II SA/Po 868/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Asesor WSA Jan Szuma Protokolant st. sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2019 r. sprawy ze skargi C. L. na decyzję Wojewody z dnia 31 lipca 2018 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę Wojewoda decyzją z dnia 31 lipca 2018 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania C. L. (zwanego dalej: skarżący) utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 7 lutego 2018 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości G., działka nr [...] (zwana dalej również: Nieruchomość, Działka), przejętej na rzecz Powiatu [...] dla celów realizacji inwestycji drogowej - rozbudowy drogi powiatowej nr [...] - ul. [...] w miejscowości G.. Decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym. Starosta [...], decyzją z dnia 27 grudnia 2016 r., w trybie art. 11a ust. 1, art. 11f ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: specustawa) udzielił zezwolenia na realizację wyżej wymienionej inwestycji drogowej w zakresie terenu niezbędnego dla obiektów budowlanych obejmującego w szczególności działkę o nr [...], będącą własnością skarżącego oraz zatwierdził podział tej działki na działki o nr [...] (działka zajęta pod realizację inwestycji) i nr [...] (działka stanowiąca własność dotychczasowego właściciela). Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Do wydania nieruchomości doszło w ustawowym terminie (art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy), a ustanowiona na działce nr [...] hipoteka umowna na rzecz Banku [...] S.A. z siedzibą we W., zgodnie z obowiązującymi przepisami, wygasała z dniem 03 lutego 2017 r., kiedy decyzja Starosty stała się ostateczna. Wykonany na zlecenie organu operat szacunkowy z dnia 09 sierpnia 2017 r. określił wartość nieruchomości (działka nr [...]) na łączną kwotę [...]zł. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że działka znajdowała się na terenie, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy S. oznaczona była jako teren zabudowy mieszkaniowej (M). Dla przedmiotowego terenu wydano również decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod inwestycję w postaci hali produkcyjno- magazynowej. Na podstawie art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami biegła określiła wartość nieruchomości dla celów odszkodowania według aktualnego sposobu jej użytkowania, albowiem przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie spowodowało zwiększenia jej wartości. W tym celu rzeczoznawca stworzyła bazę porównawczą transakcji dla określenia wartości nieruchomości za pomocą metody porównywania parami. Biegła dokonała analizy rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą jako aktualnego sposobu użytkowania oraz rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi jako rynku właściwego dla alternatywnego sposobu użytkowania. W procesie wyceny biegła uwzględniła fakt, że w dacie wydania decyzji na gruncie istniały nakłady budowlane oraz nasadzenia roślinne i dokonała wyceny tych części składowych nieruchomości na kwoty odpowiednio: [...] zł i [...] zł. Operat zawiera wszystkie składniki wymienione w § 56 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, zwanego dalej: Rozporządzenie). W toku postępowania przed organami obu instancji rzeczoznawca majątkowy dwukrotnie, (pismem z 30 listopada 2017 r. oraz z 16 maja 2018 r.) ustosunkowała się do zarzutów sformułowanych przez pełnomocnika skarżącego, który kwestionował prawidłowość wyceny. Decyzją z dnia 7 lutego 2018 r., na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257, zwanej dalej: Kpa), art. 12 i art. 18 specustawy (j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 1496) oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2 i art. 134 ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2018 r., poz. 121, zwanej dalej: Ugn) Starosta: I. ustalił na rzecz skarżącego odszkodowanie za utracone prawo własności Nieruchomości przejętej na rzecz Powiatu [...] dla celów realizacji inwestycji drogowej w trybie art. 12 specustawy, w łącznej kwocie [...]złotych, obejmujące: wartość gruntu (nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...]) w kwocie [...]zł; wartość nakładów budowlanych w kwocie [...]zł oraz wartość nasadzeń roślinnych w kwocie [...]zł,; II. ustalone w pkt. I odszkodowanie podwyższył o 5% do kwoty [...]zł z tytułu wydania nieruchomości przez byłego właściciela na rzecz Powiatu nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID w trybie art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy; III. określone w pkt II odszkodowanie w całości przyznał na rzecz wierzyciela hipotecznego – Banku [...] S.A. – z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej łącznej ujawnionej w Dziale IV księgi wieczystej KW nr [...] prowadzonej dla Nieruchomości, wskazując, że odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami; IV. wskazał, że ustalone w pkt II i przyznane w pkt III odszkodowanie wypłacone zostanie przez Zarząd Powiatu na rzecz Banku [...] S.A. jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Uzasadniając rozstrzygnięcie organ opisał szczegółowo podstawy prawne wydania decyzji oraz dokonał oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w szczególności dowodu z opinii biegłego. W kontekście 56 i § 55 ust. 2 Rozporządzenia oraz art. 175 Ugn organ stwierdził poprawność operatu. Zdaniem organu jest on również zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie jego wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku regionalnym. Odnosząc się od art. 154 ust. 1 Ugn organ stanął również na stanowisku, że metoda wyceny zastosowana przez rzeczoznawcę majątkowego w zakresie wyceny wartości gruntu była właściwa, ponieważ w zaistniałym w sprawie stanie faktycznym i prawnym koniecznym było podjęcie analizy rynku nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania. Konsekwencją przeprowadzonej analizy porównawczej nieruchomości było bowiem przyjęcie przez biegłą do jako podstawy wyceny nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą (a nie jak wynika z "zasady korzyści" - według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia, tj. celu wywłaszczenia), a to z uwagi na rozwiązania przewidziane w art. 134 ust. 3 Ugn. W ocenie organu zostało to wyraźnie uzasadnione w treści przedmiotowego operatu szacunkowego. Organ odniósł się również do kwestii wyceny przez biegłą części składowych nieruchomości w postaci nakładów budowlanych i nasadzeń roślinnych, podnosząc, że zgodnie z treścią art. 47 § 1 w zw. z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. 2017 r., poz. 459 ze zm.) nakłady budowlane i nasadzenia roślinne związane z nieruchomością nie są przedmiotem odrębnego obrotu rynkowego, a stanowią część składową gruntu. W konsekwencji, w ocenie organu, rzeczoznawca prawidłowo dokonała w operacie również wyceny tych części składowych Nieruchomości. W zakresie punktu II sentencji organ argumentował, iż ustalono, że nastąpiło wydanie nieruchomości i miało to miejsce nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID z nadanym rygorem natychmiastowej wykonalności, co skutkowało powiększeniem wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości ustalonej w ramach odszkodowania, zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy. Ponieważ w toku postępowania ustalono, że nieruchomości (działka nr [...]) została ustanowiona hipoteka umowna łączna na rzecz Banku [...] S.A., organ wskazał, że zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. 2017 r., poz. 1007 ze zm.) w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna), ergo hipoteka obciążająca istniejącą przed podziałem nieruchomość obciążyła powstałe po podziale działki nr [...] i nr [...]. Podkreślono, że art. 12 ust. 4c specustawy przewiduje, że w takiej sytuacji z dniem, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna, prawa te wygasają. W konsekwencji z dniem 03 lutego 2017 r., hipoteka obciążająca działkę nr [...] uległa wygaśnięciu z mocy prawa. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ wywodził również, że zobowiązanym do wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi gminne, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. 2005 r. Nr 267, poz. 2251 ze zm.) w związku z art. 22 ust. 1 specustawy, jest właściwy powiat. Zgodnie natomiast z art. 132 ust. 1a Ugn, w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stała się ostateczna. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł skarżący zarzucając naruszenie art. 10 § 1 Kpa oraz art. 152 ust. 2 Ugn poprzez przyjęcie dla potrzeb operatu podejścia porównawczego, podczas gdy, w jego ocenie, zastosowanie tej metody w sprawie jest błędne z uwagi na brak nieruchomości do porównania z działką stanowiącą przedmiot niniejszego postępowania oraz to, że, metoda ta pomija gospodarczy i zarobkowy charakter korzystania z nieruchomości, w skutek czego ustalone odszkodowanie jest rażąco niższe od rynkowej wartości nieruchomości i wywłaszczenie nastąpiło z pokrzywdzeniem skarżącego. Opisaną na wstępie decyzją z dnia 31 lipca 2018 r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ opisał stan faktyczny ustalony w sprawie oraz omówił podstawy prawne wydanej decyzji, w szczególności art. 12 oraz art. 18 specustawy, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 154 ust. 2 Ugn, a także § 36 ust. 1-4 Rozporządzenia. Na tym tle organ stanął na stanowisku, że postępowanie przed organem I instancji zostało przeprowadzone prawidłowo i nie zostały naruszone obowiązujące przepisy. W szczególności w ocenie Wojewody kompleksowa analiza operatu szacunkowego nie wykazała błędów, uchybień czy nieścisłości. Operat wykonany został zgodnie z wymaganiami określonymi w art. 175 ust. 1 i stanowi pełnowartościowy materiał dowodowy, mogący stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania. Według Wojewody Starosta słusznie uznał operat jako wiarygodny dowód w sprawie, spełniający wymogi formalne określone w § 56 i § 57 Rozporządzenia. Podkreślono, że operat ten nie budzi zastrzeżeń pod kątem spójności oraz zasad logicznego rozumowania. Dokonując oceny operatu Wojewoda wskazał, że proces wyceny przeprowadzony został przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównania parami. Rzeczoznawca majątkowy określił rodzaj, obszar, okres badania rynku i formę władania przedmiotową nieruchomością. Dla określenia wartości jednostkowej nieruchomości gruntowej (działka gruntu nr [...]), przeznaczonej pod drogę publiczną, do ostatecznej analizy porównawczej (metodą porównania parami) przyjęto 4 transakcje nieruchomościami (umowy sprzedaży gruntów o przeznaczeniu drogowym), zawarte w okresie 3 lat poprzedzających. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wartość działki nr [...] (po zaokrągleniu) wynosi [...] zł. Przyjął przy tym (w zaokrągleniu) następujące atrybuty waloryzujące w badanej próbce nieruchomości oraz ich wagi procentowe: (1) lokalizacja - 20 %, (2) powierzchnia - 40 % , (3) droga - 18 %, (4) stan zagospodarowania - 5 % i (5) kształt działki - 17 %, zaznaczając, że cechy "ekspozycja" oraz "dojazd" nie różnicują cen transakcyjnych badanych nieruchomości co w konsekwencji powoduje eliminację tych cech w procesie wyceny. Wskazano również, że rzeczoznawca ustalił wartość odtworzeniową nakładów budowlanych, znajdujących się na działce nr [...], na kwotę [...]zł, na którą złożyły się wartości odtworzeniowe za ogrodzenie z siatki w ramach na stalowych słupkach, ogrodzenie panelowe na słupkach stalowych na cokole betonowym, płyta betonowa i rama reklamowa z kształtownika. Ustalił również wartość odtworzeniową nakładów roślinnych ([...] brzóz 34-letnich, [...] brzoza 43-letnia, [...] krzew dzikiej róży 30-letni) na działce nr [...] na kwotę [...]zł (w zaokrągleniu). W konsekwencji rzeczoznawca przyjął, że wartość odtworzeniowa wynosi [...] zł i obejmuje wartość rynkową prawa własności gruntu - działka nr [...], wartość odtworzeniową nakładów budowlanych i wartość odtworzeniową nasadzeń roślinnych. Organ odwoławczy podkreślił również, że w toku postępowania rzeczoznawca dwukrotnie, na piśmie, odniósł się do stawianych operatowi zarzutów, a wyjaśnienia biegłej były prawidłowe i zasługiwały na uwzględnienie. W szczególności biegła odniosła się do przywołanego w odwołaniu operatu szacunkowego, sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, podnosząc zasadnie, że operat, na który powołał się pełnomocnik skarżącego został sporządzony dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej, tj. odmiennego celu aniżeli sporządzony operat szacunkowy na potrzeby niniejszego postępowania. Rzeczoznawca odniosła się również do zarzutu, iż metoda wyceny zastosowana w operacie szacunkowym rzekomo pomija gospodarczy i zarobkowy charakter korzystania z Nieruchomości, w skutek czego ustalone odszkodowanie jest rażąco niższe od rynkowej wartości nieruchomości. W tej mierze biegła stwierdził i uzasadniła, że taka metodyka wyceny gruntu nie ma umocowania w przepisach Ugn. W ocenie Wojewody dodatkowe wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, zawarte w pismach z 30 listopada 2017 r. i z 16 maja 2018 r., znajdują w pełni oparcie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, a zwłaszcza w operacie szacunkowym. Końcowo organ stwierdził, iż Starosta słusznie uznał, iż w sprawie zachodzą okoliczności określone w art. 18 ust. 1e specustawy, które uzasadniają podwyższenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Jednocześnie za chybiony uznał zarzut zawarty w odwołaniu, iż Starosta naruszył przepis art. 10 § 1 Kpa, albowiem ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika jednoznacznie, że organ I instancji zapewnił stronom czynny udział w każdym stadium postępowania poprzez informowanie o podejmowanych w sprawie działaniach, a przed wydaniem decyzji zawiadomił strony o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, w piśmie z dnia 12 stycznia 2018 r. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie złożył C. L. działający przez profesjonalnego pełnomocnika, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1. naruszenie art. 130 ust. 1 i 2 Ugn poprzez ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego zawierającej nieprawidłowości i niezgodnej z § 36 ust. 1 - 4 Rozporządzenia; 2. naruszenie art. 7, 8, 75, 77, 80 oraz 107 § 3 Kpa poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, niedokładną i wybiórczą analizę materiału dowodowego, który organ przyjął do ustalenia wysokości odszkodowania oraz nieprzeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego, pomimo stawianych przez skarżącego zarzutów do operatu szacunkowego. Skarżący podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko, powołał się ponownie na prywatną opinię sporządzoną przez rzeczoznawcę J. J. na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytowej skarżącego, a dodatkowe wyjaśnienia biegłej w sprawie uznał w większości za pozbawione merytorycznej wartości. Ocenę przez biegłą w sprawie opinii prywatnej rzeczoznawcy J. J. uznał skarżący za opartą na przypuszczeniach co do metodologii i czynnikach uwzględnionych przy ustalaniu wartości nieruchomości, co jest – w jego ocenie – niedopuszczalne, gdyż ocena taka winna polegać na rzeczowej analizie. Zdaniem skarżącego biegła niezgodnie z prawdą stwierdziła także, że inny jest sposób zagospodarowania działki badanej przez biegłą J. (działka zabudowana) i działki badanej w niniejszej sprawie. Dla skarżącego nie jest zrozumiałe dlaczego biegła stwierdza, że na potrzeby opinii pominęła transakcje nieruchomościami drogowymi i określiła wartość w oparciu o transakcje gruntu przeznaczone pod aktywizację gospodarczą, jednocześnie rozważając ceny gruntów nieruchomości drogowych i wskazując, że nieruchomość skarżącego nie jest podobna do przedstawionych przez nią nieruchomości przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 j.t. z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję, postanowienie lub inny akt administracyjny wyłącznie z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania kwestionowanego aktu. Sąd orzekając w sprawie, nie kieruje się zasadami słuszności, czy też celowości i nie ocenia kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Przede wszystkim zaś Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, powołaną podstawą prawną, bądź poprawnością przytoczonej w skardze argumentacji (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 roku, poz. 1302 z późn. zm., zwanej dalej – Ppsa)). Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności decyzji administracyjnej. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach. Zgodnie z dyspozycją art. 145 § 1 pkt 1 i 2 Ppsa, sąd uchyla decyzję lub postanowienie, jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ewentualnie stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia, jeżeli zachodzą przyczyny określone we właściwych przepisach. Tak więc stwierdzenie istnienia którejkolwiek z powyższych przesłanek skutkuje wyeliminowaniem zaskarżonej decyzji lub postanowienia z obrotu prawnego. Akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z prawem, jeżeli jest zgodny z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 Ppsa). W ocenie organu kontrolowana w niniejszym postępowaniu decyzja Wojewody i utrzymana nią w mocy decyzja Starosty są prawidłowe, a zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Badając zgodność z prawem decyzji organów obu instancji Sąd podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji publicznej, przyjmując je za własne oraz czyniąc podstawą poniższych rozważań. Sąd podzielił również ocenę prawną uzewnętrznioną w rozstrzygnięciach organów obu instancji uznając, że organy prawidłowo ustalił podstawy prawne wydanych rozstrzygnięć, dokonały prawidłowej wykładni powołanych przepisów oraz prawidłowo je zastosowały. Organy nie naruszyły również przepisów proceduralnych, a postępowania były prowadzone z poszanowaniem zasad wnikających z Kodeksu postępowania administracyjnego. Na wstępie należy wyjaśnić, że postępowanie, którego celem jest nabycie nieruchomości dla potrzeb budowy dróg publicznych reguluje odpowiednio przywołana wcześniej ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a w zakresie w niej nieuregulowanym, przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy, nieruchomości lub ich części objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, czy też własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 4f specustawy, odszkodowanie za nieruchomość przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W myśl art. 12 ust. 5 ww. ustawy, do ustalenia wysokości odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, który stanowi, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Wysokość odszkodowania za przejęte nieruchomości jest powiększana każdorazowo o kwotę równą 5% ustalonego odszkodowania, w przypadku gdy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości wyda tę nieruchomość lub opróżni lokal i inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, albo od dnia doręczenia zawiadomienia o nadaniu tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, albo od dnia doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności (art. 18 ust. 1e specustawy). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że okoliczności faktycznie nie są sporne w sprawie. Spór stron koncentruje się wokół tego, czy ustalone odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł za działkę nr [...], objętą decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej, odpowiada jej wartości odtworzeniowej. W tym kontekście wyjaśnić należy, że stosownie do art. 130 ust. 2 Ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ust. 1 tej ustawy, rzeczoznawca majątkowy winien sporządzić opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego. W tym miejscu należy wyraźnie podkreślić, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z dnia 17 października 2014 r., sygn. akt I OSK 446/13, dostępny na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl). Organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 października 2014 r., sygn. akt I OSK 611/13, dostępny na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl). W tej mierze należy wskazać, że na potrzeby niniejszego postępowania 09 sierpnia 2017 został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego M. P.. Zdaniem Sądu, który podziela w tej mierze stanowisko organów, nie budzi on wątpliwości co do jego prawidłowości. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych (nr [...]). Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów Rozporządzenia. Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 Rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego Rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Ponadto należy wskazać, że biegły wskazał transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia mogą być podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania za działkę przejętą pod inwestycję drogową. Sąd podkreśla przy tym raz jeszcze, że poza zakresem analizy organów i sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Organ prowadzący postępowanie powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Zdaniem Sądu z tych obowiązków organy w niniejszym postępowaniu wywiązały się prawidłowo. Dokonana przez organy ocena operatu szacunkowego była wnikliwa i rzetelna. Organy II instancji rozważył zarzuty odwołania w tej mierze, a sam rzeczoznawca dwukrotnie udzielał wyjaśnień w sprawie, które to wyjaśnienia były spójne i uzasadnione. W szczególności biegła wyjaśniła, dlaczego wyceny dokonywała w oparciu o transakcje gruntami przeznaczonymi pod aktywizację gospodarczą. W tej mierze rzeczoznawca wskazała, że średnia arytmetyczna nieruchomości drogowych na terenie gminy S. wyniosła [...] zł/m2, natomiast nieruchomości przeznaczonych pod aktywizację [...] zł/m2. Powołując się na regulację art. 134 ust. 3 i 4, zgodnie z którą wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości, zaś jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia, biegła wyjaśniła, że w opisanych okolicznościach zasadnym było zatem pominięcie transakcji nieruchomościami drogowymi i określenie wartości rynkowej gruntu w oparciu o transakcje gruntami przeznaczonymi pod aktywizację gospodarczą, co jest względniejsze dla samego skarżącego. Generalnie zatem Sąd uznał, że w okolicznościach niniejszej sprawy, znalazł zastosowanie art. 134 ust. 3 Ugn i biegła prawidłowo dokonała wyceny Nieruchomości, co znalazło odzwierciedlenie w decyzjach organów obu instancji. Biegła nie wzięła przy wycenie pod uwagę, jak sobie tego życzył skarżący, "dochodu z nieruchomości", albowiem działka nr [...] nie była zabudowana i nie generowała przychodu. Sam zaś skarżący nie wskazał, pomimo że biegła o to pytała, źródeł tego przychodu. Koleją kwestią było przedłożenie przez skarżącego operatu prywatnego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę. Zgodnie z art. 156 ust. 3 Ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Tymczasem operat przedłożony przez skarżącego nie tylko dotyczył innej nieruchomości – działki nr [...], ale też sporządzony był w innym celu – tj. oszacowania wartości rynkowej nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. Z tego względu nie tylko nie mógł zostać uznany za dowód w sprawie, ale też nie był porównywalny z operatem sporządzonym w niniejszym postępowaniu. Należy również podkreślić, że biegła uwzględniła w wycenie poczynione nakłady budowlane oraz nasadzenia (str. [...] i [...] operatu). W opisanych okolicznościach Sąd stwierdza, że zarzuty skargi mają w większości charakter polemiczny i wynikają z subiektywnych odczuć skarżącego, nie mają jednak podstaw prawnych. Zdaniem Sądu nie ma podstaw aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zauważyć należy, że biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach, które pozwalały na zweryfikowanie ich cech. Należy podkreślić, że zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych, podobnie jak cała metodyka wyceny, nie zostały całościowo uregulowane w żadnym akcie prawnym. Reguluje je w formie zaleceń adresowanych do rzeczoznawców, uchwała organu samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo, zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych nie opiera się także na wiedzy ogólnie dostępnej czy notoryjnej, znanej z urzędu sądowi bądź organom administracji. Dlatego zarówno wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, stricte wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości. Reasumując, zdaniem Sądu operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa i słusznie został przyjęty przez Starostę jako dowód w sprawie określenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod inwestycję drogową. W kontekście art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy Starosta zasadnie również przyjął (pkt II sentencji decyzji), iż doszło do wydania nieruchomości w ustawowym terminie, a zatem spełniona została przesłanka do doliczenia ustawowych 5% do wartości odszkodowania wynikającego z operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Po wtóre prawidłowo orzekł starosta również w pkt III i IV decyzji. Należy bowiem mieć na uwadze, że organ ustalił, iż na nieruchomości została ustanowiona hipoteka umowna łączna na rzecz Banku [...] S.A. Tymczasem zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).W myśl art. 12 ust. 4c specustawy, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe (m.in. hipoteka) z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. Wreszcie zgodnie z art. 18 ust. 1c specustawy jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami i jest wypłacane osobie, której to prawo przysługiwało w dacie wydania decyzji (art. 18 ust. 1d ustawy), w niniejszej sprawie – ww. bankowi. Reasumując, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu przedmiotowych decyzji naruszenia prawa, które w świetle art. 145 § 1 Ppsa powodowałyby konieczność wyeliminowania tych decyzji z obrotu prawnego, względnie stwierdzenie ich wydania z naruszeniem prawa. W szczególności, w ocenie Sądu w kontrolowanej sprawie organ I instancji i w ślad za nim organ odwoławczy prawidłowo rozstrzygnęły jej istotę na podstawie postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 Kpa, co finalnie znalazło swoje odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanych w sprawie decyzji, które spełniają wymogi z art. 107 § 3 Kpa. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 Ppsa, oddalił skargę.