IV SA/Po 1212/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Izabela Bąk–Marciniak (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 marca 2013 r. sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Wojewody z dnia [...] października 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...], Starosta P. ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł za działkę oznaczoną w ewidencji gruntów obrębu L., o łącznej powierzchni 0.0209 ha, działka nr [...], posiadająca KW nr [...], która została przejęta na własność Miasta L., wydzielona pod lokalizację drogi gminnej decyzją Starosty P. nr [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2010r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej (jezdni, chodnika, ścieżki rowerowej, pasa postojowego) ulicy [...] odcinek I i II w L. Do wypłaty odszkodowania zobowiązał Miasto P. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że w dniu [...].03.2011r. Starosta P. dokonał wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęte na rzecz Miasta L. prawo własności nieruchomości, w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008r. Nr 193, poz.1194 ze zm.). Decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] czerwca 2010r. nr [...] Starosta P. ustalił lokalizację inwestycji na rzecz Miasta L. polegającej na budowie drogi gminnej (jezdni, chodnika, ścieżki rowerowej, pasa postojowego) ulicy [...] odcinek I i II w L. – na części działki oznaczonej jako nr [...] (powstałej z podziału działki nr [...]). Powyższą decyzją został zatwierdzony projekt budowlany oraz projekt podziału. W wyniku podziału powstały działki nr [...] i [...]. Starosta P. zwrócił się pismem z dnia [...].03.2011r. do byłej właścicielki przedmiotowego gruntu M. Z. o udzielenie informacji czy w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. w dniu [...].06.2010r. na nieruchomości wydzielonej pod realizację inwestycji posadowione były : budynki, inne urządzenia trwale z gruntem związane. W odpowiedzi M. Z. oświadczyła, że poniosła nakłady na nieruchomości polegające między innymi na jej ogrodzeniu, posadowieniu tablicy reklamowej, której wartość oscyluje w granicach około [...]zł. Po dokonanej wizji w terenie, pismem z dnia [...].03.2011r. Urząd Miasta L. poinformował, że obecnie nieruchomość wydzielona pod realizację inwestycji drogowej(działka nr [...]) stanowi nieużytek porośnięty roślinnością trawiastą. Na nieruchomości stoją dwie reklamy, a na granicy z działką nr [...] posadowiony jest płot – częściowo betonowy, częściowo z siatki. Postanowieniem z dnia [...].10.2011r. Starosta P. powołał rzeczoznawcę majątkowego A. S. jako biegłą do ustalenia odszkodowania za przejętą na rzecz Miasta L. nieruchomość. W dniu 28.10.2011r. został sporządzony operat szacunkowy przez biegłą rzeczoznawcę majątkowego A. S. określający wartość rynkową nieruchomości według stanu na dzień 21.06.2010r. w wysokości [...] zł. Metodologię wyceny biegła oparła na przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ.U. z 2004r., Nr 207 poz.2109 ze zm.) zgodnie z ustawą o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawie o gospodarce nieruchomościami (T.j. z 2010r., Nr 102, poz.651 ze zm.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowiła wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu jej wartości rynkowej uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art.134 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Nadto w operacie biegła przytoczyła treść § 36 ust.1do 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie wskazała, iż dla terenu obejmującego część nieruchomości wydzieloną jako działka nr [...] obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą Rady Miasta L nr XXXIX/189/2005 z dnia 22.09.2005r., zgodnie z którym przedmiotowa działka leży na terenach oznaczonych jako tereny dróg publicznych – droga lokalna. Pozostała część nieruchomości – działka nr [...], leży na obszarze nie objętym planem miejscowym. W studium kierunków i zagospodarowania przestrzennego miasta L. zatwierdzonym uchwałą nr XXIII/129/2008 Rady Miasta L. z dnia 25 września 2008r. teren ten predysponowany jest pod wiodącą funkcję mieszkaniową jednorodzinną z towarzyszącymi usługami, pas leżący wzdłuż granicy z działką nr [...] postulowany jest jako koncentracja usług. Decyzją z dnia [...].06.2010r. wydaną przez Starostę P. działka nr [...] została przeznaczona pod realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej (jezdni, chodnika, ścieżki rowerowej, pasa postojowego) ulicy [...] odcinek I i II w L. (cel wywłaszczenia). Biegła przyjęła do porównań transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi (komunikację). Dokonała oszacowania przedmiotowej działki w oparciu o cenność gruntów nabywanych na cele drogowe metodą porównawczą – korygowania ceny średniej gdzie dokonuje się korekty średnich cen nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi z uwzględnieniem różnicy w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Po przeprowadzonej analizie rynku wykazała, że na terenie gminy L. i sąsiedniej gminy K. w latach 2010/2011 zawierane były transakcje na grunty przeznaczone pod drogi publiczne. Określiła grupę 12 transakcji gruntami podobnymi do szacowanej nieruchomości. Na podstawie transakcji przyjętych do porównań określiła cenę maksymalną w wysokości 98 zł/m kw oraz cenę minimalną 70 zł/m kw. Cena średnia wyniosła 77,75 zł/m kw. Biegła wyznaczyła trzy cechy najbardziej wpływające na wartość analizowanych nieruchomości oraz wyznaczyła ich wagę w wysokości : lokalizacja ogólna 30%, lokalizacja szczegółowa w tym sąsiedztwo i otoczenie 40%, intensywność wykorzystania drogi 30%. Dla wycenianej działki nr [...] przyjęła następującą ocenę : lokalizacja ogólna średnia, lokalizacja szczegółowa średnia oraz intensywność wykorzystania drogi średnia. W wyniku przeprowadzonego oszacowania uzyskano wartość jednostkową działki gruntu w wysokości 83,97 zł/m kw. W związku z tym wartość wycenianej działki gruntu nr [...] o pow.209 m kw. wg przeznaczenia zgodnego z art.154 ustawy o g.n. wyniosła [...] zł. Na terenie działki znajdował się billboard reklamowy trwale z gruntem związany, na cokole betonowym, w konstrukcji stalowej, posadowiony w 2009r. Rzeczoznawca majątkowy na podstawie przedstawionej przez byłą właścicielkę faktury za wykonanie instalacji oraz na podstawie zebranych ofert skierowanych do firm wykonawczych z zapytaniem o wycenę takiej instalacji (wykonanie i dojazd z montażem) w przedmiotowym operacie szacunkowym, uwzględniając stopień zużycia, określiła również wartość nakładu w postaci tablicy reklamowej istniejącej na przedmiotowej części nieruchomości wg stanu na dzień 21.06.2010r. na kwotę [...] zł. Zatem wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości została wyceniona przez rzeczoznawcę wg stanu na dzień 21.06.2010r. (tj,na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) i przeciętnych cen z dnia 28.10.2011r. wraz z nakładami na łączną kwotę [...] zł. Wartości podane w operacie to wartości netto, nie uwzględniają podatku od towarów i usług. Biegła podała, że w operacie określeniu podlega wartość nakładów budowlanych, a nie ceny i koszty jakie poniesiono na ich wzniesienie. Była właścicielka przedmiotowej nieruchomości nie zgodziła się z dokonaną wyceną wskazując, że ceny oferowane w najbliższej okolicy są znacznie wyższe od ceny 1 m kw określonej w operacie szacunkowym, poniosła większe nakłady na posadowienie reklamy ([...] zł). Jednocześnie złożyła wniosek o przyznanie nieruchomości zamiennej z przyłączami i dostępem do drogi publicznej w ramach ustalonego odszkodowania, ewentualnie za dopłatą pieniężną. Burmistrz Miasta L. dwukrotnie w swoich pismach z dnia 21.03.2012r. i 17.05.2012r. informował M. Z., iż nie posiada w swoim zasobie nieruchomości, które mogłyby być przekazane w ramach ustalonego w niniejszej sprawie odszkodowania, a zatem nie ma możliwości przyznania nieruchomości zamiennej zgodnie z wnioskiem. Przedmiotowa działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określona jest symbolem KDL1 – tereny dróg publicznych – droga lokalna. Nadto organ I instancji wskazał, iż informacje zawarte w operacie szacunkowym oraz przeprowadzone postępowanie administracyjne jednoznacznie dowodzą, iż rzeczoznawca dokonał prawidłowej analizy rynku na obszarze Miasta L. i sąsiedniej gminy celem określenia zbioru transakcji nieruchomości przeznaczonych pod komunikację jako najbardziej podobnych do wycenianej działki. W piśmie z dnia 7.06.2012r. M. Z. wskazała, iż jeśli brak możliwości przyznania jej nieruchomości zamiennej za utracone prawo własności dz. nr [...] to nie zgadza się z wyceną, albowiem cena 1 m kw jest zaniżona. Organ podniósł, iż wysokość odszkodowania, zgodnie z art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalono w oparciu o wycenę z dnia 28.10.2011r., wykonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat został sporządzony z uwzględnieniem stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości i z uwzględnieniem wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Organ stwierdził, że operat sporządzony został zgodnie z wymogami § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz zgodnie z przepisami art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania – podejścia porównawczego – korygowania ceny średniej, którą stosuje się jeżeli na określonym rynku istnieje co najmniej kilkanaście transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianego gruntu, przyjmując przeznaczenie nieruchomości w stanie na dzień 21.06.2010r. zgodnie z art.154 ustawy o gospodarce nieruchomościami . W ocenie organu, ustalona wartość rynkowa nieruchomości jest adekwatna do aktualnego poziomu cen nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne. Operat zawiera uzasadnienie wyboru cech nieruchomości mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ich procentowe wagi w przyjętych obliczeniach. Zdaniem organu, rzeczoznawca trafnie wybrał i opisał cechy rynkowe oraz ich wagi w procesie szacowania nieruchomości. Organ wskazał, że rzeczoznawca udzielił wyjaśnień do uwag do operatu, zgłoszonych przez stronę. Uwagi dotyczyły wysokości odszkodowania, która ma odpowiadać rzeczywistym i aktualnym cenom rynkowym, zbyt niskiej wyceny tablicy reklamowej. Wyjaśnienia rzeczoznawcy zostały przyjęte przez organ jako wyczerpujące i logiczne, rzeczoznawca wskazał, że istnieją na rynku transakcje z rynku obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne na terenie gminy, które umożliwiły określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych zgodnie z § 36 ust. 4 wyżej powołanego rozporządzenia. Wszystkie uwagi strony zostały w sprawie wyjaśnione i uzasadnione. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła M. Z. domagając się uchylenia decyzji organu I instancji. Zarzuciła błędy w sporządzonym operacie polegające na przyjęciu zbyt zaniżonej ceny za 1 m kw wywłaszczonej nieruchomości. Oparcie się przez organ na operacie zamiast dokonania samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu. Błędne przyjęcie wartości nakładów w postaci billboardu reklamowego na cokole betonowym w konstrukcji stalowej, trwale związanego z gruntem na kwotę [...] zł., gdzie rzeczywiste poniesione wydatki wyniosły [...] zł. Po rozpatrzeniu odwołania, Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia [...] października 2012r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty P. Wojewoda przytoczył stan faktyczny i wskazał, że wyceny nieruchomości dokonano w oparciu o przepis § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011 r. Przepis ten obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu nieruchomości do uwzględnienia w pierwszej kolejności cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Jak wynika z analizy rynku nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby przedmiotowej wyceny, na rynku lokalnym występowały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi w obowiązujących planach zagospodarowania przestrzennego na cele drogowe. Dlatego określenia wartości dokonano przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Do porównań przyjęto nieruchomości podobne, będące przedmiotem obrotu rynkowego na terenie Gminy L. oraz sąsiedniej gminy K, ze szczególnym uwzględnieniem Gminy L. w okresie ostatnich trzech lat poprzedzających wycenę . Wnioski wynikające z przeprowadzonego rozpoznania rynku wskazały, że najbardziej rozwinięty obrót gruntami dotyczył działek nabywanych pod drogi gminne, których cena średnia oscylowała wokół kwoty 82,72 zł za 1 m/kw. Ostatecznie do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami z terenu gminy :L. i K., których cena średnia kształtowała się na poziomie 77,75 zł za 1 m/kw. Wojewoda podzielił stanowisko organu I instancji, że dla ustalenia wartości nieruchomości przyjęte zostały właściwe obiekty porównawcze pod względem rynkowym oraz trafnie określono ich wagi, przypisując decydujący wpływ na cenę gruntów wydzielonych pod drogi takim cechom, jak lokalizacja i powierzchnia nieruchomości. Zdaniem organu II instancji, wykonany operat szacunkowy spełnia warunki określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy, określając wartość nieruchomości uwzględnił rodzaj nieruchomości, jej położenie i sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego , nakłady oraz kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Do wyceny prawidłowo zastosowano podejście porównawcze – korygowanie ceny średniej. Prawidłowo wzięto do porównania co najmniej kilkanaście cen transakcyjnych nieruchomości podobnych z rynku lokalnego - § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ nie stwierdził też uchybień w części dotyczącej wyceny nakładów – posadowionej tablicy reklamowej, stwierdzając, że biegły dokonał jej w oparciu o właściwe podstawy i szczegółowo wyjaśnił sposób ich wyceny. Skargę na powyższą decyzję złożyła M. Z. reprezentowana przez pełnomocnika i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Zarzuciła naruszenie prawa materialnego art.18 ust.1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; art.154 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami; § 36 ust.1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez niewłaściwe ich zastosowanie a w konsekwencji przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia operatu szacunkowego sporządzonego z naruszeniem przedmiotowych przepisów. Nadto zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego art.7, 77 § 1 k.p.a., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji ustalenie niewłaściwego stanu faktycznego przedmiotowej sprawy i nie zweryfikowanie prawidłowości sporządzenia operatu. W uzasadnieniu skargi wskazała, iż biegła sporządzając operat szacunkowy błędnie przyjęła, iż część działki nr [...] (następnie wydzielonej i oznaczonej jako działka nr [...]) przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej już była przeznaczona na drogę, co w konsekwencji skutkowało przyjęciem nieprawidłowych nieruchomości do porównania cen. Nieruchomość pierwotnie stanowiąca działkę nr [...] w całości była przeznaczona na zabudowę mieszkaniową. W związku z tym biegła błędnie przyjęła do ustalenia wartości działki nr [...] do porównania działki o przeznaczeniu drogowym, gdyż przedmiotowa działka nie stanowiła drogi, jak i też nie miała takiego przeznaczenia. Tym samym w ocenie skarżącej biegła winna była dokonać ustalenia wartości przedmiotowej działki, a tym samym i wysokości odszkodowania w oparciu o ceny nieruchomości sąsiednich o charakterze mieszkaniowym. Nadto skarżąca podniosła, iż biegła błędnie ustaliła wartość nakładów, stosując nieprawidłową metodę. Ustalenie bowiem wartości poczynionych nakładów według zasad rynkowych i kosztowych ma miejsce wówczas, gdy brak jest danych świadczących o rzeczywistej ich wartości. Ustalenie zaś nakładów w sposób przyjęty przez biegłą w sytuacji, gdy skarżąca dysponowała kopią faktury VAT, z której wynikała kwota poniesiona przez skarżącą na wykonanie tablicy reklamowej, prowadziłoby do sytuacji, że wartość nakładów zawsze ustalano by w oparciu o ceny średnie występujące na rynku, a nie o rzeczywistą wartość poniesionych nakładów. Założenie to byłoby sprzeczne z zasadą swobody umów. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Wielkopolski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując wcześniej prezentowaną argumentację Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej (§ 1). Kontrola, o której mowa w § 1, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2). Oznacza to, że rola sądu sprowadza się do badania działania lub zaniechania organów administracji publicznej, a nie zastępowania organu w załatwianiu spraw poprzez wydanie końcowego rozstrzygnięcia w sprawie. Innymi słowy, sąd administracyjny nie orzeka o istocie sprawy administracyjnej, czyli nie przyznaje określonych uprawnień, jak i nie odmawia ich przyznania, lecz rozstrzyga o legalności decyzji administracyjnej. Jednocześnie zaś, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz.270), zwanej dalej: "p.p.s.a.", Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa. Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie naruszają one przepisów prawa. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] października 2012r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty P. z dnia [...] sierpnia 2012 r. ustalająca odszkodowanie w wysokości [...] zł za działkę nr [...] o pow. 209 m kw wydzieloną pod lokalizację drogi gminnej decyzją Starosty P. z dnia [...].06.2010r., która stała się własnością Miasta L. w myśl art.12 ust.4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. Nr 80, poz.721 z późn.zm.) zwanej dalej specustawą. Zgodnie z art.12 ust.4f specustawy, za taką nieruchomość dotychczasowemu właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art.18 specustawy. Przepis art.18 specustawy stanowi zaś, że wysokość odszkodowania za nieruchomość, która stała się własnością właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie z art. 130 ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz.651 z późn. zm.), powoływanej dalej jako: "u.g.n.", ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego – art.156 ust.1 u.g.n. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art.135, wartość rynkowa nieruchomości – art.134 ust.1 u.g.n. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami – art.134 ust.2 u.g.n. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy – art.151 ust.1 u.g.n. Zgodnie z art.154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe regulacje dotyczące wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz.2109 ze zm.), zwane dalej rozporządzeniem. Z dniem 26 sierpnia 2011r. weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniające to rozporządzenie (Dz.U. Nr 165, poz.985). Z uwagi na to, że rozporządzenie zmieniające nie zawiera żadnych przepisów intertemporalnych, przyjąć należy, że zmienione przepisy miały zastosowanie nie tylko do spraw wszczętych po ich wejściu w życie, ale także do postępowań administracyjnych będących w toku w dniu wejścia w życie znowelizowanych przepisów (w przedmiotowej sprawie postępowanie o odszkodowanie zostało wszczęte przed wejściem w życie znowelizowanej regulacji, a operat szacunkowy został sporządzony po wejściu w życie nowelizacji). Kluczowym zatem zagadnieniem w niniejszej sprawie jest kwestia związana z wyceną nieruchomości, objętych zaskarżoną decyzją. Jak wynika z powyższego, określając wartość nieruchomości konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przepisów u.g.n., a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).Operat jest dowodem podlegającym ocenie, zarówno pod względem zgodności z obowiązującymi przepisami, jak i ocenie, czy jest logiczny i zupełny. Jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Podkreślić jeszcze raz należy, że wyboru właściwej techniki szacowania dokonuje – zgodnie z art. 154 u.g.n. - biegły, biorąc pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd uznał, że operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 28 października 2011 r. nie budzi wątpliwości, a przeprowadzona ocena sporządzona została w zgodzie z przepisami dotyczącymi wyceny nieruchomości. Nie doszło do skutecznego podważenia, że rzeczoznawca przyjął nieruchomości o podobnym przeznaczeniu. Operat szacunkowy nie budzi wątpliwości pod względem formalnym i materialnym. Rzeczoznawca majątkowy zasadnie uwzględnił nowelizację rozporządzenia. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011 r. - wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie z ust. 2 § 36 -w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomościami są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Ust. 4 § 36 wskazuje, iż w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis ten reguluje kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zatem punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Z treści rozporządzenia jednoznacznie wynika kolejność stosowania podejść. Dopiero brak bowiem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia. W przedmiotowej sprawie cytowane przepisy zostały prawidłowo zastosowane przez biegłego rzeczoznawcę oraz organy obu instancji. Biegły rzeczoznawca prawidłowo przyjął w przedmiotowej sprawie podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, gdzie dokonuje się korekty średnich cen nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi z uwzględnieniem różnicy w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Po przeprowadzonej analizie rynku biegły wykazał, że na terenie gminy L. i sąsiedniej gminy K. w latach 2010/2011 zawierane były transakcje na grunty przeznaczone pod drogi publiczne. Biegły przyjął do porównania dwanaście nieruchomości, w tym dwie z terenu gminy K., a dziesięć z terenu gminy L. Na podstawie transakcji przyjętych do porównań określono cenę maksymalną 98 zł/m kw oraz cenę minimalną 70 zł/ m kw. Cena średnia wyniosła 77,75 zł/ m kw. Operat zawiera uzasadnienie wyboru cech nieruchomości mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ich procentowe wagi w przyjętych obliczeniach. Biegły określił główne trzy cechy rynkowe mające wpływ na cenę transakcyjną nieruchomości oraz ich wagi w procesie szacowania nieruchomości, z których wynika, że decydujący wpływ na cenę gruntów wydzielonych pod drogi ma lokalizacja ogólna nieruchomości (30%), lokalizacja szczegółowa w tym sąsiedztwo i otoczenie (40%) oraz intensywność wykorzystania drogi (30%). Biegły wskazał, że ponieważ wyceniana nieruchomość posiada lokalizację ogólną średnią, lokalizację szczegółową w tym sąsiedztwo i otoczenie średnie oraz intensywność wykorzystania drogi średnią, w wyniku oszacowania uzyskano wartość jednostkową działki gruntu w wysokości 83,97 zł/m kw, a więc więcej niż wyniosła średnia cena. Bezspornym w sprawie pozostaje to, że przedmiotowa nieruchomość (wydzielona działka [...]) na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta L. z dnia 22.09.2005r. nr XXXIX/189/2005 położona była na terenach oznaczonych KDL1 jako tereny dróg publicznych – droga lokalna, zasadnie rzeczoznawca zastosował regulację zawartą w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Jedynie pozostała część nieruchomości – działka nr [...] (nie objęta decyzją), leży na obszarze nie objętym planem miejscowym. Słusznie także biegły podkreślił, że jedynie w dacie nabycia nieruchomość stanowiła nieruchomość o mieszanym przeznaczeniu. Tym samym, nie można podzielić zarzutu skarżącej, że biegły nieprawidłowo przyjął do porównania działki o przeznaczeniu drogowym, gdyż przedmiotowa działka nie stanowiła drogi, jak też nie miała takiego przeznaczenia, a tym samym biegły winien wziąć do wyceny działki o charakterze mieszkaniowym, gdyż te mają ceny wyższe od nieruchomości o charakterze drogowym. Biegły prawidłowo podał w operacie, że przedmiotowa działka, zgodnie z decyzją Starosty P. z dnia [...].06.2010r., oznaczona geodezyjnie nr [...] (powstała w wyniku podziału działki nr [...] o pow.0.36.93 ha) przeznaczona została do zajęcia pod realizację inwestycji drogowej. Prawidłowo też biegły wskazał, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość kilkunastu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych - z rynku lokalnego – do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Obowiązkiem rzeczoznawcy jest zatem stosowanie cen z rynku lokalnego. Znajomość kilkunastu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych konieczna jest bowiem wyłącznie przy zastosowaniu korygowania ceny średniej, co wynika wprost z przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem - przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. (Wymogu takiego prawodawca jedynie nie stawia przy metodzie porównywania parami – ust. 3 § 4) . Biegły rzeczoznawca dokonał powyższej wyceny nieruchomości w oparciu o ceny z rynku lokalnego – co jest zgodne z obowiązującymi obecnie przepisami. W orzecznictwie sądowym istnieje ugruntowany pogląd, że przy zdefiniowaniu pojęcia "lokalny" pomocne mogą być regulacje zawarte w aktach ustrojowych samorządu terytorialnego (ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym, ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa). Z przywołanych unormowań można wyprowadzić wniosek, że słowo "lokalny" odczytywać należy jako obszar gminy i powiatu, a regionalny jako obszar województwa (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 31 sierpnia 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 492/10). Wskazać też należy na ustawę z dnia 15 września 2000 r. o referendum lokalnym (Dz.U. Nr 88, poz. 985 z późn. zm.), której unormowania potwierdzają powyższe stanowisko, dotyczące interpretacji słowa "lokalny" w kontekście powołanych wyżej przepisów rozporządzenia. Biegły mógł więc rozszerzyć analizę rynku na transakcje zanotowane na obszarze powiatu, bowiem stanowią one transakcje z rynku lokalnego. Zarzut skarżącej, iż biegły zastosował błędną metodę w przypadku wyceny wartości nakładów poczynionych przez skarżącą – billboard reklamowy, również nie mógł się ostać. W ocenie skarżącej biegły winien ustalić wartość nakładów na kwotę [...] zł (cena wynikająca wprost z faktury VAT z dnia 29.06.2009r. poniesiona przez skarżącą na wykonanie przedmiotowej tablicy reklamowej). W ocenie Sądu biegły prawidłowo w opinii wskazał, że wycena tablicy reklamowej została oparta na cenie średniej tego typu usługi z uwzględnieniem stopnia zużycia materiału. Rzeczoznawca prawidłowo ustalił, że wycenie podlega wartość nakładów budowlanych, a nie ceny i koszty jakie poniesiono na ich wzniesienie. Przy określeniu wartości tablicy reklamowej zastosowano metodę kosztów odtworzenia (technika wskaźnikowa) w podejściu kosztowym, która polega na określeniu kosztów odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Organ, a także rzeczoznawca majątkowy zastosowali zgodnie z prawem wyżej cytowane przepisy rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym w dacie ustalenia odszkodowania (vide: § 36 ust. 1, § 22 ust.1 rozporządzenia). Oceniając operat, Sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa i podziela stanowisko organów obu instancji, że zastosowano właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę, uwzględniając rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, naniesienia oraz kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Jednocześnie biegły wyjaśnił w sposób dostateczny wątpliwości, dotyczące operatu, zgłoszone przez skarżącą. Zdaniem Sądu, organ sprawdził w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach biegły oparł swoje twierdzenia i skontrolował prawidłowość tego rozumowania. W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności zaskarżonej decyzji z prawem, działając na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a., skargę należało oddalić.