II SA/Po 113/15

Dnia 8 kwietnia 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędzia WSA Elwira Brychcy Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 marca 2015 roku sprawy ze skargi A. C. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Firma Produkcyjno–Handlowa "A" z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2014 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącego kwotę 757,- zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia [...]2014 r., nr [...] (znak: [...]) Prezydent Miasta P., po rozpoznaniu wniosku J. K., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku produkcyjno-magazynowego z budynkiem stanowiącym zaplecze biurowe, socjalne i usługowe wraz z dwoma tymczasowymi zbiornikami bezodpływowym i infrastrukturą techniczną, przewidzianej do realizacji w P. przy ul. S. 42, na dz. nr [...], [...], [...], [...], ark. 01, obręb P. oraz na dz. nr [...], [...], [...], ark. 18, obręb S.. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, iż w celu przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiadującego z nieruchomością na której ma być zlokalizowana przedmiotowa inwestycja, wyznaczył obszar analizowany w promieniu 210 metrów od granic terenu objętego wnioskiem. Organ ustalił, iż w tak wyznaczonym obszarze analizowanym znajduje się co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W obszarze analizowanym występują głównie tereny z zabudową o funkcji usługowej, biurowej, magazynowej i produkcyjnej. Ponadto występują pojedyncze budynki o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej i jednorodzinnej. Planowana inwestycja o funkcji produkcyjno-magazynowej i biurowo-usługowej kontynuuje funkcje występujące w sąsiedztwie. Dalej organ wyjaśnił, iż na obszarze analizowanym budynki są zlokalizowane w różnej odległości od linii rozgraniczającej ulicę, od ok. 4 m do ok. 30 m. Wnioskowana inwestycja jest planowana w głębi terenu, w odległości ok. 101 m od linii rozgraniczającej ulicę, równocześnie w odległości 5 m od granicy z działką nr [...]. W związku z powyższym oraz z uwagi na fakt, że wnioskowany teren sąsiaduje wyłącznie z działkami budowlanymi (nie graniczy z drogą) można wyznaczyć maksymalną nieprzekraczalną linię zabudowy zgodnie z wnioskiem. W analizowanym obszarze średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynosi ok. 22,6%, natomiast wnioskowany wskaźnik zabudowy wynosi 35% i jest wyższy od średniego. Jednakże na działkach sąsiednich zlokalizowanych po tej samej stronie ul. S., co wnioskowana inwestycja, występują budynki o zbliżonej powierzchni zabudowy (przy ul. S. dz. [...]) oraz duży zespól zabudowy wielkopowierzchniowej przy ul. S. 48. Uwzględniając powyższe uwarunkowania urbanistyczne stwierdzono, że wnioskowana inwestycja kontynuuje charakterystyczne parametry zabudowy na działkach sąsiednich i istnieje możliwość wyznaczenia wskaźnika zabudowy zgodnie z wnioskiem. Organ zauważył także, iż planowana inwestycja o wysokości do 12 m jest wprawdzie wyższa od budynków na działkach bezpośrednio sąsiadujących, jednak nawiązuje do wysokości zabudowy magazynowo-usługowej zlokalizowanej w obszarze analizowanym. W związku z powyższym istnieje możliwość wyznaczenia wysokości zgodnie z wnioskiem. Również planowane płaskie dachy nawiązują do geometrii występujących na obszarze analizowanym połaci dachowych. Prezydent Miasta zaznaczył, iż w analizowanym obszarze występują głównie tereny z zabudową o funkcji magazynowo-usługowo-produkcyjnej oraz biurowej. Zagospodarowanie działek jest zróżnicowane i wynika ono z funkcji oraz wielkości terenu. Budynki nie tworzą regularnej linii zabudowy, są zlokalizowane zarówno we frontowych częściach działek, jak i w głębi terenu oraz mają zróżnicowane gabaryty. Uzupełnienie zabudowy stanowią place manewrowe, składowe i parkingi. Planowana inwestycja polegająca na budowie budynku produkcyjno- magazynowego z budynkiem biurowo-usługowym wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną kontynuuje cechy zagospodarowania terenu występujące w obszarze analizowanym. Reasumując organ stwierdził, że planowana inwestycja jest zgodna z przepisami art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. Ponadto teren, na którym planowana jest inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł A. C. prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą Firma Produkcyjno-Handlowa "A" podnosząc, iż ilość potencjalnych użytkowników oraz klientów tak dużego zespołu budynków pociągnie za sobą wzmożony ruch pojazdów mechanicznych, a organizowanie bardzo dużego parkingu, co przewidują plany wnioskodawcy (parking odkryty oraz parkingi podziemne pod budynkami), spowoduje zagrożenie dla ujęcia wody znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie. Wskazano również, iż z uwagi na planowaną ilość ścieków wytwarzanych w trakcie użytkowania planowanych obiektów i odprowadzanych do zbiorników bezodpływowych, przedmiotowa inwestycja wymaga zaopiniowania właściwego inspektora ochrony środowiska, co wynika z § 26 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponadto planowana budowa bezodpływowych zbiorników na ścieki jest niezgodna z postanowieniami § 34 powołanego wyżej rozporządzenia. Istnieje także realne niebezpieczeństwo skażenia gromadzonymi w tych zbiornikach nieczystościami okolicznych nieruchomości oraz ujęć wody. Decyzją z dnia [...] 2014 r. o nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej: SKO lub Kolegium) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ, powołując się na konstytucyjną ochronę prawa własności wyjaśnił, iż w sytuacji gdy spełnione są warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a więc gdy w sąsiedztwie znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej, co zamierzona inwestycja funkcji oraz zbliżonych parametrach i nie zachodzą przesłanki negatywne, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - co do zasady brak podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Organ odwoławczy opierając się na analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykonanej przez organ I instancji stwierdził, iż planowana przez inwestora zabudowa o funkcji produkcyjno-magazynowej i biurowo-usługowej niewątpliwie kontynuuje funkcję obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym. Z treści przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, iż planowana inwestycja kontynuuje także pozostałe parametry z obszaru analizowanego w tym linię zabudowy, średni wskaźnik zagospodarowania, wysokość zabudowy, rodzaj dachu i sposób zagospodarowania nieruchomości. Ponadto planowana inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej, posiada wystarczające uzbrojenie techniczne, nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz zgodna jest z przepisami odrębnymi. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium zauważyło, iż strona zarzuciła naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a tym czasem przepisy te mają znaczenie dopiero na etapie udzielania inwestorowi decyzji o pozwoleniu na budowę przez organy administracji architektoniczno-budowlanej. Zarzuty dotyczące warunków technicznych, prawa ochrony środowiska, prawa geologii i hydrogeologii sprowadzają się do wniosku, iż planowana inwestycja nie posiada pełnego uzbrojenia technicznego w związku z planowanymi zbiornikami bezodpływowymi. Kolegium wyjaśniło, iż decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga wyłącznie o możliwej, potencjalnej lokalizacji inwestycji, podawane w niej wartości są wartościami maksymalnymi, które mogą ulec zmianie (zmniejszeniu) na etapie udzielania pozwolenia na budowę. W trakcie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę następuje konkretyzacja warunków technicznych w zakresie posadowienia zbiorników bezodpływowych, to w trakcie tego postępowania zbadane będą wszelkie warunki geologiczne i środowiskowe. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest pozwoleniem na budowę, na jej podstawie nie można rozpocząć robót budowlanych, nie narusza interesów osób trzecich oraz praw własności. Nadto w ocenie SKO, A. C. nie wskazał na swój interes prawny w przedmiotowej sprawie. Reasumując Kolegium uznało, iż organ pierwszej instancji zachował się w tej sprawie w zgodzie z przepisami prawa materialnego oraz w zgodzie z przepisami procesowymi, a zatem zaskarżoną decyzję należało utrzymać w mocy. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniósł A. C. prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą Firma Produkcyjno-Handlowa "A" zarzucając naruszenie: - prawa materialnego poprzez niezastosowanie w sprawie przepisów § 26 ust. 1 i 3 oraz § 34 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, - prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przepisów art. 61 ust. 1 pkt 3 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, - prawa procesowego poprzez naruszenie przepisu art. 77 § 1 Kodeks postępowania administracyjnego. Skarżący wyjaśnił, iż rozmiar planowanej inwestycji, oraz dane przedstawione we wniosku o ustalenie warunków zabudowy wyraźnie wskazują, iż ilość ścieków będzie znacznie większa niż 5 m3. W takim przypadku ich gromadzenie lub oczyszczanie, zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wymaga pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska. Takie okoliczności były wyraźnie akcentowane przez skarżącego, lecz nie zostały wzięte pod uwagę przez organ odwoławczy przy rozpatrywaniu odwołania. Zarzucono, iż Kolegium nie odniosło się do argumentów skarżącego, z których wynika, iż należąca do niego nieruchomość nie jest zabudowana jedynie umiejscowioną na niej stacją ujęcia wody wraz ze zbiornikiem kumulacyjnym naziemno-podziemnym i infrastrukturą towarzyszącą. Znajduje się na niej także zbiornik retencyjny wody opadowej zlokalizowany w ciągu strumienia W., będącego zlewnią dla okolicznych nieruchomości zapewniając im bezpieczeństwo w przypadku wystąpienia szczególnie silnych opadów deszczu. Ponadto niedopuszczalność usytuowania na objętej wnioskiem nieruchomości bezodpływowego zbiornika ścieków wynika z warunków określonych przepisem § 34 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Stanowi on, że zbiorniki na nieczystości ciekłe mogą być stosowane tylko na działkach budowlanych niemających możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej. W rejonie planowanej inwestycji istnieje możliwość przyłączenia się do istniejącej sieci kanalizacyjnej i inwestor powinien zapewnić takie rozwiązanie sprawy ścieków. Zdaniem strony sąsiedztwo strumienia W. sprawia, iż ryzyko zanieczyszczenia tego cieku wodnego, jak również zbiornika retencyjnego znajdującego się w jego ciągu i zlokalizowanego na nieruchomości skarżącego powinny stanowić wystarczający argument przeciwko wydaniu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji w jej obecnym kształcie. Nieuwzględnienie takich okoliczności stanowi także naruszenie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu nie jest bowiem wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a zatem nie spełnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 tej ustawy. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Pismem procesowym z dnia 18 marca 2015 r. pełnomocnik uczestnika postępowania J. K. wniósł o oddalenie skargi wskazując, iż organy dokładnie wyjaśniły stan faktyczny i oparły rozstrzygniecie na kompletnym materiale dowodowym. Podniesiono także, iż przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i znajdą zastosowanie dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Uczestnik postępowania zakwestionował twierdzenia strony skarżącej dotyczące planowanej ilości dobowej ścieków, jak też lokalizacji bezodpływowego zbiornika na ścieki. Podniósł, iż niemożliwym jest podłączenie przedmiotowej inwestycji do kanalizacji sanitarnej do czasu realizacji kolektora S., co wynika z decyzji organu I instancji. Brak też jest w sąsiedztwie planowanej inwestycji obszarów chronionych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem działalności administracji publicznej. Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznaniu sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Uchylenie decyzji lub postanowienia przez sąd administracyjny następuje tylko w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 ust. 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tekst jednolity Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. – dalej: p.p.s.a.), naruszenia prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) i naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Dokonując kontroli legalności podjętych przez organ administracji rozstrzygnięć, Sąd stosownie do zapisu art. 134 p.p.s.a. nie jest związany granicami skargi. Przepis ten umożliwia Sądowi wszechstronne i obiektywne zbadanie sprawy niezależnie od podniesionych zarzutów. Mając na uwadze tak zakreślony zakres kognicji, Sąd doszedł do przekonania, że w niniejszej sprawie należało uchylić zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia 28 listopada 2014 r., choć nie można w całości podzielić zarzutów podniesionych w skardze. Zaskarżona decyzja została bowiem wydana z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...]2014 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2014 r., nr [...] (znak: [...]) ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku produkcyjno-magazynowego z budynkiem stanowiącym zaplecze biurowe, socjalne i usługowe wraz z dwoma tymczasowymi zbiornikami bezodpływowym i infrastrukturą techniczną, przewidzianej do realizacji w P. przy ul. S. 42, na dz. nr [...], [...], [...], [...], ark. 01, obręb P. oraz na dz. nr [...], [...], [...], ark. 18, obręb S.. W rozpatrywanej sprawie nie stanowi okoliczności spornej przyjęcie przez organy, że dla terenu, na którym znajdują się działki objęte planowaną inwestycją (wnioskiem inwestora), brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z treści art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z 2003 r. z ze zm., dalej u.p.z.p.). Podkreślić w tym miejscu należy, że w myśl art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Oznacza to, że prawo właściciela (lub innego podmiotu uprawnionego) do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z 2003 r. z ze zm., dalej u.p.z.p.), przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Decyzyjne ustalenie warunków zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Brak spełnienia jakiejkolwiek z tych przesłanek musi - w świetle wyraźnego brzmienia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. - skutkować wydaniem decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. Jednocześnie, jeżeli inwestycja spełnia wszystkie wskazane w tym przepisie kryteria, organ administracji jest obligowany do ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zgodnie z art. 52 ust. 2 u.p.z.p. zawierać m.in. określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000 (pkt 1); charakterystykę inwestycji, obejmującą: a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów, b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej, c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko (pkt 2); W myśl § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosownie do przepisu § 9 ust. 2 tego rozporządzenia wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załączniki do decyzji o warunkach zabudowy. Z akt sprawy wynika, że została przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji objętej wnioskiem skarżącej, składająca się z części graficznej i tekstowej. W ocenie Sądu analiza ta przeprowadzona została prawidłowo. W szczególności trafnie wyznaczony został obszar analizowany w relacji do szerokości frontu terenu objętego inwestycją oraz zasadnie przyjęto, iż dla planowanego sposobu zagospodarowania terenu zachodzi kontynuacja funkcji już występujących w analizowanym obszarze. Na pełną aprobatę zasługują również ustalenia organów dotyczące wyznaczenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu. Powyższe ustalenia zawarte w zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej przez nią w mocy decyzji organu I instancji nie były na żadnym etapie postępowania kwestionowane przez którąkolwiek ze stron. Podkreślenia wymaga, iż Prezydent Miasta P. odwołując się do wyników analizy prawidłowo uzasadnił przesłanki odstąpienia od wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego i przyjęcie innego wyższego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy wynoszącego 35%. W tym zakresie decyzja odpowiadała wymogom wynikającym z regulacji § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...), zgodnie z którymi wskaźnik ten winien być w pierwszej kolejności wyznaczany według zasady określonej w § 5 ust. 1 rozporządzenia, to jest na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, a może być on wyznaczony w innym wymiarze, z tym że może to nastąpić jako wyjątek od zasady, jeżeli na przyjęcie, iż może to mieć miejsce w danej sprawie wskazują wyniki analizy urbanistycznej. Odnosząc się wprost do zarzutów podniesionych w skardze wskazać należy, iż nietrafnym okazał się zarzut naruszenie prawa materialnego poprzez niezastosowanie w sprawie przepisów § 26 ust. 1 i 3 oraz § 34 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zauważyć bowiem trzeba, że ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym na drodze realizacji inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy ma odpowiedzieć na pytanie, czy na danym terenie dopuszczalna jest zabudowa określonego rodzaju, a więc czy zamierzenie jest zgodne z przepisami szczególnymi. W decyzji tej określa się podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Dalej stanowczo podkreślić trzeba, iż realizacja inwestycji przebiega w dwóch następujących po sobie etapach, w dwóch różnych postępowaniach toczących się przed różnymi organami. Z powyższego wyprowadzić należy wniosek, iż ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w zakresie ustalonym w przepisach odrębnych może mieć miejsce tylko do zagadnień, które nie są objęte kognicją organów architektoniczno-budowlanych, ustaloną na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.). Ochrona taka może zatem dotyczyć tylko tych kwestii, które są przedmiotem ustaleń decyzji o warunkach zabudowy. Co za tym idzie w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy rozstrzyga się jedynie o tym, czy realizacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego jest dopuszczalna na konkretnym terenie. Organ orzekający w sprawie warunków zabudowy nie może zatem wkraczać w kompetencje organu administracji architektoniczno-budowlanej, do którego należy ocena, czy projektowany obiekt spełnia warunki określone w ustawie - Prawo budowlane i przepisach wykonawczych wydanych na jego podstawie, w tym warunkach technicznych określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.). Stąd też choć katalog przepisów odrębnych, przez których pryzmat, zgodnie z przywołanym już powyżej art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., dokonywana jest ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń, a do przepisów tych zaliczyć należy m. in. regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, a także przepisy sanitarne, unormowania z zakresu prawa geologicznego i górniczego, to niewątpliwie określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki. Skoro bowiem normy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zostały wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 4 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, mają więc zastosowanie do późniejszego etapu inwestycyjnego, bowiem projektowany i wznoszony obiekt musi im odpowiadać (art. 5 ust. 1 Prawa budowlanego). Zgodność z nimi nie jest zaś badana na etapie ustalania przeznaczenia terenu, określenia sposobów zagospodarowania i warunków planowanej zabudowy. Nie może być zatem przedmiotem badania w tym postępowaniu (por. wyroki NSA z dnia 8 listopada 2013 r., sygn. akt II OSK 1302/12; z dnia 27 kwietnia 2012 r., sygn. akt II OSK 267/11, z dnia 7 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2151/12, z dnia 23 listopada 2007 r., sygn. II OSK 1552/06, z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt II OSK 1643/09 – wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Reasumując skoro organy orzekające w kontrolowanej sprawie nie stosowały i nie miały podstaw do zastosowania przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to nie mogły ich naruszyć. Trafnymi, aczkolwiek z powodów innych niż podnoszone w skardze okazały się natomiast pozostałe jej zarzuty. Orzekające w sprawie organy dokonały bowiem naruszenia przepisów postępowania, w tym w szczególności art. 77 § 1 k.p.a. nakazującego organowi w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy oraz nie podjęły z urzędu czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego (art. 7 k.p.a.), w następstwie czego co najmniej przedwcześnie uznały, że odnośnie planowanej inwestycji spełnione zostały wymogi wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Przypomnieć w tym miejscu trzeba, iż zgodnie z art. 61 ust. pkt 3 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy możliwe jest w przypadku spełnienia warunku, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego, przy czym przepis ten wprost odsyła do ust. 5 tego samego artykułu wskazującego, iż warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W realiach niniejszej sprawy kluczowym jest, iż organy uznały, że warunek ten jest spełniony wskazując, że planowana inwestycja posiada wystarczające uzbrojenie techniczne, nie uzasadniając jednakże w jakikolwiek sposób swojego stanowiska, co stanowiło samodzielne naruszenie art. 107 § 3 k.p.a., które mogło mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. Dokonana przez sąd analiza akt sprawy wskazuje bowiem, iż jedynym dokumentem rzekomo wskazującym na możliwość uzbrojenia terenu inwestycji poprzez zaopatrzenie go w wodę jest dołączone do wniosku o ustalenie warunków zabudowy pisemne oświadczenie J. K. z dnia 21 stycznia 2014 r., w którym wskazuje on, iż jako osoba reprezentująca Spółkę Komandytową "B" wyraża zgodę na cyt. "zasilenie planowanego budynku produkcyjno-magazynowego z budynkiem biurowo-usługowym z istniejącego przyłącza wodociągowego w granicy nieruchomości S. 42 w P. zrealizowanego na podstawie umowy na dostawę wody z dnia 1 października 2013 r.". Wnioskodawca dołączył do tego oświadczenia kopię umowy na dostawę wody zawartej 1 października 2013 r. na czas nieokreślony pomiędzy Firmą Produkcyjno-Handlową "A" w P. (dostawcą wody), a "B" Sp. z o.o. Sp. Komandytowa (odbiorca wody), na mocy której pierwszy z wyżej wskazanych podmiotów jako dostawca zobowiązał się dostarczać odbiorcy do granicy działki przy ul. S. w P. wodę pitną. W umowie wskazano, iż ilość pobranej wody określa się na podstawie wskazań zainstalowanych wodomierzy oraz, że odbiorca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz dostawcy opłaty za odprowadzanie ścieków wg cen "C" S.A. w ilości równej ilości pobranej wody. W umowie wskazano nadto, iż odbiorca zobowiązuje się do bezwzględnego przestrzegania postanowień załącznika nr 1 do umowy określającego stan, skład oraz zasady odbioru ścieków przez "C" S.A. w P. od podmiotów gospodarczych, który to załącznik stanowi integralną część umowy. Do oświadczenia J. K. z dnia 21 stycznia 2014 r. dołączono nadto odpis aktualny z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego nr KRS [...], z którego wynika między innymi, iż uprawnionym do reprezentowania Spółki Komandytowej "B" jest komplementariusz samodzielnie, to jest Jakon Inwest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W aktach sprawy zarówno organu I jak i II instancji brak przy tym odpisu KRS, względnie innego dokumentu wskazującego, kto i na jakich zasadach uprawniony jest do reprezentacji Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Jakon Inwest. Analiza przywołanych powyżej dokumentów pozwala na stwierdzenie, iż nie wynika z nich w żaden sposób by J. K. był osobą uprawnioną do reprezentowania Spółki Komandytowej "B", albowiem brak w aktach sprawy jakiegokolwiek dokumentu wskazującego na jego uprawnienie do jednoosobowej reprezentacji komplemetariusza tej spółki komandytowej, to jest "D" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Powyższego braku postępowania administracyjnego nie mógł samodzielnie konwalidować orzekający w sprawie sąd administracyjny, albowiem prowadziłoby to do zastępowania organów administracji w gromadzeniu i ocenie materiału dowodowego. Dalej wskazać należy, iż nawet pomijając powyższą wątpliwość co uprawnienia do reprezentacji "D" Sp. z o.o. Sp. Komandytowa, oświadczenie nabywcy wody, iż wyraża zgodę na zaopatrywanie w wodę nowej inwestycji z własnego, istniejącego przyłącza wodociągowego nie może być uznane za spełnienie warunku, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego, bowiem odbiorcy wody nie można uznać za właściwą jednostkę organizacyjną mogącą zagwarantować wykonanie uzbrojenia terenu o jakiej mowa w art. 61 ust. 5 u.p.z.p. Taką właściwą jednostką organizacyjną w rozumieniu tego przepisu jest bowiem nie odbiorca (konsument) wody, lecz podmiot który prowadzi działalność w zakresie zbiorowego zaopatrzenia w wodę, to jest działalność polegającą na ujmowaniu, uzdatnianiu i dostarczaniu wody. Oczywistym bowiem jawi się, iż to przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, a nie podmiot gospodarczy będący jedynie odbiorcą wody posiada wiedzę dotyczącą tego, czy eksploatowana sieć wodociągowa ma techniczne możliwości zaopatrzenia w wodę nowej inwestycji i co za tym idzie, czy możliwym będzie spełnienie warunku, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Wskazać wreszcie trzeba, iż z przedłożonej do akt umowy na dostawę wody z dnia 1 października 2013 r. nie wynika do granicy jakiej działki przy ul. S. przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne zobowiązuje się dostarczać wodę pitną dla "B" Sp. z o.o. Sp. Komandytowa i co za tym idzie czy istnieje faktyczna możliwość połączenia terenu planowanej inwestycji J. K. na działce przy ul. S. 42 z przyłączem wodociągowym wykorzystywanym przez "B" Sp. z o.o. Sp. Komandytowa na podstawie umowy z dnia 1 października 2013 r. Kolejną niewyjaśnioną przez organy okolicznością związaną z zapewnieniem spełnienia przez inwestora warunku, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego jest możliwość przyłączenia planowanej inwestycji do sieci kanalizacyjnej. W decyzji Prezydenta Miasta P. z [...] 2014 r. wskazano bowiem, iż planowana inwestycja ma objąć budowę dwóch tymczasowych zbiorników bezodpływowych, do których odprowadzane będą ścieki do czasu realizacji kolektora Sucholesko-Umultowskiego. Okoliczności tej w żaden sposób nie wyjaśniono przy tym w uzasadnieniu decyzji. Do kwestii możliwości zapewnienia uzbrojenia terenu poprzez przyłączenie go do sieci kanalizacyjnej w żaden sposób nie odniesiono się także w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego. Powyższe oznacza, iż organy nie wyjaśniły w oparciu om jakie dowody ustaliły istotną dla sprawy okoliczność faktyczną jaką jest brak możliwości przyłączenia planowanej inwestycji do sieci kanalizacyjnej i planowane zrealizowanie w przyszłości kolektora kanalizacyjnego takie przyłączenie umożliwiającego. W ocenie Sądu dowodów pozwalających na jednoznaczne i bezsporne wyjaśnienie tej okoliczności brak także w aktach sprawy, albowiem brak w nich jakiejkolwiek opinii przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego funkcjonującego na tym obszarze w sprawie możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, a jednocześnie przedłożona przez wnioskodawcę umowa na dostawę wody z dnia 1 października 2013 r. zawarta pomiędzy Firmą Produkcyjno-Handlową "A" w P. (dostawcą wody), a "B" Sp. z o.o. Sp. Komandytowa (odbiorca wody) zdaje się sugerować, iż możliwość takowa istnieje. Skoro bowiem zdaniem wnioskodawcy możliwym jest w oparciu o tą umowę pozyskanie dla planowanej inwestycji wody pitnej z przyłącza zrealizowanego dla "B" Sp. z o.o. Sp. Komandytowa, a umowa ta zakłada także odprowadzanie przez "B" Sp. z o.o. Sp. Komandytowa ścieków wg cen, stanu i składu stosowanych przez przedsiębiorstwo "C" S.A., to niejasnym jawi się niemożność "przedłużenia" nie tylko przyłącza wodociągowego, lecz także przyłącza kanalizacyjnego. Zagadnienie powyższe wymaga wyczerpującego zbadania przez organ, tym bardziej, iż to właśnie uciążliwości związane z realizacją w ramach planowanej inwestycji zbiorników bezodpływowych w miejsce przyłączenia jej do sieci kanalizacyjnej, stanowią istotę zarzutów podnoszonych w postępowaniu przez stronę skarżącą. Wyjaśnienie powyższej okoliczności faktycznej dotyczącej możliwości przyłączenia planowanej inwestycji do sieci kanalizacji sanitarnej ma istotne znaczenie prawne także w kontekście art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 1399 ze zm.) stanowiącego, iż właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej lub, w przypadku gdy budowa sieci kanalizacyjnej jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona, wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych lub w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych, spełniające wymagania określone w przepisach odrębnych; przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nie jest obowiązkowe, jeżeli nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych. W świetle powyższej regulacji oczywistym jawi się, iż o ile na danym terenie istnieje sieć kanalizacyjna, to inwestor planujący zabudowę danej działki pozbawiony jest w tym zakresie swobody wyboru co do sposobu zapewnienia realizacji wymogu zapewnienia wymogu posiadania przez teren uzbrojenia wystarczającego dla zamierzenia budowlanego, w tym nie szczególności nie może zapewnić tegoż uzbrojenia poprzez budowę zbiorników bezodpływowych na nieczystości płynne, w miejsce przyłączenia się do sieci kanalizacji sanitarnej. Podkreślić należy, iż nie można uznać za spełnienie przesłanki o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. przedstawienia przez wnioskodawcę przedstawienia oświadczenia podmiotu, który zobowiązuje się do wykonania robót związanych z dostawą i montażem zbiorników bezodpływowych, albowiem podmiot takowy nie jest właściwą jednostką organizacyjną w rozumieniu art. 61 ust. 5 u.p.z.p., a fakt, iż istnieje wykonawca gotowy zrealizować fragment planowanej inwestycji (w tym przypadku zbiornik bezodpływowe na ścieki) nie oznacza, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Powyższe uchybienia uzasadniały uchylenie zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.) jako wydanej z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Uchylenie jedynie zaskarżonej decyzji uzasadnione jest faktem, iż w ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie były to jedyne istotne naruszenia przepisów postępowania zaistniałe w toku postępowania administracyjnego i mogą one zostać konwalidowane przez organ odwoławczy poprzez uzupełnienie materiału dowodowego sprawy w trybie przewidzianym w art. 136 k.p.a. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą organu odwoławczego będzie wydanie decyzji po wyeliminowaniu wskazanych w niniejszym wyroku uchybień. W szczególności organ winien uzupełnić materiał dowodowy w sposób umożliwiający prawidłowe ustalenie czy spełniony został wymóg o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. i w zależności od poczynionych ustaleń rozstrzygnąć w tym zakresie reformatoryjnie, względnie orzec o utrzymaniu w mocy zaskarżonej odwołaniem decyzji pierwszoinstancyjnej o ile pozwalać na to będą wyniki uzupełnionego postępowania dowodowego. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a. Wedle tego przepisu, w razie uwzględnienia skargi skarżącemu przysługuje od organu zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia swych praw. Z kolei zgodnie z art. 205 § 2 p.p.s.a., niezbędne koszty postępowania strony reprezentowanej m.in. przez radcę prawnego obejmują także jego wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego radcy prawnego, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez Sąd osobistego stawiennictwa strony. Przepisami odrębnymi, o jakich powyżej mowa, są przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002 r. Nr 163 poz. 1349). Jak wskazuje treść § 2 tego rozporządzenia, zasądzając opłatę za czynności radcy prawnego z tytułu zastępstwa prawnego, Sąd bierze pod uwagę niezbędny nakład pracy pełnomocnika, a także charakter sprawy i wkład jego pracy w przyczynienie się do jej wyjaśnienia oraz rozstrzygnięcia. Opłatę zasądza się na podstawie stawek minimalnych, szczegółowo wyliczonych w tym rozporządzeniu, przy czym opłata nie może być wyższa niż sześciokrotna stawka minimalna ani przekraczać wartości przedmiotu sporu. Uwzględniając wymienione powyżej wytyczne, Sąd doszedł do przekonania, iż wystarczające będzie zasądzenie wynagrodzenia pełnomocnika skarżącego wedle stawki minimalnej określonej w § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c wyżej wskazanego rozporządzenia. Odnosząc się do wniosku pełnomocnika uczestnika postępowania J. K. o zasądzenie na rzecz uczestnika zwrotu kosztów postępowania zauważyć należy, iż żądanie to stoi w sprzeczności z wyrażoną w art. 199 p.p.s.a. zasadą, iż to strony ponoszą koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Nie istnieją zaś jakiekolwiek przepisy szczególne uzasadniające zasądzenie od skarżącego, bądź organu na rzecz uczestników postępowania kosztów za postępowanie przed sądem pierwszej instancji – i to niezależnie od wyniku sprawy. O wykonalności zaskarżonej decyzji Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 152 p.p.s.a.