IV SA/Po 1221/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Maciej Busz Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2014 r. sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2013 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] września 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego M. Z. kwotę 100 (sto) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z [...] października 2013 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] września 2013 r., nr [...], o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł – do zapłaty przez M. Z. – stanowiącej 4/6 części z 20% wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału działki [...]. Z uzasadnień tych decyzji wyłania się następujący obraz stanu faktycznego sprawy. Decyzją Prezydenta [...] nr [...] z [...] grudnia 2011 r. (dalej: "decyzja podziałowa"), na wniosek współwłaściciela, został zatwierdzony podział nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 0.2802 ha. Decyzja podziałowa z dniem [...] stycznia 2012 r. stała się ostateczna. Decyzją z [...] lipca 2012 r., nr [...], Prezydent [...] ustalił wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] września 2012 r., nr[...], uchyliło ww. decyzję Prezydenta Miasta i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Opisaną na wstępie decyzją z 04 września 2013 r., Prezydent Miasta [...] (dalej: "Prezydent Miasta" lub "organ I Instancji") – wskazując jako podstawę: art. 104 ustawy z dnia 14.06.1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267; dalej w skrócie: "k.p.a."), w związku z art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1–3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.; dalej w skrócie: "u.g.n.") oraz uchwałą Rady Miejskiej [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz. Urz. Woj. Wielk. [...]") – ustalił jednorazową opłatę w wysokości [...] zł, stanowiącej 4/6 części z 20% wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału działki nr 93/5 (pkt 1 decyzji), i zobowiązał M. Z. (dalej: "Zobowiązany" lub "Skarżący") do jej uiszczenia na wskazany numer rachunku bankowego w terminie 14 dni od dnia, w którym ta decyzja stanie się ostateczna (pkt 2 decyzji). W uzasadnieniu organ I Instancji wyjaśnił, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, Prezydent Miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Obowiązująca obecnie stawka ustalona została na poziomie 20% uchwałą [...]. Zdaniem Prezydenta Miasta podział przedmiotowej nieruchomości spowodował, że jej wartość wzrosła, co wynika z operatu szacunkowego z[...] lipca 2013 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. L. Przedłożony operat zostało skontrolowany przez organ "pod względem składu, zawartości i prawidłowości zapisów" i oceniony jako poprawny oraz mogący stanowić dowód w sprawie. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca ustalił następujące wartości przedmiotowej nieruchomości: wartość rynkową nieruchomości według stanu przed podziałem (141.641 zł); wartość rynkową nieruchomości według stanu po podziale (148.618 zł); oraz wzrost wartości nieruchomości stanowiący różnicę pomiędzy powyższymi kwotami (6.977 zł). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono na dzień wydania decyzji o jej ustaleniu, przy czym jednorazowa opłata stanowiąca 20% wzrostu wartości nieruchomości wyniosła 1.396 zł; a w efekcie jednorazowa opłata stanowiąca 4/6 części z 20% wzrostu wartości nieruchomości – 930 zł. Od powyższej decyzji Prezydenta Miasta odwołanie złożył Zobowiązany podnosząc, że nie zgadza się z tą decyzją, gdyż w wyniku zatwierdzonego podziału wydzielone zostały bardzo wąskie działki o szerokości [...] m. Odwołujący wskazał również, że przy wcześniejszym wykupie części przedmiotowej działki pod drogę publiczną zapłacono jemu 25 zł za 1 m2 i nie miał możliwości negocjacji tej ceny. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: "SKO" lub "organ II Instancji"), opisaną na wstępie decyzją z [...] października 2013 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta. W uzasadnieniu organ II instancji wyjaśnił, że z art. 98a ust. 1 u.g.n. wynika, iż ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: (1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie podziału geodezyjnego nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela; (2) obowiązywania w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Zdaniem SKO w niniejszej sprawie oba te warunki zostały spełnione. Wzrost wartości nieruchomości będący następstwem podziału nieruchomości został ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym na zlecenie organu operacie szacunkowym. W ocenie organu II instancji operat ten jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Został sporządzony zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.; zwanym dalej: "Rozporządzeniem"), przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Z ustaleń dokonanych na podstawie operatu bezsprzecznie wynika, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek jej podziału. Dodatkowo podczas rozprawy przed SKO rzeczoznawca szczegółowo odniósł się do zarzutów Skarżącego wyjaśniając, że przy wycenie nieruchomości uwzględnił fakt, iż przedmiotowe działki są wąskie, przez przyjęcie dla cechy "możliwość zagospodarowania nieruchomości" oceny: "utrudnienia". Zarazem fakt ten nie wyklucza zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ponadto rzeczoznawca wskazał, że dokonując wyceny uwzględnił także inne niekorzystne czynniki jak: lokalizacja – "niekorzystna", czy też infrastruktura techniczna – "niekorzystna". Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego wyceny części przedmiotowej nieruchomości pod drogę publiczną na kwotę 25 zł/m2, SKO wyjaśniło, iż fakt ten jest bez znaczenia w przedmiotowej sprawie, gdyż ustalenie odszkodowania za działki gruntu przejęte pod drogi publiczne następuje w trybie art. 98 ust. 3 u.g.n., a więc, co do zasady, w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Z tego względu kwota 25 zł ustalona między stronami nie może być uwzględniana przy ustalaniu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, gdyż w tym postępowaniu wartości nieruchomości przed i po podziale oraz ewentualny wzrost wartości nieruchomości ustalany jest w drodze wyceny dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w Rozporządzeniu. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. Z. podniósł, że nie zgadza się ze skarżoną decyzją SKO, gdyż nie została wzięta pod uwagę poprzednia, korzystna dla właścicieli nieruchomości decyzja tego organu z [...] września 2012 r. Zarzucił, iż nie wiadomo, czy do porównania zostały wzięte działki rzeczywiście podobne od działki wycenianej, gdyż nic nie wiadomo o ich długości i szerokości. Skarżący wskazał, że według jego rozeznania cena, za jaką ktoś zechciałby kupić przedmiotowe działki po podziale, wynosi od 35 zł do 45 zł za m2. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.; dalej w skrócie: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Przedmiotem kontroli Sądu w tak zakreślonych granicach kognicji jest w niniejszej sprawie decyzja SKO z [...] października 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta z [...] września 2013 r., mocą której ustalono opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Z przytoczonych regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela (przy zastrzeżeniu wyjątku z art. 98a ust. 2 u.g.n., który w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi); 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (zob. art. 146 ust. 1a u.g.n.); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Jest poza sporem, że w rozpoznawanej sprawie ziściły się przesłanki wymienione wyżej w punktach 1, 2 i 4. Oto bowiem podział przedmiotowej działki nr [...], której Skarżący był współwłaścicielem, został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta z [...] grudnia 2011 r., nr [...]. W wyniku podziału powstały działki nr[...], przeznaczone – tak jak i dzielona działka – zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (symbol 9 MN). Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] stycznia 2012 r., a więc do dnia 09 stycznia 2015 r. organy administracji publicznej są uprawnione rozstrzygnąć sprawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego z podziałem nieruchomości (zob. art. 98a ust. 1 zdanie trzecie u.g.n.), przy czym chodzi w tym przypadku o rozstrzygnięcie tej sprawy decyzją ostateczną (zob. wyrok NSA w składzie 7 sędziów z 11.01.2010 r., I OPS 5/09, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej w skrócie: "CBOSA"). Jest oczywiste, że w rozpoznawanej sprawie ów trzyletni termin określony w art. 98a ust. 1 u.g.n. jeszcze nie upłynął. Również bezsporne jest to, że w dniu, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miejskiej [...] ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, tj.: uchwała [...] która określiła wysokość tej stawki na 20%. W związku z powyższym do zbadania pozostała jedynie kwestia, czy ziściła się ostatnia z przesłanek warunkujących dopuszczalność naliczenia opłaty adiacenckiej, tj. czy w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości wzrosła jej wartość (zob. pkt 3 powyżej). W tym względzie zarówno organy obu instancji, jak i Sąd orzekający w niniejszej sprawie, muszą brać pod uwagę, że słuszny interes właściciela dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości (por. wyrok NSA z 05.10.2007 r., I OSK 1425/06, CBOSA). Innymi słowy, podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost wartości nieruchomości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (por. wyrok NSA z 30.03.2007 r., I OSK 729/06, CBOSA). W ocenie Sądu zarówno zaskarżona decyzja SKO, jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta, w zakresie oceny operatu szacunkowego zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a.), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organy obu instancji bowiem nie dość wnikliwie zbadały operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, a w konsekwencji nie wykazały w sposób niewątpliwy, że w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości rzeczywiście doszło do wzrostu jej wartości. Zgodnie z art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje zatem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, który winien zostać sporządzony zgodnie ze szczegółowymi zasadami określonymi w Rozporządzeniu. Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień wydania decyzji o ustalaniu opłaty, a różnica tych wartości stanowi podstawę do określenia opłaty. Jest to zasadniczy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Z tego względu organ rozstrzygający sprawę jest zobligowany ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Okoliczność, że ich wybór należy do rzeczoznawcy (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.), nie oznacza jeszcze, iż może on działać w sposób dowolny. Także w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko. Organ rozpoznający sprawę ma zaś obowiązek zbadać, czy przedłożony operat jest zgodny z odnośnymi przepisami, jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z 24.01.2012 r., I OSK 172/11, CBOSA). Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki NSA: z 04.10.2006 r., I OSK 417/06; z 04.06.2009 r., I OSK 860/08 – CBOSA). W myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: (1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; (2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 152 u.g.n. stanowi natomiast, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (ust. 3 zdanie pierwsze i drugie). W orzecznictwie trafnie podkreśla się, że w operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie określonych wag przypisanych określonym cechom nieruchomości (por. wyrok WSA z 27.04.2010 r., II SA/Lu 85/10, CBOSA). Brak wskazania okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnionych w ocenie cech indywidualnych porównywanych nieruchomości uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu. Wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwala natomiast dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca ustalając określone wartości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości (por. wyrok WSA z 07.12.2007 r., II SA/Łd 915/07, CBOSA). W ocenie Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego [...], nie poddaje się kontroli w wyżej wskazanym zakresie. Wobec tego pozytywna ocena przedmiotowego operatu przedstawiona przez organy obydwu instancji nie mogła zostać zaakceptowana przez Sąd. W pierwszej kolejności należy wskazać, że wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności (art. 4 pkt 6 i 6a u.g.n.). W okolicznościach niniejszej sprawy przedmiotem prawa własności podlegającym wycenie była nieruchomość zapisana w księdze wieczystej [...], stanowiąca początkowo jedną działkę (nr [...]), podzielona następnie na 2 działki geodezyjne (nr [...] i [...]). Nie budzi wątpliwości, że nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, gdyż, jeśli takie działki objęte są jedną księgą wieczystą, to, bez względu na sposób rozumienia pojęcia "nieruchomości", składają się one na jedną nieruchomość (por. uchwała SN z 17.04.2009 r., III CZP 9/09, OSNC 2010, Nr 1, poz. 4). Przywołane stanowisko Sądu Najwyższego znajduje mocne oparcie w unormowaniach ustawy o gospodarce nieruchomościami, w której ustawodawca przeprowadził wyraźne rozróżnienie pomiędzy pojęciem "nieruchomości" oraz pojęciem "działki gruntu". Pojęcie nieruchomości zostało zdefiniowane w ww. ustawie w odniesieniu do tej szczególnej (a zarazem najczęściej spotykanej w praktyce) kategorii, jaką jest nieruchomość gruntowa, przez którą – zgodnie z art. 4 pkt 1 u.g.n. –należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Natomiast przez "działkę gruntu" należy rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3 u.g.n.). Już zatem w świetle cytowanych definicji legalnych nie budzi wątpliwości, że z woli ustawodawcy, na tle unormowań ustawy o gospodarce nieruchomościami, pojęcia "nieruchomości" nie można utożsamiać z pojęciem "działki gruntu". Taki sposób wykładania odnośnych przepisów tej ustawy wykluczył bowiem sam ustawodawca, formułując legalne definicje "nieruchomości gruntowej" i "działki gruntu". Powyższe oznacza, że w okolicznościach rozpatrywanej sprawy przedmiotem wyceny – zarówno przed, jak i po podziale – mogła być tylko i wyłącznie cała nieruchomość zapisana w KW nr [...]. Wobec tego rodzi się pytanie, czy obowiązujące przepisy prawa uprawniały rzeczoznawcę majątkowego do tego, by wartość nieruchomości po podziale określić jako sumę wartości powstałych wskutek podziału działek geodezyjnych, odrębnie wycenianych. Zdaniem Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, na tak postawione pytanie należy udzielić odpowiedzi przeczącej. Przede wszystkim – w ślad za argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu wyroku WSA w Poznaniu z 21 lutego 2013 r., IV SA/Po 1110/12, którego ustalenia w analizowanej tu materii Sąd w pełni podziela – należy przypomnieć, że, jak wskazuje sam ustawodawca, wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia "wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności". W rozpatrywanym przypadku rzeczoznawca sporządzający wycenę posłużył się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej (s. 11 Operatu). W myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z treści powołanego przepisu jasno wynika, że przy przyjęciu podejścia porównawczego "wartość nieruchomości" określa się z uwzględnieniem cen, jakie uzyskano za "nieruchomości podobne". Analogiczne wnioski wypływają z § 4 ust. 1 Rozporządzenia, w myśl którego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do "nieruchomości będącej przedmiotem wyceny", a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zatem nie może budzić wątpliwości, że punktem odniesienia przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych jest "nieruchomość będąca przedmiotem wyceny", a nie poszczególne jej działki. Przy zastosowanej w niniejszej sprawie metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie "wycenianej nieruchomości" co najmniej kilkanaście "nieruchomości podobnych", które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 zdanie pierwsze Rozporządzenia). Z treści przywołanych przepisów jasno wynika, że ustawodawca nie daje rzeczoznawcy możliwości szacowania wartości nieruchomości na podstawie sumy wartości nieruchomości podobnych do poszczególnych działek geodezyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości. Gdyby taka była wola ustawodawcy, zostałoby to jasno wyartykułowane w przepisach prawa. Tymczasem ustawodawca –dokonując wyraźnego rozróżnienia pomiędzy nieruchomością gruntową, a działką gruntu – przedmiotem wyceny uczynił "nieruchomości", nakazując w metodzie korygowania ceny średniej operować danymi dotyczącymi nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Przedstawione stanowisko zostało zaakceptowane w licznych orzeczeniach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (zob., oprócz powołanego wyżej wyroku z 21.02.2013 r., IV SA/Po 1110/12, także dalsze wyroki WSA w Poznaniu, m.in.: z 06.02.2013 r., IV SA/Po 151/13; z 22.04.2013 r., II SA/Po 478/13; z 29.04.2013 r., II SA/Po 508/13; z 23.05.2013 r., IV SA/Po 559/13; z 04.07.2013 r., II SA/Po 740/13; z 17.07.2013 r., II SA/Po 791/13; z 11.09.2013 r., IV SA/Po 582/13; z 19.09.2013 r., II SA/Po 987/13; z 19.03.2014r., IV SA/Po 1092/13; por. też wyrok WSA w Gliwicach z 18.01.2012 r., II SA/GI 506/11 – wszystkie orzeczenia dostępne CBOSA). Zyskało również wyraźną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z 28 sierpnia 2013 r., I OSK 459/12 (CBOSA). Zasadność przedstawionych powyżej wniosków znalazła potwierdzenie również w tych wypowiedziach doktryny, w których wskazuje się, że wyceny nie powinno się wykonywać dla poszczególnych działek, lecz dla całej nieruchomości. Podkreśla się, że nie można wyceniać wartości poszczególnych działek, ponieważ nie istnieją one jako "nieruchomość" – tymczasem przedmiotem operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości, a nie poszczególnych działek ewidencyjnych. Zauważa się też, że po podziale nieruchomość ma analogiczną powierzchnię, jak przed podziałem, taką sama lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury, dlatego błędem jest przyjmowanie – w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale – jako cechy porównawczej: powierzchni gruntu. W takiej bowiem sytuacji po podziale wskazuje się na powierzchnię poszczególnych działek i przyjmuje się dla każdej z działek określone cechy, które – co ma zasadnicze znaczenie – nie są jednak cechami nieruchomości (por. M. Gdesz, Czy wzrost wartości nieruchomości powinien stanowić miernik obliczania opłat adiacenckich? Opłaty samorządowe w Polsce – problemy praktyczne. Białystok 2010, s. 109). Niezależnie od jednoznacznego rezultatu wykładni literalnej art. 98a u.g.n. należało zbadać, czy jej wyniki znajdują potwierdzenie także na tle pozostałych rodzajów wykładni, w szczególności wykładni funkcjonalnej. W tym celu należało przyjrzeć się istocie opłaty adiacenckiej i celom, którymi kierował się ustawodawca wprowadzając tę opłatę. Także w tych kwestiach wypada odwołać się do rozważań zawartych w uzasadnieniu powołanego wyżej wyroku WSA w Poznaniu z 21 lutego 2013 r., IV SA/Po 1110/12, w którym akcentuje się, że przez opłatę adiacencką w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości (art. 4 pkt 11 u.g.n.). Zauważa się, że opłaty adiacenckie to opłaty o charakterze publicznoprawnym, uwarunkowane zaistnieniem określonych warunków (np. podziałem nieruchomości), które w całości lub części mają pokryć koszty, jakie poniósł Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego w związku z wykonywaniem i realizacją wyodrębnionych zadań własnych. Chodzi przy tym o takie zadania i działania Skarbu Państwa lub gminy, które wywołują wzrost wartości nieruchomości, i które wymienia ustawa o gospodarce nieruchomościami (por. Z. Cymmerman, Opłaty adiacenckie, Olsztyn 2010, s. 11). Również w orzecznictwie wskazuje się, że istota opłaty adiacenckiej sprowadza się do tego, iż ten, kto uzyskuje korzyść na skutek wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego określonymi zdarzeniami, przekazuje część tej korzyści na rzecz gminy (por. uchwała NSA z 09.10.2000 r., OPK 8/00, ONSA 2001, nr 1, poz. 15). Z zarysowanej istoty opłaty adiacenckiej i celów, jakim służy jej ustalanie, nie sposób wyprowadzić wniosku co do zasadności przyjmowania do określenia wartości nieruchomości po podziale, wartości nieruchomości podobnych do poszczególnych działek ewidencyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości. Zwrócić, bowiem należy uwagę, że "nieruchomością podobną" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. jest "nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny (...)". Punktem odniesienia jest zatem każdorazowo nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny jako całość, a nie działka, stanowiąca jej część. Sprzecznie z powyższym, w okolicznościach rozpatrywanej sprawy rzeczoznawca wyceniając nieruchomość po podziale de facto dokonał oszacowania wartości poszczególnych działek (zob. pkt 6 Operatu, s. 18) – opierając się na danych źródłowych i współczynnikach korygujących odnoszonych do nieruchomości uznanych przez biegłego za podobne do tych działek, a nie do wycenianej nieruchomości jako całości, jak tego wymaga przepis prawa. Należy zwrócić uwagę, iż nieruchomość po podziale ma taką samą powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury. Dlatego niewłaściwe jest wskazywanie powierzchni gruntu w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale jako cechy porównawczej (tak trafnie: wyrok WSA z 11.09.2013 r., IV SA/Po 582/13, CBOSA). Tymczasem w przedmiotowym operacie rzeczoznawca majątkowy nadał zaś cesze "wielkość nieruchomości" aż 15% całej wagi (s. 15 Operatu). Co więcej, bliższa analiza tego dokumentu pokazuje, że ustalony w operacie wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału jest wyłącznie następstwem różnej oceny działek przed podziałem i po podziale w obrębie tej właśnie cechy. (Druga i ostatnia ze wskazanych w operacie cech faktycznie różnicujących wartości działek przed oraz po podziale – tj. "możliwość zagospodarowania nieruchomości", oceniona odpowiednio jako: "dogodność" oraz "utrudnienia" – miała wpływ na zmniejszenie się ustalonej wielkości wzrostu wartości nieruchomości po podziale). Wielkość działki przed podziałem została bowiem określona jako "większa’’ i przyporządkowano jej współczynnik korygujący u2 = 0,0930 (s. 16 Operatu), a działek po podziale – odpowiednio: wielkość "średnia", współczynnik u2 = 0,2052. Powyższe, w powiązaniu z faktem, że zarówno szacując wartość nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale (tj. wartość działek wydzielonych), rzeczoznawca przyjął do porównań tę samą próbkę transakcji nieruchomościami uznanymi za podobne do przedmiotu wyceny, może rodzić wątpliwości co do dostatecznie zobiektywizowanego rezultatu wyceny. Ustalony w Operacie wzrost wartości nieruchomości po podziale jawi się bowiem w istocie jako rezultat samego tylko operowania (by nie rzec: manipulowania) odpowiednio dobranymi przez rzeczoznawcę współczynnikami korygującymi, i to zasadniczo wyłącznie w obrębie cechy "wielkość nieruchomości", która – jak to już wyżej wspomniano – nie może stanowić uprawnionego parametru różnicowania wartości nieruchomości po podziale. W niniejszej sprawie może budzić istotne zastrzeżenia również sam dobór nieruchomości wziętych do porównań – czy rzeczywiście stanowią one nieruchomości "podobne" do przedmiotowej nieruchomości przed podziałem oraz po podziale. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez "nieruchomość podobną" należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W świetle tej definicji należy oczekiwać, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca zawrze uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących te nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie określonych wag przypisanych określonym cechom nieruchomości (zob. wyrok WSA z 27.04.2010 r., II SA/Lu 85/10, CBOSA). Podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Aby dokonać oceny, czy dobrane przez biegłego nieruchomości zostały wybrane prawidłowo, konieczne jest opisanie ich w taki sposób, aby istniała możliwość ich zidentyfikowania. W innym bowiem wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. Ponadto niezbędne jest prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości przyjęte do porównań, gdyż dopiero wówczas możliwe jest trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu istotne cechy nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie w odniesieniu do każdej z porównywanych nieruchomości oddzielnie. W tym kontekście zwraca uwagę fakt, że rzeczoznawca majątkowy nie wyszczególnił cech charakteryzujących nieruchomości wzięte przezeń do porównań jako podobne, istotnych z punktu widzenia cech nieruchomości wycenianej – takich zwłaszcza jak: przeznaczenie porównywanej nieruchomości, jej uzbrojenie, stan zagospodarowania, tudzież eksponowane przez Skarżącego: szerokość i kształt działki. Temu wymogowi nie czyni zadość podanie w operacie samej tylko finalnej oceny poszczególnych, wyróżnionych przez rzeczoznawcę (s. 14–15 Operatu), cech rynkowych nieruchomości; w dodatku ograniczonej tylko do nieruchomości o największej i najmniejszej cenie transakcyjnej (s. 15–16 Operatu). Brak opisu cech nieruchomości ujętych w tabeli nieruchomości przyjętych do porównań powoduje, iż nie można jednoznacznie stwierdzić podobieństwa tych nieruchomości z nieruchomością wycenianą. Dokonanie wyceny na podstawie niewłaściwie dobranych nieruchomości podobnych może zaś mieć istotny wpływ na końcowy wynik wyceny, a co ta tym idzie – i na treść decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Przedstawiony Operat jest obarczony dalszymi jeszcze wadami, które, choć wykazują się już mniejszym ciężarem gatunkowym od wyżej analizowanych, to jednak potęgują wątpliwości co do zachowania wymaganej rzetelności i staranności przy jego sporządzaniu. Chodzi tu przede wszystkim o rozbieżność (na s. 17 Operatu) pomiędzy wielkością podaną (wytłuszczoną czcionką) przez rzeczoznawcę jako suma współczynników korygujących ("0,714"), a przedstawionym następnie wynikiem sumowania poszczególnych współczynników korygujących ("0,788") – której to rozbieżności biegły nie wyjaśnił ani nie usunął w toku postępowania. Ponadto biegły nie wyjaśnił przyczyn ani zasad dokonanego zaokrąglenia sumy współczynników korygujących – z czterech miejsc po przecinku przyjętych dla wyrażania poszczególnych współczynników (u1, u2, u3, u4, u5), do trzech miejsc po przecinku dla obliczonej sumy współczynników (s. 16 i 17 Operatu) – który to zabieg miał niewątpliwie wpływ na końcową wycenę (choć w tym akurat przypadku, jak się wydaje, wpływ korzystny dla Skarżącego, bo skutkujący obniżeniem ustalonej w operacie wielkości wzrostu wartości nieruchomości po podziale). Reasumując, Skarżący zasadnie mógł mieć wątpliwości co do poprawności sporządzonego operatu, a w szczególności co do prawidłowości doboru nieruchomości przyjętych do porównań, w zakresie ich "podobieństwa" do nieruchomości szacowanej, a także co do wysokości ustalonej wartości rynkowej nieruchomości. Organy administracji winny dokonać wnikliwego sprawdzenia opinii i prześledzić szczegółowo prawidłowość zastosowanej metody, a nie poprzestać na ogólnikowym, w istocie bezrefleksyjnymi i zrytualizowanym, wyrażeniu akceptacji dla ustaleń operatu. Ponadto kierując się zasadą ogólną perswazji (art. 11 k.p.a.) organ winien także wyjaśnić Stronie przyczyny zaistniałej dysproporcji pomiędzy wartością nieruchomości (stawką za 1 m2) przyjętą na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej (53,04 zł/m2 po podziale), a wcześniejszą, znacznie niższą wyceną sąsiedniej działki wykupionej od Skarżącego przez Miasto pod drogę publiczną (według twierdzeń odwołania: po stawce 25 zł/m2). Samo wskazanie przez SKO na odrębność trybów, w jakich doszło do ustalenia tych wartości (stawek), w istocie pomiędzy tymi samymi stronami (Miasto – Skarżący), nie może zostać uznane za wystarczające, zwłaszcza przez pryzmat ciążącego na administracji publicznej obowiązku pogłębiania zaufania uczestników postępowania administracyjnego do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.). Można przypuszczać, że źródłem tych dysproporcji było różne określenie przeznaczenia wycenianych działek w obowiązującym planie miejscowym (działki wykupione: przeznaczenie pod drogi publiczne; działki wyceniane w związku z ustaleniem opłaty: przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną), jednak wyjaśnienie tych różnic należało do organu odwoławczego. Ponadto za wadliwe Sąd uznał ustalenie opłaty adiacenckiej w odniesieniu do poszczególnych współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości odrębnymi decyzjami administracyjnymi. Z przedłożonych Sądowi akt administracyjnych sprawy wynika, że nieruchomość ta stanowiła w momencie podziału współwłasność trzech osób: M. Z. w 4/6 części, R. Z. w 1/6 części, oraz W. M. w 1/6 części (s. 23 Operatu). Adresatem kontrolowanych tu decyzji był wyłącznie M. Z. (z akt sprawy nie wynika natomiast wyraźnie, czy pozostali współwłaściciele również zostali obciążeni taką opłatą, a jeśli tak, to w jakiej wysokości). W ocenie Sądu określenie opłaty dla wszystkich współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości powinno, co do zasady, nastąpić w jednej decyzji administracyjnej (oczywiście w rozbiciu na poszczególnych współwłaścicieli, w kwotach proporcjonalnych do udziału każdego z nich we współwłasności nieruchomości), gdyż sprawa ustalenia tej opłaty, pomimo wielości podmiotów zobowiązanych do jej uiszczenia, stanowi jedną sprawę administracyjną. Zwrócił już na to uwagę Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 19 października 2007 r., sygn. akt I OSK 1467/06 (CBOSA), wskazał, że poprzednio obowiązujący art. 98 ust. 4 u.g.n. [podobnie jak aktualnie obowiązujący art. 98a ust. 1 u.g.n. – uw. Sądu] mówił o ustaleniu jednej opłaty adiacenckiej i wiązał możliwość wydania decyzji w tym przedmiocie z faktem wzrostu wartości określonej nieruchomości. Jedno powinno być także i postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Jak już wyżej wspomniano, opłata ta wiąże się jedynie ze zmianą wartości nieruchomości jako całości, w związku z jej podziałem. W wyniku jednolitego postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu spowodowanego podziałem wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, którego stronami są wszyscy współwłaściciele podzielonej nieruchomości, powinna zostać wydana decyzja administracyjna ustalająca jedną opłatę adiacencką w wysokości uwzględniającej wzrost wartości całej nieruchomości oraz rozdzielająca zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli stosownie do ich udziałów we współwłasności podzielonej nieruchomości. Taki właśnie model postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej nie narusza przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz odpowiada wymogom podstawowych zasad procedury administracyjnej, takich jak zasada pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa (art. 8 k.p.a.), zasada szybkości i prostoty postępowania (art. 12 § 1 k.p.a.), a w szczególności pozwala uniknąć sytuacji, w której w stosunku do różnych współwłaścicieli nieruchomości zostałyby poczynione odmienne ustalenia co do różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Sąd w niniejszym składzie przytoczony pogląd NSA w pełni podziela. Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję SKO oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta (pkt 1 sentencji wyroku). W kwestii wykonalności zaskarżonej decyzji (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł stosownie do treści art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania (pkt 3 sentencji wyroku) orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a., uwzględniając uiszczony przy wniesieniu skargi wpis, w kwocie 100 zł. Ponownie rozpatrując sprawę organy winny uwzględnić ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w niniejszym uzasadnieniu (art. 153 p.p.s.a.). W szczególności – w razie podtrzymania woli wymierzenia opłaty adiacenckiej (co jest prawem, a nie obowiązkiem organu – por. wyrok NSA z 24.08.2005 r., OSK 1927/04, CBOSA) – winny zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o ponowne wykonanie operatu szacunkowego. Przy czym przy wykonaniu nowego operatu rzeczoznawca wyceniając nieruchomość przed podziałem winien wziąć pod uwagę przede wszystkim transakcje nieruchomościami położonymi w rejonie o zbliżonym położeniu, które mają duży wpływ na wartość nieruchomości. Biegły winien również brać w miarę możliwości do porównania działki o zbliżonym uzbrojeniu, kształcie i powierzchni. Wszystkie te cechy nieruchomości mają wpływ na jej wartość i z tych względów winny być jak najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej. MZ