II SA/Łd 81/11

Dnia 5 kwietnia 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień, Sędzia WSA Joanna Sekunda - Lenczewska (spr.), Protokolant Asystent sędziego Marcin Olejniczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2011 roku przy udziale - sprawy ze skargi [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy B. z dnia [...], znak: [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w S. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...]r. znak [...] Burmistrz Gminy i Miasta B. na podstawie art. 1 ust. 2 pkt 2, art. 3 ust. 2 pkt 2, art. 4 ust. 1-2 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) w związku z wnioskiem [...] Spółdzielni Mieszkaniowej odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności [...] Spółdzielni Mieszkaniowej nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym [...] o pow. 0,5243 ha i nr [...] o pow. 0,6176 ha ujawnionej w księdze wieczystej Nr KW [...], w której jako właściciel wpisana jest Gmina i Miasto B., a jako użytkownik wieczysty [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, iż na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego z dnia [...]r. [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa stała się użytkownikiem wieczystym nieruchomości będącej własnością Gminy i Miasta B. o pow. 0,8620 ha oznaczonej nr [...] i [...] oraz o pow. 0,85 ha oznaczonej nr [...]. W 2007 roku na wniosek Spółdzielni dokonano podziału działki nr [...], w wyniku którego powstały działki o nr [...],[...],[...] o łącznej pow. 0,2926 ha i działka [...] o pow. 0,5398 ha oraz dokonano podziału działki nr [...], w wyniku której powstały działki o nr [...],[...],[...] o łącznej pow. 0,2301 ha oraz działka [...] o pow. 0,6176 ha. Dalej, iż Spółdzielnia z wnioskiem z dnia [...]r. wystąpiła o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności działek nr [...], [...],[...] o pow. 0,2926 ha oraz działek o nr [...],[...],[...] o pow. 0,2301 ha, jako nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Spółdzielnia skorzystała z przywileju określonego w art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i stała się właścicielem wnioskowanych działek, nadto udzielona jej została bonifikata w wysokości 85 %. W wyniku dokonanych podziałów nieruchomości, które pozostały nie są zabudowane, są na nich urządzone tereny, dojścia, dojazdy, palce zabaw, miejsca składowania odpadów służące mieszkańcom nieruchomości zabudowanych budynkami wielorodzinnymi. Jednocześnie powstałe w wyniku tych podziałów działki, o których przekształcenie Spółdzielnia wnosi nie są nieruchomościami, o których stanowi art. 1 w/w ustawy, stąd nie jest możliwe ich przekształcenie, gdyż Spółdzielnia nie jest właścicielem budynków mieszkalnych lub garaży, znajdujących się na tej nieruchomości. W odwołaniu od powyższej decyzji [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła o jej uchylenie w całości i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego aktu i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Uzasadniając strona wyjaśniła, iż wnioskiem z dnia 11 sierpnia 2010r. wystąpiła o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dwóch działek o nr [...] i [...]. We wniosku wskazała, iż działki są wykorzystywane i przeznaczone na obsługę nieruchomości mieszkaniowych, przy czym dodano, iż w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności działka [...] stanowiła część działki nr [...] zabudowanej trzema budynkami mieszkalnymi, natomiast działka nr [...] była częścią działki [...] zabudowanej budynkiem mieszkalnym i działki te zostały podzielone na skutek uregulowań zawartych w ustawie z dnia 14 czerwca 2007r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. W efekcie na działkach objętych wnioskiem znajdują się tereny zielone, dojścia i dojazdy. Strona podkreśliła, iż nie sposób podzielić stanowiska organu I instancji ponieważ zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, prawo żądania przekształcenia przysługuje spółdzielniom mieszkaniowym będącym w dniu wejścia w życie ustawy właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży znajdujących się na gruncie oddanym im w użytkowanie wieczyste. Przywołując stanowisko judykatury strona wywiodła, iż z wnioskiem o przekształcenie można wystąpić tylko w sytuacji, gdy prawo użytkowania wieczystego mające ulec przekształceniu istniało w chwili wejścia w życie ustawy tj. w dniu 13 października 2005r. W niniejszej sprawie w chwili wejścia w życie ustawy działka nr [...] była częścią zabudowanej działki nr [...], zaś działka [...] stanowiła część zabudowanej działki nr [...], zatem na dzień wejścia w życie ustawy Spółdzielnia była właścicielem budynków mieszkalnych znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W ocenie strony, skoro ustawodawca przewidział, iż dla oceny zasadności wniosku o przekształcenie winien być brany pod uwagę stan faktyczny istniejący w dniu 13 października 2005r., to bez znaczenia pozostaje okoliczność podziału nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 14 czerwca 2007r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw. Decyzją z dnia [...]r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. na podstawie art. 138 §1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, art. 1 ust. 1, ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...]r. W uzasadnieniu decyzji Kolegium powtórzyło, iż w wyniku podziałów dokonanych w 2007 i 2009 roku powstały m.in. działki nr [...] i [...], które stanowią niezabudowane grunty. Zgodnie zaś z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. Nadto z żądaniem takim mogą wystąpić osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, a także spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa wystąpiła z wnioskiem o przekształcenie obejmując nim nieruchomości niezabudowane, zatem nie spełnia przesłanki wynikającej z art. 1 ust. 2 w/w ustawy. Odpowiadając na argumenty odwołania Kolegium podniosło, iż nie sposób ich podzielić, bowiem z żądaniem przekształcenia na podstawie w/w ustawy można wystąpić pod warunkiem łącznego spełnienia kryterium podmiotowego oraz przedmiotowego, które wzajemnie się uzupełniają. W odniesieniu do spółdzielni art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 w/w ustawy zakreśla ramy podmiotowe jedynie do tych spółdzielni, które w dniu 13 października 2005r. posiadały status użytkownika wieczystego na nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi lub garażami, jednocześnie posiadających status właściciela powyższych zabudowań, również w chwili wnioskowania oraz wydawania decyzji w przedmiocie przekształcenia. Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy mówi wprost, iż z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić spółdzielnie będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży, a więc czasowo odnosi się do chwili wystąpienia z żądaniem dotyczącym przekształcenia, nie jak podnosi strona jedynie do chwili wejścia w życie ustawy. Konkretyzacji uległ także warunek przedmiotowy dotyczący spółdzielni, bowiem przekształcenie dotyczyć może jedynie nieruchomości zabudowanej budynkami lub garażami. W ocenie Kolegium odmienne rozumienie przepisu prowadziłoby do jego bezprzedmiotowości, skoro wymagane jest w art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy, by występująca z żądaniem spółdzielnia była w chwili wnioskowania o przekształcenie właścicielem budynków mieszkalnych lub garaży, to jednocześnie wskazuje się, iż przedmiotem przekształcenia może być prawo użytkowania wieczystego ustanowione wyłącznie na nieruchomości, która również na ten właśnie moment jest zabudowana wskazanego rodzaju budynkami lub garażami i jako taka będzie stanowiła przedmiot rozstrzygnięcia organu. Organ zaznaczył, iż przedmiotem sprawy nie jest jakakolwiek nieruchomość, co do której Spółdzielni przysługiwałoby prawo użytkowania wieczystego, zarówno w dniu 13 października 2005r. jak i w dniu wystąpienia z wnioskiem oraz w dniu wydania decyzji, ale kryterium to odnosi się wyłącznie do nieruchomości wskazanej we wniosku o przekształcenie, który w danej sprawie jest przez organ rozpatrywany. Dalej, iż w niniejszej sprawie przedmiotem żądania są dwie działki, które zostały wyodrębnione w 2007 roku oraz w 2009 roku, zatem po dniu 13 października 2005r., co oznacza, że nie można mówić o tożsamości przedmiotowej nieruchomości, którą Spółdzielnia użytkowała w dacie wejścia w życie ustawy i w dacie zgłoszenia żądania. Kolegium wyjaśniło, iż gdyby nawet odnieść przedmiotowe działki do odpowiednich części nieruchomości nr [...] i [...], to również w dacie 13 października 2005r. stanowiły one grunty niezabudowane budynkami mieszkalnymi lub garażami. Reasumując organ odwoławczy wywiódł, iż z żądaniem przekształcenia może wystąpić wyłącznie spółdzielnia mieszkaniowa będąca właścicielem budynków mieszkalnych lub garaży posadowionych na nieruchomości, która wskazana została we wniosku o przekształcenie, a contrario przedmiotem żądania spółdzielni nie może być nieruchomość niezabudowana budynkami mieszkalnymi lub garażami, co ma miejsce w niniejszej sprawie. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa wskazała na naruszenie art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności poprzez błędne przyjęcie, że wnioskodawca nie spełnił warunku podmiotowego i przedmiotowego polegających na tym, że prawo wystąpienia z żądaniem przekształcenia przysługuje spółdzielniom będącym w dniu wejścia w życie ustawy właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży znajdujących się na gruncie oddanym im w użytkowanie wieczyste. Nadto naruszenie art. 6 k.p.a. poprzez błędną interpretację art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz art. 8 k.p.a. Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi strona powtórzyła argumentację odwołania podnosząc, iż organ II instancji nie ustosunkował się do wskazywanego w odwołaniu stanowiska orzecznictwa. Strona podkreśliła, iż w chwili wejścia w życie ustawy tj. w dniu 13 października 2005r. działka nr [...] była częścią zabudowanej budynkami mieszkalnymi działki nr [...], natomiast działka nr [...] stanowiła część działki nr [...] również zabudowanej budynkiem mieszkalnym, zatem na dzień wejścia w życie ustawy Spółdzielnia była właścicielem budynków mieszkalnych znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, którego to prawa użytkowania wieczystego dotyczył wniosek o przekształcenie. Strona wyraziła stanowisko, iż skoro ustawodawca dla oceny poprawności wniosku wskazuje, iż winien być brany pod uwagę stan faktyczny istniejący w dniu 13 października 2005r. to bez znaczenia pozostaje okoliczność podziału nieruchomości, będącego wynikiem uregulowań wynikających z ustawy z dnia 14 czerwca 2007r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wywodząc jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) powoływanej dalej jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli innymi słowy zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W następstwie rozpoznania skargi wniesionej w niniejszej sprawie, nie będąc ograniczonym zarzutami i wnioskami skargi oraz przywołaną podstawą prawną (art. 134 §1 p.p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi dopatrzył się w zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji tego rodzaju uchybień, które obligowały Sąd do wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...]r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Gminy i Miasta B. z dnia [...]r. odmawiającą [...] Spółdzielni Mieszkaniowej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym [...] o pow. 0,5243 ha i nr [...] o pow. 0,6176 ha. Materialnoprawną podstawę przywołanych rozstrzygnięć stanowiły uregulowania ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.). W szczególności art. 1 ust. 1 i ust. 2 ustawy, z których wynika, że osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności (ust.1). Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić: 1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego; 2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Rozpoznając niniejszą sprawę i dokonując analizy materiałów sprawy, w kontekście przywołanych przepisów, Sąd doszedł do przekonania, iż wydanie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji było co najmniej przedwczesne, a to z uwagi na brak wyjaśnienia wszelkich okoliczności niezbędnych dla końcowego rozstrzygnięcia a także brak wnikliwej analizy materiału sprawy. Lektura dokumentów zgromadzonych w aktach administracyjnych wskazuje, iż organ nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy, przede wszystkim nie wyjaśnił wątpliwości, które mają istotne znaczenie dla wydania merytorycznego rozstrzygnięcia w oparciu o przywołane unormowanie prawne. Przypomnieć bowiem wypada, iż strona skarżąca wystąpiła o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dwóch działek o nr [...] i [...]. Istotne jest, iż każda z nich powstała w wyniku podziału większej nieruchomości i w aktach administracyjnych znajdują się dokumenty potwierdzające taki podział, umożliwiające prześledzenie całego procesu. Jednocześnie jednak z dokumentów tych nie wynika czy i jakie zmiany w zapisach ksiąg wieczystych następowały na poszczególnych etapach i po ostatecznych podziałach działek. W decyzji z dnia 12 listopada 2007r. zatwierdzającej podział działki nr [...] na działki o numerach: [...],[...],[...] i [...] oraz działki [...] na działki o numerach [...],[...],[...] i [...] wynika, iż dla nieruchomości o nr [...] prowadzona jest księga wieczysta o nr [...], zaś dla działki o nr [...] księga wieczysta o nr [...]. Z kolei w decyzji, na mocy której doszło do podziału działki nr [...] na działki o numerach [...] i [...], to jest decyzji Starosty [...] Nr [...] z dnia [...]r., również brak jest informacji, czy działki będące przedmiotem podziału mają założoną własną księgę wieczystą. Natomiast w kwestionowanej decyzji pierwszoinstancyjnej z dnia [...]r. organ wskazał, iż decyzja dotyczy działek o nr [...] i nr [...] i jedynie w stosunku do działki nr [...] podał, iż dla działki tej urządzona jest księga wieczysta o nr [...]. Organ odwoławczy w uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia przytacza przywołane powyżej numery ksiąg wieczystych, jednakże również nie wyjaśnia, dla których działek dana księga wieczysta jest urządzona. Z przywołanych aktów nie wynika w sposób jednoznaczny, czy wskazane numery ksiąg wieczystych dotyczą nieruchomości pierwotnych, które zostały podzielone, czy nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Nie sposób natomiast pominąć dominującego w judykaturze stanowiska, iż księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość gruntową, co oznacza, iż wydzielone działki, objęte jedną księgą wieczystą mogą stanowić jedną nieruchomość gruntową zaś graniczące ze sobą działki, nawet należące do tego samego podmiotu stanowią odrębne nieruchomości, jeżeli co najmniej dla jednej z nich prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Sąd w składzie orzekającym w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, znajdujący odzwierciedlenie w wyroku z dnia 24 listopada 2005r., I OSK 181/05, że pod pojęciem nieruchomości gruntowej rozumie się grunt wraz z częściami składowymi (z wyłączeniem budynków i lokali), jeżeli jest odrębnym przedmiotem własności i może stanowić samodzielny przedmiot obrotu prawnego. Wyodrębnienie gruntu wymaga określenia granic zewnętrznych, co może nastąpić przez założenie dla niego księgi wieczystej. Założenie księgi wieczystej dla jednej działki czyni ją odrębnym przedmiotem własności w stosunku do innych gruntów tego samego właściciela, który może posiadać kilka działek sąsiadujących ze sobą. Tylko od właściciela zależy czy zachowa odrębność prawną nieruchomości sąsiadujących ze sobą (...). Istnienie wspólnej granicy i tego samego podmiotu własności nie stanowi prawnej podstawy połączenia nieruchomości, dla których są założone odrębne księgi wieczyste, lub tylko jedna z nich ma wpis w księdze wieczystej, a właściciel aprobuje taki stan. Traktowanie dwóch działek sąsiadujących ze sobą, mających jednego właściciela, jako jednej nieruchomości w sensie prawnym jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy żadna z tych działek nie posiada założonej księgi wieczystej (niepubl., dostępny w Systemie Informacji Prawnej LEX, Lex 196738). Warto wskazać, iż w tej kwestii wypowiadał się także już niejednokrotnie Sąd Najwyższy, który w jednym z orzeczeń z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02 wskazał, że zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 24 ust. 1 ustawy a dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej (...). Punktem wyjścia dalszych rozważań powinno być zatem wyjaśnienie znaczenia pojęcia nieruchomości gruntowej, gdyż przesądza ono, czy graniczące z sobą działki należące do tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Nieruchomością gruntową - zgodnie z art. 46 § 1 k.c. - jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (...). Zawarta w tym przepisie definicja nieruchomości gruntowej jest jedyną definicją obowiązującą w całym systemie prawa cywilnego, wobec czego odnosi się też do instytucji ksiąg wieczystych, które prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 u.k.w.h.). Przepis art. 46 § 2 k.c. stanowiący, że prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy, nie jest dostatecznym argumentem na rzecz tezy, że przedmiot ksiąg wieczystych nie pokrywa się z nieruchomością gruntową w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Wręcz przeciwnie, przez nawiązanie do instytucji ksiąg wieczystych unormowanej poza kodeksem cywilnym, zawiera on w istocie wskazanie, że zarówno w art. 46 § 1 k.c., jak i w odrębnych przepisach regulujących prowadzenie ksiąg wieczystych chodzi o tę samą nieruchomość. Trzeba zgodzić się z argumentem przytaczanym w nauce prawa, że księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., gdyż pozwala na skonkretyzowanie, kto jest właścicielem wydzielonego obszaru. Odmienne ujęcie tego zagadnienia byłoby zresztą równoznaczne z przekreśleniem funkcji ksiąg wieczystych. Trzeba dodać, że uznanie księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami (publ. OSNC 2004/12/201, Biul.SN 2004/12/6). Podzielając stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2009r.sygn. akt I OSK 165/09, uznać należy, że dwie graniczące z sobą działki gruntu należące do tego samego właściciela, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości gruntowe w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Jeżeli natomiast dla takich działek jest prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią one - w rozumieniu powołanego przepisu - jedną nieruchomość gruntową (niepubl., dostępny Lex nr 588768). Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy powtórzyć trzeba, iż organ nie poczynił żadnych kroków celem wyjaśnienia istotnych wątpliwości związanych z powoływanymi w poszczególnych rozstrzygnięciach numerami ksiąg wieczystych a w konsekwencji nie zbadał i nie ocenił aktualnego stanu prawnego nieruchomości objętych wnioskiem. Ostatecznie nie wiadomo, czy dla działek, które są przedmiotem postępowania są urządzone odrębne, nowe księgi wieczyste, czy też nadal funkcjonują w księgach dotychczasowych, czy też takie nowe księgi wieczyste urządzono dla działek objętych przekształceniami dokonanymi decyzjami Burmistrza Gminy i Miasta B. z dnia [...]r. Wyjaśnienie tych wątpliwości jest o tyle istotne, że przed podziałem pierwotnej nieruchomości będące przedmiotem postępowania działki, jako wchodzące w skład takiej zabudowanej nieruchomości pierwotnej także były kwalifikowane jako działki zabudowane. Tym samym ewentualne wydzielenie działek zabudowanych do odrębnej księgi wieczystej może w sposób istotny okoliczność tę zmieniać. Warto zwrócić również uwagę i na to, że ustawodawca w art. 1 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, posługuję się pojęciem nieruchomości nie zaś działek, zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę. W świetle powyższego nie budzi wątpliwości, iż merytoryczne rozpoznanie wniosku strony skarżącej winno być poprzedzone odpowiednimi ustaleniami w powyższym zakresie. Okolicznością wymagającą wyjaśnienia jest również ustalenie pod jakiego rodzaju zabudowę są przeznaczone działki będące przedmiotem wniosku strony skarżącej. W przepisie art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ustawodawca wymienił trzy rodzaje nieruchomości, które mogą być przedmiotem postępowania o przekształcenie: nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe lub zabudowane garażami lub przeznaczone pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolne. Zaakcentowania wymaga, iż kolejne przesłanki wymienione w przepisie art. 1 ust. 1 w/w ustawy są oddzielone spójnikami "albo", "oraz", a taka konstrukcja gramatyczna wskazuje na zastosowanie alternatywy rozłącznej. Stąd uprawniony jest wniosek, iż spełnienie jednej z wymienionych przesłanek jest wystarczające do żądania przez stronę przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przywołany przepis art. 1 ust. 1 w/w ustawy wśród przesłanek przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wymienia nie tylko aktualne przeznaczenie nieruchomości, ale również ich przyszłe przeznaczenie. O ile aktualny sposób wykorzystywania nieruchomości odnosi się wyłącznie do nieruchomości zabudowanych, o tyle nieruchomości, które są przeznaczone pod zabudowę tego rodzaju (a więc mieszkaniową lub garażami) nie muszą być nieruchomościami już zabudowanymi. Przepis ustawy, posługując się w powyższym zakresie pojęciem "nieruchomości" bez bliższego doprecyzowania, nie pozostawia pola do spekulowania na temat tego o jakie nieruchomości chodzi w owym zapisie. Skoro tak, to należy jednoznacznie powiedzieć, iż chodzi o wszelkie nieruchomości, które są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową lub garaże (wyrok WSA w Łodzi z dnia 7 października 2010r., II SA/Łd 924/10, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych ). W niniejszej sprawie organ nie poczynił żadnych wyjaśnień w powyższym zakresie, niewątpliwie zaś obowiązkiem organu jest ustalenie czy działki, o których przekształcenie strona występuje wypełniają hipotezę normy prawnej zawartej w art. 1 ust. 1 w/w ustawy. Analizując materiały kontrolowanej sprawy nie sposób dostrzec jakiegokolwiek postępowania wyjaśniającego w tym kierunku, organ skupił się na wywodzie, iż wskazane we wniosku o przekształcenie działki są niezabudowane w dacie wnioskowania o przekształcenie. Niewątpliwie zaś przy ustalaniu, czy grunt oddany w użytkowanie wieczyste jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową bądź pod zabudowę garażami, należy w pierwszej kolejności kierować się treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w chwili wejścia w życie ustawy, a więc w dniu 13 października 2005r. Takie też stanowisko znajduje poparcie w dotychczasowym orzecznictwie (por. wyrok NSA z dnia 27 listopada 2008 roku, I OSK 1676/07, niepubl., dostępny Lex nr 469391; wyrok NSA z dnia 27 listopada 2008 roku, I OSK 1814/07, niepubl., dostępny Lex nr 526068). W toku ponownie prowadzonego postępowania organy obowiązane są podjąć wszystkie niezbędne kroki celem wyjaśnienia wskazanych przez Sąd wątpliwośc,i przy uwzględnieniu podstawowych zasady rządzących prawidłowo prowadzonym postępowaniem, winny zatem podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy (art. 7 k.p.a.). Obowiązane są nadto zebrać i rozpatrzeć materiał dowodowy, tak aby ustalić stan faktyczny zgodny z rzeczywistością (art. 77 k.p.a.) a samo postępowanie administracyjne prowadzić tak by pogłębić zaufanie obywateli do organów praworządnego państwa (art. 8 k.p.a.). W szczególności są obowiązane dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnego przypadku na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a stanowisko wyrażone w decyzji uzasadnić w sposób wynikający z art. 107 § 3 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 26 maja 1981r., SA 810/81, publ. ONSA 1981/1/45). Z kolei uzasadnienie wydanego w sprawie rozstrzygnięcia powinno być skonstruowane w sposób umożliwiający realizację zasady ogólnej przekonywania (art. 11 k.p.a.). Istotne jest również aby uzasadnienie podjętego rozstrzygnięcia zbudowane zostało w sposób umożliwiając organom administracji i sądowi administracyjnemu sprawdzenie prawidłowości toku rozumowania organu wydającego decyzję oraz jej motywów. Z tych wszystkich względów Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 200 w związku z art. 205 § 1 tej ustawy. ar