II SA/Po 256/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 wrzesnia 2012 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2011 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2011 r. nr [...] (znak: [...]), II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącego kwotę 500,- (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. R. K. w dniu 10 marca 2010 r. zwrócił się z wnioskiem do Prezydenta Miasta P. o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego w zabudowie szeregowej przy ul. K.w P., dz. nr [...], ark. mapy[...], obręb D. W wyniku przeprowadzonego postępowania Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] 2010 r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1i 2 oraz art. 60 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej: upzp) oraz art. 104 kpa odmówił R. K. ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Według twierdzenie organu zabudowa ta nie kontynuuje wszystkich parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniej zabudowy, w tym linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu. Wskazano, że przedmiotowy budynek, w przeciwieństwie do budynków znajdujących się na działkach sąsiednich (5 m od granicy) usytuowany jest w głębi działki (10 m od granicy) i tym samym odbiega od zagospodarowania działek sąsiednich. Budynek ten usytuowany jest za pasem zabudowy i strefą z budynkami jednorodzinnymi – w strefie ogrodów i budynków pomocniczych. Wprowadzenie zaś budynku w część ogrodową nie zapewni zachowania właściwych relacji przestrzennych. Prezydent Miasta stwierdził też, że nie został spełniony warunek określony w § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej: rozporządzenie. Gdy wartość średnia wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 21 %, zaś na działce inwestora ok. 43% to ten warunek nie jest spełniony. W wyniku odwołania R. K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] 2011 r. Nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W motywach rozstrzygnięcia wskazano, że do decyzji nie sporządzono wymaganych przez § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia załączników. Zdaniem Kolegium również analiza urbanistyczna sporządzona została wadliwie. Organ I instancji oceniając kwestę kontynuacji intensywności zabudowy wziął pod uwagę jedynie działki przylegające do ul. K.. Pominął zaś pozostałą zabudowę w obszarze analizowanym. W konsekwencji błędnie został określony średni wskaźnik intensywności zabudowy. Organ odwoławczy zgłosił też zastrzeżenia w kwestii dotyczącej ustalenia linii zabudowy. Wskazał, że linia zabudowy w rozumieniu § 1 ust. 1 i § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia nie jest jedyną linią, wzdłuż której mogą być wzniesione fronty budynków, lecz przepisy te określają nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy,. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą – zdaniem Kolegium – pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) od linii zabudowy. Organ na etapie postępowania o warunkach zabudowy nie powinien bowiem rozstrzygać o usytuowaniu obiektu w stosunku do granic nieruchomości, czy istniejących obiektów, a więc o warunkach techniczno-budowlanych. W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] 2011 r. Nr [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej na działce nr [...], arkusz [...], obręb D., położonej w P. przy ul. K.. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że wnioskodawca zwrócił się o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej budowy w ramach procedury legalizacyjnej prowadzonej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta P.. Określił przy tym szczegółowo parametry istniejącego budynku. Organ w toku postępowania przeprowadził wizję lokalną, a następnie wyznaczył obszar analizowany w promieniu 50 m od granic działki inwestora, bowiem szerokość frontu działki wynosiła jedynie 8 m (§ 3 ust. 2 rozp.). Wskazał, że nie było podstaw do powiększenia tego obszaru, ponieważ przyjęty obszar obejmuje tereny o zbliżonych parametrach budynków bliźniaczych oraz budynków w zabudowie szeregowej i jest wystarczający do przeprowadzenia analizy. Zaznaczono, że budynek usytuowany jest w odległości 10,5 m od ul. K., w części w granicy z działką nr [...] i w części w granicy z działką nr [...]. Jego powierzchnia wynosi 110 m2, natomiast pow. całej działki 273 m2. Wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 43%. Budynek ma 2 kondygnacje nadziemne, dach płaski, wysokość ok. 8,2m, zaś szerokość elewacji frontowej 4,5 m. Prezydent Miasta wskazał, że analiza wykazała, iż w obszarze dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Zabudowa w sąsiedztwie wyraźnie koncentruje się wzdłuż ul. K. w sposób uporządkowany, w odległości 5 m od frontu działki. Średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 25,2 %. Średnia szerokość elewacji frontowych dla budynków mieszkalnych wynosi zaś 7 m. Wszystkie budynki mieszkalne posiadają maksymalnie 2 kondygnacje nadziemne i wysokość do 8,5 m. Dachy budynków są płaskie. Organ I instancji nie zgodził się z poglądem Kolegium co do wyznaczania linii nowej zabudowy. Wskazał, że pogląd ten jest poprawny w przypadku ustalania maksymalnej nieprzekraczalnej linii zabudowy. W polskiej normie PN-B-01027 dotyczącej oznaczeń graficznych stosowanych w projektach zagospodarowania działki lub terenu wyróżniono oznaczenia graficzne dla linii obowiązujących jak i nieprzekraczalnych. Zgodnie z nimi linia nieprzekraczalna to linia maksymalnego zbliżenia obiektu do np. drogi , natomiast linia obowiązująca określa dokładną lokalizację ściany budynku względem pasa drogowego. W niniejszej sprawie jedyną możliwą do ustalenia linią jest linia obowiązująca zlokalizowana w odległości 5 m od frontu działki, wyznaczona przez zabudowę sąsiednią, które to wnioskowany budynek nie kontynuuje. Ponadto wyniki analizy wskazują, że inwestycja przekracza nie tylko średni wskaźnik powierzchni zabudowy (25,2%), ale nawet maksymalny wskaźnik, który wynosi 40,7% (ul. K., dz. [...]). Dlatego nie ma zdaniem organu I instancji podstaw do wyznaczenia tego wskaźnika zgodnie z § 5 ust. 1 lub 2 rozporządzenia. R. K. wniósł odwołanie od powyższej decyzji. Podniósł, iż budynek rozstał cofnięty w głąb działki ponieważ powstał jako dobudówka na istniejącym garażu, który to został wybudowany w latach 60-tych XX wieku. Zaznaczył, że sąsiedzi wyrazili zgodę na jego budowę, później nie wnosili żadnych zastrzeżeń. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...]2011 r. Nr [...], po rozpatrzeniu odwołania R. K., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając rozstrzygnięcie wyjaśniło podstawę prawną decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, powołując przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1-5 upzp oraz § 3-8 rozporządzenia. Następnie stwierdził, że do decyzji sporządzono wymagane przez § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia załączniki. W ocenie Kolegium w sposób prawidłowy została przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W szczególności zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia wyznaczono obszar analizowany, obejmując nim ul. K., ul. R. oraz ul. W.. Odnosząc się do parametru linii zabudowy Kolegium podzieliło stanowisko Prezydenta Miasta, iż zabudowy w odległości 10,5 m od frontu działki nie można uznać za zabudowę kontynuującą istniejącą linię zabudowy, która wynosi 5 m. Następnie wskazało, że przedmiotowa inwestycja przekracza też wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki – nie tylko średni wynoszący 25,2% przy 43% dla planowanej inwestycji, ale nawet maksymalny wynoszący 40,7% określony dla działki nr [...] przy ul. K.. Powołując przepis § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia organ II instancji powtórzył za organem I instancji, iż nie może dopuścić do ustalenia warunków zabudowy ze względu na przekroczenie wskaźnika intensywności zabudowy. R. K. wniósł skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P., żądając uchylenia zaskarżonej i poprzedzającej decyzji organu I instancji. Skarżący powołując się na przepisy § 407 rozporządzenia wskazał, że skoro dopuszcza się parametry inne niż średnie i podobne do parametrów zabudowań sąsiednich, jeżeli wynika to z analizy, to dlaczego nie znalazły one zastosowania co do jego inwestycji. Dodał, że przedmiotowy budynek wpisał się w krajobraz okolicy i nie narusza w żaden sposób ładu, ani interesu innych obywateli. W odpowiedzi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Skarżący złożył wniosek o prawo pomocy. Postanowieniem z dnia 24 maja 2012 r. referendarz sądowy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu odmówił skarżącemu przyznania prawa pomocy. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga okazała się zasadna, albowiem tak zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 lit. a i c ustawy z dnia Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270, dalej: p.p.s.a.). Stan faktyczny w niniejszej sprawie jest bezsporny. Skarżący w toku postępowania legalizacyjnego wystąpił do Prezydenta Miasta P. o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego w zabudowie szeregowej przy ul. K. w P., dz. nr [...], ark. mapy [...], obręb D.. Faktem znanym Sądowi i organom jest, że ów obiekt istnieje, a obecnie prowadzone jest jedynie postępowanie zmierzające do ustalenia, czy dopuszczalne jest jego zalegalizowanie. Budynek ów, tak jak znajdujące się budynki w najbliższym sąsiedztwie ma 2 kondygnacje nadziemne, z dachem płaskim i znajduje się w zabudowie szeregowej. Oddalony jest od drogi – ul. K. na odległość 10,5 m, w przeciwieństwie do budynków sąsiednich, które leżą ok. 5 m od tejże drogi. Ponadto z uwagi na niewielkie rozmiary działki (273 m2) i wielkość przedmiotowego budynku łącznie z budynkiem istniejącym w głębi tejże działki zabudowa działki inwestora obejmuje 43 % powierzchni nieruchomości, przy średnim wskaźniku powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym obliczonym na poziomie 25,2%. Przechodząc do oceny legalności kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji na wstępie stwierdzić trzeba, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, iż przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa) (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., sygn. akt IV SA/Wa 950/04 , LEX nr 171198 ). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tejże ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów)." Zwraca się w nim też słusznie uwagę - uwzględniając ratio legis art. 61 upzp, że przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Akcentuje nadto niedopuszczalność zawężającego rozumienia pojęcia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników, których rozumienie nie może ograniczać się tylko do zezwalania na powstanie w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi (por. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007r., sygn. akt II OSK 646/06 , LEX nr 322329 i wyrok NSA z 16 października 2007r., sygn. akt II OSK 1401/06, LEX nr 394807). W świetle brzemienia powyższych przepisów nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 – 5 upzp. Spełnienie wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, znajdująca się w obszarze analizowanym jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. O ile w tym obszarze znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej co zamierzona inwestycja funkcji oraz zbliżonych parametrach, zaś nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2- 5 upzp - brak podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Rzeczą organu administracji publicznej jest wówczas jedynie wkomponowanie inwestycji w istniejące otoczenie, przy uwzględnieniu zasad określonych w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej: rozporządzenie). Akt ten wydano na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6-7 upzp. Wyjaśnić należy, iż zasady ogólne nie pozwalają na wprowadzenie w akcie wykonawczym pozaustawowych przesłanek ograniczających prawo własności w kierunku umożliwiających wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Z powyższą regułą pozostaje w zgodzie zarówno brzmienie art. 61 ust. 6-7 upzp, jak i treść powołanego uprzednio aktu wykonawczego , które w tytule oraz § 1 wskazuje, że określa ono jedynie sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to między innymi wymagań w zakresie ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przepisy zawarte w rozporządzeniu nie pozostawiają organom administracji publicznej swobody co do ustalenia lub odmowy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji, a także sposobu i zasad określenia stosownych wymagań. Powyższe wynika zarówno ze wskazanego uprzednio już przedmiotu regulacji dokonanej aktem wykonawczym do norm ustawowych, jak i wykładni przepisów zawartych w § 2-8. Odnosząc powyższe rozważania do okoliczności niniejszej sprawy, stwierdzić w pierwszej kolejności należy, że za podstawę odmowy ustalenia warunków dla przedmiotowej zabudowy organ orzekający przyjął brak możliwości wyznaczenia linii nowej zabudowy w zgodzie z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia, jak też niemożność dopuszczenia do zabudowy, która powoduje, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki jest nie tylko wyższy od średniego w obszarze analizowanym, ale też przekracza wskaźnik maksymalny dla zabudowy w tym obszarze. W ocenie Sądu powyższe ustalenia organów orzekających zawierają błędy. Organy w wyniku wadliwej wykładni przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia doszły do błędnego wniosku, iż nie można dopuścić, by linia zabudowy dla przedmiotowego budynku przebiegała w dalszej odległości od granicy działki (10,5 m), aniżeli istniejąca linia zabudowy obiektów sąsiednich (5 m). Przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia stanowi, iż obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowało się stanowisko, w myśl którego wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2011 r., IV SA/Wa 243/11, Lex nr 995601). Wyznaczenie linii zabudowy oznacza jedynie wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie. W konsekwencji, wydanie decyzji powinno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 lutego 2011 r. IV SA/Po 1004/10, Lex nr 995376). Tylko miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako prawo miejscowe, a nie decyzja administracyjna, może narzucić określony sposób wykonywania prawa własności. Z tych względów to do inwestora należy określenie we wniosku lokalizacji inwestycji na jego nieruchomości. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę (por. wyrok NSA z dnia 9 września 2010 r., II OSK 1311/09, Lex nr 746463). W niniejszej sprawie poza sporem jest, że linia zabudowy budynków sąsiednich wobec budynku objętego postępowaniem o ustalenie warunków zabudowy, przebiega w linii 5 m od granicy działek, od pasa drogowego ul. K. (działki nr [...] i [...]). Zważywszy zatem, że budynek na działce nr [...] usytuowany jest w odległości 10,5 od ul. K., a więc w głębi działki, brak jest przeszkód, by stwierdzić, że budynek należący do skarżącego został posadowiony w sprzeczności z § 4 ust. 1 rozporządzenia. Przyjmując bowiem, że linia zabudowy nie tylko dla domów mieszkalnych znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej zabudowy, ale również dla niej samej, przebiegała w odległości 5 m od granicy z drogą, to usytuowanie budynku w większej odległości od drogi uznać należało za dopuszczalne. W związku z powyższym organy orzekające w związku z błędną wykładnią § 4 ust. 1 rozporządzenia uznały, że nie mogą wyznaczyć dla przedmiotowej inwestycji obowiązującej linii zabudowy. Tymczasem, mając na względzie powyższe, mogły ją wyznaczyć w odległości takiej jak na działkach sąsiednich. Zważywszy zaś, że inwestycja została już zrealizowana w głębi działki należało uznać, że zachowana została obowiązująca linia zabudowy wyznaczona przez obiekty sąsiednie w odległości 5 m od granicy działek od strony ul. K. Wątpliwości Sądu budzi również kwestia ustalenia przez organy, iż fakt, że intensywność przedmiotowej zabudowy jest na tyle duża w stosunku do zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, że nie było możliwości w oparciu o przeprowadzoną analizę urbanistyczną i zgromadzony w sprawie materiał dowodowy ustalenia, że wskaźnik wielkości zabudowy został zachowany. Zważyć należy, że zarówno organ I instancji, jak też organ odwoławczy (w myśl zasady dwuinstancyjności – art. 15 kpa) zobowiązane były do podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy (art.7 kpa). W szczególności w postępowaniu wyjaśniającym ich obowiązkiem było nie tylko zebranie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, lecz również jego rzetelne rozpatrzenie (art. 77 § 1 kpa). Dopiero w oparciu o całokształt zgromadzonego materiału dowodowego organy orzekające powinny oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 kpa). Przenosząc powyższe rozważania na kwestię rzekomo nadmiernej intensywności przedmiotowej zabudowy na działce nr [...] wskazać należy, że organy ograniczyły się do szczegółowego (wręcz statystycznego) wyliczenia jaki jest wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki co do każdej z działek znajdujących się w obszarze analizowanym (tabelka zawarta w analizie urbanistycznej – k. 120 akt adm. I inst.). Rzeczywiście, tak jak ustaliły organy z tychże danych jasno wynika, że średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 25,2 %, zaś najwyższy – nie licząc wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy na działce nr [...] (przy ul. K.) – wynosi 40,7%. Tak przeprowadzona analiza nie mogła doprowadzić do innych wniosków niż takie jakie przyjęły organy obu instancji. Trzeba jednak zauważyć, że we wskazaniach dla ustalenia warunków zabudowy i wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (k. 125 akt adm. I instancji) wskazano, iż przedmiotowa działka nr [...] oraz działka nr [...] powstały w wyniku wtórnego podziału nieruchomości nr [...]. Jak wskazano, przed podziałem geodezyjnym był to teren zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej bliźniaczej. Działka nr [...] o pow. 462 m2 była zabudowana lewym segmentem bliźniaka, swymi parametrami i cechami zabudowy wpisywała się harmonijnie w zabudowę przy ul. K.. W wyniku wydzielenia działek nr [...] i [...] powstały nieruchomości o parametrach odmiennych niż pozostałe przy tej samej drodze publicznej, tj. o mniejszej szerokości frontu i powierzchni. W ten sposób po wtórnym wydzieleniu, działka nr [...] cechuje się udziałem powierzchni zabudowanej (43%) prawie dwukrotnie przewyższającym średni z obszaru analizowanego, a nawet odbiegającym od maksymalnego (40,7%). W ocenie Sądu fakt, iż okoliczność ta nie została zbadana przez organy orzekające (naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa) może mieć kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcie niniejszej sprawie. Zwrócić należy uwagę, że z powyższych wywodów wynika, że teren dawnej działki [...], a aktualnie działek [...] i [...] wobec pozostałych działek znajdujących się w obszarze analizowanym jest dość specyficzny z uwagi na zatwierdzony podział geodezyjny. Zważywszy, że wydzielenie tych działek zostało dokonane w sposób ostateczny i ukonstytuowało w pewien sposób odmiennie ład urbanistyczny dla tego tylko terenu, organy orzekające w niniejszej sprawie powinny fakt ów uwzględnić przy badaniu kwestii wielkości wskaźnika zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Reasumując stwierdzić należy, iż powyższe naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Dlatego Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. Ponownie rozpoznając sprawę, organy uwzględnią ocenę prawną i wytyczne zawarte w niniejszym uzasadnieniu (art. 153 p.p.s.a.) i ponownie dokonają oceny zgromadzonego już materiału dowodowego. Na podstawie art. 200 p.p.s.a. Sąd zasądził od organu na rzecz skarżącego zwrot uiszczonych kosztów sądowych (pkt II wyroku), zaś w oparciu o przepis art. 152 p.p.s.a. orzekł o wykonalności zaskarżonej decyzji.