II SA/Ol 1331/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alicja Jaszczak - Sikora Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Protokolant specjalista Anna Piontczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi U. M., A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Po ponownym rozpatrzeniu wniosku A.M. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku rekreacji indywidualnej wraz z przyłączami oraz zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe na działce nr [...] obr. S., gmina P., Wójt Gminy decyzją z dnia [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Podstawę rozstrzygnięcia stanowił art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2013r., poz. 267) zwanej dalej: u.p.z.p. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że wnioskowana inwestycja jest niezgodna z warunkami określonymi w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W obszarze analizowanym brak jest działki zabudowanej w sposób, który umożliwi określenie cech dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Podczas analizy stwierdzono, że w obszarze analizowanym znajdują się wyłącznie obiekty budowlane typu "letniskowego", wzniesione w sposób samowolny, a pozostały teren to teren rolniczy. Podano także, że w odniesieniu do działek o nr: [...] w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w M. prowadzone są postępowania w sprawie samowoli budowlanych. Dodatkowo z Wydziału Architektoniczno - Budowlanego Starostwa Powiatowego w M. organ otrzymał informację, że w posiadanych rejestrach nie odnaleziono zapisów potwierdzających wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla terenu znajdującego się w obszarze analizowanym dla działki nr [...]. Wyjaśniono również, że w kompleksie z istniejącymi obiektami typu letniskowego położonym na wschód od jeziora [...] nie istnieje budynek rekreacji indywidualnej czy też altana ogrodowa wzniesiona zgodnie z obowiązującym prawem. W tej sytuacji nie jest możliwe wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla zabudowy rekreacji indywidualnej. Od powyższej decyzji U. i A.M. złożyli odwołanie domagając się jej uchylenia i skierowania sprawy do ponownego rozpatrzenia. Podnieśli, że do analizy urbanistycznej niewłaściwie został określony promień 3-krotnej szerokości frontu działki. Wskazali, że płacą podatek za działkę letniskową i domek letniskowy. Decyzją z dnia [...], nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że działka nr [...] obr. S. położona jest na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. W wyniku przeprowadzonej analizy urbanistycznej dla działki nr [...], stanowiącej załącznik do zaskarżonej decyzji, nie potwierdzono, aby w sąsiedztwie przedmiotowej działki zabudowanej budynkiem rekreacji indywidualnej występowała legalna zabudowa o ww. funkcji. Ustalono, że istniejące w obszarze analizowanym budynki "typu letniskowego" wzniesione zostały w sposób samowolny, natomiast pozostały teren ma charakter rolniczy. W odniesieniu do działek o nr: [...] prowadzone są postępowania w sprawie samowoli budowlanych. Poza tym z informacji udzielonych przez Naczelnika Wydziału Architektoniczno - Budowlanego Starostwa Powiatowego wynika, że w posiadanych rejestrach nie odnaleziono zapisów potwierdzających wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla terenu znajdującego się w sąsiedztwie działki nr [...]. Organ wyjaśnił, że przy sporządzaniu analizy i ocenie spełnienia warunków art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. organy administracji nie mają podstaw do uwzględnienia obiektów wzniesionych niezgodnie z prawem. Wskazał również, że w tej sprawie obszar analizowany został wyznaczony na zasadzie trzykrotnej szerokości frontu działki nr [...], liczonej od punktów narożnych, a za front działki przyjęto długość jej północnej granicy, tj. 17, 5 m co w przypadku 3-krotnej szerokości stanowi odległość 52,5 m. W ocenie organu, granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo. Na powyższą decyzję U. i A.M. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie domagając się jej uchylenia i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: - art. 138 § 1 w zw. z art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016r., poz. 23 ze zm.) zwanej dalej: k.p.a. poprzez brak uchylenia decyzji organu I instancji w całości i umorzenia postępowania z powodu jego bezprzedmiotowości, bowiem altana ogrodowa jest obiektem, której budowa nie wymaga pozwolenia na budowę, a tym samym wydania decyzji o warunkach zabudowy; - art. 7, art. 77 § 1 i 80 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w tym ograniczenie wyznaczenia obszaru analizowanego do trzykrotności frontu działki, jak również przyjęcie w oparciu o wyjaśnienia Naczelnika Wydziału Architektoniczno-Budowlanego, że w sąsiedztwie działki nr [...] nie istnieją zabudowania powstałe legalnie, podczas gdy z tego dowodu wynika jedynie, że organ ten nie posiada decyzji o pozwoleniu na budowę na sąsiednich działkach; - art. 8 i 107 § 3 k.p.a. poprzez zawarcie w uzasadnieniu decyzji zbyt ogólnikowych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady zaufania, a także dokonanie kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia, w szczególności niewyjaśnienie powodu ograniczenia obszaru analizowanego do trzykrotności frontu działki nr [...]; - art. 9 i 11 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie przesłanek utrzymania w mocy decyzji organu I instancji ; - art. 8 k.p.a. poprzez wydanie odmiennych rozstrzygnięć przy tożsamym stanie faktycznym i prawnym, tj. uzgodnienie warunków zabudowy dla inwestycji na działkach sąsiadujących; - § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) dalej jako: rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003r., poprzez przyjęcie, że granica obszaru analizowanego powinna ograniczać się do trzykrotności frontu działki oraz błędne uznanie, że rozszerzenie granic analizowanego obszaru nie spowodowałoby ustalenia warunków zabudowy dla działki nr [...]; - art. 59 ust. 1 u.p.z.p. poprzez wdrożenie postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy altana ogrodowa jest obiektem budowlanym, który wymaga wyłącznie zgłoszenia. W uzasadnieniu podniesiono, że organ błędnie zastosował w rozpoznawanej sprawie art. 59 u.p.z.p. Zdaniem skarżących, wymóg ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy może dotyczyć wyłącznie sytuacji, gdy planowana inwestycja będzie realizowana w trybie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b oraz 19a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.) dalej jako: pr.bud. Tymczasem altana jest budowana na podstawie zgłoszenia, o którym mowa w art. 29 ust. 2 pr.bud. W tej sytuacji postępowanie w sprawie uzyskania warunków zabudowy powinno zostać umorzone jako bezprzedmiotowe. Natomiast skarżący zostali przymuszeni do złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy w trybie art. 49b pr.bud. Podnieśli również, że z ustaleń organów nie wynika bezsprzecznie, iż na działkach sąsiadujących z działką nr [...] znajdują się obiekty wybudowanie samowolnie. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dotychczas nie prowadził postępowań administracyjnych wobec tych obiektów. Skarżący wskazali, że obszar analizowany został wyznaczony w sposób niejednolity, bowiem pominięto działki po przeciwnej stronie drogi krajowej nr [...], zabudowane zabudową mieszkaniową, letniskową oraz gospodarczą. Organ nie wyjaśnił również, czemu drewnianej wiaty nie można pogodzić z już istniejącą funkcją rolniczą oraz zabudową zagrodową i mieszkalną, a także letniskową. Organ nie wyjaśnił również swojego stanowiska odnośnie uzgodnień, o których mowa w art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., które wymagane są nie tylko w przypadku decyzji pozytywnych dla inwestora. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2016r. poz. 1066) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy - art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( t.j. Dz.U. z 2016r., poz. 718, ze zm) zwanej dalej: p.p.s.a. Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 tej ustawy stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1). Sąd poddawszy kontroli zaskarżoną decyzję stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W rozpoznawanej sprawie, po rozpatrzeniu wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku rekreacji indywidualnej wraz z przyłączami oraz zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe na działce nr [...] obr. S., organy odmówiły ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wskazując, że wnioskowana inwestycja jest niezgodna z warunkami określonymi w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W obszarze analizowanym brak jest bowiem działki zabudowanej w sposób, który umożliwi określenie cech dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Z ustaleń organów wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się wyłącznie obiekty budowlane typu "letniskowego", wzniesione w sposób samowolny, a pozostały teren stanowi teren rolniczy. Przepisem normującym kwestie wymagań w zakresie konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest art. 59 ust. 1 u.p.z.p., który stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Zdaniem Sądu, przepis ten wskazuje na trzy różne sytuacje, w których inwestor przy braku planu miejscowego, ma obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Po pierwsze jest to budowa obiektu budowlanego, po drugie wykonanie innych (niż budowa obiektu) prac budowlanych i po trzecie zmiana sposobu użytkowania obiektu. Ustawodawca w drugim zdaniu tego przepisu w postępowaniu przy zmianie zagospodarowania terenu, nakazuje odpowiednie stosowanie art. 50 ust. 2 u.p.z.p. Przepis ten z kolei stanowi, że nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane: 1) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo 2) niewymagające pozwolenia na budowę. Odpowiednie stosowanie przepisów oznacza stosowanie ich wprost bez modyfikacji, stosowanie po uprzedniej zmianie, bądź niemożność zastosowania do nowego zakresu odniesienia ze względu na ich bezprzedmiotowość lub sprzeczność z przepisami, do których miałyby być stosowane odpowiednio. Językowo-funkcjonalne dyrektywy wykładni prowadzą do rezultatu, że odpowiednie stosowanie przepisu art. 50 ust. 2 u.p.z.p. do postępowania w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, polega na przyjęciu, że zmiana zagospodarowania terenu tylko jednej z trzech sytuacji określonych w art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zwolniona będzie z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Skoro w art. 50 ust 2 u.p.z.p. nie są wymienione dwa przypadki o których mowa w art. 59 ust. 1 u.p.z.p., tj. budowa obiektu budowlanego oraz zmiana sposobu użytkowania obiektu, to przypadków tych nie obejmuje zwolnienie z obowiązku uzyskania decyzji o ustalenie warunków zabudowy (wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2012r., sygn. II OSK 2144/10, dostępny w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl - dalej jako: CBOSA). Tym samym, w ocenie Sądu, nie można uznać, że budowa obiektu budowlanego jest zwolniona z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wskazać należy, że zgodnie z art. 59 ust. 2 w zw. z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. wydania decyzji o warunkach zabudowy wymaga każda zmiana sposobu zagospodarowania terenu, nawet taka, która nie wymaga pozwolenia na budowę, chyba, że jest to zmiana o charakterze jednorazowym, tymczasowym, trwająca do 1 roku (por. wyrok NSA z dnia 13 lipca 2007r., sygn. II OSK 1069/06, dostępny w CBOSA). Zatem strona skarżąca, która samowolnie wybudowała budynek rekreacji indywidualnej na działce nr [...], zobowiązana jest uzyskać decyzję o warunkach zabudowy w celu legalizacji tej inwestycji. Należy podkreślić, że w przypadku planowania jakiejkolwiek zmiany zagospodarowania terenu, nawet niewymagającej pozwolenia na budowę, należy ustalić warunki zabudowy. Niezasadny jest zatem podniesiony w skardze zarzut, iż postępowanie w tej sprawie powinno zostać umorzone jako bezprzedmiotowe, z uwagi na to, że planowana inwestycja w ogóle nie wymaga ustalenia warunków zabudowy, ponieważ nie wymaga ona pozwolenia na budowę. Należy jednocześnie zaznaczyć, że nie jest przedmiotem tej sprawy rozstrzyganie o tym, czy zgodnie z art. 29 pr.bud. inwestycja skarżących wymagała uzyskania pozwolenia na budowę. Z wykładni art. 59 ust. 2 w zw. z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. wynika jednak, że wymaga ona ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Natomiast zgodnie z art. 61 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia którejkolwiek z przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. skutkuje odmową ustalenia warunków zabudowy. W ocenie Sądu, organy obu instancji dokonały prawidłowych i zgodnych z treścią wskazanego przepisu ustaleń oraz oceny prawnej w zakresie braku spełnienia w rozpoznawanej sprawie warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z brzmienia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że ustawodawca uzależnił możliwość zmiany w zagospodarowaniu terenu m.in. od dostosowania się przez inwestora do określonych, istniejących już cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Zasada ta zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Szczególny sposób ustalania wymagań dotyczących cech nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z analizą stanu zastanego określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W myśl § 3 ust. 1 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1–5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003r.). Przeprowadzana analiza urbanistyczno-architektoniczna ma służyć sprawdzeniu, czy planowana inwestycja spełniać będzie wymagania płynące z zasady dobrego sąsiedztwa. Jak już zostało wskazane, celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, czyli takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość. Istnienie działki zabudowanej w bliskiej okolicy, która tworzy pewien harmonijny układ, oceniany z punktu widzenia urbanistyki, stanowi warunek konieczny do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (red. Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2013, s. 506). Należy jednak podkreślić, że sformułowanie "zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy" dotyczy jedynie zabudowy legalnej. Oznacza to, iż organ orzekając o warunkach zabudowy powinien w obszarze analizowanym uwzględnić tylko legalnie wzniesione obiekty. W literaturze przyjmuje się, że istniejąca zabudowa powinna być zgodna z porządkiem prawnym, tj. nie można za nią uznać na przykład samowoli budowlanej. Organ powinien ustalić, czy istniejąca zabudowa jest zabudową legalną, powinien również ustalić, czy zabudowa została zrealizowana zgodnie z prawem. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy zabudowę zrealizowano z zachowaniem warunków określonych w prawie budowlanym, a nie to czy może być ona w przyszłości zalegalizowana. Niedochowanie tych warunków pozwala stwierdzić, że istniejąca zabudowa, przynajmniej z punktu widzenia organu ustalającego warunki zabudowy, jest "samowolą budowlaną", a więc obiektem wybudowanym bez pozwolenia budowlanego albo dokonania zgłoszenia, jeżeli takie było wymagane (wyrok NSA z dnia 30 września 2014r., sygn. II OSK 715/13, dostępny w CBOSA). Z dokonanych przez organy ustaleń wynika, że w niniejszej sprawie zabudowa na analizowanym obszarze nie pozwala na potwierdzenie spełnienia przesłanki "dobrego sąsiedztwa", z uwagi na brak legalności istniejących obiektów budowlanych. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w piśmie z dnia 25 września 2013r. wskazał, że w odniesieniu do działek o nr: [...] obr. S. prowadzone są postępowania w sprawie samowoli budowlanych (k. 99 akt adm.). Ponadto, z pisma Naczelnika Wydziału Architektoniczno-Budowlanego Starostwa Powiatowego z dnia 31 lipca 2012r. wynika, że w posiadanych przez ten urząd rejestrach nie odnaleziono zapisów potwierdzających wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla terenu znajdującego się w sąsiedztwie działki nr [...] obr. S. (k. 57 akt adm.). W ocenie Sądu, trafnie organy obu instancji uznały, że w kontrolowanej sprawie zabudowa na analizowanym obszarze nie pozwala na spełnienie przesłanki "dobrego sąsiedztwa", z uwagi na brak legalnie istniejących obiektów budowlanych. Niezasadny jest zatem zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 59 ust. 1 i 2 oraz art. 50 ust. 2 u.p.z.p. Za niezasadny należy uznać zarzut dotyczący naruszenia § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. podczas wyznaczenia obszaru analizowanego dla działki skarżących. Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Z kolei § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Należy podkreślić, że rozporządzenie ma charakter wykonawczy do u.p.z.p., a jego celem jest stworzenie instrumentów pomocnych do stwierdzenia spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Samo poszerzenie obszaru analizowanego nie przesądza jeszcze, że planowana inwestycja spełnia wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury (art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Poza tym, znana tylko rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003r. kategoria obszaru analizowanego, nie może być utożsamiana z działką sąsiednią w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Natomiast działki położone na obszarze analizowanym stanowią punkt odniesienia do wyznaczenia parametrów nowej zabudowy, w tym przede wszystkim tych wskazanych w § 5 i 6 tego rozporządzenia. Reasumując, wymóg zasady "dobrego sąsiedztwa" winien być zatem realizowany przy zachowaniu podstawowej zasady planowania przestrzennego, jaką jest zachowanie ładu przestrzennego i § 3 wskazanego rozporządzenia nie może zmieniać tej reguły (por. wyrok NSA z dnia 10 września 2010r., sygn. II OSK 1334/09, dostępny w CBOSA). Przepis powołanego § 3 rozporządzenia jest przepisem wykonawczym do u.p.z.p. i nie może być interpretowany z naruszeniem przepisów tej ustawy oraz zasad w niej ustanowionych. Zdaniem Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, przychylić należy się do poglądu, że obszar analizowany ma być wyznaczony w taki sposób, iż od granicy do granicy obszaru analizowanego była zakreślona odległość nie mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem - nie mniej niż 50 m. Pogląd taki wyrażono m.in. w następujących orzeczeniach NSA: z dnia 15 lutego 2012 r., II OSK 2167/11; z dnia 10 lipca 2013 r., II OSK 610/12; z dnia 4 listopada 2015 r., II OSK 508/14; z dnia 10 listopada 2015 r., II OSK 548/14; z dnia 7 kwietnia 2016 r., II OSK 1962/14 (orzeczenia dostępne w CBOSA). W ocenie Sądu, orzekające w sprawie organy dokonały prawidłowej wykładni § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. przyjmując wokół działki skarżących obszar analizowany o promieniu 3-krotnej szerokości frontu działki, liczonej od punktów narożnych. Za front działki przyjęto długość jej północnej granicy, tj. 17, 5 m co w przypadku 3-krotnej szerokości stanowi odległość 52,5 m. I nawet w razie przyjęcia szerszej definicji obszaru analizowanego (postulowanej przez skarżących), planowana inwestycja nie spełniałaby warunku dobrego sąsiedztwa, w tym przede wszystkim nie tworzyłaby harmonijnej całości urbanistycznej. Z analizy urbanistycznej dołączonej do decyzji organu I instancji, wynika bowiem, że nawet wyznaczenie obszaru analizowanego o promieniu 6-krotnej szerokości frontu działki sprawiłoby jedynie, iż do tej analizy zostałyby włączone działki niezabudowane (tereny rolne) oraz działki nr [...] z istniejącą nielegalną zabudową typu letniskowego. Zatem w rozszerzonym obszarze analizowanym nadal nie znalazłaby się zabudowa, która mogłaby stanowić punkt odniesienia dla zabudowy skarżących. Odnośnie zarzutu naruszenia art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez brak uzgodnienia decyzji odmownej, stwierdzić pozostaje, że w aktach sprawy brak jest postanowienia uzgadniającego wydanego we właściwym trybie. Tym niemniej w rzeczonej sprawie projekt decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy nie musiał być przesyłany do uzgodnienia, gdyż obowiązek ten dotyczy wyłącznie projektów decyzji pozytywnych, czyli ustalających warunki zabudowy (zob. wyrok NSA z dnia 19 lipca 2012r., sygn. II OSK 761/11, dostępny w CBOSA), gdy tymczasem w omawianym przypadku wydana została decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy dla wskazanej już istniejącej inwestycji. Nietrafne są również zarzuty naruszenia przez organ art. 7, 8, 9 i 11 k.p.a. oraz art. 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a., skoro wydanie skarżonej decyzji poprzedzone zostało prawidłowymi ustaleniami poczynionymi na podstawie dowodów zebranych w sprawie w toku postępowania administracyjnego, a ich ocena nie narusza wymogu określonego w art. 80 k.p.a. Nadto organy obu instancji wyczerpująco wyjaśniły zasadność przesłanek negatywnego rozstrzygnięcia wniosku, którymi kierowały się przy wydaniu decyzji. Na marginesie jedynie pozostaje wskazać skarżącym, iż całkowicie nietrafne pozostają ich zarzuty dotyczące braku potrzeby uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla altany ogrodowej, skoro jak wynika ze znajdującego się w aktach sprawy wniosku wystąpili oni o ustalenie takich warunków zabudowy nie dla altany ogrodowej lecz dla budynku rekreacji indywidualnej wraz z przyłączeniami oraz zbiornikiem bezodpływowych na nieczystości ciekłe. Okoliczność, iż Kolegium w skarżonej decyzji wskazało błędny przedmiot świadczy jedynie o oczywistej omyłce pisarskiej, którą można by sprostować w drodze postanowienia. Nie oznacza to jednak, że organy orzekające w tej sprawie prowadziły jakiekolwiek postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla altany ogrodowej na działce nr [...] w obrębie S. gm. P., gdyż brak jest wniosku skarżących w tym zakresie. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.