II SA/Po 94/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Asesor WSA Paweł Daniel Asesor WSA Robert Talaga (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Elżbieta Polody po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lipca 2024 r. w sprawie ze skargi D. L. i M. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 listopada 2023 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Pismem z dnia 22 listopada 2022 r. Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w P. zawiadomił D. L. i M. L. o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 27 stycznia 2023 roku D. L. i M. L. zwrócili się o odstąpienie od ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni i wnieśli o umorzenie postępowania. Jednocześnie poinformowali, że od dnia zakupu, tj. rok 1997, zgodnie z wówczas obowiązującym planem, nieruchomość znajdowała się w strefie peryferyjnej, w rejonie osadnictwa rolniczego na terenach upraw polowych z dopuszczeniem możliwości zabudowy zagrodowej. Do działki zostało wykonane pełne uzbrojenie, zatem można było pobudować dom. Nieruchomość sąsiadowała z zabudową mieszkaniową. Można było uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Działka nigdy nie była użytkowana rolniczo. Natomiast plan z 2019 r. przywrócił możliwość racjonalnego zagospodarowania nieruchomości jakie, tak jak miało miejsca przed uchwaleniem planu z 2019 r. Decyzją z dnia 06 kwietnia 2023 r. nr [...], na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.) oraz § 9 Uchwały Nr [...] z 25.06.1991 r. w sprawie przekształcenia [...] Przedsiębiorstwa Geodezyjno-Kartograficznego [...] w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego (Dz. Urz. Woj. W. . z 2014 r.poz.4027) oraz § 16 uchwały Rady Miasta P. nr [...] z 19 marca 2019 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Rejon ulicy [...]" w P. (Dz. Urz. Woj. W. . z 2019 r. poz. 3280) Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w P. ustalił jednorazową opłatę w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], obręb S., arkusz mapy [...], oznaczonej w ewidencji jako działki o nr [...] o pow. 1,886 m2 , zapisanej w dniu zbycia w księdze wieczystej nr [...] jako własność na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej D. L. i M. L. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Rejon ul. [...]" w P. oraz zbyciem przedmiotowej nieruchomości i zobowiązał D. L. i M. L. do jej zapłaty. W uzasadnieniu organ wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "Rejon ulicy [...]" w P. (Dz. Urz. Woj. W. . z 2019 r. poz. 3280) uchwalonym uchwałą Rady Miasta P. nr [...] [...] z 19 marca 2019 r., która weszła w życie w dniu 16 kwietnia 2019 r. Na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego ustalono następujące przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości: - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczone symbolem 2MN. Przed wejściem w życie w/w planu, na przedmiotowym terenie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "W. klin zieleni C" w P. uchwalony przez Radę Miasta P. z dnia 12 maja 2009 r. uchwałą Nr [...] (Dz. U. Woj. W. . z 2009 r. nr 132, poz.2188), zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie rolniczym z wodami powierzchniowymi śródlądowymi w klinie zieleni, oznaczonym symbolem 1 Kz-R/WS. Właściciele nieruchomości zbyli ją aktem notarialnym Repertorium A nr [...] w dniu 12 września 2022 r. sporządzonym przed notariuszem M. S., w drodze umowy sprzedaży. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. A. z dnia 21 grudnia 2022 r. w dniu wydania decyzji stanowił dowód w sprawie potwierdzając wzrost wartości nieruchomości. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym ustalił, że wartość nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu wzrosła o kwotę [...]zł. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł, natomiast po uchwaleniu planu [...] zł. Zatem opłata planistyczna wynosi [...] zł (30% wzrostu wartości). Pismem z dnia 17 kwietnia 2023 r. M. L. oraz D. L. złożyli odwołanie, kwestionując prawidłowość sporządzonego w sprawie nieruchomości operatu oraz wyjaśniając, że należąca do nich nieruchomości nie tyle zyskała na wartości poprzez przyjęcie w 2019 r. planu "Rejon ulicy [...]", co straciła na wartości przez przyjęcie poprzedniego planu tj. planu z 2009 r., - "W. Klin Zieleni C", który właściwie pozbawiał moją nieruchomość wartości, bo odejmował jej przeznaczenie na budynek mieszkalny i pozostawiał jedynie przeznaczenie na tereny zielone. Według odwołujących się od dnia zakupu, tj. rok 1997, zgodnie z wówczas obowiązującym planem, nieruchomość znajdowała się w strefie peryferyjnej, w rejonie osadnictwa rolniczego na terenach upraw polowych z dopuszczeniem możliwości zabudowy zagrodowej. Nieruchomość sąsiadowała z zabudową mieszkaniową. Można było uzyskać decyzję o warunkach zabudów. Ponadto przedmiotowa działka nigdy nie była użytkowana rolniczo. Zdaniem stron, plan z 2019 r. przywrócił możliwość racjonalnego zagospodarowania nieruchomości jakie, ich zdaniem, miało miejsca przed uchwaleniem planu z 2019 r. W sprawie nie uwzględniono, że operat szacunkowy pomija, że w okresie od 2019 roku, kiedy to wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "Rejon ulicy [...]" a datą sprzedaży przez nas nieruchomości nr [...], działka ta zyskała na wartości, poprzez podłączenie jej do sieci odprowadzania ścieków do zbiorczych urządzeń kanalizacyjnych. Ponadto operat szacunkowy został wykonany nierzetelnie, ponieważ w operacie wskazano, że sieci infrastruktury technicznej, w tym elektroenergetyczna dostępne są w ulicy, podczas przyłącze energetyczne już od 1997 zlokalizowane jest bezpośrednio na nieruchomości nr [...] - i miało to wpływ na wartość nieruchomości, a nie zostało uwzględnione w wycenie. Decyzją z 15 listopada 2023 roku, sygn. akt [...] Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymało w mocy decyzję Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] z dnia 06 kwietnia 2023 r., nr [...] W uzasadnieniu organ wskazał fakty, które uznał za udowodnione (wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Rejon ulicy [...]" w P. uchwalonym uchwałą Rady Miasta P. nr [...] z 19 marca 2019 r. (Dz. Urz. Woj. W. . z 2019 r. poz. 3280) oraz sprzedaż przedmiotowej działki przed upływem 5 lat od wprowadzenia mpzp), dowody na których się oparł (operat szacunkowy z dnia 21 grudnia 2022 r.). Kolegium stwierdziło, że argumentów zawartych w odwołaniu nie można było uwzględnić przy wydawaniu decyzji przez organ odwoławczy. Dysponując ważnym operatem szacunkowym, mając na uwadze uchwałę Rady Miasta P. nr [...] z 19 marca 2019 r. (Dz. Urz. Woj. W. . z 2019 r. poz. 3280) wprowadzającą w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "Rejon ulicy [...]" w P., którą ustalono (paragraf 16) stawkę procentową, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na 30 % wzrostu wartości nieruchomości, organ ustalił pobranie jednorazowej opłaty w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], obręb S., arkusz mapy [...], oznaczonej w ewidencji jako działki o nr [...] o pow. 1,886 m2 , zapisanej w dniu zbycia w księdze wieczystej nr [...] jako własność na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej D. L. i M. L.. Pismem z 21 grudnia 2023 roku D. L. i M. L. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na całą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 listopada 2023 r. utrzymującą w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] w P. z dnia 6 kwietnia 2023 r. Zaskarżonej decyzji zarzucili: - naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, w sytuacji, gdy organ II instancji na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 105 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego, winien był uchylić w całości zaskarżoną decyzję i umorzyć postępowanie prowadzone przez organ I instancji w całości; - naruszenie art. 7 i 6 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i wydanie decyzji opartej na okolicznościach, które nie zostały wyjaśnione w sposób prawidłowy, podczas gdy z materiału dowodowego wynika, że gdyby okoliczności sprawy zostały wyjaśnione w sposób prawidłowy, nie doszłoby do wydania zaskarżonej decyzji. Wobec powyższych zarzutów wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzję organu I instancji, a także o zasądzenie Skarżącym od organu zwrotu kosztów postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławczego w decyzji z dnia 15 listopada 2023 r., znak [...] w żaden sposób nie odniosło się do uwag i argumentów odwołania. \W ocenie skarżących w postępowaniu nie podjęto wszelkich kroków koniecznych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i zdecydowanie zabrakło w tym postępowaniu wnikliwego przeprowadzenia postępowania dowodowego, przez co uwadze organów umknęło zagadnienie powrotu w planie z 2019 roku przeznaczenia mojej nieruchomości do funkcji mieszkaniowej (tak jak to było w 1997 roku), a nie nadania działce nowego przeznaczenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu nie poświęciło tej okoliczności ani słowa, tak jak gdyby w ogóle tego nie rozważało. Podobnie z błędami popełnionym przy wycenie, że autor operatu nie wziął pod uwagę, że na przyłącze energetyczne na działce istnieje już od 1997 roku oraz, że działka zyskała na wartości nie tylko poprzez zmianę jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale także poprzez przyłączenie jej do zbiorczych urządzeń kanalizacyjnych. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji ma charakter wielce ogólnikowy i pasowałoby do każdej decyzji w sprawie renty planistycznej, co stanowi naruszenie art. 7 i 77 oraz 80 Kodeksu postępowania administracyjnego i miało zasadniczy wpływ na przebieg całego postępowania poprzez pominięcie istotnej w sprawie okoliczności. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasową argumentację. Podczas rozprawy w dniu 11 lipca 2024 roku skarżący M. L. podtrzymał skargę i dodatkowo wyjaśnił, że gdy skarżący kupili działkę w 1997 roku, teren był objęty planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego działka była przeznaczona pod uprawy rolne z możliwością zabudowy zagrodowej. Działka ta była wówczas uzbrojona tzn. działka miała przyłącze do sieci elektrycznej natomiast w ulicy był gaz i woda. W 2009 roku uchwalono nowy plan miejscowy i wówczas działka znalazła się na terenie wyłącznie upraw polowych, bez możliwości zabudowy. W 2012 roku gmina pomimo, że był to grunt rolny doprowadziła do każdej działki kanalizację, w tym naszej działki, ze studzienkami na działce. W ostatnim planie z 2019 roku działka została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Gdy działka była przeznaczona pod uprawy polowe nie mogliśmy jej sprzedać, nie było chętnych aby ją kupić. Skarżący podkreślił, że plan z 2009 roku był sprzeczny z zasadami współżycia społecznego i powołuje się na art. 58 k.c. Ponadto wskazuje na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2010 roku o sygnaturze P 58/08, który jego zdaniem znajduje zastosowanie w tej sprawie. Skarżąca D. L. podtrzymała skargę oraz stanowisko wyrażone przez M. L.. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 dalej jako "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, i obejmuje orzekanie m.in. w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a.). W ramach sprawowanej kontroli Sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Z mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. Przeprowadzona w tak zakreślonych ramach sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji doprowadziła Sąd do uznania, że akt ten odpowiada prawu. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977, dalej: "u.p.z.p."), zgodnie z którym "Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości." W świetle cytowanych przepisów możliwość pobrania przez organ wykonawczy gminy opłaty planistycznej w okolicznościach przedmiotowej sprawy została uzależniona od łącznego ziszczenia się następujących przesłanek: I) uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w skrócie: "m.p.z.p.") obejmującego swymi granicami teren danej nieruchomości; II) wzrostu jej wartości wywołanego owym uchwaleniem lub zmianą m.p.z.p., III) zawarcia w uchwalonym lub zmienionym m.p.z.p. ustalenia w kwestii opłaty planistycznej. Ponadto, w świetle art. 36 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p., jest jeszcze konieczne aby: IV) do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej doszło nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana stały się obowiązujące (por. wyrok NSA z 4 lutego 2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. Nr 3, poz. 45; por. też wyroki NSA: z 6 grudnia 2012 r., II OSK 1394/11; z 27 września 2016 r., II OSK 3161/14; z 11 maja 2018 r., II OSK 2577/17 - wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl; w skrócie "CBOSA"). W przedmiotowej sprawie wszystkie przesłanki nastąpiły. W planie miejscowym przedmiotowa działka zmieniła swoje przeznaczenie z terenów rolniczych z wodami powierzchniowymi, śródlądowymi w klinie zieleni (oznaczone symbolem lKz-R/WS), na nieruchomość: - zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym symbolami: 2MN. W dacie sprzedaży nieruchomość stanowiła własność na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej D. L. i M. L.. Dowodem na potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości po wprowadzeniu planu jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. A. z dnia 21 grudnia 2022 r. W rozpoznawanej sprawie D. L. i M. L. stwierdzili, że nabyli w 1997 roku nieruchomości położoną w P. przy ul. [...], obręb S., arkusz mapy [...], oznaczonej w ewidencji jako działka o nr [...] o pow. l,886m2 zapisaną w księdze wieczystej nr [...], która w obowiązującym wówczas miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miała przeznaczenie "rolnicze z prawem do zabudowy". Według skarżących w kolejnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2009 roku sporna działka została określona została oznaczona jako "teren rolniczy z wodami powierzchniowymi śródlądowymi w klinie zieleni". W dniu 16 kwietnia 2019 roku wszedł w życie przyjęty uchwałą Rady Miasta P. nr [...] z 19 marca 2019 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "W. klin zieleni C", który zmienił przeznaczenie przedmiotowej działki z "terenów rolniczych z wodami powierzchniowymi" na "tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej symbolami 2MN". Według skarżących w 2019 roku gdy wszedł w życie kolejny plan zagospodarowania przestrzeni ich nieruchomość odzyskała status działki budowlanej - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "Rejon ulicy [...]"- uchwała Rady Miasta P. nr [...] z 19 marca 2019 r. Ponieważ od kiedy kupili działkę, traktowali ją jako działkę budowlaną, także w momencie gdy ją sprzedali jako działkę budowlaną we wrześniu 2022 roku. Zdaniem Sądu w rozpoznawanej kwestii istotne było przeznaczenie nieruchomości należącej przed zbyciem do M. L. i D. L. jakie zostało nadane uchwałą Rady Miasta P. nr [...] z 19 marca 2019 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "W. klin zieleni C", która zmieniła przeznaczenie przedmiotowej działki z "terenów rolniczych z wodami powierzchniowymi" na "tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej symbolami 2MN". W tym względzie organy administracji nie były uprawnione do badania czy plan zagospodarowania przestrzeni z 2009 roku był sprzeczny z zasadami współżycia społecznego na podstawie art. 58 k.c., tak jak podnieśli skarżący. W istocie plany zagospodarowania przestrzeni mogą być weryfikowane w odrębnym postępowaniu prowadzonym przez inne organy administracji niż te które uprawnione są do naliczenia opłaty planistycznej. W tym względzie w sprawie o naliczenie opłaty planistycznej nie było w żaden sposób możliwości uwzględnienia zasad współżycia społecznego na jakie powołania się skarżący. W tym zakresie wskazany przez skarżących wyrok Trybunału Konstytucyjnego 9 lutego 2010 r. o sygnaturze P 58/08 miał zastosowanie jedynie w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosił do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, kiedy przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z uwagi na upływ terminu określonego przepisem art. 87 ust. 3 tej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przywołany judykat nie miał bezpośredniego zastosowania w rozpoznawanej sprawie, w której wzrost wartości nieruchomości nastąpił z uwagi na wprowadzenie miejscowego planu zagospodarowania terenu z 2019 roku w odniesieniu do przeznaczenia terenu ukształtowanego miejscowym planem z 2009 roku. W ocenie Sądu w kwestii wątpliwości dotyczących obowiązywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzeni Kolegium wypowiedziało się w sposób wystarczający. W tym względzie skarżący, którzy nie zgadzali się z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzeni mieli prawo jego kwestionowania w odrębnej procedurze, co zostało już zaznaczone w niniejszej sprawie. Natomiast dopóki nie zostały zmienione obowiązujące regulacje mpzp obowiązkiem organów administracji było uwzględnienie zakresu ich mocy obowiązującej. Zdaniem Sądu organ odwoławczy zasadnie przyjął, że operat powyższy sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz z przepisami rozdziału 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość została wyceniona według stanu na dzień 16 kwietnia 2019 r.- wejście w życie planu i cen z dnia z dnia 12 września 2022 r.- dzień zbycia nieruchomości. Rzeczoznawca przeprowadził wizję terenową na nieruchomości w dniu 12 grudnia 2022 r., a w dniu 21 grudnia 2022 r. sporządził operat szacunkowy. Celem wyceny była nieruchomość gruntowa położona w P. w zasięgu oddziaływania ul. [...], tj. ulica [...]. Na dzień wejścia w życie nowego planu wyceniany grunt widniał w poprzednim planie jako teren upraw polowych. W otoczeniu przedmiotowej nieruchomości dominuje zabudowa mieszkaniowa, sporadycznie związana z nieuciążliwą działalnością gospodarczą. Pozostałe tereny to kompleks leśny i tereny użytków rolnych. Na południe od nieruchomości w odległości 700 m. przebiega autostrada [...]. W zasięgu wycenianej nieruchomości - sieć infrastruktury technicznej: elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna i gazowa. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną z urządzoną nawierzchnią. Nieruchomość głównie sąsiaduje z terenami pól uprawnych i terenami niezainwestowanymi. Zatem lokalizację nieruchomości określono jako średnią. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 t.j.), dalej jako u.g.n., dokonując wyboru podejścia i metody wyceny, w operacie biegły uwzględnił i opisał cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dane i ceny nieruchomości podobnych, wziętych do analizy. Biegły dokonał wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, metodę porównywania parami, ze względu na ceny i cechy nieruchomości poddanych transakcjom na rynku, podobne do nieruchomości wycenianej, co dokładnie opisał w swoim operacie w rozdziale IV- str. 19,20 i 21 operatu. Prawidłowo określił zakres i przedmiot wyceny. Wyceny dokonuje się według stanu w dniu wejścia w życie planu. W operacie wskazał przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie planu jak i po jego wprowadzeniu. Rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomościami, dokonując obliczenia wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu jak również uzasadnił wynik wyceny. Głównym kryterium analizy była lokalizacja i sąsiedztwo, wielkość nieruchomości, możliwość i stan zagospodarowania, (przeznaczenie w mpzp i dostępność komunikacyjna- wpływające w znacznym stopniu na wartość końcową wycenianej działki. Określając wartość nieruchomości biegły przyjął do analizy nieruchomości z obrębu S. (rynek lokalny). Transakcje wybrane do porównań były z roku 2021-2022, co jest zgodne z zasadami wyceny. Wszystkie transakcje wybrane przez rzeczoznawcę był na terenie miasta P. w rejonach położonych urbanistycznie z nieruchomością wycenianą. Wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Skład orzekający w sprawie podkreśla, że ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Operat szacunkowy w rozpoznawanej sprawie podlegał ocenie organu prowadzącego postępowanie. Kolegium nie miało wątpliwości dotyczących prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego pod względem formalnym i zawierał wystarczające wyjaśnienia dlaczego takie, a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, oraz wynikało z niego, że ustaloną wartość nieruchomości można było przyjąć do ustalenia opłaty. Zdaniem Sądu w kwestii przyłączy mediów do spornej nieruchomości należało stwierdzić, że w przedmiotowym operacie biegły rzeczoznawca uwzględnił przy szacowaniu wartości nieruchomości, że tereny na których położona jest sporna nieruchomość charakteryzuje pełny dostęp do infrastruktury technicznej (elektroenergetycznej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej i sieci teletechnicznych). Natomiast względem sieci infrastruktury technicznej: elektroenergetycznej, wodociągowa, kanalizacyjna i gazowa ułożone są w bezpośrednim zasięgu wycenianej nieruchomości, w ciągu drogi dojazdowej ul. [...]. W istocie zatem wbrew twierdzeniom skarżących, organ uwzględnił w ramach prowadzonej analizy stan nieruchomości wraz z mediami. Kolegium nie mogło samo skorygować zakresu zawartych w nim ustaleń, i samodzielnie ustalać wartości nieruchomości stosownie do wątpliwości skarżących. Treść art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. nie przyznaje bowiem organowi załatwiającemu sprawę stosownych uprawnień w tym przedmiocie. Jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. Aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w szczególności w ramach tej procedury konieczne jest wyznaczenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zespołu oceniającego w składzie co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych). Kolegium nie miało wątpliwości względem przedmiotowego operatu szacunkowego a zatem nie miało podstaw żeby zwracać się o jego weryfikację w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Natomiast skarżący sami nie występowali o weryfikację operatu szacunkowego we wspomnianym trybie do organizacji zawodowej rzeczoznawców. Reasumując, zdaniem Sadu ustalony wzrost wartości nieruchomości jest adekwatny w stosunku do zmiany jej przeznaczenia, z nieruchomości rolnej na nieruchomość mieszkaniową, a zatem wycena jest wiarygodna. Natomiast sporządzony operat jest prawidłowy i nie zawiera braków czy błędów formalnych. W postępowaniu odwoławczym Kolegium w oparciu o podniesione w odwołaniu zarzuty nie może umorzyć opłaty, czy też zmienić jej wielkości. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.