II SA/Ol 859/14

Dnia 4 grudnia 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Marzenna Glabas Sędziowie sędzia WSA Hanna Raszkowska sędzia WSA Ewa Osipuk (spr.) Protokolant specjalista Wojciech Grabowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2014 roku sprawy ze skargi Spółki A na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę. Decyzją z dnia 12 czerwca 2013 r., Starosta O. orzekł o ustaleniu na rzecz "[...]" (zwanej daje "Spółką"), odszkodowania w wysokości 289 090 zł za działki nr "[...]", które przeszły z mocy prawa na własność Gminy "[...]"jako publiczne drogi gminne. Decyzją z dnia 17 października 2013 r., Wojewoda W. uchylił decyzję organu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi, gdyż stwierdził, że operat szacunkowy, który stanowił podstawę ustalenia odszkodowania, wymagał uzupełnienia. Po rozpoznaniu skargi Spółki od powyższej decyzji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z dnia 14 stycznia 2014 r., sygn. akt II SA/Ol 1119/13, oddalił skargę Spółki na decyzję Wojewody z dnia 17 października 2013r. Sąd zauważył w uzasadnieniu, że Wojewoda wskazał, iż przy piśmie z dnia 7 października 2013 r., rzeczoznawca majątkowy przesłała organowi odwoławczemu opinię Komisji Opiniodawczo – Rozjemczej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w O. w sprawie operatu szacunkowego z dnia 16 kwietnia 2013 r., z której wynikało, że przedmiotowy operat wymagał uzupełnienia, gdyż w przedstawionej formie nie zawierał pełnych informacji oraz załączników, a także wyjaśnienia zasad procedury i przedstawienia toku obliczeń. Jednocześnie Zespół Opiniodawczo - Rozjemczy stwierdził, że po uzupełnieniu operat może być wykorzystany do celu, w którym został sporządzony. Sąd podzielił ocenę organu odwoławczego o konieczności uzupełnienia operatu szacunkowego, sporządzonego w celu ustalenia wysokości odszkodowania, przez uwzględnienie pełnych informacji, wyjaśnień, zasad i przedstawienia toku obliczeń. Decyzją z dnia 28 maja 2014 r. Starosta O. ponownie orzekł o ustaleniu na rzecz Spółki, odszkodowania w wysokości 289.090 zł za przedmiotowe działki, które przeszły z mocy prawa na własność Gminy "[...]"jako publiczne drogi gminne i zobowiązał Burmistrza "[...]"do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu podał, że rzeczoznawca majątkowy sporządziła operat z wyceny wartości nieruchomości z dnia 16 kwietnia 2013 r. ustalając wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości na kwotę 289.090,00 zł. Operat szacunkowy wraz ze sprostowaniem uwzględnia stan nieruchomości w dniu 20 czerwca 2011 r. tj. w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartość na dzień sporządzenia operatu. Aneksem z dnia 31 marca 2014 r., rzeczoznawca potwierdziła aktualność ustaleń operatu wraz ze sprostowaniem oraz uzupełnieniem z dnia 9 października 2013 r. w zakresie zawartych treści i określonej wartości nieruchomości. Starosta wyjaśnił ponadto sposób i metodę szacowania wartości nieruchomości, przyjętą przez biegłą i powołał wyjaśnienia udzielone przez biegłą odnośnie do zastrzeżeń zgłoszonych przez strony w toku postępowania. Organ przyjął złożone wyjaśnienia jako wyczerpujące i nie znalazł podstaw do kwestionowania ustaleń rzeczoznawcy majątkowego. Zaznaczył, że czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegająca na wycenie nieruchomości, wymaga wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Odnosząc się do złożonego przez stronę dowodu w postaci operatu szacunkowego z dnia 23 kwietnia 2014 r., sporządzonego na zlecenie Spółki, organ stwierdził, że ten dokument nie może stanowić dowodu w sprawie ze względu na błędy, które wykluczają jego przydatność w postępowaniu. Analiza przedłożonego operatu wykazała przede wszystkim niewłaściwy dobór transakcji porównawczych i inne błędy merytoryczne: brak informacji o przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości przyjętych do analizy rynku, brak uzasadnienia wyboru cech i ich wag przyjętych w procesie szacowania, błędne przyjęcie Cmax, Cś oraz ΔC, co wpłynęło na błędne wyliczenia wartości 1m² w tabelach na str. 14, błędnie określoną skalę przyjętych cech, przyjęcie do porównań nieruchomości, która w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była na cele mieszkalno – usługowe, a nabyta została na poszerzenie drogi oraz nieruchomości porównawczych nr 4 i nr 8, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Organ uznał, że operat szacunkowy, sporządzony dnia 16 kwietnia 2013 r., skorygowany i uzupełniony wyjaśnieniami, jest wyczerpujący, logiczny, spełnia wszystkie wymogi formalne obowiązującego w tym zakresie prawa, a ustalona w nim wartość nieruchomości odzwierciedla w sposób wiarygodny aktualną wartość nieruchomości. W złożonym odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, Spółka zakwestionowała prawidłowość operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania i wiedzę oraz bezstronność rzeczoznawcy. W ocenie Spółki, biegła nie uzupełniła operatu w sposób wskazany w opinii Komisji Opiniodawczo – Rozjemczej. Strona zarzuciła, że operat jest niejasny, został sporządzony w sposób niezgodny z obowiązującymi przepisami. Ponadto stwierdziła, że do wyceny przyjęto niewłaściwe nieruchomości porównawcze, w szczególności pominięto nieruchomości, będące przedmiotem transakcji wskazanych przez Spółkę. Decyzją z dnia 8 lipca 2014 r., Wojewoda W. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że podstawą ustalenia odszkodowania za wydzielone pod publiczne drogi gminne działki, był operat szacunkowy opracowany dnia 16 kwietnia 2013 r., wraz ze sprostowaniem z dnia 20 maja 2013 r., uzupełnieniem z dnia 9 października 2013 r. i aneksem z dnia 31 marca 2014 r. Oceny prawidłowości tego operatu szacunkowego dokonała Komisja Opiniodawczo - Rozjemcza Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w O., która stwierdziła, że przedmiotowy operat wymagał uzupełnienia w wyszczególnionym zakresie. Jednocześnie Zespół Opiniodawczo - Rozjemczy stwierdził, że po uzupełnieniu operat może być wykorzystany do celu, w którym został sporządzony. Wojewoda wskazał, że rzeczoznawca majątkowy przedłożyła uzupełnienie do operatu szacunkowego uwzględniające wszystkie zastrzeżenia Komisji. W uzupełnieniu do operatu szacunkowego przedstawione zostały obliczenie współczynnika zmiany cen i uzasadnienie przyjęcia trendu czasowego w wysokości 0 % miesięcznie. Wyjaśnione też zostały zasady procedury wyceny i tok obliczeń. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości została przeprowadzona prawidłowo, a obiekty porównawcze opisane zostały pod względem przyjętych cech rynkowych. Wobec powyższego, organ odwoławczy uznał za niezasadny zarzut, że biegła nie dokonała poprawek w operacie szacunkowym. Wojewoda ocenił ponadto sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Podał, że rzeczoznawca majątkowy ustaliła, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu w obrębie "[...]", zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w "[...]"z dnia 7 listopada 2005 r., działka nr "[...]"oznaczona jest symbolem ,,0157KL/15/" - droga lokalna projektowana, a działka nr "[...]"oznaczona jest symbolem ,,0140KD" - ulica dojazdowa projektowana. Uwzględniając obowiązujące przepisy i ilość nieruchomości drogowych, położonych na terenie gminy "[...]" i porównywalnych gmin w powiecie olsztyńskim, wartość rynkową gruntu określiła według aktualnego sposobu użytkowania, stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 307 poz. 2109 z późn. zm.), stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Analizą biegła objęła rynek lokalny obejmujący obszar gminy "[...]"oraz - ze względu na brak dostatecznej ilości danych transakcyjnych - obszar gmin porównywalnych w powiecie "[...]". Do analizy przyjęła nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny i porównała je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości, tj. lokalizacji nieruchomości i wartość inwestycyjnej. Wyjaśniła też, że nie uwzględniła cechy "wielkość powierzchni nieruchomości" jako cechy rynkowej, gdyż o wielkości powierzchni i kształcie działek nabywanych pod drogi decyduje przebieg pasa drogowego. Ponadto, autorka operatu odrzuciła transakcję z dnia 10 czerwca 2010 r., gdyż była to umowa przeniesienia własności tytułem aportu do spółki, zawarta pomiędzy spółkami ojca i syna, a data tej transakcji odbiegała o ponad 2 lata od daty wyceny. Odrzuciła także transakcję z dnia 2 października 2012 r., gdyż cena transakcyjna rażąco odbiegała od średnich cen na badanym rynku, a kupujący działał w sytuacji przymusowej. W ocenie organu drugiej instancji, uzupełnienie do operatu szacunkowego spełniało warunki formalne, oparte było na prawidłowych danych, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomość wycenianą z nieruchomościami porównawczymi. Wojewoda stwierdził ponadto, że operat szacunkowy z dnia 23 kwietnia 2014 r., sporządzony na zlecenie odwołującego się został wykonany w innym celu, niż cel, w jakim sporządzono opinię na zlecenie Starosty "[...]", a ponadto był wadliwy, zawierał niejasności i błędy dyskwalifikujące ten dokument jako materiał dowodowy, mogący być podstawą ustalenia odszkodowania w przeprowadzonym postępowaniu. Odnosząc się do wywodów Spółki, Wojewoda wyjaśnił, że zgodnie z art. 98 ust. 1, art. 98 ust. 3, art. 130 ust. 2 i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518, z późn. zm.), powoływanej dalej także jako "ustawa", organ administracji publicznej, aby ustalić odszkodowanie za grunty, które przeszły z mocy prawa na własność jednostki samorządu terytorialnego, zobligowany jest do uzyskania opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego. Zaznaczył, że organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak ocenić operat szacunkowy pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ wyjaśnił, że biegły nie ma prawnego obowiązku podania szczegółowych danych o transakcjach nieruchomości podobnych. Przy wycenie nieruchomości to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, kierując się celem wyceny, rodzajem i położeniem nieruchomości, ale także dostępnymi danymi o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dobór cech wpływających na wartość nieruchomości na danym rynku transakcyjnym oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to wiedza specjalistyczna, wymagająca znajomości rynku transakcyjnego, której organ nie może podważyć. Z uwagi na powyższe, za niezasadny uznał Wojewoda zarzut zaniechania podania w operacie numerów działek i obrębów, w których są one położone. Dodał, że organy administracji publicznej nie mają umocowania w prawie, by nakazać rzeczoznawcy majątkowemu przyjęcie wskazanych przez strony danych transakcyjnych. Nie podzielił też stanowiska, że wartość inwestycyjna nie jest cechą nieruchomości. Wyjaśnił, że cechy rynkowe są to między innymi ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno - użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. Biegła w swojej opinii stwierdziła, na podstawie badań własnych na temat preferencji nabywców, że na wysokość cen gruntów stanowiących grunty nabywane na cele budowy dróg publicznych oraz stanowiące tereny komunikacyjne położonych na terenie "[...]"i gmin porównywalnych w województwie "[...]"ma wpływ lokalizacja nieruchomości oraz wartość inwestycyjna. W skardze, złożonej do tut. Sądu, Spółka zarzuciła, że decyzje organów obu instancji wydano wyłącznie w oparciu o treść wyroków sądów i opinii ekspertów, a nie przepisy prawa. Zdaniem skarżącej, biegła nie uzupełniła operatu szacunkowego w sposób wskazany w opinii Zespołu Opiniodawczo – Rozjemczego. Ponadto, operat szacunkowy został sporządzony wadliwie, gdyż do porównania wybrano niewłaściwe nieruchomości, o najniższej cenie, natomiast pominięto transakcje wskazane przez Spółkę. Operat zawiera także braki, gdyż nie dołączono do niego niezbędnych dokumentów. Spółka zakwestionowała ponadto prawidłowość przyjętych przez biegłą cech rynkowych i dobór nieruchomości porównywanych. Skarżąca zarzuciła też, że ostatnia aktualizacja operatu jest z dnia 31 marca 2014 r., natomiast stosownie do art. 130 ust. 1 ustawy, wartość odszkodowania winna być ustalona na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Skarżąca przedstawiła własny sposób ustalenia prawidłowej wartości nieruchomości, wyliczony na kwotę 1.941.289 zł plus VAT. W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Uczestnik postępowania Burmistrz "[...]", wniósł o oddalenie skargi i poparł stanowisko Wojewody. W piśmie procesowym z dnia 18 września 2014 r., skarżąca stwierdziła, że nie należy do żadnej grupy kapitałowej. Ponadto powtórzyła zarzuty, dotyczące wadliwego doboru nieruchomości porównawczych w operacie szacunkowym. Natomiast w piśmie procesowym z dnia 19 listopada 2014 r. podniosła m.in. zarzut niezasadnego pominięcia przez biegłą transakcji z 10 czerwca 2010 r. oraz braku podstawy prawnej i jednocześnie sprzeczności z prawem zaskarżonej decyzji. Skarżąca wniosła o dopuszczenie dowodu z "alternatywnej" wyceny biegłej lub dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego. Wojewódzki Sad Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, gdyż przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zaskarżoną decyzją Wojewoda "[...]"utrzymał w mocy decyzję Starosty "[...]"z dnia 28 maja 2014 r., którą ustalono na rzecz skarżącej Spółki odszkodowanie za opisane wyżej działki, wydzielone pod drogi publiczne. Zaznaczyć należy, że sprawa ta była już przedmiotem kontroli tut. Sądu, który w prawomocnym wyroku z dnia 14 stycznia 2014 r., sygn. akt II SA/Ol 1119/13, podzielił ocenę organu odwoławczego o konieczności uzupełnienia operatu szacunkowego, sporządzonego w celu ustalenia wysokości odszkodowania, przez uwzględnienie pełnych informacji, wyjaśnień zasad i przedstawienia toku obliczeń. Sąd stwierdził, że z przesłanej przy piśmie z dnia 7 października 2013 r. opinii Komisji Opiniodawczo – Rozjemczej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w "[...]"w sprawie operatu szacunkowego z dnia 16 kwietnia 2013 r., wynikało, że przedmiotowy operat wymagał uzupełnienia, gdyż nie zawierał pełnych informacji oraz załączników, a także wyjaśnienia zasad procedury i przedstawienia toku obliczeń. Sąd zaznaczył, że według opinii Zespołu Opiniodawczo – Rozjemczego, po uzupełnieniu operat może być wykorzystany do celu, w którym został sporządzony. Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), dalej powoływanej także jako "p.p.s.a.", ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Cytowany przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że organ administracji publicznej i sąd, orzekając ponownie w tej samej sprawie, muszą uwzględnić ocenę prawną i wskazania wyrażone wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane. Wyłączenie związania taką ocena prawną, może nastąpić jedynie w razie istotnej zmiany stanu faktycznego, zmiany przepisów prawa, a także wzruszenia wyroku w drodze skargi kasacyjnej. W przedmiotowej sprawie żadna z tych sytuacji nie miała miejsca. Zgodnie z powyższymi zaleceniami Sądu, organy administracji oceniły ponownie uzupełniony przez biegłą w dniu 9 października 2013 r., operat szacunkowy z dnia 16 kwietnia 2013 r., wraz ze sprostowaniem z dnia 20 maja 2013 r. i aneksem z dnia 31 marca 2014 r. Niezależnie od powyższego, wskazać też należy na związanie oceną prawną Sądu, zawartą w powyższym wyroku w zakresie zarzutów skarżącej, dotyczących odrzucenia przez biegłą dwóch, wskazanych przez skarżącą transakcji. Sąd stwierdził, że przepisy art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami precyzują szczegółowo sposoby określania wysokości odszkodowania za grunty przejęte z mocy prawa na inwestycje drogowe. Żaden zaś przepis nie uprawnia organu do nakazania biegłemu przy dokonywanej wycenie, wzięcia pod uwagę konkretnej nieruchomości. Organ dysponuje prawem oceny dowodów, nie może jednak w przypadku opinii biegłego wpływać – jak chciałaby tego skarżąca spółka – na sposób ich przeprowadzenia. Ponadto, organy zasadnie uznały, że biegła uzupełniła operat szacunkowy zgodne ze wskazaniami, zawartymi w opinii Komisji Opiniodawczo– Rozjemczej. Komisja ta wskazała na konieczność uzupełnienia opisów rodzaju użytków i informacji o uzbrojeniu nieruchomości. Ponadto zarzuciła brak uzasadnienia przyjętego trendu czasowego i przyjęcia cech rynkowych nieruchomości podobnych. Komisja nakazała ponadto uzupełnienie opisów i objaśnień procedury szacowania. Odnosząc się natomiast do kwestii określenia wartości nieruchomości, Komisja zarzuciła, że biegła nie przedstawiła opisów stanów nieruchomości podobnych w tabeli na str. 11 i 12. Zaznaczyła, że w odpowiedzi na pytanie Zespołu, biegła opisała cechy rynkowe obiektów transakcyjnych, w tym cechę: "wartość inwestycyjną". Wskazała ponadto, że obliczenia w tabeli na str. 15 - Obliczenie wielkości poprawek określenie wartości rynkowej części nieruchomości- bez wyjaśnienia zasady procedury i przedstawienia toku obliczeń zrozumiałego dla odbiorcy operatu, są jedynie zestawieniem w tabeli, wobec czego Zespół zobligował biegłą do przedstawienia toku obliczeń. W uzupełnieniu do operatu szacunkowego biegła podała, jaki rodzaj użytków stanowią wyceniane działki oraz opisała uzbrojenie sąsiednich działek. W załącznikach do uzupełnienia operatu przedstawiła zaś sposób, w jaki obliczyła współczynnik zmiany cen ze względu na upływ czasu oraz analizę wpływu cechy rynkowej wielkości powierzchni nieruchomości na ceny gruntów nabywanych na cele budowy dróg publicznych oraz stanowiących tereny komunikacyjne. Z powyższych analiz wynikało, że w okresie od maja 2011 r. do lutego 2013 r., nie zanotowano wzrostu wartości lub spadku średnich cen transakcyjnych badanych nieruchomości, a także że powierzchnia działek nabywanych pod drogi nie wpływała na ceny transakcyjne. Uzupełniając opis i objaśnienia procedury szacowania, biegła szczegółowo wskazała na kolejne etapy procedury szacowania, odsyłając do właściwych tabeli. Biegła wyjaśniła również zasady procedury szacowania i przedstawiła tok obliczeń wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Podała, że zgodnie z Notą Interpretacyjną nr 1 "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" pkt. 4.1. przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Wyjaśniła także procedurę postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami, wskazując kolejno na utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiących podstawę wyceny; aktualizację cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocenę wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny z ich niezbędną charakterystyką; charakterystykę wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek, wynikających z równicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana oraz na określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych. Wobec powyższego, zasadnie organy obu instancji oceniły, że biegła uzupełniła operat szacunkowy, usuwając wszystkie wskazane w opinii Komisji braki. W konsekwencji tego, kwestionowany przez skarżącego operat szacunkowy – zgodnie z opinią Zespołu Opiniodawczo - Rozjemczego, mógł stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotowe działki. Bez wpływu na powyższą ocenę są zarzuty skarżącej Spółki kierowane pod adresem operatu szacunkowego z dnia 16 kwietnia 2013 r., wraz ze sprostowaniem z dnia 20 maja 2013 r., uzupełnieniem z dnia 9 października 2013 r. i aneksem z dnia 31 marca 2014 r. Zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Kwestionowany operat szacunkowy został poddany – na wniosek skarżącej - takiej ocenie, a biegła uzupełniła ten dokument zgodnie ze wskazaniami zawartymi w opinii Komisji. Podobnie należy ocenić skuteczność powoływania się przez skarżącą na własne obliczenia wartości przedmiotowych nieruchomości. Wyjaśnić należy, że nawet sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego, nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, co wynika wprost z art. 157 ust. 2 powołanej ustawy. Wyjaśnić ponadto należy, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Stosownie zaś do ust. 4 tego artykułu, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Skoro więc biegła w aneksie do operatu szacunkowego z dnia 31 marca 2014 r. dokonała aktualizacji operatu szacunkowego , to mógł on stanowić podstawę do orzekania w niniejszej sprawie. Wbrew stanowisku skarżącej Spółki, niemożliwe jest odrzucenie operatu szacunkowego i orzekanie o wysokości odszkodowania tylko na podstawie transakcji wskazanych przez skarżącą. Przypomnieć bowiem należy, że stosownie do art. 98 ust. 1 zd. pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Zgodnie zaś z art. 128 ust. 1 tej ustawy - wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, z zastrzeżeniem ust. 5 (art. 129 ust. 1). W myśl art. 130 ust. 1 cytowanej ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. W art. 134 przewidziano zaś, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje zaś po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2). Opinię w tym zakresie sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wobec powyższego, niedopuszczalne byłoby ustalenie wysokości odszkodowania z pominięciem dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnioną do tego osobę. Z treści cytowanych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika wprost, że określenia wartości nieruchomości dokonuje się na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Należy zatem uznać ten dowód za kluczowy w kontrolowanym postępowaniu. Zaznaczyć przy tym należy, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak powinien on dokonać oceny tego dowodu według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe (zob. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 19 lipca 2011 r., sygn. akt II SA/Bd 375/11, dostępny w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako: "CBOSA"). Jednocześnie przyznać trzeba, że do oceny operatu szacunkowego tak, jak każdego innego dowodu, zastosowanie ma art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267), dalej powoływanej jako K.p.a., nakazujący podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz art. 80 K.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji musi wyczerpująco ocenić operat szacunkowy po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości (por. D. Wilkowska – Kołakowska, Wycena Nieruchomości. Operat szacunkowy. Rzeczoznawstwo majątkowe, Warszawa 2010, s. 119). Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest więc dokonanie oceny wartości dowodowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. To bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę, powinien zatem dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, ale przede wszystkim, czy odpowiada przepisom ustawy o gospodarce nieruchomością i przepisom rozporządzenia (zob. wyrok NSA w Warszawie z dnia 25 sierpnia 1998 r., sygn. akt IV SA 1656/96, LEX nr 43813; WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 11071/05). W niniejszej sprawie, w zaskarżonej decyzji dokonano merytorycznej oceny operatu szacunkowego i zasadnie uznano ten dowód za podstawę orzekania o wysokości odszkodowania za wywłaszczone działki, prawidłowo odmawiając uznania operatu przedstawionego przez stronę jako wadliwego, zawierającego błędy wykluczające jego wartość w przedmiotowym postępowaniu. Niezasadny jest ponadto zarzut oparcia skarżonej decyzji o akty niemające mocy powszechnie obowiązującej. W kontrolowanym postępowaniu ograny obu instancji prawidłowo bowiem zastosowały cytowane wyżej przepisy prawa materialnego. Okoliczność, że w uzasadnieniu prawnym decyzji powołano się na poglądy wyrażone w wyrokach sądów administracyjnych nie oznacza, że ich treść była podstawą rozstrzygnięcia. Końcowo, odnosząc się do wniosków skarżącej o dopuszczenie jeszcze jednej opinii rzeczoznawcy wskazać należy, że sąd administracyjny nie przeprowadza postępowania dowodowego, z zastrzeżeniem art. 106 § 3 p.p.s.a., tj.: jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Sytuacja taka nie wystąpiła jednak w przedmiotowej sprawie. Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego, które miały zastosowanie w sprawie, a ponadto przy jej wydawaniu nie naruszono przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), skargę należało oddalić.