II SA/Lu 565/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Sędziowie Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca) Asesor sądowy Marcin Małek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Marzena Okoń po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2022 r. sprawy ze skargi R. G. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia [...] lipca 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta Lublin z dnia 14 lutego 2022 r. nr GD-NN-I.6833.77.2016; II. zasądza od Wojewody Lubelskiego na rzecz R. G. kwotę 356 (trzysta pięćdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją Prezydenta Miasta Lublin nr [...] z dnia 30 sierpnia 2013 r., udzielono zezwolenia na realizację inwestycji drogowej obejmującej budowę drogi gminnej nr 106653L - ul. [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...], budowę odcinka drogi gminnej nr 106733L - ul. [...] na długości posesji nr [...] do [...] oraz budowę odcinków dróg gminnych; ul. [...] i ul. [...] w L. wraz z budową: oświetlenia drogowego, sieci kanalizacji deszczowej, sieci wodociągowej, sieci kanalizacji sanitarnej oraz przebudową: sieci teletechnicznej, sieci gazowej i sieci energetycznych. Jednocześnie organ zatwierdził podział nieruchomości w celu wydzielenia gruntów niezbędnych do realizacji inwestycji w tym podział działki nr [...] o powierzchni 0,1784 ha stanowiącej własność R. G. na działki nr [...] o powierzchni 0,0284ha i [...] o pow. 0,1500 ha. Wydzielona pod inwestycję działka nr [...] przeszła na własność Gminy L., z dniem w którym powyższa decyzja stała się ostateczna. Decyzją z dnia 26 kwietnia 2017r. Prezydent Miasta Lublin ustalił R. G. z tego tytułu odszkodowanie w kwocie [...]zł. Wojewoda Lubelski decyzją z dnia 14 września 2017 r. rozstrzygnięcie utrzymał w mocy. Po rozpoznaniu skargi strony Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 17 kwietnia 2018 r. ( II SA/Lu 1080/17 ) uchylił decyzję Wojewody Lubelskiego. W ocenie Sądu nie zbadano wszelkich okoliczności dotyczących zwiększenia odszkodowania z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 24 stycznia 2020 r. ( I OSK 3775/18 ) oddalił z kolei skargę kasacyjną Wojewody. W związku z powyższym Wojewoda Lubelskie decyzją z dnia 6 października 2020 r. uchylił decyzję Prezydenta Miasta Lublin i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi 1 instancji. Po ponownym rozpoznaniu sprawy organ decyzją z dnia 14 lutego 2022 r. ustalił odszkodowanie w kwocie [...]zł, powiększył go o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości tj. o kwotę [...]zł z tytułu wydania nieruchomości, przyznał na rzecz R. G. kwotę [...]zł tj. kwotę odszkodowania pomniejszoną o kwotę [...]zł jako kwotę zwaloryzowanego odszkodowania ustalonego decyzją Prezydenta Miasta Lublin z dnia 26 kwietnia 2017 r. oraz w pkt 4 zobowiązał się do wypłaty przedmiotowego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna. Organ wskazał, że ustalając odszkodowanie powołał się na biegłą rzeczoznawcę majątkową która w dniu 11 sierpnia 2021 r. sporządziła opinię określającą wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...]zł w tym wartość prawa własności gruntu określono na kwotę [...]zł; wartość składników budowlanych na kwotę [...]zł i wartość składników roślinnych - na kwotę [...]zł. Organ podkreślił, że przedłożony operat szacunkowy został sporządzony zgodne zobowiązującymi przepisami, nie zawiera braków, pomyłek, niejasności, może zatem stanowić dowód w sprawie. Kwota określona w operacie jest wartością odpowiednią dla przedmiotowej nieruchomości, a więc najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku lokalnym. Orzekając o waloryzacji wypłaconego odszkodowania organ powołał się na art. 132 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, według którego jeżeli decyzja a podstawie której wypłacono odszkodowanie została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie lub jej spadkobierca zobowiązany jest do zwrotu tego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu. Waloryzacji wypłaconej kwoty [...]zł dokonano przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku RP " Monitor Polski" zgodnie z art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po rozpoznaniu odwołania strony Wojewoda Lubelski decyzję utrzymał w mocy. Organ zaznaczył, że stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 2021, poz. 555 ze zm.) wartość rynkowa nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Także w ocenie organu odwoławczego dane zawarte w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 11 sierpnia 2021 r. nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, stanowią spójną i logiczną całość. Opinia biegłego została sporządzona prawidłowo i odpowiada obowiązującym w tej materii przepisom oraz rozporządzenia, co w konsekwencji sprowadza się do uznania, że opracowanie to może stanowić wiarygodny dowód o wartości wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w otoczeniu luźnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z enklawami niezabudowanymi, ale inwestycyjnymi. Działka nr [...] stanowi pas we frontowej części wydzielony z nieruchomości zabudowanej i jest gruntem niezabudowanym, z częściami składowymi budowlanymi i roślinnymi. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości biegła ustaliła, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym uchwałą [...] Rady Miasta L. z dnia 13 kwietnia 2000 r. z późn. zm., szacowana nieruchomość przeznaczona jest w terenie przeznaczonym pod tereny intensywnej urbanizacji. Rzeczoznawca majątkowy wskazała również, że wyceniana działka wydzielona została z nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym co oznacza, że wydano decyzją o warunkach zabudowy i w dacie wydania decyzji nieruchomość miała nadany administracyjnie walor budowlany, z możliwością realizacji zabudowy jednorodzinnej. W związku z powyższym biegła wskazała, że aktualny sposób użytkowania nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 134 ust. 3 ustawy to zabudowa jednorodzinna. Ze względu na istniejącą zabudowę jednorodzinna na działce sprzed podziału analizą objęto segment rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną w szczególności o powierzchni powyżej 1000 m2, bowiem pod drogę wydzielono działkę z nieruchomości o pow. 1784 m2, a ze względu na cel wywłaszczenia pod drogę publiczna, analizą objęto również segment rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne. Z uwagi na brak na rynku lokalnym i regionalnym transakcji sprzedaży nieruchomości z częściami składowymi podobnymi do części składowych nieruchomości wycenianej szczegółową analizą objęto grunty niezabudowane. Analizą objęto rynek lokalny nieruchomości gruntowych pod zabudowę jednorodzinna, obejmujący dzielnice [...]. W segmencie nieruchomości drogowych analizą objęto rynek lokalny tj. miasto [...]. Monitoringiem objęto okres około 2,5 letni tj. od stycznia 2019 r. do daty wyceny. Odnosząc się do możliwości zastosowania zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami biegła wskazała, że z analizy rynku lokalnego wynika, że ceny transakcji nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi wydzielonych z typowej działki budowlanej w dzielnicy mieszkaniowej [...] wynosi [...] zł/m2 i w zasadzie mieści się w przedziale cen uzyskiwanych w dzielnicy [...] za działki o pow. ponad 1000 m2 z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy , które kształtują się w zakresie 120-280,64 zł/m2, ale jest niższa od ceny średniej, która wynosi [...] zł/m2. W związku z powyższym uwzględniając zasadę korzyści dla właściciela, wartość nieruchomości określono według aktualnego sposobu użytkowania, stosownie do art. 134 ust. 3 ustawy bowiem przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (pod drogę) nie powoduje zwiększenia jej wartości. Tym samym rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że wartość rynkową nieruchomości należy określić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Wartość rynkową prawa własności gruntu określono w podejściu *' porównawczym, metodą porównywania parami. Biegła wskazała, że w monitorowanym okresie ceny transakcyjne utrzymywały się na stabilnym poziomie. Autorka operatu szacunkowego ustaliła, że wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną mają cztery cechy rynkowe, opisane na str. 17/18 operatu szacunkowego, tj. położenie i otoczenie nieruchomości (waga 30 %), dojazd dostęp (waga 20 %), dostęp do uzbrojenia terenu (waga 20 %) oraz wielkość działki (waga 30 %). Do porównania autorka operatu wybrała cztery transakcje, których ceny wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, których opis znajduje się na str. 16/17 operatu szacunkowego, a następnie dokonała ich zestawienia z przedmiotową nieruchomością z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych oraz określiła wartość poprawek kwotowych. Wartość rynkową 1 m2 gruntu obliczono na kwotę [...]zł/m2, w związku z czym wartość rynkowa prawa własności gruntu wyniosła [...] zł. Wartość składników budowlanych określono na kwotę [...]zł w podejściu kosztowym, metodą kosztu odtworzenia według zasad wynikających z treści przepisu art. 135 ust. 4 ustawy, zgodnie z którym, przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wartość składników roślinnych określono na kwotę [...]zł według zasad wynikających z treści przepisu art. 135 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Organ odwoławczy zaznaczył ponadto, że prawidło orzeczono o zwrocie wypłaconego odszkodowania. Zgodnie z art. 132 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu. Zdaniem organu ustawodawca nie określił postępowań, w których miałoby dojść do uchylenia decyzji o ustaleniu odszkodowania, co sugeruje jego stosowanie we wszystkich przypadkach, w których następuje takie uchylenie, a więc także w przypadku postępowania odwoławczego. Jeżeli zatem w ponownie prowadzonym postępowaniu wartość nieruchomości została oszacowana inaczej i ustalono odszkodowanie w wyższej wysokości, to osobie, której wypłacono odszkodowanie w niewłaściwej wysokości przysługuje roszczenie, co do różnicy pomiędzy kwotą ustalonego ponownie odszkodowania, a kwotą odszkodowania już wypłaconego. W związku z powyższym organ I instancji prawidłowo zastosował wspomniany przepis przyznając kwotę [...]zł tj. kwotę odszkodowania pomniejszoną o kwotę zł zwaloryzowanego odszkodowania w kwocie [...]zł ustalonego decyzją z dnia 26 kwietnia 2017 r. Wojewoda nie zgodził się również z zarzutem naruszenia art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Skoro decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zgodnie z art. 11f ust. 1 pkt 6 specustawy drogowej przewiduje wywłaszczenie (zawiera oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego), a budowa drogi publicznej jest inwestycją celu publicznego, to nie można czynić zarzutu, że ingerencja w prawo własności do działek skarżącej narusza jej uzasadniony interes oparty na prawie własności (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 września 2020 r. II OSK 711/20). W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego R. G. zarzucił decyzji Wojewody niewłaściwą wycenę gruntu. Ponownie wskazał na treść art. 64 Konstytucji. Podał, że nieruchomość była już wyceniana przez trzech różnych rzeczoznawców majątkowych. Porównując wycenę dwóch z nich, w których wskazano odpowiednio kwotę [...]zł oraz [...] za m2 gruntu skarżący obliczył różnicę i stwierdził, że dopłata za grunt wynosi [...] zł/ + waloryzacja ([...], [...] zł m2 x [...] zł = [...] zł ; [...] = [...] zł ). W jego ocenie różnice w wycenie działki nr [...] przez rzeczoznawców majątkowych może rozstrzygnąć tylko Zarząd Zrzeszenia Biegłych Rzeczoznawców Majątkowych w Lublinie. Ponieważ wiąże się to z dodatkowymi kosztami i dość znacznym wydłużeniem toczącej się sprawy skarżący oświadczył, że zgadza się na wycenę biegłej T. J.. Odpowiadając na skargę Wojewoda Lubelski podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest niezrozumiała i niejednoznaczna. Wprawdzie skarżący podnosi zarzut "niewłaściwej wyceny gruntu" to jednocześnie zastrzega, że zgadza się z wyceną przedstawioną przez kolejnego, trzeciego już, rzeczoznawcę. Nie podał jednak żadnych zarzutów w jego mniemaniu pozwalających uznać kwestionowany operat szacunkowy za wadliwy. Niczego w tym względzie nie zmieniają podane przez niego wyliczenia, wywiedzione z porównania wartości 1m2 nieruchomości podane przez trzech kolejnych rzeczoznawców. Zgodnie jednak z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U z 2022r. poz. 329 ) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to zgodnie z uchwałą Naczelnego Sąd Administracyjnego z 26 października 2009 r. ( I OPS 10/09 opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych ) , że sąd ma prawo, a jednocześnie obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Sąd nie jest przy tym skrępowany sposobem sformułowania skargi, przytoczonymi argumentami, a także zgłoszonymi wnioskami, zarzutami i żądaniami. W tym świetle akta sprawy dają wystarczające podłoże dla zweryfikowania stanowiska organów. Rację ma oczywiście organ, że kluczowe znaczenie dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości zajętej pod drogi publiczne ma sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy. Według art. 12 ust. 5 ustawy dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ) do ustalenia wysokości odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65) z zastrzeżeniem art. 18. Stosownie natomiast do art. 130 ust. 2 tej ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jak przy tym wynika z art. 156 ust. 1 tej ustawy, rzeczoznawca majątkowy winien sporządzić opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego. Trafnie także Wojewoda zaznaczył, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, a organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Jednocześnie przepis art. 157 ust. 1 ustawy wskazuje, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, na warunkach określonych w tym przepisie. Oceny tej dokonuje się także w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, przy czym wówczas art. 157 ust. 1 ustawy się odpowiednio (art. 157 ust. 4 ). Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 1 grudnia 2021r. ( I OSK 6/19 i podane tam orzecznictwo opubl. w CBOSA ) opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości winna być poddana analizie na dwóch płaszczyznach: formalnej i merytorycznej. Kontrola formalna owego dowodu, obejmująca m.in. zbadanie, czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, należy do organu administracji i jest dokonywana na podstawie przepisów kpa. Z kolei kontrola opinii rzeczoznawcy na płaszczyźnie merytorycznej obejmuje elementy, które można podzielić na wkraczające w sferę wiadomości specjalnych i te, które w sferę wiadomości specjalnych nie wkraczają, znajdując oparcie w przepisach prawa powszechnie obowiązującego. Merytoryczna ocena operatów szacunkowych – zarówno przez organy administracji publicznej jak i sądy administracyjne – nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być oceniony, a w konsekwencji tego także podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 ustawy, a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Nie można przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ w sytuacji, gdy strona kwestionuje sporządzony w sprawie operat, gdyż o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 ustawy decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia. Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie - w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji - zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji ( tak NSA w wyroku z dnia 24 sierpnia 2022r. I OSK 1558/19 i podane tam orzecznictwo opubl. w CBOSA ). Jest jasne, że taki tryb postępowania znany jest również skarżącemu, co wynika z treści skargi. Jest jednak równie oczywiste, że nie zgłosił konieczności zbadania operatu z dnia 11 sierpnia 2021r. stanowiącego podstawę podstawą oszacowania wartości nieruchomości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, uzasadniając to dodatkowymi kosztami i wydłużeniem toczącej się sprawy. Swoje uwagi zgłosił natomiast w piśmie z 3 października 2021r. odnosząc je w zasadzie do wniosku pierwszego z biegłych, według którego "wartość rynkowa działki wywłaszczonej pod drogę publiczną jest równa wartości działki budowlanej powiększonej do 50%". Zaznaczył, że wartość działek budowlanych przyległych do nowo powstałej drogi znacznie wzrosła. Wyjaśniając tę kwestię rzeczoznawca w piśmie z 19 października 2021r. stwierdziła, że zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeprowadziła analizę zasad korzyści dla właściciela z których wynika, że ceny działek budowlanych są wyższe od cen nieruchomości drogowych. Dlatego wartość nieruchomości określiła według aktualnego sposobu użytkowania tj. z uwzględnieniem przeznaczenia pod zabudowę jednorodzinną. Przeznaczenie zgodnie z celem wywłaszczenia pod drogę nie powoduje zwiększenia jej wartości. Ceny gruntów budowlanych są z zasady wyższe, niż ceny działek przeznaczonych pod drogi. Słusznie uznał organ, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, nie zawiera oczywistych i rażących błędów, które dyskwalifikowałyby ten dokument jako dowód w sprawie lun wymagały uzupełnia albo sprostowania. Jego zakres odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985). Opracowanie to zawiera, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załączniki, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Żadnych zastrzeżeń skarżący nie zgłosił co do przyjętych nieruchomości podobnych, ani cech rynkowych określających ich wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Prawidłowo również zweryfikowano zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście i metodę przy określaniu wartości nieruchomości. Kontrola organów w tym zakresie dotyczy przykładowo określonych w art. 154 ust. 1 ustawy czynników, tj. czy rzeczoznawca uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przepis art. 154 ust. 1 ustawy. przesądza jednak, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, z tym że musi uwzględnić wskazane powyżej zasady oraz wykazać je w operacie szacunkowym, co też wynika z operatu. Ustalenie natomiast zakresu właściwego rynku oraz dobór transakcji zawartych na tym rynku jako podstawy wyceny wymaga wiadomości specjalnych, którymi dysponują ani organy, zatem ich weryfikacja może mieć miejsce jedynie w oparciu o art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegła uwzględniła treść art. 18 ust. 1 specustawy drogowej według którego wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami została sformułowana definicja nieruchomości gruntowej, określająca ją jako grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Po myśli zaś art. 48 kc, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. W operacie określono wartość obiektu budowlanego w postaci ogrodzenia z siatki stalowej z cokołem metalowym w wysokości [...] zł, bramy i furtki z prętów stalowych – [...] zł, wjazdu o nawierzchni betonowej – [...] zł oraz wartość roślin wieloletnich orzecha, jabłoni, bzu, modrzewia i trawnika o łącznej wartości [...] zł. Wszystkie te pozycje zostały uwzględnione przy określeniu wartości nieruchomości. Niewłaściwie natomiast organ zastosował art. 132 ust.3a ustawy o gospodarce nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu. Celem powołanego przepisu jest unormowanie sytuacji, w której odszkodowanie wypłacone jest nienależne lub nienależne w tej wysokości, w jakiej zostało wypłacone. Rzeczywiście, jak wskazano w decyzji, ustawodawca nie określił postępowań, w których miałoby dojść do uchylenia decyzji o ustaleniu odszkodowania, co sugeruje jego stosowanie we wszystkich przypadkach, w których następuje takie uchylenie, a więc także w przypadku postępowania odwoławczego. Przepis art. 132 ust. 3a należy więc odnieść do sytuacji, w której uchylenie decyzji odszkodowawczej skutkuje nienależnością wypłaconego na podstawie tej decyzji odszkodowania. Jednak w wyroku z dnia 9 kwietnia 2019r. I OSK 1584/17 i podane tam orzecznictwo, także wyrok z 27 października 2020r. I OSK 2484/18 opubl. w CBOSA ) Naczelny Sąd Administracyjny podzielił pogląd według którego obowiązek zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania na podstawie art. 132 ust. 3a ustawy zachodzi wtedy, gdy odszkodowanie nie przysługuje wskutek stwierdzenia nieważności decyzji lub jej uchylenia w innym trybie nadzwyczajnym. "Uchylenie decyzji", o którym mowa w powołanym art. 132 ust. 3a dotyczy jedynie sytuacji opisanych w trybach nadzwyczajnych kodeksu postępowania administracyjnego. Sąd zwrócił uwagę, że celem tego przepisu jest bowiem uregulowanie kwestii zwrotu wypłaconego odszkodowania w sytuacji, gdy jest ono prawnie nienależne w całości lub części. Natomiast, w przypadku uchylenia decyzji w postępowaniu odwoławczym z uwagi na naruszenie przepisów prawa przy ustalaniu wysokości odszkodowania nie ma mowy o nienależności odszkodowania, bowiem spór odnosi się nie do kwestii czy w ogóle należy się odszkodowanie ale w jakiej wysokości. Zdaniem Sądu mechanizm, o którym mowa w tym przepisie ma zastosowanie, gdy decyzja o odszkodowaniu, ostateczna, został wyeliminowana w obrotu w trybach właściwych dla wzruszenia takich decyzji, a nie w zwykłym trybie odwoławczym. Przepis ten odnosi się do każdego przypadku, gdy doszło do utraty mocy decyzji, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, skutkującej nienależnością odszkodowania. Znajduje on więc zastosowanie, gdy po stwierdzeniu nieważności takiej decyzji zaistniała konieczność ustalenia i wypłaty odszkodowania na nowo Gdy odszkodowanie jest należne w związku z wywłaszczeniem, ale uchylona został decyzja w zakresie dotyczącym odszkodowania art. 132 ust. 3a ustawy nie znajduje zastosowania, ponieważ wypłacona dotychczas kwota odszkodowania, w świetle kolejnej decyzji odszkodowawczej jest należna. W ocenie sądu odmienna wykładnia przepisu art. 132 ust. 3a prowadziłaby zaś do sytuacji, w której osoba uprawniona musiałaby zwracać i to zwaloryzowaną kwotę odszkodowania, chociaż odszkodowanie jest jej należne. Taka wykładania zniweczyłaby całkowicie cel jakiemu służy art. 18a ustawy, zgodnie z którym to tylko stronie odwołującej się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania można było wypłacić, na jej wniosek, kwotę określoną w kwestionowanej decyzji a więc w sytuacji, gdy nie ma sporu co do tego, że odszkodowanie jest należne, ale co do jego wysokości. Z akt sprawy niespornie wynika, że Prezydent Miasta Lublin decyzją z dnia 26 kwietnia 2017 r. ustalił na rzecz skarżącego odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy [...]. Na podstawie tej decyzji Prezydent wypłacił należne skarżącemu odszkodowanie. Po rozpoznaniu odwołania skarżącego Wojewoda Lubelski decyzję organu i instancji utrzymał w mocy. Następnie, po jej uchyleniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny Wojewoda Lubelski po ponownym rozpoznaniu sprawy w trybie odwoławczym, decyzją z dnia 6 października 2020 r. uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. W niniejszej spawie nie doszło więc do uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji, o którym mowa w art. 132 ust. 3a ustawy, tj. w trybach właściwych dla decyzji ostatecznych, gdyż taką decyzją, decyzja Prezydenta z dnia 26 kwietnia 2017 r., nie była. Z powyższego wynika, że w sytuacji, jak to ma to miejsce w rozpoznawanej sprawie, gdy odszkodowanie jest niewątpliwie należne i zostało już w toku postępowania (przed uzyskaniem przymiotu ostateczności przez decyzję odszkodowawczą) wypłacone w kwocie niższej od ostatecznie ustalonej wysokości odszkodowana, nie może dojść do ponownego przyznania odszkodowania w pełnej wysokości, lecz jedynie w takiej części, która jako należna przewyższa kwotę dotychczas wypłaconą. Brak rozliczenia przez organ wcześniej wypłaconego odszkodowania (jego części) prowadziłby do sytuacji, w której wierzyciel miałby nowy tytuł egzekucyjny do żądania ponownie kwoty pełnego odszkodowania. Innymi słowy przysługiwałoby mu uprawnienie do uzyskania odszkodowania w wysokości zawyżonej w stosunku do należnego mu odszkodowania. W uchwale składu 7 sędziów z 9 października 2000 r., (OPS 12/00 Lex nr 44490) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że orzekając o odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość na podstawie art. 129 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami organ uwzględni wypłacenie stronie odszkodowania na podstawie ostatecznej decyzji, która w toku dalszego postępowania została uchylona, nie może jednak waloryzować kwoty wypłaconego odszkodowania na podstawie art. 5 tej ustawy. Wobec powyższego organ ustalając na nowo odszkodowanie powinien w decyzji odszkodowawczej określić kwotę należnego odszkodowania uwzględniając kwotę już wypłaconą, ale bez jej waloryzacji. Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U z 2022r. poz. 329 ) uchylono zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta Lublin. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 1 tej ustawy Obejmują one zwrot wpisu od skargi w kwocie [...]zł.