IV SA/Po 221/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost – Durchowska (spr.) WSA Izabela Bąk – Marciniak Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2013 r. sprawy ze skargi P. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] września 2012r. nr [...], 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącego Pa. P. kwotę 3629 zł (trzy tysiące sześćset dwadzieścia dziewięć) tytułem zwrotu kosztów sądowych oraz kwotę 7200 zł (siedem tysięcy dwieście) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. po rozpoznaniu odwołania P. P. utrzymał w mocy decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] września 2012 roku, Nr [...] ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. W uzasadnieniu organ po przytoczeniu zarzutów odwołania oraz treści przepisów prawa wskazał, że odwołujący złożył wniosek o dokonanie podziału nieruchomości. W konsekwencji dnia [...] marca 2011 r. Wójt Gminy K. decyzją Nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonych w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jak powyżej. Okoliczność ta jest jedną z przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej. Ponadto organ wskazał, że w chwili, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (tj. [...]kwietnia 2011r.) obowiązywała uchwała Rady Gminy K. nr [...] z dnia [...] lutego 2005r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Organ wyjaśnił, że stosownie do art. 146 ust. 1 a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia w postaci operatu szacunkowego stanowi dowód w niniejszej sprawie. Rzeczoznawca wybrała metodę korygowania ceny średniej i porównywania parami. Biegła posiadała wiedzę o przeznaczeniu nieruchomości w dniu podziału, gdyż dla przedmiotowej nieruchomości zostały uchwalone miejscowe akty planowania i zagospodarowania przestrzennego. Szczegółowo wymieniła je na stronie 12 operatu. W ocenie organu zaistniała przesłanka wymieniona w art. 98a ust. 1 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz .651 ze zm.) i w dniu [...] września 2012r. Wójt Gminy K. mógł ustalić opłatę adiacencką w związku z dokonanym podziałem nieruchomości. Organ wskazał, że biegła oszacowała wartość nieruchomości dwoma metodami porównawczymi. Mogła zastosować takie podejście, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jak wskazał organ I instancji w wyniku decyzji podziałowej powstało dziewiętnaście działek ewidencyjnych, które posiadają inne cechy fizyczne i techniczno-użytkowe niż działka przed podziałem. Działki różnią się kształtem i powierzchnią, dojazdem oraz innymi cechami wpływającymi na wartość nieruchomości. Dla potrzeb analizy ogólnej rzeczoznawca w sposób prawidłowy określił rynek lokalny jako nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, aktywizację gospodarczą, drogę z terenu gminy K.. Dla analizy ogólnej okres badania cen został ustalony przez rzeczoznawcę w okresie dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Operat zawiera na stronie 17 informacje, że biegła przy wycenie uwzględniła specyfikę położenia nieruchomości i określiła cechy, którymi kierowała się w trakcie dokonywania analizy i wyceny nieruchomości przed dokonanym podziałem i po wydzieleniu działek powstałych z działki nr [...]. Cechami tymi są: 1) Lokalizacja, 2) Uzbrojenie terenu, 3) Powierzchnia działki, 4) Dojazd do nieruchomości, 5) Ograniczenia - dla działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. W stosunku do działki nr [...] w części przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe przedstawiono w opinii trzy nieruchomości podobne (tabela str. 16). Biegła określiła granicę współczynników korygujących w oparciu o cenę maksymalną i minimalną za podobne nieruchomości. To dało jej podstawę do określenia konkretnych cech tych nieruchomości za pomocą skali cech przedstawionych na stronie 18. Taki sposób analizy jest słuszny i znany organowi odwoławczemu, gdyż jest oparty o metodologię wyceny tzw. metodę porównywania parami. Ustalając powyższe granice współczynników biegła porównała według zasad metody każdą z wybranych przez siebie nieruchomości z nieruchomością wycenianą. Uwzględniła różnice za pomocą poprawek kwotowych. Po zsumowaniu wartości skorygowanych za metr kwadratowy biegła uśredniła cenę i uzyskała końcową wartość w wysokości [...] złotych. W zakresie wydzielonych działek powstałych po podziale biegła zastosowała metodę korygowania ceny średniej. Wybrała nieruchomości z gminy K.(kilkanaście nieruchomości). Opisała cechy, nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej i wyznaczyła granice współczynników korygujących (str. 20). Dalej kolegium stwierdziło, że każda z działek została wyceniona indywidualnie (dowód: Tabele). Świadczy to o rzetelności sporządzonego dowodu. Biegła na stronie [...]operatu dokonała końcowo zsumowania wszystkich wartości nieruchomości i uzyskała wartość wszystkich działek po podziale w łącznej kwocie 2.649.434,00 zł. W ocenie organu operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegły wziął pod rozwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Dlatego ewentualny zarzut podniesiony w odwołaniu, że operat jest nierzetelny jest bezpodstawny. Również ewentualny zarzut, że organ I instancji nie dokonał oceny materiału dowodowego jest chybiony. Organ I instancji dokonał oceny materiału dowodowego, wyjaśnił skarżącym przesłanki wydanej decyzji oraz podstawy do wydania decyzji. Organ podniósł, że niezwykle ważne jest, iż operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które biegły wziął do porównania. Tabele w operacie są czytelne i umożliwiają szybką możliwość weryfikacji przez stronę i organ dokonanych obliczeń. Zdaniem organu jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w niniejszej sprawie. Jednakże organy nie znalazły podstaw do skierowania dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą A. P. pod opinię takiej organizacji. Dla potwierdzenia słuszności odmowy skierowania przez organy do wymienionej organizacji wniosku o ocenę operatu organ przytoczył treść orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 27 września 2011 r., sygnatura akt II SA/Po 489/11. Organ wyjaśnił, że stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości oraz obszaru przeznaczonego pod drogę wewnętrzną. Interpretacja tego przepisu pozwala biegłemu dokonywać wyceny w oparciu o wszystkie dokumenty, zdarzenia faktyczne i stany prawne, które mają odniesienie do wycenianych nieruchomości w/w dniach (momentach, chwilach). Dlatego skoro zgodnie z § 56 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 ze zm. – dalej rozporządzenie) zawarte są enumeratywnie wymienione elementy operatu, to biegły nie może dowolnie wybierać nieruchomości do analizy, tylko zgodnie z tymi wytycznymi uwzględnia przeznaczenie zgodne z decyzją o warunkach zabudowy. Także art. 4 pkt 16) ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że przez nieruchomość podobną - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stąd biegła prawidłowo dokonała wyboru nieruchomości w oparciu o przeznaczenie określone w planach, decyzjach i studium. Nadto zdaniem Kolegium operat zawiera wszystkie elementy wskazane w/w rozporządzeniu. Kolegium wskazało, że podniesione na etapie postępowania odwoławczego zarzuty nie miały istotnego wpływu na wynik sprawy. Tym samym wartość nieruchomości położonej w P. po podziale ustalona została w wysokości [...] złotych, z kolei wartość nieruchomości przed podziałem to [...] złotych. W związku z tym organ prawidłowo ustalił, że wzrost wartości nieruchomości będącej we władaniu wymienionych w sentencji niniejszej decyzji osób w konsekwencji podziału wynosi: [...] zł. Powyższa kwota jest podstawą do ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Dlatego biorąc pod uwagę uchwałę Rady Gminy K. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty, która stanowi, że stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po jej podziale stwierdzić należy, że zawarta w decyzji organu I instancji wysokość opłaty jest prawidłowa. Wynika to z obliczenia: [...] zł (wzrost wartości nieruchomości) x 30% = [...] złotych. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł P. P. zarzucając jej 1. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. - art. 98a ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na nieprawidłowym ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nr ew. [...] w związku z jej podziałem, - § 4 pkt 2) rozporządzenia poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, tj. posłużenie się dla wyceny nieruchomości, przed i po podziale, dwiema różnymi metodami - porównywania parami oraz metodą korygowania ceny średniej, bez szczegółowego uzasadnienia przez organ II instancji zasadności wykorzystania obu metod, - naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. § 4 pkt 1) i 3) rozporządzenia, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, tj. poprzez uznanie za nieruchomości podobne, nieruchomości zlokalizowane w K. z nieruchomościami usytuowanymi w miejscowości R., podczas gdy faktem notoryjnym jest, że ceny transakcji nieruchomości położonych w granicach administracyjnych K. są zdecydowanie wyższe z uwagi na zintensyfikowany proces inwestycji deweloperskich (pod zabudowę mieszkaniową jak i przemysłową), na co wpływ ma m.in. "atrakcyjna" lokalizacja tej miejscowości, - § 4 pkt 1) i 3) rozporządzenia, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, tj. poprzez uznanie, że przyjęte w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2012 roku ceny transakcji zakupu nieruchomości w R., W. i P. pochodzą z rynku podobnego, podczas gdy w samych K. (miejsce usytuowania nieruchomości o nr ew. [...], o powierzchni [...]m2) przeprowadzono w latach 2011-2012 3 transakcje zakupu nieruchomości o zbliżonych cechach do nieruchomości o nr ew. [...], odpowiednio: 1 - nieruchomość K., pow. [...] ha, cena za m2 [...] zł, KW: [...], 2 - nieruchomość K., pow. [...] ha, cena za m2 [...] zł, KW: [...], 3 - nieruchomość K., pow. [...] ha, cena za m2 [...] zł, KW: [...]. Stąd też dla potrzeb oszacowania wartości nieruchomości o nr ew. [...] przed podziałem winno się w pierwszej kolejności uwzględnić ceny transakcji z tej samej miejscowości – K. jako rynku podobnego, - § 41 rozporządzenia, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że na potrzeby ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonuje się wyceny nieruchomości przed i po podziale na podstawie operatu szacunkowego, podczas gdy brak jest podstawy prawnej do jego sporządzenia, albowiem powyższy przepis rozporządzenia został uchylony Rozporządzeniem Rady Ministrów zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz.U. Nr 165, poz. 985), 2. naruszenie przepisów postępowania tj. - art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267 – dalej jako Kpa ), poprzez uznanie za udowodnioną okoliczność, iż wartość nieruchomości o nr ew. [...] określona w operacie szacunkowym jest prawidłowa, podczas gdy materiał dowody zgromadzony w sprawie nie upoważnia do przyjęcia takiego stanowiska, - art. 75 § 1 w zw. z art. 11 § 1 Kpa poprzez odstąpienia od przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego, pomimo wniosku o przeprowadzenie takiego dowodu złożonego przez skarżącego, i tym samym naruszenie obowiązku dążenia przez organ II instancji do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, podczas gdy z okoliczności faktycznych sprawy wynika, iż dla prawidłowego ustalenia ceny nieruchomość o nr ew. [...] usytuowanej w K. wymagane są wiadomości specjalne, - art. 11 § 1 Kpa polegającego na nierozpatrzeniu całości materiału dowodowego zebranego w sprawie i na tej podstawie przyjęcie za prawdziwe dane przedstawione w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2012 roku wykonanym przez A. P. i na tej podstawie przyjęcie, że położona w K. nieruchomość o nr ew. [...] nie była uzbrojona w następujące media: gaz, prąd oraz instalację wodno - kanalizacyjną podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że w/w nieruchomość przed dokonaniem podziału była zaopatrzona w powyższe instalacje. Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy K.. Ponadto strona wniosła o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji oraz przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z przedstawionych dokumentów. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. W piśmie procesowym z dnia [...]marca 2013 r. skarżący wskazał, że za zbędny należy uznać wywód, w którym organ przytacza treść art. 146 ust 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczącej przysługującego organom samorządu terytorialnego fakultatywnego uprawnienia do ustalania opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości powstałej na skutek jej podziału. Strona stanowczo podkreśla, że dotychczas nie kwestionowała uprawnień płynących z dyspozycji powołanego przepisu ustawy. Strona negowała wyłącznie istnienie podstawy prawnej sporządzenia operatu szacunkowego, stanowiącego jedyną podstawę dla ustalenia wysokości opłaty adiacenkiej. Precyzyjnego zwrócenia uwagi wymaga fakt, że strona w treści uzasadnienia skargi powoływała się na treść Rozporządzeniem Rady Ministrów zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2011 roku (Dz.U. Nr 165, poz. 985), mocą którego uchylono przepis § 41 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 ze zm.). Stąd też obrany przez organ kierunek negowania zarzutów strony jest błędny. Nie sposób bowiem utożsamiać zarzutów dotyczących kwestionowania podstawy prawnej sporządzenia operatu z podstawą prawną do fakultatywnego ustalania przez organy samorządu terytorialnego opłaty adiacenckiej. Strona nie podziela również prezentowanego przez organ poglądu, że "w niniejszej sprawie podstawą do wydania rozstrzygnięcia jest prawidłowy operat, którego żadna organizacja biegłych nie podważyła". Nie prawdą jest, że operat ten został sporządzony prawidłowo, albowiem strona z wielu względów skutecznie go zakwestionowała. Zdaniem skarżącego nie można się zgodzić, że organy tak I jak i II instancji wplatając w treść swoich decyzji wyjaśnienia Pani A. P. w jakikolwiek sposób dokonały własnej, wnikliwej analizy treści operatu. Wprost przeciwnie, każdy z organów podał jedynie, że w pełnym zakresie podziela stanowisko autorki operatu, nie opatrując swego stanowiska szerszym komentarzem. Strona nie podziela stanowiska organu, co do tego, by na potrzeby szacowania wartości nieruchomości przed podziałem przy wykorzystaniu metody porównywania parami uwzględniać cenę transakcji nieruchomości w R.. Strona wskazuje, że zgodnie z treścią art. 4 pkt. 16) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.1997.115.741 ze zm.), przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z powyższego zatem jednoznacznie wynika, że aby daną nieruchomość uznać za podobną musi ona ze względu na określony zespół cech być jak najbardziej zbliżona do nieruchomości wycenianej. Przeciwko uznaniu za podobną nieruchomość w R. przesądza szereg okoliczności. Po pierwsze nieruchomość w R. leży w granicach administracyjnych gminy K., ale nie w samej miejscowości K., gdzie ze względu na znaczną działalność przedsiębiorców z różnych branż oraz infrastrukturę drogową (w przypadku K. bezpośrednie sąsiedztwo węzła komunikacyjnego dróg [...] i [...], gdzie droga [...] przebiega przez same K.), nieruchomości tam ulokowane są zdecydowanie droższe niż te położone w R.. Błędne jest również stanowisko organu który nie wiadomo na jakiej podstawie wyinterpretował z treści wyżej powołanego przepisu art. 4 pkt 16 ), że pod pojęciem lokalizacji nie należy rozumieć miejsca usytuowania nieruchomości wycenianej w stosunku do miejsca położenia nieruchomości wykorzystanej na potrzeby przeprowadzenia szacowania, a wg. organu lokalizacji obu nieruchomości w stosunku do miasta P.(P. – K. =12,5 km, P. – R. = 15,7 km, dla powyższego przyjęto odległości pomiędzy centrum każdej z w/w miejscowości). Strona podniosła również, że jako nieruchomość podobną uwzględniono działki nieuzbrojone, podczas gdy nieruchomość szacowana była wyposażona w instalacje wodno-kanalizacyjne, energetyczne, telefoniczne i gazowe. Na rozprawie w dniu [...] maja 2013 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę oraz oświadczył, że pomimo szeregu błędów operatu wytkniętych przez stronę organy administracji nie wzięły tych zastrzeżeń w ogóle pod uwagę. Odnosząc się do zarzutu SKO o nieprzedstawieniu przez stronę "kontropinii", pełnomocnik podkreślił, że w aktualnym stanie prawnym żaden z biegłych rzeczoznawców takiej kontropinii wystawić nie może, a we władzach organizacji rzeczoznawców, która mogłaby ocenić operat przedstawiony w niniejszej sprawie, zasiada m.in. autor tego operatu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Z całości regulacji wskazanego przepisu wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpił fatyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Poza sporem jest, że decyzją z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] Wójt Gminy K. zatwierdził na wniosek skarżącego podział nieruchomości nr [...], arkusz mapy [...], obręb K. na działki o nr [...], pod warunkiem zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla działek o nr ewid.: [...], przez działkę o nr ewid. [...], natomiast do działek o nr ewid.: [...] przez działkę o nr ewid. [...] oraz przez dz. o nr ewid. [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2011 r., a więc do dnia [...] kwietnia 2014 r. organy administracji publicznej są uprawnione rozstrzygnąć sprawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego z podziałem nieruchomości. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że upływ trzyletniego terminu, o którym mowa powyżej, a określonego w art. 98a ust. 1 u.g.n. dotyczy rozstrzygnięcia o ustaleniu opłaty adiacenckiej decyzją ostateczną (por: wyrok NSA w składzie 7 sędziów z dnia 11 stycznia 2010 r., I OPS 5/09, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gopv.pl). Zważywszy zatem, że zaskarżona decyzja została wydana w dniu [...] stycznia 2013 r. (a więc przed upływem wspomnianego okresu) uznać należy, że rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie zostało wydane w ustawowym terminie. Również bezsporne jest, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Gminy K. nr [...] z dnia [...]utego 2005 r. w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. U. Woj. Wlkp. z [...]). Uprawnione zatem było, pod warunkiem stwierdzenia, że wyniku podziału doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, ustalenie opłaty adiacenckiej według stawki określonej w uchwale. Zasadniczą kwestią w niniejszej sprawie jest rozstrzygnięcie, czy wystąpiły przesłanki do naliczenia skarżącemu opłaty adiacenkiej, tj. czy w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Przy czym tak organy obu instancji, jak i Sąd orzekający w niniejszej sprawie zobowiązane były i są do wzięcia pod uwagę, że słuszny interes właściciela dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości (por. wyrok NSA z dnia 5 października 2007 r., I OSK 1425/06, Legalis). Innymi słowy podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost wartości nieruchomości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (por. wyrok NSA z dnia 30 marca 2007 r. I OSK 729/06, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W ocenie Sądu zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja zostały w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który to operat stał się podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej, wydane z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 Kpa), a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa). W ocenie Sądu, organy obu instancji nie dość wnikliwie zbadały sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat, a tym samym nie dowiodły, że doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału. Przypomnieć zaś należy, że opinia (operat szacunkowy) rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości ma wprawdzie podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości przed i po podziale, jednak należy zwrócić uwagę, że operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro bowiem operat szacunkowy stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa, to nie ma on dla organu charakteru wiążącego, lecz winien zostać przed wydaniem decyzji oceniony. Podlega on ocenie przez organ administracji tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 Kpa (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 października 2010 r., II SA/Po 392/10, również wyrok NSA z 5 października 2009 r., sygn. I OSK 1444/08, dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki NSA: z dnia 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. I OSK 860/08, dostępne: jak wyżej). Wskazać również należy, że operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2017/06, LEX nr 863821). Ponadto w operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące, w przypadku metody porównywania parami, na właściwe ustalenie określonych wag przypisanych określonym cechom nieruchomości (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 27 kwietnia 2010 r., sygn. II SA/Lu 85/10, LEX nr 619935). Brak wskazania okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnionych w ocenie cech indywidualnych porównywanych nieruchomości uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu. Wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwalałoby natomiast dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca ustalając określone wartości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Łd 915/07, LEX nr 461659). Ujmując problematykę szacowania wartości nieruchomości ogólniej, wskazać należy, iż zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy (pkt 1); upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (pkt 2). Przepis art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi natomiast, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przepis art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Reasumując, podstawowym warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości wskazującą na większą atrakcyjność nieruchomości podzielonej na wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu aniżeli stanowiącej jedną całość. W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy nie poddaje się kontroli w wyżej wskazanym zakresie. Wobec tego pozytywna ocena przedmiotowego operatu przedstawiona przez organy obydwu instancji nie mogła zostać zaakceptowana przez Sąd. Wątpliwości co do treści operatu nie rozwiało również wyjaśnienie przedstawione przez biegłą w piśmie z dnia [...] października 2012 r. W pierwszej kolejności wskazać należy, że wątpliwości Sądu budzi przyjęcie dwóch różnych metod wyceny tzn. innej metody wyceny nieruchomości przed podziałem i innej metody po podziale. Wprawdzie żaden przepis nie zabrania stosowania dwóch różnych metod, to jednakże z uwagi na czytelność i przejrzystość głównego dowodu w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej rzeczoznawca winien stosować jedną metodę. Dopiero np. brak wystarczającej liczby transakcji pozwala na zastosowanie dwóch różnych metod. Jednakże zawsze biegły winien wybór metody szczegółowo uzasadnić w sporządzonym operacie, czego biegła i organy w niniejszej sprawie nie uczyniły. Wątpliwości Sądu budzi również sposób ustalenia wartości działki [...] przeznaczonej pod drogę wewnętrzną. Odnosząc się do powyższego zwrócić należy uwagę, że nieruchomości przeznaczone pod drogi wyłączone są z możliwości zabudowy i nie mogą być zbyte jako działki przeznaczone pod realizację budynków jednorodzinnych. Zbywanie takich nieruchomości polega z reguły na zbyciu udziałów w nieruchomości drogowej właścicielom poszczególnych działek budowlanych. Cena takich nieruchomości przeznaczonych pod działki drogowe – drogi wewnętrzne, odbiega z reguły od cen nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i jest od nich niższa. Ustalenie wartości takiej nieruchomości drogowej na podstawie cen osiąganych przez działki budowlane prowadzi do zawyżenia wartości tej nieruchomości i jest krzywdzące dla właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi. Nie uwzględnia ono bowiem realnej ceny, jaką może on osiągnąć przy sprzedaży takiej nieruchomości. Reasumując, ustalenie wartości nieruchomości po podziale powinno uwzględniać rzeczywiste cechy powstałych działek - z jednej strony fakt, iż powstałe działki budowlane mają dostęp do drogi publicznej, co wpłynie na podniesienie ich ceny, a z drugiej strony fakt, iż część działki podlegającej podziałowi została przeznaczona pod drogę wewnętrzną co spowoduje zmniejszenie wartości tej działki w stosunku do pierwotnego przeznaczenia. Przepis art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Określenie wartości nieruchomości winno być zgodnie z tą ustanowioną przez ustawodawcę zasadą. Obowiązek uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości wynikającego z planu zagospodarowania przestrzennego nie wyłącza konieczności uwzględnienia charakteru działki położonej na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe, lecz stanowiącej drogę wewnętrzną. Z art. 155 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte m.in. w decyzjach. Wbrew stanowisku zawartemu w operacie, przy ustalaniu wartości nieruchomości możliwe jest i celowe uwzględnienie drogowego charakteru działki wydzielonej pod drogę wewnętrzną. Obowiązujący w dacie dokonywania podziału przepis § 36 ust. 6 rozporządzenia stanowił, iż przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne stosuje się odpowiednio przepisy § 36 ust. 1 i 2. Przepis § 36 ust. 1 stanowił, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 2 wskazywał sposób ustalania cen w przypadku braku cen wskazanych w ust.1). Z uregulowania tego wynikała konieczność uwzględnienia w operacie przy wycenie działki stanowiącej drogę wewnętrzną, cen działek drogowych. Aktualnie obowiązujący przepis § 36 rozporządzenia regulujący ustalenie wartości działek przeznaczonych pod drogi przewiduje w ust. 6 pkt 5, iż do ustalenia wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne stosuje się odpowiednio przepisy § 36 ust. 1-4 rozporządzenia. Z brzmienia tych przepisów dotyczących, co do zasady, wywłaszczenia nieruchomości, wynika konieczność określania przeznaczenia nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń decyzji, przeznaczającej nieruchomość pod drogę. Takie rozwiązanie jest uzasadnione w przypadku pozbawienia strony prawa własności nieruchomości. Zostało ono wprowadzone w tym celu, by nie doprowadzić do zaniżenia wartości nieruchomości, która miała uprzednio inne przeznaczenie wpływające na wyższą wartość nieruchomości, a konsekwencji nie doprowadzić do zaniżenia należnego stronie od organu odszkodowania. Odpowiednie stosowanie tego unormowania w przypadku podziału nieruchomości i ustalenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości z tego tytułu, winno uwzględniać odmienność tej instytucji. Użycie zwrotu "stosuje się odpowiednio" oznacza, że stosowanie norm wynikających z przepisów, do których nastąpiło odesłanie nie musi następować automatycznie i dosłownie. Organ stosujący określone przepisy odpowiednio winien zawsze mieć w tym zakresie na względzie cel i formę danego postępowania, jak również winien uwzględniać różnice w stosunku do uregulowań, które mają być odpowiednio stosowane. Odpowiednie stosowanie prawa winno uwzględniać modyfikacje wynikające z różnic obu uregulowań. Analogiczny cel, jaki miał na uwadze prawodawca – by nie zaniżyć niezasadnie należności podmiotu, któremu odbierane jest prawo własności nieruchomości, winien być uwzględniony przy określaniu wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. W tym jednak przypadku, cel ten winien prowadzić do takiego rozwiązania, by niezasadnie nie doszło do zawyżenia obciążenia finansowego nakładanego na właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 223/12 oraz wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Po 822/12, dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W operacie należy zatem uwzględnić taką wartość nieruchomości stanowiącej po podziale drogę wewnętrzną, jaką mają działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne. Operat sporządzony w niniejszej sprawie nie uwzględnia tego wymogu. Ustalenie opłaty na jego podstawie jest zatem nieprawidłowe. Rzeczoznawca ograniczył się do mechanicznego ustalenia wartości działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną jako iloczynu wartości 1m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni. W ten sposób wartość 1m² gruntu przeznaczonego pod drogę wewnętrzną biegły określił na kwotę [...] zł (k. 23 operatu). Kolejną kwestią, która nasuwa wątpliwości jest kwestia uwzględnienia przy wycenie nieruchomości faktu zlokalizowania na działkach [...] i [...] słupów energetycznych oraz przebiegu linii napowietrznej przez te działki oraz częściowo działkę [...]. Przy czym wskazać należy, że dla dokonania powyższej oceny nie może mieć znaczenia okoliczność późniejszego usunięcia słupa. W tym miejscu wskazać należy, że wartość działki [...] pomimo istnienia na niej słupa elektroenergetycznego w żadnym stopniu nie odbiega od wartości pozostałych działek. Natomiast wartość m2 działki [...] i [...] została określona na wyższym poziomie niż innych działek co jednoznacznie wskazuje, że dokonując niniejszej wyceny rzeczoznawca nie wziął pod uwagę, iż lokalizacja na działce słupa elektroenergetycznego w znacznym stopniu wpływa na możliwość zabudowy tej działki. Powyższe nabiera szczególnego znaczenia w niniejszej sprawie gdzie po podziale działki mają wielkość około 600 m2. Ponadto wskazać należy, że wątpliwości budzi również obliczenie wartości działki przed podziałem. Przy wycenie nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca zastosował metodę porównywania parami. W myśl art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z treści powołanego przepisu jasno wynika, że przy przyjęciu podejścia porównawczego - wartość nieruchomości - określa się z uwzględnieniem cen jakie uzyskano za - nieruchomości - podobne. Analogiczne wnioski wynikają z § 4 ust. 1 rozporządzenia, w myśl którego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych - nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny - a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy znajdującej w niniejszej sprawie zastosowanie metodzie porównywania parami porównuje się - nieruchomość będącą przedmiotem wyceny - której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Ponadto wskazać należy, że zgodnie z zasadami szacowania zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny – Nota Interpretacyjna nr 1 – Podejście Porównawcze, do porównań wybiera się co najmniej 3 nieruchomości najbardziej podobne ze zbioru transakcji, które powinny zawierać się w okresie dwóch lat poprzedzających moment wyceny. Powyższe oznacza, że rzeczoznawca mając do dyspozycji określone transakcje winien wybrać nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, a nie pierwsze lepsze. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy zauważyć należy, że wyceniana działka miała dostęp do pełnego uzbrojenia, położona przy drodze publicznej w K.. Natomiast do porównania biegła przyjęła działki bez uzbrojenia w zasięgu działki (działka A i B) oraz bez dostępu do drogi publicznej (działka B). Ponadto wskazać należy, że kształt działki A powodował ograniczenia w możliwości jej zagospodarowania. Zwrócić również należy uwagę, iż działka A, która co wskazano wyżej nie miała dostępu do uzbrojenia, a jej kształt ograniczał możliwość jej zagospodarowania, położona była w miejscowości R.. Jak wynika z opisu lokalnego rynku nieruchomości rozkład cen na terenie gminy jest niejednorodny. Jak stwierdziła biegła w sporządzonym operacie "bardzo wyraźna jest zależność zachodząca pomiędzy wysokością cen transakcyjnych a lokalizacją". W trakcie postępowania administracyjnego oraz w skardze wniesionej do Sądu, skarżący w sposób jednoznaczny zaakcentował niewłaściwy dobór transakcji przed podziałem. Skarżący wskazał, że w miejscowości R. na dzień jego wykonania prowadzone były projekty inwestycyjne w dużo mniejszym zakresie niż w K.. A zatem należy przyjąć, że rynki lokalne dla obu miejscowości nie mają charakteru podobnego, albowiem z punktu widzenia projektów inwestycyjnych nieruchomości usytuowane w granicach administracyjnych K. są bardziej "atrakcyjne" dla inwestorów niż te usytuowane w R., na co wskazuje ilość wydanych pozwoleń na budowę, na podstawie których realizowane są projekty budowlane. Ponadto skarżący w skardze wskazał na transakcje nieruchomościami położonymi w K., które w sytuacji gdy istotne jest położenie nieruchomości, co stwierdził sam rzeczoznawca, winny być brane zdaniem Sądu pod uwagę w pierwszej kolejności. Jeżeli jakieś cechy tych nieruchomości wykluczały je z porównania, rzeczoznawca ewentualnie organ ustosunkowując się do podniesionych zarzutów winien wskazać jakie to cechy spowodowały wyłączenie transakcji przedstawionych przez skarżącego z porównania. Nie jest wystarczające powołanie się wyłącznie na okoliczność, że to rzeczoznawca decyduje o doborze transakcji. Wątpliwości Sądu nasuwa przede wszystkim przyjęcie do porównania transakcji nieruchomością położoną w miejscowości R., której cena za m2 wyniosła tylko [...] zł, co w znacznym stopniu zaniżyło średnią cenę. Jak wynika z transakcji przedstawionych przez skarżącego cena 1 m2 w K. przy nabywaniu dużych nieruchomości przewyższała 200 zł. Powyższe wskazuje, że położenie miejscowości K. w bezpośrednim sąsiedztwie węzła komunikacyjnego [...] i [...], przy jednoczesnym oddaleniu miejscowości R. ma istotne znaczenie przy określaniu wartości nieruchomości, co wydaje się w pełni logiczne i uzasadnione. Wobec powyższego jeszcze raz należy podkreślić, że dokonując wyceny rzeczoznawca winien w pierwszej kolejności sięgnąć po transakcje nieruchomościami z tej samej miejscowości, a następnie w razie ich braku lub istnieniu jakichś cech je wykluczających sięgnąć po transakcje nieruchomościami znajdującymi się w innych miejscowościach przy jednoczesnym uzasadnieniu dlaczego te pierwsze transakcje nie nadają się do porównania. Ponadto zwrócić należy uwagę, że przedłożony przez skarżącego operat szacunkowy uwzględniający transakcje nieruchomościami w K., co prawda wskazuje na wzrost wartości nieruchomości ale nie jest to tak duży wzrost jak w przypadku operatu sporządzonego na zlecenie organu. W tym miejscu zwrócić należy również uwagę, że wartość nieruchomości po podziale określona w operacie przedstawionym przez skarżącego jest zbliżona do wartości określonej w operacie wykonanym na zlecenie organu. Natomiast istotne rozbieżności, spowodowanym przede wszystkim przyjęciem do porównania transakcji nieruchomością położona w R., występują przy określeniu wartości nieruchomości przed podziałem. Skarżący przedmiotową działkę nabył w lipcu 2010 r. za cenę [...] zł. Natomiast rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat zaledwie 2 lata później wycenił tą samą nieruchomość na kwotę [...] zł. Zatem między faktyczną kwotą sprzedaży, a wyceną istnieje rażąca dysproporcja. Ustosunkowując się do powyższego rzeczoznawca ograniczył się wyłącznie do stwierdzenia, że ogólne zasady szacowania nieruchomości nie dopuszczają wykorzystywania transakcji nieruchomością, która jest przedmiotem wyceny. Natomiast organ odnosząc się do powyższego podniósł, że uznaje wyjaśnienia biegłej za wystarczające i obiektywne. Zdaniem Sądu tego rodzaju wyjaśnienia nie można uznać za wystarczające zwłaszcza, że cena nabycia przedmiotowej nieruchomości zbliżona jest do wartości określonej w operacie przedstawionym przez skarżącego. Powyższe zastrzeżenia Sądu dotyczące możliwości poddania kontroli operatu szacunkowego prowadzą do zakwestionowania prawidłowości dokonanej przez organy oceny tego głównego dowodu w sprawie. Organ odwoławczy, w ślad za organem I instancji, dopuścił się w tym zakresie naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 Kpa. Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia § 41 rozporządzenia wskazać należy, że co prawda powyższy przepis został uchylony, to jednakże podstawą prawną do ustalenia wartości nieruchomości stanowi art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 zd. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Rozpoznając sprawę ponownie organ winien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o ponownie wykonanie operatu szacunkowego. Przy czym przy wykonaniu nowego operatu rzeczoznawca wyceniając nieruchomość przed podziałem winien wziąć pod uwagę przede wszystkim transakcje nieruchomościami położonymi w K. lub miejscowościach o zbliżonym położeniu do węzłów komunikacyjnych, które mają duży wpływ na wartość nieruchomości. Biegły winien również brać w miarę możliwości do porównania działki o zbliżonym uzbrojeniu, kształcie. Wszystkie te cechy nieruchomości mają wpływ na jej wartość i z tych względów winny być jak najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej. Natomiast wyceniając nieruchomość po podziale rzeczoznawca winien mieć na względzie uwagi poczynione przez sąd odnośnie wyceny działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną oraz konieczności uwzględnienia przy wycenie faktu zlokalizowania na działkach słupów energetycznych i przebieg linii energetycznej. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c) w zw. z art. 135 Ppsa orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 Ppsa, a o wykonalności orzeczenia na podstawie art. 152 Ppsa. MZ