II SA/Łd 880/24

Dnia 12 marca 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Sieniuć, Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska, Asesor WSA Marcin Olejniczak (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 12 marca 2025 roku sprawy ze skargi B. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 24 września 2024 roku nr SKO.4150.634.2024 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Zgierz z dnia 29 sierpnia 2024 roku nr 405/2024, znak: ZU.6730.28.2024; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz skarżącego B. Z. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. ał Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, decyzją z 24 września 2024 r., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Zgierz z 29 sierpnia 2024 r., która po rozpoznaniu wniosku B. Z., odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogową, zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe lub przydomowej oczyszczalni ścieków na działce nr [...], w obrębie [...] Gmina Z.. Z akt sprawy wynika, że B. Z., wnioskiem z 10 stycznia 2024 r. wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Organ pierwszej instancji, uwzględniając treść art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977) oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, po wyznaczeniu obszaru analizowanego, na kopii mapy zasadniczej w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem, dokonał stosownej analizy urbanistycznej. Jednocześnie organ nie znalazł podstaw do powiększenia obszaru analizowanego ponad ustawowe minimum, o zabudowane działki zlokalizowane poza tym obszarem. Organ zauważył, że wprawdzie poza obszarem analizowanym znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny (działka nr [...]), jednak nie może on determinować charakteru tego obszaru. Ponadto organ ustalił, że działka ma dostęp do drogi gminnej publicznej, poprzez drogi wewnętrzne, projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia zgodnie z dostarczonymi przez wnioskodawcę pismami operatorów sieci, a obszar wyznaczony przez linie rozgraniczające teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Ostatecznie organ pierwszej instancji stwierdził, że nie został spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co skutkowało wymienioną wyżej decyzją z 29 sierpnia 2024 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Kolegium, w uzasadnieniu wskazanej na wstępie decyzji z 24 września 2024r., utrzymującej w mocy powyższą decyzję, podzieliło stanowisko zaprezentowane przez organ pierwszej instancji. Organ odwoławczy w konkluzji stwierdził, że zarówno w wyznaczonym obszarze analizowanym, jak i jego sąsiedztwie brak jest zabudowy, w szczególności takiej zabudowy jak objęta przedmiotowym wnioskiem. Zdaniem organu odwoławczego poszerzenie przyjmowanego do analizy obszaru, mające służyć niejako "poszukiwaniu" przez organ podobnie zagospodarowanych działek, prowadziłoby w istocie do zaburzenia harmonijnego ukształtowania zastanej przestrzeni. Spełnienie oczekiwań skarżącego prowadziłoby do powstania w niezabudowanym terenie zabudowy rozproszonej, nie wpisującej się w pojęcie zachowania ładu przestrzennego i sprzecznej z zasadą dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W skardze B. Z. zarzucił naruszenie: - art. 7, art. 9, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niewywiązanie się przez organ z obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności przez nierozpatrzenie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i brak jego całościowej oceny, a także pominięcie dokumentów przedstawionych przez stronę, co doprowadziło do błędnego uznania, braku podstaw do uchylenia decyzji organu pierwszej instancji, w szczególności brak odniesienia się do zarzutów podnoszonych przez skarżącego, brak uwzględnienia położenia nieruchomości skarżącego, w tym specyfiki terenu i pominięcie tego, że na sąsiednich działkach tj. [...], [...] zostały ustalone warunki zabudowy; - art. 8 k.p.a., poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji; - art. 89 § 1 i 2 k.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej mimo, że zachodziła konieczność wyjaśnienia wszelkich rozbieżności, które wyłoniły się w toku postępowania, a miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia; - art. 11 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy wydawaniu rozstrzygnięcia, a jedynie sformułowanie lakonicznych twierdzeń w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji; - art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niekompletność uzasadnienia faktycznego i prawnego; - art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez przyjęcie, że planowana inwestycja nie spełnia warunków wynikających z przepisu art. 61 ust. 1 ustawy, mimo braku przeciwwskazań do wydania decyzji pozytywnej; - art. 61 ust. 1 u.p.z.p., z w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieuwzględnienie specyfiki terenu, pominięciu, iż na sąsiednich działkach tj. [...], [...] zostały ustalone warunki zabudowy; - art. 64 Konstytucji RP, poprzez jego niezastosowanie, co doprowadziło do znacznego ograniczenia prawa własności, w sposób całkowicie nieuprawniony, czym naruszono podstawową zasadę konstytucyjną ochrony prawa własności. Na podstawie powyższych zarzutów wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu wskazał m.in., że dla działek sąsiadujących z terenem inwestycji, oznaczonych numerami [...] i [...] ustalono warunki zabudowy dla inwestycji. Zdaniem skarżącego załączona do decyzji analiza funkcji oraz cech zabudowy zagospodarowania terenu położonego wokół działki nr [...] nie została wykonana prawidłowo. Obszar analizowany stanowi jedynie fragment terenów o funkcji mieszkalnej, gdzie dominuje zabudowa jednorodzinna. W analizie pominięto zabudowę mieszkaniową jednorodzinną zlokalizowaną w niewielkiej odległości od działki inwestycyjnej, co skutkowało wydaniem decyzji niekorzystnej dla skarżącego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, argumentując jak dotychczas. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 - p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Stwierdzenie, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, obliguje Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Wyjaśnić ponadto należy, że niniejsza sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym zgodnie z art. 119 pkt 2 p.p.s.a.), stanowiącym, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w niniejszej sprawie. W tym trybie rozpoznanie sprawy następuje na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów (art. 120 p.p.s.a.). Materialnoprawną podstawę kwestionowanego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 u.p.z.p.), przy czym stosownie do treści art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) w sprawie znajdą zastosowanie przepisy u.p.z.p. w brzmieniu sprzed nowelizacji. Stosownie do art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Celem każdej decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z porządkiem przestrzennym obowiązującym na obszarze, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przypomnienia przy tym wymaga, że ustawodawca w u.p.z.p. określił zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań. Pod pojęciem "ładu przestrzennego" ustawodawca rozumie takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Ochrona ładu przestrzennego na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego ma na celu powstrzymanie zabudowy, której nie da się pogodzić z zastanym w analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu. Jak podkreśla się w judykaturze nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa zabudowy i nadmiernego ograniczenia prawa własności, gdyż godziłoby to w chronione konstytucyjnie wartości (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP) i zasadę wolności zagospodarowania terenu wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Organy prowadzące postępowanie w sprawie z wniosku o ustalenie warunków zabudowy winny mieć na względzie treść powyższych zasad, czego w ocenie sądu zaniechały. Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach od 1 - 6, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (pkt 1); dostępu do drogi publicznej (pkt 2); zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (pkt 3); braku wymogu uzyskania dla danego terenu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne (pkt 4) oraz zgodności decyzji z przepisami odrębnymi (pkt 5). Ponadto zamierzenie budowlane nie może znajdować się w obszarach wymienionych w punkcie 6. Określone w wyżej przywołanym art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przesłanki dotyczą warunków, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja, powodująca konieczność uzyskania warunków zabudowy wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nałożył na organ wydający decyzję obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu. W przypadku braku planu zagospodarowania naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest jego kontynuacja. Powyższe oznacza, iż nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno w zakresie funkcji, parametrów, cechy i wskaźników kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Stosownie do przepisu art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W okolicznościach niniejszej sprawy, jak wynika z załączonej do analizy mapy zasadniczej w skali 1:1000, szerokość frontu działki wynosi 26 m, a trzykrotna szerokość frontu działki to 78 m. Wobec tego organ wyznaczył wokół terenu inwestycji obszar analizowany, przyjmując w tym zakresie wymagane ustawowe minimum. To z kolei spowodowało, że w obszarze poddanym analizie nie znalazła się działka zabudowana, pozwalająca na wyznaczenie parametrów dla przedmiotowej inwestycji, co skutkowało stwierdzeniem organów, że planowana inwestycja nie kontynuuje funkcji obiektów znajdujących się na wyznaczonym obszarze analizowanym i nie jest możliwe pogodzenie tej funkcji z funkcją istniejącą. W realiach niniejszej sprawy wątpliwości sądu wzbudził sposób ustalenia obszaru analizowanego w odległości minimum przewidzianego ustawą. Jest to o tyle istotne, że prawidłowe wyznaczenie tego obszaru, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy i jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy zgodnie wymogami z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Tym samym wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego stanowi samodzielną przesłankę do uchylenia decyzji z tego powodu, że dezaktualizuje wszystkie ustalenia co do parametrów zabudowy występującej na terenie obszaru analizowanego. Wobec tego wyjaśnić należy, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym prezentowane jest stanowisko, że przyjęcie trzykrotnej szerokości frontu działki objętej postępowaniem stanowi pewną prawidłowość, regułę, której zastosowanie nie wymaga szczególnego uzasadnienia. Ustawodawca ustanawia także zasadę, że granice obszaru analizowanego nie mogą zostać określone w odległości mniejszej od trzykrotnej szerokości frontu działki i taki jest przede wszystkim cel zapisu art. 61 ust. 5a u.p.z.p., co jednocześnie pozwala na wyznaczenie go w większym rozmiarze, jeśli jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku (por. przykładowo wyrok NSA z 8 sierpnia 2008 r., II OSK 919/07). Ustawodawca nie wykluczył prawnej możliwości wyznaczenia obszaru analizowanego większego aniżeli wskazane minimum. Jak wielokrotnie podkreślał Naczelny Sąd Administracyjny w swoich orzeczeniach o wielkości obszaru wyznaczonego do analizy, jak i "rozciągnięcia" tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in., takie względy jak istnienie zabudowy jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach. Obszar analizowany należy zatem widzieć jako urbanistyczną całość (np. wyroki NSA z: 27 września 2017 r., II OSK 141/16; 26 października 2017r., II OSK 2711/15; 22 marca 2017 r., II OSK 1840/15; 17 lipca 2020 r. II OSK 450/20 - orzeczenia.nsa.gov.pl). Rozszerzenie granic obszaru analizowanego ponad trzykrotność frontu działki jest dopuszczalne również w przypadku zabudowy rozproszonej, gdy rozszerzenie granic obszaru analizowanego ma na celu dokładniejsze scharakteryzowanie występującej w tym obszarze zabudowy i jej funkcji, a w konsekwencji takie dopasowanie parametrów i funkcji planowanej zabudowy, aby stanowiła ona harmonijną całość z istniejącym otoczeniem. Obowiązkiem organu jest zatem określenie sąsiedztwa działki objętej projektowaną inwestycją nie w sposób automatyczny, ale w zgodzie ze specyfiką okolicy. Przyjęcia obszaru większego niż minimalny, nie można bowiem traktować jako naruszenia prawa, jeśli znajduje to uzasadnienie w okolicznościach sprawy i nie będzie prowadzić do obejścia zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z przepisu prawa materialnego. Wyznaczanie obszaru powinno mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa interpretowaną szeroko, nie można zatem formalistycznie ograniczać sposobu wyznaczenia takich granic, ponieważ racjonalność urbanistyczna może wymagać szerszego określenia granic celem wykazania spójności urbanistycznej z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie. Należy też przypomnieć o proporcji pomiędzy wyrażoną w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasadą wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a zasadą zachowania ładu przestrzennego wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz o stosowaniu wykładni celowościowej. Restrykcyjna, literalna wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności, niezależnie od okoliczności i wymogów konkretnej sprawy (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 maja 2010r., II OSK 860/09). Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy nie można pominąć kwestii, że skarżący powoływał się zarówno w odwołaniu, jak i w skardze na okoliczność, że wskutek złożonych przez niego wniosków o warunki zabudowy dla kolejnych działek sąsiednich, ustalono warunki zabudowy dla trzech inwestycji (w tym na działkach [...] i [...]). Skarżący wskazywał ponadto, iż przyjęty przez organy obszar analizowany stanowi jedynie fragment terenów o dominującej funkcji mieszalnej, w zabudowie jednorodzinnej. Podnoszone przez skarżącego okoliczności świadczą o tym, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki objętej wnioskiem istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, pozwalająca na ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji o tożsamej funkcji, co zamierzona przez skarżącego. Okoliczność tę potwierdzają uzasadnienia wydanych decyzji, z których wynika, że na działce [...], czyli działce bezpośrednio graniczącej z wyznaczonym obszarem analizowanym znajduje się zabudowa jednorodzinna. W ocenie sądu powyższe może stanowić podstawę do wyznaczenie obszaru analizowanego większego niż określone w przepisie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. minimum, co organ powinien wziąć pod uwagę z urzędu rozpoznając wniosek skarżącego. Po pierwsze znajdująca się w okolicy zabudowa pozwoliła na ustalenie parametrów zabudowy na działce [...], a po drugie na granicy wyznaczonego obszaru analizowanego (wskazana działka [...]) znajduje się zabudowa, która pozwala na określenie wymagań dotyczących planowanej przez skarżącego inwestycji. Przypomnieć należy, że z istoty decyzji o warunkach zabudowy wynika, że ma ona określać dopuszczalny i zgodny z istniejącym na terenie analizowanym, sposób nowego zagospodarowania przedmiotowej działki. Wskazane wyżej okoliczności świadczą o tym, że działka inwestora położona jest na obszarze, dla którego w drodze indywidualnie uzyskiwanych decyzji ukształtowany został (kształtuje się) mieszkaniowy sposób jego zagospodarowania. Stanowisko takie potwierdza znajdująca się w niewielkiej odległości zabudowa mieszkaniowa zlokalizowana na działkach [...] i [...], co wynika z załączonej do analizy mapy. Taka zabudowa znajduje się także na działce [...], co wprost wskazał organ pierwszej instancji w wydanej decyzji. W konsekwencji powyższego, sąd stoi na stanowisku, że organy powinny mieć na względzie fakt istnienia (tworzenia się) pewnego rodzaju jakości urbanistycznej w sąsiedztwie działki skarżącego i przy wyznaczaniu obszaru analizowanego nie ograniczać się automatycznie do wskazanego przez ustawodawcę minimum, a racjonalnie ocenić jak duży teren będzie tworzył tego rodzaju całość urbanistyczną przy wyznaczaniu obszaru analizowanego. Nie jest wystarczające przy tym stwierdzenie, że o braku możliwości poszerzenia obszaru analizowanego o działki zabudowane, zlokalizowane poza obszarem analizowanym, co w ocenie organów podyktowane jest tym, że ład przestrzenny istniejący wokół działki skarżącego charakteryzuje się brakiem zabudowań. Teza ta stoi bowiem w sprzeczności ze wskazanymi wyżej okolicznościami, wynikającymi zarówno z załączonej do akt mapy, jak i treści uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji, uzupełnionymi twierdzeniami skarżącego, że obszar analizowany to jedynie fragment szerszego obszaru, o dominującej funkcji mieszkalnej. W ocenie sądu, brak uwzględnienia przez organy powyższych okoliczności, które winny być wzięte pod uwagę, a które były wiadome z urzędu, przy wyznaczeniu obszaru analizowanego stanowi o naruszeniu art. 7, art. 8, art. 11 art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a w konsekwencji art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., co musiało skutkować wyeliminowaniem decyzji organów obu instancji z obrotu prawnego. Wątpliwości sądu, co do prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego potęguje rozbieżność przyjętej przez organy szerokości frontu działki inwestora, którą na kopii mapy określono, jak już wspomniano, jako "26 m x 3 = 78 m", zaś zarówno w analizie jak i w decyzjach wskazano, że jest to "29 m x 3 = 57 m". Rozbieżność ta powinna zostać ujednolicona w trakcie ponownie prowadzonego postępowania. Jednak obowiązkiem organu będzie przede wszystkim sporządzenie prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w szczególności w zakresie zasady dobrego sąsiedztwa, stosownie do wskazań sądu zawartych w przedstawionych wyżej rozważaniach. W tym stanie rzeczy sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, w zw. z art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, o czym orzeczono w punkcie pierwszym wyroku. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200, w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając równowartość uiszczonego wpisu od skargi oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika ustalone w stawce minimalnej oraz uiszczoną opłatę skarbową od pełnomocnictwa. ds