II SA/Łd 684/25

Dnia 14 stycznia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Sieniuć, Sędziowie Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka (spr.), Sędzia WSA Michał Zbrojewski, , Protokolant Asystent sędziego Izabela Lewandowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 stycznia 2026 roku sprawy ze skarg M.Ś. i A.Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 28 lipca 2025 roku nr KO.420.62.2025 w przedmiocie ustalenia sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla inwestycji 1. oddala skargi; 2. przyznaje i nakazuje wypłacić z funduszu Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi adwokatowi A. S., prowadzącemu Kancelarię Adwokacką w Ł. przy al. [...], kwotę 480 (czterysta osiemdziesiąt) złotych, powiększoną o należny podatek od towarów i usług, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącemu A.Ś. z urzędu. dc Decyzją z dnia 28 lipca 2025 r. nr KO.420.62.2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm., dalej w skrócie jako: "k.p.a") utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Wola Krzysztoporska z dnia 24 lutego 2025 r., znak: RBN.6730.15.2024, ustalającą, z wniosku D.K., sposób zagospodarowania terenu oraz warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali – magazynu zbożowego wraz z urządzeniami budowlanymi, w zabudowie zagrodowej, na części działki nr ewid. [...], obręb [...], gm. W. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną: Wnioskiem z dnia 7 lutego 2024 r. D.K. zwrócił się do Wójta Gminy Wola Krzysztoporska o ustalenie warunków zabudowy dla wskazanej powyżej inwestycji. Decyzją z dnia 13 czerwca 2024 r. organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Decyzja ta została jednak w całości uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 25 września 2024 r., zaś sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał m.in., iż wniosek inwestora opatrzony jest licznymi brakami i nieścisłościami, zaś organ I instancji nie wyjaśnił dlaczego, jego zdaniem, planowana inwestycja dotyczy zabudowy zagrodowej oraz nie zgromadził dowodów, poza oświadczeniem inwestora, potwierdzających powierzchnię jego gospodarstwa rolnego oraz średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego na terenie gminy W. Prowadząc ponownie postępowanie, organ I instancji pismem z dnia 7 października 2024 r. wezwał inwestora do uzupełnienia wniosku o ustalenie warunków zabudowy poprzez: – przedłożenie dokumentów, potwierdzających powierzchnię prowadzonego gospodarstwa rolnego; – wyjaśnienie powiązania planowanego budynku z prowadzonym gospodarstwem rolnym; – określenie charakteru prowadzonego gospodarstwa rolnego, czy w ramach prowadzonego gospodarstwa na terenie gminy wnioskodawca posiada zabudowę zagrodową, a jeśli tak, to jakie obiekty należą do tej zabudowy i na których działkach zlokalizowana jest ta zabudowa; – przedłożenie dokumentu od gestora sieci elektroenergetycznej, zaświadczającego, że projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, lub umowy dotyczącej zagwarantowania wykonania uzbrojenia terenu; – uzupełnienie pkt 7.5, 7.6.2., 7.6.3. i 8.2. wniosku; – ujednolicenie nazwy i rodzaju inwestycji; – ujednolicenie części opisowej i graficznej wniosku, gdyż teren inwestycji określony na załączniku graficznym nie odpowiada powierzchni terenu inwestycji wskazanej w części opisowej wniosku, odnosi się to też do powierzchni zabudowy i szerokości elewacji frontowej hali. W piśmie z dnia 24 października 2024 r. inwestor wskazał m.in., iż posiada gospodarstwo rolne z zabudowaniami na działce nr [...] obr. [...] W skład zabudowań wchodzi budynek mieszkalny, obora i garaż na maszyny rolnicze. Inwestor prowadzi gospodarstwo, które zajmuje się uprawą zbóż i hodowlą bydła, a planowana hala magazynowa służyć będzie przechowywaniu płodów rolnych, pochodzących z gospodarstwa inwestora. Hala będzie zlokalizowana na działce nr [...], ponieważ na działce nr [...] nie ma już miejsca. Inwestor uzupełnił także wniosek oraz wskazał, iż nazwa inwestycji to: "budowa hali – magazynu zbożowego, wraz z urządzeniami budowlanymi w zabudowie zagrodowej". Do pisma D.K. załączył m.in. informację z P. S.A. o wykonaniu przyłączenia, dwie decyzje Wójta Gminy Wola Krzysztoporska z dnia 24 stycznia 2024 r. w sprawie podatku rolnego oraz akty notarialne umów darowizny i sprzedaży na potwierdzenie powierzchni gospodarstwa rolnego. Organ przeprowadził analizę urbanistyczną i przesłał projekt decyzji do uzgodnienia odpowiednim organom. Postanowieniem z dnia 8 stycznia 2025 r. Starosta Powiatu Piotrkowskiego uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy pod względem ochrony gruntów rolnych, zaś Wójt Gminy Wola Krzysztoporska wydał pozytywną opinię o możliwości włączenia do drogi gminnej nr [...] ruchu drogowego, spowodowanego zmianą zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego oraz lokalizację projektowanego zamierzenia inwestycyjnego na terenie działki nr [...], obr. [...], gm. W., przylegającego do drogi gminnej. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 24 lutego 2025 r., znak: RBN.6730.15.2024 Wójt Gminy Wola Krzysztoporska ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Na wstępie uzasadnienia decyzji organ I instancji podkreślił, że dla wskazanego we wniosku terenu gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. Dalej organ wskazał, iż niniejsza inwestycja spełnia warunek określony w art. 61 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm., dalej również jako: "u.p.z.p."), bowiem łączna powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z wnioskowaną zabudową zagrodową wynosi 8,18 ha, natomiast średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego dla gminy W. to 7,91 ha, w związku z czym art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie znajduje zastosowania w przedmiotowej sprawie. Ponadto wskazany teren spełnia wymogi zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. oraz zamierzenie inwestycyjne zgodne jest z przepisami odrębnymi, co pozwala na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Określone w decyzji wymagania dla nowej zabudowy, dotyczące: wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, udziału powierzchni biologicznie czynnej, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu, wyznaczono odpowiednio do charakterystyki planowanej zabudowy zawartej we wniosku. Wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 15 m od linii rozgraniczającej drogi gminnej przyległej do terenu inwestycji (zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do decyzji). Wyznaczona linia zabudowy, zdaniem organu, pozwoli na usytuowanie planowanej zabudowy zgodnie z zamiarem wnioskodawcy, a jednocześnie nie narusza przepisów odrębnych, tj. art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 320 ze zm.). Organ podkreślił również, że projekt decyzji został pozytywnie uzgodniony ze Starostą Powiatu Piotrkowskiego w zakresie ochrony gruntów rolnych. Z wypisu z rejestru gruntów wynika, iż na przedmiotowej działce znajdują się użytki rolne stanowiące klasy: grunty orne RIVa, RIVb, RV, pastwiska trwałe PslV. Inwestor oświadczył, że prowadzi gospodarstwo rolne o powierzchni 8,18 ha, a przedmiotowa inwestycja będzie wchodzić w skład tego gospodarstwa, zatem teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze. Ponadto Wójt Gminy Wola Krzysztoporska pozytywnie zaopiniował projekt decyzji, z uwagi na położenie terenu inwestycji przy pasie drogowym drogi gminnej nr [...]. Projekt decyzji przesłano do uzgodnienia przez Dyrektora Zarządu Zlewni w Sieradzu Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie w zakresie ochrony melioracji wodnych oraz do uzgodnienia z Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w Piotrkowie Trybunalskim, pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych. Wobec niezajęcia stanowiska przez organy uzgadniające w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane, w myśl art. 53 ust. 5 u.p.z.p. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła M.Ś., właścicielka sąsiadującej z terenem inwestycji działki nr ewid. [...]. W toku postępowania odwoławczego Kolegium pismem z dnia 16 kwietnia 2025 r. wystąpiło do Wójta Gminy Wola Krzysztoporska o wskazanie, czy na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeżeli tak, to proszono o podanie danych tego studium (nr uchwały, data) oraz przedstawienie dowodu potwierdzającego aktualną średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie W.. Pismem z tego samego dnia organ odwoławczy zwrócił się do D.K. o przedłożenie oświadczenia P. o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej dla planowanego obiektu. Wójt Gminy Wola Krzysztoporska w piśmie z dnia 18 kwietnia 2025 r. poinformował, iż na terenie Gminy W. obowiązuje Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy W., podjęte uchwałą Nr XIII/101/19 Rady Gminy W. z dnia 22 października 2019 r. W załączeniu do pisma przesłał "pismo z Biura Powiatowego Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, w którym podano średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w Gminie W., którą posłużono się do wydania decyzji". Przy piśmie z dnia 25 czerwca 2025 r. inwestor przekazał do Kolegium "Oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii oraz warunkach przyłączenia dla obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej", wystawione przez P. S.A. Oddział [...] Rejon Energetyczny P. z dnia 17 czerwca 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim nie znalazło podstaw do zakwestionowania rozstrzygnięcia organu I instancji i zaskarżoną decyzją utrzymało je w mocy. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż brak zgody skarżącej na realizację projektowanej zabudowy nie może tamować podjęcia decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanego zadania. Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest pierwszym etapem realizacji inwestycji i służy m.in. temu, aby wnioskodawca uzyskał informację, czy planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na terenie, na którym ma zamiar je zrealizować. Decyzja o warunkach zabudowy zawiera tylko pewne ogólne ramy przyszłej inwestycji, która ulega konkretyzacji dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Uzyskanie warunków zabudowy nie musi bowiem zawsze oznaczać, iż dojdzie do realizacji planowanej inwestycji, gdyż decyzja ta nie zawiera nakazu realizacji zamierzenia. W postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie podlega ocenie celowość, czy słuszność projektowanej zabudowy. Rolą decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o możliwości określonego zagospodarowania terenu. Dla podjęcia decyzji w przedmiocie warunków zabudowy na określonym terenie nie jest wymagana zgoda właścicieli sąsiednich nieruchomości, gdyż decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w zakresie ustalonym w przepisach odrębnych może mieć miejsce tylko do zagadnień, które nie są objęte kognicją organów architektoniczno-budowlanych. Ochrona taka może zatem dotyczyć tylko tych kwestii, które są przedmiotem ustaleń decyzji o warunkach zabudowy. Na obecnym etapie taka ochrona została zapewniona (określa to pkt 2.5 skarżonej decyzji), ale niewątpliwie jest ona węższa, gdyż wyznaczają ją wyłącznie ogólne zasady zapisane w u.p.z.p. Określone w pkt 2.5 decyzji wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich odpowiadają wymogom, o których mowa w § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589). Dalej organ podkreślił, iż decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga zagadnień techniczno-budowlanych. Kwestie te, w tym dotyczące usytuowania względem działek sąsiednich należą w istocie do materii normowanej przez przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r., poz. 418) i przepisy wykonawcze do tej ustawy. Ponadto przedmiot postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie obejmuje zagadnień związanych z subiektywnie odczuwaną uciążliwością przedsięwzięcia. W świetle przepisów u.p.z.p. nie stanowią przeszkody w wydaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy względy słusznościowe, czy też interesy faktyczne skarżącej. Większość zamierzeń inwestycyjnych wiąże się z różnym stopniem utrudnienia dla mieszkańców, co nie oznacza jednakże, że ma to prowadzić do zaprzestania inwestowania. Wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jako określenie dopuszczalnych zamierzeń inwestycyjnych, może dotyczyć każdego potencjalnego inwestora. Wydanie takiej decyzji nie stanowi żadnej zmiany w sferze praw związanych z korzystaniem z danej nieruchomości, nie jest ona bowiem rozstrzygnięciem ograniczającym czyjekolwiek prawa. Tym samym, w ocenie Kolegium, podnoszone przez skarżącą kwestie dotyczące obniżenia wartości działki, zmniejszenia liczby potencjalnych chętnych kupna działki, nieatrakcyjności działki, czy uciążliwości wnioskowanej inwestycji na działkę skarżącej - zacienienie działki, zwiększony hałas, nieprzyjemne zapachy, obecność gryzoni, nie mogą w tym postępowaniu odnieść żadnego skutku, a zwłaszcza wpłynąć na ocenę wydanej decyzji. Dopiero w odrębnym postępowaniu przed organem architektoniczno-budowlanym rozstrzygnięte będą szczegółowe kwestie techniczne dotyczące między innymi usytuowania obiektu względem działek sąsiednich, wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej, w aspekcie obowiązujących w tym zakresie przepisów techniczno-budowlanych. Organ wskazał również, że w niniejszym postępowaniu nie ustala się długości budynku. W decyzji o warunkach zabudowy określa się warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Jedną z podstawowych regulacji związanych z gospodarowaniem przestrzenią bezplanową jest zasada wyrażona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Uzależnia ona zmianę zagospodarowania terenu w szczególności przez jego zabudowę, od dostosowania tej zabudowy do cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. Zasada ta, na mocy art. 61 ust. 4 u.p.z.p., jest jednak wyłączona w stosunku do inwestycji związanych z zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych o powierzchni przekraczającej średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. W art. 4 pkt 31 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 82) wskazano, iż przez zabudowę zagrodową rozumieć należy budynki mieszkalne oraz budynki i urządzenia służące wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, jeżeli są położone na gruntach rolnych i wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Przez zabudowę zagrodową należy zaś rozumieć budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych. Na gruncie u.p.z.p. brak też jest definicji "gospodarstwa rolnego", w judykaturze powszechnie akceptowany jest pogląd, że pojęcie to powinno być rozumiane zgodnie z art. 553 Kodeksu cywilnego, w myśl którego za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Przez gospodarstwo rolne należy więc rozumieć pewną całość produkcyjną, związanie gospodarstwa rolnego z zabudową należy rozumieć funkcjonalnie. Oznacza to, iż sama zabudowa nie musi się znajdować na tym samym gruncie co reszta gospodarstwa, bowiem ustawodawca dopuszcza rozproszoną zabudowę zagrodową. Ponadto gdy w sprawie ma zastosowanie przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p. organ nie wyznacza obszaru analizowanego i nie przeprowadza oceny kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a cechy nowego obiektu ustalane są na podstawie wniosku inwestora. Analiza w takim przypadku ogranicza się do elementów wskazanych w art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., a zatem dotyczy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z odrębnych przepisów, a także stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. W niniejszej sprawie warunki te są spełnione, gdyż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie wynosi 7,91 ha, co wynika z nadesłanego pisma Biura Powiatowego Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Organ I instancji wyjaśnił także, iż powierzchnia gospodarstwa rolnego podana w oświadczeniu wnioskodawcy jest zgodna z powierzchnią fizyczną gruntów rolnych wynikającą z przedłożonej przez inwestora decyzji podatkowej, dlatego należy uznać oświadczenie wnioskodawcy za wiarygodne. W piśmie z dnia 24 października 2024 r. D.K. wyjaśnił, iż posiada gospodarstwo rolne z zabudowaniami na działce nr ewid. [...] obręb [...], gm. W.. Jest to działka w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji (oddzielona od niego jedynie drogą położoną na działce nr ewid. [...]). Inwestor wyjaśnił również, iż w skład istniejącej zabudowy na działce nr ewid. [...] wchodzą: budynek mieszkalny, obora i garaż na maszyny rolnicze, oraz że prowadzi gospodarstwo rolne związane z uprawą zbóż i hodowlą bydła. Planowana hala - magazyn zbożowy będzie służyła przechowywaniu płodów rolnych pochodzących z jego gospodarstwa. Dlatego też Kolegium uznało, iż zgromadzony materiał dowodowy potwierdza, że planowana zabudowa będzie wchodziła w skład istniejącego gospodarstwa rolnego, a wielkość gospodarstwa przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. Wobec tego w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. i planowana inwestycja nie musi spełniać wymogu, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jednocześnie spełnia ona pozostałe przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2 – 6 u.p.z.p., a także te określone w art. 61 ust. 2 i 3 u.p.z.p. Ponadto teren na którym planuje się budowę budynków rolniczych, nie traci charakteru gruntu rolnego i nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Z wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika również, iż organ I instancji dokonał oceny zgodności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami odrębnymi, a także wskazał, że zamierzenie nie znajduje się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Wreszcie projekt decyzji został uzgodniony z właściwymi organami. Reasumując, zdaniem Kolegium, decyzja organu I instancji spełnia wymogi, o których mowa w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., postępowanie administracyjne przeprowadzone zostało w zgodzie z wymogami procedury administracyjnej, a ustalony stan sprawy i jego ocena pozwalają na ustalenie warunków dla projektowanej inwestycji. Dlatego też projektowane zadanie znajduje uzasadnienie, a skoro tak, to nie można było odmówić ustalenia dla niego warunków zabudowy. Skargę na powyższą decyzję wniosła M.Ś., wnosząc o jej uchylenie, a także o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji pominięcie interesu sąsiadów i wskazała, że Wójt wydał decyzję mimo świadomości, że planowana inwestycja może naruszać jej prawa własności i ograniczać możliwość przyszłej zabudowy mieszkalnej (art. 140 k.c.). Ponadto, w ocenie skarżącej, decyzja może powodować hałas, pylenie, ryzyko gryzoni, zacienienie działki, spadek wartości nieruchomości oraz zagrożenie pożarowe. Zdaniem M.Ś. decyzja nie uwzględnia planowanej zabudowy na działce sąsiadów, bowiem uwzględniono odległość hali jedynie od istniejących zabudowań. Działka skarżącej jest obecnie niezabudowana, ale w przyszłości planuje ona budowę domu mieszkalnego. W takim przypadku minimalne odległości od hali mogłyby wymusić przesunięcie lub ograniczenie jej budynku. Obecne pomiary, w ocenie skarżącej, nie chronią jej praw ani możliwości korzystania z nieruchomości w przyszłości. Dlatego też skarżąca uważa, że zaskarżona decyzja narusza: – art 7 i 8 k.p.a., bowiem organ powinien stać na straży słusznego interesu obywateli i uwzględniać ich uwagi; – art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. poprzez brak respektowania zasady dobrego sąsiedztwa; – art. 1 ust 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p. poprzez brak zachowania ładu przestrzennego i ochrony własności; – art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, gdyż inwestycja nie chroni interesów osób trzecich; – Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (§ 12, § 13, § 271-273) poprzez brak zachowania odległości od granic działki i budynków mieszkalnych oraz brak zabezpieczeń przeciwpożarowych; – bezpieczeństwo pożarowe i zagrożenie inwestycji, gdyż SKO nie uwzględniło kwestii bezpieczeństwa pożarowego planowanej hali zbożowej (pow. od 400 m2 do 600 m2), która jest materiałem łatwopalnym. Zdaniem skarżącej brak również wymaganego uzgodnienia z PSP, a nieprzestrzeganie minimalnych odległości od sąsiednich działek stanowi istotne zagrożenie życia, zdrowia i mienia osób trzecich (art. 4 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, art 56 Prawa budowlanego). Realizacja inwestycji przed rozstrzygnięciem sądowym może prowadzić do trwałych naruszeń praw skarżącej, obniżenia wartości działki i uniemożliwienia planowanej zabudowy domu. Ponadto planowana hala będzie bezpośrednio graniczyć z działką skarżącej, co znacząco obniży jej atrakcyjność dla przyszłych nabywców i inwestorów. Osoba chcąca kupić działkę w pobliżu hali może zrezygnować z zakupu ze względu na hałas, pylenie, zacienienie oraz brak poczucia "miru domowego". To zaś narusza uzasadnione oczekiwania skarżącej co do możliwości sprzedaży nieruchomości i korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem (art. 140 k.c., art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego). Planowana inwestycja nie uwzględnia również pasa zieleni, czy da się zapewnić dojazd straży pożarnej. Jak podkreśliła skarżąca, hala to nie domek jednorodzinny, gdyż trzeba zapewnić dojazd, odpowiednie odległości, drogi pożarowe i pas zieleni. W uzasadnieniu skargi M.Ś. podkreśliła, iż nie sprzeciwia się rozwojowi rolnictwa i budowie hal, jednak, w jej ocenie, takie inwestycje powinny być zlokalizowane z dala od działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Jej zdaniem decyzja Wójta została wydana świadomie, mimo że mogła naruszyć jej prawa, dlatego skarżąca wnosi o jej uchylenie lub wstrzymanie przez sąd. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Skargę na powyższą decyzję wniósł także A.Ś., wyrażając brak zgody na realizację przedmiotowej inwestycji, gdyż, w ocenie skarżącego, stanowi ona ogromne zagrożenie dla środowiska. Skarga A.Ś. została zarejestrowana pod sygn. akt II SA/Łd 693/25. W odpowiedzi na skargę A.Ś. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim również wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 23 października 2025 r. w sprawie o sygn. II SA/Łd 684/25 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oddalił wniosek M.Ś. o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 14 stycznia 2026 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi połączył sprawy o sygn. II SA/Łd 684/25 oraz II SA/Łd 693/25 do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia, nakazując dalsze ich prowadzenie pod sygn. II SA/Łd 684/25. W dniu 14 stycznia 2026 r. M.Ś. złożyła pismo procesowe, w którym wskazała, że wobec inwestora toczy się aktualnie postępowanie rozgraniczeniowe (sygn. akt [...]), którego skutkiem może być zmniejszenie powierzchni gospodarstwa rolnego inwestora poniżej średniej powierzchni gospodarstwa w gminie. Powierzchnia spornego terenu wynosi bowiem 0,47 ha. W toku rozprawy w dniu 14 stycznia 2026 r. M.Ś. oraz A.Ś. poparli skargę, wnosząc jednocześnie o zawieszenie postępowania sądowoadministracyjnego z uwagi na toczące się postępowanie rozgraniczeniowe. Postanowieniem z dnia 14 stycznia 2026 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oddalił wnioski o zawieszenie postępowania sądowoadministracyjnego. W toku rozprawy skarżąca M.Ś. oświadczyła, że inwestor dzierżawi inne grunty. W ocenie skarżącej planowana inwestycja będzie halą magazynową, a nie zabudową zagrodową. Ze swojego gospodarstwa inwestor nie będzie bowiem miał wystarczającej ilości zboża, aby zapełnić halę, więc będzie ona wykorzystywana komercyjnie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skargi nie zasługiwały na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej również jako: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 28 lipca 2025 r., utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy Wola Krzysztoporska z dnia 24 lutego 2025 r., ustalającą sposób zagospodarowania terenu oraz warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W ocenie Sądu zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji odpowiadają prawu, wobec czego brak jest podstaw do usunięcia ich z obrotu prawnego. Na wstępie rozważań należy podkreślić, iż na mocy ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688 ze zm.) od dnia 24 września 2023 r. uległy zmianie przepisy m.in. art. 61 ust. 1 oraz ust. 5a u.p.z.p. Jednakże na mocy art. 59 ust. 2 pkt ustawy zmieniającej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym (pkt 1); nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a u.p.z.p. (pkt 2). W piśmie z dnia 18 kwietnia 2025 r. organ I instancji poinformował, iż na terenie gminy W. obowiązuje Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy W., wprowadzone na mocy uchwały Nr XIII/101/19 Rady Gminy W. z dnia 22 października 2019 r. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, należy zatem uznać, iż w niniejszej sprawie materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowią przepisy u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 września 2023 r., mimo że wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla kontrolowanej inwestycji wpłynął do organu I instancji w dniu 7 lutego 2024 r. Zgodnie więc z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio. W rozpoznawanej sprawie bezspornym pozostaje, że objęta zaskarżoną decyzją inwestycja położona jest na terenie, na którym brak jest aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do treści art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). W myśl z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Jak stanowi art. 61 ust. 4 u.p.z.p., przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Z kolei stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym, służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Wskazuje ona podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Jak trafnie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji, o czym stanowi art. 63 ust. 2 u.p.z.p. Przechodząc dalej, należy przypomnieć, że przedmiotem niniejszego postępowania jest inwestycja polegająca na budowie hali – magazynu zbożowego wraz z urządzeniami budowlanymi, w zabudowie zagrodowej, na części działki nr ewid. [...], obręb [...], gm. W. Inwestor jest zatem zobowiązany do wykazania, czy przedmiotowa inwestycja spełnia przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., a w konsekwencji będzie zwolniona z warunku dobrego sąsiedztwa, wskazanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organy winny więc zbadać, czy planowane zamierzenie budowlane może zostać zaliczone do zabudowy zagrodowej oraz czy powierzchnia gospodarstwa rolnego, związanego z tą zabudową, przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wyjaśnia, co należy rozumieć pod pojęciem zabudowy zagrodowej. Aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych w zasadzie jednolicie opowiada jednak się za celowościową wykładnią tego pojęcia, odnoszącą się do cywilistycznej definicji gospodarstwa rolnego. Jak stanowi art. 553 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej również jako: "k.c."), za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Za zabudowę zagrodową uznać zatem należy wszelkie obiekty pozostające w funkcjonalnym związku z gospodarstwem rolnym w przywołanym znaczeniu cywilistycznym, stanowiące lub mogące stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze, inwentarskie, czy też urządzenia produkcyjne. Jednocześnie nie sposób postrzegać współczesnego gospodarstwa rolnego jako archaicznej zagrody, w której budynek mieszkalny otoczony jest budynkami gospodarczymi, zlokalizowanymi na jednej działce czy podwórzu. Pojęcie zabudowy zagrodowej, użyte w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., musi obejmować swym zakresem inwestycje zagrodowe, które są organizacyjnie powiązane w ramach jednego gospodarstwa, dopuszczając ich rozproszenie przestrzenne. Budynek jest zgodny z rolnym przeznaczeniem terenu, gdy nie prowadzi do zmiany tego przeznaczenia, lecz ma służyć realizacji celu, na jaki teren jest przeznaczony i jego funkcji (zob. wyrok NSA z 21 maja 2020 r., sygn. II OSK 593/19; wyrok NSA z 27 lipca 2022 r., sygn. II OSK 2413/19; wyrok NSA z 6 czerwca 2023 r., sygn. II OSK 1926/20; wyrok NSA z 22 czerwca 2023 r., sygn. II OSK 2262/20 dostępne, podobnie jak inne przywoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia, w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: "www.orzeczenia.nsa.gov.pl", dalej również jako: "CBOSA"). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, Sąd ocenił, iż inwestor wykazał, że planowany przez niego magazyn zbożowy należy zaliczyć do zabudowy zagrodowej. D.K. niewątpliwie prowadzi gospodarstwo rolne, co wykazał przedłożonymi przy piśmie z dnia 24 października 2024 r. dokumentami, choćby decyzjami o ustaleniu wymiaru podatku rolnego za rok 2024. W tym samym piśmie inwestor oświadczył, że projektowana hala służyć będzie przechowywaniu plonów, pochodzących z gospodarstwa rolnego inwestora, na którym uprawia on zboża i hoduje bydło. Uznać zatem należy, że planowana zabudowa służyć ma obsłudze prowadzonego przez D.K. gospodarstwa rolnego. Jak wynika z treści znajdującego się w aktach postępowania przed organem I instancji opracowania "Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu", D.K. posiada działkę nr ewid. [...] znajdująca się w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji, która wchodzi w skład jego gospodarstwa rolnego i jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, oborą i garażem na maszyn rolnicze. Bez wątpienia je to zatem zabudowa zagrodowa. Wobec tak ustalonego stanu faktycznego raz uwzględniając powyższe uwagi, uzasadnione było zatem ustalenie, że planowana inwestycja stanowi część zabudowy zagrodowej. Zastosowanie w niniejszej sprawie znajdzie więc art. 61 ust. 4 u.p.z.p., co skutkuje zwolnieniem z badania spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i ustaleniem parametrów inwestycji w oparciu o dane zawnioskowane przez inwestora. Nie sposób przy tym podzielić argumentacji skarżącej M.Ś., iż przedmiotowa hala będzie w rzeczywistości halą magazynową, gdyż ze swojego gospodarstwa inwestor nie będzie miał wystarczającej ilości zboża, aby ją zapełnić i będzie ona wykorzystywana komercyjnie. Twierdzenia te nie zostały poparte żadnymi dowodami, oparte są jedynie na szacunkach skarżącej co do wielkości produkcji w gospodarstwie rolnym skarżącego, uznać je zatem należy za gołosłowne. Zdaniem Sądu organy administracji trafnie uznały również, że powierzchnia gospodarstwa rolnego skarżącego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w Gminie W. Z przedłożonego przez organ I instancji pisma Biura Powiatowego Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa z dnia 10 marca 2023 r. wynika wprost, że średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie wynosi 7,91 ha. Natomiast z przedstawionych przez inwestora decyzji z dnia 24 stycznia 2024 r., ustalających inwestorowi wymiar podatku rolnego, wynika, że dotyczą one nieruchomości o powierzchni 1,8200 ha oraz 8,1800 ha. Co daje łącznie 10 hektarów. Wprawdzie nie wskazano, których działek dotyczą te decyzje, jednak niewątpliwie obejmują nieruchomości, należące do gospodarstwa rolnego D.K. – to on został bowiem wskazany jako podatnik. Ponadto skarżąca na rozprawie w dniu 14 stycznia 2026 r. oświadczyła, że inwestor dzierżawi także inne grunty. Przyjąć należy więc, że gospodarstwo rolne inwestora ma powierzchnię przynajmniej 10 ha, zatem niewątpliwie przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. Taki jest stan faktyczny na dzień wydawania zaskarżonej decyzji. Nie zależy on od wyniku prowadzonego z udziałem skarżącej postępowania rozgraniczeniowego, które może w przyszłości doprowadzić do ustalenia innego przebiegu granic sąsiadujących nieruchomości należących do skarżących i inwestora w taki sposób, że powierzchnia gospodarstwa rolnego ulegnie zmniejszeniu. Sąd postanowił oddalić wnioski skarżących o zawieszenie postępowania sądowoadministracyjnego w niniejszej sprawie. Jak stanowi art. 125 § 1 pkt 1 p.p.s.a., Sąd może zawiesić postępowanie z urzędu, jeżeli rozstrzygnięcie sprawy zależy od wyniku innego toczącego się postępowania administracyjnego, sądowoadministracyjnego, sądowego, przed Trybunałem Konstytucyjnym lub Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W danej sprawie musi zatem występować tzw. zagadnienie wstępne, czy też prejudycjalne, które ma zostać rozstrzygnięte w innym toczącym się postępowaniu, bowiem kwestia ta nie może zostać rozstrzygnięta przez Sąd samodzielnie w toku rozpoznania sprawy. Związek między postępowaniami, o którym mowa w przywołanym przepisie, powinien być realny, rzeczywisty, faktyczny i bezpośredni. Jednocześnie ocena zawieszenia pozostawiona została uznaniu sądu, który powinien rozważyć, czy w sprawie celowe jest wstrzymywanie jej biegu. Fakultatywność zawieszenia ma skutek taki, że nie można mówić o naruszeniu prawa procesowego, mogącego mieć wpływ na wynik sprawy, w sytuacji, gdy sąd administracyjny nie zawiesi postępowania sądowego mimo wystąpienia przesłanki określonej przepisem art. 125 § 1 pkt 1 p.p.s.a. (zob. wyrok NSA z 27 czerwca 2024 r., sygn. III OSK 212/24; wyrok NSA z 24 maja 2024 r., sygn. III FSK 347/22, publ. CBOSA). Sąd uznał, że nie zostały spełnione przesłanki, o których mowa w powyższym przepisie. Jak wskazano powyżej, rozstrzygnięcie postępowania rozgraniczonego nie ma istotnego wpływu na zakończenie sprawy niniejszej. W dacie wydania przez organ odwoławczy zaskarżonej decyzji powierzchnia gospodarstwa rolnego D.K. wynosiła co najmniej 10 ha i przekraczała średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie W. Kontrolowana decyzja nie narusza zatem przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Przyszły wynik postępowania rozgraniczeniowego skutkujący ewentualnym zmniejszeniem w przyszłości powierzchni gospodarstwa rolnego inwestora, nie ma wpływu na wynik kontrolowanej sprawy Inwestor wykazał zatem, że przedmiotowa inwestycja zalicza się do zabudowy zagrodowej, wobec czego nie jest konieczne spełnienie warunku dobrego sąsiedztwa. Organy trafnie uznały również, że spełnione zostały pozostałe przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz wymagania, określone w przepisach szczególnych, zatem Wójt Gminy Wola Krzysztoporska nie mógł odmówić ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Decyzja w tym zakresie jest bowiem decyzją związaną – organ zobowiązany jest uwzględnić wniosek inwestora, kiedy spełnione są przesłanki wskazane w przepisach prawa materialnego. Nie może w takiej sytuacji wydać decyzji odmownej. Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 tej ustawy nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. Odnosząc się do pozostałych zarzutów podniesionych przez skarżącą M.Ś., należy w pierwszej kolejności przytoczyć treść art. 6 ust. 2 u.p.z.p., który stanowi, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (pkt 1), lecz także do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych (pkt 2). W judykaturze wskazuje się, że w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy, dotyczącej zagospodarowania działki sąsiedniej, może potencjalnie dojść do ograniczenia zakresu możliwości korzystania z normatywnie chronionych praw przysługujących właścicielowi, wynikających w szczególności z art. 140 i 144 k.c. Ochrona tych uprawnień jest odzwierciedlona właśnie m.in. w art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p., jak również w art. 1 ust. 2 pkt 7 u.p.z.p., zgodnie z którym w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza m.in. prawo własności. Przywołane regulacje - przy uwzględnieniu okoliczności konkretnej sprawy - mogą być źródłem interesu prawnego decydującego o uczestniczeniu jako strona w postępowaniu administracyjnym dotyczącym warunków zabudowy sąsiedniego terenu należącego do innej osoby. O istnieniu tego interesu prawnego przesądza zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości. W tego rodzaju sprawach przy ustaleniu kręgu stron ma znaczenie kwestia oddziaływania planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości (por. wyrok NSA z 26 kwietnia 2023 r., sygn. II OSK 1453/20, publ. CBOSA). Jednakże należy zauważyć, że w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy organy zobowiązane są do badania ewentualnych immisji, czy też oddziaływań planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie jedynie w kontekście prawidłowego ustalenia kręgu stron tegoż postępowania oraz ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania oraz zabudowy terenu wynikających z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Wynika to z treści art. 54 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. W tym zakresie organy prawidłowo wywiązały się ze swoich obowiązków, trafnie bowiem uznały skarżącą za stronę postępowania, zaś w decyzji organu I instancji wyszczególniono zasady ochrony interesów osób trzecich w związku z realizacją inwestycji. Jednakże skoro decyzja o warunkach zabudowy ma charakter deklaratoryjny, a organ nie może odmówić wydania decyzji, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, to należy przyjąć, że wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich określane w decyzji o warunkach zabudowy muszą wynikać z aktów powszechnie obowiązującego prawa. Co do zasady natomiast należy przyjąć, że sformułowanie art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. o prawie do zagospodarowania terenu na warunkach ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza chronionych prawem interesów osób trzecich, należy rozumieć jako odesłanie przede wszystkim do przepisów Prawa budowlanego, które nakazują uwzględnienie przedmiotowej problematyki dopiero na etapie pozwolenia na budowę (por. wyrok NSA z 23 marca 2023 r., sygn. II OSK 905/20, publ. CBOSA). Skarżąca natomiast nie wskazała żadnego przepisu szczególnego, z którym planowana inwestycja byłaby sprzeczna. Odnośnie odległości projektowanego magazynu od działki należącej do skarżącej należy wskazać, iż aktualnie jej działka nie jest zabudowana, natomiast organy nie są zobowiązane do uwzględniania położenia planowanej inwestycji względem przyszłych, hipotetycznych budynków, skoro nie znają nawet ich dokładnej lokalizacji. Natomiast ewentualne pozostałe negatywne oddziaływania planowanej inwestycji, takie jak zacienienie nieruchomości skarżącej, hałas, pylenie będą przedmiotem analizy na etapie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, podobnie jak jej zgodność z przepisami techniczno – budowlanymi oraz przeciwpożarowymi. Zdaniem Sądu organy prawidłowo ustaliły warunki ochrony osób trzecich, uwzględniając specyfikę postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. Z tych wszystkich względów Sąd uznał skargę M.Ś. za niezasadną. Oddaleniu podlegała także skarga A.Ś. Wskazał on, że przyłącza się do skargi M.Ś. i popiera przedstawione w niej argumenty, zaś samodzielnie podniósł, iż przedmiotowa inwestycja niesie za sobą ogromne zagrożenie dla środowiska. Do argumentów przedstawionych w skardze M.Ś. Sąd ustosunkował się w poprzedniej części uzasadnienia, zaś zarzut rzekomego zagrożenia środowiska przez planowaną inwestycję Sąd uznał za chybiony. Przede wszystkim skarżący nie sprecyzował, na czym miałoby polegać to potencjalne zagrożenie dla środowiska. Również analiza wniosku nie pozwala na dostrzeżenie takiego zagrożenia. Ponadto projekt decyzji organu I instancji został doręczony Staroście Powiatu Piotrkowskiego, Wójtowi Gminy Wola Krzysztoporska, Powiatowemu Inspektorowi Sanitarnemu w Piotrkowie Trybunalskim oraz Dyrektorowi Zarządu Zlewni w Sieradzu Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polski. Żaden z wymienionych organów również nie dopatrzył się potencjalnego zagrożenia dla środowiska przez planowaną inwestycję. Także Sąd nie odnalazł żadnego elementu projektowanego zamierzenia budowlanego, który mógłby stanowić zagrożenie przyrodnicze. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargi M.Ś. oraz A.Ś., o czym orzekł w pkt 1 wyroku. W przedmiocie kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącemu A.Ś. z urzędu, z urzędu Sąd orzekł w pkt 2 wyroku na podstawie art. 250 p.p.s.a. w zw. z § 23 ust. 1 pkt 1 lit. c i § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz.U. z 2024 r. poz. 763).