IV SA/Po 589/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędzia WSA Józef Maleszewski (spr.) Asesor sądowy WSA Jacek Rejman Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 sierpnia 2025 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia 24 kwietnia 2025 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. z dnia 23 grudnia 2024 r. nr [...] (znak: [...]); 2. zasądza od Inspektor Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta [...] (dalej: PINB) decyzją nr [...] z dnia 23.12.2024 r., znak: [...], nakazał właścicielowi nieruchomości przy ul. [...] w P.: Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] (dalej jako: skarżąca) wykonanie niżej wymienionych robót budowlanych - w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, znajdującego się przy ul. [...] w P. tj.: 1. skuć odparzone tynki na elewacjach, 2. uzupełnić ubytki tynków na elewacjach, 3. naprawić pęknięte tynki na elewacjach, 4. uzupełnić brakujące tynki płyt balkonowych, 5. naprawić bramę frontową metalową, 6. naprawić bramę drewnianą od strony podwórza, 7. pozamykać pootwierane puszki elektryczne, 8. oczyścić rynny i rury spustowe, 9. usunąć nieszczelności rynien i rur spustowych, 10. wyregulować spadki rynien frontowych, 11. przywrócić właściwe spadki dachu w części niższej oficyny, 12. naprawie tynki kominów ponad dachem. 13. osuszyć zawilgocone ściany piwnic i przyziemia, 14. w miejscach nieszczelnych wykonać nową izolację pionową ścian piwnic i przyziemia. 15. w miejscach nieszczelnych wykonać nową izolację poziomą piwnic i przyziemia, 16. uszczelnić nieszczelne przejścia instalacyjne w ścianach piwnic, 17. uszczelnić obudowy naświetli okiennych piwnic, 18. prawidłowo osadzić daszki nad studniami naświetli okiennych piwnic. 19. oczyścić odpływ kanalizacji deszczowej w podwórzu, 20. poprawić spadki nawierzchni podwórza w kierunku odpływów kanalizacji deszczowej, 21. uszczelnić i naprawić opaskę wokół budynku Organ określił termin wykonania obowiązków wymienionych w pkt 1, 7, 8, 9, 10, 19 do dnia: 31.12.2025 r. oraz pozostałych punktów do dnia 31.12.2030 r. informując, że nakazane decyzją prace należy wykonać pod kierownictwem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane i wykazującej się przynależnością do właściwej izby samorządu zawodowego, a także należy sporządzić plan robót remontowych z zachowaniem pierwszeństwa dla robót mających na celu eliminację zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników budynku i osób trzecich. Ponadto w przedmiotowej decyzji wskazano, że właściciel obiektu jest zobowiązany zwrócić się do Miejskiego Konserwatora Zabytków w [...] z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na przeprowadzenie prac remontowych z uwagi na fakt lokalizacji obiektu w obrębie Zespołu urbanistyczno-architektonicznego kolebki miasta, najstarszych dzielnic. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ I instancji wskazał, że w dniu 8.10.2024 r. przeprowadził czynności kontrolne na terenie przedmiotowej nieruchomości w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Podczas kontroli stwierdzono nieodpowiedni stan techniczny budynku tj.: miejscowe ubytki i odparzenia tynków na elewacjach, ubytki tynków na płytach balkonowych, pootwierane puszki elektryczne, nieprawidłowo zamontowane daszki nad studniami okien piwnicznych, zagrzybienia i glony na cokołach oficyn od podwórza, zanieczyszczony odpływ liniowy typu ACO w podwórzu, uszkodzenie bramy drewnianej, nieszczelności bramy frontowej metalowej. W trakcie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego PINB ustalił, że przedmiotowy budynek jest objęty ochroną konserwatorską jako element Zespołu urbanistyczno-architektonicznego kolebki miasta, najstarszych dzielnic, wpisany do rejestru zespołu zabytkowego pod nr [...] decyzją z [...] PINB stwierdził, że zły stan techniczny obiektu nie spełnia wymagań bezpieczeństwa użytkowania i jest niezgodny z poniższymi warunkami technicznymi tj.: 1. § 318 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r., poz. 1225 t.j., dalej jako: rozporządzenie w sprawie warunków technicznych) - rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe przegród zewnętrznych i ich uszczelnienie powinny uniemożliwiać przenikanie wody opadowej do wnętrza budynku, 2. § 315 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych - budynek powinien być wykonany w taki sposób, aby opady atmosferyczne, woda w gruncie i na jego powierzchni, woda użytkowana w budynku oraz para wodna w powietrzu w tym budynku nie powodowały zagrożenia zdrowia i higieny użytkowania, 3. § 291 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych - budynek i urządzenia z nim związane powinny być projektowane i wykonane w sposób niestwarzający niemożliwego do zaakceptowania ryzyka wypadków w trakcie użytkowania, 4. § 19 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, (Dz.U. z 9 września 1999r. Nr 74, poz. 836, dalej jako: rozporządzenie w sprawie warunków technicznych dot. użytkowania budynków mieszkalnych) - sposób użytkowania przewodów i kanałów dymowych, spalinowych oraz wentylacyjnych powinien 1) być zgodny z założeniami projektu tych przewodów i kanałów, 2) uniemożliwiać ograniczenie lub utratę ich drożności i szczelności. 3) zapewniać bezpieczeństwo użytkowników lokalu, 4) zapewniać bezpieczeństwo oraz ochronę interesów użytkowników innych lokali, do których przylegają te przewody i kanały, 5. § 52 rozporządzenie w sprawie warunków technicznych dot. użytkowania budynków mieszkalnych - instalacja elektryczna powinna w okresie jej użytkowania zapewniać możliwość bezpiecznego korzystania z odbiorników energii elektrycznej, zgodnego z ich przeznaczeniem i warunkami założonymi w projekcie tej instalacji. W związku z powyższym należy pozamykać puszki instalacji elektrycznej. Odwołanie od ww. decyzji w ustawowym terminie wniosła skarżąca podnosząc m.in., że organ I instancji wadliwie ustalił stan faktyczny sprawy, w sposób w znacznej mierze niesamodzielny, bazując na danych przekazanych przez osobę dokonującą zgłoszenia, a będącej w sporze cywilnym ze skarżącą oraz na dokumentach sporządzonych w okresie w istotnie poprzedzających wydanie decyzji, co doprowadziło do ustaleń, które są nieaktualne i nie uwzględniają prac konserwacyjnych i remontowych przeprowadzonych w budynku na przestrzeni ostatnich lat i miesięcy, a także są na tyle nie[precyzyjne, że uniemożliwiają ustalenie, jakich części budynku dotyczą. Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej jako: WWINB) decyzją z dnia 24.04.2025 r., znak: [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Uzasadniając obowiązki co do nieodpowiedniego stanu technicznego przedmiotowego budynku, organ wziął pod uwagę ustalenia poczynione na kontroli obiektu budowlanego z 8.10.2024 r., a także ustalenia zawarte w protokołach z okresowej kontroli stanu technicznego budynku (protokół z pięcioletniej kontroli stanu technicznego budynku z 17.04.2023 r., protokół z rocznej kontroli stanu technicznego budynku z 8.08.2022 r.), opinii technicznej stanu technicznego oraz naprawy izolacji pionowej z wykonaniem drenażu w przedmiotowym budynku, opracowaniu na okoliczność oceny stanu technicznego pomieszczenia użytkowego [...] znajdującego się w przedmiotowym budynku (sporządzonej 26.10.2022 r. przez biegłego Sądu Okręgowego), opracowaniu na okoliczność oceny poprawności wykonania przejść instalacyjnych oraz przyczyn występowania przecieków przez ścianę zewnętrzną piwnicy oficyny budynku (sporządzone 30.09.2022 r. przez biegłego Sądu Okręgowego). WWINB podzielił stanowisko PINB, że wskazania wynikające z zaleceń zawartych w protokole kontroli PINB oraz w protokole z kontroli okresowej budynku są wystarczające dla wykonania napraw w celu doprowadzenia obiektu do należytego stanu, pozwalającego na jego bezpieczne użytkowanie. Zdaniem WWINB wskazania w nim zawarte są jasne i nie budzą wątpliwości. Nie ulega też wątpliwości, że nieodpowiedni stan techniczny budynku wynika z zużycia się materiałów budowalnych i ich eksploatacji. Dalej organ odwoławczy argumentował, że z opinii technicznej sporządzonej przez B. F. wynika, iż: na ścianach występują liczne ślady wilgoci wykwity solne co jest dowodem złej izolacji pionowej przeciwwilgociowej oraz źle wykonanego drenażu - wobec powyższego stwierdzono konieczność wykonania następujących prac części wspólnych wewnątrz pomieszczenia użytkowego: - zdjęcia istniejącej opaski z kostki brukowej, - wykonania wykopu ziemi celem odkrycia ściany fundamentowej do głębokości ławy fundamentowej. - oczyszczenia ściany z cegły, - wyrównania powierzchni ściany fundamentowej poprzez wykonanie tyku cementowego, - wykonania na styku ściany z ławą fundamentową fasetki celem uniemożliwienia zbierania się wody na połączeniu ławy ze ścianą fundamentową, - wykonania izolacji pionowej w technologii firmy [...], - wykonania warstwy zabezpieczającej uszkodzenie ww. izolacji folią budowlaną dwuwarstwowo, - wykonania naświetli okiennych firmy "[...]" - ułożenia drenażu na wysokości ławy fundamentowej, - zasypania na szerokości 50 cm wykopu warstwą żwiru cerem polepszenia przepływu wody opadowej do ułożonego drenażu, - zasypania pozostałej części wykopu wybraną poprzednio ziemią, - ułożenia na warstwie piasku ponownie zdjętej kostki brukowej. Jako roboty dodatkowe wskazano, iż po odkryciu muru i ławy fundamentowej należy sprawdzić stan izolacji poziomej, a jeżeli okaże się że izolacja jest w złym stanie należy wykonać poprzez iniekcję od wewnątrz piwnic nową izolację poziomą jako odrębne zadanie. Dalej WWINB wskazał, że opracowania technicznego sporządzonego przez M. G. wynika, iż w związku ze stanem pomieszczenia [...] oraz występującym zawilgoceniem niezbędne jest przeprowadzenie prac naprawczych, zasadnym jest osuszenie ścian przy zastosowaniu osuszacza kondensacyjnego współpracującego z termowentylatorem (istotne jest zapewnienie cyrkulacji powietrza). Po przeprowadzonym procesie osuszania zasadnym jest oczyszczenie powierzchni muru poprzez szczotkowanie oraz oprysk środkiem grzybobójczym (np. Ceresit CT99). Następnie należy usunąć zwierzała spoinę, zdegradowaną ceramikę odkuć i albo przemurować albo odbudować stosując zaprawę Ceresit CR43. Zasadnym jest uzupełnienie spoin zaprawą renowacyjną Ceresit CR61. Przed uzupełnieniem spoiny odpylić i zagruntować emulsją Ceresit CC81 nanoszoną pędzlem. Następnie na oczyszczonej i przygotowanej ścianie zaleca się wykonanie tynku renowacyjnego (Ceresit CR61). W tym celu w pierwszym kroku należy wykonać obrzutkę tynku CR61 zarobionego na emulsji kontaktowej Ceresit CC81. Po upływie minimum doby można nanieść tynk renowacyjny pamiętając o zachowaniu jego minimalnej grubości 1 cm. Zastosowany tynk wzmocni i zabezpieczy strukturę ściany, a wcześniej przeprowadzony zabieg osuszania z przewietrzeniem oraz odgrzybieniem — przy zapewnieniu usunięcia źródła zawilgocenia pozwoli przywrócić właściwe parametry wilgotnościowe przegrody. Natomiast w związku z występującymi przeciekami i zawilgoceniem ściany zewnętrznej piwnicy oficyny niezbędne jest wykonanie uszczelnień przejść instalacyjnych. W tym celu należy po wykonaniu odkrycia obszaru przejść dokonać dokładnego oczyszczenia obszaru przejścia, w tym samych rur, łącznie z rurą stalową, którą po oczyszczeniu zaleca się zabezpieczyć antykorozyjnie. Zauważa się, że w aktualnym stanie, tj. bez cięcia rur część rozwiązań systemowych uszczelnień jest ograniczona. Nie ma bowiem możliwości założenia wszelkich stałych kołnierzy uszczelniających (np. typu WGC). Stąd rekomendowanym sposobem jest uszczelnienie poprzez zastosowanie dedykowanych mas uszczelniających i wypełnień pęczniejących. W tym celu po oczyszczeniu obszaru przejścia należy dokonać aplikacji pianą niskoprężną (1) na głębokości ok. 15 cm od wejścia rury w rurę przełazową w celu utworzenia blokady/korka dla materiału uszczelniającego. Przestrzeń pomiędzy wejściem rury a utworzoną blokadą z warstwy piany niskoprężnej należy wypełnić trwale elastyczną masą uszczelniającą o właściwościach pęczniejących W ocenie WWINB obowiązki nałożone przez PINB zaskarżoną decyzją są określone prawidłowo. W pkt 1-3 oraz 12 dotyczącym tynków na elewacji oraz kominów nie ma potrzeby wskazywania dokładnej ich lokalizacji, skoro stan elewacji budynku jest dobrze znany zarządowi budynku, co podnosi w swoim odwołaniu. Co do punktu 4 dot. uzupełnienia brakujących tynków płyt balkonowych WWINB wskazał, iż projekt budowlany oraz kosztorys wykonania kompleksowych robót mających dotyczący remontu balkonów przyczyni się do szybszej realizacji obowiązku. Również dotyczy to pkt 5-7 tj. naprawy bramy frontowej metalowej oraz drewnianej, czy pozamykania puszek elektrycznych, bowiem naprawa bram czy zamknięcie puszki elektrycznej nie wymaga dokładnego uszczegółowienia sposobu ich naprawy, ponieważ nie są to skomplikowane prace naprawcze. Pkt 8-10 dotyczy rynien i rur spustowych. Wspólnota wskazuje, iż w sierpniu 2024 r. zleciła prace dekarskie oraz usługę czyszczenia i uszczelnienia rynien, natomiast kontrola dokonana przez PINB w październiku 2024 r. wskazała na konieczność ich czyszczenia, co winno się odbywać co najmniej raz do roku. W pkt 11 PINB sprecyzował, iż chodzi o dach w części oficyny niższej. Punkty 13-16 dotyczące osuszenia ścian piwnic i przyziemia oraz wykonania nowej izolacji pionowej ścian piwnic i przyziemia oraz nieszczelności przejść instalacyjnych w ścianach piwnic dotyczą całości budynku, a skarżąca jako profesjonalny zarządca obiektu, powinna znać jego stan techniczny wynikający z obowiązkowych przeglądów. Natomiast wobec zarzutu, iż skarżąca w marcu 2023 r. dokonała uszczelnienia izolacji budynku na wysokości oficyny prawej oraz wykonała prace naprawcze, w celu uszczelnienia przepustu instalacji wodnej do lokalu [...] wskazano, że PINB stwierdził nadal nieprawidłowości w tym zakresie. Co do punktów 19-21 dotyczących oczyszczenia odpływów kanalizacji deszczowej podwórza, poprawy spadku nawierzchni podwórza czy też obowiązku uszczelnienia i naprawy opaski wokół budynku, WWINB wskazał iż przy nakładaniu powyższych obowiązków PINB zbadał cały materiał dowodowy i uznał, iż należy wykonać prace remontowe również w tym zakresie. Podkreślono, iż fakt podpisania umowy czy też przygotowania oferty nie świadczą jeszcze o wykonaniu obowiązku. Odnosząc się do treści wniesionego odwołania, WWINB wyjaśnił, że dla zastosowania art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nieważne są przyczyny, z jakich dany obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym i z czyjej winy powstały te nieprawidłowości. Wystarczające jest bowiem ustalenie przez organy nadzoru budowalnego, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym (patrz: Wyrok WSA w Warszawie z 18.10. 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 2696/16). Oznacza, to że dla organu nadzoru budowlanego sposób powstania nieodpowiedniego stanu technicznego nie ma znaczenia. Kluczowe jest bowiem doprowadzenie danego budynku do stanu zgodnego z prawem, a jak wskazano powyżej za prawidłowy stan techniczny budynku odpowiada w pierwszej kolejności jego właściciel. Także wskazany przez PINB termin na wykonie określonych w decyzji obowiązków nie budzi zastrzeżeń tutejszego organu i uzasadniony jest z uwzględnieniem planów finansowych oraz możliwości organizacyjnych i technicznych Wspólnoty. W wyroku z 17.03.2022 r. (sygn. akt II SA/Wr 435/21) WSA we Wrocławiu wskazał, iż "przy ocenie zaistnienia przesłanki określonej w art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. oraz przy wyborze reakcji na te nieprawidłowości, ustawodawca pozostawił organom dość szeroki margines swobody. Przyjąć należy, że owa swoboda obejmuje również wyznaczenie adresatowi nakazu terminu, w jakim stwierdzone nieprawidłowości powinny zostać usunięte. Swoboda ta nie ma jednak charakteru uznania administracyjnego i nie przybiera charakteru dyskrecjonalnego uprawnienia, którego ściśle nie determinują okoliczności faktyczne rozpoznawanej sprawy. Wynika ona wyłącznie z charakteru podejmowanego rozstrzygnięcia, które musi uwzględniać szereg okoliczności i kwestii technicznych oraz organizacyjnych odnoszonych do konkretnego przypadku". Skargę na powyższą decyzję wywiodła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skarżąca, zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania tj.: 1. art. 7, art. 10 § 1, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572, dalej jako: k.p.a.) w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418, dalej jako: prawo budowlane), polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu materiału dowodowego, jego dowolnej ocenie oraz na niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu istotnych dla sprawy okoliczności i w konsekwencji dokonanie błędnych ustaleń stanu faktycznego, niewłaściwego określenia zakresu robót budowlanych niezbędnych do wykonania, a także nałożenie zobowiązań, które w świetle zrealizowanych przez Wspólnotę robót budowlanych pozostają bezcelowe, 2. art. 107 § 1 k.p.a. poprzez nieprecyzyjne oznaczenie robót do wykonania przez stronę, co prowadzi do istotnych wątpliwości co do zakresu obowiązków wynikających z decyzji 3. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 66 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego poprzez jego błędną wykładnię polegającą na orzeczeniu nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w sposób nieprecyzyjny oraz rodzący wątpliwości, w szczególności w taki sposób, który odnosi się do całego obiektu budowlanego, podczas gdy stwierdzone uchybienia powinny zostać opisane precyzyjnie, a więc także jakiej części obiektu dotyczą. 4. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. polegające na bezzasadnym utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji PINB z dnia 23 grudnia 2024 r. w sytuacji, gdy prawidłowe było uchylenie przedmiotowej decyzji i umorzenie postępowania Skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji organu II instancji oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania. Uzasadniając skargę, skarżąca wskazała, że podstawą decyzji miały być czynności kontrolne przeprowadzone na terenie przedmiotowej nieruchomości, przy czym opisane nieprawidłowości bądź nie istniały w dniu wydania decyzji (przeprowadzonej kontroli), bądź były na etapie ich usuwania i zostały zlikwidowane przed dniem wydania zaskarżonej decyzji, bądź też zostały opisane w taki sposób, iż nie sposób ustalić jakich części budynku dotyczą. Ponadto większość z opisanych uchybień stanu technicznego budynku nie została zweryfikowana podczas kontroli, lecz wynikała z bezkrytycznej oceny materiałów pochodzących od osób trzecich oraz z dokumentacji budynku pochodzącej z lat 2022 i 2023, która straciła na aktualności z uwagi na przeprowadzone przez skarżącą prace remontowe i konserwacyjne po dniu ich sporządzenia. Skarżąca podniosła, że organ II Instancji całkowicie pominął jej zarzuty, tj. że część ze stwierdzonych nieprawidłowości nie istnieje, gdyż zostały usunięte zanim wszczęto postępowanie kontrolne, a przyjął za prawdziwe i aktualne ustalenia zawarte w opiniach technicznych z 2022 i kontroli technicznej budynku z roku 2023 r. Organ pominął także, że część robót była w toku i została zrealizowana przed wydaniem decyzji. W tym miejscu wskazać można np., że na dzień wydania skarżącej opinii metalowa brama została zlikwidowana i zastąpiona nową drewnianą bramą - a o robotach tych skarżąca informowała organ w toku postępowania, przedkładając zawarte umowy z wykonawcami. Zdaniem skarżącej przy wydawaniu zaskarżonej decyzji organu II instancji nie dokonano żadnych ustaleń własnych, które pozwoliłby na doprecyzowanie nakazów zaskarżonej decyzji, które nie nadają się do wykonania z uwagi na ich ogólne i niejasne brzmienie. Ponadto - w ocenie skarżącej - WWINB oparł się w przeważającej mierze na prywatnej opinii B. F. - przy czym pominięte zostały zarzuty skarżącej pod jej adresem i fakt, że ta prywatna opinia została przez stronę zakwestionowana jako nieprawidłowa, a przewidziane nią prace są nieuzasadnione. Brak jest uzasadnienia dla wymiany naświetli na naświetla firmy "[...]", czy też dokonania iniekcji ścian wykonanych ze starej cegły, które nie nadają się do tego zabiegu. Mimo zastrzeżeń skarżącej w toku postępowania organ nie uwzględnił prac uszczelniających przepusty wykonanych przez skarżącą jak i zrealizowanych w 2025 r. prac uszczelniających ścianę fundamentową. Organ nie zdecydował się także na sporządzenie opinii przez niezależnego biegłego, poprzestając na prywatnej ekspertyzie. Decyzja potwierdziła wadliwe ustalenia organu I instancji z czynności kontrolnych, które nie dają się pogodzić z materiałem dowodowym zaoferowanym wraz z odwołaniem od decyzji organu I instancji, w postaci dowodu czyszczenia rynien przed kontrolą PINB, w tym dokumentacji fotograficznej rynien. W przekonaniu skarżącej organ II instancji nie podjął żadnych czynności w celu weryfikacji stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji, poprzestając na stwierdzeniu, że ustalenia organu I instancji są prawidłowe. Mimo przedłożonych przez skarżącą umów na realizacji robót budowlanych oraz potwierdzenia wykonania części prac, a także negowania części rzekomych nieprawidłowości, organ II instancji nie dokonał ponownej oceny stanu faktycznego z ich uwzględnieniem. Wreszcie decyzja administracyjna w sposób wadliwy ustalała zakres odpowiedzialności skarżącej za stan budynku, rozciągając jej obowiązki na stan lokalu użytkowego, za którego utrzymanie odpowiada członek wspólnoty - a więc właściciel nieruchomości lokalowej, nie zaś Wspólnota Mieszkaniowa. Podkreślenia wymaga, w przypadku gdy jeżeli tylko część obiektu odpowiada którejkolwiek z przesłanek zastosowania art. 66, orzeczenie o nakazie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości powinno obejmować tylko tę część i nie może w tym zakresie być żadnych wątpliwości na tle sformułowań decyzji. Tak też orzeczono w wyroku NSA z 18.05.2007 r., II OSK 357/06, ONSAiWSA 2008/5, poz. 83. Sąd uznał, że nie znajduje podstawy w art. 66 p. bud. decyzja nakazująca usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w odniesieniu do całości obiektu, podczas gdy stwierdzono nieprawidłowości tylko co do jego części, a nawet do odrębnego obiektu. Powyższe uwagi mają bezpośrednie przełożenie na niniejszą sprawę, albowiem nakazy zwarte w decyzji zostały w części tak nieprecyzyjnie i ogólnie sformułowane, iż nie wiadomo do jakich części nieruchomości mają się odnosić. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie spełnia także wymogu z art. 107 § 3 k.p.a., albowiem brak w nim wskazanie które z faktów, organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu, których innym dowodom, w tym przedstawionym przez stronę, odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Powyższych rozważań brak w skarżonych decyzjach. W odpowiedzi na skargę WWINB wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swą dotychczasową argumentację w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm., dalej w skrócie "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Przedmiotem tak rozumianej kontroli jest w niniejszej sprawie decyzja Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia 24.04.2025 r., znak: [...], utrzymująca w mocy decyzję nr [...] Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta [...] z dnia 23.12.2024 r., znak: [...], w przedmiocie nakazania właścicielowi nieruchomości przy ul. [...] w [...]: Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] wykonania wymienionych w niej robót budowlanych - w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, znajdującego się przy ul. [...] w P.. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418). Wskazać należy, że zgodnie z art. 66 ust. 1 tej ustawy w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie (ust. 1a). W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie (ust. 2). Osią sporu na kanwie rozpoznawanej sprawy pozostaje przede wszystkim wadliwie ustalony stan faktyczny, a w konsekwencji nieprawidłowość nałożonych na skarżącą obowiązków. Organ I instancji nakazał skarżącej wykonanie następujących robót budowlanych: 1. skuć odparzone tynki na elewacjach, 2. uzupełnić ubytki tynków na elewacjach, 3. naprawić pęknięte tynki na elewacjach, 4. uzupełnić brakujące tynki płyt balkonowych, 5. naprawić bramę frontową metalową, 6. naprawić bramę drewnianą od strony podwórza, 7. pozamykać pootwierane puszki elektryczne, 8. oczyścić rynny i rury spustowe, 9. usunąć nieszczelności rynien i rur spustowych, 10. wyregulować spadki rynien frontowych, 11. przywrócić właściwe spadki dachu w części niższej oficyny, 12. naprawie tynki kominów ponad dachem. 13. osuszyć zawilgocone ściany piwnic i przyziemia, 14. w miejscach nieszczelnych wykonać nową izolację pionową ścian piwnic i przyziemia. 15. w miejscach nieszczelnych wykonać nową izolację poziomą piwnic i przyziemia, 16. uszczelnić nieszczelne przejścia instalacyjne w ścianach piwnic, 17. uszczelnić obudowy naświetli okiennych piwnic, 18. prawidłowo osadzić daszki nad studniami naświetli okiennych piwnic. 19. oczyścić odpływ kanalizacji deszczowej w podwórzu, 20. poprawić spadki nawierzchni podwórza w kierunku odpływów kanalizacji deszczowej, 21. uszczelnić i naprawić opaskę wokół budynku Powyższe obowiązki organ I instancji, a w ślad za nim organ odwoławczy, stwierdził na podstawie protokołu z oględzin lokalu z dnia 1.10.2024 r. oraz protokołu z kontroli nr [...] z 8.10.2024 r., a także na podstawie ustaleń zawartych w protokołach z okresowej kontroli stanu technicznego budynku (protokół z pięcioletniej kontroli stanu technicznego budynku z 17.04.2023r., protokół z rocznej kontroli stanu technicznego budynku z 8.08.2022r.), opinii technicznej stanu technicznego oraz naprawy izolacji pionowej z wykonaniem drenażu w przedmiotowym budynku (sporządzonej przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w specjalności konstr. -budowl. B. F.), opracowaniu na okoliczność oceny stanu technicznego pomieszczenia użytkowego [...] znajdującego się w przedmiotowym budynku (sporządzone 26.10.2022 r., przez biegłego Sądu Okręgowego M. G.), opracowaniu na okoliczność oceny poprawności wykonania przejść instalacyjnych oraz przyczyn występowania przecieków przez ścianę zewnętrzną piwnicy oficyny budynku (sporządzone 30.09.2022r. przez biegłego Sądu Okręgowego M. G.). Wyjaśnić należy, że przepis art. 66 ust. 1 prawa budowlanego określa przypadki, w których organ nadzoru budowlanego powinien nakazać doprowadzenie użytkowanego obiektu do odpowiedniego stanu technicznego. Jak trafnie akcentował organ odwoławczy, decyzje wydawane na podstawie tego przepisu mają charakter związany. Wydanie tej decyzji nie jest więc uzależnione od uznania czy też woli organu administracji. Jeżeli wystąpi choćby jedna ze wskazanych w nim przesłanek, to organ nadzoru budowlanego jest obowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (zob. Prawo budowlane. Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomskiego, 3 wydanie, Warszawa 2009, s. 635-636). Nie ulega też wątpliwości, że możliwość nałożenia obowiązków o jakich mowa, powiązana jest z nieprawidłowościami powstałymi w trakcie użytkowania budynku, np. na skutek upływu czasu, czy też wystąpienia innego czynnika, który przyczynia się do pogorszenia stanu technicznego albo estetycznego budynku. Obowiązek wykonania robót budowlanych ma przy tym jedynie charakter naprawczy a sam ich rodzaj oraz zasięg, zależy od stwierdzonych nieprawidłowości. Fakt zaistnienia przesłanek obligujących organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji w oparciu o art. 66 ust. 1 prawa budowlanego, musi wynikać z ustaleń poczynionych przez ten organ w przeprowadzonym postępowaniu a następnie winien znaleźć odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Do wydania decyzji nakazującej doprowadzenie obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu nie wystarczy bowiem ogólne stwierdzenie organu, że zachodzą przesłanki określone w art. 66 ust. 1. Z tego też powodu, organ nadzoru budowlanego, opierając decyzję na przepisie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, musi jednoznacznie sprecyzować, jakie nieprawidłowości występują oraz któremu z dóbr wymienionych w ust. 1 zagrażają i dlaczego. Przepis art. 66 ust. 1 prawa budowlanego nie określa bliżej treści merytorycznej decyzji, stanowiąc jedynie, że powinna ona dotyczyć usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W związku z tym, że celem decyzji wydanej na podstawie art. 66 Prawa budowlanego jest doprowadzenie obiektu budowlanego do należytego stanu technicznego, zadaniem organu jest wykazanie zaistnienia przesłanek obligujących do podjęcia decyzji. Jednocześnie decyzja powinna dokładnie określać czynności bądź prace i roboty budowlane, które właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany wykonać celem zapewnienia prawidłowego funkcjonowania obiektu lub jego części (por. np. wyroki WSA w Warszawie: z dnia 7 grudnia 2004 r., sygn. akt: IV SA 2590/03 i z dnia 14 marca 2005 r., sygn. akt: VII SA/Wa 4403/03). Podstawę rozstrzygnięcia organu nadzoru budowlanego bezsprzecznie powinny stanowić ustalenia poczynione w wyniku kontroli obiektu budowlanego, ale istotnym elementem dowodowym - szczególnie w sprawach skomplikowanych i spornych - może być też ekspertyza stanu technicznego zawierająca ocenę stanu technicznego obiektu oraz określająca zakres i sposób usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W niniejszej sprawie organy nadzoru budowlanego oparły swoje rozstrzygnięcia bazując na dowodach (opiniach biegłego) pochodzących z 2022 r., tylko w niewielkim zakresie uzupełniając je o aktualny w dniu wydania decyzji stan faktyczny ustalony na podstawie oględzin lokalu (protokół z oględzin lokalu z dnia 1.10.2024 r. oraz protokół z kontroli nr [...] z 8.10.2024 r.). Stan faktyczny sprawy - dotyczący stanu technicznego budynku - został ustalony w głównej mierze na podstawie dokumentów nadesłanych przez P. L., a mianowicie: opracowania na okoliczność oceny stanu technicznego pomieszczenia użytkowego [...] znajdującego się w przedmiotowym budynku (sporządzone 26.10.2022 r., przez biegłego Sądu Okręgowego M. G.) oraz opracowania na okoliczność oceny poprawności wykonania przejść instalacyjnych oraz przyczyn występowania przecieków przez ścianę zewnętrzną piwnicy oficyny budynku (sporządzone 30.09.2022 r. przez biegłego Sądu Okręgowego M. G.) - czyli na dokumentach sporządzonych dwa lata przed wydawaniem decyzji przez organ I instancji. Protokół z oględzin lokalu z dnia 1.10.2024 r. nie zawiera na tyle szczegółowego opisu stwierdzonych nieprawidłowości, by można było na jego podstawie nałożyć obowiązki ich usunięcia. Sporządzony pismem odręcznym protokół z kontroli nr [...] z 08.10.2024 r. pozostaje zaś w dużej mierze nieczytelny. Z dołączonej do niego dokumentacji fotograficznej nie wynika natomiast, jakich obowiązków winna dopełnić skarżąca. W aktach administracyjnych sprawy znajdują się przedłożone przez skarżącą protokoły z kontroli okresowej budynku z lat 2022-2024. W orzecznictwie wskazuje się, że protokół okresowej kontroli zasadniczo nie jest opinią czy ekspertyzą techniczną, ale szczególnego rodzaju dokumentem służącym podmiotom wymienionym w art. 61 pkt 1 prawa budowlanego w celu zapewnienia właściwego użytkowania obiektu budowlanego. Protokół tego rodzaju dotyczy okresowego badania stanu technicznego budynku i zawiera zasadniczo zalecenia wykonania określonych prac (patrz: wyrok NSA z dnia 22 sierpnia 2023 r., sygn. akt II OSK 2767/20). Celem przeprowadzania kontroli jest zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektów budowlanych. Przepis art. 62 ust. 1a prawa budowlanego nie przewiduje ani formy, w jakiej wydawane są zalecenia pokontrolne, ani sposobu dokumentowania ich wykonania. Z omawianej regulacji ust. 1a wynika, że aby kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego miała sens i rzeczywiście służyła osiągnięciu zamierzonego celu, powinna się zakończyć sporządzeniem zaleceń pokontrolnych (jeżeli stan techniczny obiektu budowlanego tego wymaga), a każda następna kontrola powinna się rozpoczynać od sprawdzenia wykonania zaleceń pokontrolnych (patrz: Arkadiusz Despot-Mładanowicz (w:) "Prawo budowlane. Komentarz", WK"2016, pkt 3 do art. 62). Szczególny charakter protokołu kontroli nie pozbawia jednak organu nadzoru budowlanego kompetencji do weryfikacji samego protokołu oraz do zbadania wykonania zawartych w nim zaleceń (por. wyrok NSA z dnia 22 sierpnia 2023 r., sygn. akt II OSK 2767/20). Jest jednak oczywiste, że w sytuacji, w której organ nadzoru budowlanego, prowadzący postępowanie oparte na art. 66 ust. 1 prawa budowlanego, dysponuje protokołami z kontroli okresowych, ustalając stan faktyczny nie może ignorować ocen zawartych w tych dokumentach. Z uzasadnień decyzji organów obu instancji nie wynika jednak, aby organy dokonały analizy treści przedłożonych do akt protokołów z kontroli okresowych. Stwierdzenie, iż "ustalenia dokonane w trakcie czynności kontrolnych znajdują potwierdzenie w protokołach z okresowej kontroli stanu technicznego budynku" (źródło: treść uzasadnienia decyzji organu I instancji) nie jest wystarczające w świetle art. 107 § 3 k.p.a. – organ nie pokusił się bowiem nawet o wyjaśnienie, które z ustaleń własnych odpowiadają treści protokołów, na czym polegają owe nieprawidłowości, a przede wszystkim jaki jest ich aktualny stan. Zgodnie z art. 62 ust. 3 prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Kontrole, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5-6a, przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności (ust. 4). W przedmiotowej sprawie przed wydaniem zaskarżonych decyzji organy nie zleciły ani nie wykonały żadnej oceny stanu technicznego nieruchomości. Nie można bowiem przyjąć, aby znajdujące się w aktach sprawy opinie biegłych stanowiły po dwóch latach od ich sporządzenia rozstrzygające dowody w sprawie - zwłaszcza, że organy obu instancji nie zweryfikowały aktualności tych opinii. W kontekście podnoszonych przez skarżącą - tak w odwołaniu, jak i skardze - zarzutów dotyczących braku uwzględnienia "prac konserwacyjnych i remontowych przeprowadzonych w budynku na przestrzeni ostatnich lat i miesięcy" niezbędnym było przeprowadzenie postępowania dowodowego zmierzającego do ustalenia aktualnego stanu faktycznego sprawy. W przedmiotowej sprawie organ I instancji przed wydaniem decyzji nie dokonał właściwej kontroli i nie sporządził takiego protokołu, który zawierałby wyczerpujący opis stanu technicznego obiektu budowlanego, wskazywałby przyczyny powstania uszkodzeń lub zniszczenia obiektu budowlanego, określał stan zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz zagrożenia dla środowiska i zdrowia ludzi. Z kolei organ II instancji nie dokonał żadnych własnych ustaleń stanu faktycznego ani jakiejkolwiek weryfikacji w celu ustalenia, czy w dacie wydawania zaskarżonej decyzji doszło do zmiany stanu faktycznego. W ocenie Sądu materiał dowodowy zgromadzony w toku postępowania administracyjnego jest więc niewystarczający do wydania przedmiotowej decyzji. Sposób wnioskowania zaprezentowany przez organ odwoławczy jest wadliwy, bowiem w zasadniczej swej mierze bazuje na przytoczeniu fragmentów opracowań sporządzonych przez biegłych w 2022 r. Organ w tym względzie nie czynił samodzielnych ustaleń co do mających na celu zweryfikowanie aktualności tych opinii (mimo podnoszonych przez skarżącą zarzutów). Z kolei z uzasadnienia decyzji zarówno organu I jak i II instancji nie sposób wywieść przekonujących motywów rozstrzygnięcia - te znajdujące się w treści uzasadnienia są bowiem nadto ogólnikowe i nie odnoszą się wyczerpująco do zgłaszanych przez stronę skarżącą zarzutów i argumentów. Wskazane w zaskarżonej decyzji obowiązki w przeważającej większości są niedookreślone. Przykładowo w punktach 1-3 decyzji organu I instancji nakazano skuć odparzone tynki na elewacjach, uzupełnić ubytki tynków na elewacjach i naprawić pęknięte tynki na elewacjach. W ocenie Sądu zasadnie podniosła skarżąca w odwołaniu, że ani sentencja decyzji oraz ani jej uzasadnienie nie wyjaśniają, których części budynków owe roboty maja dotyczyć. Powyższego nie sposób ustalić na podstawie protokołu z oględzin lokalu z 1.10.2024 r., ponieważ zawiera on wyłącznie ogólne stwierdzenie: "na zewnątrz budynku stwierdzono przełamanie rynny (...) powodujące zacieki na elewacji (widoczne są już spękania na elewacji)". Dalej, w punkcie 4 decyzji, organ nakazał skarżącej uzupełnić brakujące tynki płyt balkonowych podczas, gdy z protokołu z oględzin lokalu z 1.10.2024 r. nie wynika, aby stwierdzono nieprawidłowości dotyczące balkonów. Odnośnie do punktu 5 decyzji nakładającego obowiązek naprawy bramy metalowej frontowej również nie wyjaśniono na czym polegać ma uszkodzenie bramy i co powinno zostać naprawione. Ponadto organ zupełnie pominął, że w aktach sprawy znajduje się umowa z 20.12.2024 r., którą skarżąca zawarła w celu wymiany bramy wejściowej do budynku. Organy nie poczyniły działań w celu ustalenia, czy w dacie wydania decyzji administracyjnej brama wciąż wymagała naprawy. Ponadto słusznie dostrzegła skarżąca, iż organ w swej decyzji nie stwierdził (nie opisał) żadnych nieprawidłowości bramy metalowej, lecz nakazał jej naprawienie, bez jakiegokolwiek uszczegółowienia tego obowiązku. W przedmiotowym protokole z oględzin brak również informacji na temat określonego w punkcie 6 decyzji obowiązku naprawy bramy drewnianej od strony podwórza. Brakuje informacji jakie uszkodzenia bramy stwierdził organ i jakie prace naprawcze mają zostać podjęte. Zdaniem Sądu niedostatecznie wyjaśniony został także obowiązek zamknięcia otwartych puszek elektrycznych (punkt 7 decyzji). Ani treść decyzji ani protokół z oględzin nie precyzują o jakich puszkach elektrycznych mowa. Następnie w punktach 8-9 decyzji organ nakazał oczyścić rynny i rury spustowe, a także usunąć nieszczelności rynien i rur spustowych, podczas gdy w aktach sprawy znajduje się oferta na wykonanie wyczyszczenia i uszczelnienia rynien dachowych przedmiotowej nieruchomości wraz z fakturą za wykonane prace, a skarżąca podniosła, że prace zostały wykonane w całości. Powyższa kwestia nie została więc dostatecznie wyjaśniona przez organ. To samo tyczy się nałożonego w punkcie 10 decyzji obowiązku wyregulowania spadków rynien frontowych - nakaz ten został sformułowany na tyle nieprecyzyjnie, że z uwagi na brak opisu nieprawidłowości w uzasadnieniu decyzji, nie jest możliwe jednoznaczne odtworzenie intencji organu nadzoru budowlanego. Podkreślić w tym miejscu należy, że analiza zasadności podstaw do nałożenia obowiązków z punktów 8 - 10 decyzji PINB najbardziej jaskrawo i symptomatycznie obrazuje nieprawidłowość działania organów obu instancji w niniejszej sprawie. Uzasadnienie organu I instancji w ogóle nie wspomina o nieodpowiednim stanie rynien i rur spustowych (notabene cały opis stwierdzanych nieprawidłowości ograniczono w tym uzasadnieniu do pięciu linijek pierwszego akapitu, dalsza część uzasadnienia to powołanie podstaw prawnych, orzecznictwa i ustalenia co do podmiotu zobowiązanego oraz co do ochrony konserwatorskiej). Dostrzegając zapewne ten mankament, organ II instancji w kwestii obowiązków z punktów 8 - 10 odwołał się bezpośrednio do ustaleń kontroli dokonanej przez PINB w październiku 2024 r. WWINB przeoczył jednak (być może ze względu na małą czytelność pisma odręcznego, jakim spisano protokół, a która to mała czytelność jest zdaniem Sądu okolicznością dyskwalifikująca per se ten dokument, niezależnie nawet od jego - także nieakceptowalnej - lakoniczności i ogólnikowości), że pracownicy PINB nie dokonali w tym zakresie żadnych własnych ustaleń, a przywołali jedynie oświadczenie P. L., że "rynny są zanieczyszczone". Kwestia przełamania rynny pojawia się wprawdzie w protokole oględzin lokalu z dnia 1.10.2024 r., lecz nie jest to dokument sporządzony na skutek "kontroli dokonanej przez PINB", protokół nie precyzuje też miejsca wystąpienia tej usterki ("na zewnątrz budynku"). Tak więc obowiązki nałożone w punktach 8 - 10 decyzji PINB w istocie nie zostały we właściwy sposób uzasadnione przez organy obu instancji. W rezultacie zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja ją poprzedzająca nie odpowiadają wymogom z art. 107 § 1 i 3 k.p.a. i nie poddają się kontroli sądowej. Ponadto w zakresie obowiązków wykonania nowej izolacji budynku i uszczelnień skarżąca wskazywała, że dokonywała uszczelnienia izolacji budynku i wykonała prace naprawcze, w celu uszczelnienia przepustu instalacji wodnej do lokalu [...] Co do obowiązku oczyszczenia odpływów kanalizacji deszczowej skarżąca wyjaśniła, że na dzień wydania decyzji odpływy kanalizacji nie były zanieczyszczone i pozostawały drożne, co sugeruje, że organ nie dokonał aktualizacji stanu odpływów i poprzestał na dokumentacji otrzymanej od wszczynającego postępowanie. Już w odwołaniu skarżąca podniosła, że dokonała naprawy izolacji ściany fundamentowej oficyny prawej, po czym poprawiono spadki w tej części podwórza oraz uzupełniono opaskę. Na dowód swoich twierdzeń skarżąca przedkładała w toku sprawy umowy na wykonanie poszczególnych prac wraz z fakturami, co zupełnie pominęły organy w swoich rozważaniach uzasadniając decyzje. Funkcją uzasadnienia decyzji jest przekonanie strony, że jej stanowisko zostało wzięte pod uwagę, a jeżeli zapadło inne rozstrzygniecie, to że przyczyną tego są istotne powody. Decyzje nakładające określone obowiązki prawne powinny być przekonująco i jasno uzasadnione, zarówno co do faktów, jak i co do prawa, tak, aby nie było wątpliwości, że wszystkie okoliczności istotne dla sprawy zostały wszechstronnie rozważone i ocenione, a ostateczne rozstrzygnięcie jest ich logiczną konsekwencją. Z decyzji musi wynikać zatem, że organ nie pozostawił poza swoimi rozważaniami argumentów podnoszonych przez stronę, nie pominął istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy materiałów dowodowych oraz dokonał oceny tych materiałów. W przypadku postępowania prowadzonego w oparciu o art. 66 prawa budowlanego bardzo ważne jest prawidłowe ustalenie i ocena występujących nieprawidłowości, jak również optymalny wybór metody ich usunięcia, uwzględniający interesy wszystkich użytkowników obiektu. Decyzja wydana na podstawie ww. normy powinna być zatem poprzedzona postępowaniem wyjaśniającym zmierzającym do wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, zaś wybór sposobu skorygowania nieprawidłowości powinien być poparty odpowiednią wiedzą specjalistyczną. Takiej merytorycznej i fachowej oceny może dokonać wyłącznie osoba posiadająca określoną wiedzę (wyrok WSA w Poznaniu z 6.08.2025 r., IV SA/Po 498/25, LEX nr 3897018). Zrozumiałe sformułowanie obowiązków jest o tyle istotne, że ich wykonanie powinno być możliwe w trybie egzekucji administracyjnej. Zgodnie bowiem z art. 2 § 1 pkt 10 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 132 z późn. zm.) egzekucji administracyjnej podlegają obowiązki o charakterze niepieniężnym pozostające we właściwości organów administracji rządowej i samorządu terytorialnego lub przekazane do egzekucji administracyjnej na podstawie przepisu szczególnego. Stosownie zaś do art. 3 § 1 tej ustawy egzekucję administracyjną stosuje się do obowiązków określonych w art. 2, gdy wynikają one z decyzji lub postanowień właściwych organów, albo - w zakresie administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego - bezpośrednio z przepisu prawa, chyba że przepis szczególny zastrzega dla tych obowiązków tryb egzekucji sądowej. Organy obu instancji dopuściły się naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7 i 77 § 1, art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 1 i 3 k.p.a., albowiem nie zebrały w sposób wyczerpujący i nie rozpatrzyły całego materiału dowodowego oraz nie zawarły w uzasadnieniach decyzji prawidłowego uzasadnienia faktycznego. Zważywszy zaś na to, że wskazane powyżej naruszenia przepisów postępowania miały istotny wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu na podstawie art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. Prowadząc ponownie postępowanie organy administracji uwzględnią ocenę prawną wynikającą z niniejszego orzeczenia, a w szczególności na podstawie sporządzonego w czytelnej formie protokołu z kontroli ustalą aktualny na dzień wydania decyzji stan faktyczny sprawy. Dopiero wówczas organ władny będzie sformułować ewentualne nakazy, których treść winna być wyartykułowana na tyle precyzyjnie, by możliwe było jednoznaczne zweryfikowanie ich wykonania. O kosztach postępowania sądowego (pkt 2 sentencji wyroku), Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2023 r. poz.1935 t.j.).