II SA/Łd 864/15

Dnia 20 stycznia 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Protokolant Pomocnik sekretarza Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 stycznia 2016 roku sprawy ze skargi T. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta T. z dnia [...] znak [...]; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącej T. K. kwotę 278 (dwieście siedemdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. LS Zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta T. z dnia [...]r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy, decyzją z dnia [...]r. znak: [...] Burmistrz Miasta T. ustalił na kwotę 6.940zł opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, położonej w G. gm. T., oznaczonej w ewidencji gruntów (przed podziałem) nr działki 108 o powierzchni łącznej 4,2334ha uregulowanej w księdze wieczystej [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. – [...] Wydział Ksiąg Wieczystych oraz zobowiązał T. K. jako właścicielkę nieruchomości do wniesienia powyższej kwoty na rzecz Gminy T. tytułem opłaty adiacenckiej. W terminie prawem przewidzianym odwołanie od powyższej decyzji wniosła T. K. kwestionując ustalenia sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Odwołująca podkreśliła, że zastosowana w sprawie metodyka wyceny (porównawcza) uchybia definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015r. poz. 1774 ze zm.), dalej powoływanej jako "u.g.n.". W ocenie T. K. grunty wybrane do oszacowania są diametralnie różne, co potwierdza sam operat w części "Analiza cen transakcyjnych niezabudowanych nieruchomości gruntowych o powierzchni większej niż 8000m2, przeznaczonych częściowo pod zabudowę mieszkaniową i częściowo pod uprawy rolne", wskazując na wstępie zmniejszony obrót tego rodzaju nieruchomościami na terenie gminy T. Zdaniem odwołującej niewielki obrót gruntami jest znaczącym czynnikiem obniżającym ich wartość rynkową, przy czym rozszerzenie obszaru badania cen transakcyjnych do gmin ościennych (P., R., B.) jest bezzasadne. Następnie odwołująca wskazała, że istotne różnice pomiędzy badanymi działkami o nr 108/1 oraz 108/2, położonymi w G., a działkami wskazanymi w wycenie jako podobne widoczne są również w położeniu względem terenów miejskich (lokalizacja ogólna), jakości drogi dojazdowej, odległości od drogi o dużym znaczeniu w regionie (dogodność dojazdu). Zdaniem odwołującej wątpliwości budzą również wnioski zawarte w części "Badanie uwarunkowań rynkowych", bowiem spadek i ponowny wzrost cen w okresie 3 lat nie stanowi przesłanki przyjęcia równowagi cen, a dowód ich niestabilności. Odwołująca zaznaczyła ponadto, że zamieszczoną w operacie szacunkowym wycenę nieruchomości można uznać za nieaktualną, bowiem została sporządzona 18 miesięcy temu – w dniu 20 grudnia 2013r. Zdaniem T. K. ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości powinien odzwierciedlać zwiększenie jej wartości będące wyłącznie następstwem podziału geodezyjnego nieruchomości, z pominięciem innych czynników mogących rzutować na wartość nieruchomości, szczególnie na jej wartość według stanu po podziale. W przekonaniu odwołującej zarówno przed, jaki i po podziale mamy do czynienia z tą samą nieruchomością posiadającą niezmienione granice zewnętrzne, taki sam stan prawny, te same cechy i właściwości. Ponadto T. K. dodała, że dokonanie podziału nieruchomości wymagało nakładów ze strony właściciela w postaci opłat urzędowych oraz kosztów usług geodezyjnych. Nadmieniła również, że niezachowane zostały terminy rozpatrzenia sprawy wskazane w kolejnych zawiadomieniach. Podsumowując odwołująca zarzuciła, iż organ ponownie podjął decyzję o nałożeniu opłaty adiacenckiej na podstawie operatu szacunkowego, uznanego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze za wadliwy, nieuzupełnionego oraz nieaktualnego w chwili wydania decyzji. Z powyższych względów T. K. wniosła o zwolnienie z obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej ustalonej decyzją znak: [...]. Powołaną na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpoznaniu odwołania T. K., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że nieruchomość położona w G., w gminie T., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 108 o powierzchni 42334 m2 stanowiła własność T. K. Decyzją z dnia [...]r. nieruchomość ta została podzielona na działki nr 108/1, 108/2 i 108/3, przy czym decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...]r. Natomiast uchwałą Rady Miejskiej w T. z dnia [...]r. nr [...] ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 20% wartości różnicy nieruchomości przed i po podziale. Zdaniem Kolegium w przedmiotowej sprawie zebrany materiał dowodowy wskazuje, że spełnione zostały wszystkie określone w art. 98a ust. 1 u.g.n. przesłanki niezbędne do ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ odwoławczy podkreślił, że opłata adiacencka została ustalona na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu 12 grudnia 2013r., któremu w dniu 10 marca 2015r. nadano klauzulę aktualności. Dalej organ stwierdził, że w świetle wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego zawartych w piśmie z dnia 16 marca 2015r., nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości. Wyjaśnił, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do art. 134 u.g.n., rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Kolegium podkreśliło, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał kilkanaście najbardziej podobnych, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze korygowania, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy, określenie zakresu sumy współczynników korygujących. Ewentualne różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Następnie organ odwoławczy stwierdził, że operat zawiera wszystkie elementy operatu szacunkowego wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej przywoływanego jako "rozporządzenie". W jego ocenie sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy jest jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Kolegium podkreśliło, że operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego naruszenia obowiązujących przepisów w zakresie, w jakim operat szacunkowy przyjmuje sposób wyceny polegający na zsumowaniu wartości poszczególnych działek geodezyjnych powstałych po podziale, a nie całej nieruchomości organ podniósł, organ wskazał, iż jest niezasadny. W tym zakresie Kolegium wskazało, że uwzględniając aktualne orzecznictwo sądowo-administracyjne, a także głosy środowiska rzeczoznawców majątkowych w tej kwestii oraz zapadłe na tle analogicznych spraw opinie Komisji Arbitrażowej, nie podziela poglądu odnośnie wskazanego przez odwołującą sposobu szacowania nieruchomości. Organ wyjaśnił, że określenie wartości nieruchomości według jej stanu po podziale, jako suma wartości nowo wydzielonych działek gruntu, jest efektem analizy rynku nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, na którym zasadą jest zbywanie poszczególnych działek oddzielnie. Analiza rynku nieruchomości, jaką przeprowadził biegły na potrzeby wyceny wykazała, że uczestnicy rynku, dążąc do maksymalizacji zysku ze sprzedaży, zbywają na rynku indywidualnie działki wchodzące w skład nieruchomości, nie dzielą natomiast nieruchomości, aby następnie ją zbyć w całości. Kolegium podniosło w dalszej kolejności, że w procesie określania wartości nieruchomości dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany nie tylko odwzorowywać rynek nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, lecz również jest zobowiązany do precyzyjnego określenia przedmiotu wyceny oraz – zgodnie z art. 98a u.g.n. – do oszacowania wartości dla ściśle określonych stanów nieruchomości. Skutkiem podziału nieruchomości zatwierdzonego prawomocną decyzją o podziale jest zmiana jej stanu prawnego, co z kolei pociąga za sobą konieczność uwzględnienia tej zmiany w procesie wyceny i analizy takiego rynku nieruchomości, na jakim podzielona nieruchomość uzyska najbardziej prawdopodobną cenę. W ocenie Kolegium rzeczoznawca majątkowy winien zatem dokonać wyceny każdej z działek powstałych w wyniku podziału, uwzględniając ich specyficzne cechy i atrybuty. W zakresie zarzutu odwołującej zastosowania błędnej metodyki wyceny organ wyjaśnił, że stosownie do 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Kolegium podkreśliło, że nie istnieje żaden przepis prawny narzucający rzeczoznawcy majątkowemu sposób określania wartości nieruchomości w zakresie szacowania jej wartości jako całości, czy jako sumy wartości poszczególnych jej części. Organ stwierdził, że podejście wyceny zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego przy dokonaniu oszacowania wartości gruntu oraz zastosowana metodyka i technika szacowania są dopuszczone obowiązującymi normami prawa, co powoduje, iż trudno uznać przedłożony w sprawie operat szacunkowy w tym zakresie za wadliwy. Końcowo Kolegium wskazało, że pozostałe zarzuty odwołania sprowadzają się do subiektywnego odczucia odwołującej, że do wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału nie doszło i nie zostały poparte żadnym dowodem. Zdaniem Kolegium strona mając udzielony stosowny termin nie przedstawiła żadnego dowodu, w którym wartość nieruchomości przy uwzględnieniu innej metody szacowania byłaby niższa. W ocenie organu samo twierdzenie strony o wadliwości operatu nie daje jeszcze podstaw do jego zdyskwalifikowania jako skutecznego dowodu w sprawie dającego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Kolegium wskazało, że nie znalazło podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w przedłożonej przez niego opinii podkreślając, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę i nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, a proces wyceny został wyjaśniony w operacie szacunkowym w sposób wyczerpujący i rzetelny, zaś obliczenia matematyczne prowadzące do określenia wartości nieruchomości nie są obarczone błędami. Skargę od powyższej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyła T. K., zarzucając naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci obrazy art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 78 § 1 K.p.a. poprzez wydanie decyzji na podstawie wyłącznie jednego dowodu – operatu szacunkowego, którego wadliwość została wykazana i uznana w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. oraz nieustalenie wszelkich okoliczności faktycznych, na których powinno być oparte rozstrzygnięcie. W motywach rozstrzygnięcia skarżąca przywołała dotychczasowy przebieg postępowania, podtrzymując wszelkie zarzuty podniesione we wcześniejszych odwołaniach. Zaznaczyła, że omawiany podział nie wyłonił działek budowlanych do 3000m2, a jedynie 2 nieruchomości o powierzchni 2,6225ha oraz 1,5757ha – tak samo przeznaczone – częściowo pod zabudowę mieszkaniową, a częściowo pod uprawy rolne. Zdaniem skarżącej analiza rynku dokonana przez rzeczoznawcę zawiera co prawda zabiegi matematyczne, jednak nie uwzględnia takich czynników faktycznych jak choćby brak w sąsiedztwie kolonii domków jednorodzinnych, będący dowodem braku zainteresowania budownictwem mieszkaniowym jednorodzinnym. T. K. podniosła, że w omawianym operacie nie uwzględniono jakości gleb oraz uzbrojenia terenu. Współczynnik korekcyjny w zakresie obciążenia napowietrzną linią energetyczną przyjęty przez rzeczoznawcę w wysokości 0,95 spowodował, że wartość nieruchomości przed podziałem została obniżona o kwotę 23,905zł ze względu na obecność linii energetycznej, podczas gdy ta sama linia energetyczna obniżyła wartość nieruchomości po podziale (działka 108/2) o 11.471zł. Zdaniem skarżącej na uwagę zasługuje również fakt, że zmniejszenie wartości nieruchomości wynikające z obecności linii energetycznej zostało określone bez podania jej rodzaju (KV) oraz bez określenia powierzchni jej oddziaływania, czyli strefy ochronnej oraz eksploatacyjnej. Z powyższych względów T. K. wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych oraz o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014r. poz. 1647) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r. poz. 270 ze zm.), dalej powoływanej jako "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie z treścią art. 134 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, oraz powołaną podstawą prawną. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.). Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1a P.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1b P.p.s.a.), oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1c P.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.) lub wydanie lub wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 pkt 3 P.p.s.a.). Odnosząc się do podstawy rozstrzygnięcia należy wskazać, iż stosownie do art. 98a ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz, prezydent miasta może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką, jeśli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrośnie jej wartość. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Natomiast stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.). Podkreślić również należy, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio m.in. art. 146 ust. 1a u.g.n., który wskazuje że niezbędnym elementem ustalania tej opłaty jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Biegły dokonuje wyceny nieruchomości, sporządzając operat szacunkowy w oparciu o przepisy u.g.n. oraz wyżej wskazanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat stanowi jedyny dopuszczalny przez prawo dowód określający wzrost wartości nieruchomości. Sporządzenie operatu wymaga wiadomości specjalnych i odpowiednich kwalifikacji, jednakże opinia rzeczoznawcy podlega ocenie przez organy administracji bowiem operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 K.p.a. i dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązku organu orzekającego w sprawie. Opinia biegłego podlega również kontroli przez sąd administracyjny w przypadku wniesienia skargi na ostateczną decyzję. Oprócz wymogów formalnych określonych w rozporządzeniu, operat winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości szacowanej, właściwym wyborze nieruchomości podobnych do szacowanej, jak również na prawidłowym uwzględnieniu współczynników korygujących odzwierciedlających różnice w porównywanych nieruchomościach. Istotną kwestią jest sporządzenie operatu w sposób zrozumiały i logiczny. W razie stwierdzenia przez organ oceniający operat jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, zaś w przypadku powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia stanowiska w danej kwestii (vide wyroki NSA: z dnia 24 stycznia 2012r. w sprawie I OSK 1008/11, z dnia 23 października 2014r. w sprawie I OSK 534/13, z dnia 16 października 2014r. w sprawie I OSK 446/13; wyroki WSA: w Poznaniu z dnia 7 marca 2013r. w sprawie II SA/Po 822/12 oraz w Warszawie z dnia 27 lutego 2009r. w sprawie I SA/Wa 869/08, https://orzeczenia.nsa.gov.pl ). W realiach niniejszej sprawy wartość nieruchomości biegły oszacował w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Przepisy przywołanego powyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazują, iż przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu tym jedną z trzech stosowanych metod wyceny jest metoda korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia) gdzie do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). W realiach niniejszej sprawy przedmiotem wyceny była nieruchomość przed podziałem (działka nr 108) o powierzchni 42.324m2 oraz nieruchomość po podziale składająca się z dwóch działek o nr 108/1 i 108/2 o powierzchni odpowiednio 26.225m2 i 15.757m2. Trzecią z wydzielonych działek o nr 108/3 i powierzchni 352m2, stanowiącą działkę pod poszerzenie drogi publicznej z wyceny wyłączono, pomniejszając o powierzchnię tej działki, podlegającą wycenie powierzchnię działki o nr 108 (42.324m2-352m2=41.982m2). Obowiązkiem rzeczoznawcy było zatem dokonanie analizy rynku nieruchomości w celu wyszukania nieruchomości podobnych do wycenianych, bowiem stosowanie podejścia porównawczego wymaga znajomości cen transakcyjnych takich właśnie nieruchomości. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne (vide: wyrok WSA w Olsztynie z dnia 25 sierpnia 2009r. w sprawie II SA/Ol 701/09, Lex nr 553143). Przepis art. 4 pkt 16 u.g.n. wskazuje, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przypadku wyceny nieruchomości istotną cechą nieruchomości porównawczej, decydującą o podobieństwie do nieruchomości wycenianej, jest wielkość jej powierzchni. Nie jest to oczywiście kryterium ścisłe i rzeczoznawca ma pewną swobodę w dokonaniu doboru nieruchomości porównawczych jednakże nie może to być to dobór dowolny (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2010r. w sprawie IV SA/Wa 11/10, Lex nr 620116). To właśnie zróżnicowanie powierzchni działek jest jednym z podstawowych elementów wyznaczających zarówno ich wartość, jak i cenę jednostkową ich powierzchni. Z analizy nieruchomości, których ceny transakcyjne zostały przyjęte dla ustalenia wartości wycenianych działek wynika jasno, iż te same nieruchomości zostały przez rzeczoznawcę uznane za podobne do nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale. Praktykę taką wypada uznać za naganną, bowiem nie może być uznane za przekonujące dowodzenie, że te same nieruchomości mogą być podobne do nieruchomości przed i po podziale, w sytuacji gdy wielkość działek po podziale jest około dwukrotnie mniejsza niż przed podziałem, a ich powierzchnia waha się w granicach od kilkudziesięciu tysięcy m2 przed podziałem do kilkunastu tysięcy m2 po podziale. Taki sposób wskazywania na podobieństwo konkretnych nieruchomości już a priori musi budzić uzasadnione wątpliwości co do istnienia rzeczywistego podobieństwa przyjętych do porównania działek. Z analizy okoliczności sprawy wynika, iż istnieje podobieństwo działek przyjętych do porównania z nieruchomościami wycenianymi jedynie w zakresie ich przeznaczenia, otoczenia, dostępu do infrastruktury technicznej i regularnego kształtu. Natomiast położenie względem terenów miejskich, jakość drogi dojazdowej, szerokość frontu działki, wielkość działki pod zabudowę, a w szczególności wielkość powierzchni poszczególnych działek przyjęte zostały jako elementy różnicujące. W takiej sytuacji nie sposób bronić tezy o rzeczywistym podobieństwie nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością podlegającą wycenie. Na brak owego podobieństwa jaskrawo wskazuje analiza transakcji przyjętych do porównania, gdzie tylko jedna z działek przyjętych do porównania, o powierzchni 22.600m2 ma wielkość zbliżoną do powstałej z podziału działki nr 108/1 o powierzchni 26.225m2, natomiast sześć działek o powierzchniach od 11.854m2 do 15.046m2 może pretendować do podobieństwa z powstałą po podziale działką nr 108/2 o powierzchni 15.757m2. Co więcej żadna z działek przyjętych do porównania nawet nie zbliża się swą powierzchnią do wielkości działki nr 108, o przyjętej do wyceny powierzchni 41.982m2. Największa z przyjętych do porównania działek jest blisko dwukrotnie mniejsza, zaś najmniejsza ponad pięciokrotnie. Nie sposób w takiej sytuacji bronić tezy, że rzeczoznawca przed określeniem wartości wycenianej nieruchomości dokonał analizy rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen i warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust. 2 rozporządzenia) i następnie w sposób usprawiedliwiony okolicznościami sprawy oraz analizą rynku dokonał wyboru podejścia i metody wyceny przedmiotowej nieruchomości. Brak odpowiedniej ilości nieruchomości rzeczywiście podobnych do nieruchomości podlegającej wycenie w pełni usprawiedliwia wniosek o naruszeniu przez rzeczoznawcę wskazanego powyżej § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia. Akceptacja tej sytuacji ze strony organów administracji obu instancji dyskredytuje kwestionowane przez skarżącą decyzje z punktu widzenia kryterium legalności. Usprawiedliwia to stawiany w skardze zarzut naruszenia przez organy administracji przepisów odnoszących się do gromadzenia materiału dowodowego (art. 7 art. 77 § 1 K.p.a.), ale także jego oceny (art. 80 K.p.a.). Powyższa wadliwość operatu szacunkowego czyni zbędnym szczegółowe odnoszenie się do zarzutów skargi tyczących przyjętych w operacie współczynników korygujących cenę nieruchomości. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c P.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a. W razie ponownego prowadzenia postępowania organy uwzględnią przedstawioną w niniejszym wyroku wykładnię przepisów rozporządzenia w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. A. P.