II SA/Po 7/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant ref. stażysta Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 03 marca 2016 r. sprawy ze skargi L. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2015r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę Dnia [...] czerwca 2015 r. do Urzędu [...] wpłynął wniosek B. P-C. (dalej jako Inwestor) o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego na działce [...]. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] Burmistrz [...], wskazując na art. 4 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61 ust. 1 i art. 64 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199 z późn. zm., dalej jako u.p.z.p.) oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako Rozporządzenie) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego [...]. Burmistrz wskazał, że łączna wielkość powierzchni zabudowy kubaturowej w stosunku do powierzchni działki objętej inwestycją - nie więcej niż 10% powierzchni terenu inwestycji. Udział powierzchni biologicznie czynnej w zagospodarowaniu działki objętej inwestycją - minimum 50% powierzchni działki. Nie określono linii zabudowy. Szerokość elewacji frontowej - 4,5 - 7,5 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki: 2,0 - 2,4 m. Układ połaci dachowych – płaski, kąt nachylenia - do 12°. Wysokość kalenicy - 2,4 - 2,7 m; kierunek głównej kalenicy - równoległy lub prostopadły do frontu działki. Burmistrz określił, że inwestycja nie może naruszać równowagi przyrodniczej i utrudniać prowadzenia racjonalnej gospodarki zasobami środowiska. Odległości od istniejących sieci i urządzeń infrastruktury technicznej należy zachować zgodnie z przepisami odrębnymi. Burmistrz wskazał, że nie określa ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. W przypadku stwierdzenia śladów stanowisk archeologicznych nakaz niezwłocznego powiadomienia odpowiednich służb ochrony zabytków. Dostęp do drogi publicznej istniejącym zjazdem z drogi gminnej poprzez działkę nr [...] (nie objętą wnioskiem), zgodnie z opinią zarządcy drogi [...] z dnia [...] lipca 2015 r. Energia elektryczna z istniejącego przyłącza. Wody opadowe - do gruntu, na teren własnej działki. Nakazano magazynowanie segregowanych odpadów komunalnych w przystosowanych do tego celu pojemnikach, usytuowanych w wyznaczonych miejscach na terenie posesji i zagospodarowanie ich zgodnie z gminnym planem gospodarki odpadami i przepisami odrębnymi. Uzasadniając Burmistrz podał, że dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy dokonano analizy istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu. Szerokość frontu działki wynosi 12 m, stąd trzykrotna szerokość frontu równa jest 36 m. Z tego względu zgodnie z §3 pkt 2 Rozporządzenia wokół działki nr [...] wyznaczono obszar analizowany w granicach odległych o 50 m. Analizie podlegały budynki znajdujące się w obszarze analizowanym oraz budynki, które były styczne z linią wyznaczającą obszar analizowany. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Działki zabudowane są budynkami mieszkalnymi, gospodarczymi i garażowymi. Są to budynki jedno - po dwukondygnacyjne o dachach płaskich i stromych. Nie ustalono obowiązującej linii zabudowy ze względu na usytuowanie działki. Działka nr [...] razem z działką nr [...] tworzy jedną nieruchomość. Zjazd z drogi publicznej odbywa się z działki nr [...]. Natomiast działka nr [...] nie ma bezpośredniego połączenia z drogą publiczną. Z tego też względu nie wyznaczono linii zabudowy. Burmistrz ocenił, że brak linii zabudowy nie zaburzy ładu przestrzennego. Z przeprowadzonej analizy wynika, iż średnia wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu w obszarze analizowanym wynosi 34%. Ponieważ Inwestor planuje pobudować budynek gospodarczy o powierzchni około 33 m2, dla ww. inwestycji ustalono ten wskaźnik w wysokości 10%. W związku z tym ustalenie tego wskaźnika jest uzasadnione i zgodne w § 5 ust. 1 Rozporządzenia. Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 7 m. Dla planowanej inwestycji ustalono ten wskaźnik w przedziale od 4,5 do 7,5 m. Ustalono inną szerokość elewacji frontowej niż wynika to z analizy. W obszarze analizowanym występują budynki o podobnych parametrach, np. 4,5 m (działka nr [...]), 6,5 m (działka nr [...]), 7,5 m (działka nr [...]). Ustalona w ten sposób szerokość elewacji frontowej nie naruszy ładu przestrzennego i ostatecznie odpowiada treści § 6 ust. 2 Rozporządzenia. Budynki występujące w obszarze analizowanym pozwalają na ustalenie parametru układu połaci dachowych zgodnego z wnioskiem. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalono w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia. Z analizy urbanistycznej wynika bowiem, że zabudowa w tym obszarze przebiega tworząc uskok, a jej wysokość waha się od 2,0 do 7,0 m (dotyczy budynków o dachach płaskich). W związku z tym dla planowanej inwestycji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w parametrach 2,0 - 2,4 m. Analogicznie ustalono wysokość głównej kalenicy na wysokość 2,4 - 2,7 m. Spełniono wymóg wynikający z § 7 ust. 4 Rozporządzenia. Dominującym kierunkiem głównej kalenicy w obszarze analizowanym jest kierunek równoległy lub prostopadły do frontu działki i taki sam kierunek ustalono dla planowanej inwestycji. Uwzględniając powyższe Burmistrz uznał, że planowana inwestycja jest zgodna pod względem funkcji, zabudowy i zagospodarowania terenu z analizowanym obszarem. Burmistrz stwierdził, że działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych oraz intensywności wykorzystania terenu. Zaznaczył, że działki rozumiane są jako sąsiedztwo urbanistyczne a nie bezpośrednio przylegające do omawianej działki. Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Burmistrz wskazał, że projekt decyzji przesłano do uzgodnienia Marszałkowi Województwa Wielkopolskiego, i zarządcy drogi [...], zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 6 i 9 u.p.z.p. Marszałek milcząco uzgodnił projekt decyzji. Opinią z dnia [...] lipca 2015 r. zarządca drogi uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy. Burmistrz zaznaczył, że z wypisu i wyrysu z planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta [...] z dnia [...] kwietnia 1990 r. (Dz. Urz. Woj. [...]) wynika, że przedmiotowa działka przeznaczona była pod tereny mieszkalnictwa o niskiej intensywności zabudowy (poniżej 0,5 brutto), oznaczone na rysunku planu symbolem "D.44.MN". Ustalenia planu: a) ustalenia obowiązujące, których zmiana spowoduje konieczność odstępstwa od planu - adaptacja planem istniejącego przyulicznego pasma zabudowy jednorodzinnego. Dopuszczalność uzupełnień, przebudów i rozbudów, b) ustalenia postulowane i informacje - tyły ponadnormatywnych działek z ulicy traktowane jako składniki pasma zieleni izolacyjnej od przemysłu. Burmistrz wskazał, że plan obowiązywał do 31 grudnia 2003 r. i ocenił, że pasmo zieleni izolacyjnej było ustaleniem postulowanym a nie obowiązującym. W odwołaniu od opisanej decyzji L. G. (dalej jako Strona, Skarżąca) wniosła o zmianę decyzji w całości, poprzez odmowę ustalenia warunków zabudowy. Uzasadniając napisała, że z decyzji i akt sprawy nie wynika, czy dla terenu obejmującego przedmiotową działkę przygotowywany jest projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oceniła, że istnienie dokumentów związanych z projektowaniem miejscowego planu zagospodarowania byłoby okolicznością istotną w niniejszym postępowaniu. Odwołująca się wskazała, że już w piśmie z dnia [...] lipca 2015 r. napisała, że funkcją i przeznaczeniem działek gruntu znajdujących się w drugiej linii od ulicy, w tym działki nr [...], było i jest nadal (faktyczny sposób zagospodarowania i zabudowy tych działek) tworzenie izolacyjnego pasa zieleni pomiędzy zabudową mieszkalną, a terenami przemysłowymi. Zarzuciła, że organ administracji nie odniósł się w uzasadnieniu zaskarżanej decyzji do powyższej okoliczności i stanowiska Odwołującej się, przez co naruszył przepisy prawa także i w ten sposób, bowiem decyzja nie poddaje się ocenie instancyjnej. Odniesienie się do wskazanej okoliczności było obowiązkowe, gdyż w uzasadnieniu swojej decyzji Burmistrz podał odmienne okoliczności, a mianowicie, iż wówczas obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie zawierał takiego zapisu jako obowiązującego, a jedynie jako postulowany. Istnieje zatem sprzeczność pomiędzy tą okolicznością według zaskarżanej decyzji, a tą samą okolicznością według dokumentu sporządzonego na zlecenie organu administracji w 1994 r. jako podstawy sprzedaży działek gruntu znajdujących się w drugiej linii od ulicy. Niewyjaśnienie tych okoliczności doprowadziło do wydania błędnej decyzji w sprawie. Zgodnie bowiem z opinią biegłego [...] z sierpnia 1994 r, działki gruntu położone przy [...] (wymienione w opinii w tym działka nr [...]) jako pas zieleni izolacyjnej nie są przeznaczone pod zabudowę. Opinia ta była podstawą zawarcia pomiędzy Miastem a właścicielami działek gruntu w pierwszej linii przy ulicy, umów sprzedaży tych działek. Dotyczy to nabycia działki gruntu nr [...], jak i działki gruntu Strony, nr [...]. Zaniedbania w zakresie planowania przestrzennego doprowadziły do wygaśnięcia obowiązującego planu zagospodarowania dla tego obszaru i braku aktualnego planu zagospodarowania terenu. Nie zwalnia to jednak organu administracji od obowiązku podejmowania działań planistycznych, a także do rozstrzygania indywidualnych spraw z zakresu warunków zabudowy zgodnie także z ogólnymi przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nadto Strona oceniła, że zaskarżana decyzja narusza przepis art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., ponieważ dokonana analiza w żaden sposób nie uwzględnia, że teren objęty inwestycją składa się z dwóch różnych obszarów. Pierwszego, objętego zabudową mieszkalną i towarzyszącą, oraz drugiego, stanowiącego pas zieleni izolujący pierwszy obszar od terenów przemysłowych. Analiza dokonana z pominięciem tej okoliczności faktycznej jest oczywiście błędna i zdaniem Strony nie może być podstawą wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla działki gruntu nr [...]. Decyzją z dnia [...] października 2015 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], wskazując na art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm., dalej jako k.p.a.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając SKO opisało ustalenia organu I instancji i stwierdziło, że Burmistrz zastosował prawidłowo obowiązujące przepisy prawa. W sprawie spełnione są wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 1 – 5 u.p.z.p., zaś projekt decyzji o warunkach zabudowy został pozytywnie zaopiniowany przez zarządcę drogi, a także przez Marszałka Województwa Wielkopolskiego. Odnosząc się do argumentów odwołania SKO stwierdziło, że nie zasługują one na uwzględnienie. Organ I instancji ustalił, iż dla terenu objętego wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a zatem warunki zabudowy określa się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny zagospodarowania przestrzennego obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r. Zdaniem SKO powołana przez Odwołującą się opinia biegłego z 1994 r. nie jest aktualna. Poza tym z jej treści nie wynika, aby na działce nr [...] nie można było wybudować pomieszczenia gospodarczego. Z pisma Inwestorki wynika, że planowane pomieszczenie będzie usytuowane możliwie jak najbliżej już istniejących budynków (garażu), dzięki czemu kilkunastometrowy pas zieleni pozostanie nienaruszony i działka nr [...] będzie nadal spełniała funkcję pasa zieleni izolacyjnej. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu L. G. (dalej jako Skarżąca) wniosła o uchylenie decyzji SKO oraz o zwrot kosztów postępowania. Skarżąca powtórzyła argumenty zawarte w odwołaniu. Nadto oceniła, że zaskarżona decyzja wydana została w okolicznościach niewyjaśnienia wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych, błędnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego oraz w oparciu o uzgodnienia do decyzji organu pierwszej instancji. SKO nie odniosło się do żadnego z zarzutów odwołania, jak również nie poczyniło żadnych wymaganych od organu odwoławczego ustaleń faktycznych w związku z tym odwołaniem. Prawidłowe ustalenie warunków nowej zabudowy powinno być dokonane po analizie wszystkich sąsiednich działek, tak z jednej jak i z drugiej strony działek objętych planowaną inwestycją. Właściwie wykonana analiza obszaru mającego wpływ na ocenę możliwych warunków zabudowy terenu musiałaby prowadzić do ustaleń, iż zabudowa na działce nr [...] jest niedopuszczalna z uwagi na funkcję tej działki jak również działek sąsiednich, z obu stron. Wszystkie trzy działki (nr [...]) jaki i pozostałe działki (nr [...]) pozbawione są jakiejkolwiek zabudowy i były w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone jako teren strefy zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności i przewidziane były pod urządzenie pasa zieleni izolacyjnej dla przemysłu (na tyłach działek znajduje się duży zakład przemysłowy), bez możliwości zabudowy. Skarżąca podkreśliła, że w decyzji SKO podano, że Inwestorka próbowała rozmawiać ze Skarżącą na temat planowanej inwestycji i miała zgodę. Skarżąca napisała, że Inwestorka nigdy nie rozmawiała przed rozpoczęciem robót budowlanych ze Skarżącą, ani z rodzicami Skarżącej, zamieszkującymi w bezpośrednim sąsiedztwie z Inwestorką, na temat planowanej inwestycji. Faktem jest, że prace wykonywała wcześniej i w momencie, kiedy prace przebiegały przy granicy, to Skarżąca zareagowała i poinformowała, że roboty mają być wykonywane zgodnie z prawem i wówczas Inwestorka rozpoczęła dopełniać formalności. Skarżąca stwierdziła, że płot betonowy dzielący jej działkę od działki Inwestorki ma wysokość do 2,00 m a nie jak wskazano w decyzji 2,20 cm, co ma znaczenie przy budowie w granicy tak dużego budynku. Nadto wskazała, że decyzji napisano, że przedmiotowa inwestycja nie narusza ładu przestrzennego, a przecież na tym terenie na całej ulicy nie ma żadnych zabudowań. W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 03 marca 2016 r. Skarżąca stwierdziła, że nie zgadza się z inwestycją, która ma być w granicy działki, długa na 7,50 m wysoka na 2,80. Inwestorzy mieli tam wcześniej budynek gospodarczy, który rozebrali. Skarżąca oceniła, że powstanie warsztat samochodowy dla brata Inwestorki. Inwestorka wniosła o oddalenie skargi i wskazała, że na działce nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Nabyła nieruchomość z drewnianym budynkiem gospodarczym, który rozebrała. Okazała zdjęcia jak ma być usytuowany budynek gospodarczy wg Skarżącej i według siebie oraz wskazała na wybudowanie przez Skarżącą płotu betonowego. Budynek gospodarczy będzie nad tym płotem wystawał 40 cm. Skarżąca stwierdziła, że poprzedni budynek nie był drewniany tylko murowany i nikt poza Inwestorką nie dostał zgody na budowę, także sąsiad. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014r., poz. 1647 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.Dz.U. 2015.199) W pierwszej kolejności wskazać należy, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej jak również zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę ich działań. Ustawodawca nakazuje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniać prawo własności ( art. 1). Prawo własności może być ograniczone tzw. władztwem planistycznym - ale wszelkie przepisy ograniczające prawo własności nie mogą być interpretowane rozszerzająco. Ograniczenia prawa własności (wartości chronionej Konstytucją RP) mogą wyłącznie wynikać z ustaw. Decyzja może ograniczać prawo własności, ale wyłącznie wówczas, gdy u jej podstaw leży ustawa. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób bardzo wyraźny akcentuje konstytucyjne prawo własności. Daje temu wyraz art. 6 ust. 2 stwierdzając, iż w granicach określonych ustawą "każdy ma prawo (...) do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny (zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich (...)". Wyrazem takiej polityki ustawodawcy jest niewątpliwie art. 56 mówiący o tym, iż "nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi". Przepis ten odpowiednio stosuje się do wszystkich decyzji o warunkach zabudowy ( art. 64 ust.1). Art. 60 i nast. ustawy określają przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Natomiast zgodnie z art. 59 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio, co oznacza, że roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę nie wymagają wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek w niniejszej sprawie został złożony w dniu [...] czerwca 2015r., tj. po wejściu w życie zmiany ustawy prawo budowlane z dnia 20.02.2015r. (Dz.U. 2015.443). Zgodnie z brzmieniem (od 28 czerwca 2015r.) treści art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy prawo budowlane pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Zgodnie z art. 30 pkt 1 ustawy prawo budowlane w brzmieniu obowiązującym od 28 czerwca 2015r. taka budowa wymaga zgłoszenia, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 i 4. Zgodnie z art. 59 ust. 2a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w brzmieniu obowiązującym od 28 czerwca 2015r.) w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, budowa obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a i 2b ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane( a więc nie z art. 29 ust. 1 pkt 2 , uwaga sądu), wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inwestorka złożyła wniosek o wydanie ustalenie warunków zabudowy. Wskazała w nim parametry inwestycji, w tym istotne z punktu widzenia w/w przepisów wielkość powierzchni zabudowy jako ok. 33 m2. Organ biorąc pod uwagę brak ścisłego określenia tego parametru dopuścił możliwość zabudowy określając wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki do 10%, co przy powierzchni działki 3531 wynoszącej 413 m2 pozwala na wybudowanie budynku gospodarczego o powierzchni zabudowy ponad 35 m2. Wnioskująca nie zakwestionowała tych ustaleń ani również wydania decyzji, o którą wnosiła na żadnym z etapów postępowania. Tym samym, w ocenie Sądu wydanie decyzji o warunkach zabudowy w przedmiotowej sprawie było uzasadnione. Zgodnie z art. 59 i nast. u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy ma charakter promesy uprawniającej do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. Nie jest to akt upoważniający do podjęcia i realizacji inwestycji, ale stanowiący podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w tym następnym postępowaniu organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tego prawa możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy, wydawana w braku obowiązującego dla terenu objętego wnioskiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ma rozstrzygnąć tylko o dopuszczalności realizacji określonego rodzaju inwestycji na tym terenie a także określić warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych. W ocenie Sądu wniosek potencjalnego inwestora uruchamia postępowanie, którego celem jest określenie warunków zabudowy dla inwestycji wynikających z przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Gabaryty wskazywane przez wnioskodawcę nie są bezwzględnie wiążące dla organu, posiadają charakter kierunkowy. Skład rozpoznający, mając na uwadze względy ekonomii procesowej i racjonalność działania ustawodawcy, opowiada się za bardziej abstrakcyjnym wymiarem decyzji o warunkach zabudowy, niż ten wynikający z tez istniejących w doktrynie i orzecznictwie, że ustalenie warunków zabudowy ma następować wyłącznie w ścisłym nawiązaniu do gabarytów wskazanych przez wnioskodawcę. Kwestia gabarytów może znaleźć swoje uszczegółowienie i rozstrzygnięcie na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, również w celu ustalenia czy pozwolenie to jest wymagane. W przedmiotowej sprawie teren inwestycji nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotychczasowy plan miejscowy, który obowiązywał do 31 grudnia 2003r., a na którego ustalenia powoływała się Skarżąca nie wiązał organów. Nadto jak słusznie wskazano w obu decyzjach działka inwestycji przeznaczona w nim była pod tereny mieszkaniowe o niskiej intensywności zabudowy, oznaczona na rysunku planu symbolem "D.44.MN". Ustalenie, że na tyłach ponadnormatywnych działek z ul. [...] winien znajdować się pas zieleni izolacyjnej od terenu przemysłowego był jedynie ustaleniem postulowanym a nie obowiązkowym. Podnoszona przez Skarżącą na rozprawie okoliczność, że inni sąsiedzi na działkach znajdujących się na tyłach działek ponadnormatywnych nie otrzymali pozwolenia na budowę nie ma znaczenia dla przedmiotowej sprawy i nie mieści się w jej granicach. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione bowiem od spełnienia określonych w przepisach warunków, do których zaliczyć nie można uzyskania bądź nie przez sąsiadów podobnych decyzji. Nie był również uzasadniony zarzut braku uwzględnienia opinii [...] sporządzonej przed zawarciem umów nabycia działek. Żaden przepis nie uzależnia ustalania warunków zabudowy od zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości czy też treści wcześniej zawartych umów cywilnoprawnych i poprzedzających je opinii, w których ustalano sposoby zagospodarowania nieruchomości. Gdyby w tej sprawie organy uwzględniły tą okoliczność, to same naruszyłyby prawo ustalając warunek nie objęty żadnym przepisem, a mający podstawowe znaczenie w sprawie. Nieuzasadnione okazały się również zarzuty skargi w zakresie braku opracowania przez właściwe organy planistyczne miejscowego planu. Wydanie przedmiotowej decyzji ma bowiem właśnie miejsce w sytuacji braku takiego planu. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Rozporządzenie to wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 i ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. To jednakże należy podkreślić, że analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, publ. LEX nr 394803). Jednak trzeba mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. W tym miejscu wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie organ przeprowadził analizę i prawidłowo wyznaczył obszar analizowany na właściwej mapie. Nie było żadnych podstaw do wydzielenia w obszarze analizowanym kwartałów zabudowanych i niezabudowanych, a tym samym do zawężenia analizy, co podnosiła Skarżąca, do terenu za działkami przy al. [...] i pozostałymi. Jak już bowiem wspomniano to, że działki znajdujące się na tyłach działek przylegających do al. [...] nie zostały zabudowane nie uniemożliwia dokonania na nich zabudowy, czy wydzielenia ich jako nienaruszalnego pasa zieleni. Jak słusznie wskazały organy planowana zabudowa nie eliminuje oddzielenia od terenów przemysłowych, nie podlega też szczególnej ochronie z uwagi na postulowane w nieobowiązującym planie sposoby zagospodarowania tego terenu. Podkreślić należy, że zasady dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego w przedmiotowej sprawie nie naruszono. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, czyli takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość (Z. Niewiadomski red., Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2011, s. 508-509). Pojęcie zasady dobrego sąsiedztwa oznacza, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa podobna do zabudowy planowanej przez inwestora. To podobieństwo nie oznacza wiernego kopiowana istniejącej zabudowy. Przez dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej należy rozumieć kontynuację szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych. W orzecznictwie przyjmuje się, iż rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji zabudowy nie może być ograniczone do utożsamiania go z nakazem czy obowiązkiem kopiowania istniejącej zabudowy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zatem wystarczające będzie, że nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i że można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy (por. wyroki: NSA z dnia 18 czerwca 2008 r. sygn. akt II OSK 58/07, WSA w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2007 r. sygn. akt II SA/Gd 269/07, WSA w Warszawie z dnia 20 grudnia 2007 r. sygn. akt IV Sa/Wa 1060/07 i z dnia 12 grudnia 2008 r. sygn. akt VIII Sa/Wa 446/08). Za szerokim rozumieniem pojęcia "działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej" oraz "kontynuacji funkcji" przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasada wolności zagospodarowania terenu, oczywiście z uwzględnieniem cech nowej zabudowy określonych szczegółowo w powoływanym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. (II SA/Łd 217/15 - Wyrok WSA w Łodzi z 29.04.2015r.) W wyroku z dnia 2014-09-04, syg. Akt IV SA/Po 255/14, LEX nr 1510821 WSA w Poznaniu sformułował prawidłową, podzielaną przez skład orzekają ocenę prawną, że " zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Dlatego też pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Wobec tego nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego ani też jak chciała Skarżąca zawężać analizy do ściśle określonego terenu w sposób podobny dotychczas niezabudowanego. Stanowisko to jest zbieżne z ocenami zawartymi w wyroku NSA w Warszawie 2014-09-03, sygn. akt II OSK 502/13, LEX nr 1664503, w myśl którego "Przez pojęcie "sąsiedztwa" nie należy rozumieć wyłącznie bezpośredniej styczności działki, na której ma powstać planowana inwestycja z działką sąsiednią. Przez pojęcie "działka sąsiednia" należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość". Warto też zwrócić uwagę na wyrok NSA W-wa 2015-01-16, sygn.. akt OSK 222/14, LEX nr 1640564, podnoszący, że "Zasada dobrego sąsiedztwa za swój przedmiot czyni zabudowę znajdującą się w otoczeniu planowanej inwestycji, tj. czy zabudowa ta może stanowić punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy". Działka sąsiednia musi mieć dostęp do konkretnej, tej samej drogi publicznej, co zapewnia nie tylko połączenie bezpośrednie, lecz także pośrednie (zob. wyroki: WSA w Białymstoku z 27 stycznia 2009 r. II SA/Bk 406/2008; NSA z 17 kwietnia 2007 r. II OSK 646/2006), a warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wtedy, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się z drogi publicznej zgodnie z prawem, bez względu na rodzaj tego dostępu (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 13 lutego 2008 r. II SA/Gd 514/2007). W przedmiotowej sprawie prawidłowo zakreślono obszar analizowany. Wystarczające było przyjęcie minimalnej granicy tego obszaru z § 3 ust. 2 rozporządzenia, wynoszącego 50m. W analizie wskazano, że na analizowanym terenie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a działki są zabudowane budynkami mieszkalnymi, gospodarczymi i garażowymi. Z analizy tej bezsprzecznie wynika, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zatem nie ulega wątpliwości, iż planowania inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji zabudowy. Wskazać także należy, iż organ winien wyznaczyć obszar analizowany na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1: 500 lub 1: 1 000 , a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1 :2000. W przedmiotowej sprawie załącznikiem analizy jest kopia mapy zasadniczej w skali 1:500. Oceniając sporządzoną w niniejszej sprawie analizę zauważyć należy, iż zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia analiza, jako integralna część decyzji o warunkach, składa się z części opisowej i z części graficznej sporządzonej na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przedmiotowej sprawie analiza składa się z części opisowej jak i graficznej. W ocenie składu orzekającego ustalenia zawarte w analizie zawierają konieczne w świetle rozporządzenia Ministra Infrastruktury dane, by w sposób odpowiadający jego normom wyznaczyć parametry nowej zabudowy. Projekt decyzji został sporządzony zgodnie z wymogami z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez uprawnioną osobę. W decyzji nie określono linii zabudowy dla wnioskowanej inwestycji z uwagi na jej usytuowanie w tzw. drugiej linii zabudowy. Z treści wniosku i z treści analizy urbanistycznej wynika, iż linia zabudowy nie ulegnie zmianie bowiem istnieje już budynek wyznaczający tą linię na działce [...], która przylega do drogi. Działka, na której planowana jest inwestycja znajduje się na tyłach działki [...]. Linie zabudowy stosownie do woli normodawcy, w celu zachowania ładu przestrzennego, ustala się od drogi publicznej. Jest też bezsporne, że działki inwestorów od strony drogi publicznej są już zabudowane. Linia zabudowy wyznaczana od strony drogi publicznej służy z jednej strony zapewnieniu bezpieczeństwa ruchu drogowego, zaś z drugiej gwarantuje zapewnienie walorów wynikających z ładu przestrzennego. O znaczeniu linii zabudowy w aspekcie odległości od drogi publicznej (od pasa drogowego) świadczy w szczególność treść rozporządzenia, a także ogólna zasada, iż muszą być uwzględnione unormowania wynikające z przepisów odrębnych, w tym przypadku określających odległość od drogi publicznej. Linie zabudowy należy rozumieć jako "nieprzekraczalną wyłącznie w kierunku pasa drogi publicznej". Oznacza to, że linia zabudowy zawsze powinna być ustalana od drogi publicznej a więc ustalanie linii zabudowy dla nowej zabudowy po licu budynku już istniejącego od strony drogi publicznej faktycznie prowadziłoby do niemożności uwzględnienia wniosku inwestora przedstawiającego nowe zamierzenie budowlane jako realizacja obiektu w głębi terenu na tyłach obiektu wybudowanego wcześniej. Takie stanowisko byłoby nie do pogodzenia z konstytucyjną zasadą ochrony własności ani też z określoną w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy planistycznej zasadą, iż każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny. Prawidłowo więc w niniejszej sprawie nie określono linii zabudowy dla planowanej inwestycji (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). W przedmiotowej sprawie jak wynika z analizy średnia wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym wynosi 34 %, co daje się zweryfikować na podstawie szczegółowych danych zawartych w tej analizie. Natomiast w przedmiotowej sprawie wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wyznaczono na 10 %. Organ w tym zakresie odniósł się do wskazanej we wniosku powierzchni budynku gospodarczego, która ma wynosić ok. 33 m2 . Powierzchni tej Inwestorka we wniosku nie określiła precyzyjnie tym samym organ uwzględniając powierzchnię działki [...], na której ma być prowadzona inwestycja wynoszącą 413 m 2 i uwzględniając średni wskaźnik na analizowanym terenie prawidłowo w decyzji wskazał wskaźnik w wysokości 10%. Nie przekracza on wskaźnika średniego i tym samym jest zgodne z § 5 ust. 1 rozporządzenia. Inwestorka nie kwestionowała niższego niż średni wskaźnika zabudowy. W dołączonej do analizy tabeli z 17 – stoma nieruchomościami wynika, że tylko siedem z nich jest zabudowanych, przy czym sześć jest zabudowanych budynkiem mieszkalnym i gospodarczo – garażowym lub garażem. Na tych nieruchomościach wskaźnik zabudowy wynosi od 26% do 45 %. Wyznaczenie więc mniejszego wskaźnika dla zabudowy jedynie budynkiem gospodarczym nie stanowi naruszenie wymogów rozporządzenia. Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 7 m. Dla planowanej inwestycji ustalono ten wskaźnik w przedziale od 4,5 do 7,5 m. Ustalono inną szerokość elewacji frontowej niż wynika to z analizy. W obszarze analizowanym występują budynki gospodarczo - garażowe o podobnych parametrach, np. 4,5 m (działka nr [...],[...], [...]), 6,5 m (działka nr[...]), 7,5 m (działka nr[...]). Słusznie więc organy uznały, że ustalona w ten sposób szerokość elewacji frontowej nie naruszy ładu przestrzennego i ostatecznie odpowiada treści § 6 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Budynki występujące w obszarze analizowanym pozwalają na ustalenie parametru układu połaci dachowych zgodnego z wnioskiem – dach plaski, z kątem nachylenia do 12 0, wysokością kalenicy 2,4 – 2,7 m i kierunkiem głównej kalenicy – równoległym lub prostopadłym do frontu działki W analizowanym terenie, jak wynika z załączonej do analizy tabeli dominują dachy płaskie o kącie nachylenia do 12 0., wysokość kalenicy dla budynków gospodarczo – garażowych wynosi od "do 2,5 m" do " do 4m", kierunek głównej kalenicy jest prostopadły lub równoległy do frontu działki. Parametry te zostały więc przyjęte zgodnie z § 8 rozporządzenia. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalono w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie, z którym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. Z analizy urbanistycznej wynika bowiem, że zabudowa w tym obszarze przebiega tworząc uskok, a jej wysokość waha się od 2,0 do 7,0 m (dotyczy budynków o dachach płaskich), przy czym w zakresie budynków gospodarczo – garażowych do 4,5m. W związku z tym dla planowanej inwestycji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w parametrach 2,0 - 2,4 m. Analogicznie ustalono wysokość głównej kalenicy na wysokość 2,4 - 2,7 m. Sumując organy prawidłowo uznały, że planowana inwestycja jest zgodna pod względem funkcji, zabudowy i zagospodarowania terenu z analizowanym obszarem i spełnia wymogi wskazane w rozporządzeniu i art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Spełnia również wymogi z art. 61 ust. 1 pkt . 2 – 5 tej ustawy. Teren ma dostęp do drogi publicznej. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 13 lutego 2014r. II OSK 2196/12 jest to dostęp bezpośredni do tej drogi albo dostęp pośredni przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Obowiązek ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej zachodzi dopiero wtedy, gdy teren inwestycji nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej albo przez drogę wewnętrzną. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym posługuje się pojęciem terenu, a nie działki ewidencyjnej. Chodzi, zatem o cały teren objęty przedmiotem inwestycji, który może składać się z kilku działek ewidencyjnych. Wnioskować, więc należy, że wystarczającym jest, aby dany teren miał dostęp do drogi publicznej Pojęcie: "dostęp do drogi publicznej" jest przy tym zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten stanowi, że przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć: "bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej".. Obowiązek ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej zachodzi dopiero wtedy, gdy teren inwestycji nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej albo przez drogę wewnętrzną. Z brzmienia przepisu: "dostęp przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej' nie należy wywodzić obowiązku przedłożenia przez wnioskodawcę dowodu ustanowienia służebności drogowej na etapie ustalenia warunków zabudowy Jeżeli przesłanka dostępu terenu do drogi publicznej jest spełniona w przypadku, gdy wnioskodawca wywiedzie ten dostęp z posiadania przez władającego nieruchomością ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności drogowej, to tym bardziej, argumentując a minori ad maius, przesłanka ta zostaje spełniona, gdy władający nieruchomością legitymuje się nieograniczonym prawem rzeczowym, jakim jest własność nieruchomości gruntowej, zapewniającej pośredni dostęp do drogi publicznej. W przedmiotowej sprawie dostęp do terenu inwestycji na działce nr [...] jest możliwy przez działkę [...], należącą do Inwestorski. Tym samym uznać należy za spełniony warunek dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Spełniony został również warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy zgodnie, z którym projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Dla planowanego budynku gospodarczego energia elektryczna ma być dostarczana z istniejącego przyłącza z sieci elektroenergetycznej, zgodnie z warunkami technicznymi wydanymi od odpowiedniego zarządcy sieci, wody opadowe mają być odprowadzane do gruntu na teren własnej działki a odpady stałe magazynowane w przystosowanych do tego pojemnikach. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze i leśne – jest to teren gruntów ornych RV i jako taki nie jest wskazany w art. 7 ust. 2 ustawy z 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych jako wymagający zgody na przeznaczenie nierolnicze. Przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Projekt decyzji o warunkach zabudowy został pozytywnie zaopiniowany przez zarządcę drogi i Marszałka Województwa Wielkopolskiego. W tej sytuacji Sąd nie znalazł żadnych podstaw do uwzględnienia skargi. Skarga jako niezasadna podlegała zatem oddaleniu na mocy art. 151 p.p.s.a.