II SA/Po 705/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant st. sekretarz sądowy Ewa Wąsik po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 24 marca 2009 r. sprawy ze skargi T. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] maja 2008 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz skarżącego kwotę [...],- zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/W. Batorowicz /-/ M. Kwiecińska /-/D. Rzyminiak-Owczarczak Burmistrz Gminy S. decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r. ([...] ) na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) oraz § 34 Uchwały Nr XXXVII/360/06 Rady Miejskiej w Sierakowie z dnia 6 lipca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części działki o numerze ewidencyjnym [...] we wsi T. (Dz.Urz. Woj. Wlkp. z dnia 16 listopada 2006 r. Nr 174, poz. 4028) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1964 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) ustalił T. S. – o byłemu właścicielowi nieruchomości położonej we wsi T., oznaczonej w ewid. gruntów jako działka nr [...] (powstała w wyniku podziału działki nr [...]) o pow. [...]ha – jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem wymienionej nieruchomości. Organ I instancji określił ponadto termin oraz sposób uiszczenia ustalonej opłaty. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że uchwalenie planu miejscowego dla części działki o nr ewid. [...] spowodowało wzrost wartości nieruchomości – działki nr [...] o pow. [...] ha wskutek zmiany przeznaczenia gruntu z gruntu pod uprawy polowe na grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową z możliwością prowadzenia działalności gospodarczej. Organ podniósł, iż w dniu 25 października 2007 r. aktem notarialnym rep. A [...] T.S. zbył przedmiotową nieruchomość, a zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym burmistrz pobiera jednorazową opłatę ustaloną w planie miejscowym, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tę nieruchomość. Organ podkreślił, iż w § 34 Uchwały Nr XXXVII/360/06 określono wyżej wymienioną opłatę w wysokości 25%, liczonej od wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego sprzedaną działkę. Wskazując na art. 37 ust. 11 powołanej ustawy organ określił wzrost wartości nieruchomości na kwotę [...]zł i w związku z tym jednorazową opłatę obliczył na kwotę [...] zł. Na uzasadnienie tej kwoty organ I instancji podał, iż wysokość opłaty ustala się na dzień zbycia nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości wykorzystał podejście porównawcze, a jego ramach zastosował metodę korygowania ceny średniej; przyjęto, że wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena możliwa do osiągnięcia na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (transakcji kupna-sprzedaży podobnych nieruchomości). Od powyższej decyzji odwołanie wniósł T.S. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości. Odwołujący zarzucił, iż przedmiotowa decyzja rażąco narusza prawo, bowiem nie wynika z niej sposób wyliczenia jednorazowej opłaty oraz brak jest wyjaśnienia na podstawie jakich informacji z rynku została oszacowana wartość gruntu przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; w ten sposób decyzja ta nie spełnia warunków określonych w art. 107 § 1 i 3 kpa. Ponadto odwołujący wskazał, iż z jego rozeznania wynika, że wartość gruntów nieurządzonych, przeznaczonych pod zabudowę na rynku lokalnym (wsi T. i sąsiednich) zawiera się w przedziale od 3 do 5 zł za m² powierzchni działek o podobnych cechach, co przedmiotowa nieruchomość. Decyzją z dnia [...] maja 2008 r. ([...]), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ II instancji powołał się na treść art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i zauważył, iż w rozpatrywanej sprawie stawka procentowa tzw. renty planistycznej nie przekroczyła granicy 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Organ odwoławczy podkreślił, iż odwołujący był prawidłowo poinformowany o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, zapoznania się z całokształtem, materiału dowodowego, w tym z operatem szacunkowym określającym wartość rynkową działki nr [...], a na etapie poprzedzającym wydanie zaskarżonej decyzji nie zgłaszał jakichkolwiek zastrzeżeń ani wątpliwości, nie wniósł żadnych uwag co do operatu szacunkowego. W ocenie Kolegium zawarty w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji sposób wyliczenia ustalonej opłaty został całkowicie oparty na rezultatach wyliczeń operatu szacunkowego i odpowiada przepisom art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 powołanej ustawy, jak również jest zgodny z art. 107 § 1 i 3 kpa. Na powyższą decyzję organu odwoławczego skargę wniósł T. S., który domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz uwzględnienia w postępowaniu dowodowym załączonego do skargi w sprawie o sygn. akt II SA/Po 707/08 (vide: pismo z dnia 20 sierpnia 2008 r.) operatu szacunkowego dotyczącego ustalenia wartości nieruchomości gruntowej – działek [...],[...] i [...] z arkusza mapy nr [...], położonych w T. lub uwzględnienie wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W skardze zarzucono zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów "wynikających" z art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w zw. z art. 149, art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 151, art. 153 ust. 1 oraz art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) z uwagi na posłużenie się przy wydawaniu decyzji określającej wysokość opłaty przewidzianej w art. 34 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wadliwym operatem szacunkowym wyceniającym wartość nieruchomości. W uzasadnieniu skarżący zarzucił operatowi szacunkowemu, dotyczącemu działek nr [...],[...] i [...] , rażące nieprawidłowości. Swoje twierdzenia skarżący oparł na tym, że z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego - a dotyczącego działek nr [...],[...] i [...] z arkusza mapy [...], położonych w T., Które powstały podobnie jak sporne działki wskutek podziału jednej nieruchomości i są do siebie zbliżone pod względem powierzchni, jak również odnosi się do nich ten sam zapis Uchwały Nr XXXVII/360/06 Rady Miejskiej w Sierakowie z dnia 6 lipca 2006r. (§ 34) - wynika, że działka nr [...] ma parametry (powierzchnia [...] ha) najbardziej zbliżone do działki nr [...] (powierzchnia [...] ha) i w operacie tym wartość 1 m² szacowanego gruntu określono na 6,48 zł. W związku z tym zdaniem skarżącego wartość działki nr [...]po uchwaleniu planu miejscowego powinna wynosić [...] zł, a opłata planistyczna powinna być ustalona na kwotę [...] zł, nie zaś na kwotę [...] zł. Skarżący zakwestionował spełnienie przez rzeczoznawcę, który sporządził operat dotyczący działek nr [...] , [...] i [...] , wymogów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Zdaniem skarżącego rzeczoznawca przyjął w analizie rynku (karta 10 operatu, pkt 5) błędne założenia i jako rynek lokalny uwzględnił obszar około ¾ powierzchni województwa wielkopolskiego, co nie pozwala na uznanie, że podstawą opracowania są notowania cen podobnych nieruchomości z lokalnego rynku; w ocenie skarżącego podane w operacie ceny 1 m² gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową - 5 do 25 zł/m² - i gruntów pod uprawy polowe - od 0,5 do 3 zł/ m² - nie są zgodne ze stanem faktycznym oraz zarejestrowanymi transakcjami wskazanymi na k. 10 i 13 operatu (pkt 5 opinii). Skarżący podniósł, iż określenie wartości rynkowej nieruchomości przed zmianą planu miejscowego (pkt 6.1.2) oparto na zestawieniu zarejestrowanych transakcji z 10 bliżej nieznanych lokalizacji uzupełnionych o jedną z gminy Kwilcz z powiatu międzychodzkiego i oraz dwie z rynku lokalnego – z gminy Sieraków. Idąc dalej zarzucił, iż określenie wartości rynkowej nieruchomości po zmianie planu miejscowego (pkt 6.2.2) oparto na zestawieniu zarejestrowanych transakcji zawierającej tylko jedną transakcje z rynku lokalnego (gminy Sieraków), pozostałe zaś nie stanowią tożsamego rynku lokalnego i dotyczą terenów o innym charakterze, niż zabudowa podmiejska miasta Poznania. Nadto skarżący zarzucił, iż rzeczoznawca błędnie przyjął, iż powierzchnia wycenianej nieruchomości należy od średnich (pkt 6.2.5), mimo że wszystkie wymienione nieruchomości albo mają powierzchnię o wiele mniejszą, albo zdecydowanie większą, niż działka nr [...], żadna z nich nie jest zbliżona do powierzchni [...]ha. Skarżący zarzucił rzeczoznawcy nierzetelność, niedokładność oraz brak należytej staranności wymaganej do wykonywania czynności biegłego. Skarżący podniósł także, iż przedmiotowa opinia została wykonana bez wizji w terenie i analizy lokalnego rynku nieruchomości i zawiera przekłamania i nieprawidłowości: wskazany w opinii (pkt 3.3) największy zakład pracy – Zakłady Mięsne A nie prowadzą działalności od blisko 2 lat i uległy likwidacji, a pochodząca z lat 80-tych ubiegłego wieku oczyszczalnia ścieków nie odpowiada standardom technologicznym, zaś na terenie wsi G. funkcjonuje stare, a nie nowoczesne, wysypisko śmieci, które nie spełnia wymagań ochrony środowiska, w związku z czym ulegnie zamknięciu z dniem 31 marca 2008 r. Operatowi zarzucono również w skardze naruszenie przepisów § 50 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Datą określająca stan nieruchomości powinien być dzień wejścia w życie Uchwały Nr XXXVII/360/06 Rady Miejskiej w Sierakowie z dnia 6 lipca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części działki o numerze ewidencyjnym [...] we wsi T., to jest 16 grudnia 2006 r., zaś ceny powinna być uwzględnione na dzień sprzedaży działki nr [...], to jest 9 listopada 2007 r. – data sporządzenia aktu notarialnego Rep. A nr [...]. Skarżący wskazał, że w operacie (pkt 1.2) wartość przedmiotu wyceny określono według stanu przed i po uchwaleniu planu miejscowego i poziomu cen z daty szacowania, wartość przedmiotu wyceny określono na dzień 27 listopada 2007 r. i na tę samą datę określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny (pkt 2.4). Skarżący wskazał również na błędne w jego mniemaniu zapisy operatu w pkt 6.1.1, pkt 6.2.1, które odnosiły się do stanu wycenianych nieruchomości na dzień oględzin nieruchomości oraz cen na dzień sporządzenia operatu oraz zapisy pkt 7.1 i 7.2. (jedynie w odniesieniu do działki nr [...]). W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację powołaną w zaskarżonej decyzji. Kolegium podkreśliło, iż dopiero w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego sformułowano zarzuty dotyczące przedmiotowego operatu szacunkowego, a podstawą ich uczyniono operat szacunkowy innego rzeczoznawcy; operatu tego nie załączono do skargi, wobec czego organ II instancji podkreślił, iż nie miał żadnej możliwości oceny poprawności i zasadności stawianych zarzutów. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga okazała się zasadna. W postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności, mająca aktualnie umocowanie i określone granice w przepisach art. 134 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej p.p.s.a. Zgodnie z tą zasadą sąd administracyjny nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, czy też zawartą w skardze argumentacją. Zobowiązany jest natomiast do oceny praworządności zachowań organów administracji w danej sprawie. Granice rozpoznania skargi przez sąd są z jednej strony wyznaczone przez kryterium legalności działań organów w konkretnej i zaskarżonej sprawie, z drugiej natomiast strony przez zakaz pogarszania sytuacji prawnej skarżących. W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż pozyskany w niniejszej sprawie operat szacunkowy (opinia) z dnia 27 listopada 2007 r., który został wykonany w trzech wersjach odnoszących się do poszczególnych działek nr [...],[...] i [...], został sporządzony w stosunku do nieruchomości, wobec których zaktualizował się, stosownie do treści art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), obowiązek naliczenia opłaty planistycznej w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Jakkolwiek istotnie skarżący wniósł szczegółowe zarzuty odnośnie operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty planistycznej, dopiero na etapie skargi, jednakże okoliczność ta nie zwalniała organów administracji od oceny poprawności naliczenia opłaty planistycznej i wyjaśnienia motywów rozstrzygnięcia decyzji wydanej w tej sprawie. Operat szacunkowy z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) jest wprawdzie opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, jednak powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości, a proces ten podlega kontroli organów rozstrzygających sprawę (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 12 lutego 2008r., II SA/Łd 770/07, LEX nr 351267). Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006r., sygn. akt I OSK 417/2006 (LEX nr 281387) rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Formalna ocena tego dokumentu w żadnym wypadku nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, stąd też organy administracyjne rozpoznając sprawę mają obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kpa. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności; może m.in. zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. W niniejszej sprawie organy administracji ograniczyły się jedynie do wskazania operatu szacunkowego, jako dowodu w oparciu o który została ustalona opłata planistyczna. Organ I instancji powołał się na przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości oraz założenie operatu co do określenia wartości rynkowej nieruchomości i żadnej oceny operatu nie przedstawił. Organ II instancji ograniczył się z kolei tylko do stwierdzenia, że zawarty w decyzji organu I instancji sposób wyliczenia ustalonej opłaty został całkowicie oparty na rezultatach wyliczeń operatu szacunkowego. Niewątpliwie samo powołanie się na konkluzję operatu (opinii) nie zastępuje oceny takiego dowodu, bowiem organ jest obowiązany sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., II OSK 459/05, LEX nr 206473). Uzasadnienie decyzji organu II instancji ani nie odnosi się do twierdzeń organu I instancji dotyczących operatu szacunkowego, ani też nie zawiera własnej oceny powyższego dowodu. W tym zakresie decyzja organu II instancji nie spełnia wymogów dotyczących uzasadnienia faktycznego sformułowanych w art. 107 § 3 kpa i narusza art. 80 kpa. Ponadto trzeba podkreślić, iż stosownie do treści art. 15 i art. 138 kpa organ odwoławczy obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę merytorycznie albo wydać decyzję kasacyjną i przekazać sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Niedopuszczalne było zatem było w niniejszej sprawie ograniczenie się przez organ odwoławczy tylko do kontroli decyzji organu I instancji. Oceniając istotność tego naruszenia należy sięgnąć do treści zarzutów dotyczących operatu szacunkowego, a sformułowanych dopiero w skardze na decyzję organu II instancji, jak i do dalszych informacji uzyskanych w toku postępowania sądowego. Otóż skarżący przede wszystkim podniósł, iż w wyniku podziału działki nr [...] powstało kilka działek, a z operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, dotyczącego innych działek – nr [...],[...] i [...], z których działka nr [...] ma parametry (powierzchnia [...]ha) najbardziej zbliżone do działki nr [...] (powierzchnia [...] ha) – wynika mniejsza wartość rynkowa nieruchomości, niż przyjęta w niniejszej sprawie. Ponadto należy zauważyć, iż przedłożone do akt sądowych kopia decyzji Kolegium z dnia 30 kwietnia 2008 r. (nr [...]) wskazuje na to, że w wyniku wniesienia skargi na decyzję Kolegium z dnia 21 lutego 2008 r., utrzymującą w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji z dnia 2 stycznia 2008 r. w sprawie ustalenia opłaty planistycznej w stosunku do działek nr [...],[...] i [...], Kolegium uchyliło własną decyzję z dnia 21 lutego 2008 r. oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji i przekazało temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Motywami, którymi kierowało się Kolegium w powołanej sprawie był fakt przedłożenia przez skarżącego innego operatu szacunkowego, niż ten na którym oparły się organy, a wobec faktu istnienia dwóch operatów o różnych wynikach końcowych zachodzi potrzeba właściwego wyjaśnienia sprawy i wyczerpania postępowania dowodowego, wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawidłowości wyceny w oparciu o dwa różne operaty. W konsekwencji, w postępowaniu przed organem I instancji wydano decyzję z dnia 2 lutego 2009 r. ([...]), w której wskazano, że Stowarzyszenie B stwierdziło nieprawidłowości w operacie wykonanym na zlecenie organu, jak i w operacie zleconym przez stronę, a nowy operat sporządzono z uwzględnieniem zastrzeżeń Zespołu Opiniującego przy Stowarzyszeniu. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy ustalono opłatę planistyczną w niższej od poprzedniej wysokości. Należy podkreślić, iż zgodnie z art. 157 ust. 2 powołanej ustawy sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Ustawa zakazuje zatem tego typu oceny, jakiej domaga się skarżący składający wniosek o uwzględnienie w postępowaniu dowodowym (przed Sądem) innego operatu szacunkowego w przedmiocie ustalenia wartości działek [...],[...] i [...], arkusz mapy nr [...], położonych w T. lub o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto sformułowany w skardze wniosek dowodowy nie mógł zostać uwzględniony z uwagi na treść przepisu art. 106 § 2 p.p.s.a. Przepis ten dopuszcza w ramach uzupełniającego postępowania dowodowego jedynie dowód z dokumentu i to pod warunkiem, że przeprowadzenie takiego dowodu jest niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości, a nadto nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Wobec powyższego w niniejszym postępowaniu sądowym nie mógł zostać przeprowadzony dowód z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, ewentualne wystąpienie przez Sąd do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu szacunkowego, sprowadzające się do zasięgnięcia opinii, również wykraczało poza dyspozycję wskazanego przepisu p.p.s.a. Powołane przez skarżącego okoliczności związane z odmiennym oszacowaniem wartości nieruchomości w operacie dotyczącym trzech innych działek powstałych wskutek podziału działki nr [...]: nr [...],[...] i [...], jak i z określeniem w sprawie administracyjnej dotyczącej tych działek – w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ I instancji decyzją z dnia 2 lutego 2009 r. ([...]) – niższej opłaty planistycznej, wskazują jednakże na to, że zachodzą wątpliwości co do prawidłowości wniosków opinii, na podstawie której określono opłatę planistyczną w niniejszej sprawie. Wątpliwości te są tym bardziej uzasadnione, że organ II instancji zaniechał przeprowadzenia oceny sporządzonego w sprawie operatu pod kątem zgodności z wymogami ustawowymi (przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydanym na podstawie art. 159 ust. 1 tej ustawy rozporządzeniem wykonawczym). Z uwagi na powyższe uprawniony jest wniosek, że zaniechanie przeprowadzenia oceny dowodów oraz przedstawienia wyników tej oceny w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego stanowi naruszenie prawa procesowego – art. 15, art. 80 i art. 107 § 3 kpa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit.c p.p.s.a., stąd też uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji. Wobec takiej konstatacji w zasadzie zbędne jest odnoszenie się do pozostałych zarzutów skargi, jednakże stanowisko Sądu co do tych zarzutów może być pomocne dla organu odwoławczego w czasie ponownego rozpatrywania sprawy. Skarżący zakwestionował między innymi spełnienie przez rzeczoznawcę, który sporządził operat dotyczący działki nr [...], wymogów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). § 50 tego rozporządzenia określa jak się ustala opłatę planistyczną, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości między innymi dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie (ust. 1); stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2). W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (ust. 3). Wobec tego rację ma skarżący, iż datą determinującą określenie stanu nieruchomości powinien być dzień wejścia w życie Uchwały Nr XXXVII/360/06 Rady Miejskiej w Sierakowie z dnia 6 lipca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części działki o numerze ewidencyjnym [...] we wsi T . Stosownie do zapisu § 37 tej uchwały, zgodnym z art. 29 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wchodzi ona w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia tego aktu w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego, które nastąpiło w dniu 16 listopada 2006 r., zatem uchwała weszła w życie w dniu 17 grudnia 2006 r. W konsekwencji przyjęcie w operacie (pkt 2.4.) daty 27 listopada 2007 r. (faktycznie daty sporządzenia operatu) jako daty, na którą określono stan nieruchomości, jest błędne. Nieprawidłowe jest również wskazanie daty sporządzenia operatu, jako daty, na którą określono wartość przedmiotu wyceny, bowiem wartość ta powinna być ustalona w oparciu o ceny z dnia zbycia nieruchomości. Trzeba mieć jednakże na uwadze, iż nie można zapisu o ustalaniu wartości nieruchomości na podstawie cen z dnia sprzedaży (ust. 2) interpretować dosłownie, bowiem przy ustalaniu wartości nieruchomości porównuje się ceny pochodzące z transakcji dotyczących podobnych nieruchomości, dokonanych w pewnym przedziale czasowym, niekoniecznie zaś w tej samej dacie, w której zbyto wycenianą nieruchomość. Podejście porównawcze określone w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W przekonaniu Sądu powyższe uchybienia same przez się nie mogą przesądzać o dyskwalifikacji wyniku sporządzonego operatu, jednakże organ II instancji powinien ocenić, czy stwierdzona wada operatu skutkuje jaką nieprawidłowością wyniku wyceny. Zarzut uwzględnienia w analizie rynku nieruchomości (pkt 5.) zbyt dużego obszaru, jako rynku lokalnego, nie jest zasadny, a ponadto jest sprzeczny z zarzutem, iż organ nie przeprowadził analizy lokalnego rynku nieruchomości. Niewątpliwie sporządzony operat zawiera taką analizę, inną kwestią jest, czy analiza ta miarodajnie odzwierciedla warunki lokalnego rynku nieruchomości podobnych do działki, której dotyczy operat. Należy zauważyć, iż art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wiąże stosowania podejścia porównawczego z nieruchomościami podobnymi będącymi przedmiotem transakcji w tej samej gminie. Przez nieruchomości podobne, a jako takie nadające się do porównania, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W razie wystąpienia różnic wycena określająca wartość powinna uwzględniać czynniki korygujące i podlegać stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06, LEX nr 437627). Z treści operatu szacunkowego wynika, iż wyceniając nieruchomość według przeznaczenia sprzed uchwalenia planu miejscowego oraz po uchwaleniu planu rzeczoznawca uwzględnił cechy różniące nieruchomości przyjęte do analizy (pkt 6.1.4., 6.1.5., 6.2.4., 6.2.5.). Organ II instancji przeprowadzając ocenę przedmiotowego operatu winien rozważyć, czy przyjęte do analizy nieruchomości w obszaru gminy Sieraków i województwa wielkopolskiego są miarodajne dla charakterystyki rynku nieruchomości i przydatne do przeprowadzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości, jak i czy trafnie zastosowano wskaźniki korygujące, w szczególności ze względu na różnice powierzchni porównywanych nieruchomości. Na marginesie należy także zauważyć, iż wbrew twierdzeniom skarżącego rzeczoznawca wskazał w operacie datę wykonania wizji lokalnej nieruchomości, której dotyczył sporządzony operat (pkt. 2.4.) oraz określił położenie nieruchomości w terenie i załączył dokumentację fotograficzną (k. 17-18 operatu). Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ II instancji powinien uwzględnić poczynione przez Sąd uwagi, to jest przede wszystkim przeprowadzić ocenę operatu szacunkowego (mając na uwadze również zarzuty i okoliczności powołane w skardze), na podstawie którego została ustalona opłata planistyczna dla działki nr [...], a w razie wątpliwości zwrócić się do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu i merytorycznie rozstrzygnąć sprawę o ustalenie opłaty planistycznej, względnie uchylić decyzję organu I instancji i przekazać sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia w razie zaistnienia przesłanek z art. 138 § 2 kpa. Wobec powyższego Sąd w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w pkt I sentencji uchylił zaskarżoną decyzję, o kosztach postępowania orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a. (pkt II), zaś co do wykonalności zaskarżonej decyzji orzekł na podstawie art. 152 p.p.s.a. (pkt III). /-/ W.Batorowicz /-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ M.Kwiecińska