II SA/Ol 1176/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Osipuk (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędzia WSA Beata Jezielska Protokolant st. referent Maciej Lipiński po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi A. B., K. W., M. W. na decyzję Wojewody z dnia "[...]"r., Nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia 7 czerwca 2016 r., Starosta "[...]" , działając na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4 f i ust. 5, w związku z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031) oraz art. 132 ust. 1a, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.),zwanej dalej "u.g.n.", ustalił odszkodowanie w wysokości 48.155,00 zł za prawo do nieruchomości, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona została jako lokal Nr "[...]", znajdujący się w budynku położonym na działce nr "[...]", która została przejęta z mocy prawa przez Gminę "[...]", na podstawie ostatecznej decyzji Starosty "[...]" z dnia 8 października 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulic "[...]" w tym na rzecz: "[...]". Jednocześnie Starosta "[...]"zobowiązał Burmistrza "[...]"do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ podał, że decyzją "[...]"z dnia 8 października 2015 r., która stała się ostateczna dnia 13 listopada 2015 r., Starosta "[...]"zezwolił Gminie "[...]"na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulic "[...]". W związku z tym, na podstawie art. 12 ust. 4 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przedmiotowa nieruchomość, oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako lokal niemieszkalny nr "[...]", znajdujący się w budynku położonym na działce nr "[...]", wraz z udziałem w wysokości "[...]"części w nieruchomości wspólnej, stała się własnością Gminy "[...]". Organ zaznaczył, że stan faktyczny nieruchomości, na dzień wydania decyzji Starosty "[...]"zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, nie był zgodny ze stanem ujawnionym w ewidencji gruntów i budynków oraz księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu nr "[...]". Decyzją z dnia 7 października 1999 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w "[...]"nakazał, z powodu złego stanu technicznego, rozbiórkę północnej części budynku, w którym na parterze i piętrze znajdował się przedmiotowy lokal. W wyniku przeprowadzonych czynności z lokalu pozostało, w nierozebranej bryle budynku, tylko pomieszczenie o pow. "[...]"m² obejmujące powierzchnię byłej łazienki i części pomieszczenia magazynowego. Starosta wskazał, że rzeczoznawca majątkowy przyjął do określenia wartości przedmiotu wyceny podejście kosztowe, zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), zwane dalej "rozporządzenie". Określając zaś wartość udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Dla pozostałego po lokalu pomieszczenia obliczona została wartość odtworzeniowa techniką wskaźnikową, z uwzględnieniem aktualnych cen rynkowych robót budowlanych, obmiaru robót i stopnia zużycia. Łączna wartość nieruchomości, zgodnie ze sporządzonym w dniu 11 grudnia 2015 r. operatem szacunkowym, wynosi "[...]"zł. Odnosząc się do wniesionych przez stronę uwag do operatu szacunkowego, Starosta "[...]"wyjaśnił, że stan nieruchomości do wyceny, zgodnie z przepisami prawa, został przyjęty na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W dniu 8 października 2015 r. nieruchomość lokalowa nr "[...]"fizycznie nie istniała. Po przedmiotowym lokalu, który przed wyburzeniem miał powierzchnię "[...]"m2, pozostało pomieszczenie o pow. "[...]"m2, co odpowiada zaledwie "[...]"częściom powierzchni całego budynku. Wielkość udziałów, zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892), jest proporcjonalna do powierzchni poszczególnych lokali, dlatego też rzeczywisty udział w częściach wspólnych budynku uległ zmianie, co zostało uwzględnione w wycenie. Przedmiot wyceny obejmuje części wspólne budynku - w tym fundamenty, ściany, strop, dach. W narożniku wycenianego pomieszczenia przebiega rura żeliwna kanalizacji sanitarnej, lecz brak jest instalacji wewnętrznych, wobec czego uznano, że te urządzenia służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali nr "[...]". Wyjaśniono ponadto, że lokal nr "[...]" stanowi odrębną nieruchomość, natomiast wyceniana pozostałość po lokalu Nr "[...]"nie spełnia wymogów z ustawy o własności lokali, w związku z czym, nie może być uznana za samodzielny lokal. Zaznaczono, że na rynku obrotu nieruchomościami nie ma nieruchomości podobnych do wycenianego pomieszczenia. Niezgodna z prawem byłaby więc wycena tego obiektu i lokalu nr "[...]"przy zastosowaniu tych samych nieruchomości porównawczych (w konsekwencji - tych samych stawek za 1 m²). Określenie wartości nieruchomości do ustalenia odszkodowania ze względu na brak na rynku nieruchomości podobnych (część lokalu z udziałem w gruncie), nie mogło nastąpić przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Uzasadnione w tym przypadku było wykorzystanie podejścia kosztowego. Stwierdzono też, że nie ma podstaw prawnych, aby przy wycenie przedmiotowej pozostałości odnosić się do wartości robót wykończeniowych innego lokalu. Starosta wyjaśnił, że nie ma kompetencji do rozstrzygania roszczeń dotyczących rozebrania ścianki i zdemolowania aparatury hydrauliczno-sanitarnej, elektrycznej, zerwania tynków i sufitów. Z dokumentów zgromadzonych w sprawie wynika, że stan pomieszczenia na dzień 8 października 2015 r. był taki sam (za wyjątkiem ocieplenia ściany zewnętrznej i drzwi), jaki zastał rzeczoznawca w dniu 1 grudnia 2015 r. i przyjął do wyceny. Zatem, nawet jeżeli doszło do dewastacji, to nie ma żadnego wpływu na określenie wartości. W ocenie organu, błędnie strona wywodziła, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania istotne było, że pozostałość po lokalu i lokal sąsiedni tworzyły jedną przestrzeń funkcjonalno-użytkową. Wyjaśniono, że z uwagi na treść art. 4 pkt 17 i art. 134 ust. 3 u.g.n., nie była możliwa wspólna wycena tych obiektów. W odwołaniu, złożonym od decyzji organu pierwszej instancji z dnia 7 czerwca 2016 r., "[...]"zarzucili, że współwłasność całej nieruchomości istnieje od 1999 r. i w tamtym czasie organy administracji publicznej wydawały decyzje dla lokalu nr "[...]" na wszystkich współwłaścicieli, co wskazywało, że konstrukcja budynku jest rzeczą wspólną. Obecnie Starosta każdego właściciela potraktował odrębnie. Odwołujący się zarzucili, że organ nie dokonał inwentaryzacji nieruchomości na dzień 8 października 2015 r., a Urząd Miejski nie posiada żadnych dokumentów dotyczących przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji, rzeczoznawca ustalając odszkodowanie za lokal nr "[...]" błędnie uznał, że jest on wykorzystywany jako użytkowy i wycenił go na kwotę 3.614,40 zł/m², zaś pozostałości lokalu nr "[...]" wycenił na kwotę 528,70 zł/m². Tymczasem, oba te pomieszczenia były od 1999 r. do 12 października 1015 r. we władaniu właścicieli lokalu nr "[...]", ich stan był jednakowy i tworzyły jedną przestrzeń funkcjonalno-użytkową. W tej sytuacji, wycena lokali nr "[...]"powinna być jednakowa. Odwołujący się zarzucili, że nie ustosunkowano się lub stronniczo oceniono złożone przez nich dowody w postaci zdjęć i oświadczeń świadków, a całą procedurę przeprowadzono w sposób nieobiektywny, przez co wyniki wyceny zostały zaniżone. Decyzją z dnia 5 sierpnia 2016 r., Wojewoda "[...]"utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą przez Gminę "[...]"nieruchomość stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 11 grudnia 2015 r. Dowód ten, stosownie do art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23, z późn. zm.), dalej powoływanej jako "K.p.a.", podlegał ocenie organów administracji. Wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określił wartości przedmiotowej nieruchomości, uwzględniając jej stan na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. 8 października 2015 r. - na łączną kwotę 48.155,00 zł, w tym wartość "[...]"udziału w gruncie na kwotę 45.723,00 zł, wartość pomieszczenia i udziału w budynku na kwotę 2.432,00 zł. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr "[...]", w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenów przy ulicy "[...]" zatwierdzonym uchwałą Nr XXXVII/373/2001 Rady Miejskiej w "[...]"z dnia 29 czerwca 2001 r., znajdowała się na obszarach: istniejący budynek przeznaczony do wyburzenia, wysokość zabudowy - wymagane 3 kondygnacje, przeznaczenie dopuszczalne funkcje mieszkaniowe oraz 6KD - ulica dojazdowa prowadzona śladem istniejącego dojazdu, istniejący przy skrzyżowaniu z ulicą "[...]"budynek usługowy przeznaczony do likwidacji. Biegły ustalił, że na dzień wyceny ten plan miejscowy utracił ważność, ale zapisy nowego planu były zbieżne z zapisami poprzednio obowiązującego planu miejscowego. Stan nieruchomości z dnia wizji lokalnej, tj. 1 grudnia 2015 r., rzeczoznawca majątkowy określił jako zły technicznie. Mając na uwadze art. 135 ust. 1 u.g.n., określił on wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości. Wyceny dokonał w podejściu kosztowym jako sumę kosztu nabycia gruntu oraz kosztu odtworzenia części składowych gruntu. Za koszt nabycia gruntu przyjęto jego wartość rynkową obliczoną przy zastosowaniu metody porównywania parami. Koszt odtworzenia części składowych gruntu w postaci pomieszczenia pozostałego po lokalu użytkowym oraz udział w częściach wspólnych budynku, niesłużących do wyłącznego użytku właścicieli wyodrębnionych lokali, obliczono przy zastosowaniu metody kosztu odtworzenia i techniki wskaźnikowej. Z uwagi na ustalenia planu miejscowego, przyjęto przeznaczenie w części "pod zabudowę" i w części "drogową". Jak ustalił biegły, ceny niezabudowanych nieruchomości drogowych są znacznie niższe, niż ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę w centrum "[...]". Analiza rynku wykazała, iż nieruchomości drogowe na rynku lokalnym oscylują w zakresie 29,93 - 61,92 zł za 1 m², natomiast ceny nieruchomości pod zabudowę usługową i mieszkaniową w ścisłym centrum oscylują w zakresie 200 zł za 1 m². Wobec powyższego, biegły uznał, iż w tym wypadku nie występuje zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. Część "pod zabudowę" podlegała wycenie w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia. Do części nieruchomości przeznaczonej pod drogę, biegły zastosował § 36 ust. 4 rozporządzenia, tzn. z uwagi na niemożności określenia wartości tej części nieruchomości w oparciu o nieruchomości drogowe, przyjęto przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych - pod zabudowę usługową z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowych. Wartość udziału w gruncie działki nr "[...]"została określona w oparciu o transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi z przeznaczeniem pod zabudowę usługową z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowych. Przedmiotem analizy rynku nieruchomości były transakcje na obszarze centrum "[...]", zawarte w okresie od 2014 r. do dnia wyceny. Wartość udziału w gruncie działki nr "[...]"określono porównując przedmiotową nieruchomość z trzema nieruchomościami podobnymi, korygując ceny transakcyjne ze względu na różnice pomiędzy tymi nieruchomościami. Do cech wpływających na cenę rynkową gruntu działki biegły zaliczył: wielkość powierzchni (waga 70%) oraz lokalizację (waga 30%). Określenia wartości pomieszczenia o pow. "[...]"m² wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku, biegły dokonał techniką wskaźnikową z uwzględnieniem aktualnych cen rynkowych robót budowlanych, obmiaru robót, stopnia zużycia. Obliczeń dokonano w oparciu o katalog cen jednostkowych BISTYP Katalog Cen jednostkowych, robót i obiektów inwestycyjnych, 2015. Biegły określił wartość pozostałości lokalu nr "[...]" przyjmując zużycie techniczne na poziomie 60% oraz zużycie elementów wykończeniowych na poziomie 100 %. Przedmiot wyceny obejmował również części wspólne budynku, w tym fundamenty, ściany, strop, dach z pominięciem fundamentów po rozebranej części budynku, które ze względu na całkowite zużycie techniczne nie przedstawiały wartości. Organ odwoławczy stwierdził, że w świetle § 36 ust. 1, ust. 3 pkt 1, ust. 4 rozporządzenia oraz art. 134 ust. 3 i 4 i art. 154 u.g.n., operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony prawidłowo i mógł stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Odnosząc się do odwołania, Wojewoda wyjaśnił, że przedmiotem wyceny jest lokal nr 3, stanowiący odrębną współwłasność odwołujących się. Władanie pozostałościami po lokalu nr "[...]" przez właścicieli lokalu nr "[...]" nie ma wpływu na sposób wyceny przedmiotowej nieruchomości. Biegły, zgodnie ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, potraktował lokal nr "[...]" jako odrębną nieruchomość. Przyjmując stan nieruchomości z dnia 8.10.2015 r. z uwzględnieniem faktu, iż aktualnie nieruchomość stanowi jedynie pozostałości po lokalu nr "[...]", rzeczoznawca dokonał właściwego wyboru podejścia i metody wyceny. Odnosząc się do sposobu wyceny przedmiotowej nieruchomości, Wojewoda podniósł, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Skoro zatem rzeczoznawca majątkowy uznał, iż do wyceny przedmiotowej nieruchomości właściwe jest zastosowanie podejścia kosztowego, to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń biegłego. Wybór podejścia i metody wyceny wynika z charakteru przedmiotu wyceny i uwarunkowań rynkowych. Jak ustalił rzeczoznawca, przedmiot wyceny ma nietypowy charakter, gdyż jest to pozostałość lokalu użytkowego z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości. Takie nieruchomości nie występują w obrocie, w związku z tym nie jest możliwe określenie wartości rynkowej tej nieruchomości. Zastosowane podejście kosztowe znajdowało natomiast oparcie w § 36 ust. 2 rozporządzenia i art. 153 ust. 3 u.g.n. Tym samym bezzasadny był zarzut niewłaściwej metody wyceny. Ustosunkowując się zaś do stanowiska odwołujących się, że zgodnie ze stanem prawnym nieruchomości określonym w księgach wieczystych współwłaścicielom byłego lokalu nr "[...]" przysługuje udział "[...]"w nieruchomości wspólnej i tym samym, przysługuje im odszkodowanie równe "[...]"wartości gruntu i fundamentów, ścian, stropów, dachu istniejącego obecnie budynku, Wojewoda wyjaśnił, że rzeczoznawca uznał, iż przedmiotem wyceny jest udział "[...]"w prawie własności działki gruntu "[...]"oraz wartość pomieszczenia o powierzchni "[...]"m², która obejmuje wartość odtworzeniową pomieszczenia, łącznie z częściami wspólnymi budynku w proporcji wynikającej z obecnej wielkości budynku. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wojewoda zaznaczył, że stan prawny przedmiotowej nieruchomości nie pokrywa się z jej stanem faktycznym. Stan nieruchomości z dnia 8 października 2015 r. wskazuje, że przedmiotem wyceny jest udział "[...]"w prawie własności działki gruntu nr "[...]"oraz wartość pozostałości lokalu nr "[...]" o pow. "[...]"m² wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku jak fundamenty, konstrukcja ścian nośnych, strop nad parterem i stropodach w proporcji wynikającej z obecnej wielkości budynku. Biegły słusznie przyjął, że rzeczywisty udział w częściach wspólnych budynku uległ zmianie i tak też został uwzględniony w wycenie. Pomieszczenie o pow. "[...]"m² odpowiada "[...]"powierzchni całego budynku. Z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika, że wielkość udziału jest proporcjonalna do powierzchni poszczególnych lokali. Ponadto, jak ustalił rzeczoznawca, w skład budynku nie wchodzą pomieszczenia wspólne, zarówno przed rozbiórką, jak i po rozbiórce takie pomieszczenia nie istniały. W obecnym stanie, częściami wspólnymi służącymi zarówno właścicielom nieruchomości lokalowych nr "[...]"jak i współwłaścicielom pozostałości lokalu nr "[...]" są fundamenty, konstrukcja, ścian nośnych, strop nad parterem i stropodach pozostałej po rozbiórce części budynku. Wartość udziału w częściach wspólnych została uwzględniona w wycenie z dnia 11 grudnia 2015 r. Nieuzasadniony jest również, w ocenie Wojewody, zarzut zaniechania ustalenia stanu nieruchomości na dzień 8 października 2015 r. Jak wynika z akt sprawy, rzeczoznawca majątkowy dokonał oględzin nieruchomości w dniu 1 grudnia 2015 r. Niejasności dotyczące stanu nieruchomości wyniknęły w toku postępowania, gdyż w lokalu nr "[...]"wykonane zostały przez właściciela lokalu nr "[...]"samowolne roboty budowlane w postaci rozebrania ścianki odgradzającej łazienkę od korytarza, zdemontowania aparatury hydrauliczno - sanitarnej, elektrycznej, zerwania tynków, sufitu i ocieplenia rury wodnej. Czynności tych dokonano przed dniem 8 października 2015 r. W ocenie organu odwoławczego, rzeczoznawca słusznie przyjął stan nieruchomości opisany na str. 9 operatu. Prace remontowe w postaci ocieplenia części ściany zewnętrznej pomieszczenia pozostałego po lokalu nr "[...]" i drzwi wejściowych do niego były dokonane po dacie 8 października 2015 r. (tj. 12 października 2015 r.) i zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, nakłady związane z tymi pracami remontowymi nie mogły być uwzględnione w wycenie. Wykonane prace nie miały wpływu na ostateczną wartość przedmiotu wyceny, wobec tego nie zachodziła konieczność korekty operatu. Za bezzasadny i gołosłowny Wojewoda uznał zarzut nieustosunkowania się lub stronniczej oceny przez organ pierwszej instancji dowodów złożonych w sprawie. Zauważył, że Starosta na każdym etapie postępowania zawiadamiał pełnomocnika stron o zebranym materiale dowodowym, możliwości zapoznania się z nim i wypowiedzenia. W związku z niejasnościami dotyczącym przyjętego przez rzeczoznawcę majątkowego stanu nieruchomości, przesłuchał świadków. Ponadto, Starosta każdorazowo odpowiadał pisemnie na wątpliwości strony, po wcześniejszej konsultacji z rzeczoznawcą majątkowym, posiadającym wiedzę specjalistyczną w zakresie wyceny. Wojewoda zauważył, że strona, nie zgadzając się z wyceną, nie przedstawiła dowodu np. w postaci kontroperatu na poparcie swoich twierdzeń o zaniżonej wartości nieruchomości. Organ odwoławczy ocenił, że analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Operat szacunkowy z dnia 11.12.2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego "[...]"zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem unikatowego charakteru nieruchomości. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Analiza toku postępowania organu pierwszej instancji nie wykazała zaś nieprawidłowości, które by wpływały na podjętą przez niego decyzję. W skardze, złożonej do tut. Sądu na decyzję organu drugiej instancji z dnia 5 sierpnia 2016 r., "[...]" zarzucili, że skoro Starosta Nidzicki zlecił wykonanie operatu szacunkowego 1,5 miesiąca po dacie, na którą ten operat miał być sporządzony, to dokument ten nie spełnia wymogów formalnych i możliwe jest udowadnianie faktycznego stanu nieruchomości przy użyciu wszelkich dowodów w tym zdjęć i oświadczeń świadków. Dokumenty te potwierdzają stan nieruchomości w dniach 3, 10 i 12 października 2015 r. W tej dacie oba lokale stanowiły jedną przestrzeń funkcjonalno- użytkową i były w jednym stanie faktycznym, co winno być podstawą do wypłaty odszkodowania, a nie ich stan prawny. Skarżący wywiedli również, że ustawa o własności lokali nie precyzuje wielkości lokalu. Skoro zatem, z uwagi na swój stan, lokal nr "[...]" nie spełniał wymogów określonych w ustawie, to lokal nr"[...]" również ich nie spełniał, gdyż stan obu lokali był jednakowy. Stwierdzili, że błędnie rzeczoznawca ocenił, iż stan obu lokali różni się. W konsekwencji powyższego, rzeczoznawca dokonał błędnej wyceny. Zdaniem Skarżących należało zastosować art. 135 u.g.n. do całej przestrzeni funkcjonalno- użytkowej lokali nr "[...]", wyceniając wartość konstrukcji zgodnie z udziałami w nieruchomości. Wywiedli ponadto, że wielkość udziału w nieruchomości wspólnej jest chroniona przez zasadę zachowania praw słusznie nabytych. Obecni właściciele jako nabywcy posiadają je w takim samym zakresie, w jakim posiadali ich poprzednicy jako zbywcy. Skarżący zarzucili, że w postępowaniu Starosta "[...]"występuje w podwójnej roli jako organ mający wydać obiektywną decyzję o ustaleniu odszkodowania i jako podmiot, który nie dopełnił obowiązku zlecenia wykonania operatu szacunkowego w dacie wydania pozwolenia na realizację inwestycji. Ponadto, dopuścił jako dowód w sprawie dokument, zdaniem Skarżących, poświadczający nieprawdę - oświadczenie właścicieli lokalu nr "[...]" o jego stanie, złożone wobec organu Starosty "[...]". Oświadczyli, że w dniu 8 października 2015 r. nie było odrębnych lokali nr "[...]"a jedynie jedna przestrzeń ograniczona ścianami konstrukcyjnymi, w jednakowym stanie. Wycena tej przestrzeni powinna być więc jedna, a wartość konstrukcji budynku powinna być podzielona według posiadanych udziałów. W odpowiedzi na skargę, Wojewoda "[...]"wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zaś, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.), zwanej dalej: "p.p.s.a.", Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa. Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie narusza ona przepisów prawa. Tym samym, skarga nie jest zasadna. Zaskarżoną decyzją prawidłowo utrzymano w mocy decyzję organu pierwszej instancji z dnia 7 czerwca 2016 r., którą ustalono na rzecz Skarżących odszkodowanie w łącznej wysokości 48.155,00 zł za prawo do nieruchomości, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona została jako lokal Nr "[...]", znajdujący się w budynku położonym na działce nr "[...]"która została przejęta z mocy prawa przez Gminę "[...]", na podstawie ostatecznej decyzji Starosty "[...]"z dnia 8 października 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulic "[...]". Podstawę prawną ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2031), powoływanej dalej jako: "specustawa drogowa" oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), dalej zwanej "u.g.n." do których odpowiedniego stosowania odsyła art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługiwały do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, za nieruchomości, które z mocy prawa przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w chwili, w której decyzja o realizacji inwestycji drogowej stała się ostateczna, przysługuje odszkodowanie. Stosownie do art. 12 ust. 5 tej ustawy, do ustalenia i wypłaty odszkodowania stosuje się przepisy u.g.n., z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, według którego odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z powyższego wynika, że podstawę ustalenia odszkodowania zawsze stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 130 ust. 2 w związku z art. 7 i art. 240 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest niezbędnym i podstawowym, a także jedynym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości. Żaden inny dokument nie może mieć znaczenia dla ustalenia wysokości odszkodowania w omawianym trybie. Organ ocenia zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu. Pomimo, iż organ nie jest uprawniony do kontrolowania operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak jest zobowiązany do zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedłożony operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie organu, tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05 oraz wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06, dostępny [w:] Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako: "CBOSA"). W niniejszej sprawie wysokość należnego Skarżącym odszkodowania została ustalona, stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość wywłaszczonego prawa. W sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym z dnia 11 grudnia 2015 r. zasadnie przyjęto, że przedmiot wyceny – pozostałość po lokalu użytkowym z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości, nie występuje w obrocie, co uniemożliwiło ustalenie jej ceny rynkowej. Z uwagi na powyższe, rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości lokalowej - pozostałości lokalu niemieszkalnego (użytkowego) nr "[...]", składającej się z pomieszczenia o pow. "[...]"m² wraz z udziałem "[...]"w nieruchomości wspólnej (działce nr "[...]"o pow. "[...]"ha oraz urządzeniach i częściach budynku, nie służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali), z zastosowaniem art. 135 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Zgodnie z ust. 2 art. 135 przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2-4 (ust. 3), zaś przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (ust. 4). Reguły te prawidłowo zastosował rzeczoznawca, wyceniając przedmiotową pozostałość po rozebranym w 1999 r. lokalu użytkowym Skarżących. Wyjaśnić należy, że wbrew stanowisku Skarżących, nie jest możliwa łączna wycena dwóch nieruchomości lokalowych, stanowiących własność różnych podmiotów. Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że odszkodowanie przysługuje za nieruchomości, które z mocy prawa przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie zaś z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Dla bytu prawnego nieruchomości konieczne jest określenie jej obszaru i właściciela. Nieruchomością jest zatem teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów (zob. uzasadnienie uchwały SN z dnia 27 grudnia 1994 r., III CZP 158/94, OSNC 1995, nr 4, poz. 59). Fakt, że właściciel lokalu nr "[...]"faktycznie władał pozostałością po lokalu Skarżących pozostaje więc bez znaczenia w sprawie. Bezspornie bowiem, zgodnie ze stanem prawnym ujawnionym w księgach wieczystych, lokale nr "[...]" i nr "[...]" stanowiły odrębne przedmioty własności różnych osób. Zasadnie przedmiotem wyceny uczyniono udział "[...]"w prawie własności działki gruntu nr "[...]"oraz wartość pozostałości lokalu nr "[...]" o pow. "[...]"m² wraz z udziałem "[...]"w częściach wspólnych budynku jak fundamenty, konstrukcja ścian nośnych, strop nad parterem i stropodach, w proporcji wynikającej z wielkości budynku w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Biegły słusznie przyjął, że rzeczywisty udział w częściach wspólnych budynku, w wyniku rozbiórki części lokalu nr "[...]", uległ zmianie i tak też został uwzględniony w wycenie. Stosownie bowiem do art. 3 ust. 3 zd. pierwsze ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Ponadto, jak już wyżej wskazano, zgodnie z art. 135 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Tym samym, nie było możliwe ustalenie wartości udziałów w częściach wspólnych budynku według udziałów w gruncie wspólnym. Zauważyć też należy, że pierwotny lokal o pow. "[...]"m² został rozebrany i pozostało po nim pomieszczenie o pow. zaledwie "[...]"m². Żaden przepis prawa nie gwarantuje właścicielom nieruchomości, że w przypadku wywłaszczenia otrzymają oni odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w jej pierwotnym stanie (z daty nabycia prawa własności tej nieruchomość), bez względu na zaistniałe po tej dacie do dnia wywłaszczenia zdarzenia faktyczne i prawne, mające wpływ na wartość tej nieruchomości, np. dewastacja, rozbiórka, wyzbycie się części nieruchomości w drodze sprzedaży lub darowizny, itp.). Z uwagi na to, Skarżący nie mogą się skutecznie powoływać na zasadę praw słusznie nabytych i domagać się odszkodowania za pierwotny udział w nieruchomości wspólnej. Jak wyżej wskazano, przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 135 ust. 4 u.g.n.). Przy czym, zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, czyli w niniejszej sprawie – w dniu 8 października 2015 r. Stosownie zaś do art. 4 pkt 17 u.g.n., pod pojęciem "stan nieruchomości" należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Rzeczoznawca majątkowy, na podstawie dokonanych w dniu 1 grudnia 2015 r. oględzin, ustalił, że lokal nr "[...]" w powyższej dacie to w zasadzie tylko jedno pomieszczenie o powierzchni "[...]" m², pełniące wcześniej funkcję łazienki, wraz z udziałem "[...]"w nieruchomości wspólnej (działka gruntu nr "[...]" oraz urządzenia i części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali). Pomieszczenie znajdowało się w złym stanie technicznym (tynki nierówne, zawilgocone, spękane, na suficie tynk na trzcinie całkowicie zużyty, posadzka zanieczyszczona gruzem, drzwi wejściowe prowizoryczne bez zamków i klamek; pod sufitem i w narożniku pomieszczenia przebiegała rura żeliwna kanalizacji sanitarnej, brak instalacji wewnętrznych). Powyższe nie jest kwestionowane. Skarżący zarzucają, że nie uwzględniono okoliczności faktycznych wynikających z przełożonych w toku postępowania zdjęć i oświadczeń, dokumentujących stan przedmiotowego pomieszczenia w dniach 3, 10 oraz 12 października 2015 r. Zauważyć należy, że - jak wyjaśnił pełnomocnik Skarżących w piśmie z dnia 8 lutego 2016 r. - dnia 3 października 2015 r. w lokalu nr "[...]" wykonane zostały przez właściciela lokalu nr "[...]" samowolne roboty budowlane w postaci rozebrania ścianki odgradzającej łazienkę od korytarza, zdemontowania aparatury hydrauliczno - sanitarnej, elektrycznej, zerwania tynków, sufitu i ocieplenia rury wodnej. Skoro czynności tych dokonano przed dniem 8 października 2015 r., to zasadnie rzeczoznawca przyjął stan nieruchomości opisany na str. 9 operatu, gdyż taki stan – po wykonaniu powyższych robót - istniał w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Natomiast ocieplenie części ściany zewnętrznej pomieszczenia pozostałego po lokalu nr "[...]", które jak wynika z odwołania, zostało wykonane 12 października 2015 r., a więc po dacie 8 października 2015 r., zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, również nie mogły być uwzględnione w wycenie. Bez znaczenia zatem pozostaje fakt, że oględzin nieruchomości nie dokonano dnia 8 października 2015 r., skoro w dacie oględzin stan techniczny pozostałości po lokalu nr "[...]" nie różnił się. Prawidłowo rzeczoznawca ocenił więc stan wycenianej nieruchomości, istniejący w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wobec powyższego, niezasadny jest zarzut, że spóźnione zlecenie wyceny przedmiotowej nieruchomości miało wpływ na ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Dodać należy, że bez znaczenia dla sprawy jest stan techniczny lokalu sąsiadującego z pozostałościami po lokalu Skarżących, będących przedmiotem szacowania w niniejszej sprawie. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód na okoliczność wartości nieruchomości, która jest podstawą określenia ceny. Oceniając wartość dowodową sporządzonej wyceny należy mieć na uwadze treść art. 154 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat, jakkolwiek sporządzany przez rzeczoznawcę posiadającego wiadomości specjalne, jest równocześnie dowodem w sprawie i w konsekwencji nie jest wyłączony spod oceny organu administracji prowadzącego postępowanie. Do oceny operatu szacunkowego jako dowodu ma zastosowanie art. 80 K.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 K.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z przepisów tych wynika, że organ administracji winien ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie, w obu decyzjach instancyjnych organy przeprowadziły analizę operatu szacunkowego i odniosły się do zastrzeżeń zgłaszanych w postępowaniu przez Skarżących. Wykazano też, że operat został sporządzony zgodnie z wymogami prawa. Sąd nie podziela zarzutów skargi dotyczących zaniechania przez organy dokładnego ustalenia stanu faktycznego. W szczególności, nie sposób zarzucić organom, że w sposób dowolny oceniły operat szacunkowy, w oparciu o który ustalona została wartość odszkodowania. Zdaniem Sądu, organy dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego, zasadnie przyjmując, że może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania, co szczegółowo zostanie omówione w dalszej części uzasadnienia. Odnosząc się w tym miejscu do argumentów skargi, dodatkowo podkreślić trzeba, że ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi niewątpliwie dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Dlatego organ orzekający o odszkodowaniu nie może zignorować sporządzonego dla potrzeb wyceny operatu szacunkowego i samodzielnie ustalić odszkodowanie. Tylko, jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może w tym zakresie między innymi zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Takie same uprawnienia przysługują stronie postępowania, która nie zgadza się z dokonaną wyceną. W niniejszej sprawie, organy obu instancji nie miały jednak wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 11 grudnia 2015 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Stanowisko należy podzielić. W szczególności, przyjętych w operacie ustaleń nie podważyły zastrzeżenia strony skarżącej zgłaszane w toku postępowania przed organami. Autor operatu szacunkowego prawidłowo ustalił przeznaczenie wycenianej nieruchomości określone w planie miejscowym obowiązującym na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie z art. 135 ust. 1 u.g.n., określił on wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości. Wyceny dokonał w podejściu kosztowym, jako sumę kosztu nabycia gruntu oraz kosztu odtworzenia części składowych gruntu. Za koszt nabycia gruntu przyjęto jego wartość rynkową, obliczoną przy zastosowaniu metody porównywania parami. Koszt odtworzenia części składowych gruntu w postaci pomieszczenia pozostałego po lokalu użytkowym oraz udział w częściach wspólnych budynku, nie służących do wyłącznego użytku właścicieli wyodrębnionych lokali, obliczono przy zastosowaniu metody kosztu odtworzenia i techniki wskaźnikowej. Zasadnie, z uwagi na ustalenia planu miejscowego, przyjęto przeznaczenie wycenianej nieruchomości w częściach "pod zabudowę" i "drogową". Jak ustalił biegły, ceny niezabudowanych nieruchomości drogowych są znacznie niższe niż ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę w centrum "[...]". Wobec powyższego, biegły uznał, iż w tym wypadku nie występuje zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. Część "pod zabudowę" podlegała wycenie zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, zaś do części nieruchomości przeznaczonej pod drogę, zastosowano § 36 ust. 4 rozporządzenia. Wartość udziału w gruncie działki nr "[...]" została określona w oparciu o transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi z przeznaczeniem pod zabudowę usługową z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowych. Przedmiotem analizy rynku nieruchomości były transakcje na obszarze centrum "[...]", zawarte w okresie od 2014 r. do dnia wyceny. Wartość udziału w gruncie działki nr "[...]" określono porównując przedmiotową nieruchomość z trzema nieruchomościami podobnymi, korygując ceny transakcyjne ze względu na różnice pomiędzy tymi nieruchomościami. Do cech wpływających na cenę rynkową gruntu działki biegły zaliczył: wielkość powierzchni (waga 70%) oraz lokalizację (waga 30%). Określenia wartości pomieszczenia wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku, biegły dokonał techniką wskaźnikową z uwzględnieniem aktualnych cen rynkowych robót budowlanych, obmiaru robót, stopnia zużycia. Obliczeń dokonano w oparciu o katalog cen jednostkowych BISTYP Katalog Cen jednostkowych, robót i obiektów inwestycyjnych, 2015. Biegły określił wartość pozostałości lokalu nr 3 przyjmując zużycie techniczne na poziomie 60% oraz zużycie elementów wykończeniowych na poziomie 100 %. Przedmiot wyceny obejmował również części wspólne budynku, w tym fundamenty, ściany, strop, dach z pominięciem fundamentów po rozebranej części budynku, które ze względu na całkowite zużycie techniczne nie przedstawiały wartości. W zaskarżonej decyzji dokonano merytorycznej oceny operatu szacunkowego i zasadnie uznano ten dowód za podstawę orzekania o wysokości odszkodowania za wywłaszczona nieruchomość lokalową. Sąd również nie znalazł podstaw do kwestionowania oceny organów, że operat zawiera wymagane elementy i może stanowić miarodajny dowód w sprawie. Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego, które miały zastosowanie w sprawie, a ponadto przy jej wydawaniu nie naruszono przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę należało oddalić.