II SA/Łd 941/24

Dnia 22 maja 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jarosław Czerw Sędziowie Sędzia WSA Robert Adamczewski (spr.) Asesor WSA Tomasz Porczyński po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 maja 2025 roku sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej R. w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 25 października 2024 roku znak SKO.4150.656.2024 SKO.4150.652-653.2024 SKO.4150.647.2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 6 września 2024 r., znak DPRG-UA-VIII.1187.2024.; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz strony skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej R. w Ł. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. dc II SA/Łd 941/24 Uzasadnienie Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wpłynęła skarga Spółdzielni Mieszkaniowej R. w Ł. na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 25 października 2024 r. (znak: SKO.4150.656.2024 SKO.4150.652-653.2024 SKO.4150.647.2024) utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 6 września 2024 r. (znak: DPRG-UA-VIII.1187.2022) ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji na podstawie art. 59, art. 61 ust.1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. z 2023 r., poz. 1130 ze zm.) [dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]. Z akt sprawy wynika, że 23 kwietnia 2024 r. D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, trzech wjazdów/wyjazdów oraz urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. [...], na działce nr [...] w obrębie [...]. Pismem z 22 maja 2024 r. inwestor uzupełnił wniosek, dokonując przy tym m.in. korekty przedmiotu inwestycji, usuwając z niego budowę wjazdów/wyjazdów. Decyzją z 6 września 2024 r. Prezydent Miasta Łodzi ustalił warunki zabudowy dla spornej inwestycji. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa R. w Ł. oraz odrębnymi pismami sprzeciw wobec inwestycji złożyli także Arcybiskup A.K., P.R., I.P. Odwołujący podnieśli następujące zarzuty: 1. W zakresie ustaleń co do rozstrzygnięcia o ilości przypisanych miejsc parkingowych dla planowanej inwestycji przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organ posiada niespójną dokumentację, w oparciu o którą ustala np. wskaźniki miejsc postojowych. Organ w swym rozstrzygnięciu na stronie 8 decyzji akapit 1 wskazuje iż, "cyt: W przypadku liczby miejsc postojowych została ona ustalona zgodnie z przyjętymi wskaźnikami miejsc parkingowych, które opracowano na potrzeby wydawanych wszystkich decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla obowiązujących na obszarze miasta stref, a nie w oparciu o uchwałę w sprawie lokalnych standardów urbanistycznych dla Miasta Ł. (...)". Z takim stanowiskiem organu nie sposób się zgodzić mając na uwadze fakt, że opracowane przez organ "wskaźniki" nie są źródłem prawa materialnego dla zaskarżonej decyzji. Uchwała nr LXXIII/2191/23 Rady Miejskiej Łodzi z 15.03.2023 r. zmieniająca uchwałę w sprawie lokalnych standardów urbanistycznych dla Miasta Ł. jest aktem prawa miejscowego i istnienie innych, niezawartych w uchwale wytycznych nie zwalnia z jej stosowania. Organ rozstrzygający opierając się o dokumentację, zawierającą wytyczne niewymienione w powołanej uchwale stosuje rozwiązania adekwatne do sytuacji nie zaś takie, które znajdują odzwierciedlenie w przepisach prawa. 2. W przedmiocie parametrów zabudowy wysokościowej. W treści pisma Spółdzielni z 29 lipca 2024 r wskazano odniesienia do konkretnych części studium. Nowe parametry wnioskodawcy wysokościowe zabudowy od 15 m do 23 m nadal pozostają w sprzeczności ze studium. W studium zabudowa zlokalizowana w strefie Ml - wielkich zespołów mieszkaniowych powinna być nie wyższa niż 21 m. 3. Spółdzielnia poddaje również w wątpliwość poprawność sporządzonej przez organ analizy urbanistycznej. Spółdzielnia wskazuje dokonanie wybiórczej analizy dotyczącej pomiarów odległości zabudowy od granic z działkami drogowymi i tym samym nieprawidłowego wyznaczenia linii zabudowy dla projektowanej inwestycji. Organ podnosi, że zabudowa wzdłuż południowej strony ul. [...] (po stronie planowanej inwestycji) zlokalizowana jest w odległości od 0 do 12,5 m. Organ nie uwzględnia, że w granicy działki znajdują się wyłącznie ściany szczytowe budynków, bez okien, balkonów i drzwi, ponadto zlokalizowane nie po południowej stronie ul. [...], lecz po północnej stronie. Organ przemilczał, że w bezpośrednim sąsiedztwie, na działce nr [...] (ul. [...]) stoi budynek niski w odległości 12,5 m od działki drogowej (nr [...]) - ul. [...]. Mimo to organ wyznaczył nieprzekraczalne linie zabudowy w granicy z działką drogową ul. [...], wybierając w nieuzasadniony sposób minimalną odległość zabudowy od działki drogowej. Spółdzielnia wskazuje w jej ocenie nieprawidłowość wyznaczenia w ten sposób linii zabudowy z uwagi na brak uwzględnienia bezpośrednio sąsiadującej działki z działką nr [...] - działki nr [...]. Zabudowa wzdłuż północnej strony ul. [...] zlokalizowana jest w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy z działką drogową - są to parterowe budynki handlowo-usługowe. Organ przyjął wyłącznie odległość 1,5 m. Organ nie uwzględnił również odległości zabudowy od granicy działki drogowej po południowej stronie ulicy [...], które wynoszą odpowiednio od 4,5 m do 16 m. Organ wyznaczył nieprzekraczalne linie zabudowy w granicy z działką drogową ul. [...], powołując się na brak wykształconej zabudowy po tej samej stronie ulicy co teren inwestycji. Spółdzielnia wykazuje brak konsekwencji organu oraz wybiórczość podczas wyboru zabudowy poddanej analizie urbanistycznej, ponieważ w ust. 4 tejże analizy (określającej wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej) uwzględniono już budynek mieszkaniowy wielorodzinny przy ul. [...] stojący po południowej stronie ul. [...]. Budynek ten pozwala w sposób prawidłowy ocenić wyznaczenie nieprzekraczalnych linii zabudowy, z uwagi na ten sam charakter inwestycji - budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. 4. Organ rozstrzygający nie podjął wystarczających starań by zweryfikować na jakim etapie jest postępowanie w zakresie ustaleń dotyczących czy budynek przy ul. [...] powinien figurować w rejestrze lub ewidencji zabytków. Zgodnie z pismem z 19 sierpnia 2024 r. Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków w Ł. poinformował Spółdzielnię o podjęciu działań zmierzających do ustalenia czy obiekt spełnia kryterium zabytku i kwalifikuje się do objęcia ochroną konserwatorską. 5. W zakresie odmowy uznania przez organ przymiotu strony postępowania dla osób z odrębną własnością sąsiadujących bezpośrednio z terenem zamierzonej inwestycji, w ocenie spółdzielni organ w sposób pobieżny przeanalizował stosunki własnościowe osób, które posiadają określone stosunki własnościowe wynikające z prawa materialnego i które posiadają interes prawny i są zainteresowani treścią rozstrzygnięcia organu. Zważywszy na fakt, iż odmowa uznania za stronę postępowania nastąpiła treścią pisma organu. Spółdzielnia wobec powyższego wniosła o zweryfikowanie w tym zakresie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze stanowiska organu, czy w sposób zasadny odmówiono osobom, które skierowały się do organu o uznanie ich za stronę, przymiotu strony postępowania, która w sposób aktywny w tym postępowaniu mogłaby wziąć udział nie podając podstawy prawnej i wynikającej z tego stanowiska analizy. 6. Zamiar lokalizowania zabudowy o wnioskowanych parametrach, budynku wielorodzinnego wywołuje protest licznych mieszkańców, słusznie obawiających się zakłócenia dotychczasowego ładu, a co za tym idzie zaburzenie w sposób znaczący funkcjonowania w ciasnej zabudowie mieszkalnej. Nie bez znaczenia jest bowiem fakt, że inwestycja lokalizowana jest w bliskiej odległości od bloków o kondygnacji z 11 piętrami. Kolejne lokale mieszkalne w takiej zabudowie w sposób znaczący utrudnią codzienne funkcjonowanie, choćby uwzględniając warunek środków komunikacji z których mieszkańcy korzystają. Kolejne zagęszczenie doprowadzi do powstania niepotrzebnego chaosu i dezorganizacji ich życia oraz rodzących się niepotrzebnych wzajemnych konfliktów. 7. Błędne ustalenie stanu faktycznego i prawnego terenu, na terenie inwestycji nie uwzględniono wiaty i paczkomatu, co świadczy o braku wizji lokalnej. 8. Nieuzasadnione odstąpienie od średnich parametrów dla planowanego obiektu. Pismami z 23 września 2024 r. I. P. i A. P., T.L. K. i A. P. wystąpili z wnioskami o uznanie ich za strony postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla w/w inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi rozpatrując odwołanie Spółdzielni Mieszkaniowej oraz pisma wyrażające sprzeciw wobec inwestycji I. P., Ks. Arcybiskupa A.K. i P. R. od decyzji Prezydenta Miasta Łodzi wspomnianą na wstępie decyzją utrzymało w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium podniosło, że w analizowanej sprawie przeprowadzono analizę architektoniczną - tekstową, wykonaną przez uprawnioną osobę w zakresie cech i funkcji terenu oraz sporządzono załącznik graficzny przedstawiający obszar analizowany, wokół działki, na której ma być zlokalizowana inwestycja. Na podstawie art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wokół terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy organ wyznaczył obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej jego szerokości tj. 3 x 52 m = 156 m. Na obszarze poddanym analizie występuje m.in. zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Teren ma dostęp do drogi publicznej ul. [...], poprzez drogę wewnętrzną ul. [...]. Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Inwestor dołączył następujące dokumenty: pismo Z. z 25 kwietnia 2024 r. dotyczące możliwości przyłączenia do miejskiej sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej i deszczowej; pismo V. S.A. z 15 maja 2024 r. dotyczące podłączenia do Ciepła Systemowego; oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii oraz warunkach przyłączenia dla obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej, wydane 24 kwietnia 2024 r. przez P. S.A. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów wnioskowany teren planowanej inwestycji: działka nr [...] w obrębie [...] - oznaczona jest jako kontur klasyfikacyjny B (tereny mieszkaniowe). Warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne należy uznać za spełniony. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze, w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (tj.: Dz.U. z 2022 r., poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r., poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy. Organ odwoławczy ocenił, że przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie wykazało, że wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w powyższym przepisie. Mianowicie: zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej niewątpliwie kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy. Nadto jak wykazało przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie, inwestycja spełnia również pozostałe z przesłanek określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe, wobec regulacji art. 61 ust. 1, wymagającego dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy łącznego spełnienia wymienionych w nim przesłanek skutkuje ustaleniem warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Z ustaleń dokonanych w toku postępowania wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna a zatem z tego zestawienia w żadnym razie nie można wyprowadzić wniosku o sprzeczności tej zabudowy z istniejącą. Oznacza to, iż w sprawie spełniona jest przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli zasada dobrego sąsiedztwa. Stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa – zdaniem Kolegium - pozwala na określenie parametrów planowanej zabudowy. W ocenie Kolegium z ustaleń analizy urbanistycznej, które nie mogą być skutecznie kontestowane, bezspornie wynika, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa w formie wielorodzinnej. Dostrzec wypada, iż przeszkodę do wydania inwestorowi pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy mogłaby stanowić jedynie stwierdzona kolizja między funkcją występującą w obszarze analizowanym, a funkcją objętą zamierzeniem inwestycyjnym. Lektura akt potwierdza, że takowego konfliktu nie ma. Ustalenia w zaskarżonej decyzji - parametry zabudowy - zostały określone na podstawie wyników analizy urbanistycznej terenu, uwzględniającej w szczególności najbliższe sąsiedztwo planowanej inwestycji. I tak: - linia nowej zabudowy: Teren objęty wnioskiem przylega bezpośrednio do trzech działek drogowych: ul. [...] ul. [...] i ul. [...] (drogi wewnętrzne), a zabudowa znajduje się w zróżnicowanych odległościach od granicy z działkami drogowymi. Zabudowa wzdłuż południowej strony ul. [...] (po stronie planowanej inwestycji) zlokalizowana jest w odległości od 0 m do 12,5 m od granicy z działką drogową. Zabudowa wzdłuż północnej strony ul. [...] (po stronie planowanej inwestycji) zlokalizowana jest w odległości 1,5 m od granicy z działką drogową i są to jedynie niewielkie obiekty handlowe, stanowiące targowisko. Zabudowa wzdłuż wschodniej strony ul. [...] (po stronie planowanej inwestycji) zlokalizowana jest w odległości od 3,5 m do 4 m od granicy z działką drogową, jednakże teren inwestycji jest zlokalizowany w taki sposób, że jego granice nie sięgają linii zabudowy jaką wyznaczają po zachodniej stronie budynki przy ul. [...] i ul. [...]. Zgodnie z wnioskiem (z załączoną koncepcją zagospodarowania terenu) planowany budynek ma być zlokalizowany w odległości: 5,5 m od granicy z działką drogową ul. [...], 12,5 m od granicy z działką drogową ul. [...] oraz w granicy z działką drogową ul. [...]. Organ ustalił na podstawie § 4 ust 4 nieprzekraczalne linie zabudowy: w granicy z działką drogową ul. [...], w nawiązaniu do minimalnej odległości istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich od ww. działki drogowej; w granicy z działką drogową ul. [...], ze względu na brak wykształconej zabudowy po tej samej stronie ulicy, co teren inwestycji; w granicy z działką drogową ul. [...], w nawiązaniu do lokalizacji terenu inwestycji względem istniejącej zabudowy przy ul. [...] i ul. [...], tzn. granice terenu objętego wnioskiem nie sięgają linii zabudowy jaką wyznaczają po zachodniej stronie budynki przy ul. [...] i ul. [...], zatem dopuszcza się lokalizację planowanego zamierzenia w dowolnej odległości od granicy z działką drogową ul. [...]. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium podniosło, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki w granicy działek. Jest to cecha charakterystyczna dla obszaru badanego, wokół terenu inwestycji, trudno jest zatem uznać za uzasadniony argument, że organ nieprawidłowo uznał, iż nowa inwestycja może stać w granicy działki. Jest to ponadto linia nieprzekraczalna a użyte pojęcie "nieprzekraczalna linia nowej zabudowy" stanowi jedynie o tym, że inwestycja nie może być sytuowana w odległości od drogi publicznej, mniejszej niż ukształtowana dotychczasową zabudową i jest to jedyne ograniczenie w odniesieniu do "linii zabudowy". Zdaniem organu jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Planowane obiekty mogą bowiem pozostawać w zróżnicowanej odległości od linii zabudowy. - wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem: Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym w stosunku do powierzchni działki/terenu zawiera się w przedziale od 0,02 do 0,[...] (średnio wynosi 0,27). Planowany przez inwestora budynek o powierzchni zabudowy od 1000 m² do 1300 m² na powierzchni działki nr [...] ( 2377 m2) wynosi od 0,42 do 0,[...], co jest większe od średniej wartości tego parametru w obszarze analizy, ale nie przekracza wartości maksymalnej. Zgodnie z załączoną do wniosku koncepcją zagospodarowania terenu, planowany budynek będzie składał się z części parterowej przeznaczonej na garaże oraz z części mieszkalnej - część mieszkalna będzie zajmować ok. 824,6 m², zatem wnioskowany wskaźnik powierzchni zabudowy dla tej części planowanego budynku wynosi 0,35. Organ wobec dokonanych ustaleń wyznaczył na podstawie § 5 ust. 2 wskaźnik powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem: od 0,27 (średnia wartość dla nieruchomości zabudowanych występujących w obszarze analizy) do 0,44 (maksymalna wartość dla nieruchomości z zabudową mieszkaniową wielorodzinną w obszarze analizy - wartość dla nieruchomości z bliskiego sąsiedztwa, przy ul. [...]), z dopuszczeniem wskaźnika do 0,[...] dla parterowej części planowanej zabudowy (maksymalna wartość dla nieruchomości zabudowanych występujących w obszarze analizy, co jest zgodne z wnioskiem). - szerokość elewacji frontowej: Szerokość elewacji frontowej wszystkich budynków w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 3 m do 123,5 m (średnio wynosi 21,5 m). Z tolerancją 20% wynosi od 17,2 m do 25,8 m. Szerokość elewacji frontowej budynków mieszkalnych wielorodzinnych w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 11,5 m do 103,5 m (średnio wynosi 63,5 m). Z tolerancją 20% wynosi od 50,8 m do 76,2 m. Wnioskowana szerokość elewacji frontowej dla planowanego budynku wynosi od 38 m do 41 m (od strony ul. [...] i ul. [...]). Na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia dla planowanego budynku ustalono szerokość elewacji frontowej od strony głównego wejścia do budynku: od 21,5 m (średnia wartość dla wszystkich budynków występujących w obszarze analizy) do 41 m (zgodnie z wnioskiem - wnioskowany parametr zawiera się w przedziale wartości występujących w obszarze analizy). - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do gzymsu/attyki/okapu: Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do gzymsu/attyki/okapu wszystkich budynków występujących w obszarze analizowanym wynosi od ok. 2 m do ok. 36 m (średnio wynosi 7,5 m). Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do gzymsu/attyki/okapu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wynosi od ok. 13 m do ok. 36 m (średnio wynosi 18 m). Wnioskowana wysokość dla planowanego budynku wynosi od 15 m do 23 m (od 4 do 6 kondygnacji mieszkalnych i garaż w parterze). Organ ustalił wysokość elewacji frontowej do gzymsu/attyki: od 15 m do 23 m, zgodnie z wnioskiem bowiem wnioskowany parametr zawiera się w przedziale wartości występujących w obszarze analizy. Jak autor analizy ustalił teren objęty wnioskiem położony jest pomiędzy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi przy ul. [...] i ul. [...], które mają odpowiednio ok. 16 m i 36 m wysokości, zatem wnioskowana minimalna wartość jest zbliżona do wysokości jednego z ww. budynków, a maksymalna wartość nie przekracza średniej wysokości ww. dwóch budynków tj. 26 m. Dla parterowej części planowanej zabudowy, w której projektowane są garaże dopuszcza się wysokość elewacji frontowej do gzymsu/attyki: od 2 m (minimalna wartość dla wszystkich budynków w obszarze analizy) do 3 m (wartość dla budynku garażowego zlokalizowanego na sąsiedniej nieruchomości przy ul. [...]). Studium, na które powołują się strony odwołujące w kwestii nieprawidłowych parametrów wysokości obiektu nie ma charakteru aktu prawa miejscowego, - geometria dachu: W obszarze analizy występują dachy: jednospadowe o kącie nachylenia połaci od 15° do 20°, dwuspadowe od 20° do 45°, wielospadowe od 15° do 30° oraz dachy płaskie do 10°. Kalenice główne usytuowane są zarówno prostopadle, jak i równolegle w stosunku do frontów/bocznych granic działek. Wysokość w najwyższym punkcie kalenicy wszystkich budynków waha się w granicach od ok. 2 m do ok. 36 m. Wysokość w najwyższym punkcie kalenicy budynków mieszkalnych wielorodzinnych waha się w granicach od ok. 13 m do ok. 36 m. Po zapoznaniu się z projektem decyzji, wnioskowana wysokość została zmieniona na przedział: od 15 m do 23 m (od 4 do 6 kondygnacji mieszkalnych i garaż w parterze). Ustalono: dach płaski o spadku głównych połaci dachowych od 0° do 10° (odpowiednio do geometrii dachów budynków mieszkalnych wielorodzinnych występujących w sąsiedztwie), wysokość najwyższej krawędzi dachu: od 15 m do 23 m (zgodnie z wnioskiem - wnioskowany parametr zawiera się w przedziale wartości występujących w obszarze analizy; teren objęty wnioskiem położony jest pomiędzy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi przy ul. [...] i ul. [...] , które mają odpowiednio ok. 16 m i 36 m wysokości, zatem wnioskowana minimalna wartość jest zbliżona do wysokości jednego z ww. budynków, a maksymalna wartość nie przekracza średniej wysokości ww. dwóch budynków tj. 26 m). Podsumowując ustalone parametry, Kolegium stwierdziło, że wbrew twierdzeniom odwołujących wynikają one z analizy urbanistycznej, są należycie uzasadnione i nie burzą ładu przestrzennego w obszarze analizy. Nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy jeśli są spełnione warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a projekt decyzji został uzgodniony z właściwymi organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ww. ustawy, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Zarzuty związane z uciążliwościami, które przyniesie realizacja planowanej inwestycji, kwalifikować zdaniem Kolegium należy, w kategoriach interesu faktycznego, a nie mającego znaczenie, interesu prawnego. Kolegium zauważyło, że wyniki sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej prezentują racje nieodzowne do przyjęcia, iż wyznaczenie powyższych parametrów we wskazanej wartości nie narusza zastanego ładu przestrzennego. Autor analizy merytorycznie powiązał ustalone wartości z takimi funkcjami lub cechami zagospodarowania i zabudowy w obszarze analizowanym lub jego fragmencie (np. z istniejącą zabudową na nieruchomościach sąsiednich), które uzasadniają odstępstwa od wartości średniej. Powiązanie to polega na wskazaniu określonych tendencji w zakresie dominującej lub uzupełniającej funkcji lub cech, wskaźników i parametrów kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym lub w jego fragmencie, które pozostają w związku z proponowanymi wartościami czy to wskaźnika czy szerokości lub wysokości elewacji frontowej. Treść uzasadnienia powyższego odstępstwa jest ponadto na tyle szczegółowa, że możliwe jest skontrolowanie, iż odbiegające od wartości średniej wartości parametrów nie będą naruszać ładu przestrzenno-urbanistycznego w obszarze analizowanym. Podsumowując - wbrew odwołaniu odstępstwa od średnich zostały uzasadnione. W kwestii liczby miejsc postojowych Kolegium stwierdziło, że nie ma podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna precyzyjnie określać liczbę miejsc postojowych. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji, wymaga tylko by decyzja o warunkach zabudowy określiła warunki co do obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji. Nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby określenie w decyzji o warunkach zabudowy konkretnej liczby miejsc postojowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Przepisami tymi nie jest z pewnością § 4 pkt 9 lit. c rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem obowiązek ten dotyczy planu miejscowego, nie jest nim także § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który będzie miał zastosowanie dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Zatem określenie konkretnej liczby i sposób urządzania miejsc postojowych może nastąpić na etapie późniejszym, tworzenia projektu budowlanego z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów § 19-21 przywołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r., które to w sposób szczegółowy regulują odległości wydzielonych miejsc postojowych, oznakowania i usytuowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych oraz wielkość i sposób wykonania miejsc postojowych. W odniesieniu zaś do zarzutu nieprawidłowego ustalenia tychże miejsc, "niezgodnie z Prawem miejscowym" Kolegium wyjaśniło, że powołana przez stronę uchwała Nr LXXVI/2076/18 z 10 października 2018 r. w sprawie lokalnych standardów urbanistycznych dla Miasta Ł. dotyczy - zgodnie z art. 19 ust. 1-4 i art. 20 ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 r., poz. 1496) właśnie inwestycji mieszkaniowych realizowanych w trybie tej ustawy, zwanej specustawą mieszkaniową . Niniejszy wniosek inwestora nie jest procedowany w tym trybie. W ocenie Kolegium nie jest także zasadne twierdzenie skarżących, że przeprowadzenie oględzin jest w ocenianej sprawie kluczowe, gdyż w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy istotne są dowody z dokumentów i ekspertyz. Kolegium wskazuje w tym miejscu, że zarówno przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymi, jak i przepisy postępowania administracyjnego nie wymagają od organów właściwych w sprawie ustalenia warunków zabudowy, powiadomienia stron postępowania o dokonaniu oględzin nieruchomości poprzedzających sporządzenie analizy funkcji i zagospodarowania terenu. W kwestii postępowania prowadzonego przed Łódzkim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków organ odwoławczy stwierdził, że po pierwsze aktualnie obiekt na działce nr [...] przy ul. [...] w Ł. nie jest wpisany do rejestru zabytków nieruchomych w Ł. i nie ma żadnych informacji ażeby została wszczęta procedura w tym celu. Ponadto trzeba zaznaczyć, że nawet jeśli toczyłoby się takowe postępowanie to nie ma ono bezpośredniego wpływu na niniejsze postępowanie. Z art. 10a ustawy z 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami nie wynika zakaz prowadzenia postępowań administracyjnych, w tym także o ustalenie warunków zabudowy. Strona może zatem starać się o pozyskanie pozwolenia, np. na budowę, rozbiórkę, itp., jednakże z chwilą wpisu obiektu do rejestru zabytków - jego uzyskanie nie będzie jej uprawniało do realizacji zatwierdzonych robót budowlanych. W odniesieniu zaś do przymiotu strony Kolegium zaakcentowało, że prawidłowo organ I instancji poinformował mieszkańców bloku przy [...] - składających wnioski o uznanie za strony w postępowaniu administracyjny, że są reprezentowane przez SM R., bez względu na fakt, iż w piśmie wskazują, że nie zrzekają się na rzecz Spółdzielni statusu strony w tym postępowaniu. Wobec powyższego I.P., A. P., A.P., T.L.K., P.R. nie są pominięci w prowadzonym postępowaniu, bowiem jako członkowie SM R., przez tę SM reprezentowani - są jego stronami. Za nieuzasadnione uznać także zdaniem Kolegium należy, zarzuty odwołania dotyczące negatywnego oddziaływania planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości, która, co należy tutaj podkreślić nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Mając na uwadze te zarzuty, wskazać przede wszystkim należy, iż kwestie szczególnej lokalizacji przyszłej inwestycji konkretyzują się dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Skoro zatem w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, nie wyznacza się konkretnego miejsca na działce, gdzie ma być wzniesiony planowany obiekt budowlany, trudno na tym etapie przesądzać kwestię oddziaływania. Według Kolegium trudno również uznać, za słuszny argument, iż w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, organy prowadzące to postępowanie, winny rozważać potrzebę ochrony osób trzecich immisjami w postaci hałasu. Hałas związany z planowaną inwestycją mógłby być bowiem powodem odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy, o ile sam rodzaj planowanej inwestycji uniemożliwiałby zachowanie poziomu hałasu właściwego dla istniejącego obecnie układu urbanistycznego. W przypadku jeżeli planowany rodzaj inwestycji odpowiada dotychczasowej funkcji zabudowy - dochodzenie konkretnej ochrony przed hałasem powinno nastąpić na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Podsumowując, zdaniem Kolegium, podnoszone zarzuty związane z uciążliwościami, które przyniesie realizacja planowanej inwestycji, kwalifikować zdaniem Kolegium należy, w kategoriach interesu faktycznego, a nie mającego znaczenie, interesu prawnego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi Spółdzielnia Mieszkaniowa R. w Ł. podtrzymała dotychczasowe stanowisko. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji Spółdzielnia zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzuciła naruszenia przepisów k.p.a., w tym w szczególności art. 7, 8, 10 oraz 77 k.p.a. W ocenie strony skarżącej już na etapie decyzji o warunkach zabudowy należałoby określić stosownie do obowiązujących przepisów (w tym aktów prawa miejscowego) ilość miejsc parkingowych przypadających na 1 mieszkanie lub na każde 60 m powierzchni użytkowej. Na etapie wnioskowania o pozwolenie na budowę Inwestor będzie posiłkował się paramentami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, tak jak ma to odzwierciedlenie w powołanych postanowieniach. W przedmiocie parametrów zabudowy wysokościowej strona skarżąca zauważyła, że parametry wysokościowe ustalone dla spornej zabudowy (od 15 m do 23 m) nadal pozostają w sprzeczności ze studium. W studium zabudowa zlokalizowana w strefie M l - wielkich zespołów mieszkaniowych powinna być nie wyższa niż 21 m. Spółdzielnia wskazała na dokonanie wybiórczej analizy dotyczącej pomiarów odległości zabudowy od granic z działkami drogowymi i tym samym nieprawidłowego wyznaczenia linii zabudowy dla projektowanej inwestycji. Organ wskazał, że zabudowa wzdłuż południowej strony ul. [...] (po stronie planowanej inwestycji) zlokalizowana jest w odległości od 0 do 12,5 m. Zdaniem strony organ nie uwzględnia, że w granicy działki (0 m) znajdują się wyłącznie ściany szczytowe budynków, bez okien, balkonów i drzwi, ponadto zlokalizowane nie po południowej stronie ul. [...] lecz po północnej stronie. W ocenie strony organ przemilczał, że w bezpośrednim sąsiedztwie, na działce nr [...] (ul. [...]) stoi budynek niski w odległości 12,5 m od działki drogowej (nr [...]) - ul. [...]. Mimo to organ wyznaczył nieprzekraczalne linie zabudowy w granicy z działką drogową ul. [...], wybierając w nieuzasadniony sposób minimalną odległość zabudowy od działki drogowej. Spółdzielnia wskazała w jej ocenie nieprawidłowość wyznaczenia w ten sposób linii zabudowy z uwagi na brak uwzględnienia bezpośrednio sąsiadującej działki z działką nr [...] - działki nr [...]. Dalej strona podniosła, że zabudowa wzdłuż północnej strony ul. [...] zlokalizowana jest w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy z działką drogową - są to parterowe budynki handlowo-usługowe. Zaś organ przyjął wyłącznie odległość 1,5 m. Organ nie uwzględnił również odległości zabudowy od granicy działki drogowej po południowej stronie ulicy [...], które wynoszą odpowiednio od 4,5 m do 16 m. Organ wyznaczył nieprzekraczalne linie zabudowy w granicy z działką drogową ul. [...], powołując się na brak wykształconej zabudowy po tej samej stronie ulicy co teren inwestycji. Wobec tego Spółdzielnia wskazała na brak konsekwencji organu oraz wybiórczość podczas wyboru zabudowy poddanej analizie urbanistycznej, ponieważ w ust. 4 tejże analizy (określającej wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej) uwzględniono już budynek mieszkaniowy wielorodzinny przy ul. [...] stojący po południowej stronie ul. [...]. Budynek ten pozwala w sposób prawidłowy ocenić wyznaczenie nieprzekraczalnych linii zabudowy, z uwagi na ten sam charakter inwestycji - budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Skarżąca spółdzielnia nie zgodziła się z organem II instancji, że powołane wartości są w decyzji o warunkach zabudowy wyznaczone prawidłowo, a odstępstwa od średnich wskaźników są odpowiednio uzasadnione. Organ rozstrzygający nie podjął w ocenie skarżącej wystarczających starań by zweryfikować na jakim etapie jest postępowanie w zakresie ustaleń dotyczących czy budynek przy ul. [...] powinien figurować w rejestrze lub ewidencji zabytków. Zgodnie z pismem z 19 sierpnia 2024 r. Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków w Ł. poinformował Spółdzielnię o podjęciu działań zmierzających do ustalenia czy obiekt spełnia kryterium zabytku i kwalifikuje się do objęcia ochroną konserwatorską. W zakresie odmowy uznania przez Kolegium przymiotu strony postępowania dla osób z odrębną własnością sąsiadujących bezpośrednio z terenem zamierzonej inwestycji, w ocenie Spółdzielni osoby te posiadają również własny interes prawny, niezależnie od interesu Spółdzielni i byłyby zainteresowane udziałem w postępowaniu, a także treścią rozstrzygnięcia sprawy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.) [dalej: ustawa p.p.s.a.], sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny bada więc co do zasady, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 ustawy p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 ustawy p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają przepisy prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadnia wyeliminowanie obydwu tych decyzji z obrotu prawnego. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie stała się decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 25 października 2024 r. (znak: SKO.4150.656.2024 SKO.4150.652-653.2024 SKO.4150.647.2024) utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 6 września 2024 r. (znak: DPRG-UA-VIII.1187.2022) ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł., przy ul. [...], na działce nr [...] w obrębie [...]. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że każdej decyzji organu administracyjnego stawia się wszystkie wymagania wynikające z powyżej przywołanych przepisów, jak konieczność respektowania zasady legalizmu i prawdy obiektywnej (art. 6 i art. 7 k.p.a.), zasady prowadzenia postępowania w sposób wzbudzający zaufanie do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.), zasad należytego informowania stron i przekonywania, tj. wyjaśniania przesłanek podjętych rozstrzygnięć (art. 9 i 11 k.p.a.), z którymi wiążą się wymogi w zakresie prowadzenia postępowania dowodowego i motywowania stanowiska organu (art. 77 § 1 i art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a.). Odnosi się to również do decyzji organu odwoławczego. Materialnoprawną podstawę wydanych w niniejszej sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r., poz. 1130) [dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym] oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) [dalej: rozporządzenie] w związku z § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2024 r., poz. 1116). Poza sporem pozostaje fakt, że na obszarze, na którym planowana jest inwestycja brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stąd też konieczne stało się uzyskanie przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy, o której mowa w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższy obowiązek wynika bezpośrednio z treści art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana na wniosek inwestora. Organ prowadząc postępowanie o ustalenie warunków zabudowy ma obowiązek zbadania zgodności złożonego wniosku z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustaw szczególnych, a także z przepisami aktów wykonawczych, wydanych na podstawie tych ustaw. Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; (2) teren ma dostęp do drogi publicznej; (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; (6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze (a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, (b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, (c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Zgodnie z ustanowioną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadą dobrego sąsiedztwa, zmiana zagospodarowania terenu uzależniona jest od możliwości dostosowania planowanej zabudowy do cech zagospodarowania sąsiedniego. Warunek ten jest spełniony wówczas, gdy funkcje oraz parametry i cechy zabudowy dotychczasowej mogą tworzyć harmonijną całość z planowaną inwestycją. Wymóg kontynuacji cech i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozostawia miejsce na pewne odstępstwa, jednakże pod warunkiem zachowania harmonii i ładu przestrzennego. Ocena dopuszczalności lokalizacji określonej inwestycji na oznaczonym terenie wymaga w każdej indywidualnej sprawie przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, w ramach którego podstawowe znaczenie ma analiza urbanistyczno-architektoniczna. Analiza ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami prawa przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Innymi słowy sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z 16 stycznia 2023 r., IV SA/Po 936/12, wyrok NSA z 5 maja 2022 r., II OSK 691/22). Zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Z ustaleń dokonanych przez organy w kontrolowanej sprawie wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Zatem nie budzi wątpliwości Sądu konkluzja organu odnośnie zachowania zasady dobrego sąsiedztwa, wobec braku sprzeczności funkcji spornego zamierzenia z funkcją zabudowy istniejącej. Natomiast skład orzekający nie podzielił poglądu organów w zakresie kontynuacji wszystkich parametrów kształtowania zabudowy w stosunku do zabudowy już istniejącej. W pierwszej kolejności Sąd zwrócił uwagę na sposób obliczenia przez inwestora oraz organ administracji publicznej wskaźnika powierzchni zabudowy. Inwestor zwrócił się z prośbą do organu, aby odrębnie liczyć ten parametr dla poziomu parteru i odrębnie dla wyższych kondygnacji. Stanowisko inwestora nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach. Należy bowiem przypomnieć, że zgodnie z § 5 powołanego wcześniej rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. W normie prawnej wskazano na "powierzchnię nowej zabudowy", co należy odnieść do zabudowy ujętej jako zajęcie powierzchni gruntu pod inwestycję, stanowiącej przeciwieństwo do powierzchni czynnej biologicznie. Z literalnej wykładni przepisu nie wynika możliwość obliczania tego parametru odrębnie dla różnych kondygnacji. Istotne dla sprawy więc będzie jaką powierzchnię terenu zajmie sporny obiekt obliczaną na poziomie parteru. Dodatkowo należy zauważyć, że z judykatury wynika, iż określenie parametrów inwestycji przez nawiązywanie do wartości najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego, nie jest uznawany za wystarczający i zgodny z wymaganiami ładu przestrzennego (por. wyrok NSA z 5 maja 2023 r., II OSK 1781/21). Z akt analizowanej sprawy wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym w stosunku do powierzchni działki/terenu zawiera się w przedziale od 0,02 do 0,[...] (średnio wynosi 0,27). Planowany przez inwestora budynek o powierzchni zabudowy od 1000 m² do 1300 m² na powierzchni działki nr [...]) - 2377 m² wynosi od 0,42 do 0,[...], co jest większe od średniej wartości tego parametru w obszarze analizy, ale nie przekracza wartości maksymalnej. Organ zauważył, że zgodnie z załączoną do wniosku koncepcją zagospodarowania terenu, planowany budynek będzie składał się z części parterowej przeznaczonej na garaże oraz z części mieszkalnej - część mieszkalna będzie zajmować ok. 824,6 m², zatem wnioskowany wskaźnik powierzchni zabudowy dla tej części planowanego budynku wynosi 0,35. Organ wobec dokonanych ustaleń wyznaczył na podstawie § 5 ust. 2 wskaźnik powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem: od 0,27 do 0,44. Należy zatem podkreślić, że uśredniony wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 0,27, zaś maksymalne wynoszą 0,[...] i 0,54 oraz 0,53 i dotyczą wyłącznie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (działki położone przy ul. [...], ul. [...], ul. [...] oraz ul. [...]). Tymczasem ani w analizie ani w decyzji nie wyjaśniono motywów odstąpienia od reguły ustalenia parametru na podstawie średniego wyniku. Powyższe uwagi o odstąpieniu od reguły ustalenia parametru na podstawie średniego wyniku tak samo mają zastosowanie do ustalenia wysokości projektowanej zabudowy. Organ wyjaśnił, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do gzymsu/attyki/okapu wszystkich budynków występujących w obszarze analizowanym wynosi od ok. 2 m do ok. 36 m (średnio wynosi 7,5 m). Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do gzymsu/attyki/okapu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wynosi od ok. 13 m do ok. 36 m (średnio wynosi 18 m). Organ ustalił wysokość elewacji frontowej do gzymsu/attyki: od 15 m do 23 m , zgodnie z wnioskiem bowiem wnioskowany parametr zawiera się w przedziale wartości występujących w obszarze analizy. Jak autor analizy ustalił teren objęty wnioskiem położony jest pomiędzy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi przy ul. [...] i ul. [...] , które mają odpowiednio ok. 16 m i 36 m wysokości, zatem wnioskowana minimalna wartość jest zbliżona do wysokości jednego z ww. budynków, a maksymalna wartość nie przekracza średniej wysokości ww. dwóch budynków tj. 26 m. Należy zatem zauważyć, że w tym konkretnym stanie faktycznym, przy istniejącej zabudowie w najbliższym sąsiedztwie, stosując sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, określony w rozporządzeniu organ przy ustalaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy organ jest zobowiązany odnieść się do tej najbliższej zabudowy, która jest niezbędna dla zachowania kontynuacji wysokości zabudowy, zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. ustalić ją jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z analizy urbanistycznej znajdującej się w aktach sprawy, wynika, że teren inwestycji graniczy bezpośrednio z działką nr [...], zabudowaną zabudową mieszkaniową wielorodzinną o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki 16 m. Z przeciwnej strony terenu inwestycji znajduje się – oddzielony drogą wewnętrzną - blok wielorodzinny o wysokości 36 m. Zdaniem sądu wyjątkowo, możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Taki stan prawny nie oznacza jednak, że parametry inwestycji, dla której ustalane są warunki zabudowy, mogą być określane przez odniesienie ich zawsze do wartości najwyższych (maksymalnych) występujących w obszarze analizowanym. Dla składu orzekającego w niniejszej sprawie nieprzekonujące są rozwiązania ferowane przez organ nakierowane na spełnienie oczekiwań wnioskodawcy w sytuacji, gdy na działce [...] w bezpośrednim sąsiedztwie istnieje już zabudowa wielorodzinna o wysokości 16 m. Należy tu zatem przypomnieć, że w pierwszej kolejności rozporządzenie stanowi, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich ( § 7 ust. 1.). W § 7 ust. 3 stanowi, że jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. W § 7 ust. 4 dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. Jeszcze odnośnie do całej analizy i jej wyników należy podkreślić, że w aktach niniejszej sprawy nie ma dowodu na okoliczność, iż dochowano wymogów przewidzianych w art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pod projektem decyzji widnieje podpis architekt A.D., jednak pod analizą i jej wynikami wskazano, że sporządził, je inspektor P.K., bez oznaczenia jego uprawnień. W tym miejscu zauważyć należy, iż w orzecznictwie (por.m.in. wyrok WSA w Gdańsku z 27 marca 2008 r., II SA/Gd 574/07) wyrażane są poglądy, iż zarówno autorstwo urbanisty lub architekta w zakresie projektu decyzji, jak i dowód potwierdzający członkostwo takiej osoby w samorządzie urbanistów lub architektów powinny być udokumentowane w aktach sprawy. (zob. też teza 6 komentarza do art. 50 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do którego odsyła teza 3 do art. 60 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - T. Bąkowski. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Zakamycze 2004). Nie wiadomo więc czy wymóg określony w art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został zachowany w stosunku do samej analizy i jej wyników. Zgodnie z poglądami doktryny, które Sąd podziela, wymóg przynależności osoby sporządzającej analizę urbanistyczną do właściwego samorządu zawodowego należy do grupy przepisów szczególnych, poszerzających wymogi k.p.a. odnośnie procedury wydawania decyzji. Autorstwo urbanisty lub architekta powinno być zatem udokumentowane w aktach sprawy, gdyż niezachowanie obowiązku przewidzianego w tym przepisie jest naruszeniem prawa. Natomiast odnosząc się do zarzutów skargi, należy wskazać, że w zdecydowanej większości nie zasługują na uwzględnienie. Częściowo niezasadny okazał się zarzut nieustalenia konkretnej liczby miejsc parkingowych. W decyzji w przedmiocie warunków zabudowy bowiem wystarczy ustalenie minimalnej ilości tych miejsc. Zauważyć należy, że żaden przepis prawa nie określa sposobu ustalania ilości tych miejsc w decyzji o warunkach zabudowy i w tym zakresie organy administracji mają pewną dowolność, przy czym niewątpliwie muszą brać pod uwagę uwarunkowania terenu. Decyzja ta nie musiała zawierać tej informacji a jedynie wskazywać zasady, w oparciu o które liczba ta zostanie ustalona na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Z akt sprawy wynika natomiast, że w tej sprawie ewidentnie ustalono minimum 2 miejsca na każde 60 m² powierzchni (podczas gdy inwestor zdecydowanie obstawał przy jednym miejscu postojowym). Niemniej jednak racjonalnie trzeba dostrzec, że wymaganie aż 193 miejsc postojowych przez organ (taki wynik uzyskujemy po przeliczeniu liczby miejsc wymaganych na 5781 m² powierzchni użytkowej zadeklarowanej przez inwestora) wydaje się niewykonalne na tak malej powierzchni działki. A przecież kształtując parametry nowej zabudowy organ winien podejmować decyzje zmierzające do zapewnienia jak najlepszych rozwiązań komunikacyjnych i infrastrukturalnych, aby marginalizować negatywne zjawiska planistyczne, jakimi niewątpliwie są inwestycje z zupełnie nieadekwatną liczbą miejsc parkingowych, co znacząco utrudnia korzystanie z danej nieruchomości oraz terenów sąsiednich, znacząco paraliżując ruch wokół takowych nieruchomości. Nie jest zasadny zarzut niewyznaczenia linii zabudowy jako kontynuacji linii wyznaczonej przez obiekt położony przy ul. [...]. Ten akurat obiekt nie posiada dostępu do ul. [...] (od tej ulicy oddziela go działka nr [...]) i nie może zatem być wyznacznikiem linii zabudowy przy [...]. Istotnie najbliższe wobec nowej zabudowy są pawilony handlowe zlokalizowane w pobliżu skrzyżowania ulic [...] i [...]. Wykładnia zwrotu "przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich" użytego w § 4 ust. 1 rozporządzenia jednoznacznie wskazuje, że prawodawca odwołuje się w tym przepisie nie do ustaleń dotyczących odległości linii zabudowy na wszystkich działkach na obszarze analizowanym od frontów tych działek, lecz do geometrycznego wykreślenia tej linii jako kontynuacji linii zabudowy istniejącej na działkach najbliższych. Pojęcie "obowiązująca linia zabudowy" użyte w § 4 analizowanego rozporządzenia oznacza wytyczenie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Z tych względów dla rozstrzygnięcia nie ma znaczenia linia zabudowy po południowej stronie ul. [...], czyli przeciwnej stronie drogi względem spornej inwestycji. Również należy się przychylić do stanowiska organu, że teren inwestycji jest zlokalizowany w taki sposób, że jego granice nie sięgają linii zabudowy jaką wyznaczają po zachodniej stronie budynki przy ul. [...] i ul. [...]. Skład orzekający w niniejszej sprawie nie przychyla się do stanowiska skarżącej, aby organ nieprawidłowo zachował się pomijając w toku postępowania właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych zlokalizowanych przy ul. [...] oraz ul. [...]. W niniejszym postępowaniu strona skarżąca, tj. spółdzielnia mieszkaniowa brała czynny udział i reprezentowała ogół mieszkańców tych nieruchomości. W drodze wyjątku status strony postępowania może przysługiwać tylko tym właścicielom poszczególnych lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, którzy wykażą swój indywidualny interes prawny. W takich sprawach co prawda mogą również brać udział poszczególni członkowie właściciele wyodrębnionych lokali, jednakże ich samodzielny udział w postępowaniu wymaga wykazania "swojego własnego, indywidualnego interesu prawnego". Dopiero w wypadku wykazania, że planowana inwestycja narusza indywidulany interes prawny właściciela konkretnego lokalu, podmiot ten może uczestniczyć w postępowania na prawach strony, niezależnie od udziału spółdzielni mieszkaniowej. W niniejszej sprawie właściciele poszczególnych lokali nie wykazali swego indywidualnego interesu prawnego. Powyższe jednak nie stanowi przeszkody do rozważenia tych samych osób jako stron postępowania oraz ich indywidualnego interesu prawnego w toku ewentualnego postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, gdzie organ z urzędu winien brać pod rozwagę choćby przepisy dotyczące zacienienia. Nie można bowiem zapominać, że pojęcie "interesu prawnego" ma charakter obiektywny, a jego źródła każdorazowo należy upatrywać w przepisach prawa materialnego (niekiedy również procesowego, czy też nawet ustrojowego), w związku z czym o jego istocie trzeba wnioskować na podstawie jego związku z konkretną normą prawną, co oznacza, że istnienie interesu prawnego uzasadnia istnienie przepisu prawa i rekonstruowanej z niego normy prawnej stanowiącej źródło (podstawę) wywiedzenia z niej dla danego podmiotu określonych praw lub obowiązków. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut nieuwzględnienia przez organ wymogów ochrony konserwatorskiej, skoro z akt wynika, że owa ochrona jeszcze nie została wdrożona. W ocenie Sądu, ostatecznie należało uznać, że organy nie poddały odpowiedniej analizie całokształtu okoliczności sprawy i wniosku inwestora w odniesieniu do wszystkich istotnych kwestii, których wyjaśnienie i potwierdzenie uprawniałoby do wydania decyzji o warunkach zabudowy ustalającej takie wskaźniki i parametry planowanej zabudowy, jak w niej wskazane. Stanowiło to istotne naruszenie prawa materialnego w zakresie wymogów z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w powiązaniu z wcześniej przywołanymi przepisami postępowania. Waga i charakter stwierdzonych uchybień były tego rodzaju, że w sprawie zaszły podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Wskazane przez Sąd naruszenia w zakresie procesowego mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skoro świadczą o braku wszechstronnego rozpatrzenia wszystkich okoliczności sprawy. Doprowadziło to do wydania decyzji bez należytego oparcia takiego rozstrzygnięcia w analizie stanu faktycznego i obwiązujących przepisach prawa, powodując również naruszenie przywołanych przepisów prawa materialnego. W ramach ponownie przeprowadzonego postępowania organy będą zobowiązane uwzględnić i wyjaśnić wszystkie istotne kwestie, wynikające z wykładni prawa i wytycznych, które Sąd przedstawił w niniejszym uzasadnieniu. Postępowanie dowodowe powinno zostać powtórzone w całości, włącznie z ponowioną analizą urbanistyczną i wymaganymi uzgodnieniami. Mając na uwadze wszystkie wskazane powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi o uchyleniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 powoływanej ustawy p.p.s.a.