II SA/Łd 607/24

Dnia 20 listopada 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Sieniuć (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka, Asesor WSA Tomasz Porczyński, , Protokolant Asystent sędziego Izabela Lewandowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2024 roku sprawy ze skargi K. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 14 czerwca 2024 roku nr SKO.4120.64.24 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. ał Zaskarżoną decyzją z dnia 14 czerwca 2024 r., nr SKO.4120.64.24, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 572), powoływanej dalej jako: "k.p.a.", oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.), powoływanej dalej jako: "u.p.z.p.", utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Sieradz z dnia 27 lutego 2024 r., znak: RG.6730.214.2023, odmawiającą wydania warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku gospodarczego na nieruchomości obejmującej część działki nr ewid. [...] położonej w obrębie ewidencyjnym [...] w gminie S. Z akt sprawy wynika, że wyżej wymienioną decyzją organ I instancji odmówił wydania K. H. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie przedmiotowego budynku gospodarczego. W uzasadnieniu organ ten wskazał, że przeszkodą ustalenia warunków zabudowy jest niespełnienie warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1, 2 i 5 u.p.z.p. Projektowana zabudowa nie wpisuje się w zastane zagospodarowanie działek w obszarze analizowanym. Na obszarze analizowanym występują bowiem działki niezabudowane, użytkowane rolniczo oraz stanowiące w części tereny upraw leśnych i lasów. Wnioskowana zabudowa nie wpisuje się zatem w zastane zagospodarowania działek obszaru analizowanego. Brak jest bowiem przynajmniej jednej wymaganej działki zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Nie jest zatem spełniona zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa" wyrażona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zdaniem organu I instancji, teren objęty wnioskiem nie posiada też odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Przedmiotowa działka przylega co prawda do działki nr ewid. [...], stanowiącej zgodnie z ewidencją gruntów drogę będącą w zarządzie gminy S., jednakże droga ta jest obiektem nieurządzonym i nieposiadającym jezdni w pasie drogowym. Dojazd do nieruchomości, jak i do nieruchomości sąsiednich, choć faktycznie możliwy, to prawnie przebiega w chwili obecnej częściowo po nieruchomościach osób trzecich. Faktyczny zatem dostęp do drogi istnieje, prawnie natomiast jest on nieuregulowany. Stwierdzono również, że projektowana zabudowa nie będzie spełniała warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie obsługi komunikacyjnej projektowanej zabudowy. W przedmiotowej sprawie droga, którą projektowana jest obsługa komunikacyjna, posiada szerokość w liniach rozgraniczających około 3 m, nieuregulowany przebieg oraz brak jezdni. Również to wskazuje na brak spełnienia warunku, że teren ma dostęp do drogi publicznej. Odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu złożył K. H., zaznaczając, że zaskarża ją w całości i wnioskuje o zmianę decyzji lub przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Uzasadniając odwołanie skarżący podkreślił, że nie zgadza się z zaskarżoną decyzją, gdyż wymieniony w jego wniosku budynek jest mu niezbędny do przechowywania narzędzi i rzeczy z tym związanych. Nie posiada żadnego siedliska w pobliżu tej działki jak inni rolnicy, którzy zamieszkują te tereny. Włożył duży wkład w sadzenie drzew i krzewów owocowych. Powoływane przepisy w niczym nie pomagają, wręcz dyskryminują tych, którzy już coś zaczęli robić. Budynek ma powstać z płyt ogrodzeniowych i wobec tego nie można mówić o złym wpływie na środowisko przez ten budynek. Droga publiczna znajduje się 200 m od jego działki, gdzie na początku wjazdu tej drogi znajduje się budynek mieszkalny. Zjeżdżają z tej drogi publicznej na drogę polną wszyscy rolnicy, którzy posiadają tam swoje pola. Dlatego – zdaniem skarżącego - nieprawdą jest, że teren nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Wyraził również wątpliwość, dlaczego jedni stawiają budynki w granicach, a inni nie mogą - wystąpił o wyjaśnienie, z czym to jest związane. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 14 czerwca 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu, po rozpatrzeniu powyższego odwołania, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium, odwołując się do przepisów mających zastosowanie w sprawie, stwierdziło brak możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej przez stronę inwestycji. Dodało przy tym, że zdaniem Wójta Gminy Sieradz na przeszkodzie do wydania decyzji pozytywnej stoi w szczególności fakt niespełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1, 2 i 5 u.p.z.p. Na obszarze analizowanym występują bowiem działki niezabudowane, użytkowane rolniczo oraz stanowiące w części tereny upraw leśnych i lasów. Wnioskowana zabudowa nie wpisuje się zatem w zastane zagospodarowanie działek obszaru analizowanego. Ponadto działka nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Kolegium zaznaczyło, że zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W stanowiących załącznik do decyzji organu I instancji wynikach analizy architektoniczno-urbanistycznej zaznaczono, że w badanej sprawie szerokość frontu terenu wynosi około 13 m (szerokość działki od strony działki [...], stanowiącej ewidencyjnie drogę wewnętrzną). Trzykrotna szerokość frontu wynosi zatem około 39 m. W związku z tym obszar analizowany wyznaczono wokół wnioskowanego terenu inwestycji w odległości po min. 50 m. Wyznaczenie obszaru analizy w oparciu o takie założenia nie budzi zastrzeżeń. Mając na uwadze powyższe Kolegium stwierdziło, że zasadnie granica obszaru analizowanego przecina w tej sprawie działki ewidencyjne, uwzględniając wyłącznie ich część. Takie wyznaczenie granic obszaru analizowanego nie budzi zastrzeżeń w przypadku terenów rolnych oraz ciągów komunikacyjnych. Przyjęty obszar analizowany posiada zwarty regularny kształt, a istniejące zagospodarowanie w tym obszarze jest wystarczające do zweryfikowania spełniania przesłanki kontynuacji w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu lub ich braku. W ocenie Kolegium, wyznaczenie granic obszaru nie nastąpiło przypadkowo i w pełni odpowiada dyspozycji art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Z akt sprawy wynika, że strona planuje realizację przedsięwzięcia na części działki o nr ewid. [...] położonej w obrębie ewidencyjnym [...]. Zgromadzony materiał dowodowy potwierdza właściwe ustalenie stanu faktycznego przez organ I instancji. Zdaniem organu odwoławczego, w oparciu o ten materiał zasadnie stwierdzono, że w wyznaczonym na kopii mapy ewidencyjnej obszarze analizowanym występują działki niezabudowane, użytkowane rolniczo oraz stanowiące w części tereny upraw leśnych i lasów. Stąd - jak stwierdziło Kolegium - słuszny jest wniosek, że wskazana przez stronę zabudowa nie wpisuje się w zastane zagospodarowanie działek obszaru analizowanego. Brak jest bowiem przynajmniej jednej wymaganej działki zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W tych okolicznościach – w ocenie organu II instancji - nie ma żadnych przesłanek, aby w tym właśnie miejscu miała powstać zabudowa, o którą zabiega wnioskodawca. Powstałby w ten sposób wyłom w zakresie przeznaczenia tego terenu, który mógłby stanowić podstawę do formułowania podobnych wniosków przez innych zainteresowanych dotyczących sąsiadujących terenów. Prowadzić by to mogło – jak oceniło Kolegium - do potencjalnego naruszenia ładu przestrzennego związanego z wystąpieniem ryzyka niepożądanego wkroczenia zabudowy na obszary rolne i leśne. Organ odwoławczy podkreślił zatem, że zamierzenia wnioskodawcy są w tym przypadku niezgodne z interesem ogólnym, którego ochronie służą przywoływane przepisy u.p.z.p. Przepisy te w istotny sposób ograniczają swobodę inwestorów w lokalizacji ich zamierzeń w zakresie planowanej zabudowy narzucając warunki zapewniające zachowanie niezbędnego porządku w tym zakresie. W świetle powyższego w sprawie zachodziły podstawy do stwierdzenia niespełnienia w tym przypadku warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W dalszej kolejności Kolegium wskazało, że organ I instancji stwierdził, że nie zostały również spełnione warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 2 i 5 u.p.z.p., ponieważ teren objęty wnioskiem nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Przedmiotowa działka przylega co prawda do działki nr ewid. [...], stanowiącej zgodnie z ewidencją gruntów drogę będącą w zarządzie gminy S., jednakże droga ta jest obiektem nieurządzonym i nieposiadającym jezdni w pasie drogowym. Dojazd do nieruchomości, jak i do nieruchomości sąsiednich, choć faktycznie możliwy, to prawnie przebiega w chwili obecnej częściowo po nieruchomościach osób trzecich. Faktyczny zatem dostęp do drogi istnieje, prawnie natomiast jest on nieuregulowany. W odniesieniu do powyższego organ odwoławczy zwrócił uwagę na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego formułowane w wielu orzeczeniach, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. Kwestie te podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę (por. m.in. wyroki NSA z dnia 5 kwietnia 2022 r., II OSK 2569/21, z 20 lipca 2022 r., II OSK 2294/19, z 13 grudnia 2023 r., II OSK 795/21, publ. CBOSA). Dokonując więc wykładni zwrotu "dostęp do drogi publicznej", zdaniem Kolegium, trzeba wziąć pod uwagę, że ów dostęp ustalany jest w pierwszej fazie procesu inwestycyjno-budowlanego, obejmującej postępowanie prowadzące do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, która w myśl art. 63 ust. 2 zd. 1 u.p.z.p., nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Z tego też względu adresat tej decyzji nie musi dysponować tytułem prawnym do terenu, będącego przedmiotem ustaleń, jak również do terenu (terenów) mających zapewnić dostęp do drogi publicznej z terenu, którego dotyczą warunki zabudowy (por. wyrok NSA z 16 listopada 2022 r., II OSK 1808/21, LEX nr 3503339). Stąd - w ocenie organu II instancji - ustalenie, że droga częściowo przebiega po nieruchomościach osób trzecich na tym etapie nie może przesądzać, że teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej. Zatem przedmiotem oceny organu prowadzącego postępowanie, powinna być możliwość wykorzystania innych działek do skomunikowania terenu inwestycji z drogą publiczną, nie zaś posiadanie przez inwestora tytułu prawnego do korzystania z tych działek. Ustalenia i argumentacja organu I instancji w tym zakresie nie są wystarczające do formułowania przesądzających ocen. W świetle powyższego Kolegium stwierdziło, że kwestia spełniania wymogów wynikających z art. 61. ust. 1 pkt 2 i 5 u.p.z.p na tle dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej nie została w sposób wyczerpujący wyjaśniona, a zajęte przez organ I instancji stanowisko w tym zakresie nie znajduje wystarczającego oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. Powyższe – zdaniem organu II instancji - nie uzasadnia jednak zakwestionowania decyzji organu I instancji. Zgodnie z wolą ustawodawcy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalne, jeżeli w wyniku analizy przeprowadzonej przez właściwy organ administracji publicznej dojdzie on do przekonania, popartego stosownymi dokumentami, że planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. Brak spełnienia któregokolwiek z warunków uniemożliwia ustalenie warunków zabudowy. W badanej sprawie – jak zauważyło Kolegium - ustalono, że nie zostały spełnione warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a zatem zachodziły podstawy do wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożył K. H., zarzucając: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, iż posadowienie przedmiotowego budynku gospodarczego spowoduje naruszenie ładu przestrzennego wynikającego z naruszenia zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, 2. naruszenia: art. 7, art. 75, art. 77, art. 80 i art. 86 k.p.a. przez niepodjęcie wszystkich niezbędnych czynności mających na celu wszechstronne wyjaśnienie stanu faktycznego i okoliczności sprawy oraz dowolną i życzeniową ocenę dowodów, w szczególności poprzez przyjęcie wyjaśnień dotyczących wydanej decyzji niezawartej w treści uzasadnienia samej decyzji ani w aktach postępowania, a w piśmie przekazującym odwołanie od decyzji. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o przeprowadzenie rozprawy i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi skarżący na poparcie swej argumentacji odwołał się do poglądów Naczelnego Sądu Administracyjnego i zacytował fragmenty wskazanych uzasadnień jego wyroków, w których zwrócono uwagę na koncepcję szerokiego rozumienia sąsiedztwa i rozumienie pojęcia sąsiedztwa urbanistycznego. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie oraz podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i argumenty przytoczone dla jej uzasadnienia. Na rozprawie w dniu 20 listopada 2024 r. skarżący wniósł jak w skardze. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga podlega oddaleniu. Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 935), powoływanej dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu (decyzji lub postanowienia) nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W niniejszej sprawie przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 14 czerwca 2024 r. utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji o odmowie wydania warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego na nieruchomości obejmującej część działki nr ewid. [...], położonej w obrębie ewidencyjnym [...] w gminie S. Biorąc pod uwagę wyżej zakreśloną kognicję sądów administracyjnych oraz przyczyny uchylenia decyzji Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ przedmiotowa decyzja nie narusza prawa w sposób określony w powołanych wyżej przepisach. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.), powołanej dalej jako: "u.p.z.p.". Zgodnie z art. 61 ust. 1 tej ustawy, stanowiącym podstawę rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonej decyzji, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Jednocześnie należy wskazać, że stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Zasadniczą kwestią sporną między stronami w kontrolowanej sprawie pozostaje właściwa ocena spełnienia przesłanki wymienionej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. zasady dobrego sąsiedztwa. Negatywna ocena spełnienia tej przesłanki stała się bowiem powodem wydania odmownej decyzji w sprawie wnioskowanych przez skarżącego warunków zabudowy. Skarżący, nie zgadzając się ze stanowiskiem organu, powołał się na szerokie rozumienie zasady dobrego sąsiedztwa i rozumienie działki jako części pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji. Sąd, oceniając powyższe zapatrywanie skarżącego, w pełni podzielił stanowisko Kolegium, że w sprawie zachodzi brak możliwości uwzględnienia wniosku skarżącego i wydania decyzji pozytywnej w kwestii warunków zabudowy dla planowanej przez skarżącego zabudowy, ponieważ nie ulega wątpliwości, że wskazana przez skarżącego zabudowa nie wpisuje się w zastane zagospodarowanie działek obszaru analizowanego. Zasadnie organy, w oparciu o prawidłowo przeprowadzoną analizę urbanistyczną, przyjęły, że w obszarze analizowanym występują działki niezabudowane, użytkowane rolniczo oraz stanowiące tereny upraw leśnych i lasów. Brak jest zatem choć jednej wymaganej działki zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy, intensywności wykorzystania terenu. Powyższe ustalenia wynikają z analizy architektoniczno-urbanistycznej, stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji. Organ mając na uwadze art. 61 ust. 5a u.p.z.p. prawidłowy wyznaczył obszar analizowany. W badanej sprawie szerokość frontu terenu wynosi około 13 m (szerokość działki skarżącego od strony działki [...], stanowiącej ewidencyjnie drogę wewnętrzną). Trzykrotna szerokość frontu wynosi zatem około 39 m. W związku z tym obszar analizowany wyznaczono wokół wnioskowanego terenu inwestycji w odległości po min. 50 m. Należy stwierdzić, że wyznaczenie obszaru analizy w tej sprawie w oparciu o powyższe założenia jest zgodne z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i nie budzi zastrzeżeń. Sąd podzielił również stanowisko Kolegium co do niepotwierdzenia w sprawie wystąpienia kwestii braku dostępu do drogi publicznej. Trafnie organ II instancji odwołał się w tym względzie do orzecznictwa, w którym wskazano, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. Kwestie te podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Jednakże art. 61 u.p.z.p. wymaga łącznego spełnienia wymienionych w nim przesłanek, a zatem brak spełnienia jednej z nich uprawnia organ do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Na kanwie powyższych rozważań należało, zdaniem Sądu, przyjąć, że organ I instancji był uprawniony do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej przez skarżącego inwestycji i Kolegium prawidłowo, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Jednocześnie należy podkreślić, że Kolegium, utrzymując w mocy decyzję organu I instancji, nie uchybiło przepisom postępowania, w tym zwłaszcza art. 7, art.77 i art. 80 k.p.a. Organ w sposób wszechstronny i wnikliwy rozważył bowiem cały zebrany w sprawie materiał dowodowy oraz dokonał prawidłowej oceny istnienia przesłanek warunkujących ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej przez skarżącego inwestycji, a przy tym uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a. Nadto nie zachodziły w sprawie niejasności, warunkujące zastosowanie art. 86 k.p.a. Podniesione przez skarżącego w powyższym zakresie zarzuty nie znajdują zatem uzasadnienia. Z powyższych względów, Sąd, nie podzielając zarzutów skargi, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił. ał