II SA/Łd 480/24

Dnia 21 listopada 2024 roku . Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Adamczewski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Michał Zbrojewski Asesor WSA Marcin Olejniczak Protokolant st. specjalista Lidia Porczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2024 roku sprawy ze skargi W. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 22 kwietnia 2024 r. znak: SKO.4150.259.2024 w przedmiocie warunków zabudowy dla inwestycji uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Konstantynowa Łódzkiego z dnia 11 marca 2024 r. nr 44/2023 znak: GPN.6730.54.2023.EB. MR II SA/Łd 480/24 Uzasadnienie Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wpłynęła skarga W. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 22 kwietnia 2024 roku (znak: SKO.4150.259.2024) utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Konstantynowa Łódzkiego nr 44/2023 z 11 marca 2024 roku (znak: GPN.6730.54.2023.EB), którą po rozpoznaniu wniosku B. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. ustalono warunki zabudowy dla inwestycji na podstawie art. 59 ust. 1 , art. 60 ust. 1 i 2 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.) [dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]. Z akt sprawy wynika, że 4 października 2023 roku do Burmistrza Konstantynowa Łódzkiego wpłynął wniosek B. Sp. z o.o. z siedzibą w W. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu magazynowo-produkcyjnego wraz z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]i [...]. Jako charakterystyczne parametry budynku wskazano: wysokość od 12,0 m do 14,5 m; szerokość elewacji frontowej od 40,0 m do 80,0 m, liczba kondygnacji nadziemnych - od 1 do 3, powierzchnia zabudowy od 17.990 m² do 26.985,6 m² (wskaźnik powierzchni zabudowy działek o łącznej powierzchni 44 976 m² - od 40% do 60%). Decyzją z 18 grudnia 2023 roku (Nr 44/2023, znak: GPN.6730.54.2023.EB) Burmistrz Konstantynowa Łódzkiego ustalił warunki zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji. W wyniku rozpoznania odwołania W. G. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi decyzją z 26 stycznia 2024 roku (znak: SKO.4150.52.2024) uchyliło to rozstrzygnięcie i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Wówczas Kolegium wskazało, że uwadze organu I instancji uszło, że stosownie do brzmienia art. 61 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przepisów ust. 1 pkt 1 i 1a nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. z 1999 r., poz. 139 ze zm.). Organ w odniesieniu do inwestycji produkcyjnych może tym samym odstąpić od badania przesłanki zgodności nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu z zabudową zastaną, o ile wykaże przeznaczenie na ten cel terenu w planie miejscowym, który utracił moc. Dalej Kolegium podniosło, że wniosek inwestora bezsprzecznie dotyczył budynku produkcyjno-magazynowego z częścią socjalno-biurową przy czym, ani inwestor ani organ nie wyjaśnił jakiego rodzaju to ma być produkcja (co jest istotne z punktu widzenia oceny uciążliwości powodowanych przez tego rodzaju zabudowę). Tymczasem z poczynionych ustaleń bezspornie wynika, że w obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa z występowaniem funkcji usługowej i produkcyjnej. Jak wynika z analizy w obszarze nie występuje w ogóle zabudowa magazynowa, zaś organ nie wyjaśnił należycie czy tego rodzaju funkcja jest do pogodzenia z istniejącą, uzupełniającą zabudową produkcyjną i usługową. Ponadto Kolegium zauważyło nieprawidłowe powielenie warunków określonych w decyzji z 6 września 2023 roku o środowiskowych uwarunkowaniach wydanej przez Burmistrza Konstantynowa Łódzkiego w zakresie odprowadzania wód opadowych i roztopowych oraz nieuwzględnienie w treści decyzji przepisów ustawy z 20 lipca 2017 roku - Prawo wodne i nieokreślenie m.in. zasad utrzymywania urządzeń wodnych. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania Burmistrz Konstantynowa Łódzkiego decyzją z 11 marca 2024 roku (znak: GPN.6730.54.20203.EB) ustalił na rzecz B. Spółki z o. o. warunki zabudowy dla spornej inwestycji następująco: rodzaj inwestycji: budowa zespołu magazynowo-produkcyjnego wraz z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (produkcyjno-usługowa). W ramach planowanego przedsięwzięcia planuje się realizację: drogi wewnętrzne, chodniki, parkingi manewrowe, doki, zjazdy, pompownię i zbiornik wody pożarowej, zbiornik retencyjny na wody opadowe i roztopowe, wartownię/portiernię, agregaty prądotwórcze (na wypadek braku zasilania), infrastrukturę techniczną w postaci kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, wodociągu, sieci gazowej, instalacji elektrycznych i teletechnicznych, maszty flagowe i pylony reklamowe, stacje ładowania pojazdów elektrycznych, zagospodarowanie terenów zieleni, ogrodzenie, wiaty, w tym: rowerowe, przystankowe, dla palaczy, do składowania materiałów i odpadów. Ponadto zakłada się również możliwość realizacji: instalacji fotowoltaicznej (alternatywne źródło zasilania) naziemnych zbiorników/zbiornika na gaz LPG/LNG/CNG (w przypadku braku możliwości podłączenia do sieci ciepłowniczej/gazowej lub niewystarczających zasobów sieci), w przypadku LNG: w raz ze stacją redukcyjno-pomiarową I stopnia (SRP z maksymalnym ciśnieniem 1,6 MPa), szczelnych zbiorników bezodpływowych (do czasu wybudowania sieci kanalizacyjnej) przewiduje się budowę 2 sztuk zbiorników bezodpływowych o pojemności ok. 10m³ na jeden zespół socjalno-biurowy. W związku z planowaną realizacją 6 zespołów socjalno-biurowych zakłada się maksymalnie do 12 szt. zbiorników bezodpływowych o łącznej pojemności ok. 120 m³. Ścieki odbierane będą przez wyspecjalizowane podmioty i przewożone do oczyszczalni ścieków. Ponadto powyższą decyzją ustalono wymagania dla nowej zabudowy: linia zabudowy zgodnie z załącznikiem graficznych (12 m od granicy działki); wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycji - do 44 %, powierzchnia biologicznie czynna - minimum 20 % powierzchni terenu inwestycji. Dla budynku magazynowo-produkcyjnego z częściami biurowo-socjalnymi przewidziano: 1. szerokość elewacji frontowej - 52 m z tolerancją do 20 % , 2. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - do 12 m , 3. dach płaski, ze spadkiem połaci do 5°, 4. kalenica główna na poziomie do 12m, Dla budynku wartowni przewidziano : 1. szerokość elewacji frontowej – do 10m; 2. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - do 4 m , 3. dach płaski, ze spadkiem połaci do 5°, 4. kalenica główna na poziomie do 4m, Dla budynku pompowni przewidziano : 1. szerokość elewacji frontowej – do 10m; 2. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - do 5 m , 3. dach płaski, ze spadkiem połaci do 5°, 4. kalenica główna na poziomie do 5m, Dla stacji i zbiorników gazu przewidziano : 1. powierzchnia od 20 m² do 100 m²; 2. pojemność od 10 m³do 100 m³ 3. długość od 1m do 15 m , 4. szerokość od 1m do 15 m , 5. wysokość od 2 m do 10 m . Dla zbiornika wody ppoż. przewidziano: 1. powierzchnia od 60 m² do 100 m²; 2. pojemność od 900 m³do 1800 m³ 3. długość od 8m do 15 m , 4. szerokość od 8m do 15 m , 5. wysokość od 6 m do 13 m . Dla otwartego zbiornika retencyjnego przewidziano: 1. powierzchnia od 400 m² do 1000 m²; 2. pojemność od 840 m³do 5000 m³ 3. długość od 10m do 40m , 4. szerokość od 10m do 40m , 5. wysokość od 1 m do 5m . W uzasadnieniu decyzji Burmistrz wskazał, że odniesiono się do stanu faktycznego i prawnego obowiązującego na dzień podejmowanego rozstrzygnięcia, z których wynika, że dla terenu objętego wnioskiem gmina nie posada planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie organ podniósł, że uprawniony architekt przeprowadził ponownie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w granicach obszaru analizy obejmujący po 454,5 m w każdym kierunku od granic terenu objętego wnioskiem. Powyższe wynika z faktu, iż wjazd na teren inwestycji ma się odbywać z drogi wojewódzkiej od strony wschodniej terenu stanowiącego jego front o szerokości 151,5 m, a zatem trzykrotna szerokość frontu tego terenu wynosi 454,5 m. Organ zauważył, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa, usługowa i produkcyjna. W projektowanym zakładzie nie będą odbywały się procesy produkcyjne powodujące emisje wykraczające poza granice terenu inwestycji. Przewiduje się wyłącznie prace typu montaż podzespołów, składanie części np. całe zestawy zabawek, artykułów piśmienniczych, AGD i podzespołów elektronicznych itp. W ocenie organu funkcja magazynowa jest powiązana z funkcją produkcyjną, ponieważ powierzchnie magazynowa są potrzebne do czasowego gromadzenia surowców, podzespołów czy półproduktów wykorzystywanych w procesie produkcyjnym oraz do czasowego gromadzenia gotowych wyrobów przed przekazaniem ich do dystrybucji. Z tego względu organ uznał, że nie ma sprzeczności między funkcją magazynową a produkcyjną. Wobec powyższego organ uznał, że planowana inwestycja jest do pogodzenia z funkcją zabudowy zlokalizowanej w obszarze analizowanym. Następnie organ stwierdził, że teren ma dostęp do drogi publicznej z istniejącym oraz projektowanym zjazdem z ul. [...], a uzbrojenie terenu jest wystarczające. Organ uznał również, że sporna inwestycja spełnia wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołanie od decyzji organu I instancji złożył W. G. podnosząc błędne uznanie spełnienia przesłanek uprawniających do wydania decyzji o warunkach zabudowy zwłaszcza zasady dobrego sąsiedztwa podczas gdy w sąsiedztwie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa, usługowa i produkcyjna nieuciążliwa dla okolicznych mieszkańców. Strona ponadto zarzuciła niedostateczne wyjaśnienie sposobu odprowadzania wód opadowych i roztopowych oraz sprzeczność z decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. Wspomnianą na wstępie decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 22 kwietnia 2024 roku (znak: SKO.4150. 259.2024) utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Konstantynowa Łódzkiego. W uzasadnieniu Kolegium podniosło, że organ I instancji przede wszystkim wyjaśnił, że obszar na którym planowana jest sporna inwestycja nie znajduje się w terenie inwestycji produkcyjnych (teren zabudowy zagrodowej i rolnej) przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z powyższym nie ma zastosowania art. 61 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prawidłowo zatem przeprowadzono analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków z art. 61 ust 1 pkt 1-6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dalej Kolegium zauważyło, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa, usługowa i produkcyjna. Zgodnie ze wskazaniem Kolegium organ wyjaśnił, że w projektowanym zakładzie nie będą odbywały się procesy produkcyjne powodujące emisje wykraczające poza granice terenu inwestycji. Przewiduje się wyłącznie prace typu montaż podzespołów, składanie części np. całe zestawy zabawek, artykułów piśmienniczych, AGD i podzespołów elektronicznych itp. Funkcja magazynowa jest powiązana z funkcją produkcyjną, ponieważ powierzchnie magazynowe są potrzebne do czasowego gromadzenia surowców, podzespołów czy półproduktów wykorzystywanych w procesie produkcyjnym oraz do czasowego gromadzenia gotowych wyrobów, przed przekazaniem ich do dystrybucji. Dlatego Kolegium stwierdziło, że nie ma sprzeczności między funkcją magazynową a produkcyjną. Motywując powyższe stanowisko organ odwoławczy wyjaśnił, że kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie oznacza tożsamości funkcji, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno zatem w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania (w tym przypadku jest w obszarze funkcja produkcyjna) jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji (właśnie magazyn) dające się z nią pogodzić, warunek kontynuacji funkcji uznać należy za spełniony. Kolegium podniosło, że z materiału dowodowego winiak, że otoczenie inwestycji stanowią: od strony północnej - pola i nieużytki; od strony południowej - pola, zabudowa handlowa, usługowa, produkcyjna; od strony zachodniej - pola i nieużytki; od strony wschodniej ul. [...], pola i nieużytki. Najbliższa zabudowa mieszkaniowa znajduje się ok 50 m na południe od granic inwestycji i 162 m na północny-zachód. Następnie Kolegium wyjaśniło, że w projektowanej hali magazynowo-produkcyjnej nie będą odbywały się procesy produkcyjne powodujące emisje. Przewiduje się wyłącznie możliwość prac typu montaż podzespołów, składanie części np. całe zastawy zabawek, artykułów piśmienniczych, AGD , części i podzespołów elektronicznych itd. Prace będą wykonywane przez pracowników ręcznie za pomocą nieskomplikowanych urządzeń i narzędzi elektrycznych zasilanych prądem. Prace związane z montażem, które mogą być prowadzone w planowanych obiektach nie będą miały znamion działalności zakładu produkcyjnego. Inwestor nie przewiduje, aby rodzaje oraz ilości magazynowanych towarów spowodowały zakwalifikowanie obiektu do zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej. W hali zostaną wydzielone stałe miejsca pracy np. pakowania produktów. Mogą pojawić się maszyny do foliowania, ewentualnie belownice do kompaktowania odpadów kartonowych. Do obsługi części magazynowej wyposażonej w części lub całości w system wysokiego regałowania oraz produkcyjnej przewiduje się używać wózków widłowych elektrycznych, z bateriami kwasowymi, litowojonowymi, żelowych bezobsługowych lub wózków ręcznych. Część magazynu może być również przeznaczona jako chłodnie i mroźnie pod składowanie hurtowych ilości artykułów spożywczych, np. warzyw, nabiału, mięsa, wtedy w danej części obiektu mogą pojawić się wydzielone przestrzenie chłodni. Alternatywnie przewiduje się również możliwość wynajęcia fragmentu magazynu dla przechowywania i dystrybucji farmaceutyków. W takiej sytuacji w danej części obiektu mogą pojawić się wydzielone przestrzenie niedużych chłodni. Magazyn dla branży farmaceutycznej jest podobny do wyżej opisanej działalności "zwykłego" magazynu z tą różnicą, że w przestrzeni hal będą znajdować się stanowiska rozdzielające poszczególne artykuły farmaceutyczne na odpowiednie zestawy odpowiadające zamówieniom. Kolegium uznało, że analiza wykonana w niniejszej sprawie, pozwoliła również na umotywowane sformułowanie tezy, że wprowadzenie na wskazanym terenie zagospodarowania w postaci budynku magazynowego i produkcyjnego uznanego za rodzaj nieuciążliwych usług, stanowi kontynuację zastanej funkcji zagospodarowania terenu poprzez jej uzupełnienie. Jak wskazano sama faza budowy będzie związana z uciążliwością w postaci emisji hałasu czy pyłu generowanego przez maszyny budowlane podczas prowadzenia prac budowlanych, niemniej jednak należy uznać, że jest to standardowa uciążliwość która związana jest z powstawaniem prawie każdej inwestycji. Podobnie w kwestii samego funkcjonowania. Będzie zwiększona ilość samochodów osobowych czy dostawczych, a tym samym emisja gazów ze spalania. Ale bezsprzecznie gdyby powstało osiedle domów wielorodzinnych lub jednorodzinnych czy usługi sytuacja byłaby taka sama. Ponadto Kolegium zważyło, że teren ma dostęp do drogi publicznej - z drogi publicznej - istniejącym oraz projektowanym zjazdem z drogi wojewódzkiej - ul. [...]. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu - uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanej inwestycji (przyłącza: wody z sieci, elektroenergetyczne – z sieci lub ekologiczne źródła; ścieki odprowadzone do szczelnego zbiornika bezodpływowego. W związku z tym, warunek art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uznaje się za spełniony. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - zgodnie z art. 10a ustawy z 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tj.: Dz.U. z 2022 r., poz.1693 ze zm.) działka objęta wnioskiem, jako położona w granicach administracyjnych miasta K., nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Według danych z ewidencji gruntów i budynków, na działce objętej wnioskiem nie występują grunty leśne. W konsekwencji, teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Nie stwierdzono sprzeczności wnioskowanej inwestycji z przepisami odrębnymi. Planowana inwestycja nie narusza przepisów odrębnych. Kolegium zwróciło także uwagę, że projekt decyzji o warunkach zabudowy wysłano do uzgodnienia z: - Marszałkiem Województwa Łódzkiego - brak odpowiedzi świadczy o milczącej zgodzie i milczącym zakończeniu postępowania; - Państwowym Gospodarstwem Wodnym, Wody Polskie, Zarząd Zlewni w Sieradzu, postanowienie z 11 grudnia 2023 – uzgodnienie pozytywne; - Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym - brak odpowiedzi świadczy o milczącej zgodzie i milczącym zakończeniu postępowania; - Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Łodzi - postanowienie - odmowa wszczęcia postępowania w przedmiotowej sprawie, - Starostwem Powiatowym w Pabianicach Wydział Dróg i Mostów, brak odpowiedzi świadczy o milczącej zgodzie i milczącym zakończeniu postępowania. Po zmianie Zarządcy drogi wystąpiono do Zarządu Dróg Wojewódzkich w Łodzi- postanowienie z 21 lutego 2024 uzgodnienie pozytywne. Odnosząc się do zarzutu nieprawidłowego powielenia warunków określonych w decyzji z 6 września 2023 roku o środowiskowych uwarunkowaniach wydanej przez Burmistrza Konstantynowa Łódzkiego w zakresie odprowadzania wód opadowych i roztopowych oraz nieuwzględnienie w treści decyzji przepisów ustawy z 20 lipca 2017 roku - Prawo wodne i nieokreślenie m.in. zasad utrzymywania urządzeń wodnych Kolegium wyjaśniło, że po pierwsze zaskarżona decyzja organu I instancji wyraźnie wskazuje, że inwestycję należy wykonać zgodnie z wytycznymi decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach z 6 września 2023 roku. Ponadto w decyzji ustalającej warunki zabudowy w pkt III pdpkt 7 określono, dokładnie w taki sam sposób jak w decyzji środowiskowej iż "odprowadzenie wód opadowych lub roztopowych przez wewnątrzzakładowy system kanalizacji deszczowej, podczyszczanie w osadniku i separatorze o nominalnej przepustowości wynoszącej 49 dm 3/s a następnie po podczyszczeniu retencjonować w zbiorniku o pojemności minimalnej 840 m 3". Po drugie zaś - co już Kolegium wyjaśniało poprzednio - zgodnie z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja została uzgodniona z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, który nie wniósł uwag. Ponadto organ, pouczył w treści decyzji m.in. o zakazie zmiany kierunku wód opadowych, konieczności zapewnienia sprawności urządzeń melioracyjnych. W świetle art. 388 ust. 2 pkt 1 oraz ust. 3 i 5 ustawy - Prawo wodne, wydanie pozwolenia wodnoprawnego następuje przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych oraz zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części na podstawie przepisów ustawy z 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane. Pozwolenie wodnoprawne dołącza się do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, albo zgłoszenia. Organ wydający warunki zabudowy nie ma zatem żadnego obowiązku "czuwać" nad udzieleniem wszelkich wskazówek inwestorowi, w zakresie konieczności uzyskania innych zgód przez wystąpieniem o udzielenie pozwolenia na budowę skoro wypełnienie tych obowiązków pozostawiono organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Jak wynika z art. 33 ust. 2 pkt ustawy - Prawo budowlane do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno- budowlany - wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw. Podnoszone zatem przez skarżącego braki decyzji w zakresie nieuwzględnienia informacji wynikających z przepisów ustawy Prawo wodne są bezpodstawne. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi W. G. zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1. przepisów prawa materialnego, a w szczególności: a) art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że zostały wypełnione wszystkie przesłani uprawniające organ do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę zespołu magazynowo - produkcyjnego wraz z częściami socjalno - biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą; b) art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niedostateczne wyjaśnienie w treści decyzji sposobu odprowadzania wód opadowych i roztopowych z terenu inwestycji oraz sprzeczność dokonanych ustaleń z decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach wydaną przez Burmistrza Konstantynowa Łódzkiego 6 września 2023 roku w zakresie sposobu odprowadzania wód opadowych i roztopowych, c) art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że planowana inwestycja polegająca na budowie zespołu magazynowo - produkcyjnego spełnia zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", w sytuacji gdy "obszarze analizowany występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa, usługowa i produkcyjna", która jest nieuciążliwa dla okolicznych mieszkańców, d) art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że spełnione zostały wszystkie przesłanki wymienione w tym przepisie uprawniające organ do uwzględnienia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji gdy w analizowanym stanie faktycznym nie został wypełniony warunek tzw. "dobrego sąsiedztwa " i warunek kontynuacji funkcji", e) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na skutek braku prawidłowej i kompletnej analizy urbanistyczno-architektonicznej, 2. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, a w szczególności: a) art. 107 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji sposobu odprowadzania wód opadowych i roztopowych do rowu melioracyjnego, pominięcie przez organ I instancji konieczności uzyskania przez inwestora operatu wodnoprawnego oraz konieczności utrzymania wraz z właścicielem urządzeń wodnych do których odprowadzane są wody opadowe i roztopowe. b) art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niedostateczne zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego i w konsekwencji uznanie, że zostały wypełnione wszystkie przesłanki uprawniające organ do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wobec powyższych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi strona podniosła, że zamierzona przez wnioskodawcę inwestycja planowana jest na obszarze o przeważającej funkcji zabudowy mieszkalnej - zabudowa jednorodzinnej. Funkcjami uzupełniającymi jest zabudowa zagrodowa, usługowa i produkcyjna. W analizowanym obszarze nie występują jednak zespoły magazynowo - produkcyjne o tak dużych gabarytach. Szerokość elewacji frontowej ma wynosić 52 metry. W analizowanym obszarze nie występują obiekty o tak znacznej elewacji frontowej. Dodatkowo, w zakładzie przewiduje się prace montażowe, a więc naczelną funkcją zakładu będzie funkcja produkcyjna. W ocenie skarżącego twierdzenie organu o braku sprzeczności "między funkcją magazynową a produkcyjną" nie jest w tym wypadku trafne. Ponadto w ocenie skarżącego aktualne pozostaje zarzut dotyczący odprowadzania wód opadowych i roztopowych. Należy wskazać, że zgodnie z pkt III ppkt. 7 skarżonej decyzji "wody opadowe i roztopowe z terenów utwardzonych należy odprowadzać przez wewnątrzzakładowy system kanalizacji deszczowej, podczyszczać w osadniku i separatorze substancji ropopochodnych (o nominalnej przepustowości wynoszącej 49 dm³/s), a następnie po podczyszczeniu retencjonować w zbiorniku retencyjnym o pojemności minimalnej 840 m³, a następnie odprowadzać do rowu RJ6". Zdaniem skarżącego ustalony sposób odprowadzania wód opadowych lub roztopowych nie jest spójny z wydaną 6 września 2023 roku przez Burmistrza Konstantynowa Łódzkiego decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. W załączniku do decyzji nr OŚ.6220.22-14-1.2023.WK ustalono sposób odprowadzania ścieków bytowych i deszczowych z terenu inwestycji. Wskazano, że "wody opadowe i roztopowe z terenów utwardzanych zbierane będą przez wewnątrzzakładowy system kanalizacji deszczowej następnie zostaną podczyszczone w osadniku i separatorze substancji ropopochodnych (o nominalnej przepustowości wynoszącej min. 49 dm³/s), a następnie po podczyszczeniu retencjonować w zbiorniku retencyjnym o pojemności minimalnej 840 m³, a następnie odprowadzać do rowu RJ6". W decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach określoną więc minimalną przepustowość separatora substancji ropopochodnych. Co więcej, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach określono równie, że "odpływ ze zbiornika retencyjnego będzie limitowany za pomocą regulatora przepływu (...) docelowa ilość wód, która będzie mogła być odprowadzana do odbiornika rowu lub gruntu bez negatywnego wpływu na odbiornik lub tereny sąsiednie, będzie szczegółowo określone w pozwoleniu wodnoprawnym". Z uwagi na umiejscowienie rowu RJ6 w stosunku do nieruchomości skarżącego szczegółowe określenie warunków odprowadzania wód gruntowych lub roztopowych jest kwestią zasadniczą. W skarżonej decyzji organ nie określił konieczności limitowania odpływu wód ze zbiornika retencyjnego za pomocą regulatora przepływu jak również nie wskazał na konieczność uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Zgodnie z art. 388 ust. 2 i 3 ustawy - Prawo wodne, zgoda wodnoprawna wydawana jest po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Jak wynika z decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego koniecznej jest uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego. Skarżący, stosownie do treści art. 401 § 1 ustawy - Prawo wodne, będzie korzystał w toku postępowania o wydanie pozwolenia wodnoprawnego z przymiotu strony. Wskazany przepis stanowi, że "stroną postępowania w sprawach dotyczących pozwoleń wodnoprawnych jest wnioskodawca oraz podmioty, na które będzie oddziaływać zamierzone korzystanie z wód, lub podmioty znajdujące się w zasięgu oddziaływania planowanych do wykonania urządzeń wodnych''. Skarżący jest właścicielem nieruchomości graniczących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji i zakres jej oddziaływania, w szczególności poprzez sposób odprowadzania wód opadowych i roztopowych, będzie znaczny. W ocenie skarżącego, brak przeniesienia warunków określonych w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w zakresie odprowadzania wód opadowych i roztopowych bezpośrednio do skarżonej decyzji o warunkach zabudowy stanowi istotne uchybienie. Co więcej, brak wskazania w treści decyzji na konieczność uzyskania pozwolenia wodnoprawnego również stanowi uchybienie organu I instancji, które winno skutkować uchyleniem skarżonej decyzji. Skarżący wskazał również, że w decyzji o warunkach zabudowy organ nie określił zasad utrzymania urządzeń wodnych poprzez odesłanie do stosownego przepisu ustawy - Prawo wodne. Zgodnie z art. 188 § 1 i 2 ustawy - Prawo wodne "utrzymywanie urządzeń wodnych należy do ich właścicieli i polega na eksploatacji, konserwacji oraz remontach w celu zachowania ich funkcji. W kosztach utrzymywania urządzeń wodnych uczestniczy ten, kto odnosi z nich korzyści". Niewątpliwie skala zamierzenia inwestycyjnego oraz ilość wód opadowych i roztopowych planowanych do wprowadzenia do rowu nr RJ6 znacząco roztopowych wprowadzanych dotychczas przez skarżącego. Również wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji określony na do 44%, przy jednoczesnym określeniu na minimum 20% powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do terenu inwestycji wskazuje na znaczne zwiększenie ilości wód wprowadzanych do rowu melioracyjnego, co może doprowadzić do zalewania nieruchomości stanowiącej własność strony skarżącej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga zasługiwała na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie w niej podniesione zarzuty znalazły poparcie Sądu. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.) [dalej: ustawa p.p.s.a.], sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny bada więc co do zasady, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 935) [dalej: ustawa p.p.s.a.]. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 ustawy p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 22 kwietnia 2024 roku (znak: SKO.4150.259.2024) utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Konstantynowa Łódzkiego nr 44/2023 z 11 marca 2024 roku (znak: GPN.6730.54.2023.EB) ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji. W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają przepisy prawa materialnego oraz proceduralnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadnia wyeliminowanie obydwu tych decyzji z obrotu prawnego. Podstawę materialnoprawną kwestionowanego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 2 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. z 2023 r., poz. 977) [dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]. Należy przede wszystkim wyjaśnić, iż decyzja o warunkach zabudowy ma rozstrzygnąć o dopuszczalności realizacji określonej inwestycji na objętym wnioskiem inwestora terenie, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla której nie został uchwalony miejscowy plan, jest dopuszczalna (zob. np. wyrok NSA z 6 września 2013 roku, II OSK 813/12 ; A. Despot-Mładanowicz (w:) F. Mładanowicz (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, wyd. IV, opubl. WKP 2024, t. 1 do art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Przypomnienia tutaj wymaga, iż art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa przesłanki uzależniające wydanie pozytywnej decyzji w przedmiocie warunków zabudowy inwestycji niebędącej inwestycją celu publicznego. Zgodnie z przywołaną normą wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w razie łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej, 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu - uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanej inwestycji, 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 roku o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 roku poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c)strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Redakcja tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że obowiązek spełnienia tych przesłanek w odniesieniu do inwestycji polegającej na nowej zabudowie danego terenu, obejmuje konieczność ich kumulatywnego wypełnienia. Przechodząc zatem do analizy spełnienia przesłanek z cytowanego przepisu w kontekście podniesionych zarzutów skargi wskazać należy, iż na uwzględnienie zasługiwał zarzut wskazujący na błędną ocenę w zakresie zastosowania art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podkreślić zatem należy, iż podstawowym kryterium warunkującym wydanie decyzji pozytywnej dla planowanego przedsięwzięcia jest istnienie tzw. dobrego sąsiedztwa, które ma gwarantować zachowanie na danym terenie wymagań ładu przestrzennego, zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 powoływanej ustawy jako: "takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne". Zgodnie z ustanowioną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadą dobrego sąsiedztwa, zmiana zagospodarowania terenu uzależniona jest od możliwości dostosowania planowanej zabudowy do cech zagospodarowania sąsiedniego. Warunek ten jest spełniony wówczas, gdy funkcje oraz parametry i cechy zabudowy dotychczasowej mogą tworzyć harmonijną całość z planowaną inwestycją. Tu zaakcentować warto, iż przepis ten nie nakazuje "powielania" sposobu zagospodarowania i parametrów zabudowy. Wymagania dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej. Wymóg kontynuacji cech i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozostawia miejsce na pewne odstępstwa, jednakże pod warunkiem zachowania harmonii i ładu przestrzennego. Ocena dopuszczalności lokalizacji określonej inwestycji na oznaczonym terenie wymaga w każdej indywidualnej sprawie przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, w ramach którego podstawowe znaczenie ma analiza urbanistyczno-architektoniczna. Analiza urbanistyczna ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami prawa przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania, innymi słowy sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu (por. wyrok WSA w Poznaniu z 16 stycznia 2013 r., IV SA/Po 936/12, wyrok WSA w Krakowie z 26 października 2017 r., II SA/Kr 649/17). W przedmiotowej sprawie przeprowadzono analizę urbanistyczną terenów otaczających teren planowanej inwestycji, która nie wypełnia wymogów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 ze zm.). Organy administracji obu instancji nie zweryfikowały poprawności sporządzenia analizy urbanistycznej i wyciągnęły z niej wnioski nie znajdujące oparcia w aktach sprawy. Skład orzekający nie kwestionuje ustalenia organów, co do występowania funkcji usługowej w terenie analizowanym. Na kartach 41 i 39 akt administracyjnych organu I instancji znajdują się informacje z ewidencji gruntów wskazujące na zbiorniki, silosy, budynki magazynowe i budynki biurowe na działkach o nr ewidencyjnych [...] oraz [...]. Skoro zatem wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu zasady dobrego sąsiedztwa są faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze uznać należy, że sporna inwestycja w postaci zespołu magazynowo-produkcyjnego pod względem samej tylko funkcji mogłaby zostać uznana za dostosowaną do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy. Natomiast co do ustalenia cech i parametrów o charakterze architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów) spornej inwestycji skład orzekający w niniejszej sprawie dostrzegł istotne naruszenie zarówno przepisów postępowania jak i prawa materialnego. Należy przede wszystkim zaznaczyć, że z analizy urbanistycznej nie wynikają uśrednione gabaryty obiektów zastanych w obszarze. Według autora analizy maksymalny wskaźnik zabudowy to 46%, maksymalna szerokość elewacji frontowej to 52 m, dla maksymalnej wysokości krawędzi górnej lakonicznie wskazał tylko "budynki w obszarze analizowanym liczą do trzech kondygnacji nadziemnych włącznie" (bez podania wyniku w metrach). Autor analizy podał - co należy tu zaakcentować - wyłącznie maksymalne wskaźniki, a milczeniem pominął minimalne, nie wskazał także danych jednostkowych. W ten sposób trzy kluczowe parametry ujęto w analizie w sposób uniemożliwiający ustalenie jak w rzeczywistości kształtują się wyniki uśrednione dla obiektów zastanych w obszarze analizowanym. Wszak właśnie te uśrednione parametry są wprost oczekiwane przez prawodawcę, o czym wprost stanowią § 5, 6 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchybienia powyżej omówione w istocie dyskwalifikują przedmiotową analizę jako dowód w niniejszym postępowaniu. W orzecznictwie wskazuje się na to, że prawidłowość analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest zagadnieniem kluczowym w trakcie kontroli sądowej decyzji o warunkach zabudowy (por. np. wyrok NSA z 5 maja 2016 r., II OSK 1560/14). Tymczasem w niniejszej sprawie organy administracji nie zweryfikowały w sposób w pełni rzetelny wartości dowodowej analizy architektoniczno-urbanistycznej, w konsekwencji wyprowadzając z tego dokumentu niewłaściwe wnioski. Powyższe doprowadziło do nagannej sytuacji, gdy organy określiły dla spornej inwestycji parametry na podstawie najkorzystniejszych dla inwestora - najbardziej ekstremalnych i zarazem najmniej reprezentatywnych dla analizowanego terenu wskaźników, jeśli spojrzy się na załącznik graficzny do analizy. Powołując się więc na utrwalone w tej mierze poglądy orzecznictwa należy stwierdzić, że określenie parametrów inwestycji przez nawiązywanie do wartości najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego, nie jest uznawany za wystarczający i zgodny z wymaganiami ładu przestrzennego. Z tych też względów stanowisko organu II instancji o ziszczeniu się przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy uznać za przedwczesne, a przynajmniej nieudokumentowane w sposób należyty, i przez to naruszające ów przepis. Należy zatem zgodzić się z zarzutami skargi, iż powyższe uchybienia stanowią naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na skutek braku prawidłowej i kompletnej analizy urbanistyczno-architektonicznej, obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego koniecznego dla załatwienia sprawy, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W świetle powyższego należy już uznać, że z uwagi na dyskwalifikację analizy urbanistycznej w niniejszej sprawie zaistniała podstawa do uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Natomiast w kontekście przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Sąd w składzie orzekającym zwraca uwagę, iż badanie zgodności decyzji o warunkach zabudowy z wymogami decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, jest podstawowym obowiązkiem organów administracji wydających decyzję lokalizacyjną. Należy przypomnieć zatem, że ustawa z 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2023 r., poz. 1094 ze zm.) wskazuje, że decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach określa środowiskowe uwarunkowania realizacji przedsięwzięć oraz jej uzyskanie następuje przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy (art. 71 oraz art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie środowiska). Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach wiąże organ wydający decyzję o warunkach zabudowy (art. 86 pkt 2 ustawy o ochronie środowiska). Powyższe oznacza, że organ ustalający warunki zabudowy winien dokonać analizy, czy inwestycja o określonych we wniosku parametrach spełnia atrybuty narzucone decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. W niniejszej sprawie z sentencji decyzji środowiskowej wydanej przez Burmistrza Konstantynowa Łódzkiego 6 września 2023 roku dla spornej inwestycji wynika, że maksymalna powierzchnia zabudowy to 1,97 ha (zaś w uzasadnieniu ok. 1,97 ha); maksymalna powierzchnia utwardzona to 1,62 ha, minimalna powierzchnia biologicznie czynna to 0,9 ha (zaś w uzasadnieniu ok. 0,9 ha). Tymczasem wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy opiewał na: powierzchnia zabudowy od 17.990 do 26.985,6 m² (zatem ostatnia wartość jest zbyt wysoka w stosunku do treści decyzji środowiskowej), powierzchnia biologicznie czynna od 4.497,6 do 9.002,9 m² (pierwsza wartość jest zbyt niska w stosunku do treści decyzji środowiskowej). Już z tego zestawienia wynika, że wniosek odbiega od ustaleń decyzji środowiskowej i to powinno stanowić asumpt do pogłębionych rozważań dla organu. Niestety jednak organy orzekające w niniejszym postępowaniu nie podjęły w tym zakresie jakichkolwiek działań sprawdzających i ostatecznie w zaskarżonej decyzji ustalono: powierzchnię zabudowy maksymalnie 44 % z powierzchni terenu objętego wnioskiem (czyli 44.976 m² x 0,44 = 19.789 m²), co wykracza poza warunki wynikające z decyzji środowiskowej. Zaś co do minimalnej powierzchni czynnej biologicznej ustalono 20% (czyli 8.995,2 m²), co również nie spełnia warunków decyzji środowiskowej. Trzeba przy tym podkreślić, że w poprzedniej decyzji uchylającej rozstrzygnięcie i przekazującej sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji Kolegium już wytknęło nie dość wnikliwą analizę zgodności z decyzją środowiskową. Po ponownym rozpoznaniu sprawy nadal ta kwestia pozostaje wątpliwa i wymaga reasumpcji. Natomiast nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skargi co do sposobu odprowadzania wód opadowych i różnicy, iż w decyzji środowiskowej ustalono przepustowość na poziomie min. 49 dm³/s, a w zaskarżonej decyzji już przepustowość wynoszącą równo 49 dm³/s. Takie "zmieszczenie się" decyzji o warunkach zabudowy w granicach decyzji środowiskowej jest dopuszczalne. Powołując się na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w uzasadnieniu wyroku z 16 lipca 2019 roku, II OSK 2278/17, należy zauważyć, że związanie to oznacza, że organ nie może pominąć żadnych obowiązków i uprawnień wynikających z decyzji środowiskowej oraz, że decyzja o warunkach zabudowy jako decyzja wtórna wobec decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, musi mieścić się w parametrach oraz warunkach środowiskowych wskazanych na wcześniejszym etapie procesu inwestycyjnego. Stanowisko to nawiązuje więc nie tyle do literalnej zgodności pomiędzy ww. decyzjami, lecz do znaczenia tych parametrów w aspekcie zgodności wniosku o warunki zabudowy z wcześniejszą decyzją środowiskową w sensie "zmieszczenia się" w parametrach oraz warunkach środowiskowych wskazanych w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Przechodząc do dalszych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy stwierdzić należy, że w sprawie niesporne pozostało to, iż teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu - uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanej inwestycji, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a także okoliczność, że zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z 24 lipca 2015 roku o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2021 r., poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Niezasadny okazał się także zarzut skarżącego, że w zaskarżonej decyzji nie wypowiedziano się o pozwoleniu wodnoprawnym (w kontekście odprowadzania wód opadowych do rowu melioracyjnego), skoro na tym etapie postępowania nie jest jeszcze ono wymagane. Dopiero przed uzyskaniem pozwolenia na budowę inwestor musi się legitymować pozwoleniem wodnoprawnym, o czym stanowi art. 388 ust. 2 ustawy – Prawo wodne, na który powołał się sam skarżący. Rozpoznając sprawę ponownie właściwy organ powinien uwzględnić uwagi Sądu zawarte w niniejszym uzasadnieniu. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, działając w oparciu o przepisy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak sentencji wyroku. a.tp.