II SA/Po 916/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Sędziowie Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi H. K. i T. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu z dnia [...] lipca 2011r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] 2011 r. Nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu na rzecz skarżących kwotę [...] zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia [...] 2011 r., nr [...], Prezydent Miasta K., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz art. 104 oraz 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) po rozpatrzeniu wniosku K. K. z dnia [...] września 2009 r., uzupełnionego pismem z dnia [...] października 2009 r., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażowego na terenie działki nr [...] położonej w [...] przy ul.[...]. Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcia wskazano, że w dniu [...] września 2009 r. K. K. wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażowego na terenie położonym w [...] przy ul. [...], oznaczonym w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] (obręb [...]). W ramach toczącego się postępowania uwagi, co do planowanej inwestycji złożyli właściciele nieruchomości sąsiadującej z działką objętą wnioskiem – H. i T. K., wskazując, że lokalizacja wnioskowanego garażu w pobliżu ich budynku mieszkalnego spowoduje nadmierne zacienianie budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działce nr [...] oraz zacienianie i zawilgocenie terenu ich działki. Ponadto podnieśli oni, że miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego zrealizowana została zabudowa działek nr [...] i [...], wskazywał, iż budynki garażowe winny być zlokalizowane w narożnikach działek. Tym samym dla działki nr [...] budynek garażowy powinien być zlokalizowany w granicy działek nr [...] i nr [...], a dla działki nr [...] w granicy działek nr [...] i nr [...]. Wskazano również, że inwestor jest właścicielem działki nr [...], na której to winien zlokalizować przedmiotowy garaż. W odpowiedzi na powyższe zarzuty inwestor – K. K. – pismem z dnia [...] października 2009 r. podniósł, że planowana inwestycja nie narusza obowiązujących przepisów prawa, a w szczególności nie będzie zacieniać terenu działki sąsiedniej. Przeciwnie projektowany budynek garażowy będzie znajdował się całkowicie w cieniu istniejącego budynku mieszkalnego o wysokości około 9,5 m. Jednocześnie na nieruchomości państwa K. przy granicy z działką będącą terenem inwestycji rosną gęsto posadzone drzewa ozdobne i owocowe, co wskazuje na bezzasadność podnoszonych w tym zakresie zarzutów. Podobnie nieobowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego nie może mieć znaczenia w prowadzonym postępowaniu administracyjnym w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy, zaś na terenach sąsiednich znajduje się wiele budynków garażowych zlokalizowanych na frontach działek budowlanych. Wnioskowana lokalizacja garażu uzasadniona jest z punktu widzenia racjonalnego zagospodarowania terenu działki nr [...]. Decyzją z dnia [...] 2009 roku Prezydent Miasta K., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku garażowego na działce nr [...], przy ul. [...] w [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, jednakże Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, na skutek skargi H. i T. K., wyrokiem z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt II SA/Po 399/10, uchylił decyzję Kolegium z [...] lutego 2011 r. Decyzją z dnia [...] lutego 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] 2009 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Prezydent Miasta K. wykonując wskazania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego sporządził ponowną analizę funkcji i zagospodarowania terenu w celu określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy. W opinii organu z analizy powyższej wynika, iż dopuszczalne jest ustalenie lokalizacji projektowanego garażu zgodnie z wnioskiem inwestora, gdyż w obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowe jednorodzinna, w której realizowane są budynki mieszkalne, budynki garażowe i gospodarcze. Spełniony jest zatem warunek określony w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczącym kontynuacji funkcji w obszarze analizowanym. Odnosząc się do lokalizacji garażu organ wskazał, iż zaproponowana przez Inwestora lokalizacja projektowanego budynku garażowego w odległości 7 m od granicy pasa drogowego, jest racjonalna zarówno z punktu widzenia estetycznego, jak i funkcjonalnego. Ze względu na fakt, iż budynek garażowy zostanie przybudowany do budynku mieszkalnego jednorodzinnego będzie tworzył z nim jedną bryłę. W związku z powyższym jego nieznaczne przesunięcie w tył działki jest uzasadnione, ponieważ wpłynie na urozmaicenie bryły budynku. Za dopuszczeniem lokalizacji garażu w miejscu proponowanym przez inwestora przemawiają również względy funkcjonalne, ponieważ przed garażem powinien być zlokalizowany wjazd do garażu i dojazd do niego o długości wynoszącej co najmniej długość samochodu osobowego. W opinii Prezydenta w przedmiotowej sprawie spełnione zostały również inne wymogi stawiane nowej zabudowie, a dotyczące kontynuacji intensywności zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz kształtu dachu. Odnosząc się do podnoszonych w toku postępowania zarzutów H. i T. K. dotyczących lokalizacji garażu oraz niemożności pogodzenia inwestycji z zasadą dobrego sąsiedztwa organ wskazał, iż nie znajdują one uzasadnienia. Prowadzone postępowanie administracyjne dotyczy tylko i wyłącznie terenu działki nr [...], zaś sporządzona na potrzeby prowadzonego postępowania analiza zabudowy oraz zagospodarowania terenu, obejmująca teren 50 m wokół terenu inwestycji, wskazuje, iż na terenie nią objętym występuje zabudowa budynkami mieszkalnymi oraz garażami, w tym garażami zlokalizowanymi w granicy z nieruchomościami sąsiednimi. Wskazano również, że na treść decyzji nie mogą mieć wpływu również ustalenia nieobowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w oparciu o które uzyskiwano decyzje o pozwoleniu na budowę budynków mieszkalnych. Podnoszone natomiast zastrzeżenia dotyczące zlokalizowania garażu w granicy z działka nr [...] będą przedmiotem postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, kiedy to właściwe organy architektoniczno – budowlane dokonają kontroli spełnienia przez inwestora warunków określonych w rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690). Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli H. i T. K. zarzucając jej naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 1 oraz 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, że planowana inwestycja spełnia warunek dobrego sąsiedztwa oraz przyjęcie, że zlokalizowanie garażu w granicy z ich nieruchomością nie narusza rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Decyzji zarzucono również naruszenie interesu prawnego odwołujących oraz wniesiono o jej uchylenie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 kpa orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta K. Organ odwoławczy podzielił ustalenia faktyczne i ocenę prawną dokonaną przez organ I instancji wskazując, że przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy pozwala na wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie garażu na działce nr [...] zgodnie z wnioskiem inwestora (tj. w granicy z działka nr [...]). Kolegium wskazało, że przykładem lokalizacji garaży w granicach działki jest budynek garażowy usytuowany na działce nr [...] (mieszczącej się na terenie analizowanym), natomiast kwestie związane z ocena zgodności projektowanej inwestycji z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 ze zm.) mogą być badane dopiero na etapie postępowania w sprawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu H. i T. K. zarzucając jej naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 1 w związku z art. 1 ust. 2 pkt. 1 oraz art. 2 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne uznanie, iż przedmiotowa inwestycja spełnia wymóg zgodność z zasadą dobrego sąsiedztwa; art. 61 ust. 1 pkt. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wadliwe przyjęcie, iż rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie stanowi przepisu odrębnego, od zgodności z którym uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy; naruszenie przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez dopuszczenie możliwości realizacji inwestycji w granicy z działką skarżących oraz zarzut naruszenia § 2 ust. 7 pkt. a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy w związku z art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nie uwzględnienie zgodności planowanej inwestycji pod katem dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Dodatkowo skarżący podnieśli zarzuty naruszenia art. 107 § 3 kpa oraz wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] 2011 r. W treści skargi podtrzymano zarzuty, iż realizacja przedmiotowej inwestycji jest nie do pogodzenia z ładem urbanistycznym występującym na terenie objętym analizą oraz narusza prawo własności skarżących, poprzez uniemożliwienie optymalnego i harmonijnego korzystania z nieruchomości nr [...]. Wskazano, że przedmiotowy garaż winien zostać zlokalizowany na drugiej działce inwestora – działce nr [...] lub też na działce nr [...] w granicy z działką nr [...], a więc jako budynek przylegający do już istniejącego garażu. Organowi II instancji zarzucono ponadto, iż nie rozpoznał ponownie sprawy, lecz automatycznie podzielił stanowisko wyrażone przez organ I instancji, ograniczając się przy tym do wskazania, iż skoro na działce nr [...] znajduje się garaż w granicy z działką sąsiadującą, to możliwa jest lokalizacja garażu w granicy również na działce nr [...]. Podtrzymano również zarzut wadliwego uznania, iż przepisy rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie stanową przepisów odrębnych w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, od zgodności z którymi uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz wskazano, iż organ wydający decyzję w przedmiocie pozwolenia na budowę jest związany, zgodnie z § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie decyzją o warunkach zabudowy, w zakresie w jakim ta umożliwia realizację inwestycji w granicy z działką sąsiadującą. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu utrzymującego w mocy decyzję Prezydent Miasta K. z dnia [...] 2011 r., którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażowego na terenie działki nr [...] położonej w [...] przy ul. [...]. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491). Tym samym planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, przy czym ratio legis art. 61 ust. 1 jest ochrona "ładu przestrzennego" (wyrok NSA z 17 kwietnia 2007r., sygn. akt II OSK 646/06. LEX nr 322329). Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego" winno zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na którym planowana jest inwestycja. W powyższym zakresie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm.). Zgodnie z § 3 ust. 1 powyższego rozporządzenia w przypadku braku planu miejscowego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Jednocześnie ust. 2 powyższego przepisu, wskazuje, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowe zastosowanie normy wynikającej § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. nakazuje wyznaczenie obszaru analizowanego dookoła, a więc z każdej strony (ze wszystkich stron) działki budowlanej objętej wnioskiem (por. wyrok NSA z 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07). Jak wynika z załączonej do decyzji części graficznej analizy funkcji i cech zabudowy obszaru analizowany został, wbrew twierdzeniom skarżących, wyznaczony zgodnie z wyżej wskazanymi wymogami. W analizie funkcji oraz cech zabudowy z dnia [...] marca 2011 r. (k. 79 akt administracyjnych) stwierdzono, że szerokość działki nr [...] objętej wnioskiem o wydanie warunków zabudowy wynosi 18 m., a zatem trzykrotna szerokość tej działki wynosi 54 m. Z uwagi jednak na potrzebę ujęcie charakterystycznej, dla istniejącego osiedla mieszkaniowego, zabudowy, wyznaczono szeroki obszar analizowany, którego granice wyznaczono na załączniku graficznym analizy (stanowiącym również załącznik do decyzji o warunkach zabudowy). Na podstawie przeprowadzonej analizy, organy administracji publicznej uznały, że skoro na jednej z działek objętych analizą znajduje się garaż posadowiony na wysokości budynku mieszkalnego, w granicy z działką sąsiadującą (działka nr [...]) to dopuszczenie w decyzji o warunkach zabudowy lokalizacji garażu w granicy z działką i to nie w części tylnej narożnikowej, będzie stanowiło kontynuację zabudowy i funkcji obszaru analizowanego. Organy przyjęły przy tym, że kwestia posadowienia nieruchomości w granicy działki z punktu zgodność z przepisami wykonawczymi dotyczącymi prawa budowlanego, będzie przedmiotem kontroli właściwych organów architektoniczno – budowlanych przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie stanowi przepisu odrębnego, o jakim mowa w art. 61 § 1 pkt. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co powoduje, że na etapie postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie bada się zgodności decyzji z powyższym aktem prawnym. Stanowisko powyższe uznać należy za błędne. Należy wskazać, że decyzja ustalająca warunki zabudowy nie musi, co do zasady, określać miejsca usytuowania obiektu na działce, lecz jedynie dopuszczalność jego wykonania na określonej działce (por. uchwała z 25 listopada 1996 r. NSA, sygn. akt OPK 22/96, LEX nr 29257; wyrok WSA w Warszawie z 31 maja 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 905/04, LEX nr 168058). Lokalizacja obiektu budowlanego na działce (a więc również kwestia odległości budynku od granic działki sąsiedniej) zasadniczo jest rozstrzygana na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego tj. w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określają, w § 12 ust. 1, dopuszczalne odległości budowli od granicy z sąsiednią działki. Równocześnie dopuszczalne jest sytuowanie budynków w odległościach mniejszych niż określone w § 12 ust. 1 pkt. 1 i 2 powołanego powyżej rozporządzenia, a mianowicie w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 12 ust. 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r.). Na tym tle, w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 17 maja 2011 r., sygn. akt II SA/Po 71/11 oraz z dnia 08 grudnia 2011 r., sygn. akt II SA/Po 468/11, dostępne na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl), wyrażono pogląd, że zawarta w § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie norma kompetencyjna nie przyznaje organom wydającym decyzje w przedmiocie warunków zabudowy uprawnienia do swobodnego modyfikowania w tychże decyzjach reguł ogólnych usytuowania budynków w zabudowie względem granicy działki określonych w § 12 ust. 1 tegoż rozporządzenia, lecz jedynie nakłada na organy administracji architektoniczno-budowlanej wydające pozwolenia na budowę obowiązek respektowania rozstrzygnięć dotyczących zlokalizowania obiektu na działce zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, względnie w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy. Innymi słowy, określenie przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy usytuowania budynku na działce w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, powoduje, iż organ ten pośrednio wkracza w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej, dopuszczając zlokalizowanie nieruchomości z odstąpieniem od ogólnych zasad określonych w § 12 ust. 1 powołanego powyżej rozporządzenia. Co więcej, organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę jest związany decyzją o warunkach zabudowy, co powoduje, iż nie może on na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, wbrew twierdzeniom organu administracji zawartych w zaskarżonej decyzji, rozstrzygać kwestii posadowienia inwestycji. Podjęcie, rozstrzygnięcia, o którym mowa w § 12 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jest zarówno dopuszczalne prawnie, jak i wiążące dla innych organów. Wyjaśnienia wymaga, że podjęcie takowego rozstrzygnięcie nie jest uprawnieniem organu o jakim rozstrzyga on w granicach swobodnego uznania administracyjnego, lecz każdorazowo musi wynikać z realizacji ustawowego wymogu zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze i co za tym idzie musi być w sposób wyczerpujący i przekonujący uzasadnione pod tym właśnie kątem. Nie ulega bowiem wątpliwości, że odmienna i stanowiąca wyjątek od zasad ogólnych lokalizacja inwestycji na działce wynikająca z decyzji o ustaleniu warunków zabudowy musi znajdować uzasadnienie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i służyć zapewnieniu ładu przestrzennego, przy uwzględnieniu ochrony wartości o jakich mowa w art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pogląd ten w całości podziela Sąd w składzie rozstrzygającym niniejszą sprawę, wskazując równocześnie, że wymogom powyższym nie sprostała zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta K. z dnia [...] 2011 r. Z uzasadnień powyższych decyzji nie wynika bowiem, jakie przesłanki dotyczące ładu przestrzennego przemawiały za dopuszczeniem usytuowania planowanego garażu w granicy działki objętej wnioskiem, a nie zasadach ogólnych określonych w § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. W ocenie Sadu za niewystarczające uznać należało oparcie rozstrzygnięcia jedynie na wskazaniu, że na analizowanym terenie znajduje się jedna działka (działka nr [...]), której sposób zabudowy tj. lokalizacja garażu w granicy z działka sąsiednią na wysokości budynku mieszkalnego, jest analogiczny do przyjętego w decyzji o warunkach zabudowy. Organy administracji publicznej oceniając dopuszczalność takiej lokalizacji winny przeprowadzić swoją oceną w szerszym kontekście zabudowy charakterystycznej dla analizowanego osiedla mieszkaniowego. Takiej oceny zabrakło w zaskarżonej decyzji, przy czym organy administracji publicznej rozstrzygając przedmiotową sprawę nie odniosły się do konsekwentnie podnoszonych zarzutów skarżących, iż dominującą zabudową występującą na terenie objętym analizą jest zabudowa, w której budynki garażowe są lokalizowane w narożnikach działek, nie zaś w ich froncie, przy granicy z nieruchomością sąsiadującą. W powyższym świetle rolą organu było wszechstronne wyjaśnienie, czy dopuszczenie inwestycji w miejscu, o jakim wnioskował o to inwestor, uznać należało za dopuszczalne i istotnie stanowiące kontynuację dominującej na tym terenie zabudowy. Jakkolwiek Sąd nie podziela zarzutu skarżących, iż przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. stanowią przepisy odrębne w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to jednakże, w ocenie Sądu, organ przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, w której określono lokalizację budynku garażowego na działce w sposób odbiegający od zasad wyrażonych w § 12 ust. 1 powołanego powyżej rozporządzenia, winien był rozważyć możliwość lokalizacji garażu zgodnie z wnioskiem inwestora również w aspekcie przepisów regulujących jego budowę, a zamieszczonych w rozdziale 10 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r., określających wymagania, co do wielkości garażu i drogi manewrowej. Takiej oceny w zaskarżonej decyzji również zabrakło. Reasumując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta K. zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 61 § 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 12 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także przepisów postępowania, a w szczególności art. 7, art. 77 i art. 80 kpa poprze nie wyjaśnienie w sposób należyty, czy w świetle wyżej powołanych przepisów istnieją podstawy do wydania decyzji o warunkach zabudowy przewidującej lokalizację garażu zgodnie z wnioskiem inwestora, tj. w granicy z działką sąsiednią i to na wysokości budynku mieszkalnego. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzje Prezydenta Miasta K. z dnia [...] 2011 r. Ponownie rozpoznając sprawę organy zobowiązane są do rozważenia, czy w przedmiotowej sprawie dopuszczalne jest posadowienie budynku garażu w granicy z nieruchomością skarżących przy uwzględnieniu oceny prawnej zawartej w niniejszym wyroku. O zwrocie kosztów orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O wykonalności orzeczono na podstawie art. 152 powyższej ustawy.