II SA/Łd 756/25

Dnia 5 marca 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jarosław Czerw, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk (spr.), Sędzia WSA Tomasz Porczyński, , , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 5 marca 2026 roku sprawy ze skargi E. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 19 sierpnia 2025 roku znak: SKO.4150.378.2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Dobroń z dnia 22 maja 2025 roku, znak: 6730.52.2025; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz skarżącej E. Ł. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego. MR 1. Zaskarżoną do tutejszego Sądu decyzją z dnia 19 sierpnia 2025 r. znak: SKO. 4150.378.2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi uchyliło w części decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku rekreacji indywidualnej (letniskowego) i orzekło w tym zakresie merytorycznie, utrzymując w mocy decyzję organu I instancji w pozostałej części. 1. Jak wynika z akt sprawy E. Ł. w dniu 10 marca 2025 r. wystąpiła z wnioskiem do Wójta Gminy Dobroń o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] położonej w obrębie geod. [...], gmina D. 2. Po wstępnym rozpoznaniu wniosku Wójt Gminy zwrócił się do wnioskodawczym o rozważenie dokonania korekty wniosku w kwestii przeznaczenia na rzecz budynku rekreacyjnego oraz korekty in minus parametrów planowanego budynku. Korekta miała być związana z położeniem działki E. Ł. w kompleksie jednorodnych funkcjonalnie i sukcesywnie od kilkudziesięciu lat zabudowywanych działek rekreacji indywidualnej, a nie działek mieszkaniowych. Te są dopuszczalne po drugiej stronie gminnej drogi publicznej. 3. Wnioskodawczym złożyła korektę wniosku w dniu 11 kwietnia 2025 r. w którym zgodziła się na rekreacyjne przeznaczenie planowanego budynku. 4. Decyzją z dnia 22 maja 2025 r. Wójt Gminy Dobroń ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku rekreacji indywidualnej (letniskowego) wraz z niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej przewidzianych do realizacji na działce nr [...] położonej w obrębie geod. [...], gmina D. Organ określił rodzaj zabudowy - zabudowa rekreacji indywidualnej (letniskowa), funkcję zabudowy - budynek rekreacyjny (letniskowy), budowa infrastruktury towarzyszącej (budowa przyłącza wodociągowego z zewnętrzną instalacją wodociągową, budowa przyłącza elektroenergetycznego, budowa szczelnego zbiornika bezodpływowego na ścieki z zewnętrzną instalacją kanalizacyjną). 1. Określił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych: 1) ustalenia dotyczące warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: a) linie rozgraniczające teren inwestycji poprowadzone po granicach działki nr [...] obręb [...]; b) nieprzekraczalna linia zabudowy - zgodnie z załącznikiem graficznym; c) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na terenie oznaczonym liniami rozgraniczającymi - maksymalnie 20,0 %; d) powierzchnia biologicznie czynna - minimalnie 50 % powierzchni działki; e) budynek rekreacyjny parterowy, z poddaszem użytkowym; f) parametry budynku rekreacyjnego: powierzchnia zabudowy - min. 80 m2, max. 120 m2, szerokość elewacji frontowej - min. 8 m, max. 10 m, dach dwuspadowy o kącie nachylenia połaci dachowej 20 - 45°, wysokość kalenicy - min. 6 m, max. 8 m, ilość kondygnacji: min. 1, max. 2, suma powierzchni kondygnacji nadziemnych: min. 100 m2, max. 140 m2. Projekt techniczny musi uwzględniać warunki wynikające z u stawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225). 2) ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu: a) planowana inwestycja nie może zaliczać się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1839), b) w trakcie przygotowania inwestycji do realizacji należy zapewnić racjonalne korzystanie z terenu, c) w trakcie prac budowlanych inwestor jest zobowiązany uwzględnić elementy ochrony środowiska na obszarze prowadzenia prac, w szczególności ochronę gleby, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych, d) obowiązuje zakaz odprowadzania nieczyszczonych ścieków do wód powierzchniowych i do ziemi, emisji zanieczyszczeń powietrza ponad dopuszczalne normy, powodowania przekroczenia dopuszczalnego poziomu wibracji oraz poziomu hałasu określonych w przepisach odrębnych, e) teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), w związku z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 82); na działce występują grunty leśne zabudowane. Na terenie planowanej inwestycji nie występują urządzenia melioracji wodnych, teren nie jest zmeliorowany, f) teren inwestycji jest objęty prawną formą ochrony przyrody zgodnie z ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1478), leży w granicach Obszaru Chronionego Krajobrazu Środkowej G. Z przepisów odnoszących się do tej formy ochrony przyrody nie wynikają przeciwwskazania dla ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem zainteresowanej, bowiem działka znajduje się w kompleksie innych zabudowanych i przewidzianych do zabudowy tą funkcją działek letniskowych. 3) ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej: a) teren inwestycji nie jest objęty prawną formą ochrony zabytków zgodnie z ustawą z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1292), b) prace ziemne należy prowadzić zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, tj. w przypadku natrafienia podczas prowadzenia inwestycji na znaleziska archeologiczne, należy prace wstrzymać, zabezpieczyć i zgłosić do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w Ł. lub do Wójta Gminy Dobroń. 4) ustalenia dotyczące obsługi komunikacji i infrastruktury technicznej: a) obsługa komunikacyjna z drogi gminnej publicznej którą stanowi działka nr [...] w obrębie [...], b) lokalizacja miejsc parkingowych na terenie własnym inwestora, c) zasilanie w energię elektryczną - po wybudowaniu przyłącza elektroenergetycznego na warunkach uzgodnionych z operatorem sieci elektroenergetycznej, d) zasilanie w wodę - po wybudowaniu przyłącza wodociągowego na warunkach uzgodnionych z Gminą D., e) odprowadzenie ścieków sanitarnych - do szczelnego zbiornika bezodpływowego na ścieki z zewnętrzną instalacją kanalizacyjną f) zasilanie w energię cieplną - z indywidualnego źródła ciepła z wykorzystaniem nośników energii cieplnej spełniających normy emisyjne, g) odprowadzenie wód deszczowych - powierzchniowe po terenie własnym inwestorów, h) gospodarka odpadami - gromadzenie odpadów komunalnych w indywidualnych pojemnikach i utrzymanie tych urządzeń w odpowiednim stanie sanitarnym i porządkowym, zachowując odległości wynikające z przepisów odrębnych. Wywóz odpadów w ramach gminnego systemu oczyszczania. 5) ustalenia dotyczące ochrony interesów osób trzecich: realizacja ww. inwestycji nie może: pozbawiać dostępu do drogi publicznej nieruchomości sąsiednich, utrudniać możliwości korzystania z wody kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, ograniczać dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, powodować uciążliwości w zakresie hałasu, wibracji, zakłóceń elektrycznych i promieniowania, powodować zanieczyszczenia powietrza wody i gleby, zmieniać kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ze szkodą dla gruntów sąsiednich, projektowana inwestycja musi spełniać wymagania art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.). 6) ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub podlegających ochronie na podstawie przepisów odrębnych, w tym wymagających ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych: a) Teren inwestycji nie leży na terenach górniczych, b) Teren inwestycji nie leży na terenach szczególnego zagrożenia powodziowego. 2. Integralną część decyzji stanowił załącznik graficzny sporządzony na mapie w skali 1:1000 z naniesionymi oznaczeniami graficznymi decyzji. 5. Od powyższej decyzji odwołanie złożył inwestor wskazując, że nie zgadza się na ustalone parametry. Strona zarzuciła naruszenie prawa materialnego w postaci: 1. art. 59, 61, 63 i 64 ust. 4 u.p.z.p. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji: a. niczym nieuzasadnione, całkowicie arbitralne "skorygowanie" parametrów dopuszczalnej zabudowy "w dół" m.in. w odniesieniu do maksymalnej powierzchni zabudowy na działce, sumy powierzchni kondygnacji nadziemnych oraz maksymalnej wysokości budynku; b. bezprawne naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa, w tym pominięcie w analizie urbanistycznej sąsiednich zabudowań, bezzasadne odstąpienie zasady analizy sąsiedztwa w promieniu równemu szerokości trzech frontów działki; 2. art. 64 ust. 1-3 Konstytucji RP poprzez arbitralne, nieproporcjonalne oraz całkowicie zbędne ograniczenie prawa własności działki nr [...]. Strona zarzuciła także naruszenie przepisów postępowania w postaci: 1. art. 7 § 1 k.p.a. poprzez prowadzenie i załatwienie sprawy bez zwracania uwagi na interes obywateli; 2. art. 8 § 1 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób budzący uzasadnione wątpliwości co do rzetelności i bezstronności organu, zwłaszcza poprzez niedotrzymywanie uzgodnionych ustaleń oraz działanie w duchu contra legem względem obowiązującego prawa. Z uwagi na powyższe zarzuty inwestor wniósł o zmianę zaskarżonej decyzji i wydanie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia celem ponownego, prawidłowego ustalenia warunków zabudowy dla działki nr [...]. 6. Wspomnianą na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi uchyliło zaskarżoną decyzję w części: "2. Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych: 1) ustalenia dotyczące warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: a) linie rozgraniczające teren inwestycji poprowadzone po granicach działki nr [...] obręb [...]; b) nieprzekraczalna linia zabudowy - zgodnie z załącznikiem graficznym; c) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na terenie oznaczonym liniami rozgraniczającymi - maksymalnie 20,0 %; d) powierzchnia biologicznie czynna - minimalnie 50 % powierzchni działki; e) budynek rekreacyjny parterowy, z poddaszem użytkowym; f) parametry budynku rekreacyjnego: powierzchnia zabudowy - min. 80 m2, max. 120 m2, szerokość elewacji frontowej - min. 8 m, max. 10 m, dach dwuspadowy o kącie nachylenia połaci dachowej 20 - 45°, wysokość kalenicy - min. 6 m, max. 8 m, ilość kondygnacji: min. 1, max. 2, suma powierzchni kondygnacji nadziemnych: min. 100 m2, max. 140 m2. Projekt techniczny musi uwzględniać warunki wynikające z: ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225). 2) ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu: a) planowana inwestycja nie może zaliczać się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1839), b) w trakcie przygotowania inwestycji do realizacji należy zapewnić racjonalne korzystanie z terenu, c) w trakcie prac budowlanych inwestor jest zobowiązany uwzględnić elementy ochrony środowiska na obszarze prowadzenia prac, w szczególności ochronę gleby, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych, d) obowiązuje zakaz odprowadzania nieczyszczonych ścieków do wód powierzchniowych i do ziemi, emisji zanieczyszczeń powietrza ponad dopuszczalne normy, powodowania przekroczenia dopuszczalnego poziomu wibracji oraz poziomu hałasu określonych w przepisach odrębnych, e) teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), w związku z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 82); na działce występują grunty leśne zabudowane. Na terenie planowanej inwestycji nie występują urządzenia melioracji wodnych, teren nie jest zmeliorowany. f) teren inwestycji jest objęty prawną formą ochrony przyrody zgodnie z ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1478), leży w granicach Obszaru Chronionego Krajobrazu Środkowej G. Z przepisów odnoszących się do tej formy ochrony przyrody nie wynikają przeciwwskazania dla ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem zainteresowanej, bowiem działka znajduje się w kompleksie innych zabudowanych i przewidzianych do zabudowy tą funkcją działek letniskowych". W zakresie określonym w pkt 1 decyzji orzekło co do istoty w następujący sposób: "II. Warunki i szczegółowe zasady zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych: 2. Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych: 1) ustalenia dotyczące warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: a) linie rozgraniczające teren inwestycji poprowadzone po granicach działki nr [...] obręb [...]; b) nieprzekraczalna linia zabudowy - zgodnie z załącznikiem graficznym; c) maksymalna intensywność zabudowy 0,1% maksymalna nadziemna intensywność zabudowy 0,1 % minimalna nadziemna intensywność zabudowy 0,04% udział powierzchni zabudowy na terenie oznaczonym liniami rozgraniczającymi - maksymalnie 9%; d) powierzchnia biologicznie czynna - minimalnie 50 % powierzchni działki; e) budynek rekreacyjny parterowy, z poddaszem użytkowym; f) parametry budynku rekreacyjnego: szerokość elewacji frontowej - max. 10 m, dach dwuspadowy o kącie nachylenia połaci dachowej 20 - 45°, wysokość kalenicy - min. 6 m, max. 7,5 m, ilość kondygnacji: min. 1, max. 2, Projekt techniczny musi uwzględniać warunki wynikające z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225). 2) ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu: a) planowana inwestycja nie może zaliczać się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1839), b) w trakcie przygotowania inwestycji do realizacji należy zapewnić racjonalne korzystanie z terenu, c) w trakcie prac budowlanych inwestor jest zobowiązany uwzględnić elementy ochrony środowiska na obszarze prowadzenia prac, w szczególności ochronę gleby, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych, d) obowiązuje zakaz odprowadzania nieczyszczonych ścieków do wód powierzchniowych i do ziemi, emisji zanieczyszczeń powietrza ponad dopuszczalne normy, powodowania przekroczenia dopuszczalnego poziomu wibracji oraz poziomu hałasu określonych w przepisach odrębnych, e) teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), w związku z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 82); na działce występują grunty leśne zabudowane. Na terenie planowanej inwestycji nie występują urządzenia melioracji wodnych, teren nie jest zmeliorowany, f) teren inwestycji jest objęty prawną formą ochrony przyrody zgodnie z ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1478), leży w granicach Obszaru Chronionego Krajobrazu Środkowej G. Z przepisów odnoszących się do tej formy ochrony przyrody nie wynikają przeciwwskazania dla ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem zainteresowanej, bowiem działka znajduje się w kompleksie innych zabudowanych i przewidzianych do zabudowy tą funkcją działek letniskowych". W pozostałej części Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. 1. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wyjaśniło, że w analizowanej sprawie przeprowadzono analizę architektoniczna - tekstową, wykonaną przez uprawnioną osobę w zakresie cech i funkcji terenu oraz sporządzono załącznik graficzny przedstawiający obszar analizowany, wokół działki, na której ma być zlokalizowana inwestycja. 2. Jak wynika z analizy działka nr [...] ma powierzchnię 600 m2, jest niezabudowana, choć na mapie widnieje nie niej budynek. Szerokość frontu działki liczona po skosie wzdłuż drogi gminnej wynosi ok. 20 m, w głębi, szerokość ta jest mniejsza i wynosi ok. 17 m. 3. Granice obszaru analizowanego poprowadzono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość tego frontu tj. nie mniej niż 60 m w każdą stronę. W granicach obszaru analizowanego po tej stronie gminnej drogi publicznej, gdzie leży działka opisana we wniosku, znajdują się działki zabudowane wyłącznie budynkami rekreacyjnymi. Budynki są bardzo zróżnicowane, parterowe bez poddasza, z poddaszem nieużytkowym i użytkowym, murowane i drewniane, usytuowane też bardzo swobodnie. Część działek wyznaczonych geodezyjnie nie jest zabudowana. 4. Po drugiej stronie drogi znajduje się zabudowa zagrodowa związana z prowadzeniem gospodarstw rolnych oraz jedna działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Z uwagi na inne przeznaczenie zabudowy znajdującej się po północnej stronie drogi - nie wzięto jej pod uwagę przy ustalaniu podstawy do określenia cech i parametrów nowego budynku rekreacyjnego. 5. Teren ma bezpośredni dostęp do gminnej drogi publicznej nr [...], którą stanowi działka nr [...] w obrębie [...]. 6. Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; (na działce objętej wnioskiem występują wg ewidencji gruntów - grunty zabudowane, w rzeczywistości działka jest działką leśną, na której zmianę przeznaczenia na cele nieleśne uzyskano do planu miejscowego na cele rekreacyjne. Decyzja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. Zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze: a) w stosunku, do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. 7. Organ stwierdził, że zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej niewątpliwie kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy. Nadto jak wykazało przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie, inwestycja spełnia również pozostałe z przesłanek określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe, wobec regulacji art. 61 ust. 1, wymagającego dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy łącznego spełnienia wymienionych w nim przesłanek skutkuje ustaleniem warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. 8. Kolegium podkreśliło, że organ I instancji uzasadnił, dlaczego z obszaru analizowanego wybrał działki znajdujące się po stronie ulicy tej samej na której znajduje się działka inwestycyjna. Autor analizy wskazał, że w granicach obszaru analizowanego po tej stronie gminnej drogi publicznej, gdzie leży działka opisana we wniosku, znajdują się działki zabudowane wyłącznie budynkami rekreacyjnymi. Średnia powierzchnia budynków rekreacyjnych wynosi 51 m2, wskaźnik powierzchni zabudowy 6,1 %, (rozdział od 25 m2 do 81 m2), Średnia wysokość do kalenicy to 6,5 m, średnia szerokość elewacji frontowej 8 m, wskaźnik intensywności zabudowy nigdzie nie przekracza 0,1. Okoliczności te przesądzają o ukształtowanym na tym terenie ładzie przestrzennym, który determinuje nową zabudowę. Jak wynika z analizy budynki na działkach sąsiednich leżą dalej od drogi gminnej niż teren inwestycji. Na działce będącej przedmiotem wniosku głębokość działki od drogi nie przekracza w najdalszym punkcie 40 m, a zatem linię zabudowy należy poprowadzić najwyżej 10 m od drogi publicznej. Ponadto, dla działek zabudowanych funkcją rekreacyjną wskaźniki nadziemnej i intensywności wynoszą: 0,07; 0,09; 0,04; 0,09, 0,08. Średnia wynosi 0,074, minimalna - 0,04, maksymalna 0,1 (po zaokrągleniu) Wnioskodawczym wnosi o wskaźnik intensywności zabudowy min. 0,2, max 0,3, co mając na uwadze wyniki analizy ponad dwukrotnie przekracza średnią dla obszaru analizowanego. Należało zatem ustalić tę wartość jako maksymalną z analizy - 0,1, jako uzasadnioną, bowiem taka wartość w obszarze występuje i zgodna z przepisami - bowiem nie przekracza maksymalnego parametru. W obszarze analizowanym zabudowane budynkami rekreacyjnymi są działki o numerach ewidencyjnych: 798/3, 798/8, 798/7, 800/1 i 800/4. Wskaźniki powierzchni zabudowy tych działek wynoszą odpowiednio: 7,1%; 8,9%; 4,2%; 5,0%; i 6,9%. Średnia powierzchnia budynku rekreacyjnego wynosi 51 m2, a średni wskaźnik powierzchni zabudowy - 6,4 %. Inwestor wnioskował o - min. 80 m2, max 140 m2 (po korekcie 120 m2) czyli, że wskaźnik powierzchni zabudowy działki wyniósłby min. 13,3 %, max 23,3 % w stosunku do powierzchni całej działki. Jak wynika natomiast z analizy jest to wskaźnik w istotny sposób odbiegający od zabudowy w terenie. Organ I instancji ustalił wskaźnik 20% mając na uwadze wniosek inwestora, niemniej jednak taka wartość nie występuje w obszarze. Konieczna była zatem korekta w tym zakresie i ustalenie parametru o wartości maksymalnej (po zaokrągleniu) 9%. 9. Istniejące zabudowane działki mają powierzchnie biologicznie czynne: nr 798/3 - ok. 80 %, nr 798/8 - ok. 75 %, 798/7 - 90 %, 800/1 - ok. 90 %, nr 800/4 - 80 %. Średnia wynosi 83 %. Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu objętego wnioskiem powinien wynosić więc przynajmniej 50%. 10. Proponowana szerokość elewacji frontowej do 10 m występuje w obszarze analizowanym. Planowana wysokość budynku do kalenicy w metrach ma wynosić wg wniosku maksymalnie 9,00 m. W obszarze analizowanym nie ma tak wysokich budynków rekreacyjnych. Wysokości istniejących budynków to: 7,2; 6,8; 4,0; 7,5; 6,5 m do kalenicy ze średnią wynoszącą ok. 6,5 m. Ustalono wysokość od 6 m do 7,5 m bowiem nie naruszy to ładu przestrzennego i występuje w obszarze. 11. W obszarze analizowanym występują w przewadze budynki rekreacyjne o zróżnicowanej geometrii, w tym również o dachach wielospadowych, choć powszechniejsze są dachy dwuspadowe i jednospadowe. Można zatem zaakceptować propozycję wnioskodawczyni. Organ dodał, że zabudowę mieszkaniową po drugiej stronie gminnej drogi stanowi budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr [...] i jest to istotnie budynek o dużych parametrach: powierzchnia zabudowy wynosi 230 m2, szerokość elewacji frontowej 15 m i wysokość do kalenicy ok. 9 m. Budynek ten jest jednak usytuowany na działce o powierzchni zabudowanej opisanej w ewidencji gruntów jako Br 4313 m2 a więc kilkakrotnie większej niż działka inwestora, zatem organ I instancji słusznie uznał, że wobec tego nie są porównywalne zarówno wskaźnik powierzchni zabudowy jak i wskaźnik intensywności zabudowy. Obiekt, który powstanie w oparciu o ustalone parametry będzie komponował się z istniejącymi już budynkami w otoczeniu inwestycji, a przecież właśnie to jest celem ustawodawcy - stworzenie ładu przestrzennego. W planowaniu przestrzennym domy letniskowe, jak i domy mieszkalne i w zabudowie zagrodowej, stanowią odrębne funkcje i nie pełnią funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r., poz. 1225) te dwa rodzaje zabudowy zostały osobno zdefiniowane. Zgodnie z § 3 pkt 7 tego rozporządzenia budynkiem rekreacji indywidualnej jest budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku. Stosownie natomiast do § 3 pkt 4 lit. b tego rozporządzenia budynek jednorodzinny jest budynkiem mieszkalnym. Różne są zatem funkcje obu obiektów: rekreacyjna (wypoczynkowa) oraz mieszkaniowa. Ponadto należy podkreślić, wprawdzie funkcja mieszkaniowa i letniskowa się co do zasady się nie wykluczają, niemniej jednak to nie oznacza, że taka sprzeczność nie zostanie ujawniona w analizie urbanistycznej, która bada możliwości danego rodzaju zagospodarowania na określonym terenie, w zastanym tam ładzie przestrzennym. Na danym terenie mogą bowiem zaistnieć szczególne warunki, które wykluczą ww. zasadę, tj. powodują w zastanym ładzie przestrzennym, że ze względu na jego charakter zabudowa mieszkaniowa i zabudowa letniskowa będą ze sobą kolidować (np. immisje, walory przyrodnicze - ochrona środowiska). Takie uwarunkowania w niniejszej sprawie wynikają wprost z analizy, która stwierdza, że zabudowa mieszkaniowa w obszarze występowania zabudowy letniskowej nie jest możliwa. 1. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosła E. Ł. Strona podniosła zarzuty tożsame co w odwołaniu, wskazując, ponadto, że rozstrzygnięcie Kolegium narusza art. 139 k.p.a. poprzez ustalenie warunków zabudowy na niekorzyść strony. 2. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: 3. Skarga zasługuje na uwzględnienie z niżej wskazanych przyczyn. 1. W pierwszym rzędzie wyjaśnić należy, że przedmiotowa skarga została przez Sąd rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.)., [dalej: "P.p.s.a."], zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Jak wynika z akt rozpoznawanej sprawy wniosek w tym przedmiocie został złożony przez organ w odpowiedzi na skargę, o czym skarżąca i uczestnicy postępowania zostali zawiadomieni, ale nie zajęli w tym względzie stanowiska. 2. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres kontroli wykonywanej przez sądy administracyjne określony jest przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.), [dalej: "P.p.s.a."], który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a P.p.s.a. Sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracyjnych, kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Oznacza to, że w ramach takiej kontroli sąd nie może kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z art. 135 P.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 P.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 P.p.s.a. podlega oddaleniu. 3. Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 19 sierpnia 2025 r. znak: SKO. 4150.378.2025 utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy Dobroń o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku rekreacji indywidualnej (letniskowego) wraz z niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej przewidzianych do realizacji na dz. [...] w obr. [...], gm. D. 4. Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.), [dalej: "u.p.z.p."] oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024, poz. 1116), [dalej: "rozporządzenie w sprawie nowej zabudowy"]. W tym miejscu Sąd zauważa, że na drugiej stronie uzasadnienia decyzji organu II instancji (poszczególne strony decyzji nie zostały ponumerowane) jest mowa o rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które utraciło moc zostało i zostało zastąpione cyt. wyżej rozporządzeniem z 2024 r. 5. Należy w tym miejscu jednak zauważyć, że dnia 24 września 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688). Zgodnie z treścią art. 59 ust. 2 cyt. wyżej ustawy zmieniającej, do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (czyli 24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Wniosek w przedmiotowej sprawie został złożony 10 marca 2025 r. Z akt sprawy nie wynika zaś, aby Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy D. utraciło moc, wobec powyższego zastosowanie w sprawie mają przepisy u.p.z.p. w brzmieniu określonym w powołanym wyżej art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej, a więc w brzmieniu sprzed dnia 24 września 2023 r. 6. Zgodnie z art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.). 7. Kwestionowane rozstrzygnięcie wydane zostało po ustaleniu, iż teren, na którym potencjalnie ma zostać zrealizowane zamierzenie budowlane znajduje się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która to okoliczność, z uwagi na treść przepisu art. 59 ust. 1 u.p.z.p., skutkowała koniecznością uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. 8. Stosownie zaś do art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (pkt 1) oraz ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych (pkt 2). 9. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. 10. Treść art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oznacza, że nowa zabudowa musi kontynuować funkcje oraz cechy architektoniczne i urbanistyczne już istniejących budynków wokół danego terenu – jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. 11. Organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zobowiązany rozstrzygnąć sprawę pozytywnie, jeżeli planowana inwestycja spełnia wszystkie wymagania wynikające z przepisów prawa. Obowiązek odmowy wydania decyzji powstaje wyłącznie w sytuacji niespełnienia choćby jednej z ustawowych przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Tym samym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, a nawet obligatoryjne, gdy łącznie zostaną spełnione wszystkie wymagania przewidziane w u.p.z.p. W przypadku bowiem spełnienia wszystkich wskazanych przesłanek organ administracji nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. 12. Aby ustalić warunki zabudowy dla inwestycji, organy muszą przeprowadzić postępowanie wyjaśniające pod kątem spełnienia wymagań z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przestrzegając jednocześnie przepisów rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy oraz biorąc pod uwagę dotychczasowe brzmienie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Przepis ten stanowi, że właściwy organ powinien określić wymagania dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, wyznaczając na kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej (dołączonej do wniosku) obszar analizowany wokół działki – w odległości co najmniej trzykrotnej szerokości frontu terenu, ale nie mniej niż 50 metrów. Następnie organ ten przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania tego obszaru zgodnie z warunkami wskazanymi w ust. 1. Frontem terenu jest ta część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, przez którą prowadzi główny wjazd na działkę. 13. Nie ulega wątpliwości, że prawidłowe wyznaczenie granic obszaru analizowanego jest warunkiem koniecznym dalszych rozważań i rozstrzygnięć co do możliwości ustalenia warunków zabudowy oraz wymagań urbanistyczno-architektonicznych dla projektowanej inwestycji (vide np. wyrok WSA w Łodzi z 7.11.2025 r., II SA/Łd 495/25; wszystkie powoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Z art. 61 ust. 5a u.p.z.p wynika, że trzykrotność szerokości frontu terenu, niemniej niż 50 m jest podstawowym wzorcem wyznaczenia obszaru. Zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Co prawda organ dysponuje możliwością poszerzenia tego obszaru, ale jest to proces ad casum. Obszar ten może być poszerzony dopiero wówczas, gdy pojawią się okoliczności uzasadniające taką zmianę. Powiększenie obszaru analizowanego zawsze musi jednak służyć zachowaniu ładu przestrzennego. Innymi słowy, poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimalne wymiary jest możliwe, ale musi być uzasadnione wymogami ładu przestrzennego, a ponadto uzasadnienie dla takiego poszerzenia powinno być szczegółowo umotywowane w analizie oraz w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy (vide np. wyrok NSA z 17.09.2025 r., II OSK 2288/24). 14. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, podkreślić w tym miejscu należy, że do akt sprawy załączono 3 różniące się dokumenty nazwane "Analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla dz. nr [...] w obr. Geod. [...], gmina D.", z tym, że jeden z tych dokumentów trwale dołączono do decyzji organu I instancji. Można się jedynie domyślać, że to właśnie ta analiza stanowiąca załącznik do decyzji organu I instancji była podstawa określenia warunków zabudowy w niniejszej sprawie. Ww. okoliczność (kilka analiz w aktach sprawy) wymagała, w ocenie Sądu, wyjaśnienia przez organ II instancji, czego jednak w sprawie zaniechano. 15. Na marginesie Sąd zauważa, że nadesłane do Sądu akta administracyjne nie są w należyty sposób prowadzone. Nie można bowiem przyjąć, że ponumerowanie koszulek, w których znajdują się różnego rodzaju dokumenty w bliżej nieokreślonej liczbie, stanowi ponumerowanie i uporządkowanie akt. Przykładowo w koszulce oznaczonej numerem 14 znajduje się decyzja organu I instancji wraz z analizą funkcji oraz dodatkowo 2 inne analizy. Z akt nie wynika jednak jakie mają one znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy przez organy. Do akt sprawy organu I instancji nie dołączono także metryki sprawy sporządzonej stosownie do art. 66a K.p.a. i zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 6 marca 2012 r. w sprawie wzoru i sposobu prowadzenia metryki sprawy (Dz. U. poz. 250), co uniemożliwia też skontrolowanie sprawy w tym zakresie. Takowej metryki nie zawierają także akta administracyjne organu II instancji. Za takową metrykę nie może być z pewnością uznana "Karta przeglądowa" stanowiąca załącznik do pisma organu I instancji z dnia 30 września 2025 r. skierowanego do SKO. Skutkiem tego brak jest możliwości ustalenia przez Sąd czy akta są kompletne w rozumieniu art. 54 § 2 P.p.s.a. 16. Sąd wskazuje na okoliczność zasadniczą dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, a mianowicie, iż treść analizy urbanistycznej, która trwale została dołączona do decyzji organu I instancji wskazuje na naruszenie 61 ust. 5a u.p.z.p., bowiem brak jest informacji co do faktycznej wielkości wyznaczonego obszaru analizowanego. Autor analizy wskazał, że szerokość frontu działki wynosi 22 m, a zatem trzykrotna szerokość frontu to "nie mniej niż 66 m w każdą stronę. Przyjęto nieco więcej". Abstrahując od faktu, że pojęcie "nieco" jest pojęciem niedookreślonym i pozaprawnym, to autor analizy nie określa w oparciu o jaką dokładnie wielkość wyznaczył obszar analizy, a z załącznika graficznego do analizy wielkość ta również nie wynika. Podkreślić należy, że "trzykrotność szerokości frontu terenu, niemniej niż 50 m" jest podstawowym wzorcem wyznaczenia obszaru. Jak wskazano wyżej, organ ma możliwość poszerzenia tego obszaru, jednakże zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Organ nie wskazał żadnych okoliczności uzasadniających jego poszerzenie, nie umotywował w żaden sposób w analizie oraz w uzasadnieniu decyzji tego poszerzenia. Tym samym nie ma możliwości dokonania oceny czy powiększenie obszaru analizowanego służy zachowaniu ładu przestrzennego (por. np. wyrok NSA z 17.09.2025 r., II OSK 2288/24). Co więcej, wbrew treści analizy, organy w decyzjach przyjęły, że szerokość frontu wynosi ok. 20 m, a zatem w takim przypadku należałoby granicę obszaru analizy wyznaczyć w odległości nie mniejszej niż 60 m w każdą stronę. 17. Zważywszy powyższe oczywiste uchybienia i niejasności dotyczące wyznaczenia wielkości obszaru analizowanego, odnoszenie się przez Sąd do ustalonych na podstawie analizy urbanistycznej parametrów jest na tym etapie bezprzedmiotowe. 18. Ponadto Sąd zauważa, że zgodnie z § 2 ust. 2 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy ustalenia, o których mowa w § 1, określa się na podstawie istniejących na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku. Wobec tego urbanista sporządzając analizę winien w niej uwzględnić obiekty o tej samej funkcji zabudowy z całego obszaru analizy, a nie jedynie na podstawie wybranych działek znajdujących się po tej samej stronie ulicy co działka inwestycyjna, gdyż nie znajduje to podstaw prawnych. W odniesieniu do działek znajdujących się po drugiej stronie ulicy autor analizy wskazał, że znajduje się tam budynek mieszkalny dużych rozmiarów (dz. [...]), jednakże z załącznika graficznego do analizy wynika, że po tej stronie ulicy znajdują się też inne zabudowania o funkcji mieszkalnej, do których autor analizy się nie odniósł. W szczególności nie wiadomo, czy realizują one inną funkcję niż inwestycja planowana. 19. Powyższe okoliczności potwierdzają, że analiza urbanistyczna została przeprowadzona nieprawidłowo, co z kolei oznacza, że wydane w sprawie decyzje są co najmniej przedwczesne. Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono bowiem parametry dla planowanej inwestycji, przy czym skarżąca parametry te kwestionuje. 20. Jedynie na marginesie Sąd wskazuje również, że załączona trwale do decyzji organu I instancji analiza nie określa ponadto wszystkich parametrów nowej zabudowy, które wymagane są w § 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem nie określa maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, ponadto brak jest określenia i analizy minimalnej liczby miejsc postojowych. Ta okoliczność wskazuje z kolei na to, że zarówno analiza urbanistyczna, jak i decyzja organu I instancji zostały sporządzone na podstawie rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy z 2003 r., czyli o treści nieobowiązującej już w dacie wszczęcia postępowania. 21. Dodatkowo Sąd dostrzega, że do wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie załączono promesy od gestorów sieci, zatem organy nie były władne ocenić, czy spełniona została przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. tj., czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. 22. Uwzględniając wszystkie powyższe okoliczności sprawy stwierdzić należy, że w sprawie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 ust. 5a u.p.z.p. w związku z przepisami rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy oraz w zw. z art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 K.p.a. Stosownie do art. 153 P.p.s.a. organy będą zobowiązane do uwzględnienia wyrażonej powyżej oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania, przede wszystkim sporządzą w sposób prawidłowy analizę urbanistyczną i na jej podstawie określą stosowne parametry planowanej inwestycji. 23. Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji (pkt 1 sentencji wyroku). 24. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a. zasądzając na rzecz skarżącej kwotę 500 zł tytułem uiszczonego wpisu od skargi (pkt 2 sentencji wyroku). es