II SA/Łd 939/24

Dnia 15 maja 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jarosław Czerw Sędziowie: Sędzia WSA Agata Sobieszek – Krzywicka (spr.) Asesor WSA Beata Czyżewska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 maja 2025 roku sprawy ze skargi S. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 18 października 2024 roku znak: SKO.4150.593.2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. MR Decyzją z dnia 18 października 2024 r., znak: SKO.4150.593.2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572, powoływanej dalej jako: "k.p.a.") oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130, dalej również jako: "u.p.z.p.") utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 8 sierpnia 2024 r., nr DPRG-UA-VII.1092.2024, znak: [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, przewidzianej do realizacji w Ł. przy [...], na fragmentach działek o numerach ewidencyjnych [...] i [...] – zawartych w liniach rozgraniczających teren inwestycji, przedstawionych na załączniku graficznym do decyzji – w obrębie [...]. Powyższe rozstrzygnięcia zapadły w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną: Wnioskiem z dnia 28 maja 2024 r. W. Sp. z o.o. z siedzibą w W. zwróciła się do organu I instancji o ustalenie warunków zabudowy dla opisanej powyżej inwestycji. Właścicielem działek nr [...] i [...] w obrębie [...], na których zaplanowano inwestycję, jest Skarb Państwa, natomiast ich użytkownikami wieczystymi są inwestor oraz S.R. Pismami z dnia [...] czerwca 2024 r. organ I instancji zwrócił się do Prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego, Powiatowego Inspektora Sanitarnego w Łodzi, Urzędu Miasta Łodzi – Wydziału Kształtowania Środowiska w Departamencie Ekologii i Klimatu oraz Marszałka Województwa Łódzkiego o uzgodnienie projektu decyzji. Postanowieniem z dnia [...] czerwca 2024 r. Prezes Urzędu Lotnictwa Cywilnego nie uzgodnił projektu decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji, wskazując, iż znajduje się ona w zasięgu powierzchni ograniczających przeszkody dla lotniska [...], natomiast zadeklarowana przez inwestora maksymalna wysokość zabudowy – 35 m, a więc 229 m n.p.m., przewyższałaby dopuszczalną wysokość zabudowy wynoszącą 225,4 m n.p.m. Postanowieniem z dnia 26 czerwca 2024 r. Powiatowy Inspektor Sanitarny w Łodzi uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy, natomiast Urząd Miasta Łodzi – Wydział Kształtowania Środowiska zgłosił swoje uwagi do projektu w piśmie z 8 lipca 2024 r. Pismem z dnia 8 lipca 2024 r. pełnomocnik inwestora dokonał zmiany we wniosku w zakresie maksymalnej wysokości zabudowy – redukując wysokość z dotychczasowych 35 m do 31,6 m. Przy piśmie z dnia 10 lipca 2024 r. Prezydent Miasta Łodzi przekazał zmieniony projekt decyzji Prezesowi Urzędu Lotnictwa Cywilnego z prośbą o jego uzgodnienie. Prezes Urzędu Lotnictwa Cywilnego nie przedstawił swojego stanowiska, co uznano za milczące uzgodnienie. Wskazaną powyżej decyzją z dnia 8 sierpnia 2024 r. nr DPRG-UA-VII-1092.2024, znak: [...] Prezydent Miasta Łodzi ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Organ I instancji wskazał, iż inwestor wnioskował o następujące parametry inwestycji: powierzchnia sprzedaży – do 2000 m2, powierzchnia zabudowy 2000 – 4000 m2, szerokość elewacji frontowej 40-85 m, wysokość elewacji frontowej 20 – 35 m, kąt nachylenia połaci dachowych 2-15°. Zgodnie z wnioskiem inwestycja nie zalicza się do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko - powierzchnia terenu podlegająca przekształceniu oraz powierzchnia użytkowa parkingów nie przekraczają progów określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r., poz. 1839 ze zm.), a zatem nie była wymagana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach. Prezydent Miasta Łodzi przypomniał, iż teren planowanej inwestycji położony jest na obszarze, dla którego nie ma obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, nie jest również objęty uchwałą o przystąpieniu do sporządzenia planu. Jego właścicielem jest Skarb Państwa, zaś użytkownikami wieczystymi osoba fizyczna i osoba prawna (wnioskodawca). Teren inwestycji stanowi północna część działek nr [...] i [...] o powierzchni 12.851,5 m2. Teren ten jest obecnie niezabudowany, częściowo zadrzewiony, przebiegają przez niego przewody energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne i telekomunikacyjne. Ponadto jest zlokalizowany na obszarze zbiornika wód podziemnych nr [...] - N. Przedmiotowa inwestycja nie jest zaliczana do inwestycji związanych z produkcją, nie jest linią kolejową, obiektem liniowym, urządzeniem infrastruktury technicznej, instalacją odnawialnego źródła energii, nie dotyczy również zabudowy zagrodowej. Zatem wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tej inwestycji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków opisanych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Organ podkreślił, iż przeprowadził analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodną z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Z wyników analizy urbanistycznej wynika, iż organ wyznaczył obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, a więc 204 m, obejmujący wszystkie działki z obszaru w ich granicach geodezyjnych. W wyniku analizy ustalono, iż sąsiednie działki są zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi (np. przy ul. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]) oraz usługowymi (np. przy [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]), a zatem w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w ww. zakresie. Warunek tzw. dobrego sąsiedztwa należało zatem uznać za spełniony. Ponadto teren ma dostęp do publicznej drogi powiatowej – [...] poprzez drogę wewnętrzną na działkach nr [...],[...],[...],[...] (warunek spełniony). Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Inwestor przedłożył pisma odpowiednich gestorów sieci w zakresie dostaw mediów (warunek spełniony). Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów na działce nr [...] występują grunty Bi (inne tereny zabudowane), natomiast na działce nr [...] grunty Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy) - warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne należy uznać za spełniony. Zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 6 lit a, b i c - warunek spełniony. Decyzja jest również zgodna z przepisami odrębnymi. Ponadto projekt decyzji został uzgodniony z właściwymi organami. Organ odstąpił od uzyskania opinii operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego i gazowego, operatora systemu dystrybucyjnego gazowego, podmiotu zajmującego się transportem ropy naftowej lub produktów naftowych, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki z art. 53 ust. 5e u.p.z.p. W toku postępowania pozyskano pismo Wydziału Kształtowania Środowiska w Departamencie Ekologii i Klimatu UM[...] z dnia [...] lipca 2024 r. informujące m.in., że na działkach nr [...] i [...] nie występują formy ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-9 ustawy o ochronie przyrody. Większość terenu ww. działek, a zwłaszcza ich północna część, jest pokryta gęstym zadrzewieniem i zakrzewieniem, wytworzonym w drodze sukcesji naturalnej. Zadrzewienie to jako całość stanowi pewną wartość przyrodniczą, szczególnie z uwagi na lokalizację. Wskazane jest, aby planowane zamierzenie budowlane nie oddziaływało negatywnie na całość dojrzałego zadrzewienia i nie doprowadziło do zmiany warunków siedliskowych w jego obrębie. Planowane zagospodarowanie nie powinno prowadzić do konieczności usunięcia dużych drzew. W trakcie postępowania, stosownie do wymogów procedury administracyjnej (zgodnie z art. 61 § 4 i art. 10 § 1 k.p.a.), organ zawiadomił strony o toczącym się postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy, zapewniając im czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwił wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów w sprawie. Wreszcie organ podkreślił, iż sporządzenie projektu decyzji powierzono osobie wpisanej na listę izby architektów, stosownie do treści art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Dlatego też, zdaniem organu, należało uznać, że spełnione zostały wszystkie przesłanki wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła S.R., lecz Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi nie znalazło podstaw do zakwestionowania rozstrzygnięcia organu I instancji i zaskarżoną decyzją utrzymało je w mocy. Na wstępie swoich rozważań organ odwoławczy podkreślił, iż w dniu 24 września 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688). Na mocy art. 59 ust. 1 tej ustawy do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy wszczętych i nie zakończonych decyzją ostateczną przed dniem przed 24 września 2023 r. stosuje się przepisy u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym, a więc sprzed wejścia w życie ustawy nowelizującej. Jednakże do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, które zostały wszczęte po 24 września 2023 r. i jednocześnie przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminy stosuje się art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym, zatem w tym sprzed 24 września 2023 r. (art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy). Organ uznał, iż przepis ten znajduje zastosowanie w przedmiotowej sprawie, bowiem wniosek inwestora został złożony w dniu 28 maja 2024 r. Natomiast zgodnie z art. 65 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r. Następnie organ II instancji samodzielnie przeanalizował spełnienie przez planowaną inwestycję przesłanek z art. 61 u.p.z.p. i wskazał, że obszar analizowany został wyznaczony wokół terenu inwestycji, w odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu tego terenu, tj. 204,0 m (3 x 68,0 m), co pozostaje w zgodzie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W aktach sprawy znajduje się mapa w skali 1:1000, z zaznaczonymi granicami tego obszaru, w którym przeprowadzono analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-6 u.p.z.p. Z treści tej analizy wynika, że teren inwestycji zlokalizowany jest na obszarze o zróżnicowanym sposobie zagospodarowania. W sąsiedztwie występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zabudowa usługowa (w tym: centrum handlowe [...], akademiki i budynki dydaktyczne [...], hala [...] i Hala [...]) oraz zabudowa produkcyjna. Zatem, w ocenie organu, planowane budynki mieszkalne wielorodzinne stanowią kontynuację funkcji występującej w otoczeniu terenu inwestycji, mieszczą się bowiem w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. Dalej Kolegium wskazało, iż teren planowanej inwestycji nie przylega do pasa drogowego żadnej drogi publicznej, przylega natomiast do prywatnej drogi wewnętrznej na działkach nr [...],[...],[...],[...]. Droga ta posiada nieregularny, kręty kształt, a ponadto po jej południowej stronie nie występuje zabudowa pozwalająca na wyznaczenie linii zabudowy dla planowanej inwestycji. Odnosząc się do tej kwestii, organ zaznaczył, że ustalenie linii zabudowy nie może być oderwane od okoliczności konkretnej sprawy i ma na celu zarówno zachowanie odpowiedniego odstępu od drogi celem zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego, jak też ma za zadanie zapewnienie walorów ładu przestrzennego. Wyznaczenie linii nowej zabudowy nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii, oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. W tej sprawie, mając na uwadze zarówno usytuowanie terenu inwestycji względem istniejącej drogi wewnętrznej oraz fakt, że w obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne wielorodzinne, zlokalizowane względem dróg wewnętrznych analogicznie jak to zostało ustalone w zaskarżonej decyzji, określenie dla planowanej zabudowy nieprzekraczalnej linii zabudowy bezpośrednio w granicy działki drogowej nr [...] organ uznał za prawidłowe i tym samym nie zagrażające ładowi przestrzennemu. Następnie organ podkreślił, iż w decyzji z dnia 8 sierpnia 2024 r. wskazano jednoznacznie, że zabudowa istniejąca na działkach sąsiednich pozwala na określenie cech oraz wymaganych prawem parametrów i gabarytów dla planowanych budynków. Poszczególne parametry inwestycji zostały zaś określone poprzez wskazanie ich wielkości minimalnych i maksymalnych. Sporządzona w tej sprawie analiza urbanistyczna, w tym jej część tabelaryczna, zawiera informacje dotyczące położenia, funkcji oraz parametrów i gabarytów wszystkich obiektów w obszarze analizowanym, jak też wyliczenie średnich wielkości tych parametrów. Jednakże średnie wskaźniki ustalone dla całego obszaru nie są bezwzględnie wiążące dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. W przepisach § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588 ze zm., dalej również jako: "rozporządzenie") zawarte zostały bowiem normy dopuszczające wyznaczenie innej linii zabudowy, innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, innej szerokości elewacji frontowej oraz innej wysokości elewacji frontowej od średniej ustalonej dla każdego z tych wskaźników, jednakże tylko wtedy, gdy wynika to z analizy urbanistycznej (przeprowadzonej przez urbanistę lub architekta). Możliwe jest więc w zakresie wymienionych wskaźników, w konkretnym przypadku, rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku. W ocenie Kolegium taka właśnie sytuacja ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, bowiem w przypadku części parametrów przyszłej inwestycji zastosowano odstępstwo od ogólnej zasady wyznaczania parametrów na podstawie średniej wielkości z obszaru analizowanego, uznając, że takie działanie nie spowoduje naruszenia ładu przestrzennego w otoczeniu terenu inwestycji. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym w stosunku do powierzchni terenu/działek zabudowanych w obszarze analizy zawiera się w przedziale od 0,11 do 0,70 - średnio 0,34. We wniosku określono planowaną powierzchnię zabudowy w przedziale 2000 - 4000 m2, co w stosunku do powierzchni objętych wnioskiem fragmentów działek nr [...], [...], wynoszącej 12.850 m2, daje wskaźnik od 0,16 do 0,31. Zatem wnioskowany wskaźnik mieści się w granicach pomiędzy minimalnym a średnim wskaźnikiem w obszarze analizowanym. W związku z powyższym w decyzji prawidłowo ustalono, że wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem można wyznaczyć w przedziale od wskaźnika występującego na działce sąsiedniej nr [...] przy [...] (przylegającej bezpośrednio do terenu planowanej inwestycji i zabudowanej zespołem budynków zamieszkania zbiorowego) do średniego w obszarze analizowanym tj. od 0,13 do 0,34. Odnosząc się do szerokości elewacji frontowej, Kolegium podkreśliło, iż w obszarze analizowanym wielkość tego parametru jest zróżnicowana i kształtuje się w przedziale od 13,0 m do 221,0 m (średnio: 58,3 m). A zatem przy uwzględnieniu 20 % tolerancji przedział tego parametru wynosi od 46,6 m do 70,0 m. We wniosku określono planowaną szerokość elewacji frontowej od 40 m do 85 m. Mimo, iż zakres wnioskowanej szerokości jest w sposób widoczny rozległy, to mieści się w granicach szerokości występujących na terenie poddanym analizie. Oceniając ustalony w ten sposób przedział wielkości od 40,0 m do 85,0 m, Kolegium wskazało, iż można odnieść wrażenie, że parametr ten (właśnie z uwagi na dużą rozpiętość przedziału) nie został wystarczająco doprecyzowany. Oceny tej, zdaniem organu odwoławczego, nie można jednak dokonywać bez uwzględnienia przedmiotu planowanej inwestycji, jakim jest zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych. A zatem ustalony w decyzji przedział wielkości nie odnosi się do jednego budynku ale do całego ich zespołu, który będzie lokowany zarówno od strony wewnętrznej drogi dojazdowej, jak też w głębi tego terenu. Biorąc zatem pod uwagę znaczne zróżnicowanie szerokości elewacji frontowych na działkach sąsiednich oraz położenie terenu planowanej inwestycji w głębi kwartału, w "drugiej" linii zabudowy od [...], jak też projektowane usytuowanie budynków, organ I instancji zasadnie uznał, że wyznaczenie przedmiotowego parametru w sposób zgodny z wnioskiem nie spowoduje zaburzenia ładu przestrzennego. W odniesieniu do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki Kolegium wskazało, iż w wyznaczonym obszarze analizowanym występują budynki od parterowych do 17-kondygnacyjnych o wysokościach elewacji frontowych od 4,0 m do 55,0 m (średnio: 18,8 m). Ponieważ wysokość elewacji frontowych na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, w myśl § 7 ust. 3 rozporządzenia, parametr ten dla nowej zabudowy należałoby wyznaczyć na podstawie wysokości średniej tj. 18,8 m. Ponieważ jednak wnioskowana wysokość (20 m - 35 m) jest większa od średniej, zasadnym było rozważenie możliwości zastosowania ust. 4, który dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. Przeprowadzona analiza wykazała, że wysokość zabudowy na badanym terenie jest skrajnie zróżnicowana. Dominantę wysokościową stanowi 17-kondygnacyjny budynek zamieszkania zbiorowego przy [...] o wysokości elewacji frontowej 55 m, natomiast kolejne najwyższe budynki to: - budynek Wydziału [...] Politechniki [...] przy [...]- wys. elewacji frontowej 36 m; - centrum handlowe [...] przy [...] - wys. elewacji frontowej w najwyższej części budynku 35 m; - budynek zamieszkania zbiorowego przy [...] - wys. elewacji frontowej 35 m. W ocenie organu II instancji z uwagi na fakt, że budynki przy [...] i [...] zlokalizowane są w bezpośrednim sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji (w szczególności budynek [...]), organ I instancji uznał, że na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, wysokość elewacji frontowej projektowanej zabudowy można było wyznaczyć w przedziale od wysokości średniej w obszarze analizowanym do przedłużenia tej wysokości na działce sąsiedniej przy [...] (w budynku centrum handlowego [...]), tj. od 18,8 m do 31,6 m, przy uwzględnieniu Stanowiska Prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego. Mając na uwadze powyższe, w ocenie Kolegium, w tej sprawie istniały podstawy do wyznaczenia wysokości elewacji frontowej na poziomie określonym w decyzji, gdyż nie wpłynie to w sposób znaczący na zmianę obecnego charakteru zabudowy, a tym samym na ład przestrzenny w otoczeniu terenu inwestycji. Analizując geometrię dachu planowanej inwestycji, Kolegium podkreśliło, iż w obszarze analizowanym występują obiekty o kątach nachylenia połaci dachowych oraz wysokości i kierunku głównej kalenicy analogicznych do określonych w zaskarżonej decyzji. W obszarze analizowanym dominują dachy płaskie o kącie nachylenia połaci dachowych do 15°, incydentalnie występują dachy spadziste 30-40° i szedowe do 60°; kierunek kalenic / attyk równoległy i prostopadły w stosunku do frontu działek; wysokość kalenic / attyk w przedziale od 5,0 m do 55,0 m - średnio 19,5 m. W tym stanie rzeczy cechy geometrii dachu planowanych budynków (dach jednospadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci wynoszącym od 2° do 15°, o kierunku głównej kalenicy dachu / attyki - równoległym lub prostopadłym w stosunku do wschodniej granicy działki nr [...] oraz jej wysokości od 18,8 m do 31,6 m), zostały ustalone odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Kolegium podkreśliło również, że zwrot "ustala się odpowiednio", którym posługuje się prawodawca w § 8 rozporządzenia oznacza, że elementy geometrii dachu mogą być ustalane wprost do elementów geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym lub mogą być stosowane, ale z odpowiednimi modyfikacjami. Tak sytuacja ma miejsce w rozpatrywanej sprawie. Reasumując, zdaniem Kolegium, w rozpatrywanej sprawie organ I instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego a także dokonał niezbędnej oceny zabudowy i zagospodarowania tego obszaru, w wyniku której ustalił cechy istniejącej zabudowy w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy, w szczególności w zakresie jej gabarytów i parametrów. Przedmiotowa inwestycja stanowi kontynuację funkcji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej - z [...] poprzez prywatną drogę wewnętrzną na działkach nr [...],[...],[...],[...]. Teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wyjaśniło, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy inwestor nie musi legitymować się prawem do dysponowania gruntami objętymi inwestycją, winien jedynie wskazać jakiego terenu inwestycja dotyczy. W świetle art. 63 ust. 1 i 2 u.p.z.p., w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Inwestor, uzyskując decyzję o warunkach zabudowy, otrzymuje jedynie ogólną informację o możliwości realizacji określonego rodzaju inwestycji. Decyzja ustalająca warunki zabudowy stwierdza jedynie dopuszczalność, z punktu widzenia przepisów prawa, określonego rodzaju zamierzenia inwestycyjnego na wskazanym terenie, nie przesądzając o możliwości realizacji inwestycji, do czego jest potrzebne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i spełnienie innych wymogów przewidzianych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725). Samo wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie stanowi żadnej zmiany w sferze praw rzeczowych. W tym stanie rzeczy Kolegium jako przedwczesne, a tym samym pozostające bez wpływu na podjęte rozstrzygnięcie, oceniło zarzuty S.R., dotyczące ewentualnego naruszenia jej praw z uwagi na zainicjowane postępowanie w sprawie odzyskania prawa własności do części terenu inwestycji. Skargę na powyższą decyzję wniosła S.R., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata, zaskarżając ją w całości i zarzucając jej obrazę przepisów postępowania, mającą istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, a to: 1. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego i wyczerpującego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, a w konsekwencji wadliwą ocenę zgromadzonych dowodów i niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy poprzez bezzasadne uznanie, że fakt wydania decyzji o warunkach zabudowy dla W. Sp. z o.o. nie ma wpływu na prawa skarżącej do przedmiotowych nieruchomości, a w konsekwencji, iż samo wydanie przedmiotowej decyzji nie narusza uprawnień skarżącej wynikających z przysługującego jej prawa własności do przedmiotowych nieruchomości podczas gdy wydanie przedmiotowej decyzji co do nieruchomości, których stan prawny pozostaje sporny i jest przedmiotem sporu w zakresie przejścia prawa własności na W. Sp. z o.o. stanowi naruszenie praw skarżącej, 2. art. 8 k.p.a. w zw. z art. 59 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez uwzględnienia faktu, iż w stosunku do przedmiotowej nieruchomości toczy się spór dotyczący ustalenia prawa własności na rzecz skarżącej. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm prawem przepisanych. W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że nie sposób zgodzić się z twierdzeniem organu, iż samo wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości nie narusza uprawnień skarżącej wynikających z przysługującego jej prawa własności nieruchomości, natomiast fakt spornego charakteru przysługiwania prawa własności W. Sp. z o.o. (podmiotowi, który wystąpił z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości) nie ma znaczenia dla rozpoznania sprawy. Zarówno bowiem działki o nr [...] i [...], jak również działki sąsiednie o numerach [...] oraz [...] - do chwili zakupu udziału w prawie wieczystego użytkowania przez W. Sp. z o.o. - pozostawały we współwłasności prawa wieczystego użytkowania, po 1/2 części, S. i A. byłych małżonków R.. W dniu 8 października 2019 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi-[...] w Ł. w sprawie sygn. akt: [...], wydał postanowienie kończące w I instancji postępowanie w przedmiocie podziału majątku wspólnego S. i A.R. Na mocy rzeczonego postanowienia Sąd dokonał podziału majątku wspólnego stron w ten sposób, iż przedsiębiorstwo (obejmujące również prawo wieczystego użytkowania 4 przedmiotowych nieruchomości) przyznał na wyłączną własność A.R., za wyjątkiem prawa użytkowania wieczystego działek o numerach [...] (kw nr: [...]) i [...] (kw nr: [...]) - które zostały przyznane na własność S.R. oraz zasądził z tego tytułu dopłatę od A. R. na rzecz S. R. Od tegoż rozstrzygnięcia obie strony wywiodły apelację i obecnie sprawa jest rozpoznawana przez Sąd Okręgowy w Ł., [...] Wydział Cywilny Odwoławczy, pod sygnaturą akt: [...]. Mimo obowiązywania w obrocie prawnym nieprawomocnego postanowienia w przedmiocie podziału majątku wspólnego S. i A. R. w dniu 7 lutego 2024 r. A.R. i W. Sp. z o.o. z siedzibą w W. zawarli umowę sprzedaży przysługującego A.R. udziału w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowych nieruchomości. Co istotne, A.R. rzeczoną umowę zawarł nie tylko w zakresie nieruchomości, które zostały mu przyznane postanowieniem Sądu I instancji, ale również w zakresie nieruchomości, co do których udział został przyznany S.R. Przed Sądem Okręgowym w Łodzi, pod sygn. akt [...] prowadzone jest postępowanie z powództwa S. R. przeciwko W. Sp. z o.o. o uznanie za bezskuteczną czynności w postaci zawarcia ww. umowy sprzedaży. Sąd ten wydał postanowienie w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia powódki S. R. poprzez ustanowienie zakazu zbywania przez W. Sp. z o.o. m.in. udziału 1/2 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na działkach [...] oraz [...]. Skarżąca podkreśliła więc, iż aktualny stan prawny przedmiotowych działek, dla których zostały ustalone warunki zabudowy, pozostaje co najmniej niepewny. Działki te - w zakresie udziału 1/2 w prawie użytkowania wieczystego, w jakim udział został zakupiony przez W. Sp. z o.o. od A. R., zostały nieprawomocnym postanowieniem Sądu przyznane S.R.. Obecnie mamy zatem do czynienia z sytuacją, w której W. Sp. z o.o. uzyskał warunki zabudowy dla działek, co do których nigdy nie mógł stać się użytkownikiem wieczystym, bowiem zbywane przez A. R. prawo nie przysługiwało mu w sposób umożliwiający rozporządzanie nim. Należy zatem rozważyć sytuację, w której dojdzie do powstania niemożliwych do odwrócenia konsekwencji w postaci poniesienia przez W. Sp. z o.o. kosztów związanych np. z zabudową rzeczonych działek, dokonaniem przyłączy etc. i jednoczesnego wydania przez Sąd II instancji w postępowaniu podziałowym rozstrzygnięcia w przedmiocie przyznania prawa użytkowania wieczystego działek o numerach [...] oraz [...] na wyłączną własność S. R. i jednocześnie do uznania przez Sąd Okręgowy w Łodzi bezskuteczności zawartej przez W. Sp. z o.o. i A. R. umowy sprzedaży. W przypadku utrzymania w mocy wydanej decyzji dojdzie do ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji położonej na działkach, których stan prawny bezsprzecznie wskazuje na jego sporny charakter, a w konsekwencji może doprowadzić do powstania znacznych szkód majątkowych. Nie sposób w tym zakresie zgodzić się z organem, aby fakt spornego charakteru prawa własności nie miał znaczenia dla rozpoznania sprawy, a mógł być przedmiotem analizy dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zaznaczenia bowiem wymaga, że to przecież przedmiotowa decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy będzie stanowiła dla wnioskodawcy — W. Sp. z o.o. przyczynek dla podejmowania dalszych działań związanych z realizacją inwestycji na nieruchomości, które w efekcie doprowadzą do pokrzywdzenia skarżącej. Z uwagi na powyższe okoliczności skarżąca wniosła jak w petitum skargi. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.)., dalej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Przedmiotowa skarga została przez Sąd rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. W niniejszej sprawie wniosek o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym został złożony przez organ administracji publicznej. Skarżąca ani żaden z uczestników postępowania nie zażądał w ww. terminie przeprowadzenia rozprawy. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 8 sierpnia 2024 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, przewidzianej do realizacji w Ł. przy [...], na fragmentach działek o numerach ewidencyjnych [...] i [...]. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.) dalej jako: "u.p.z.p.". Organy administracji trafnie wskazały, iż w sprawie zastosowanie znajdują przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 września 2023 r., tj. do chwili wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), mimo że wniosek o ustalenie warunków zabudowy został złożony przez inwestora w maju 2024 r. Zgodnie bowiem z art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy zmieniającej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. W kontrolowanej sprawie niespornym jest, że postępowanie zostało wszczęte po wejściu w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. a przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W myśl art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (pkt 1 ) oraz do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych (pkt 2). Jak natomiast wynika z art. 4 ust. 1 u.p.z.p., ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Konstrukcja art. 4 u.p.z.p. wskazuje, że ustalanie sposobu zagospodarowania terenu w drodze decyzji o warunkach zabudowy następuje wyjątkowo, gdyż zasadą winno być ustalanie zagospodarowania terenu w drodze uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania zaskarżonej decyzji, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio. W rozpoznawanej sprawie bezspornym pozostaje, że objęta zaskarżoną decyzją inwestycja położna jest na terenie, na którym brak jest aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym, stosownie do powołanego wyżej art. 59 ust. 1 u.p.z.p., ustalenie, na wniosek inwestora, warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wymagało wydania decyzji administracyjnej podjętej na podstawie art. 61 u.p.z.p. Stosownie do treści art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). Co istotne, zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. Decyzja w przedmiocie warunków zabudowy jest zatem przykładem decyzji związanej, co znaczy, że zgodność inwestycji objętej wnioskiem z przepisami zobowiązuje organ do ustalenia warunków zabudowy, natomiast niezgodność z przepisami obliguje organ do odmowy ustalenia warunków zabudowy Jak trafnie wskazał organ I instancji, przedmiotowa inwestycja nie jest zaliczana do inwestycji związanych z produkcją, nie jest linią kolejową, obiektem liniowym, urządzeniem infrastruktury technicznej, instalacją odnawialnego źródła energii, nie dotyczy także zabudowy zagrodowej, a zatem wydanie decyzji o warunkach zabudowy zależy od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1. Przepis ten, (uwzględniając brzmienie punktu 1 obowiązujące do dnia 24 września 2023 r.), stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a u.p.z.p. - w brzmieniu obowiązującym do 24 września 2023 r.). Warunki, zgodnie z którymi określa się cechy nowej zabudowy zostały zdefiniowane w znajdującym zastosowanie w sprawie, powołanym wyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r., w brzmieniu obowiązującym od dnia 3 stycznia 2022 r. Przechodząc do oceny spełnienia przez planowaną inwestycję przesłanek wskazanych w art. 61 u.p.z.p., należy wskazać, iż sporządzona na potrzeby niniejszego postępowania analiza urbanistyczna autorstwa - mgr inż. arch. E.O., członka [...] Okręgowej Izby Architektów ([...]), podmiotu uprawnionego w rozumieniu art. 5 ust. 4 u.p.z.p., której zarówno cześć opisowa, jak i część graficzna stanowią integralny załącznik do decyzji organu I instancji, odpowiada powyższym wymogom. Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, zgodnej z wymogami określonymi w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., wokół granicy terenu planowanej inwestycji w przewidzianej prawem odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a ustawy. W wyniku przeprowadzonej analizy urbanistycznej ustalono, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa o zróżnicowanych funkcjach: mieszkaniowa wielorodzinna, różnorodna zabudowa usługowa (w tym usługi sportowe, edukacyjne, akademiki, handel) oraz produkcyjna. Jednocześnie ustalono, że znajdujące się w obszarze analizowanym działki ewidencyjne, dostępne z tej samej drogi publicznej, co działki objęte wnioskiem inwestora, są zabudowane zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Wykaz istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, szczegółowe położenie oraz charakterystyczne parametry został przedstawiony tabelarycznie w załączniku do sporządzonej analizy urbanistycznej. Tym samym procedujące w sprawie organy zasadnie uznały, że istniejąca w granicach obszaru analizowanego zabudowa, jak i jej funkcje pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). W ocenie Sądu, w oparciu o powyższe ustalenia w sposób prawidłowy określono dla planowanej zabudowy parametry, o których mowa w § 4-8 rozporządzenia, dotyczące linii zabudowy, dopuszczalnej powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy, geometrii dachu. Wprawdzie niektóre z parametrów dla nowej zabudowy wyznaczone zostały w wartościach odbiegających od wartości średnich w obszarze analizy, jednak wskazane wyżej przepisy przy ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, dopuszczają zarówno możliwość uśredniania poszczególnych parametrów, jak również możliwość innego ich wyznaczenia, o ile wynika to z analizy. W rozpoznawanej sprawie zastosowane przez organy odstępstwa w powyższym zakresie znajdują uzasadnienie w treści załączonej do akt sprawy, sporządzonej na potrzeby kontrolowanego postępowania analizy urbanistycznej. Wyznaczenie parametrów zabudowy nie jest kwestionowane przez stronę skarżącą. Ponadto w niniejszej sprawie spełniony został warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., to jest zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Definicję dostępu do drogi publicznej zawiera art. 2 pkt 14 u.p.z.p., stanowiąc, iż ilekroć w ustawie jest mowa o dostępie do drogi publicznej należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W sprawie bezspornym pozostaje, iż teren inwestycyjny nie przylega do pasa drogowego, ale przylega do prywatnej drogi wewnętrznej na działkach nr [...],[...],[...],[...]. W sprawie spełnione zostały również pozostałe ustawowe przesłanki ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji zamierzenia budowlanego (pkt 3), co potwierdzają załączone do akt pisma gestorów istniejących sieci infrastruktury elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej. Teren planowanej inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a wydana decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 4-5 u.p.z.p). Jednocześnie planowane zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarach, o których mowa w pkt 6 powołanego wyżej przepisu. Ponadto projekt zaskarżonej decyzji uzyskał wymagane prawem opinie organów współdziałających, które nie zostały w żaden sposób zakwestionowane. Tym samym organy zobowiązane były do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji na mocy art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Odnosząc się do zarzutów skargi, należy podkreślić, iż w myśl art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Art. 63 ust. 1 u.p.z.p. przewiduje ponadto, że w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Oznacza to, że podmiot występujący o ustalenie warunków zabudowy nie musi w ogóle legitymować się prawem do terenu objętego wnioskiem. Tym samym na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych, a więc i tego, czy inwestorowi przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Są to zagadnienia, które podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu dopiero na etapie postępowania o udzielenia pozwolenia na budowę. Jak wskazano powyżej, decyzja w przedmiocie warunków zabudowy jest decyzją związaną. Zatem nawet gdyby organ wydający decyzję pozyska informację, że inwestor nie będzie posiadał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i nie złoży w związku z tym wymaganego do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oświadczenia o dysponowaniu takim prawem, nie jest to okoliczność uzasadniająca odmowę ustalenia decyzji o warunkach zabudowy. Wymóg dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie został bowiem wymieniony jako przesłanka wydania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza jeszcze o prawie do realizacji konkretnej inwestycji w określonym miejscu, a jedynie wskazuje, czy taka inwestycja w danym miejscu jest możliwa, nie tworzy żadnych praw do danego terenu ani nie upoważnia do rozpoczęcia prac budowlanych. Celem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzone przez inwestora zmiany w zagospodarowaniu terenu, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, są dopuszczalne. (zob. np.: wyrok WSA w Lublinie z 6 lutego 2024 r., sygn. II SA/Lu 953/23; wyrok WSA w Kielcach z 31 sierpnia 2021 r., sygn. II SA/Ke 614/21; wyrok WSA w Białymstoku z 10 kwietnia 2025 r., sygn. II SA/Bk 713/24; wyrok WSA w Bydgoszczy z 13 września 2017 r., sygn. II SA/Bd 984/16). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należy stwierdzić, że brak zgody wszystkich współwłaścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości pozostaje okolicznością prawnie irrelewantną w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Wnioskodawca nie musi się bowiem legitymować jakimkolwiek tytułem prawnym do nieruchomości, na której planowana jest hipotetyczna inwestycja. Toczące się postępowania cywilne w przedmiocie podziału majątku S. R. i A. R. oraz zarzut nieuprawnionego zbycia przez A. R. udziału w użytkowaniu wieczystym działek nr [...] oraz [...] w obrębie [...], w tym również udzielone zabezpieczenie, nie mają więc wpływu na rozstrzygnięcie w kontrolowanej sprawie. Nie sposób przy tym zgodzić się z podniesionymi w skardze zarzutami, iż w wyniku wydania zaskarżonej decyzji dojdzie do powstania niemożliwych do odwrócenia konsekwencji w postaci poniesienia przez W. Sp. z o.o. kosztów związanych np. z zabudową działek, dokonaniem przyłączy w sytuacji, gdyby prawo użytkowania wieczystego działek nr [...] i [...] zostało przyznane S.R., zaś zbycie udziału w tym prawie przez A. R. zostałoby uznane za bezskuteczne. Budowę można bowiem rozpocząć dopiero na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, która może być wydana jedynie inwestorowi, który m.in. wykaże się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Stosownie bowiem do art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z poz. 2025 r. poz. 418), do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Gdyby natomiast inwestor rozpoczął prace budowlane bez pozwolenia na budowę, przejmuje na siebie ryzyko związane z koniecznością legalizacji prac, bądź dokonania ich rozbiórki i naprawienia szkód. Trafnie wskazuje Kolegium w zaskarżonej decyzji, że brak zgody właściciela lub użytkownika wieczystego wobec ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji zlokalizowanej na jego nieruchomości nie ma doniosłości prawnej a uzyskanie warunków zabudowy dopuszczalne jest nawet pomimo jego wyraźnego sprzeciwu. Wobec powyższego, w ocenie Sądu, organy obu instancji zgromadziły w rozpatrywanej sprawie kompletny materiał dowodowy, który poddały następnie wnikliwej i wszechstronnej ocenie, ustalając na jego podstawie prawidłowy stan faktyczny, a ustalenia te obejmują wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia. Niezasadny okazał się zatem podnoszony przez stronę skarżącą zarzut naruszenia przepisów prawa procesowego - art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. Ustalenia organów co do tego, że spełnione zostały wszystkie przesłanki materialnoprawne, o których stanowi art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p., obligujące organ do ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy dla spornej inwestycji, znajdują podstawę w kompletnym materiale dowodowym. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, sporządzonej zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. organ odwoławczy wyjaśnił przesłanki natury faktycznej i prawnej, które zadecydowały o ustaleniu warunków zabudowy oraz określonych w decyzji parametrach zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Podkreślić należy, iż Kolegium prawidłowo ustosunkowało się do zarzutów odwołania, wyjaśniając w jasny i rzeczowy sposób powody, dla których zarzuty te uznało za niezasadne. Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę. dc