II SA/Po 822/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędzia WSA Maria Kwiecińska Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2013 r. sprawy ze skargi Z. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2012 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2012 r. nr [...], II. przyznaje adwokatowi A. T. od Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu) tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącemu z urzędu, kwotę [...] zł (w tym [...] zł tytułem podatku od towarów i usług), III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...], po rozpoznaniu odwołania Z. C. od decyzji Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] z dnia [...] marca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wobec Z. C. opłaty adiacenckiej w wysokości 9.669,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] o pow. 5.786 m2, oznaczonej jako działka nr [...], arkusz mapy [...], obręb [...], w wyniku podziału na działki nr [...] do [...], na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 4 pkt 16, art. 98a, art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz § 4 ust. 3, § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzję tę organ odwoławczy wydał w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny. Decyzją z dnia [...] marca 2012 r. Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...], na podstawie przepisów: art. 98a ust.l i art. 148 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), uchwały Nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...] roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. U. Woj. Wlkp. z [...]) (dalej: uchwała): - ustalił opłatę adiacencką w wysokości 9.669,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ulicy [...] o powierzchni 5.786 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...] na skutek jej podziału na działki: nr [...] do nr [...] zatwierdzonego decyzją Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2009 r. - do zapłaty ww. opłaty zobowiązał Z. C. w kwocie 9.669,90 złotych po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, powołując się na przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. oraz uchwałę ustalającą 30% stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, że zaistniały okoliczności do ustalenia opłaty adiacenckiej właścicielowi nieruchomości. Wskazano też, że podział przedmiotowej nieruchomości, zatwierdzony decyzją Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] z dnia [...] lipca 2009 r., spowodował, że jej wartość wzrosła o kwotę 32.233 zł., wobec czego opłata adiacencka stanowi kwotę 9.669,90 zł. (30% x 32.233,00 zł). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym 29 listopada 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego I. T. Od decyzji tej odwołanie złożył Z. C. zarzucając przede wszystkim, błędy w metodologii wyceny. Podniósł, iż biegła minęła się z prawdą przy ustalaniu stanu nawierzchni ul. [...] oraz położenia wycenianej nieruchomości względem przystanku autobusowego (odległość nie 100 m a 900 m). Powinna wyceniać nieruchomości metodą porównawczo-kosztową. Z niewiadomych przyczyn rzeczoznawca zastosowała dwie metody szacowania w jednej sprawie. Wyceniając wartość działki nr [...] przed podziałem i działek nr [...],[...],[...] i [...] po podziale przyjęła podejście kosztowo porównawcze, zaś szacując wartość działek nr [...], [...] i [...] powstałych po podziale zastosowała metodę szacunku jako iloczyn wartości 1 m2 gruntu, z którego wydzielono działkę. Różnica metod sprawiła, że przyjęto, iż doszło do wzrostu nieruchomości. Zdaniem odwołującego rzeczoznawca powinna była oprzeć się na transakcjach o takim samym charakterze z rynku lokalnego (z terenu Miasta P.). Wskazał też, że z łatwością można stwierdzić, że wartość 1 m2 dróg wewnętrznych w transakcjach kosztowych mieści się w granicach od 10 do 40 zł. Zdaniem odwołującego wartość gruntu po podziale jest niższa i nie ma podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej. Kolegium uzasadniając swe rozstrzygnięcie powołało na wstępie przepisy art. 98a ust. 1 i 1a i art. 146 ust. 1 a u.g.n. Następnie wskazało, że istota sprawy sprowadza się do wykazania, że w wyniku podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości. Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do uwzględnienia odwołania. Wyjaśnił, że opinia w postaci operatu szacunkowego stanowi dowód w sprawie. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, przy zastosowaniu metody porównywania parami. Biegła ustaliła, że w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz w dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna, nieruchomość była objęta uchwalonym przez Radę Miasta P. w dniu [...] r. planem zagospodarowania przestrzennego [...], zgodnie z którym część nieruchomości odpowiadająca następnie działkom nr [...],[...].[...] i [...], znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym symbolem "[...]", a część odpowiadająca działkom nr [...],[...] i [...] w części stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczony symbolem "[...]", a w pozostałej części teren wód powierzchniowych śródlądowych oznaczony symbolem "[...]". Organ stwierdził, że ustalenia rzeczoznawcy majątkowego są zgodne z zapisami planu miejscowego oraz w tym zakresie zgodne ze stanem prawnym. Kolegium powołało art. 154 ust. 1 u.g.n. i wskazało, że rzeczoznawca majątkowy oszacowania wartości nieruchomości dokonała podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Mogła zastosować to podejście, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W ocenie SKO w P. uznać należy, że operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegły wziął pod rozwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Operat jest rzetelny. Ustalenia co do dwóch stanów faktycznych (przed i po podziale) zawarte w dowodzie (opinii) są poparte dokumentami w postaci protokołów z badania księgi wieczystej i oględzin nieruchomości. Dokumentacja zawiera zdjęcia oraz mapę zasadniczą. Biegły szacując wartość nieruchomości przed podziałem do porównania przyjęła trzy transakcje dotyczące nieruchomości najbardziej podobnych do działki nr [...], o pow. 3.026 m, 4.100 m i 5.597 m, położonych w obrębach [...],[...] i [...]. Szacując wartość nieruchomości po podziale do porównania przyjęła trzy transakcje dotyczące nieruchomości najbardziej podobnych do działek nr [...],[...],[...] i [...], o pow. 1.174 m2, 1.273 m2 i 1.451 m2, położonych na terenie obrębu [...]. Wartości działek nr [...],[...] i [...] stanowiących drogę wewnętrzną, określiła jako iloczyn wartości 1 m2 nieruchomości przed podziałem i powierzchni tych działek, co jest zgodne z § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Następnie wyliczyła poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnic pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi do porównań, występujących w poszczególnych cechach (położenie, uzbrojenie terenu, kształt działki, sąsiedztwo i otoczenie, dostępność komunikacyjna), określiła wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjne skorygowane o sumę poprawek i ostatecznie określiła wartości nieruchomości wycenianej jako średnie arytmetyczne z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Ponadto odniosła się do kwestii zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Na podstawie przeprowadzonej analizy notowań transakcji ustaliła, że od początku 2006 r. następował wzrost popytu na nieruchomości gruntowe niezabudowane w granicach miasta P., natomiast podaż utrzymywała się na stałym poziomie, co spowodowało wzrost poziomu cen transakcyjnych. Jednak od początku 2008 r. obserwuje się wyhamowanie tendencji wzrostowych oraz mniejszą liczbę zawieranych transakcji. W związku z powyższym w przeprowadzonym porównaniu rzeczoznawca majątkowy przyjęła stagnację cen, a trend czasowy określiła na poziomie równym 0,0%. W wycenie nieruchomości przed i po podziale uwzględniła brak dostępu do sieci kanalizacyjnej. Dokonała również korekty wartości działek nr [...] i [...] ze względu na ich utrudniony dostęp do sieci energetycznej, wodociągowej i gazowej, stosując dodatkowo, w przypadku działki nr [...], ekstrapolację cechy "uzbrojenie" w związku z koniecznością przeprowadzenia mediów przez istniejący ciek wodny. Ponadto pomniejszyła wartości tych działek ze względu na dojazd do nich nowo wydzielonymi działkami nr [...],[...] i [...], stanowiącymi drogę wewnętrzną. Dla działki nr [...] zastosowała ekstrapolację cechy "dostępność komunikacyjna" ze względu na utrudnienie spowodowane usytuowaniem cieku wodnego. Wartości działek nr [...] i [...] skorygowała ze względu na średniokorzystny, a wartość działki nr [...] ze względu na niekorzystny kształt. W wycenie nieruchomości przed podziałem zastosowała współczynnik korekcyjny "K" w wysokości 0,98 ze względu na usytuowany na jej terenie otwarty ciek wodny "[...]", ograniczający możliwości zabudowy zagospodarowania i użytkowania. Wpływ cieku odzwierciedliła również w wycenie działek nr [...],[...] i [...], stosując współczynniki korekcyjne "K" w wysokości odpowiednio 0,97, 0,90 i 0,95, proporcjonalnie do części powierzchni działek pozbawionych możliwości zabudowy. Organ II instancji uznał, iż rzeczoznawca majątkowy właściwie określiła i oceniła szczególne cechy nieruchomości i jej otoczenia. Wskutek analizy operatu Kolegium stwierdziło, że opinia zawiera pełne informacje, a dowód ten jest sporządzony w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji. Ogólne tendencje oraz nieruchomości przedstawione przez biegłego na rynku nieruchomości nie odbiegają od rzeczywiście zaistniałych stanów na rynku nieruchomości. Dokonany wybór przez biegłego jest zróżnicowany i obejmuje adekwatne tj. podobne nieruchomości. Organ odwoławczy podkreślił, że niezwykle ważne jest, że operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które biegła wzięła do porównania. Tabele w operacie są czytelne i umożliwiają szybką możliwość weryfikacji przez strony i organ dokonanych obliczeń. Dodatkowo wskazano, że biegła przedstawiła na str. 10 operatu procentowe wagi cech. Cechy te zarówno przed i po podziale mieszczą się w tym samym zakresie. Stanowi to dowód, na okoliczność, iż operat jest spójny i przedstawione obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Tylko bowiem takie ustalenia w oparciu o wykaz nieruchomości mogą stanowić dowód na okoliczność, że zmiany w postaci podziału nieruchomości doprowadziły do rzeczywistej wartości dzielonej nieruchomości. Dokonane obliczenia w oparciu o stosowne algorytmy zastosowane w operacie przez biegłą są jednocześnie przełożeniem istniejących tendencji na rynku nieruchomości, a także wartości poszczególnych wycenianych działek, ich cech różniących się od cech branych do porównania nieruchomości przekłada się na wartość w postaci ceny (wartości jednostkowej) możliwej do uzyskania na rynku sprzedaży nieruchomości. Reasumując organ II instancji uznał, że opinia w sposób jednoznaczny wykazuje wzrost wartości nieruchomości. Jednocześnie skoro materiał dowodowy nie budzi wątpliwości, może być uznany za dowód. W niniejszej sprawie biegła przyjęła do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi ze względu na ich wielkość oraz przeznaczenie w aktach planistycznych, obowiązujących dla poszczególnych obszarów. Poddała analizie rynek działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną położonych w strefie miasta P., w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości. Przeanalizowała transakcje zaistniałe w okresie ostatnich dwóch lat, a do porównań wybrała transakcje dotyczące nieruchomości najbardziej przystających swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianych. Za właściwy uznać również należy wybór przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego, metody porównywania parami w celu dokonania wyceny. Podobieństwo nieruchomości porównawczych nie może być utożsamiane z ich identycznością, stąd zestawienie przez biegłego, w poszczególnych próbach, nieruchomości wycenianej (zarówno w stanie przed jak i po podziale) z trzema innymi nieruchomościami, pozwala na precyzyjne określenie stopnia ich podobieństwa pod względem poszczególnych cech. Celowi temu służą cechy (atrybuty) nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegła bez błędów rachunkowych i zgodnie z przyjętą metodyką dokonała korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Uzyskane przez nią wyniki w postaci wartości rynkowych dzielonej nieruchomości, stanowią – zdaniem Kolegium - najbardziej prawdopodobne jej ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż biegła na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, gdzie najliczniejszą liczbę transakcji odnotowuje się wśród gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, w sposób logiczny i wiarygodny wykazała, iż na skutek podziału wycenianej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Kolegium stwierdziło też, że zarzut pełnomocnika, iżby operat był nieprawidłowy i nie można przyznać mu przymiotu wiarygodności nie znajduje potwierdzenia w niniejszej sprawie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wskazało, iż zwróciło szczególną uwagę na zawarte w tabelach na stronach 11, 12 i 13 obliczenia. Dokonało weryfikacji tych kwot. Zbadało poprawność dokonanych korekt w pozycji "Cechy rynkowe" - w tym wagi każdej cechy oraz poprawności zakresu kwotowego każdej cechy. Zbadało także poszczególne cechy: położenie, powierzchnie działki, uzbrojenie, kształt działki, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną, czy przyjęte w tabelach dla wycenianych i wziętych do porównania nieruchomości zgadzają się z zakresem kwotowym cechy. W ocenie organu odwoławczego operat nie budził wątpliwości, a dalsze czynności prowadziłyby tylko do nieuzasadnionego wydłużenia postępowania. Ponadto jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w niniejszej sprawie. Jednakże organy nie znalazły podstaw do skierowania dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą I. T. pod opinię takiej organizacji. Odnosząc się do zarzutów skarżącego organ wskazał, iż biegła dokonała prawidłowego wyboru metody szacowania, gdyż spośród metody korygowania ceny średniej i porównywania parami wybrała tą drugą i w niniejszym przypadku może mieć ona zastosowanie. Także art. 4 pkt 16 u.g.n. wskazuje, że przez nieruchomość podobną - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stąd biegła prawidłowo dokonała wyboru nieruchomości w oparciu o przeznaczenie określone w obowiązujących aktach prawnych. Przyjęta metodologia jest podobna do innych wycen stosowanych przez biegłych w podobnych sprawach. Stąd Kolegium nie podziela argumentu, że jest ona wadliwa. Ponadto organy bardzo szeroko wyjaśniły te kwestie stronie w swych rozstrzygnięciach. W kontekście przyjętych cen biegła wyceniała nieruchomości zgodnie ze standardami rzeczoznawców majątkowych. Przyjęte do porównania nieruchomości mają powierzchnię zbliżoną do wycenianych, zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia. Kolegium wskazało, że przedłożenie transakcji zróżnicowanych cenowo, powoduje, że szacowanie jest prawidłowe, a uzyskane wyniki szacowania w oparciu o ceny i cechy daje największe prawdopodobieństwo, że na wolnym rynku możliwe są ceny do uzyskania zawarte w operacie biegłej. Biegła wybrała nieruchomości z pobliskich rejonów S. i miasta P., co stanowi dowód na rzetelność przy dokonywaniu wyboru transakcji. Tym samym wartość nieruchomości położonej w P. przy ulicy [...] po podziale ustalona została w wysokości [...] złotych, z kolei wartość nieruchomości przed podziałem to [...] złotych. W związku z tym organ prawidłowo ustalił, że wzrost wartości nieruchomości będącej we władaniu Z. C. w konsekwencji podziału wynosi: [...] - [...] = 32.233,00 zł. Kwota ta jest podstawą do ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Dlatego biorąc pod uwagę uchwałę Rady Miasta P. z dnia [...] r., określającą stawkę opłaty adiacenckiej na poziomie 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po jej podziale, Kolegium podzieliło stanowisko zawarte w decyzji organu I instancji, że wysokość opłaty jest prawidłowa (32.233,00 zł x 30% = 9.669,90 zł). Z. C. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na powyższą decyzję SKO w P. z dnia [...] lipca 2012 r., podnosząc zarzuty powołane w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W odpowiedzi Kolegium wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 7 listopada 2012 r. referendarz sądowy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu zwolnił skarżącego od obowiązku uiszczania kosztów sądowych oraz ustanowił dla niego adwokata z urzędu, którym została wyznaczona następnie przez Okręgową Radę Adwokacką adw. A. T. Na rozprawie przed Sądem w dniu 7 marca 2013 r. pełnomocnik skarżącego wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przyznanie kosztów zastępstwa procesowego udzielonego skarżącemu z urzędu, nieopłaconych nawet w części przez skarżącego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skargę należało uwzględnić. Na wstępie wskazać należy, że kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002r., nr 153, poz. 1269) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej p.p.s.a.), sprowadza się do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta ogranicza się więc do zbadania czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, czy zgodnie z art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. dokonano ustalenia stanu faktycznego a dokonana ocena tych ustaleń znajduje oparcie w materiale dowodowym i uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z art. 107 k.p.a., a więc w sposób przekonywujący. Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany powołaną podstawą prawną (art. 134 §1 p.p.s.a.). Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięć zapadłych w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Z art. 98a ust. 1 u.g.n. wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 98a ust. 1a u.g.n. określa zaś, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Poza sporem jest, że decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego [...] zatwierdził na wniosek skarżącego podział nieruchomości nr [...], arkusz mapy [...], obręb [...], przy ul. [...] w P. na działki o nr [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...], pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek nr [...] i [...] nieposiadających bezpośrednio dostępu do drogi publicznej, zostanie on dla nich zapewniony przez ustanowienie służebności drogowej na wydzielonych działkach nr [...],[...] i [...], stanowiących drogę wewnętrzną. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] sierpnia 2009r., a więc do dnia [...] sierpnia 2012 r. organy administracji publicznej uprawnione były rozstrzygnąć sprawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego z podziałem nieruchomości. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że upływ trzyletniego terminu, o którym mowa powyżej, a określonego w art. 98a ust. 1 u.g.n. dotyczy rozstrzygnięcia o ustaleniu opłaty adiacenckiej decyzją ostateczną (por: wyrok NSA w składzie 7 sędziów z dnia 11 stycznia 2010 r., I OPS 5/09, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gopv.pl). Zważywszy zatem, że zaskarżona decyzja została wydana w dniu [...] lipca 2012 r. (a więc przed upływem wspomnianego okresu, tj. przed datą [...] sierpnia 2012 r.) uznać należy, że rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie zostało wydane w ustawowym terminie. Również bezsporne jest, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miasta P. z dnia [...] r. Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. U. Woj. Wlkp. z [...]). Uprawnione zatem było, pod warunkiem stwierdzenia, że wyniku podziału doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, ustalenie opłaty adiacenckiej według stawki określonej w uchwale. Zasadniczą kwestią w niniejszej sprawie jest rozstrzygnięcie, czy wystąpiły przesłanki do naliczenia skarżącemu opłaty adiacenkiej, tj. czy w wyniku podziału nieruchomości nr [...] przy ul. [...] w P. (obręb [...]) wzrosła jej wartość. Przy czym tak organy obu instancji, jak i sąd orzekający w niniejszej sprawie zobowiązane były i są do wzięcia pod uwagę, że słuszny interes właściciela dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości (por. wyrok NSA z dnia 5 października 2007 r., I OSK 1425/06, Legalis). Innymi słowy podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost wartości nieruchomości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (por. wyrok NSA z dnia 30 marca 2007 r. I OSK 729/06, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W ocenie Sądu zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja zostały w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który to operat stał się podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej, wydane z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a.), a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). W ocenie Sądu, organy obu instancji nie dość wnikliwie zbadały sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego I. T. operat szacunkowy z dnia 29 listopada 2011 r., a tym samym nie dowiodły, że doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału. Przypomnieć zaś należy, że opinia (operat szacunkowy) rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości ma wprawdzie podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości przed i po podziale, jednak należy zwrócić uwagę, że operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro bowiem operat szacunkowy stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., to nie ma on dla organu charakteru wiążącego, lecz winien zostać przed wydaniem decyzji oceniony. Podlega on ocenie przez organ administracji tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 października 2010 r., II SA/Po 392/10, również wyrok NSA z 5 października 2009 r., sygn. I OSK 1444/08, dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki NSA: z dnia 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. I OSK 860/08, dostępne: jak wyżej). Wskazać również należy, że operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2017/06, LEX nr 863821). Ponadto w operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące, w przypadku metody porównywania parami, na właściwe ustalenie określonych wag przypisanych określonym cechom nieruchomości (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 27 kwietnia 2010 r., sygn. II SA/Lu 85/10, LEX nr 619935). Brak wskazania okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnionych w ocenie cech indywidualnych porównywanych nieruchomości uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu. Wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwalałoby natomiast dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca ustalając określone wartości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Łd 915/07, LEX nr 461659). Ujmując problematykę szacowania wartości nieruchomości ogólniej, wskazać należy, iż zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy (pkt 1); upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (pkt 2). Przepis art. 152 u.g.n. stanowi natomiast, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przepis art. 154 u.g.n. przewiduje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Reasumując, podstawowym warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości wskazującą na większą atrakcyjność nieruchomości podzielonej na wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu aniżeli stanowiącej jedną całość. W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy z dnia 29 listopada 2012 r. nie poddaje się kontroli w wyżej wskazanym zakresie. Wobec tego pozytywna ocena przedmiotowego operatu przedstawiona przez organy obydwu instancji nie mogła zostać zaakceptowana przez Sąd. Wątpliwości co do treści operatu nie rozwiało również wyjaśnienie przedstawione przez autorkę operatu w trakcie rozprawy administracyjnej przed organem I instancji, która odbyła się w dniu 25 stycznia 2012 r. Do oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami, nieruchomości podobnych do wycenianej rzeczoznawca poszukiwał na rynku lokalnym – również z obrębu [...] oraz obrębów sąsiednich [...] i [...]. Sąd nie zgłasza zastrzeżeń co do określenia przez rzeczoznawcę majątkowego kategorii nieruchomości podobnych do wycenianej, jako nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i mieszkaniowo-usługową, położone możliwie blisko wycenianej nieruchomości (str. 9 operatu). W szczególności należy podkreślić, że rzeczoznawca prawidłowo do porównania przyjął nieruchomości niezabudowane, choć nieruchomość, której sprawa dotyczy jest zabudowana. Przepis art. 98a ust. 1 zdanie piąte u.g.n. określając z jakiego momentu należy przyjąć przy określaniu wartości nieruchomości jej stan przed i po podziale, wskazuje jednocześnie, że nie uwzględnia się części składowych gruntu. Wątpliwości Sądu budzą natomiast dwie kwestie. Po pierwsze sposób ustalenia wartości działek nr [...],[...] i [...] przeznaczonych pod drogę wewnętrzną, po wtóre zaś sprawa uwzględnienia przy ocenie wartości nieruchomości przebiegającego przez nie – a uwzględnionego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (symbol [...] - uchwała nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...] r.) – cieku wodnego wraz z jego strefą ochronną. Odnosząc się do pierwszej kwestii wskazać należy, że nieruchomości przeznaczone pod drogi wyłączone są z możliwości zabudowy i nie mogą być zbyte jako działki przeznaczone pod realizację budynków jednorodzinnych. Zbywanie takich nieruchomości polega z reguły na zbyciu udziałów w nieruchomości drogowej właścicielom poszczególnych działek budowlanych. Cena takich nieruchomości przeznaczonych pod działki drogowe – drogi wewnętrzne, odbiega z reguły od cen nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i jest od nich niższa. Ustalenie wartości takiej nieruchomości drogowej na podstawie cen osiąganych przez działki budowlane prowadzi do zawyżenia wartości tej nieruchomości i jest krzywdzące dla właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi. Nie uwzględnia ono bowiem realnej ceny, jaką może on osiągnąć przy sprzedaży takiej nieruchomości. Reasumując, ustalenie wartości nieruchomości po podziale powinno uwzględniać rzeczywiste cechy powstałych działek - z jednej strony fakt, iż powstałe działki budowlane mają dostęp do drogi publicznej, co wpłynie na podniesienie ich ceny, a z drugiej strony fakt, iż część działki podlegającej podziałowi została przeznaczona pod drogę wewnętrzną co spowoduje zmniejszenie wartości tej działki w stosunku do pierwotnego przeznaczenia. Przepis art. 151 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Określenie wartości nieruchomości winno być zgodnie z tą ustanowioną przez ustawodawcę zasadą. Obowiązek uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości wynikającego z planu zagospodarowania przestrzennego nie wyłącza konieczności uwzględnienia charakteru działki położonej na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe, lecz stanowiącej drogę wewnętrzną. Z art. 155 ust. 1 pkt 7 u.g.n. wynika, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte mi. n. w decyzjach. Wbrew stanowisku zawartemu w operacie, przy ustalaniu wartości nieruchomości możliwe jest i celowe uwzględnienie drogowego charakteru działki wydzielonej pod drogę wewnętrzną. Obowiązujący w dacie dokonywania podziału przepis § 36 ust. 6 rozporządzenia stanowił, iż przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne stosuje się odpowiednio przepisy § 36 ust. 1 i 2. Przepis § 36 ust. 1 stanowił, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 2 wskazywał sposób ustalania cen w przypadku braku cen wskazanych w ust.1). Z uregulowania tego wynikała konieczność uwzględnienia w operacie przy wycenie działki stanowiącej drogę wewnętrzną, cen działek drogowych. Aktualnie obowiązujący przepis § 36 rozporządzenia regulujący ustalenie wartości działek przeznaczonych pod drogi przewiduje w ust. 6 pkt 5, iż do ustalenia wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne stosuje się odpowiednio przepisy § 36 ust. 1-4 rozporządzenia. Z brzmienia tych przepisów dotyczących, co do zasady, wywłaszczenia nieruchomości, wynika konieczność określania przeznaczenie nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń decyzji, przeznaczającej nieruchomość pod drogę. Takie rozwiązanie jest uzasadnione w przypadku pozbawienia strony prawa własności nieruchomości. Zostało ono wprowadzone w tym celu, by nie doprowadzić do zaniżenia wartości nieruchomości, która miała uprzednio inne przeznaczenie wpływające na wyższą wartość nieruchomości, a konsekwencji nie doprowadzić do zaniżenia należnego stronie od organu odszkodowania. Odpowiednie stosowanie tego unormowania w przypadku podziału nieruchomości i ustalenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości z tego tytułu, winno uwzględniać odmienność tej instytucji. Użycie zwrotu "stosuje się odpowiednio" oznacza, że stosowanie norm wynikających z przepisów, do których nastąpiło odesłanie nie musi następować automatycznie i dosłownie. Organ stosujący określone przepisy odpowiednio winien zawsze mieć w tym zakresie na względzie cel i formę danego postępowania, jak również winien uwzględniać różnice w stosunku do uregulowań, które mają być odpowiednio stosowane. Odpowiednie stosowanie prawa winno uwzględniać modyfikacje wynikające z różnic obu uregulowań. Analogiczny cel, jaki miał na uwadze prawodawca – by nie zaniżyć niezasadnie należności podmiotu, któremu odbierane jest prawo własności nieruchomości, winien być uwzględniony przy określaniu wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. W tym jednak przypadku, cel ten winien prowadzić do takiego rozwiązania, by niezasadnie nie doszło do zawyżenia obciążenia finansowego nakładanego na właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., II SA/Gd 223/12, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W operacie należy zatem uwzględnić taką wartość nieruchomości stanowiącej po podziale drogę wewnętrzną, jaką mają działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne. Operat sporządzony w niniejszej sprawie nie uwzględnia tego wymogu. Ustalenie opłaty na jego podstawie jest zatem nieprawidłowe. Rzeczoznawca ograniczył się do mechanicznego ustalenia wartości powstałych w wyniku podziału działek nr [...],[...],[...], a przeznaczonych właśnie pod drogę wewnętrzną, na podstawie zastosowanego wprost przepisu § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia jako iloczyn wartości 1m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni. W ten sposób wartość 1m2 gruntu przeznaczonego pod drogę wewnętrzną biegły określił na kwotę 203,66 zł (k. 14 operatu). Ustosunkowując się do wskazanej kwestii uwzględnienia przy wycenie nieruchomości przebiegającego przez przedmiotową nieruchomość cieku wodnego, należy zwrócić uwagę na kilka okoliczności. Po pierwsze wskazać należy, że w miejscowym planu zagospodarowania obszaru [...] w P. ustalono zagospodarowanie pasa o szerokości 5 m wzdłuż linii rozgraniczających teren [...] (tereny wód śródlądowych) zielenią izolacyjno-krajobrazową, z wyłączeniem terenów wcześniej zabudowanych lub utwardzonych (§ [...] m.p.z.p.). Według definicji określonej w planie miejscowym zieleń izolacyjno-krajobrazowa to gęste nasadzenia zieleni ozdobnej, oddzielające poszczególne tereny o różnym przeznaczeniu i wzbogacające krajobraz, w tym nasadzenia o zróżnicowanej wysokości, głównie zimozielonej, formowane w kształcie pasów o szerokości co najmniej 4 m. Z zapisów planu miejscowego wynika zatem, że nie tylko teren oznaczony symbolem [...] nie podlega zabudowie, lecz również, że w jego otoczeniu zabudowa została wyłączona. Przy czym należy pamiętać, że stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonując wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje, uwzględnia w szczególności przeznaczenie w planie miejscowym i stan nieruchomości. Co istotne, z miejscowego planu wynika, że pas terenu o symbolu [...] (ciek wodny [...]) przebiega przez powstałe w wyniku podziału działki nr [...],[...] i [...]. Oznacza to, że przynajmniej w części są one wyłączone spod zabudowy (k. 32 akt adm. I inst.). Rolą rzeczoznawcy sporządzającego operat szacunkowy było zatem ustalenie na ile przebieg cieku wodnego [...] wpływa na wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale. W ocenie Sądu, organy orzekające w niniejszej sprawie nie dostrzegły, że wyjaśnienia biegłego w tym zakresie są niewyczerpujące. Wskazał on bowiem że przez narożnik działki nr [...] (o pow. 1.466 m2) przebiega otwarty ciek wodny – [...], odcinając część działki - ok. 75 m2 i dlatego biegły zastosował współczynnik korekcyjny K w wysokości 0,97. Co do działki nr [...] ( o pow. 1.282 m2 rzeczoznawca podobnie stwierdził, że przez jej narożnik przebiega ten sam ciek wodny, odcinając część działki – ok. 160 m2 i dlatego zastosował współczynnik korekcyjny K w wysokości 0,95. Inaczej zaś postąpił biegły przy ocenie wartości działki nr [...], która w największym zakresie (co wynika z mapy zasadniczej – k. 32 akt adm. I. inst.) wyłączona jest spod zabudowy. W tym przypadku biegły ograniczył się do wskazania, że przez teren tej działki (o pow. 1.528 m2), w obszarze możliwej zabudowy, przebiega ten sam ciek wodny, odcinając znaczną część działki, co powoduje konieczność usytuowania budynku mieszkalnego przy południowo-wschodnich granicach działki, znaczne ograniczenie w możliwościach zabudowy i zagospodarowania terenu nieruchomości. Wskazał, że z tego powodu zastosował współczynnik korekcyjny K w wysokości 0,90. Ze względu na konieczność wykonania przepustu umożliwiającego dojazd do budynku biegły zastosował ekstrapolację cechy dostępność komunikacyjna, zaś z uwagi na konieczność przeprowadzenia mediów przez istniejący ciek wodny biegły zastosował ekstrapolację cechy uzbrojenie. Ponadto w trakcie rozprawy administracyjnej przeprowadzonej przez organ I instancji w dniu 25 stycznia 2012 r. rzeczoznawca wyjaśniła, że ciek wodny przebiegający przez działkę nr [...] znacznie ogranicza możliwość jej zabudowy i zagospodarowania, w związku z czym zastosowała współczynnik K na minimalnym poziomie 0,9, stosując dodatkowo ekstrapolację cech "dostępność komunikacyjna" i "uzbrojenie". Dodatkowo, na pytanie, czy uwzględniła fakt istnienia strefy ochronnej cieku wodnego [...] biegła wyjaśniła, że kwestia ta została odzwierciedlona przy pomocy współczynników korygujących (k. 68-69 akt adm. I inst.). Mając powyższe wyjaśnienia na względzie trzeba stwierdzić, że organy I i II instancji nie wyjaśniły kwestii rzeczywistej możliwości zabudowy i zagospodarowania działki nr [...]. W szczególności pominęły fakt, iż w przeciwieństwie do precyzyjnego opisu zakresu wyłączenia możliwości zabudowy działek nr [...] i [...], rzeczoznawca nie podała w operacie w jakiej mierze z możliwości zabudowy podlega wyłączeniu działka nr [...], przy uwzględnieniu, że przebiega przez nią ciek wodny posiadający strefę ochronną. Ze znajdujących się w aktach sprawy map wyraźnie wynika zaś, że ciek ten w największym zakresie zakłóca, jeśli nie wyłącza, możliwość zabudowy właśnie tej działki (k. 32 i 14 akt adm. I inst.). Organy nie ustosunkowały się nadto do treści protokołu sporządzonego przez rzeczoznawcę w dniu 23 listopada 2011 r., w którym stwierdziła, że działka nr [...] "według stanu z dnia [...] sierpnia 2009 r. nie nadaje się do zabudowy" (k. 31 adm. I inst.). Uwzględniwszy fakt, że działka nr [...] ma powierzchnię 1528 m2, rzetelne ustalenie kwestii ograniczenia możliwości jej zabudowy ma zasadniczy wpływ na określenie wartości nieruchomości (nr [...] do nr [...]) o łącznej powierzchni 5.786 m2 powstałych w wyniku podziału, w konsekwencji na ustalenie, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Uwzględniwszy również fakt, że przepis § [...] dopuszcza dla działek położonych w głębi terenów, obsługiwanych z przylegających dróg wewnętrznych, nie oznaczonych na rysunku planu, lokalizację zabudowy w minimalnej odległości 5 m od granicy działki z drogą wewnętrzną, może okazać się, że istotna części dotychczasowej działki nr [...] – działka nr [...] ze względu na przebiegający przez nią ciek wodny wyłączona jest z możliwości zabudowy. Powyższe zastrzeżenia Sądu dotyczące możliwości poddania kontroli operatu szacunkowego z dnia 29 listopada 2011 r. prowadzą do zakwestionowania prawidłowości dokonanej przez organy oceny tego głównego dowodu w sprawie. Organ odwoławczy, w ślad za organem I instancji, dopuścił się w tym zakresie naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. Ponownie rozpoznając sprawę organy orzekające winny mieć na uwadze, że termin ustalenia opłaty adiacenckiej określony w art. 98a ust. 1 u.g.n. jest terminem prawa materialnego i jako taki określa okres, w którym nastąpić może ukształtowanie praw lub obowiązków jednostki w ramach administracyjno-prawnego stosunku materialnego (B. Adamiak: glosa do wyroku NSA z dnia 26 sierpnia 1999 r., sygn. akt V SA 708/99, OSP 2000, nr 9, poz. 134, s. 451). Jest to termin dokonania czynności wywołujących bezpośrednie skutki materialnoprawne, niezależnie od tego, czy dokonywane są w ramach postępowania, czy poza nim, oraz bez względu na to, czy wywołują także skutki procesowe, czy też nie (zob. Z.R. Kmiecik: Strona jako podmiot oświadczeń procesowych w postępowaniu administracyjnym, Warszawa 2008, s. 268). Mając powyższe na uwadze, Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 21 czerwca 2012r. sygn. akt IV SA/Po 183/12 (również: wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 stycznia 2013 r., IV SA/Po 510/12, dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl), że późniejsze wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji ustalającej wysokość tej opłaty, jeżeli upłynął już 3- letni termin do jej wydania, powoduje, że organ traci uprawnienie do kształtowania praw lub obowiązków jednostki w ramach administracyjno-prawnego stosunku materialnego tj. traci kompetencje do wydania decyzji określającej wysokość opłaty adiacenckiej. Uwzględniając więc fakt, że decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości nr [...] przy ul. [...] w P. stała się ostateczna w dniu [...] sierpnia 2009 r. stwierdzić należy, że 3 letni termin upłynął z dniem [...] sierpnia 2012 r. Na podstawie art. 250 p.p.s.a. w zw. z § 2 ust. 1-3, § 3 ust. 1 i § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.) Sąd przyznał adwokatowi A. T. tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącemu z urzędu kwotę [...] zł, w tym [...] zł tytułem podatku od towarów i usług (punkt II sentencji wyroku). O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a. (punkt III sentencji wyroku).