II SA/Ol 677/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora (spr.) Protokolant specjalista Karolina Hrymowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 października 2011 r. sprawy ze skargi J. O. i B. S. na decyzję Wojewody z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, iż ostateczną decyzją z dnia "[...]", nr "[...]", Prezydent Miasta, działając na podstawie m.in. art. 12 ust. 1-4, art. 16 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), ustalił warunki lokalizacji nowego przebiegu ulicy "[...]". Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 19 maja 2008r. Z tym dniem działka nr "[...]" o powierzchni 574 m2, zabudowana budynkiem użytkowym o powierzchni 208,47 m2, stanowiąca uprzednio własność J. O. i B. S.– wspólników spółki cywilnej, prowadzących na tej nieruchomości zakład stolarski pod nazwą "[...]’. Pismem z dnia 23 grudnia 2008r. pełnomocnik J. O. i B. S. wystąpił do Prezydenta Miasta z wnioskiem o ustalenie i wypłatę należnego odszkodowania. Prezydent Miasta wszczął postępowanie administracyjne i powołał rzeczoznawcę majątkowego Ł. Ż., który w dniu 29 grudnia 2008r. sporządził operat szacunkowy, ustalając wartość wymienionej nieruchomości na kwotę 294.000 zł. Strony wniosły zastrzeżenia do tej wyceny, akcentując, że wyceniana nieruchomość położona jest w ścisłym centrum miasta i zabudowana jest budynkiem o około 200 m2. Zarzucili, że porównywane nieruchomości nie spełniają tych cech. Dowodzili, że ceny rynkowe nieruchomości znajdujących się w centrum miasta znacznie odbiegają od przyjętej wartości. Podnosili też, że dotychczasowe ceny uzyskiwane za drogi nie mają charakteru rynkowego i nie mogą być wykorzystane do porównań. Ustosunkowując się do tych zastrzeżeń, rzeczoznawca majątkowy wskazał, że ulica "[...]" leży wprawdzie w niedalekim sąsiedztwie centrum miasta, jednak warunki dojazdu i ekspozycję tej nieruchomości należy uznać za dość słabe. Pan Ł. Ż. stwierdził też, że wskazywane przez strony oferty sprzedaży dotyczą nieruchomości lokalowych (lokali biurowych i handlowych) w budynkach o dobrym stanie technicznym, zlokalizowanych w ścisłym centrum miasta. Przytoczone oferty dotyczą więc nieruchomości nieporównywalnych. Podkreślił, że przedmiotem wyceny była nieruchomość zabudowana, nie lokal użytkowy. Pismem z dnia 2 września 2009r. pełnomocnik stron poinformował organ o wystąpieniu do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości o przeprowadzenie weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego Ł. Ż. Wskazał jednocześnie, że przyjęta do rozliczenia kwota powinna oscylować wokół wartości 800 tysięcy złotych. W dniu 15 października 2009r. Komisja Opiniodawczo-Rozjemcza Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w O. wydała opinię nr 21/2009, w której stwierdziła, że operat szacunkowy sporządzony przez Ł. Ż. zawiera błąd mający istotny wpływ na wartość nieruchomości i w aktualnej formie nie może być wykorzystany do celu, dla jakiego został sporządzony. Komisja wyjaśniła, że biegły sporządził kompletny wyciąg z operatu szacunkowego, poprawnie określił przedmiot wyceny, cel wyceny, podstawę prawną wyceny, daty związane z oszacowaniem nieruchomości, w nawiązaniu do celu wyceny. Uznano, że opis wycenianej nieruchomości jest pełny i wystarczający do określenia wartości nieruchomości oraz sposób wyceny jest poprawny. Ustalono jednak, że charakterystyka i analiza rynku nieruchomości zabudowanych podobnych jest niepełna. Biegły nie uwzględnił bowiem atrybutu wielkości powierzchni użytkowej budynku, co miało istotny wpływ na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy Ł. Ż., uwzględnił stanowisko Komisji Opiniodawczo-Rozjemczej i sporządził w dniu 25 listopada 2009r. nowy operat szacunkowy, ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 428.500 zł. Pełnomocnik stron nie zgodził się z tą wartością. Zarzucił, że opinia jest nierzetelna i podtrzymał dotychczasowe stanowisko stron w sprawie. Decyzją z dnia "[...]" Prezydent Miasta ustalił na rzecz J. O. i B. S. odszkodowanie w wysokości 428.500 zł. W odwołaniu od tej decyzji pełnomocnik stron zarzucił, że przeprowadzona przez rzeczoznawcę analiza nie dotyczyła nieruchomości podobnych. Przyjęto bowiem do porównania nieruchomości znacznie oddalone od centrum miasta, o powierzchni użytkowej znacznie przekraczającej przedmiot wyceny. Zarzucono też nieprawidłową wycenę gruntu. Zdaniem pełnomocnika nie można było uwzględniać rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne, gdyż przedmiotowa nieruchomość uzyskała status gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne dopiero z chwilą uprawomocnienia się decyzji lokalizacyjnej, tj. z dniem 19 maja 2008r. W przekonaniu pełnomocnika wyceniana nieruchomość nie miała statusu gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne, albowiem decyzja w tym przedmiocie nie stała się jeszcze ostateczna. Wnieśli o zmianę rzeczoznawcy majątkowego. Rozpatrując sprawę w postępowaniu odwoławczym, decyzją z dnia "[...]" Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję i sprawę przekazał organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Organ II instancji podzielił wątpliwości odwołujących co do zasadności przyjęcia do porównania nieruchomości o powierzchni kilkunastokrotnie przekraczającej powierzchnię wycenianego budynku (choć następnie wartości te zostały skorygowane za pomocą współczynników). Zasadniczym jednak powodem decyzji kasacyjnej było stwierdzenie, że przyjęte do wyceny transakcje pochodzą sprzed trzech lat. Organ wskazał, że powinny być to operacje dokonane na przestrzeni ostatnich dwóch lat. W związku z powyższym organ I instancji zlecił sporządzenie nowego operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu Z. G., która ustaliła, przy podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wartość przedmiotu wyceny na dzień 20 kwietnia 2010r. na sumę 428.168 zł. Do tej wyceny pełnomocnik stron wniósł zastrzeżenia pismem z dnia 17 maja 2010r., wskazując, że przyjęte do porównania nieruchomości oddalone są znacznie od centrum miasta, mają nieporównywalnie większe powierzchnie. Podkreślił, że powszechnie znaną jest okoliczność, że im mniejsza powierzchnia użytkowa budynku, tym wyższa cena za jego m2. Tak samo powszechnie wiadomym jest, że nieruchomości położone w ścisłym centrum miasta mają wartość znacznie wyższą od nieruchomości położonych poza tą strefą. Pełnomocnik stwierdził, że ceny transakcyjne innych lokali użytkowych, usytuowanych w ścisłym centrum miasta kształtują się w granicach od 4 do 5 tysięcy złotych za 1 m2. W takim właśnie przedziale, jego zdaniem, powinna się mieścić cena ustalona w operacie szacunkowym. W odpowiedzi na zapytanie organu, rzeczoznawca majątkowy Z. G. wyjaśniła, że w operacie szacunkowym z dnia 20 kwietnia 20l0r. do wyceny przyjęto transakcje nieruchomości podobnych zanotowanych na rynku lokalnym m. O. Ze względu na brak dostatecznej liczby transakcji na os. Wojska Polskiego - gdzie położona jest wyceniana nieruchomość obszar badań rozszerzono do nieruchomości położonych na terenie m. O. (przedstawiono na załączonej mapie). Wskazała, że zgodnie z art. 4 pkt 16) ustawy o gospodarce nieruchomościami przez pojęcie nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Odnosząc się do powyższej definicji, biegła zauważyła, że nieruchomość podobna to nie jest nieruchomość identyczna i może różnić się od nieruchomości wycenianej. Różnice te uwzględniane są w procesie wyceny. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Biegła podała, że zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (art. 4 ust. 4) przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zaznaczyła, że powyższa metoda została zastosowana do wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem użytkowym w operacie szacunkowym z dnia 20 kwietnia 2010r. i uwzględnia ona różnice pomiędzy wybranymi do wyceny transakcjami. Poza tym biegła wskazała, że nieruchomości lokalowe stanowią inny rodzaj nieruchomości, więc nie mogą pełnić funkcji porównywalnej gdyż wyceniana nieruchomość jest nieruchomością gruntową zabudowaną budynkiem użytkowym. Dlatego nieruchomości lokalowe nie mogą zostać przyjęte do wyceny. W związku z powyższym argumenty przytoczone w piśmie z dnia 17 maja 2010r. rzeczoznawca majątkowy uznał za bezzasadne. Decyzją z dnia "[...]" Prezydent Miasta ustalił odszkodowanie w kwocie 428.168 zł. Rozstrzygnięcie to zostało wyeliminowane z obrotu prawnego na skutek decyzji kasacyjnej Wojewody z dnia "[...]", który zarzucił, że ponownie przyjęto do wyceny transakcje sprzed ponad 3 lat. Powołując się na orzecznictwo sadów administracyjnych organ odwoławczy podniósł, że operat szacunkowy stanowiący podstawę do wyceny, jako materiał porównawczy winien wskazywać jedynie transakcje gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych za okres nie dłuższy niż dwa lata. Wątpliwości organu wzbudziło także przyjęcie przez rzeczoznawcę trendu czasowego za rok 2008, 2009 i 2010 na poziomie 0%. Zdaniem organu II instancji analiza transakcji z tych lat zawarta w operacie szacunkowym wskazuje, iż cena jednostkowa metra kwadratowego tych nieruchomości jest w miarę upływającego czasu coraz wyższa. Za zasadny organ uznał również zarzut odwołania, dotyczący doboru nieruchomości z peryferii miasta. Stwierdzono, że rzeczoznawca powinien starannie dobierać nieruchomości, biorąc pod uwagę ich położenie i sposób korzystania. W tej sytuacji organ I instancji zwrócił się do bieglej Z. G. o uwzględnienie zarzutów Wojewody w sporządzonej wycenie lub opracowanie nowej wyceny. Rzeczoznawca majątkowy sporządził nowy operat, ustalając wartość rynkową nieruchomości na dzień 20 grudnia 2010r. na łączną kwotę 429.582 zł, w tym wartość gruntu na sumę 44.933 zł. Pismem z dnia 10 lutego 2011r. organ I instancji zawiadomił pełnomocnika stron o sporządzeniu nowego operatu, pouczając o prawie jego przejrzenia i wypowiedzenia się co do zebranych materiałów w sprawie. Strony jednak nie skorzystały z tego uprawnienia. W dniu 24 marca 2011r. Zastępca Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta, działając z upoważnienia Prezydenta Miasta, ustalił na rzecz J. O. i B. S. odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w łącznej wysokości 429.582 zł. W motywach rozstrzygnięcia organ przytoczył stan faktyczny sprawy. Podniósł, iż autor operatu w celu określenia wartości rynkowej działki nr "[...]" zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań transakcje nieruchomościami zabudowanymi budynkami użytkowymi, położonymi na rynku lokalnym miasta O. oraz transakcje rynkowe gruntów niezabudowanych stanowiących tereny komunikacyjne zawarte w okresie nie dłuższym niż dwa lata. W ocenie organu, w wyniku przeprowadzonej analizy, operat szacunkowy z dnia 20.12.2010 r. sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy w oparciu o stan nieruchomości obowiązujący na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej tj. na dzień 10.04.2008 r. oraz poziomu cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Zauważono, że biegły dokonał wyceny przedmiotowego gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego, zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109),. Ponadto, z uwagi na występowanie na rynku lokalnym cen transakcyjnych uzyskanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, w wycenie gruntu, przyjął do porównań transakcje rynkowe nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i cechy tych nieruchomości, stanowiących tereny komunikacyjne. Ze względu na różnice wynikające z lokalizacji, powierzchni nieruchomości, powierzchni użytkowej budynku, stanu technicznego oraz warunków gruntowo-wodnych rzeczoznawca majątkowy skorygował ceny transakcyjne obiektów porównawczych. Wagi przedmiotowych cech rynkowych określono na podstawie analizy preferencji uczestników rynku nieruchomości, którą wykonano na podstawie ankiety przeprowadzonej wśród specjalistów – rzeczoznawców majątkowych i pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Organ zauważył poza tym, że strony nie zakwestionowały prawidłowości wykonania przedmiotowego operatu szacunkowego przed właściwym organem, tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, która posiada kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu. W odwołaniu pełnomocnik stron zarzucił organowi I instancji: 1. naruszenie prawa materialnego, tj. przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a także przepisu § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez nieprawidłowe ustalenie wysokości należnego odszkodowania; 2. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 77 § 1 kpa poprzez zaniechanie zebrania wyczerpującego materiału dowodowego. W związku z tym pełnomocnik wniósł o uchylenie decyzji organu I instancji i orzeczenie przez organ odwoławczy co do istoty sprawy po przeprowadzeniu dodatkowego postępowania dowodowego, polegającego na zleceniu innemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu odwołania pełnomocnik konsekwentnie podnosił, że przyjęte do analizy nieruchomości nie są podobnymi do wycenianej, gdyż są znacznie oddalone od centrum miasta. Zdaniem pełnomocnika rzeczoznawca majątkowy powinien dokonać doboru nieruchomości położonych w tej samej dzielnicy miasta co nieruchomość wyceniana. Podkreślił, że powszechnie znaną jest okoliczność, że nieruchomości położone w ścisłym centrum miasta mają wartość znacznie wyższą od nieruchomości położonych poza tą strefą. Zaznaczył, że wycenie podlegał budynek użytkowy o powierzchni 208,47 m2 i działka o powierzchni 574 m2. Podniósł wobec tego, że rzeczoznawca majątkowy zobowiązany był do doboru nieruchomości, które mają powierzchnie przybliżone do wycenianej i na których usytuowany został budynek o powierzchni użytkowej przybliżonej do powierzchni użytkowej budynku, położonego na nieruchomości wycenianej. Zarzucił, że biegły wziął pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości o powierzchni działki i budynku nawet ponad 4-krotnie większej. Zdaniem pełnomocnika nie jest to zgodne z przepisami prawa w zakresie szacunku nieruchomości. Podkreślił, że powszechnie znana jest okoliczność, że im mniejsza powierzchnia gruntu lub użytkowa budynku, tym wyższa cena za jego 1 m2. Poza tym pełnomocnik wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonał nieprawidłowej wyceny gruntu w oparciu o rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne. Zauważył, że przedmiotowa nieruchomość uzyskała status gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne dopiero z chwilą uprawomocnienia się decyzji lokalizacyjnej, tj. z dniem 19 maja 2008r. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji przez organ I instancji. W przekonaniu pełnomocnika wyceniana nieruchomość nie miała statusu gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne, albowiem decyzja w tym przedmiocie nie stała się jeszcze ostateczna. Stwierdził, że powszechnie znana jest okoliczność, że wartość rynkowa nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne jest znacznie niższa niż nieruchomości nie mające takiego statusu. Ponadto wytknięto uwzględnionej przez organ wycenie, że biegły bezpodstawnie ustalił 0% trend czasowy za rok 2009 i 2010, gdy pobieżna nawet analiza transakcji z tych lat zawarta w operacie szacunkowym wskazuje, iż cena jednostkowa metra kwadratowego tych nieruchomości jest w miarę upływu czasu coraz wyższa. Reasumując, w ocenie odwołujących organ I instancji ustalił odszkodowanie w rażąco niskiej kwocie. Ustalona suma odszkodowania powinna stanowić rekompensatę, umożliwiającą zakup innej nieruchomości o identycznych właściwościach i cechach. Stwierdzili, że w sytuacji, w której rzeczoznawca uznałby, iż brak jest w centrum miasta nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, powinien on bądź odmówić sporządzenia szacunku z uwagi na brak możliwości porównania cen transakcyjnych, bądź też sporządzić przedmiotowy operat szacunkowy, uwzględniając ceny transakcyjne innych lokali użytkowych, usytuowanych w ścisłym centrum miasta. Zaskarżoną decyzją z dnia "[...]", znak; "[...]" Zastępca Dyrektora Wydziału Infrastruktury, geodezji i Rolnictwa Urzędu Wojewódzkiego, działając z upoważnienia Wojewody, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Uzasadnił, że po przeanalizowaniu operatu szacunkowego z dnia 20.12.2010 r. oceniono go jako sporządzony w sposób prawidłowy. Zauważono, że rzeczoznawca majątkowy dokonał ponownej analizy rynku, której przedmiotem były grunty nabywane na cele budowy dróg publicznych oraz stanowiące tereny komunikacyjne, będące przedmiotem prawa własności. Wyceniając grunty, przyjęto do porównania nieruchomości gruntowe położone w bezpośrednim sąsiedztwie centrum miasta O. (przy ul. Tuwima, ul. Sikorskiego oraz ul. Dąbrowskiego, która łączy się z ul. "[...]"). Nieruchomości mają podobną powierzchnię oraz przeznaczone są pod komunikację lądową oraz ulice dojazdowe. Transakcje pochodzą z drugiej połowy roku 2009. Podniesiono, że zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zdaniem organu II instancji nieruchomości przyjęte do porównania spełniają warunki wynikające z definicji nieruchomości podobnej i mogą być wykorzystane w operacie szacunkowym. Badanie rynku dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego wykazało, iż ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne w badanym okresie nie wzrosły, ani nie spadły, w sposób znaczący. Cena jednostkowa, jaką po dokonaniu obliczeń uzyskał rzeczoznawca majątkowy, tj. 78,28 zł za metr kwadratowy, mieści się w przedziale cenowym średnich cen transakcyjnych skorygowanych współczynnikiem zmiany cen na poziomie 69,82 zł/m2 - 92,28 zł/m2. Wyceniając budynek użytkowy zakładu stolarskiego przyjęto do porównania grunty zabudowane budynkami użytkowymi. Transakcje przyjęte do porównania pochodzą z lat 2009 i 2010 (najstarsza transakcja pochodzi z dnia 03.11.2009 r.). Do porównania przyjęto grunty zabudowane budynkami użytkowymi, położone w bezpośrednim sąsiedztwie centrum miasta O. a nawet przy samej ul. "[...]". Do dalszych analiz przyjęto transakcje nieruchomości przy ul. "[...]", ul. Sprzętowej i ul. Trackiej. Budynki miały powierzchnię od 177 m2 do 576 m2. Różnice w powierzchniach zarówno gruntów, jak i budynku rzeczoznawca majątkowy skorygował współczynnikami korygującymi. Zdaniem organu II instancji nieruchomości przyjęte do porównania spełniają warunki wynikające z definicji nieruchomości podobnej i mogą być wykorzystane w operacie szacunkowym. Tym samym nie jest zasadny zarzut naruszenia przez organ I instancji § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego nieprawidłowego przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego, iż wyceniana nieruchomość przeznaczona jest pod drogi publiczne, organ wyjaśnił, że w myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przepisy ust. l i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określania wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg z tym, że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze decyzji. Natomiast § 36 ust. 1 tego rozporządzenia obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Stosowanie zatem do § 36 ust. 1 rozporządzenia jest zasadą ogólną przy wycenie nieruchomości przeznaczonych pod drogi, gdzie materiał porównawczy stanowią transakcje drogowe. Organ wytłumaczył też, że ustalenie trendu czasowego na poziomie 0% zostało zobrazowane w tabelce stanowiącej załącznik do operatu szacunkowego. Do porównania przyjęto parami transakcje z lat 2009 i 2010. Ich zestawienie wyraźnie obrazuje, iż w analizowanym okresie ceny nieruchomości nie wzrosły ani też nie spadły. W związku z tym, zdaniem organu II instancji, ustalenie trendu czasowego określono w sposób prawidłowy. Organ odwoławczy nie zgodził się też z zarzutem naruszenia przez organ I instancji art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Na zlecenie organu I instancji sporządzony został bowiem operat szacunkowy, który zdaniem organu II instancji został sporządzony w sposób prawidłowy. W związku z tym nie ma konieczności przeprowadzania dodatkowego postępowania dowodowego, tj. zlecenia nowego operatu szacunkowego przez organ odwoławczy. J. O. i B. S., reprezentowani przez radcę prawnego, zaskarżyli powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, domagając się jej uchylenia w związku z naruszeniem: 1. art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a także przepisu § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez nieprawidłowe ustalenie kwoty należnego Skarżącym odszkodowania; 2. art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie, iż nieruchomości, wskazane przez rzeczoznawcę w wycenie z dnia 20 grudnia 2010r. stanowią nieruchomości podobne do wycenianej; 3. art. 7 kpa, 77 § 1 kpa, art. 80 kpa, poprzez zaniechanie przez organ II instancji dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także zebrania wyczerpującego materiału dowodowego, w tym wyjaśnienia dlaczego biegły przyjął do porównania z nieruchomością wycenianą nieruchomości wymienione w wycenie; 4. art. 10 kpa, art. 79 § 2 kpa, art. 89 § 2 kpa oraz art. 95 § 1 kpa, poprzez zaniechanie przez organ II instancji wezwania rzeczoznawcy majątkowego, sporządzającego przedmiotową opinię do ustosunkowania się do zarzutów skarżących, zawartych w odwołaniu od decyzji I instancji, a dotyczących sporządzonej przez niego opinii, a także poprzez zaniechanie przez organ administracyjny przeprowadzenia rozprawy w sytuacji w której jej przeprowadzenie było niezbędne dla wyjaśnienia sprawy przy obecności rzeczoznawcy i stron; 5. art. 10 § 1 kpa, poprzez brak zapewnienia skarżącym czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym, w tym poprzez brak wezwania skarżących do wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, materiałów oraz zgłoszonych żądań. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik zasadniczo powtórzył argumenty przytoczone w odwołaniu. Dodatkowo podniósł, że rzeczoznawca majątkowy nie był uprawniony do skorygowania cen nieruchomości współczynnikami korygującymi te ceny, gdyż korekta musi dotyczyć nieruchomości podobnych, a biegły wziął pod uwagę nieruchomości nie będące podobnymi. Zarzucono, że rzeczoznawca nie wskazał w operacie cech, jakie przyjął, a które decydują o podobieństwie nieruchomości, przyjętych jako podstawę wyceny. Podkreślono, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący ponownie zakwestionowali dokonany przez rzeczoznawcę dobór nieruchomości podobnych. W tej sytuacji, jak stwierdzono, organ odwoławczy powinien wezwać rzeczoznawcę do wyjaśnienia skarżącym, dlaczego uznał za podobne nieruchomości wskazane w wycenie nieruchomości. Pomimo wskazania przez skarżących szeregu wątpliwości dotyczących kwestionowanej opinii, organ II instancji zaniechał podjęcia jakichkolwiek czynności celem ich wyjaśnienia. Ponadto strona skarżąca, powołując się na wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 listopada 2006r. sygn. akt I SA/Wa 1191/06, wskazała, że w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przeprowadzenie rozprawy administracyjnej jest obowiązkowe. Podniesiono, ze brak wyznaczenia rozprawy w przedmiotowej sprawie uniemożliwił skarżącym bezpośrednie zadawanie pytań rzeczoznawcy majątkowemu i wyjaśnienie wątpliwości, dotyczących sporządzonej w sprawie opinii, co naruszyło ich uprawnienia procesowe. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumenty przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy sąd administracyjny kontroluje zaskarżone akty lub czynności z zakresu administracji publicznej pod względem ich zgodności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Sąd może wzruszyć zaskarżoną decyzję jedynie wówczas, gdy narusza ona przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1270 ze zm. – zwanej dalej w skrócie p.p.s.a.). Ponadto Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1p.p.s.a.). Badając legalność zaskarżonej decyzji w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a., Sąd stwierdził, że rozstrzygnięcie to odpowiada prawu, wobec czego skarga nie mogła zostać uwzględniona. Sąd nie ma zastrzeżeń co do wysokości przyznanego odszkodowania. Zostało ono ustalone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Operat szacunkowy sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651) i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Biegła Z. G. uwzględniła przy wycenie, stosownie do treści art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) stan nieruchomości (a wiec stan prawny i faktyczny) na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. "[...]", w którym to czasie podlegająca wycenie działka nr "[...]" o powierzchni 574 m2, zabudowana budynkiem użytkowym o powierzchni 208,47 m2, składającym się z 4 pomieszczeń stolarni, pomieszczenia biurowego, łazienki, przedpokoju, szatni i komunikacji – stanowiła własność skarżących. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego m. O. - ul. "[...]" – Koszary, zatwierdzonym uchwałą nr LXVII/837/06 Rady Miasta z dnia 6 września 2006r. działka nr "[...]" położona była na obszarze oznaczonym symbolem 1KZ40 – projektowana ulica klasy zbiorczej położona w ciągu dróg krajowych. W związku z tym przeznaczenie przedmiotowej działki nie zmieniło się na skutek wydanej w dniu 10 kwietnia 2008r. decyzji lokalizacyjnej, co akcentuje strona skarżąca, nieruchomość ta została bowiem przeznaczona pod budowę drogi publicznej już w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w 2006r. Niezależnie od tego na skutek wydanej decyzji lokalizacyjnej, działka będąca przedmiotem wyceny zajęta została pod drogę publiczną. Tym samym w sprawie miał bezspornie zastosowanie § 36 ust. 1 cytowanego rozporządzenia, w brzmieniu obowiązującym do dnia 25 sierpnia 2011 r., a zatem w dacie orzekania przez organy w niniejszej sprawie (§ 36 został zmieniony z dniem 26 sierpnia 2011 r. przez § 1 pkt 11 rozporządzenia z dnia 14 lipca 2011 r. Dz. U. Nr 165, poz. 985), w myśl którego przy określeniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Oznacza to, że gdy istnieją takie ceny transakcyjne, metodę tę stosuje się w każdym przypadku określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwia rezygnację z podejścia porównawczego, o którym stanowi ust. 1. Przed dokonującym wyceny otwiera się wówczas możliwość wykorzystania podejścia wskazanego w § 36 ust. 2 tego rozporządzenia, pozwalającego na dokonanie szacunku nieruchomości w oparciu o dane dotyczące gruntów sąsiednich (por. wyrok. NSA z dnia 23 września 2010 r. sygn. akt I OSK 1548/09,LEX nr 745080). Biegła wskazała w tym zakresie na cztery transakcje z okresu od sierpnia do grudnia 2009r., ustalając ostatecznie wartość rynkową gruntu w działce w zaokrągleniu na sumę 44.933 zł. Zauważyć można, że w rozpatrywanej sprawie suma ta nie wpływa w żadnym stopniu na wysokość przyznanego odszkodowania, gdyż przedmiotem wyceny była, ujmowana w sposób jednolity, nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem użytkowym i ustalona wartość gruntu zawarta została w przyjętej przez biegłą uprzednio rynkowej wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej, tj. przyznanej sumie 429.582 zł. Wartość ta została wyliczona, zgodnie z powołanym art. 18 ust. 1 cytowanej ustawy, na dzień sporządzenia operatu, tj. 20 grudnia 2010r. w oparciu o transakcje, których przedmiotem były nieruchomości zabudowane budynkami użytkowymi, dokonane w roku 2010 oraz drugim półroczu 2009r. Sąd podziela stanowisko organów, że przyjęte do obliczeń przez rzeczoznawcę majątkowego transakcje dotyczą nieruchomości podobnych do wycenianej, gdyż przede wszystkim właśnie ich przedmiotem były nieruchomości zabudowane budynkami użytkowymi położone na terenie miasta Olsztyn. Na cenę takich nieruchomości składa się niewątpliwie ich położenie, powierzchnia działki, jak również powierzchnia użytkowa posadowionego na niej budynku oraz jego przeznaczenie i cechy te zostały wyszczególnione przez biegłą. Następnie rzeczoznawca majątkowy wyliczył, jak kształtowała się cena transakcyjna jednostkowa za m2 powierzchni użytkowej budynku przy takich transakcjach. Wbrew wywodom skargi, z porównania tych cech oraz uzyskanej ceny transakcyjnej nie wynika, aby zasadą było, że mniejsze działki uzyskiwały wyższą cenę. Najwyższa cena, która została przyjęta następnie do obliczeń – 3.525,86 zł/m2 - dotyczyła nieruchomości zabudowanej o powierzchni 177 m2, której działka miała powierzchnię 4953m2, a więc była ponad 8 razy większa niż wyceniana działka. Na tle analizowanych transakcji nie sposób też wyprowadzić podnoszonej w skardze reguły, że im mniejsza powierzchnia użytkowa budynku tym większa cena za jego jeden m2. Zasada ta może sprawdza się przy obrocie nieruchomościami stricte lokalowymi, jednak w niniejszej sprawie przedmiot wyceny był inny. Nieruchomości lokalowe nie są porównywalne z nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi. Zaznaczyć trzeba, że biegła ustaliła na podstawie własnych badań wagę cech rynkowych i ich udział w cenie, określając, że lokalizacja nieruchomości wpływa w 30% na jej cenę, natomiast powierzchnia użytkowa budynku w 10%, powierzchnia działki w 20%, zaś najbardziej decydujące znaczenie ma stan techniczny budynku/standard wykończenia wnętrza – 40 %. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że rynek nieruchomości zabudowanych budynkami użytkowymi na terenie miasta O. cechuje niewielki obrót. Popyt ukierunkowany jest przeważnie na budynki o stanie technicznym nie wymagającym kapitalnego remontu z możliwością szybkiej i taniej adaptacji do prowadzonej działalności gospodarczej. Zdaniem biegłej stan techniczny budynku na nieruchomości wycenianej był dostateczny. Twierdzenie to ma oparcie w opisie budynku zawartym w operatach szacunkowych jak i zdjęciach z oględzin budynku. Skarżący też nie kwestionują tej okoliczności. Poza tym biegła oceniła, że lokalizacja wycenianej nieruchomości jest dobra, powierzchnia użytkowa budynku średnia, powierzchnia działki mała. Ostatecznie po zastosowaniu prawidłowo współczynników korygujących rzeczoznawca majątkowy wyliczył wartość rynkową wycenianej nieruchomości gruntowej zabudowanej zakładem stolarskim na kwotę 2060,64 zł za 1m2 powierzchni użytkowej budynku (tj. 2060,64 zł x 208,47 m2 = 429.582 zł). Zdaniem Sądu kwota ta odpowiada wartości rynkowej nieruchomości wycenianej. W szczególności suma ta uwzględnia lokalizację działki w pobliżu centrum miasta. Przekonuje co do tego ustalona przez biegłą cena transakcyjna nieruchomości gruntowej zabudowanej konkretnie przy ul. "[...]", a więc tej samej lokalizacji co wyceniana, o powierzchni działki 1334m2 i budynku użytkowym po remoncie o powierzchni 223 m2. Cena ta wyniosła 2038,12 zł/m2 powierzchni użytkowej budynku. Ponadto nie można pomijać, że w sprawie wypowiadało się dwóch rzeczoznawców majątkowych i ich ustalenia są porównywalne. Pan Ł. Ż. po uwzględnieniu uwag Komisji Opiniodwaczo-Rozjemczej, która stwierdziła jedną wadę sporządzonego operatu, tj. brak uwzględnienia atrybuty wielkości powierzchni użytkowej budynku, ponownie przeprowadził wycenę ustalając wartość nieruchomości na dzień 25 listopada 2009r. na kwotę 428.500 zł, a więc różnica jest nieznacząca. Biegły ten przyjął do analizy transakcje z 2009 r., 2008r. oraz listopad, grudzień 2007r., a więc sprzed dwóch lat od momentu wyceny. Oboje biegli, tj. Pan Ł. Ż. i Z. G., co znamienne, ustalili, że upływ czasu nie miał znaczenia przy ustaleniu wartości nieruchomości. Pan Ł. Ż. wyjaśnił, że po okresie znaczącego ożywienia trwającego do połowy roku 2007, nastąpiła stabilizacja cen transakcyjnych. Stwierdzenie to potwierdziła Pani G., która zobrazowała na podstawie porównania parami konkretnych transakcji z roku 2009r. i 2010r., że współczynnik zmiany ceny wynosił 0,42 %, co w przybliżeniu dało 0%. W takim stanie rzeczy organy nie miały podstaw kwestionować przyjętego trendu czasowego. Sąd nie podziela zarzutów skargi dotyczących zaniechania przez organy dokładnego ustalenia stanu faktycznego. W szczególności nie sposób zarzucić organom, że w sposób dowolny oceniły operat szacunkowy, w oparciu o który ustalona została wartość odszkodowania. Zdaniem Sądu organy dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego uznając, że nie jest wadliwie sporządzony. W rozpoznawanej sprawie strona skarżąca kwestionuje dobór przez biegłego transakcji. Uważa, że organ powinien wyjaśnić, dlaczego biegły wybrał do wyceny właśnie te wymienione w operacie. Skarżący nie biorą przy tym pod uwagę, że to rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Rola organu sprowadza się natomiast do oceny, czy dobór jest prawidłowy. W niniejszej sprawie organy orzekające zasadnie uznały, że zawarte w operacie transakcje pozwalały na określenie przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, przyjęte transakcje dotyczyły bowiem nieruchomości podobnych wycenianej, jak już wyjaśniono powyżej. Skarżący poza przedłożeniem organowi I instancji kilku ofert (a więc nie dokonanych transakcji), których przedmiotem były głównie nieruchomości lokalowe (lokale biurowe i handlowe) w budynkach o dobrym stanie technicznym, zlokalizowanych w ścisłym centrum miasta, a zatem takie, które nie były porównywalne z wycenianą nieruchomością, nie przeciwstawili przeprowadzonym dowodom jakichkolwiek innych dowodów, mogących potwierdzić słuszność stawianego zarzutu, że kwota odszkodowania została ustalona w sposób nieprawidłowy. Skarżący wyrazili jedynie przekonanie, że ustalona cena powinna być wyższa. Dla podważenia jednak ustaleń faktycznych organu administracyjnego nie wystarczy poddanie ich w wątpliwość lub ich zanegowanie, lecz wymaga wskazania przez stronę kwestionującą, na czym polega błędność ustaleń i co jest źródłem błędu, jak również wskazania takich środków dowodowych, które potwierdzą słuszność twierdzeń strony kwestionującej ustalenia organu. W skardze nie wykazano takich okoliczności, dlatego stawiane w niej zarzuty stanowią jedynie polemikę z ustaleniami organu administracji, która nie jest jednak wystarczająca do uznania wydanych decyzji za naruszające prawo. Argumenty podnoszone przez skarżących w ogóle nie przekonują, aby celowym było powoływanie kolejnego rzeczoznawcy, skoro już dwóch rzeczoznawców wypowiedziało się w sprawie i wyceniło nieruchomość na bardzo przybliżoną kwotę. Jeżeli skarżący byli przekonani, że wartość nieruchomości mogłaby być wyższa, to mogli we własnym zakresie zasięgnąć opinii rzeczoznawcy majątkowego, ewentualnie poddać sporządzony w sprawie operat szacunkowy ocenie Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości. Wówczas takie środki dowodowe organy musiałyby uwzględnić przy dokonywaniu ustaleń i odnieść się do nich. Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 79 § 2, art. 89 § 2 i art. 95 § 1 Kpa sprowadzający się do zaniechania przeprowadzenia przez organ II instancji rozprawy z udziałem biegłego i skarżących, podczas której możliwa byłaby, jak podnoszą, konfrontacja stanowiska biegłego ze stanowiskiem stron. Wskazać należy, iż przeprowadzenie rozprawy administracyjnej nie jest obligatoryjne. Przepis art. 89 § 1 Kpa stanowi, że organ administracji publicznej przeprowadzi, z urzędu lub na wniosek strony, w toku postępowania rozprawę w każdym przypadku, gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania bądź osiągnięcie celu wychowawczego albo gdy wymaga tego przepis prawa. W § 2 powołanego artykułu wskazano, że organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. W postępowaniu administracyjnym nie obowiązuje zatem reguła rozpoznawania sprawy przez organ orzekający na rozprawie. Organ administracji postępowanie wyjaśniające prowadzi - co do zasady poza rozprawą, chyba, że zachodzą przesłanki przeprowadzenia rozprawy. Jeżeli w ocenie organu rozprawa nie doprowadziłaby do uproszczenia i przyspieszenia postępowania, a obowiązku jej przeprowadzenia nie przewiduje przepis prawa, postępowanie administracyjne może być przeprowadzone bez rozprawy, tak jak to miało miejsce w przypadku rozpatrywanej sprawy. Przewidziana dalej w omawianej regulacji powinność przeprowadzenia rozprawy, gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków i biegłych nie jest równoznaczna z koniecznością przeprowadzenia rozprawy w każdym przypadku przeprowadzenia wymienionych dowodów, gdyż przeprowadzenie rozprawy uzależnione jest od wyjaśnienia sprawy (tak; NSA w wyroku z dnia 12 grudnia 2008r. sygn. akt II GSK 361/08). W literaturze przedmiotu wskazuje się, że norma art. 89 § 2 Kpa ma zastosowanie w sytuacji, gdy wyjaśnienie sprawy wymaga wysłuchania kilku biegłych, w przypadku rozbieżnych opinii. Wówczas możliwa jest na rozprawie ich konfrontacja, przy udziale stron, a to pozwala na dokonanie przez organ prawidłowej oceny przeprowadzonych dowodów. Taka sytuacja nie występowała w niniejszej sprawie. W rozpoznawanej sprawie organ zgromadził wyczerpujący materiał dowodowy poza rozprawą. Zauważyć trzeba, że w toku całego postępowania organ I instancji każdorazowo informował pełnomocnika stron o sporządzonym operacie szacunkowym, pouczając o prawie zapoznania się z nim i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, stosownie do art. 10 § 1 Kpa. W przypadku trzech pierwszych operatów, pełnomocnik skarżących zgłaszał zastrzeżenia, podnosząc w zasadzie za każdym razem takie same zastrzeżenia. Do wszystkich zgłoszonych uwag biegli odnieśli się, negując za każdym razem tok rozumowania skarżących. W przypadku ostatniego operatu, stanowiącego podstawę orzekania przez organy, pełnomocnik skarżących - pomimo stosownego zawiadomienia organu I instancji - nie zapoznał się z jego treścią i nie wypowiedział się co do jego zasadności. Dopiero w dniu 6 kwietnia 2011r., po rozstrzygnięciu przez organ I instancji, wydano na wniosek pełnomocnika kopię operatu szacunkowego z dnia 20 grudnia 2010r., tak, że w odwołaniu pełnomocnik skarżący mógł odnieść się do jego treści. W zarzutach odwołania pełnomocnik skarżących konsekwentnie podnosił takie same zastrzeżenia, jak dotychczas. W związku z tym organ II instancji, znając już stanowisko rzeczoznawcy Z. G. w tym względzie, zasadnie rozpoznał zgłoszone zarzuty co do przeprowadzonej wyceny we własnym zakresie. Ponadto nie można się zgodzić, aby obowiązek przeprowadzenia rozprawy w postępowaniu o odszkodowanie za nieruchomość zajęte pod drogi publiczne wynikał z treści art. 18 ust. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych. Przepis ten w pierwotnym brzmieniu stanowił, że wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i został uchylony przez art. 1 pkt 14 lit. b) ustawy z dnia 18 października 2006 r. (Dz.U.06.220.1601) zmieniającej nin. ustawę z dniem 16 grudnia 2006 r. Przy czym w myśl art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Dodatkowo art. 23 powołanej ustawy stanowi, iż w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale (Rozdział 3 Nabywanie nieruchomości pod drogi) stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ta zaś ustawa jedynie w art. 118 ust. 1 wspomina o obowiązku przeprowadzenia rozprawy, który dotyczy postępowania wywłaszczeniowego. Przepis ten nie ma natomiast zastosowania w sprawie ustalenia samego odszkodowania. W niniejszej sprawie nie zachodziła potrzeba stosowania przez organ II instancji przed wydaniem decyzji art. 10 § 1 Kpa, gdyż organ ten nie przeprowadzał dodatkowego postępowania wyjaśniającego, a z dotychczasowym materiałem dowodowym, na który składały się sporządzone operaty i stanowiska biegłych co do zgłoszonych przez strony zastrzeżeń, pełnomocnik skarżących zapoznawał się. Do ostatniego operatu z dnia 20 grudnia 2010r. pełnomocnik skarżących ustosunkował się w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Bezzasadne jest zatem twierdzenie strony skarżącej o naruszeniu przez organ odwoławczy zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, skoro pełnomocnik nie wykazał, iż zaniechanie rzez organ II instancji zawiadomienia o możliwości zapoznania się z aktami sprawy uniemożliwiło stronie dokonanie konkretnych czynności procesowych i mogło to mieć wpływ na wynik sprawy, Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 lipca 2010r. II OSK 881/10 "Naruszenie zasady zawartej w art. 10 § 1 k.p.a. nie stanowi automatycznie w każdym przypadku podstawy do uchylenia decyzji, aby takie rozstrzygnięcie miało miejsce wskazanemu uchybieniu towarzyszyć musi także naruszenie przepisów postępowania administracyjnego zapewniających realizację zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik postępowania". Biorąc powyższe pod uwagę, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę należało oddalić.