II SA/Lu 1136/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak (sprawozdawca) Protokolant Starszy asystent sędziego Agnieszka Wąsikowska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 września 2015 r. sprawy ze skargi A. F. i A. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołań "[...]" M. K., E. K. s.j. z siedzibą w L. oraz A. F. i A. J. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. N. 4/14 z dnia 8 lipca 2014 r. ustalającą jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w L. przy ul. [...], oznaczonych jako działki nr [...], [...], którą obciążeni zostali: "[...]" M. K., E. K. s.j. z siedzibą w L. w wysokości [...] zł (udział 1/3), A. J. w wysokości [...] zł (udział 1/3) i A. F. w wysokości [...] zł (udział 1/3). W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił następujący stan sprawy. Prezydent Miasta L. wydał w dniu 8 lipca 2014 r. powyżej opisaną decyzję w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła "[...]" M. K., E. K. s.j. z siedzibą w L. zarzucając jej naruszenie prawa materialnego, a w szczególności: - art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na przyjęciu, że przeznaczenie nieruchomości było inne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta L. uchwalonego w 2005 r. niż w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego obszaru funkcjonalnego L. Zespołu Miejskiego z 1986 r.; - art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. powyższej ustawy poprzez błędne zastosowanie niniejszych regulacji w sytuacji gdy przepisy prawne nie dają podstaw organowi administracji do wypowiadania się w przedmiotowych sprawach w drodze decyzji, gdyż w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości nie wzrosła w przedmiotowej sprawie; - art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 powyższej ustawy przez błędne ustalenie terminu wydania decyzji dotyczącej opłaty planistycznej, w konsekwencji poprzez jej ustalenie w nieodpowiednim terminie od dnia wejścia w życie postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie skarżąca spółka zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, w tym naruszenie: - art. 7 i 77 kpa, art. 9 kpa oraz art. 12 § 1 kpa - poprzez prowadzenie przez organ pierwszej instancji przedmiotowego postępowania w sposób opieszały oraz nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla sprawy, w szczególności poprzez brak wszechstronnego rozważenia treści uchwalonych planów zagospodarowania przestrzennego; - art. 107 § 3 kpa poprzez niewłaściwe uzasadnienie faktyczne i prawne decyzji. W uzasadnieniu odwołania skarżąca spółka wskazała, iż w wydanym rozstrzygnięciu Prezydent Miasta L. stwierdził, przytaczając Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, że na skutek uchwalenia nowego planu miejscowego zmieniło się zasadniczo przeznaczenie wskazanych nieruchomości, a faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu był odmienny od określonego w tym planie, tym samym możliwy był wzrost wartości działek. Według planu z 2005 r. działki były położone na terenach oznaczonych symbolem AGc z rozwinięciem ich funkcji do "terenów aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem realizacji uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i terenów usług publicznych, dopuszcza się realizację wielokubatorowych obiektów handlowo - usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 000 m2 pod warunkiem, że teren objęty jest odpowiednią strefą polityki przestrzennej oraz usług komercyjnych, w tym stacji paliw. Z kolei według planu z 1986 r. działki były położone na terenach oznaczonych symbolem V A PSB IV z rozwinięciem ich funkcji do "spółdzielcze zakłady przemysłu metalowego rejonowe składy handlu opałem i mat. budowlanymi, baza materiałowa energetyki cieplnej i obiekty administracji gospodarczej do adaptacji trwałej z możliwością rozbudowy kubaturowej. Zakaz instalowania urządzeń i technologii przekraczającej uciążliwości IV klasy. Projektowania stacja obsługi samochodów typu III na terenach składu opałem". Zdaniem odwołującej się spółki w obu opisach planów z 1986 r. i 2005 r. teren mógł być zagospodarowany w ten sam sposób. Występują w nich jedynie drobne różnice o charakterze językowym wynikające z faktu, iż plan z 1986 r. uchwalony był w realiach gospodarki socjalistycznej, która w sposób instytucjonalny ograniczała formy działalności gospodarczej, co zmieniło się po roku 1989 r. i konsekwencją tego było przyjęcie takiej treści w 2005 r. "Wielokubaturowe obiekty handlowo – usługowe" według pojęcia z 2005 r. to "rejonowe składy handlu opalem i materiałami budowlanymi, baza materiałowa energetyki cieplnej i obiekty administracji gospodarczej do adaptacji trwalej z możliwością rozbudowy kubaturowej" tyle tylko, że zdefiniowane poprzez wyrażenia typowe dla ustroju gospodarki socjalistycznej. Ponadto Prezydent Miasta L. określił ustalenie opłaty planistycznej pomimo tego, że spółka nie wiedziała w chwili sprzedaży nieruchomości, że jest ona obciążona jakimiś dodatkowymi świadczeniami. Zasadność twierdzeń w tym zakresie potwierdza, fakt, iż A. F. i A. J. pismami z dnia 9 stycznia 2007 r. otrzymali potwierdzenia, iż na dzień wydania zaświadczeń renta planistyczna nie występuje. Obydwa zaświadczenia zostały wydane na dwa dni przed zawarciem umowy sprzedaży. Zaświadczenia te mają zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli również A. J. i A. F., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, który zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie: - art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 5, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości określone w planie zagospodarowania, obowiązującym uprzednio, jest tożsame z przeznaczeniem tej nieruchomości określonym w nowo uchwalonym planie zagospodarowania; - - art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 5, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji, gdy wartość nieruchomości w rzeczywistości nie wzrosła; - art. 77, 80 kpa oraz art. 7 i art. 8 kpa w zw. z art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego zgromadzonego materiału dowodowego w niniejszej sprawie, błędną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego; - art. 37 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 6, 7, 8 i art. 61 § 1 kpa poprzez nierozpatrzenie złożonego przez skarżących wniosku, jako wniosku o wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie wezwanie skarżących do sprecyzowania żądania, co skutkowało wydaniem merytorycznie wadliwego zaświadczenia, gdy tymczasem organ winien był wszcząć postępowanie i wydać decyzję, w której ustaliłby wysokość opłaty planistycznej. Ponadto, pełnomocnik skarżących podniósł, iż sprawa rozstrzygnięta zaskarżoną decyzją z dnia [...] Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości [...] zł była już przedmiotem rozpoznania organu, który w dniu 9 stycznia 2007 r. wydał A. F. i A. J. akt określony jako "zaświadczenie", który to akt można w istocie uznać za decyzję administracyjną, gdyż organ orzekł w nim co do istoty sprawy. Zaskarżona decyzja obarczona jest zatem, zdaniem pełnomocnika skarżących, wadą nieważności, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 3 kpa. Rozpatrując powyższe odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 powyższej ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W myśl ust. 4 powyższego artykułu, opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Art. 37 ust. 6 powyższej ustawy, stanowi, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że zasady określania wartości ustalają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, określenie wartość rynkowej uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje - zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 156 ust. 1 ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że przedmiotowe nieruchomości, do dnia 31 grudnia 2003 r. objęte były Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego L. Zespołu Miejskiego zatwierdzonego Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w L. nr [...] z dnia 30 grudnia 1986 r. (stary plan), zgodnie z którym położone były w obszarze V A 65, PSB IV - przemysł metalowy i składy. Ustalenia realizacyjne planu to: spółdzielcze zakłady przemysłu metalowego, rejonowe składy handlu opalem i materiałów budowlanych, baza materiałowa energetyki cieplnej i obiekty administracji gospodarczej, adaptacji trwałej z możliwością rozbudowy kubaturowej. Zakaz instalowania urządzeń i technologii przekraczających uciążliwość IV klasy. Projektowana stacja obsługi samochodów typu III na terenach składu handlu opałem. Jak podkreślił organ odwoławczy nieruchomość powyższa po uchwaleniu obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest pod: AGc - tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem realizacji uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i terenów publicznych, z możliwością tworzenia nowych form działalności na pograniczu produkcji i usług oraz produkcji i nauki lub informatyki np. inkubatorów przedsiębiorczości, środków wyspecjalizowanych technologii itp. Na terenie w/w dopuszcza się lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo - usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, pod warunkiem, że teren objęty jest odpowiednią strefą polityki przestrzennej oraz usług komercyjnych w tym stacji paliw, funkcjonowanie istniejącej zabudowy do czasu realizacji funkcji podstawowej z możliwością jej remontowania jedynie w zakresie poprawy standardu użytkowego, możliwość przystosowania istniejących obiektów do nowych funkcji, zgodnych z przeznaczeniem podstawowym. Obszar obejmujący przedmiotową nieruchomość znajduje się w następujących strefach polityki przestrzennej: strefa miejska Y2, Strefa Rekultywacji i Kontynuacji Tradycji SriK2, Strefa lokalizacji obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, X6, Strefa Ochrony Krajobrazu Otwartego z Daleką Ekspozycją Zewnętrzną EZ. Na dzień wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe nieruchomości stanowiły: działki [...] (pow. 11264 m2) - grunt zabudowany budynkami przemysłowymi, sklasyfikowany w ewidencji gruntów jako Bi - inne tereny zabudowane, działka [...] (pow. 474 m2) - grunt zabudowany użytkowany w funkcji przemysłowo-składowej, sklasyfikowany w ewidencji gruntów jako Bi - inne tereny zabudowane, działka [...] (pow. 383 m2) - grunt użytkowany jako droga wewnętrzna w kompleksie przemysłowym, sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako dr - droga. Faktyczny sposób wykorzystania gruntu został ustalony na podstawie ewidencji gruntów, materiału fotograficznego oraz oględzin nieruchomości dokonanych przez biegłą rzeczoznawcę i określony został jako zbieżny z ich przeznaczeniem w planie ogólnym uchwalonym przed 1995 rokiem, tj. przemysł, składy i bazy. Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w obu w/w planach zagospodarowania przestrzennego (starym i nowym) nie jest zatem tożsame. Przedmiotowe nieruchomości przed upływem 5 lat od wejścia w życie obecnego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwały Rady Miast L. z dnia 17 marca 2005 r. Nr [...]) - wejście w życie uchwały dnia 7 czerwca 2005 r., zostały sprzedane. Organ odwoławczy wskazał, że organ pierwszej instancji w dniu 28 marca 2008 r., wszczął postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, a w toku prowadzonego postępowania zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego określającego wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podało, że w rozpatrywanej sprawie decyzja wydana została w oparciu o operaty szacunkowe z dnia 17 września 2012 r. i 20 maja 2013 r. (klauzula aktualizacyjna z dnia 18 września 2013 r. i 16 października 2014 r.), wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. (uprawnienia nr [...]). Operaty te wykonane zostały w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodą porównywania parami, przyjmując do porównania z nieruchomością wycenianą zbiór nieruchomości transakcyjnych o przeznaczeniu odpowiadającym przeznaczeniu wycenianej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. Przeszacowaniu przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu, mając na uwadze brak tożsamości jej przeznaczenia w "starym" (obszarze oznaczonym symbolem V A 65, PSB IV - przemysł metalowy i składy) i "nowym" planie (obszarze oznaczonym symbolem AGc - podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem realizacji uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i terenów publicznych; na terenach tych dopuszcza się między innymi lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo - usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 pod warunkiem, że teren jest objęty odpowiednią strefą polityki przestrzennej oraz realizację usług komercyjnych w tym stacji paliw - w analizowanym przypadku teren jest objęty strefą lokalizacji obiektów handlowo - usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2) rzeczoznawca majątkowy przyjęła faktyczny sposób jej wykorzystywania jako teren przemysłu i składu, zatem wykorzystywany w funkcji przemysłowej - zgodnie z przeznaczeniem wskazanym w wygasłym planem, natomiast po uchwaleniu planu jako grunt położony w terenie przeznaczonym pod AGc w strefie polityki przestrzennej - Strefa lokalizacji obiektów handlowo - usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, X6. Zdaniem organu odwoławczego wycena ta uwzględnia stanowisko Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08. W operatach stwierdzono, że wartość przedmiotowych nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego wzrosła: w przypadku nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...] o kwotę [...]zł, w przypadku nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o kwotę [...]zł, a w przypadku nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o kwotę [...]zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że wycena przedmiotowej nieruchomości zarówno przed, jak i po uchwaleniu planu miejscowego, sporządzona została zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, i nie budzi zastrzeżeń. Operat szacunkowy, w ocenie organu odwoławczego, może stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej w niniejszej sprawie. Zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście i metoda szacowania zostały, w ocenie organu drugiej instancji, wyczerpująco przez rzeczoznawcę uzasadnione, zaś przyjęte do porównania z nieruchomościami wycenianymi nieruchomości porównawcze (zarówno o przeznaczeniu przed i po wejściu w życie planu) są nieruchomościami do niej podobnymi, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Istniejące natomiast pomiędzy nieruchomościami porównawczymi a nieruchomościami wycenianymi różnice zostały skorygowane poprzez zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiednich współczynników. Oszacowanie przedmiotowych nieruchomości przed i po uchwaleniu planu nastąpiło, zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, w wyniku wnikliwej analizy rynku lokalnego, co znajduje potwierdzenie w treści przedmiotowych operatów. Faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego (zgodnie z art. 37 ust. 1 zd. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) rzeczoznawca majątkowy przyjęła prawidłowo (przemysł, składy i bazy). D. nieruchomości podobnych (przed i po uchwaleniu planu), ich ilość, przyjęty obszar rynku i okres jego badania oraz dobór obrębów świadczą o obiektywnym podejściu rzeczoznawcy majątkowego do szacowania wartości przedmiotowych nieruchomości. Operaty zostały sporządzone w sposób przejrzysty, a zawarte w nich wnioski są spójne, logiczne oraz wyczerpująco uzasadnione. Operaty powyższe nie zostały poddane ocenie przez organizację rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z możliwości tej strony zrezygnowały, składając w dniu 26 sierpnia 2014 r. (działający przez pełnomocnika A. J. i A. F.) i 3 września 2014 r. ([...] M. K., E. K. s.j z siedzibą w L.) stosowne oświadczenia w tym przedmiocie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że na podstawie powyższych operatów szacunkowych, organ pierwszej instancji, w oparciu o określoną w uchwale Rady Miasta L. nr [...] z dnia 17 marca 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część IV (Dz. Urz. Woj. L. z dnia 23 maja 2005 r., Nr [...], poz. 1923) stawkę procentową (30%), ustalił opłatę planistyczna w łącznej kwocie [...](wzrost wartości nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...] w kwocie [...]zł x 30% + wzrost wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w kwocie [...]zł x 30% + wzrost wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w kwocie [...]zł). Sposób ustalenia opłaty oraz jej wysokość organ odwoławczy uznał za prawidłowe. Za prawidłowe również uznał rozdzielenie powyższej opłaty pomiędzy byłych właścicieli, stosownie do posiadanych przez nich udziałów w zbywanych nieruchomościach (po 1/3). W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, w rozpatrywanej sprawie zaistniały wszelkie przesłanki do nałożenia na strony przedmiotowej opłaty. W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniło się przeznaczenie (możliwość wykorzystania) przedmiotowych nieruchomości i - wbrew twierdzeniom skarżących - wzrosła ich wartość, co zostało w sposób niebudzący wątpliwości wykazane w operatach szacunkowych. Nieruchomości przedmiotowe zostały zbyte przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący (data wejścia w życie planu - 7 czerwca 2005 r.; data sprzedaży nieruchomości - 11 stycznia 2007 r.). Wszczęcie postępowania nastąpiło w terminie określonym art. 37 ust. 3 w/w ustawy (zawiadomienie o wszczęciu postępowania z dnia 28 marca 2008 r., doręczone w dniach 19, 24 i 25 kwietnia 2008 r.), a przeprowadzenie przez organ pierwszej instancji postępowania nastąpiło zgodnie z przepisami procedury administracyjnej. Zgromadzony w toku postępowania materiał dowodowy (m.in. operaty szacunkowe, część graficzna i opisowa aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego oraz tekst "starego" planu zagospodarowania przestrzennego - brak tożsamości przeznaczenia w obu planach, protokół z oględzin nieruchomości, akt notarialny sprzedaży nieruchomości), pozwolił na dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i dokonanie jego wnikliwej oceny, której wynik nie pozwala na postawienie zarzutu wydania przez organ pierwszej instancji decyzji ustalającej opłatę planistyczną z naruszeniem prawa. [...] zaś wysokość przedmiotowej opłaty tj. łącznej kwocie [...]zł ustalona została w sposób prawidłowy, w oparciu o obowiązującą stawkę procentową (30%) określoną w w/w uchwale. Organ odwoławczy wskazał, że strony postępowania przed dokonaniem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie skorzystały z możliwości wystąpienia do organu administracji o ustalenie wysokości opłaty planistycznej (art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), przy czym zaznaczył, że - wbrew twierdzeniom pełnomocnika A. J. i A. F. - zaświadczenia z dnia 9 stycznia 2007 r., a które w swojej treści zawierają sformułowanie, że "na dzień wydania zaświadczenia renta planistyczna nie występuje", stanowią obarczone wadami formalnymi decyzje administracyjne, wydaną na podstawie 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie stanowi decyzji administracyjnej wydanej w powyższym trybie, a jedynie informację o zaległościach wnioskodawców dotyczących opłat z tytułu wieczystego użytkowania gruntów, opłaty adiacenckiej i planistycznej. Odnosząc się do zarzutu przedawnienia terminu określonego art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na wystąpienie w stosunku do skarżących z roszczeniem, o którym mowa w art. 36 ust. 4 w/w ustawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze zarzut ten uznało za chybiony ponieważ plan miejscowy stał się obowiązujący w dniu 7 czerwca 2005 r. Sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nastąpiła w dniu 11 stycznia 2007 r. Natomiast wystąpienie z roszczeniem, o którym mowa w art. 36 ust. 4 powyższej ustawy nastąpiło w dniu 28 marca 2008 r. (zawiadomienie o wszczęciu postępowania z tej daty doręczone zostało stronie w dniach 19, 24 i 25 kwietnia 2008 r.), zatem w terminie określonym art. 37 ust. 3 powyższej ustawy. Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia przez organ pierwszej instancji przepisów procedury administracyjnej, organ odwoławczy stwierdził, iż żaden ze wskazanych w treści odwołań przepisów nie został naruszony. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, postępowanie pierwszoinstancyjne przeprowadzone zostało w sposób prawidłowy. W jego toku organ pierwszej instancji w sposób wyczerpujący zgromadził materiał dowodowy, a następnie poddał go wnikliwej ocenie, która znalazła swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu (faktycznym i prawnym) zaskarżonej decyzji. Postępowanie pierwszoinstancyjne prowadzone było, z poszanowanie zasad procedury administracyjnej, w tym zasad dotyczących podstawowych praw procesowych strony. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie A. F. i A. J., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, który wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia 8 lipca 2014 r. Nr [...] i zasądzenie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego. Zaskarżonej decyzji zarzucił: I. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj.: 1. art. 7, 77, art. 80 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego zgromadzonego materiału dowodowego w niniejszej sprawie, błędną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego; 2. art. 6, 7, 8 i art. 61 § 1 kpa w zw. z art. 37 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez nierozpoznanie złożonego przez skarżącą wniosku, jako wniosku o wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie wezwanie skarżącej do sprecyzowania żądania, co skutkowało wydaniem merytorycznie wadliwego zaświadczenia, gdy tymczasem organ winien był wszcząć postępowanie i wydać decyzję, w której ustaliłby wysokość opłaty planistycznej , a także art. 8 i 9 kpa w zw. z art. 217 § 2 kpa poprzez niewyjaśnienie czy zaistniała przesłanka do wydania zaświadczenia co doprowadziło stronę do pozostawania w przekonaniu , iż organ potwierdził brak konieczności zapłaty renty planistycznej oraz poprzez niezwrócenie stronie uwagi na możliwość pojawienia się konieczności zapłaty renty planistycznej; II. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. naruszenie przepisów: 1. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 5, 6 i 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości określone w planie zagospodarowania obowiązującym uprzednio jest tożsame z przeznaczeniem tej nieruchomości określonym w nowo uchwalonym planie zagospodarowania; 2. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 5, 6 i 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji gdy wartość nieruchomości w rzeczywistości nie wzrosła. Ponadto pełnomocnik skarżących podniósł, że sprawa rozstrzygnięta zaskarżoną decyzją w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [...] zł była już przedmiotem rozpoznania organu, który w dniu 9 stycznia 2007 r. wydał skarżącym A. F. i A. J. akt określony jako "zaświadczenie", który to akt można w istocie uznać za decyzję administracyjną, gdyż organ orzekł w nim co do istoty sprawy. Wskazując na powyższe pełnomocnik skarżących wskazał na naruszenie przepisu art. 156 § 1 pkt 3 kpa i wniósł na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 ppsa o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia 8 lipca 2014 r. Nr [...] oraz zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżących opisał stan faktyczny i prawny sprawy oraz szczegółowo rozwinął wskazane zarzuty. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi oraz podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skarga nie jest zasadna. Wyjaśniając motywy wyroku rozstrzygającego niniejszą sprawę należy przede wszystkim zwrócić uwagę, iż w sprawie orzekał już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, który prawomocnym wyrokiem z dnia 9 czerwca 2011 r., sygn. akt. II SA/Lu 199/11 oddalił skargę "[...]" M. K., E. K. s.j. z siedzibą w L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 17 stycznia 2011 r. uchylającą decyzją Prezydenta Miasta L. z dnia 10 maja 2010 r. nr [...]. W uzasadnieniu wyroku Sąd zawarł ocenę prawną i wskazania dla organu administracji publicznej co do dalszego postępowania. Przede wszystkim podkreślić należy, że decyzja Prezydenta Miasta L. z dnia 10 maja 2010 r. Nr [...] uchylona została przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze ponieważ operat szacunkowy, w oparciu o który wydano tę decyzję, został negatywnie oceniony przez organizację rzeczoznawców majątkowych, w trybie określonym w art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu powyższego wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wskazał, że prawidłowe było stanowisko Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które stwierdziło, iż z uwagi na wadliwość operatu szacunkowego brak było podstaw do ustalenia opłaty planistycznej w niniejszej sprawie w oparciu o ten dokument i wydało decyzję kasacyjną, o jakiej mowa w art. 138 § 2 kpa. Sąd wskazał przede wszystkim, że w świetle zapisów "starego" planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w L. Nr [...] z dnia 30 grudnia 1986 r., obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r., działki nr [...], [...] położone w L., przy ul. [...], znajdowały się na terenie oznaczonym symbolem "VA 65 PSB IV - przemysł metalowy oraz składy", zaś obecnie, w myśl postanowień "nowego" planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta L. nr [...] z dnia 17 marca 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część IV (Dz. Urz. Woj. L. . Nr [...], poz. 1923), działki te położone są na obszarze oznaczonym symbolem "AGc - tereny aktywności gospodarczej" z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem realizacji uciążliwych obiektów produkcyjnych a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i terenów usług publicznych. Zgodnie z tym planem na powyższym obszarze "dopuszcza się lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 pod warunkiem, że teren objęty jest odpowiednią strefą polityki przestrzennej, oraz usług komercyjnych w tym stacji paliw" (§ 35 ust. 1 i ust. 3 pkt 1). Przedmiotowe działki znajdują się ponadto w strefach polityki przestrzennej: "Y2 - Strefa miejska" (§ 95), "X6 - Strefa lokalizacji obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2" (§ 102), "SRiK2 - Strefa Rekultywacji i Kontynuacji Tradycji" (§ 90 i 91), "DW - Strefa Ochrony Dalekich Widoków S. M. H." (§ 94). Zdaniem Sądu z powyższego wynika, iż na skutek uchwalenia nowego planu miejscowego zmieniło się przeznaczenie wskazanych nieruchomości, a faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem obecnego planu był odmienny od określonego w tym planie. Odnosząc się do wskazanych w skardze zarzutów, Sąd podniósł, że nie ulega wątpliwości, że w dniu 11 stycznia 2007 r., a więc przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego (7 czerwca 2005 r.), skarżąca spółka na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntów zbyła swoje udział wynoszące po 1/3 części w prawie użytkowania wieczystego działek nr ewid. [...], a na podstawie umowy sprzedaży zbyła swoje udziały wynoszące po 1/3 we własności działek nr ewid. [...], położonych w L. przy ul. [...]. Postępowanie administracyjne w sprawie zostało zaś wszczęte w dniu 28 marca 2008 r. Powołując się na uzasadnienie orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r., II OSK 207/10 (Lex nr 753419), Sąd wskazał, że termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 powyższej ustawy), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. Zdaniem Sądu termin ten został zachowany w niniejszej sprawie. Ponadto jako niezasadny, uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zarzut dotyczący wydanego przez Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta L. w dniu 9 stycznia 2007 r. zaświadczenia, przedstawionego przez strony postępowania, jako dowód na okoliczność, iż skarżąca spółka nie ma obowiązku zapłaty opłaty planistycznej. Zaświadczenie to stwierdzało jedynie, iż na dzień jego wydania, to jest 9 stycznia 2007 r., opłata planistyczna nie była ustalona w stosunku do A. F.. Zasadniczą kwestią jest więc to, czy zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. została wydana zgodnie z wytycznymi wyrażonymi w cytowanym wyżej wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 9 czerwca 2011 r., sygn. akt II SA/Lu 199/11. Zgodnie bowiem z art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Oznacza to, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, a jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w sprawie. Przez ocenę prawną, o której stanowi art. 153 powyższej ustawy, należy rozumieć osąd o prawnej wartości sprawy i może ona dotyczyć zarówno stanu faktycznego, wykładni przepisów prawa materialnego i procesowego, prawidłowości korzystania z uznania administracyjnego, jak też kwestii zastosowania określonego przepisu prawa jako podstawy do wydania takiej, a nie innej decyzji (wyrok WSA w Warszawie z 10 listopada 2006 r., I SA/Wa 1597/06, LEX nr 320090). W orzecznictwie i literaturze jednolicie przyjmuje się, iż związanie samego sądu administracyjnego w rozumieniu cytowanego wyżej przepisu oznacza, iż nie może on formułować nowych ocen prawnych - sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem - lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się do wskazań w zakresie dalszego postępowania przed organem administracji publicznej (J. P. T. P. o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Komentarz, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, W. 2004 r., str. 219-225). W pierwszej kolejności wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie decyzja wydana została w oparciu o operaty szacunkowe z dnia 17 września 2012 r. i 20 maja 2013 r. (klauzula aktualizacyjna z dnia 18 września 2013 r. i 16 października 2014 r.), wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. (uprawnienia nr [...]), których zlecenia dokonał organ pierwszej instancji w postępowaniu prowadzonym po wydaniu uchylającej decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze z dnia 17 stycznia 2011 r. Kontynuując ocenę zaskarżonej decyzji przez pryzmat kryterium legalności, sąd rozpoznający skargę doszedł do przekonania, że operaty szacunkowe dotyczące określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości skarżących mogą stanowić dowód w niniejszym postępowaniu administracyjnym. Sąd stwierdził bowiem, że operat te zostały przez organ pierwszej instancji poddany szczegółowej i prawidłowej ocenie pod kątem tego, czy były sporządzone zgodnie z prawem. Zdaniem sądu prawidłowe były wnioski organów administracji, że operaty szacunkowe sąsporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Z treści skargi wynika, że strona skarżąca nie kwestionuje ustaleń zawartych w operacie szacunkowym co do cen nieruchomości przyjętych do obliczenia wartości nieruchomości. W tym stanie rzeczy należało uznać, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu w zakresie oparcia jej na okolicznościach faktycznych, które zostały udowodnione i należycie omówione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji. Odnosząc się do sposobu przeprowadzenia wyceny w niniejszej sprawie wskazać należy, że zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3). W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca wskazała w operatach, że przy obliczaniu wartości rynkowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie zaznaczono, że została przeprowadzona analiza cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym oraz ich cech i porównanie ich do przedmiotowej nieruchomości przed i po zmianie jej przeznaczenia. W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości przyjęcie przez rzeczoznawcę, iż nieruchomości wskazane w operacie jako obiekty porównawcze podobne są do nieruchomości wycenianej. W myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zatem, aby móc porównać dwa obiekty, znane być muszą te same ich cechy. W operacie znajduje się opis cech nieruchomości szacowanej oraz te same cechy nieruchomości przyjętych jako obiekty porównawcze. Biegła wskazała również według jakich kryteriów stopniowała jakość poszczególnych cech. Odnosząc się do zarzutu, że przeznaczenie nieruchomości określone w planie zagospodarowania obowiązującym uprzednio jest tożsame z przeznaczeniem tej nieruchomości określonym w nowo uchwalonym planie zagospodarowania to przywołać należy fragment uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, z dnia 9 czerwca 2011 r., sygn. akt. II SA/Lu 199/11, w którym Sąd jednoznacznie wskazał, że w świetle zapisów "starego" planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w L. Nr [...] z dnia 30 grudnia 1986 r., obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r., działki nr [...], [...] położone w L., przy ul. [...], znajdowały się na terenie oznaczonym symbolem "VA 65 PSB IV - przemysł metalowy oraz składy", zaś obecnie, w myśl postanowień "nowego" planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta L. nr [...] z dnia 17 marca 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część IV (Dz. Urz. Woj. L. . Nr [...], poz. 1923), działki te położone są na obszarze oznaczonym symbolem "AGc - tereny aktywności gospodarczej" z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem realizacji uciążliwych obiektów produkcyjnych a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i terenów usług publicznych. Zgodnie z tym planem na powyższym obszarze "dopuszcza się lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 pod warunkiem, że teren objęty jest odpowiednią strefą polityki przestrzennej, oraz usług komercyjnych w tym stacji paliw" (§ 35 ust. 1 i ust. 3 pkt 1). Przedmiotowe działki znajdują się ponadto w strefach polityki przestrzennej: "Y2 - Strefa miejska" (§ 95), "X6 - Strefa lokalizacji obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2" (§ 102), "SRiK2 - Strefa Rekultywacji i Kontynuacji Tradycji" (§ 90 i 91), "DW - Strefa Ochrony Dalekich Widoków S. M. H." (§ 94). Zdaniem Sądu z powyższego wynika, iż na skutek uchwalenia nowego planu miejscowego zmieniło się przeznaczenie wskazanych nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to jest on niezasadny. Przede wszystkim podkreślić należy, że powyższy przepis wprowadza rozwiązanie dotyczące zabezpieczenia interesów właściciela nieruchomości i bezpieczeństwa obrotu, jeszcze przed zbyciem nieruchomości umożliwiając weryfikację czy i w jakim wymiarze doszło do wzrostu wartości, uzasadniającego ustalenie opłaty. Uprawnienie wynikające z art. 37 ust. 7 powyższej ustawy daje właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości możliwość poznania wysokości opłaty planistycznej jeszcze przed zbyciem nieruchomości, w celu uwzględnienia wysokości tej opłaty w cenie sprzedaży lub w celu odstąpienia od zamiaru sprzedaży. Z treści art. 37 ust 7 powyższej ustawy wynika, że właściciel lub użytkownik wieczysty przed zbyciem nieruchomości może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty planistycznej. Z treści wniosku skarżącej z dnia 8 stycznia 2007 r. wynika, że skarżąca domagała się wydania zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami tytułu wieczystego użytkowania oraz z tytułu opłaty adiacenckiej i renty planistycznej. Wniosek brzmi jednoznacznie i nie można z niego wywodzić - jak chce pełnomocnik skarżących - że wydanie zaświadczenia w dniu 9 stycznia 2007 r. jest rozstrzygnięciem sprawy o ustalenie wysokości renty planistycznej. Tym samym niezasadny był wniosek pełnomocnika skarżących o stwierdzenie nieważności decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. oraz decyzji Prezydenta Miasta L. N. 4/14 z dnia 8 lipca 2014 r. jako naruszających art. 156 § 1 pkt 3 kpa. Sąd nie stwierdził naruszeń przepisów postępowania, które skutkowałyby koniecznością uwzględnienia skargi i uchylenia zaskarżonej decyzji. Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 ppsa, orzekł, jak w sentencji wyroku.