II SA/Łd 62/13

Dnia 21 marca 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant Specjalista Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2013 roku sprawy ze skargi J. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie przyznania nieruchomości zamiennej - oddala skargę. LS Zaskarżoną decyzją z dnia [...] znak [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania J. P. od decyzji Starosty [...] z dnia [...] znak: [...] na mocy której: 1. przyznano J. P. w ramach odszkodowania za nieruchomość zajętą pod budowę zachodniej obwodnicy w obrębie [...] miasta R. o powierzchni 363 m2, oznaczoną numerem działek 63/1 i 65/5 o wartości rynkowej 14.520 zł, z zasobów nieruchomości Miasta R., jako nieruchomość zamienną, prawo własności nieruchomości, położonej w obrębie [...] miasta R., oznaczonej nr 1/5 o powierzchni 923 m2, o wartości 62.270 zł, dla której Sąd Rejonowy w R. prowadzi księgę wieczystą KW nr [...], 2. stwierdzono, że dopłata różnicy między ustaloną wysokością odszkodowania, a wartością nieruchomości zamiennej w kwocie 47.750 zł, nastąpi w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, 3. do dopłaty kwoty określonej w punkcie 2 zobowiązano J. P., 4. stwierdzono, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w dopłacie stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego, 5. przeniesienie praw do nieruchomości opisanej w punkcie 1 na rzecz J. P. następuje z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, 6. ostateczna decyzja stanowić będzie podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej, - uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej punktu 2 i orzekł, że dopłata różnicy między ustaloną wysokością odszkodowania, a wartością nieruchomości zamiennej w kwocie 47.750 zł nastąpi w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna na konto Urzędu Miasta R., natomiast w pozostałym zakresie utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Jak wynika z akt sprawy w dniu 1 lutego 2010 r. Starosta [...] wszczął postępowanie w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Miasto R. prawa własności nieruchomości, położonej w obrębie [...] miasta R., oznaczonej jako działki nr 63/1 i 65/5 o pow. łącznej 0,0363 ha, objętej decyzją Starosty [...] z dnia [...] nr [...] znak: [...] (sprostowaną postanowieniem z dnia [...]), zezwalającą na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie zachodniej obwodnicy miasta R. (...), obejmującej m. in. część działek numer 63 i 65/5. W piśmie z dnia 13 kwietnia 2010 r. J. P. wniósł o przyznanie w ramach odszkodowania, nieruchomości zamiennej w zamian za przejęcie działek numer 63/1 i 65/5, następnie zaś w dniu 26 lipca 2010 r. wyraził zgodę na zaproponowaną przez Urząd Miasta R. nieruchomość zamienną oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 1/5, położoną w obrębie [...] u zbiegu ulic A i B. Decyzją z dnia [...] znak: [...] Starosta R. działając na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 ze zm.), w związku z art. 129 ust. 1 i 3, art. 130 ust. 2, art. 131 ust. 1, 2, 4, 5, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. z 2010 r. Dz.U. nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej w skrócie u.g.n., przyznał na rzecz J. P. w ramach odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość o wartości rynkowej 14.520 zł, z zasobów nieruchomości Miasta R., nieruchomość zamienną o wartości 62.270 zł, z dopłatą różnicy między ustaloną wysokością odszkodowania, a wartością nieruchomości zamiennej w kwocie 47.750 zł. W odwołaniu od tej decyzji J. P. zakwestionował wysokość przyznanego odszkodowania i ustaloną kwotę dopłaty za przyznaną nieruchomość zamienną. Decyzji organu I instancji zarzucił rażące naruszenie przepisów prawa procesowego i materialnego, w szczególności podstawowych zasad i gwarancji procesowych, błędy w ustaleniach faktycznych mających istotny wpływ na treść decyzji i wysokość ustalonego odszkodowania. Zdaniem strony organ I instancji, wobec przekazania mu przez organ II instancji sprawy do ponownego rozpoznania, winien wyłączyć od udziału w sprawie pracownika organu oraz rzeczoznawcę, którzy brali udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. Obecnie przyznane odszkodowanie - według odwołującego - jest niższe, niż określone decyzją z dnia [...], co - zdaniem strony - jest karą za złożenie odwołania od decyzji. W opinii J. P. uznanie Miasta R. za stronę rzeczonego postępowania stanowi rażące naruszenie prawa. Odwołujący zarzucił Staroście bezczynność w załatwieniu sprawy i w konsekwencji naruszenie art. 12 k.p.a., art. 89, art. 114, 66a, art. 6, art. 13 k.p.a., nieustosunkowanie się do wniosków dowodowych, a zwłaszcza do propozycji zawarcia ugody, naruszenie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, poprzez brak poczynienia ustaleń, kiedy grunt został wydany, kto go wydał i kto go przejął, skoro przepisy prawa nie przewidują protokolarnego wydania nieruchomości. W ocenie strony organ nie przeanalizował szczegółowo operatów szacunkowych oraz założeń wynikających z ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sporządzone w sprawie operaty są niezupełne, nielogiczne, niewiarygodne, obarczone licznymi błędami i co istotne - są ze sobą sprzeczne. Biegła rażąco naruszyła przepisy ustawy o zasadach i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz § 36 rozporządzenia, ponieważ skoro rzeczone postępowanie zostało wszczęte przed nowelizacją rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, to tym samym należało stosować przepisy dotychczasowe. Biegła naruszyła także standardy zawodowe, bowiem jako obiekty porównawcze wskazała nieruchomości, których nie można uznać za podobne z uwagi na ich powierzchnię, kilkakrotnie przekraczającą w porównaniu do nieruchomości zajętej oraz ich położenie. Niezasadnie i błędnie założyła, że ceny działek o mniejszych powierzchniach są znacznie mniejsze niż ceny typowych parceli budowlanych, określiła także trend czasowy jako równy zeru. Nadto operat szacunkowy z dnia 28 grudnia 2011 r. pozostaje w sprzeczności z operatem z dnia 15 kwietnia 2011 r. oraz operatem nieruchomości zamiennej z dnia 12 kwietnia 2012 r., które to operaty zostały opracowane przez tego samego rzeczoznawcę. Biegła, odnosząc się do nieruchomości zamiennej, stwierdziła bowiem, że na rynku lokalnym ceny gruntów budowlanych na cele mieszkaniowe zawierają się w przedziale 30-120 zł/m2, natomiast w zakresie nieruchomości zajętej wskazała, że ceny gruntów budowlanych na cele mieszkaniowe (bez centrum i śródmieścia) zawierają się w przedziale 10-70 zł/m2. W tej sytuacji bezprawnym było przy jednej wycenie wyłączenie cen gruntów z centrum i śródmieścia, a przy drugiej - ich włączenie. Dodatkowo biegła na stronie 9 operatu określiła wartość rynkową nieruchomości zamiennej w wysokości 62.270 zł jako wartość netto, natomiast w decyzji Starosty nie sprecyzowano, czy jest to wartość netto, czy brutto, choć kwota jest identyczna. Poza tym, organ I instancji w wydanej decyzji wartość nieruchomości uznał za odszkodowanie, co jest sprzeczne z definicją tych pojęć według u.g.n. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi podstawę ustalenia odszkodowania, choć nie jest to jedyny element ustalenia wysokości odszkodowania. Podsumowując, odwołujący podniósł zarzut naruszenia art. 7 i 77 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylił decyzję organu I instancji w zakresie punktu drugiego i orzekł, że dopłata różnicy między ustaloną wysokością odszkodowania, a wartością nieruchomości zamiennej w kwocie 47.750 zł nastąpi w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna na konto Urzędu Miasta R., natomiast w pozostałym zakresie utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ przytoczył brzmienie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 129 ust. 3, art. 130 ust. 2, art. 131 ust. 1-5, art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n., wywodząc, że decyzją Starosty [...] z dnia [...] (sprostowaną postanowieniem z dnia [...]), zezwolono Miastu R. na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie zachodniej obwodnicy miasta R. (...) obejmującej m. in. część działek numer 63 i 65/5, które stały się własnością Miasta R., za odszkodowaniem. Osobą uprawnioną do otrzymania odszkodowania za powyższy grunt jest J. P. Działki numer 63 i 65/2 stanowiły jego własność, co potwierdza księga wieczysta KW nr [...]. Według Wojewody podstawą ustalenia odszkodowania za przedmiotowy grunt był operat szacunkowy wykonany w dniu 28 grudnia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego U. B. Wartość działki numer 63/1 o powierzchni 125 m2 (5000 zł) oraz numer 65/5 o powierzchni 238 m2 (9520 zł) biegła określiła w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) z uwzględnieniem zmian wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r., zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz. 985). Zgodnie z brzmieniem § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w wersji znowelizowanej, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji ([...] r.), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania ([...] r.), a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające, do określenia wartości rynkowej - zgodnie z ust. 1 - wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Według Wojewody z powyższej regulacji wynika zatem, że dokonując oszacowania wartości nieruchomości nie uwzględnia się ustaleń poczynionych w decyzji Starosty R. z dnia [...] (sprostowanej postanowieniem z dnia [...]r.), zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z którą przedmiotowe działki znalazły się w granicach inwestycji drogowej, a powołując się na art. 154 u.g.n. należy sięgnąć do zapisów zawartych w planie miejscowym. Mając na uwadze, iż na spornym terenie nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, biegła odwołała się do zapisów zawartych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta R., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w R. z dnia [...] nr [...], obowiązującego na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, podając, iż działki leżą na terenie rozwoju mieszkalnictwa ekstensywnego - jednostka urbanistyczna MN. Wartość rynkową przedmiotu wyceny biegła określiła dla aktualnego sposobu użytkowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, zakreślając rodzaj rynku jako rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych będących przedmiotem prawa własności, z uwzględnieniem transakcji wolnorynkowych sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (jednorodzinną i rzadziej zagrodową) na terenie miasta R. - bez centrum i śródmieścia, z okresu sierpień 2010 - listopad 2011. Biegła zaobserwowała stagnację cen. Z analizy rynku wynika, że na terenie miasta R. rynek niezabudowanych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług jest dobrze rozwinięty, o czym świadczy ilość zanotowanych transakcji. W centrum miasta transakcje takich gruntów występują sporadycznie, co jest wynikiem ich małej podaży. Ten segment rynku jest bardziej rozwinięty na osiedlach położonych poza centrum miasta, a to wynika z większej podaży takich gruntów na tych terenach. Na obszarze miasta występują różnice w cenach jednostkowych niezabudowanych gruntów mieszkaniowych przede wszystkim w zależności od lokalizacji, możliwości i charakteru zagospodarowania, dostępnej infrastruktury uzbrojenia oraz wielkości powierzchni. Aktualnie na terenie miasta jest jeszcze zasób gruntów w strefie inwestycyjnej (pod duże zamierzenia gospodarcze), jednocześnie obserwuje się pewne ożywienie w tym segmencie rynku - wyraźnie rysują się już perspektywy rozwoju gospodarczego miasta i okolic. Na lokalnym rynku ostatnio zauważa się znaczny popyt na grunty nadające się na cele handlowo-usługowe, w tym komercyjne, z funkcją mieszkalną na wyższych kondygnacjach. W R. brakuje już terenów pod zabudowę mieszkaniową: występuje znaczny popyt, a podaż się kurczy. Dla tych celów najbardziej poszukiwane są tereny o korzystnym położeniu, dobrym dostępie komunikacyjnym, o korzystnych parametrach technicznych - zwłaszcza dobrej powierzchni (1000 m2-2000 m2) i dobrej szerokości przy ulicy oraz o dobrym uzbrojeniu technicznym. Mało jest nabywców chętnych do kupna działek o dużych powierzchniach, z których od razu dałoby się wyodrębnić jedynie jedną lub ewentualnie 2 parcele budowlane położone przy istniejących już drogach publicznych. Dlatego też zainteresowanie nabywaniem długich działek (tak, jak w przypadku macierzystych działek, z których wydzielono części wyceniane, o długościach od 260m - 550m) nie jest duże, gdyż wiąże się to z zamrożeniem kapitału niezbędnego na nabycie powierzchni ponad normatywne powierzchnie parceli budowlanej, podczas gdy część tak ulokowanych środków można spożytkować już na realizację budowy. Nieruchomości bardzo podobne do nieruchomości, z których wydzielono działki wyceniane, rzadko pojawiają się w obrocie rynkowym, a jeśli już, to ceny jednostkowe takich gruntów są znacznie mniejsze niż ceny typowych parceli budowlanych. Obecnie rynek lokalny wykazuje średni potencjał rozwojowy, ceny gruntów budowlanych na cele mieszkaniowe (bez centrum i śródmieścia) zawierają się w przedziale 10-75 zł/m2. Ceny w analizowanym okresie uległy stabilizacji, a wcześniejszy wzrost cen został zahamowany. Przeprowadzona analiza wykazała, że obecnie w tym segmencie rynku nie występuje trend wzrostowy, dlatego też trend czasowy określono jako równy zeru (cena średnia 41,16 zł, cena minimalna 10,21 zł, cena maksymalna 73,87 zł, wskaźnik dolny 0,248, wskaźnik górny 1,795, wartość jednostkowa gruntu po zaokrągleniu wynosi 40 zł/m2). Według Wojewody za słuszny uznać trzeba dobór rynku nieruchomości porównawczych, gdyż wynika on z przeznaczenia nieruchomości określonego w studium. Podstawą do wyceny (podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej) nieruchomości zamiennej (gruntowej niezabudowanej, niezagospodarowanej dotychczas trwale, przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową), położonej w R. przy zbiegu ulic A i B, oznaczonej w ewidencji gruntów obręb [...] jako działka numer 1/5 o powierzchni 0,0923 ha (własność Gminy Miasta R. księga wieczysta KW Numer [...]) był operat szacunkowy z dnia 12 kwietnia 2012 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - U. B. Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej według aktualnego sposobu użytkowania wyniosła 62.270 zł (wartość i stan nieruchomości na dzień 12 kwietnia 2012 r.). Do wyceny przyjęto nieruchomości z terenu miasta R. z ostatnich 2 lat (2010-2012, stagnacja cen). Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w R. nr [...] z dnia [...], wyceniana nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem MN - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Przeprowadzona analiza wykazała, że obecnie w tym segmencie rynku nie występuje trend wzrostowy, dlatego też trend czasowy określono jako równy zeru. Na rynku lokalnym ceny gruntów budowlanych na cele mieszkaniowe zawierają się w przedziale 30-120 zł/m2 (cena średnia 69,40 zł, cena minimalna 34,94 zł, cena maksymalna 120,00 zł, wskaźnik dolny 0,50, wskaźnik górny 1,73, wartość jednostkowa - 67,46 zł/m2). Przywołując w tym miejscu brzmienie art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach Wojewoda stwierdził, że załączone do akt sprawy dokumenty nie stanowią potwierdzenia wydania nieruchomości przez byłego właściciela w terminie określonym w art. 18 ust. 1e, gdyż pismo z dnia 29 października 2009 r., złożone w Urzędzie Miasta R. w dniu 13 stycznia 2011 r., stanowi jednostronne oświadczenie o wydaniu nieruchomości przez J. P., sporządzone z datą wsteczną. Prezydent Miasta R. nie potwierdził również protokolarnego wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. W opinii Wojewody rację ma odwołujący, twierdząc, że operat szacunkowy służy tylko pomocniczo w ostatecznym ustaleniu odszkodowania. Jednakże, gdy w wyniku dokonania jego rzetelnej oceny, organ stwierdzi, iż może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, nie ma przeszkód, by przyznał odszkodowanie, którego wysokość wynika bezpośrednio z takiej opinii. Zdaniem organu odwoławczego zgromadzony w sprawie materiał dowodowy świadczy o prawidłowym przeprowadzeniu przez Starostę postępowania o ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Strony miały możliwość zapoznania się ze zgromadzoną dokumentacją, a wątpliwości, co do poprawności sporządzenia operatów szacunkowych, jak i pozostałe wnioski były na bieżąco rozpatrywane przez organ, o czym świadczy liczna korespondencja i protokoły z rozpraw administracyjnych. Organ I instancji ocenił wartość dowodową operatów szacunkowych, co znajduje swój wyraz w uzasadnieniu decyzji. W ocenie Wojewody zarzut bezczynności organu I instancji, w świetle załączonego materiału dowodowego, jest nieuzasadniony. Organ II instancji podkreślił także, że ugoda z odwołującym była przygotowana na dzień 25 lutego 2011 r., tj. na dzień rozprawy administracyjnej, lecz do niej nie doszło, gdyż strona złożyła pismo wykluczające podpisanie umowy. Ugoda dopuszczalna jest bowiem, jeżeli strony złożą zgodne oświadczenia o zamiarze jej zawarcia przed organem administracji publicznej. Operaty szacunkowe zostały szczegółowo przeanalizowane przez tutejszy organ. Odwołujący był zapoznany ze zgromadzonym materiałem dowodowym prawidłowo i nie wnosił zastrzeżeń podczas przeglądania akt sprawy. Podczas rozpraw administracyjnych również nie wnosił zastrzeżeń co do przebiegu tychże rozpraw, co potwierdzają podpisy pod protokołami z poszczególnych rozpraw. Odnosząc się do zarzutu uznania za stronę postępowania Miasta R., Wojewoda odwołał się do regulacji art. 28 k.p.a. i wskazał, że na mocy decyzji Starosty z dnia [...] działki numer 63/1 i 65/5 stały się własnością Miasta R. W kwestii naruszenia art. 12 k.p.a. organ odwoławczy wskazał, że Starosta nie pozostawał w bezczynności, bowiem prowadził postępowanie wyjaśniające (sporządzenie operatów szacunkowych, rozprawa administracyjna), informował także strony o przewidywanym terminie zakończenia sprawy. Sama decyzja mogła zostać wydana przez Starostę dopiero po rozpatrzeniu skargi przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi na decyzję Wojewody [...] z dnia [...]. Po otrzymaniu prawomocnego postanowienia WSA w Łodzi z dnia 2 lutego 2012 r. wraz z dokumentacją, Starosta R. przy piśmie z dnia 25 czerwca 2012 r. zawiadomił strony o możliwości zapoznania się w terminie 7 dni z aktami sprawy. Z tego też powodu decyzja, kończąca sprawę, mogła zostać wydana z datą [...]. Następnie Wojewoda podkreślił że z operatu szacunkowego z dnia 12 kwietnia 2012 r. wynika, iż wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej przy zbiegu ulic A i B, oznaczonej jako działka numer 1/5 w obrębie [...] miasta [...] w wysokości 62.270 zł stanowi wartość netto. Dodatkowo z wyjaśnień rzeczoznawcy udzielonych w dniu 27 sierpnia 2012 r. wynika, że nieruchomość oznaczona numerem 1/5 stanowi wydzieloną już parcelę budowlaną, która posiada bardzo dobre parametry techniczne, ale średnie uzbrojenie techniczne terenu i może być na niej realizowana budowa budynku mieszkalnego. Wśród nieruchomości porównawczych, podanych w tabeli na stronie 7, nie ma obiektów położonych w centrum, ani w śródmieściu (zresztą ceny gruntów w tych miejscach byłyby nieporównywalnie wyższe od cen gruntów, jakie podała w tabeli). Poza tym w centrum i w śródmieściu praktycznie nie występuje obrót gruntami niezabudowanymi, a w celu pozyskania atrakcyjnych terenów nabywa się z reguły nieruchomość zabudowaną, na której często usuwana jest zabudowa istniejąca i wprowadza się nową zabudowę. Wycenę nieruchomości oznaczonej numerami 63/1 i 65/5 w sposób prawidłowy oparto na cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (przejmowanej pod drogę), zatem określone na stronie 12 operatu cechy nieruchomości wycenianej odnoszą się do nieruchomości złożonej z działek numer 63 i 65/2 (sprzed podziału o łącznej powierzchni 0,6033 ha), a nie do działek numer 63/1 i 65/5 o łącznej powierzchni 0,0363 ha. Stąd zarzut, że obiekty porównawcze nie są podobne z uwagi na wielkość powierzchni, nie jest zasadny. W operacie brak stwierdzeń, czy też założeń, że ceny działek o mniejszych powierzchniach są znacznie mniejsze, niż ceny typowych parceli budowlanych. W przedmiotowej sprawie występuje inny przypadek - wartość nieruchomości skarżącego o powierzchni 0,6033 ha (grunty budowlane stanowiące jedną całość gospodarczą) na pewno jest niższa, niż np. sześć parceli budowlanych po około 1000 m2 każda lub odpowiednio mniej działek o większych powierzchniach, co sprowadza się do tego, że wartość jednostkowa takich gruntów budowlanych będzie niższa od wartości jednostkowej parceli budowlanej posiadającej powierzchni rzędu 1000 m2 lub 2000 m2. Uwzględniając powyższe należy ocenić, że wartość jednostkowa nieruchomości złożonej z działek numer 63 i 65/2 o łącznej powierzchni 0,6033 ha powinna być niższa od wartości jednostkowej działki numer 1/5 w obrębie 48 o powierzchni 0,0923 ha. (...) Z uwagi na ubogi rynek lokalny (niewystarczająca ilość transakcji w badanym okresie czasu) nie jest realne dokonanie szacowania z wykorzystaniem transakcji z tego samego obrębu, co nieruchomość wyceniana, stąd konieczność wyboru obiektów z innych obrębów, ale w podobnych strefach miasta, w zbliżonej odległości od centrum itp. W przypadku braku obiektów bardzo podobnych do szacowana wybiera się obiekty podobne, bo przecież zgodnie z zasadami stosowanej metody korygowania ceny średniej w ramach podejścia porównawczego - wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. To rzeczoznawca majątkowy monitoruje lokalny rynek nieruchomości i ocenia trend czasowy w różnych segmentach tego rynku. Rzeczoznawca ocenił, że w analizowanym okresie czasu ceny gruntów budowlanych uległy stabilizacji, a wcześniejszy wzrost ich cen został zahamowany. Ocena ta musi być oparta na cenach zanotowanych faktycznie w aktach notarialnych kupna-sprzedaży, a nie na cenach wywoławczych pochodzących z ofert sprzedaży, albo informacjach ustnych od uczestników na rynku nieruchomości - sprzedających lub kupujących. W przedmiotowej sprawie biegła wyjaśniła, że jest bezstronna, nie występują bowiem żadne powiązania pomiędzy jej osobą, a stronami prowadzonego postępowania. W ocenie Wojewody chybiony jest zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 5 k.p.a., ponieważ pracownik organu I instancji nie brał udziału w rozpatrywaniu sprawy przed organem odwoławczym i odwrotnie. Podsumowując, Wojewoda stwierdził, że wycena nieruchomości, została dokonana w sposób zgodny z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operaty szacunkowe, przyjęte jako dowód w sprawie, są wiarygodne, przejrzyste, nie zawierają braków, czy też pomyłek. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być natomiast przedmiotem rozważań organu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, powinien jednak dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tj. zbadać na przykład, czy został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową co też organ odwoławczy uczynił. Według Wojewody wartość nieruchomości, określona w przedmiotowych operatach szacunkowych, stanowi wartość rynkową, czyli odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie nieruchomości, możliwej do uzyskania na rynku i została określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Przyjęta wartość nie nasuwa żadnych wątpliwości, operaty sporządzone w dniu 28 grudnia 2011 r. oraz 12 kwietnia 2012 r. stanowiące dowód z wartości nieruchomości, spełniają wymogi obowiązujących przepisów wynikających w szczególności z § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny (...). Dodatkowo Wojewoda podniósł, że wobec niewskazania w decyzji organu I instancji podmiotu, na rzecz którego nastąpi dopłata różnicy między ustaloną wartością odszkodowania, a wartością nieruchomości zamiennej oraz numeru konta bankowego - konieczne było zastosowanie regulacji art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w części dotyczącej punktu drugiego decyzji organu I instancji, zaś w pozostałej części zasadne było utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi J. P. wniósł o uchylenie wydanych w sprawie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarżący zarzucił naruszenie: 1) art. 7, 77 § 1 oraz 80 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, także poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego, wyrażającą się w oparciu rozstrzygnięcia o nieprawidłowo sporządzone na zlecenie organu I instancji operaty szacunkowe, za którymi organ II instancji w sposób całkowicie bezkrytyczny przyjął wartość nieruchomości zajętej, jak i zamiennej; 2) art. 35 § 3 w zw. z art. 6 i art. 12 k.p.a. poprzez niezachowanie i znaczne przekroczenie 1-miesięcznego terminu do załatwienia sprawy przez organ odwoławczy; 3) art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., nr 193, poz. 1194 ze zm.) poprzez bezzasadne uznanie, że nie ma podstawy prawnej do powiększenia przyznanego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, gdyż załączone do akt sprawy dokumenty nie stanowią potwierdzenia wydania nieruchomości na rzecz aktualnego właściciela, podczas gdy skarżący nie tylko złożył stosowne oświadczenie woli z dnia 29 października 2009 r. w zakresie wydania nieruchomości oznaczonej numerami działek 63/1 i 65/5 o pow. 363 m2, jak również przejęcie spornej nieruchomości nastąpiło per facta concludentia, albowiem działające na zlecenie Miasta R. firmy budowlane jeszcze przed zakończeniem postępowania w sprawie rozpoczęły roboty związane z budową zachodniej obwodnicy Miasta R. na wskazanej nieruchomości; 4) art. 153 ust. 1 i art. 159 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie w operacie szacunkowym z dnia 28 grudnia 2011 r. przy porównywaniu i obliczaniu wartości rynkowej takich nieruchomości, które nie mają charakteru podobnych, nadto w odniesieniu do operatu szacunkowego z dnia 12 kwietnia 2012 r., poprzez nieprawidłowe obliczenie granic sumy współczynnika korygującego mającego decydujące znaczenie przy ustalaniu ceny nieruchomości skutkującego sztuczne zawyżenie ceny nieruchomości zamiennej, co w konsekwencji doprowadziło do błędnej wyceny wartości nieruchomości zajętej pod obwodnicę, jak i nieruchomości zamiennej, niż gdyby miało miejsce prawidłowe zastosowanie § 36 rozporządzenia. Uzasadniając powyżej sformułowane zarzuty skarżący powtórzył argumenty z odwołania od decyzji organu I instancji. Odpowiadając na skargę Wojewoda Ł[...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 13 marca 2013 r. stawił się skarżący, który poparł skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlegała oddaleniu. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron praz przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności decyzji Wojewody [...] z dnia [...] wykazała, że zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada przepisom obowiązującego prawa, wobec czego brak jest podstaw do usunięcia go z obrotu prawnego. Okolicznością niesporną między stronami postępowania jest fakt, że na mocy decyzji Starosty [...] z dnia [...] Miasto R. uzyskało pozwolenie na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie zachodniej obwodnicy miasta R., obejmującej między innymi część nieruchomości stanowiących dotychczas własność J. P. o nr ewid. 63/1 i 65/5 o łącznej powierzchni 363 m2, nabywając jednocześnie z mocy prawa własność tych części nieruchomości. W ramach należnego odszkodowania, skarżący wnioskował o przyznanie nieruchomości zamiennej za dopłatą różnicy pomiędzy wartością nieruchomości zajętej pod budowę drogi, a nieruchomością zamienną, wyrażając ostatecznie zgodę na zaproponowaną przez Urząd Miasta R. nieruchomość o nr ewid. 1/5, położoną u zbiegu ulic A i B w obrębie [...]. Wobec powyższego organ I instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatów szacunkowych, określających wartość nieruchomości zamiennej i wartość gruntów przeznaczonych pod budowę obwodnicy, a następnie na tej podstawie ustalił wysokość należnego skarżącemu odszkodowania i różnicę w wartościach tychże nieruchomości, którą skarżący winien uiścić w zamian za nabycie prawa własności nieruchomości zamiennej. Powstały pomiędzy stronami postępowania spór sprowadza się więc do oceny prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych i ustalonych przez organy obu instancji na ich podstawie wartości nieruchomości zamiennej i nieruchomości zajętych pod budowę obwodnicy, które to wartości stanowiły następnie podstawę do ustalenia należnego skarżącemu odszkodowania i wysokości kwoty, którą powinien on uiścić w ramach nabycia prawa własności nieruchomości zamiennej. W rozumieniu art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a i ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz.U. z 2008 r., nr 193, poz. 1194 ze zm.), przywoływanej dalej w tekście jako "ustawa", nieruchomości lub ich części, objęte decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za wskazane wyżej nieruchomości, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Po myśli art. 18 ustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (ust. 1). W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17 (pkt 1), doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności (pkt 2) albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (pkt 3) - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (ust. 1e). Stosownie natomiast do treści przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), przywoływanej dalej w tekście jako "u.g.n.", w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna (art. 131 ust. 1). Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną (art. 131 ust. 4). Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej (art. 131 ust. 5). Jeżeli w ramach odszkodowania została przyznana nieruchomość zamienna, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości podaje się dodatkowo oznaczenie nieruchomości zamiennej według treści księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości, jej wartość oraz wysokość dopłaty (art. 129 ust. 3). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2). Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych (pkt 1); katastrze nieruchomości (pkt 2); ewidencji sieci uzbrojenia terenu (pkt 3); ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości (pkt 3a); rejestrach zabytków (pkt 3b); tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 (pkt 4); planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę (pkt 5); wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe (pkt 6); dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz (pkt 6a); w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali (pkt 6b); umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości (pkt 7); świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową (pkt 8) (art. 155 ust. 1). Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów, o których wyżej mowa (art. 155 ust. 2). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 2 u.g.n.), uwzględniając rodzaje metod, techniki wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości określone w przepisach ustawy oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), przywoływanego dalej w tekście jako "rozporządzenie". Według § 36 rozporządzenia, w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia zaskarżonej decyzji, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni –pkt 1, wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni – pkt 2 - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4). Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej (ust. 5) (...). W rozpoznawanej sprawie, jak zostało to już podniesione na wstępie rozważań, opracowane zostały przez rzeczoznawcę majątkowego U. B. dwa operaty szacunkowe, których poprawność sporządzenia w świetle przywołanych wyżej norm prawnych, wymogów formalnych, zastosowanej przez rzeczoznawcę metodologii szacowania i ustalone na ich podstawie wartości nieruchomości zajętej pod budowę drogi oraz nieruchomości zamiennej nie budzą wątpliwości. Wyjaśnić w tym miejscu trzeba, że kontrola wskazanych operatów szacunkowych przeprowadzona przez tutejszy Sąd, a uprzednio przez organy administracyjne, nie obejmowała weryfikacji wiadomości specjalnych, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy sporządzając w danej sprawie operat szacunkowy. W toku postępowania sądowoadministracyjnego oraz administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania wykluczona jest bowiem prawna możliwość wkraczania w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, albowiem sąd administracyjny, podobnie jak i organ - nie dysponują w tym zakresie wiadomościami specjalnymi. W judykaturze zgodnie przyjmuje się, że na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 31 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11 – Lex nr 1120654, z dnia 24 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 1008/11 – Lex nr 1113232, z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 378/10 – Lex nr 745226 oraz Wojewódzkich Sądów Administracyjnych: w Warszawie z dnia 14 lutego 2012 r. sygn. akt I SA/Wa 1925/11 – Lex nr 1145358, z dnia 8 grudnia 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 2021/11 – Lex nr 1150772). Wartość nieruchomości zamiennej, oznaczonej w ewidencji gruntów nr 1/5, o powierzchni 923 m2, położonej u zbiegu ulic A i B w R. (obręb [...]) określa operat szacunkowy z dnia 12 kwietnia 2012 r. Według Sądu rzeczony operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy konieczne, określone w § 56 rozporządzenia. W ośmiu rozdziałach rzeczoznawca wskazał rzetelnie, logicznie i spójnie: dane formalno-prawne (to jest zleceniodawcę, podstawy materialno-prawne wyceny, źródła informacji, przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, daty istotne dla operatu szacunkowego, warunki i ograniczenia); opis i określenie stanu nieruchomości (czyli oznaczenie według ewidencji gruntów, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, funkcję nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego); procedurę szacowania (wskazując rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody, techniki szacowania); analizę i charakterystykę rynku nieruchomości; wartość rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej; analizę otrzymanego wyniku; klauzule i ustalenia dodatkowe oraz załączniki (mapę lokalizacji, wypis z rejestru gruntów, mapę ewidencyjną w skali 1:1000, mapę sytuacyjno-wysokościową w skali 1:500). Jak wynika z treści rozważanego dokumentu rzeczoznawca majątkowy uwzględnił datę 12 kwietnia 2012 r. jako wiążącą dla określenia wartości przedmiotu wyceny oraz określenia i uwzględnienia stanu wycenianej nieruchomości nr 1/5. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zamiennej rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, które - jak wyjaśnił - polega na ustaleniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość nieruchomości wycenianej równa jest cenie, za jaką nabyto nieruchomości podobne do wycenianej, skorygowanej z uwagi na cechy różnicujące te nieruchomości przy uwzględnieniu zmian poziomu cen z powodu upływu czasu. Spośród dopuszczalnych w ramach podejścia porównawczego metod szacowania rzeczoznawca wybrał metodę korygowania ceny średniej, przy której do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Kierując się tymi wytycznymi rzeczoznawca do porównania przyjął 26 nieruchomości, będących przedmiotem obrotu na terenie miasta R. od czerwca 2010 r., których powierzchnie kształtowały się od 701m2 do 2657 m2 , zaś ceny transakcyjne od 30.000 zł do 148.950 zł. Uwzględniając ustaloną cenę średnią 69,40 zł/1m2, cenę minimalną 34,94 zł/1m2 oraz cenę maksymalną 120 zł/1m2, obliczoną sumę współczynników korygujących, cena 1m2 nieruchomości zamiennej została ustalona przez rzeczoznawcę na kwotę 67,46 zł, zaś wartość rynkową nieruchomości zamiennej o powierzchni 923 m2 określono na kwotę 62.270 zł. W opinii rzeczoznawcy cena jednostkowa za 1m2 mieści się zgodnie z założeniami podejścia porównawczego w przedziale cen, jakie wystąpiły na rynku nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe w okolicy. Na ustaloną wartość rynkową nieruchomości zamiennej wpływa przede wszystkim jej średnie położenie, sąsiedztwo na cele mieszkaniowe, średnia dostępność komunikacyjna i uzbrojenie techniczne w ulicy oraz bardzo korzystne parametry techniczne nieruchomości (kształt, powierzchnia, szerokość od strony obu ulic). Wartość rynkową ustalono dla aktualnego sposobu użytkowania wycenianej nieruchomości (na cele zabudowy mieszkaniowej). Zdaniem Sądu prawidłowo sporządzony został także drugi operat z dnia 28 grudnia 2011 r., którego celem była wycena gruntów przeznaczonych pod budowę zachodniej obwodnicy miasta R. Załączone do akt sprawy zbiorcze opracowanie dotyczyło także trzech innych nieruchomości, stanowiących własność innych podmiotów aniżeli skarżący, których poprawność wyceny i przyjęte założenia pozostawały poza zakresem kontroli Sądu. Rozważany operat szacunkowy bez wątpienia spełnia wymogi określone w § 56 rozporządzenia. W dziesięciu rozdziałach rzeczoznawca wskazał rzetelnie, logicznie i spójnie: dane formalno-prawne (zleceniodawcę, podstawy materialno-prawne wyceny, źródła informacji, przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, warunki i ograniczenia, daty istotne dla operatu szacunkowego); opis i określenie stanu nieruchomości (a mianowicie: oznaczenie według ewidencji gruntów, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, funkcję nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego); procedurę szacowania (wskazując rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody, techniki szacowania); analizę i charakterystykę rynku nieruchomości; określenie wartości rynkowych gruntów, określenie wartości zadrzewienia, wartość nieruchomości wycenianych (wartości rynkowe wycenianych nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz wartości odtworzeniowe wycenianych nieruchomości gruntowych); analizę otrzymanego wyniku; klauzule i ustalenia dodatkowe oraz załączniki (mapę lokalizacji, wypisy z rejestru gruntów, mapy numeryczne w skali 1:500 i 1:2500, mapy podziału z rejestrami pomiarowymi, mapy sytuacyjno-wysokościowe w skali 1:500, zawiadomienia o oględzinach nieruchomości wycenianych, protokoły z oględzin oraz decyzję nr [...]. Dla potrzeb związanych z ustaleniem odszkodowania, przy określaniu wartości prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod realizację inwestycji drogowej, rzeczoznawca - zgodnie z dyspozycją art. 18 ust. 1 ustawy i § 36 ust. 1 rozporządzenia - przyjął stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej - [...], zaś ceny - z dnia, w którym nastąpiło ustalenie wysokości odszkodowania - [...]. Uwzględniając cel wyceny, przepisy prawa, standardy zawodowe oraz przeznaczenie nieruchomości wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta R. z 2001 r. (rozwój mieszkalnictwa ekstensywnego –MN) rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości nr 63/1 i 65/5, stanowiących dotychczas własność skarżącego dla aktualnego sposobu użytkowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, wyjaśniając uprzednio, na czym polega przyjęta metodologia szacowania. Dodatkowo rzeczoznawca wskazał, że w procesie szacowania, wszystkie nieruchomości gruntowe z uwagi na ich podobne położenie i bliskie sąsiedztwo, traktował jako jeden obiekt, dla którego zostanie określona taka sama podstawowa stawka jednostkowa gruntu budowlanego. Przedmiotem analizy rzeczoznawca objął rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, przyjmując do porównań 25 nieruchomości z terenu miasta R. (za wyjątkiem centrum i śródmieścia), będących przedmiotem obrotu od sierpnia 2010 r., o powierzchniach od 1021 m2 do 4068 m2, których ceny transakcyjne kształtowały się od 23.865 zł do 300.000 zł. Uwzględniając ustaloną na tej podstawie cenę średnią – 41,16 zł/1m2, cenę minimalną – 10,21 zł/1m2, cenę maksymalną - 73,87 zł/1m2, obliczone sumy współczynników korygujących, cenę jednostkową 1m2 gruntu rzeczoznawca ustalił na kwotę 40 zł, zaś łączną wartość części działek nr 63/1 i 65/5 na kwotę 14.520 zł (działka nr 63/1 o pow. 125 m2 – 5000 zł, działka nr 65/5 o pow. 238 m2 – 9.520 zł). Zdaniem rzeczoznawcy określona wyżej wartość jednostkowa 1m2 gruntu mieści się zgodnie z założeniami podejścia porównawczego w przedziale cen, jakie wystąpiły na rynku lokalnym za nabycie nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Wobec powyższego Sąd stwierdził, że organy obu instancji rzetelnie, a co za tym idzie zgodnie z wymogami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., oceniły wartość dowodową sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych, dążąc do wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego wszelkich wątpliwości zgłaszanych w toku postępowania przez skarżącego, który miał zapewnioną możliwość brania czynnego udziału na każdym jego etapie. Okoliczności te potwierdza zresztą zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Rzeczone operaty, jak zasadnie uznały organy orzekające w sprawie, mogły stanowić podstawę do wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za część nieruchomości zajętej pod budowę drogi oraz wysokość dopłaty w różnicy wartości nieruchomości, którą winien uiścić skarżący w zamian za przyznanie nieruchomości zamiennej. Koncentrując się następnie na kwestii ustalenia wysokości odszkodowania należnego J. P. za część nieruchomości zajętych pod budowę drogi, Sąd zgodził się ze stanowiskiem Starosty oraz Wojewody, że w rozpoznawanej sprawie brak było podstaw prawnych do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości zgodnie z regulacją art. 18 ust. 1e ustawy. Bez wątpienia pismo skarżącego z dnia 29 października 2009 r., złożone w siedzibie Urzędu Miasta R. w dniu 13 stycznia 2011 r., należy traktować jako jednostronne oświadczenie o wydaniu nieruchomości, sporządzone zresztą z datą wsteczną, tym bardziej, że wydania nieruchomości na zasadach i w terminie określnym w art. 18 ust. 1e ustawy nie potwierdził również sam Prezydent Miasta R. Podnoszony zaś w skardze zarzut braku pouczenia w decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej o uprawnieniu wynikającym z art. 18 ust.1e ustawy nie miał istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, bowiem Sąd nie oceniał legalności decyzji Starosty [...] z dnia [...]. Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja Wojewody [...] jest wynikiem poprawnie przeprowadzonego postępowania odwoławczego, którego istotą zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego jest ponowne rozpatrzenie i rozstrzygnięcie sprawy oraz ewentualne sanowanie dostrzeżonych błędów popełnionych przez organ I instancji. Organ odwoławczy prawidłowo stwierdził zatem, że decyzja Starosty w zakresie punktu drugiego rozstrzygnięcia jest wadliwa, nie precyzuje bowiem podmiotu, na rzecz którego nastąpi dopłata różnicy pomiędzy ustaloną wartością odszkodowania, a wartością nieruchomości zamiennej oraz numeru konta bankowego i w trybie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylił decyzję organu I instancji w części dotyczącej punktu drugiego, rozstrzygając w tym zakresie co do istoty sprawy, natomiast w pozostałym zakresie utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy logicznie i spójnie odniósł się do zarzutów odwołania oraz wyjaśnił przesłanki faktyczne i prawne, które zadecydowały o podjęciu kwestionowanego rozstrzygnięcia. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd stwierdził, że są one w zupełności chybione. Wyjaśnić w tym miejscu trzeba, że fakt iż w sprawie zostało sporządzonych kilka operatów szacunkowych, które - jak sam przyznał skarżący - utraciły swoją ważność, choć ustalały korzystniejszą wartość nieruchomości nie ma znaczenia dla oceny legalności decyzji Wojewody [...]. Opracowanie kolejnych operatów szacunkowych, czego zdaje się nie dostrzegać skarżący, było konsekwencją błędów popełnionych przy ich sporządzaniu, a następnie zmianą stanu prawnego (w tym wypadku nowelizacją § 36 rozporządzenia), którą rzeczoznawca musiał uwzględnić w swoich opracowaniach. Fakt, że niniejsze postępowanie zostało wszczęte w dniu 1 lutego 2010 r. nie może oznaczać, jak chce tego skarżący, że w sprawie mają zastosowanie przepisy obowiązujące w tej dacie. Zgodnie z art. 6 k.p.a. organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa, co oznacza, że zobligowane są stosować przepisy prawa materialnego i procesowego w brzmieniu obowiązującym w dniu podjęcia decyzji administracyjnej. Reasumując, Sąd uznał, że decyzja Wojewody [...] odpowiada prawu i brak jest podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Z tych względów Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę, o czym orzekł jak w sentencji wyroku. LS