II SA/Po 726/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Jakub Zieliński (spr.) Protokolant St. sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2013 r. sprawy ze skargi M.D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] 2013 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego kwotę 100,- zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia [...] 2012 r. Wójt Gminy O. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 932,00 zł dla M. D. będącego właścicielem nieruchomości położonej w O. przy ul. O., zapisanej w księdze wieczystej KW nr I OSK 552/11, oznaczonej jako działka o nr ewid. [...], o pow. [...]ha, arkusz mapy 3, z tytułu wzrostu jej wartości, w związku z wybudowaniem urządzeń kanalizacji sanitarnej z przykanalikami w miejscowości O. - O., gm. O., woj. wielkopolskie. Po rozpoznaniu odwołania wniesionego przez M. D. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] 2012 r. o nr [...] uchyliło wyżej wymienioną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia [...]2013 r. nr [...] Wójt Gminy O. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 932,00 zł dla M. D. będącego właścicielem nieruchomości położonej w O. przy ul. O., zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], oznaczonej jako działka o nr ewid. [...], o pow. 0,1900 ha, arkusz mapy 3, z tytułu wzrostu jej wartości w związku z wybudowaniem urządzeń kanalizacji sanitarnej z przykanalikami w miejscowości O. - O., gm. O., woj. wielkopolskie. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał art. 144 ust. 1, art. 145, art. 146, art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, uchwałę [...] Rady Gminy O. z dnia [...] 2007r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu decyzji wyjaśnił, iż Gmina O. zrealizowała inwestycję pod nazwą "Budowa kanalizacji sanitarnej z przykanalikami w miejscowości O. - O., gm. O., woj. wielkopolskie", w wyniku której stworzono warunki do podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej nieruchomości położonych w O. w rejonie ulicy O. w tym nieruchomości położonej w O. przy ul. O. [...] , stanowiącej własność M. D.. Protokołami końcowymi z dnia 30 lipca 2010 r. oraz 30 września 2010 roku dokonano odbioru końcowego robót, potwierdzono zakończenie zadania oraz przekazano ww. kanalizację do użytkowania. Od tego momentu stworzono możliwość podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej tj. instalacji kanalizacyjnej z przykanalikami. Dalej organ przytoczył treść art. 144, 145, 146 ust 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami regulujących sposób ustalania opłaty adiacenckiej stanowiącej udział właścicieli nieruchomości w kosztach budowy infrastruktury technicznej. Burmistrz Gminy O. wyjaśnił, iż wysokość opłaty adiacenckiej ustalono w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego – operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego L. M.. Zgodnie ze sporządzonym w dniu 20 kwietnia 2012 r. operatem budowa kanalizacji sanitarnej z przykanalikami skutkowała wzrostem wartości nieruchomości należącej do M. D.. Organ stwierdził, iż operat szacunkowy z dnia 20 kwietnia 2012 r. autorstwa powołanego w toku postępowania biegłego został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, jak również nie zawiera żadnych niejasności ani pomyłek i posiada wszystkie elementy i treści wymagane prawem. Przedmiotowy operat jest zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. W oparciu o przedłożony operat szacunkowy organ ustalił wysokość opłaty adiacenckiej, która zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Gminy O. z dnia [...]2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich, wyniosła 40% wzrostu wartości nieruchomości. Organ wyjaśnił także, iż M. D. został zawiadomiony pismem z dnia 21 stycznia 2013 r. o sporządzeniu operatu szacunkowego i możliwości zapoznania się z jego treścią oraz o możliwości złożenia wyjaśnień w sprawie. Zdaniem organu brak jest powodu do uzupełnia przedmiotowego operatu o elementy wskazane przez M. D. w jego piśmie z dnia 7 lutego 2013 r. bowiem możliwe jest zweryfikowanie nieruchomości podobnych przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania z nieruchomością wycenianą. M. D. wniósł odwołanie od powyższej decyzji kwestionując prawidłowość wyceny wartości jego nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego L. M.. Zdaniem strony operat szacunkowy, na podstawie którego wydano przedmiotową decyzję, nie zawiera dokładnego, precyzyjnego wskazania nieruchomości porównywanych, na podstawie których dokonano wyceny należącej do niego nieruchomości, co oznacza, że ani organy orzekające w sprawie, ani strona nie może dokonać weryfikacji zarówno prawdziwości jak i prawidłowości zamieszczonych w operacie danych, a tym samym dokonanej wyceny. Podniesiono również, że rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości nie dokonał w ogóle jej oględzin oraz nie wziął pod uwagę tego, iż kanalizacja przebiega przez środek działki, co de facto spowodowało obniżenie jej wartości, a nie podwyższenie, gdyż teren, na którym znajduje się sieć kanalizacyjna wyłączony jest z zabudowy czy też z możliwości posadzenia na nim drzew. Decyzją z dnia [...] 2013 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. (dalej: Kolegium) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. . W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy w pierwszej kolejności przytoczył przebieg postępowania, a następnie omówił istotę i podstawę prawną opłaty adiacenckiej. Organ stwierdził, iż bezspornym jest, że odbiór inwestycji polegającej na budowie kanalizacji sanitarnej z przykanalikami został dokonany w dniu 30 lipca 2010 r. Inwestycja ta spowodowała obiektywny wzrost wartości nieruchomości należącej do odwołującego, co potwierdził biegły rzeczoznawca w swoim operacie szacunkowym. Kolegium wyjaśniło, iż powstanie obowiązku w opłacie adiacenckiej determinują trzy przesłanki spełnione łącznie, i mianowicie: 1. określenie w drodze uchwały rady gminy (miasta) stawki procentowej opłaty adiacenckiej (nie wyższej niż 50 %), 2. zrealizowanie inwestycji zakończonej podpisaniem protokołu końcowego odbioru robót oraz stworzeniem możliwości podłączenia się do wybudowanych urządzeń, i 3. wzrost wartości nieruchomości gruntowej z tytułu budowy drogi bądź też budowy poszczególnego urządzenia infrastruktury technicznej stwierdzony w operacie szacunkowym przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. W rozpatrywanej sprawie wszystkie trzy wyżej wymienione przesłanki zostały spełnione. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium stwierdziło, iż organ I instancji odniósł się do nich w piśmie z dnia 13 lutego 2013 r. W sporządzonym operacie szacunkowym zawarto wszystkie niezbędne informacje o nieruchomościach podobnych, które umożliwiają ich prawidłową weryfikację. Podano datę transakcji, cenę transakcyjną, wielkość działki, cenę za 1m2, położenie nieruchomości, lokalizację, otoczenie (sąsiedztwo), przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, sposób użytkowania, dostęp komunikacyjny, wyposażenie w urządzenia infrastruktury, stan zagospodarowania. Dalej organ omówił rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Kolegium stwierdziło, iż operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości pod względem formalnym jest poprawny i zgodny z obowiązującymi przepisami, posiada tym samym wartość dowodową. Odpowiada on ustawowym wymogom, spełnia warunki określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odnosząc się do kwestii obniżenia w rzeczywistości wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku umieszczenia sieci kanalizacyjnej w środku działki, co powoduje, że teren ten wyłączony jest z zabudowy czy też z możliwości posadzenia na nim drzew, Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że zniszczenia na gruncie spowodowane budową urządzeń infrastruktury technicznej lub pozostawienie urządzeń sieci powodują, że właścicielowi przysługują roszczenia o uzyskanie odpowiedniego odszkodowania lub odpłatnego ustanowienia odpowiednich służebności. Właściciel zyskuje w ten sposób rekompensatę za spadek wartości i nie może być zwolniony z opłaty adiacenckiej. Ewentualne odszkodowania lub wynagrodzenia należy określić odrębnie, ponieważ operat szacunkowy sporządzany jest dla określonego celu i jest w nim określana, odpowiednia wartość nieruchomości. W związku z powyższym nie może on być w żadnym wypadku rozliczeniem należności. Skargę na powyższą decyzję wniósł M. D. zarzucając: 1. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: K.p.a.) poprzez niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i nie podjęcie wszelkich kroków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawidłowego załatwienia sprawy, co wyraża się w tym, że organ nie wezwał rzeczoznawcy do uzupełnienia i poprawienia przedłożonego operatu szacunkowego o dane umożliwiające zidentyfikowanie porównywanych nieruchomości oraz o informację, że w wyniku realizacji inwestycji polegającej na budowie kanalizacji sanitarnej z przykanalikami nastąpiło obniżenie wartości ww. nieruchomości, a nie jej wzrost, a także wyraża się w oparciu zaskarżonej decyzji na operacie szacunkowym, który został sporządzony bez oględzin nieruchomości, 2. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 79 § 1 K.p.a. poprzez niezawiadomienie skarżącego o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin jego nieruchomości przynajmniej na 7 dni przez terminem, 3. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 80 K.p.a. poprzez niezbadanie przez organ, czy przedłożona przez rzeczoznawcę opinia (operat szacunkowy) jest logiczna, spójna i wiarygodna oraz nie zażądanie uzupełnienia tejże opinii o dane pozwalające zidentyfikować nieruchomości, na podstawie których dokonano wyceny wartości nieruchomości skarżącego tj. nieruchomości porównywane do nieruchomości wycenianej w związku z uznaniem, że organ może dokonać kontroli operatu szacunkowego wyłącznie pod względem formalnym, a nie ma możliwości odniesienia się do niego merytorycznie, oraz że wystarczające jest pouczenie strony o możliwości złożenia wniosku o ocenę operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, co w konsekwencji pozbawiło stronę możliwości osobistej weryfikacji opinii i czynnego udziału w sprawie, 4. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 11, art. 107 § 1 i § 3 K.p.a. poprzez niezawarcie w decyzji wyczerpującego wyjaśnienia jej podstawy prawnej z przytoczeniem przepisów prawa oraz przez zawarcie w decyzji uzasadnienia wewnętrznie niespójnego, 5. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 138 § 2 K.p.a. w zw. z art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 11, art. 77, art. 79, art. 80 oraz art. 107 § 1 i § 3 K.p.a. w zw. z art. 4 pkt 16, art. 146 ust. 1, art. 151 ust. 1 oraz art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4, § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy na podstawie zebranych w toku sprawy dowodów oraz oceny prawnej decyzji organu I instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. powinno ją było uchylić w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji; 6. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne jego zastosowanie i przyjęcie, że skarżący powinien zapłacić opłatę adiacencką w kwocie 932,00 zł z tytułu wzrostu wartości należącej do niego nieruchomości z powodu wybudowania kanalizacji wraz z przykanalikami, w sytuacji gdy wartość tej nieruchomości nie uległa z tego powodu zwiększeniu; 7. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 150 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 w zw .z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niezastosowanie i nie ustalenie wartości rynkowej nieruchomości; 8. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 4 pkt 16 tej ustawy w zw. z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r., poprzez jego niezastosowanie i ustalenie wartości jego nieruchomości nie na podstawie cen nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu; 9. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r. poprzez wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy, który nie zawiera danych pozwalających zidentyfikować nieruchomości porównywane do nieruchomości skarżącego, a tym samym uniemożliwienie mu dokonania weryfikacji poprawności doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna, aczkolwiek z innych przyczyn niż w niej wskazane. W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, iż kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1-7 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. - dalej p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Na gruncie rozpatrywanej sprawy podkreślić trzeba, iż na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a. w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. W rozpatrywanej sprawie Sąd uznał, iż zaskarżona została decyzja wydana z naruszeniem prawa procesowego uzasadniającego jej uchylenie. Zgodnie z brzmieniem art. 145 ust 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U, z 2010 r .nr 102 , poz. 651 ze zm. – dalej: "u.g.n.") wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do trzech lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W rozpoznawanej sprawie bezspornym jest, iż protokołami z dnia 30 lipca i 30 września 2010 r. potwierdzono końcowy odbiór robót budowlanych i oddano do użytkowania inwestycję polegającą na budowie infrastruktury technicznej – kanalizacji z przykanalikami w miejscowości O.-O. gm. O.. Poza sporem jest także, iż z dniem oddania ww. inwestycji do użytkowania stworzono możliwości podłączenia nieruchomości należącej do M. D. do wybudowanej kanalizacji sanitarnej. Ponadto w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Gminy O. z dnia [...] 2007r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich. Spór dotyczy oceny, czy spełnione zostały pozostałe przesłanki do ustalenia w przedmiotowej sprawie przez właściwy organ opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 145 u.g.n., tj. czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania przedmiotowej infrastruktury, a jeśli tak, to w jakiej wysokości. Wyjaśnić należy, iż ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (art. 146 ust. 1 u.g.n.), przy czym zgodnie z ust. 1a tegoż przepisu ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Przepis art. 156 § 1 u.g.n. stanowi, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast zgodnie z art. 156 § 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników będących podstawą wyceny określonych w art. 154 u.g.n.). Wykorzystanie operatu po tym okresie może nastąpić jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 4 u.g.n.). Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Rzeczoznawca może również dołączyć klauzulę do operatu. W każdym przypadku powinna być ona przez niego podpisana oraz opatrzona datą i pieczęcią rzeczoznawcy (zob. § 58 ust. 1 w zw. z § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) Jak wynika z akt administracyjnych, w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy sporządzono 20 kwietnia 2012 r., zaś Kolegium rozstrzygnęło sprawę decyzją ostateczną w dniu 24 kwietnia 2013 r., zatem już po okresie ważności operatu sporządzonego w postępowaniu prowadzonym przez organ I instancji. W aktach administracyjnych nadesłanych do Sądu wraz ze skargą brak było dokumentu wskazującego na potwierdzenia aktualności operatu przez rzeczoznawcę. Jednakże przed rozprawą, w nadesłanym w dniu 22 października 2013 r. za pomocą faksu piśmie, którego oryginał wpłynął do Sądu w dniu 24 października 2013 r., organ II instancji przedstawił dokument z dnia 10 kwietnia 2013 r. podpisany przez autora operatu, stanowiący klauzulę aktualności operatu, z dnia 20 kwietnia 2012 r., na podstawie którego doszło do określenia wartości rynkowej działki nr [...]. W piśmie z dnia 22 października 2013 r. organ wyjaśnił przyczyny braku przedmiotowego dokumentu w aktach administracyjnych nadesłanych do Sądu. W konsekwencji uznać należy, iż Kolegium mogło rozstrzygnąć sprawę w oparciu przedmiotowy operat szacunkowy. Niemniej w ocenie Sądu organ ten ustalił istotne dla sprawy okoliczności, jak i ocenił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W rozpatrywanej sprawie organy obu instancji uznały ww. operat szacunkowy z dnia 10 kwietnia 2012 r. za zgodny z przepisami prawa, pozbawiony niejasności, pomyłek, wskazujący i uzasadniający podejście i metodę zastosowaną do wyceny – podejście porównawcze metodą porównywania parami, jak również uwzględniający czynniki wpływające na kształtowanie cen transakcyjnych, jak również uwzględniający ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy jest dowodem, który powinien pomóc organowi w rozstrzygnięciu podstawowej kwestii faktycznej, jaką jest ustalenie, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości wskutek określonych zdarzeń (tu: pobudowania infrastruktury technicznej w postaci kanalizacji sanitarnej) i jako taki podlega ocenie jak każdy inny dowód. Co więcej, organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w operacie, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach została ona oparta oraz skontrolować prawidłowość rozumowania rzeczoznawcy w danej sprawie. Obowiązkiem organu jest również wyjaśnienie i rozważenie, czy materiał porównawczy, zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z metody porównawczej (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 25 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Po 566/13 – dostępny w Internecie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zdaniem Sądu, w świetle podnoszonego przez skarżącego przebiegu zrealizowanej inwestycji polegającej na budowie kanalizacji sanitarnej z przykanalikami przez jego działkę (skarżący konsekwentnie prezentował takie stanowisko), zakwestionowaniu podlega prawidłowość rozstrzygnięcia sprawy przez organ II instancji, który w zaskarżonej decyzji uznał, że w związku z powyższym właścicielowi nieruchomości przysługiwać będą ewentualnie roszczenia o uzyskanie odpowiedniego odszkodowania lub odpłatnego ustanowienia odpowiednich służebności. Sąd nie przesądza w tym miejscu, że Kolegium nie miało racji, ale w razie powzięcia wątpliwości odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu - powinno było wystąpić do biegłego rzeczoznawcy ze stosownym zapytaniem, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia. Odnosząc się do założeń i zestawień operatu szacunkowego, na podstawie którego organy dokonały podstawowych ustaleń faktycznych w sprawie, zauważyć trzeba, że stosowane w wycenie podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, iż wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.), a przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jak również cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3). Z kolei zgodnie z brzmieniem definicji legalnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W kontekście wskazanych wyżej przepisów, zastrzeżenia Sądu budzi fakt, że ani organ II instancji, ani też rzeczoznawca majątkowy nie wypowiedzieli się co do tego, czy fakt przecinania nieruchomości skarżącego stanowiącej działkę nr [...] przez urządzenie infrastruktury technicznej - pobudowaną kanalizację sanitarną miał znaczenie dla doboru nieruchomości podobnych i jej oszacowania. Z opisu i zestawienia charakterystyki nieruchomości podobnych do wycenianej po wybudowaniu infrastruktury kanalizacyjnej nie można wywnioskować, czy dobrane nieruchomości są działkami, przez które również przechodzi dane urządzenie infrastruktury technicznej, przecinając działkę w głębi jej powierzchni (np. kilkadziesiąt metrów od jej frontu), czy też, że okoliczność ta pozostaje bez znaczenia dla wyceny działki i możliwości jej zagospodarowania. Ponadto sporządzony operat zawiera również dalsze zapisy, które rzutują negatywnie na wiarygodność przyjętego oszacowania działki nr [...]. Otóż przedział zmienności wartości rynkowej ∆C typowy dla wycenianej nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury określony został w operacie jako 28,06 zł/m², tj. Cmax – Cmin: 38,74 – 10,68 (punkt 7.1 operatu – strona 15) i taki sam przedział zmienności wartości rynkowej przyjęto dla wycenianej nieruchomości po wybudowaniu urządzeń (punkt 7.2 – strona 21). Co więcej, w tabeli charakterystyki nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury przyjęto do porównania jedną nieruchomość o wartości 9,94 zł/m² (nieruchomość nr IV, Lp. 4, str. 14 operatu), tj. poniżej Cmin określonej wcześniej przez rzeczoznawcę na poziomie 10,68 zł/m². Z powyższego nie sposób wywieść, jaka była rzeczywista zmienność wartości rynkowej nieruchomości podobnych do wycenianej, jak o ile wartość szacowanej nieruchomości wzrosła w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (jeśli w ogóle wartość nieruchomości wzrosła). Powyższe braki operatu szacunkowego powodują, że co najmniej utrudnione staje się dokonanie oceny jego prawidłowości. Wynikająca z art. 80 k.p.a. zasada swobodnej oceny materiały dowodowego, w tym operatu szacunkowego, nakłada na organ prowadzący postępowanie obowiązek wyjaśnienia i rozważenia, czy materiał porównawczy zastosowany przez rzeczoznawcę był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z metody porównawczej. Stąd też w przypadku powstania jakichkolwiek wątpliwości, dotyczących prawidłowości przedłożonego operatu organ jest zobowiązany do podjęcia środków służących ich usunięciu, a w szczególności przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego rzeczoznawcy oraz stron postępowania, czy też wezwania rzeczoznawcy do uzupełnienia opinii o wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie organ odwoławczy, śladem organu I instancji, zaniechał jednakże podjęcia takich środków służących uzupełnieniu materiału procesowego. Reasumując powyższe wskazać należy, że rozpoznając przedmiotową sprawę organy dokonały wadliwej oceny przedłożonego operatu szacunkowego, dopuszczając się tym samym naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadnienie decyzji winno, stosownie do zawartej w art. 80 k.p.a. zasady swobodnej oceny dowodów tak odzwierciedlać stanowisko organów, by strona postępowania nie została pozbawiona możliwości oceny poprawności przeprowadzonego w sprawie postępowania. Odnosząc się do zarzutu strony, iż przedmiotowy operat nie zawiera wystarczających danych pozwalających zidentyfikować nieruchomości przyjęte przez biegłego do porównania z nieruchomością wycenianą stwierdzić należy, iż nie zasługuje on na uwzględnienie. Sąd zgadza się ze skarżącym, iż analiza § 55 i 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) prowadzi do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. Brak zaś możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości, które zostały wytypowane jako podobne, skutecznie podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego. Jak wskazano wyżej opis nieruchomości wybranych przez biegłego jako nieruchomości podobne nie zawiera informacji czy dobrane nieruchomości są działkami, przez które przechodzi dane urządzenie infrastruktury technicznej, przecinając działkę w głębi jej powierzchni. Niemniej, wbrew twierdzeniom skarżącego, opis tych nieruchomości – wskazanie ich powierzchni, lokalizacji, daty transakcji, opis otoczenia, wyposażenie terenu, dostęp do komunikacji, sposób użytkowania – jest na tyle obszerny, że pozwala na identyfikację tych nieruchomości. Ponownie rozpatrując sprawę, Kolegium powinno uwzględnić wyżej sformułowane uwagi. W szczególności organ powinien wystąpić, w trybie uzupełniającego postępowania dowodowego, do biegłego rzeczoznawcy o wyjaśnienie wątpliwości dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego, w tym kwestii dotyczących wpływu usytuowania i przebiegu odcinka zrealizowanej kanalizacji na działce objętej oszacowaniem oraz jej cech, na wartość tej nieruchomości, a także do wyjaśnienia nieścisłości dotyczących przedziału zmienności wartości rynkowej ∆C typowego dla wycenianej nieruchomości i jego wpływu na ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Kolegium rozważy również wszystkie zarzuty odwołania celem rozstrzygnięcia sprawy w jej całokształcie, zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania. W tym miejscu należy podkreślić, że organ odwoławczy ponownie przeprowadza postępowania administracyjne pod względem merytorycznym. Zbiera materiał dowodowy i dokonuje jego ponownej całościowej oceny zgodnie z art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Wobec powyższego, dopiero w razie wyczerpania możliwości rozstrzygnięcia sprawy przy wykorzystaniu instytucji z art. 136 k.p.a. organ II instancji będzie mógł rozważyć zasadność zastosowania w sprawie art. 138 § 2 k.p.a. Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął w punkcie II sentencji wyroku na podstawie art. 200 przedmiotowej ustawy. Z kolei o wykonalności zaskarżonej decyzji Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 152 ustawy, w punkcie III sentencji wyroku.