II SA/Ol 985/14

Dnia 18 listopada 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Ewa Osipuk Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Protokolant Referent-Stażysta Marta Kudła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 listopada 2014 roku sprawy ze skargi Spółki A na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę. Decyzją z dnia [...] Burmistrz Miasta zobowiązał Spółkę A (dalej jako: Spółka) do zapłaty kwoty 2675,70 zł tytułem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości o pow. 0,0087 ha położonej w I. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], w prawo własności nieruchomości, dokonanego decyzją Burmistrza Miasta z dnia [...]. W decyzji określono, że zapłaty należy dokonać w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Podstawę rozstrzygnięcia stanowił art. 4 ust. 15 i 16 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 83) zwanej dalej: u.p.p.u.w., w związku z art. 5 i art. 227 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) zwanej dalej: u.g.n. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że Burmistrza Miasta decyzją z dnia [...] dokonał przekształcenia przysługującego Spółce prawa użytkowania wieczystego nieruchomości o pow. 0,0087 ha położonej w I. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], w prawo własności nieruchomości. Spółce została udzielona bonifikata w opłacie za przekształcenie w wysokości 2643,85 zł na warunkach określonych w uchwale Rady Miejskiej w Iławie Nr XIV/144/11 z dnia 26 października 2011 r. w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikat od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym i prawnym w prawo własności nieruchomości (Dz.Urz. Woj. Warm.-Mazur. z 2011 r., Nr 169, poz. 2555) zwanej dalej: uchwałą Nr XIV/144/11. Zgodnie z tą uchwałą bonifikata mogła być udzielona w przypadku wykorzystania nieruchomości na cele mieszkaniowe użytkownika wieczystego. Spółka zbyła przedmiotową nieruchomość w dniu [...] 2012 r. na rzecz I. i Z.W., którzy nie są dla niej osobą bliską w rozumieniu art. 4 pkt 13 u.g.n. Ponieważ Spółka przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła nieruchomość Burmistrz wydał decyzję w sprawie zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Od powyższej decyzji Spółka wniosła odwołanie domagając się jej uchylenia. W uzasadnieniu podniesiono, że od ustalonej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w I., oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], w prawo własności została udzielona 95% bonifikata. Przed upływem 5 lat od dnia przekształcenia nieruchomość ta została sprzedana przez Spółkę Z. i I.W., którzy nabyli nieruchomość do majątku swojej firmy z przeznaczeniem na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego pod działalność deweloperską. Ponieważ przeznaczenie tej nieruchomości zostało nadal zachowane dla celów budownictwa mieszkaniowego, decyzja organu I instancji powinna zostać uchylona. Ponadto wraz z pismem procesowym z dnia 4 czerwca 2014 r. Spółka przedłożyła m.in.: oświadczenie Z. i I.W. z dnia 2 czerwca 2014 r. potwierdzające, że przeznaczenie nieruchomości kupionej [...] 2012 r. dla celów budownictwa mieszkaniowego zostało zachowane, kserokopię decyzji Starosty z dnia [...] przenoszącą na rzecz Z.W. decyzję Starosty z dnia [...] w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na rozbiórkę istniejących obiektów oraz rozbudowę istniejącego budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonych m.in. na działce nr [...] w I. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...], Rep. [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, że w sprawie bezsporne jest, iż Spółka zbyła na rzecz osoby obcej nieruchomość położoną w I., oznaczoną jako działka nr [...] obr. [...] przed upływem 5 lat od dnia przekształcenia. W tej sytuacji organ I instancji był zobowiązany do ustalenia i żądania zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty. W sprawie nie ma natomiast znaczenia, że przeznaczenie nieruchomości zostało nadal zachowane dla celów budownictwa mieszkaniowego. Na tę decyzję Spółka wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie domagając się jej uchylenia. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 267) zwanej dalej: k.p.a., poprzez dowolne ustalenie stanu faktycznego i przyjęcie na podstawie zebranego materiału dowodowego jedynie, że przeznaczenie zbytej nieruchomości zostało zachowane dla celów budownictwa mieszkaniowego, podczas gdy, należało uznać, że zbycie tej nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego nie rodzi po stronie Spółki obowiązku zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty; - 107 § 1 i 3 k.p.a. w związku z art. 8 k.p.a. poprzez wadliwe uzasadnienie zaskarżonej decyzji utrudniające odczytanie motywów rozstrzygnięcia organu odwoławczego. W uzasadnieniu podniesiono, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym aktu notarialnego z dnia [...] 2012 r. dot. umowy sprzedaży nieruchomości oraz złożonego przez małżonków W. oświadczenia z dnia 2 czerwca 2014 r. dotyczącego celu zawartej umowy, wynika, że zbycia przedmiotowej nieruchomości dokonano na cele budownictwa mieszkaniowego, co nie rodzi po stronie Spółki obowiązku zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty. Organ natomiast jedynie stwierdził, że nie uległo zmianie przeznaczenie nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego. Poza tym Spółka podniosła, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest lakoniczne i nie wyjaśnia znaczenia przepisu art. 4 ust. 15 u.p.p.u.w. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 18 listopada 2014 r. pełnomocnik strony skarżącej wskazał na wadliwość zaskarżonej decyzji, gdyż nie odniesiono się w niej do dowodów przedstawionych w toku postępowania dowodowego. W ocenie pełnomocnika przedstawione dowody wskazują, że Spółka sprzedała nieruchomość na cele budownictwa mieszkaniowego, a zatem zachowany został cel z decyzji przyznającej bonifikatę przy przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270) zwanej dalej; ustawa ppsa. Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 tej ustawy stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1). Sąd poddawszy kontroli zaskarżoną decyzję stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Podstawę prawną rozstrzygnięcia w rzeczonej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 15 tej ustawy, organ, który wydał decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, żąda zwrotu kwoty udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 u.g.n., spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. Przepis ten stanowi nadto, iż w szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. Z treści zacytowanego przepisu wynika zatem, że żądanie zwrotu bonifikaty jest obligatoryjne i nie zależy od uznania organu. Żądanie zwrotu równowartości bonifikaty następuje w drodze decyzji administracyjnej (por. wyrok NSA z dnia 8 kwietnia 2011 r., I OSK 887/10; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 26 marca 2014 r., II SA/Wr 81/14; dostępne w CBOSA, http://orzeczenia.nsa.gov.pl), a waloryzacji zwracanej równowartości bonifikaty dokonuje się według zasad określonych w art. 5 u.g.n., a więc przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 4 ust. 16 u.p.p.u.w.). Regulacja zawarta w art. 4 ust. 15 u.p.p.u.w. przewiduje jednak dwie sytuacje kiedy podmiot może zostać zwolniony z obowiązku zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty. Po pierwsze - gdy zbycie nieruchomości nastąpiło na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 u.g.n. lub spółdzielni mieszkaniowej (zwolnienie obligatoryjne). Po drugie, gdy strona wniosła o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty, a w sprawie wystąpił szczególnie uzasadniony przypadek (zwolnienie fakultatywne). Odstąpienie następuje wówczas w formie decyzji właściwego organu administracji, po uzyskaniu zgody wojewody, rady lub sejmiku. W rozpoznawanej sprawie Burmistrza Miasta decyzją z dnia [...] dokonał przekształcenia przysługującego stronie skarżącej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w I., oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], w prawo własności nieruchomości. Spółce została udzielona bonifikata w opłacie za przekształcenie w wysokości 2643,85 zł na warunkach określonych w uchwale Nr XIV/144/11. Zgodnie z tą uchwałą bonifikata mogła być udzielona w przypadku wykorzystania nieruchomości na cele mieszkaniowe użytkownika wieczystego. Tymczasem Spółka sprzedała przedmiotową nieruchomość w dniu [...] 2012 r. I. i Z.W., którzy nie są dla niej osobą bliską w rozumieniu art. 4 pkt 13 u.g.n. Ponieważ Spółka przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła przedmiotową nieruchomość, zasadnie organ I instancji w oparciu o art. 4 ust. 15 u.p.p.w. wydał decyzję w sprawie zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Istotny był sam fakt zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia przekształcenia, nie ma natomiast znaczenia w sprawie, że nabywca tej nieruchomości również realizuje cele mieszkaniowe. Jak zostało wcześniej wskazane, w art. 4 ust. 15 u.p.p.w. zostały wskazane jedynie dwie sytuacje kiedy podmiot może zostać zwolniony z obowiązku zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty – gdy zbycie nieruchomości nastąpiło na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 u.g.n. lub spółdzielni mieszkaniowej albo gdy strona wniosła o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty, a w sprawie wystąpił szczególnie uzasadniony przypadek. Pierwsza z tych sytuacji nie wystąpiła, gdyż nabywcy nieruchomości nie są dla strony skarżącej osobą bliską w rozumieniu art. 4 pkt 13 u.g.n. Spółka nie złożyła również wniosku o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty, o którym mowa w art. 4 ust. 15. u.p.p.u.w. W tej sytuacji organ był zobowiązany do wydania decyzji zobowiązującej Spółkę do zwrotu bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Nie można również zgodzić się ze stroną skarżącą, że organ odwoławczy dokonał dowolnych ustaleń odnośnie stanu faktycznego sprawy, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest lakoniczne. Strona skarżąca sama przyznała, że zbyła przekształconą nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia jej przekształcenia. Natomiast organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji w sposób wyczerpujący wyjaśnił, dlaczego należało zastosować w tej sytuacji art. 4 ust. 15 u.p.p.w. i zobowiązać Spółkę do zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty. W rozpoznawanej spawie wbrew zarzutom skargi nie chodziło skarżącej Spółce o wadliwe ustalenie stanu faktycznego tej sprawy, gdyż istotne okoliczności zostały w sposób nie budzący wątpliwości ustalone, a jedynie skarżąca strona kwestionuje, choć nie podniosła formalnie takiego zarzutu, wykładnię przepisu art. 4 ust. 15 u.p.p.u.w. twierdząc, że zachowała uprawnienie do bonifikaty, jeśli przed upływem 5 lat od dnia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności zbędzie nieruchomość z zachowaniem jednak tego samego celu, który wynikał z decyzji o ustaleniu bonifikaty tj. na cele budownictwa mieszkaniowego. W ocenie skarżącej bowiem skoro zbyła nieruchomość w stosunku do której zastosowano bonifikatę przy przekształceniu podmiotowi prowadzącemu ten sam rodzaj działalności na cele budownictwa mieszkaniowego, to zachowała uprawnienie do bonifikaty. Tymczasem, poza wyżej wskazanymi dwoma przypadkami kiedy podmiot może zostać zwolniony z obowiązku zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty, każde zbycie nieruchomości lub wykorzystanie nieruchomości na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty stanowi podstawę do żądania zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty. Wskazać pozostaje, że zarówno zbycie nieruchomości jak i wykorzystanie nieruchomości na cele inne, niż określone w decyzji udzielającej bonifikaty stanowią rozłączne, samodzielne podstawy do orzeczenia o obowiązku zwrotu bonifikaty. Skoro w niniejszej sprawie skarżąca Spółka zbyła przed upływem 5 lat, nieruchomość osobom fizycznym nie będącym osobami bliskimi w stosunku do Spółki w rozumieniu art. 14 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami, spółdzielnią mieszkaniową w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności, to prawidłowo organy orzekły w tej sprawie o obowiązku zwrotu zwaloryzowanej kwoty udzielonej bonifikaty. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.