IV SA/Po 642/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Anna Jarosz (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2017 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2017 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania decyzji zezwalającej na trwałe i nietrwałe wyłączenie z produkcji rolniczej gruntu 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej [...] Sp. z o.o. w [...] kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Starosta P. (dalej Starosta lub organ I instancji) decyzją z dnia [...] grudnia 2016r., nr [...] [...], Na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23, z późn. zm., dalej kpa), art. 4, art. 5 ust. 1, art. 11 ust. 1, la i 4, art. 7 oraz art. 30 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.. U. z 2015 r. poz. 909, z późn. zm.) i art. 7d pkt 1, art. 22, art. 48 ust. 1 pkt 5 i ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. --Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2016 r. poz. 1629), w sprawie trwałego i nietrwałego wyłączenia .-, produkcji rolniczej części działek o numerach [...], [...] i [...] położonych w obrębie T., części działki numer [...] położonej w obrębie M., części działki numer [...] położonej w obrębie K. oraz części działek o numerach [...] i [...] położonych w obrębie [...] gm. W., w związku z realizacją inwestycji polegającej na "Budowie siedmiu elektrowni wiatrowych wraz z drogami wewnętrznymi, placami montażowymi stałymi i czasowymi, zjazdów i tymczasowych utwardzeń terenu na działkach o numerach [...], [...], [...] (zjazd), [...], [...] (zjazd) obręb T., [...], [...] (zjazd) obręb M., [...] (zjazd) obręb K., [...], [...], [...] obręb [...] gm. W., uwzględniając modyfikację wniosku z dnia [...] października 2016 r. w sprawie podzielenia postępowania na dwa odrębne - orzekł : - odmówić W. [...] [...] Sp. z o.o. wydania decyzji zezwalającej na trwałe wyłączenie z produkcji rolniczej gruntu rolnego - grunty orne klasy RIIIb o powierzchni 0.1629 ha, stanowiącego część działki ewidencyjnej o numerze [...] położonej w obrębie [...] gm. W., w związku z realizacją inwestycji polegającej na "Budowie siedmiu elektrowni wiatrowych wraz z drogami wewnętrznymi, placami montażowymi stałymi i czasowymi, zjazdów i tymczasowych utwardzeń terenu na działkach o numerach [...], [...], [...] (zjazd), [...], [...] (zjazd) obręb T., [...], [...] (zjazd) obręb M., [...], [...] (zjazd) obręb K., [...], [...], [...] obręb [...] gm. W.", - odmówić W. [...] [...] Sp. z o.o. wydania zgody na nietrwałe (na okres do 120 dni od rozpoczęcia robót budowlanych) wyłączenie z produkcji rolniczej gruntu rolnego - grunty orne klasy RIIIb o powierzchni 0.0880 ha, stanowiącego część działki o numerze [...] położonej w obrębie [...] gm. W., z przeznaczeniem pod place składowania materiałów i dojazd na czas budowy elektrowni wiatrowych. Decyzję Starosta uzasadnił tym, że właściciel działki numer [...] T. M., pismem z dnia [...] września 2016r. nie wyraził zgody na odrolnienie swojej działki a także tym, że wziął pod uwagę stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wyrażone w decyzji z dnia [...] lipca 2016 r. numer [...], w szczególności zwracające uwagę, iż właścicielom działek objętych wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolnej nie można odmówić statusu stron postępowania. W ocenie Kolegium nie ulega wątpliwości, iż właściciele działek posiadają interes prawny w rozumieniu art. 28 kpa, uzasadniający uznanie ich za stronę postępowania w przedmiocie wyłączenia z produkcji rolniczej części ich działek. Odwołanie od tej decyzji złożyła spółka z o. o. W. [...] [...] w S. [...] (dalej Inwestor). W odwołaniu podniesiono brak wnikliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i dowolne uznanie, że zebrany w sprawie materiał pozwala na przyjęcie, iż złożenie przez właściciela T. M. oświadczenia woli o niewyrażeniu zgody na odrolnienie przedmiotowej działki (nr [...]) skutkuje odmową wnioskowanego odrolnienia. Inwestor zaznaczył, że organ administracji nie ma kompetencji do oceny zasadności ewentualnych wad oświadczenia woli, na które powołuje się właściciel działki cofając wcześniejszą zgodę. Organ [...] ocenić czy właściciel skutecznie uchylił się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu w rozumieniu kodeksu cywilnego. Decyzją z dnia [...] lutego 2017r., nr SKO. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej SKO lub organ II instancji), na podstawie art.138 § 1 pkt 1 kpa, art.5 ust. 1, art. 7 , art. 11 ust. 1, 1a i 4, art. 30 ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 7d pkt 1, art. 22 ustawy z dnia 17 maja 1989r. prawo geodezyjne i kartograficzne - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. SKO, po przytoczeniu powyższych przepisów podkreślił konstytucyjny standard ochrony własności. Organ zaznaczył, że do SKO wpłynęło pismo T. M. z dnia [...] lutego 2017r. w którym informuje, że W. [...] [...] Sp. z o.o. nie posiada prawa do dysponowania działką nr [...] obręb [...]. Umowa dzierżawy została wypowiedziana dnia [...] maja 2016r. Do dnia dzisiejszego inwestor nie przedstawił żadnych dokumentów potwierdzających ważność umowy. Zdaniem T. M. zgoda właściciela działki jest niezbędna aby można było mówić o posiadaniu pełnego prawa do dysponowania nieruchomością. Brak takiej zgody wyklucza możliwość wydania pozytywnej decyzji. Dalej organ II instancji stwierdził, że T. M. oraz J. M. są właścicielami działki o numerze [...] obręb [...]. Zawarli oni z Inwestorem umowę dzierżawy nieruchomości ww. działki z dnia [...].09.2010r., która jest objęta zakresem wniosku Odwołującej. W ocenie Kolegium zmiana przeznaczenia działki o numerze [...] obręb [...] poprzez jej wyłączenie z produkcji rolniczej, której właścicielem są T. i J. M., w sposób istotny zmieniłoby charakter tej działki albowiem, np. zdjęcie w części tej działki wierzchniej warstwy gleby pod budowę elektrowni wiatrowej lub dróg dojazdowych spowodowałoby, że gleba nie będzie już tak samo "wydajna" jak przed zdjęciem gruntu macierzystego. Ponadto, według SKO oceny, czy T. M. dokonał skutecznego cofnięcia wcześniejszego oświadczenia woli - zgody wyrażonej wobec odwołującego się Inwestora na odrolnienie przedmiotowej działki w warunkach udzielenia wcześniejszej zgody pod wpływem błędu, powinien dokonać sąd cywilny. Czym innym jest oświadczenie woli składane na gruncie prawa cywilnego i jego wady, a czym innym oświadczenie składane przez Stronę organowi w postępowaniu administracyjnym. W tym postępowaniu organ uwzględnia zmianę stanowiska - poglądu strony postępowania w składanym oświadczeniu bez odwoływania się do regulacji prawnych dotyczących wad oświadczenia woli. Skargę na powyższą decyzję SKO złożył Inwestor, zarzucając jej naruszenie art. 7 oraz 77 § 1 kpa przez brak wnikliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i w konsekwencji dowolne uznanie, że zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwala na przyjęcie, iż złożenie przez Pana T. M. oświadczenia woli o nie wyrażeniu zgody na odrolnienie przedmiotowej działki nr [...] położonej w obrębie [...] gmina W., po wcześniejszym wyrażeniu takiej zgody, skutkuje odmową wnioskowanego odrolnienia, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto wniósł o zasądzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania - według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podkreślono, że organ administracji nie ma oczywiście kompetencji do oceny zasadności wskazywanych ewentualnych wad oświadczenia woli, na które powołuje się potencjalny właściciel nieruchomości cofając wcześniejszą zgodę, bowiem w tym sensie nie może wyręczać sądu cywilnego. Organy obu instancji dokonały rozstrzygnięcia w postaci odmowy wnioskowanego odrolnienia, natomiast co najwyżej mogło nastąpić zawieszenie powstępowania do czasu rozstrzygnięcia przez sąd cywilny o zasadności cofnięcia przez właściciela nieruchomości zgody na przedmiotowe odrolnienie. W niniejszej sprawie nietrafne jest powoływanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze przepisów dotyczących ochrony własności. Wnioskowane odrolnienie nie miało bowiem nastąpić wbrew woli właściciela nieruchomości lecz za jego wcześniej udzieloną zgodą. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 j.t.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję, postanowienie lub inny akt administracyjny wyłącznie z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania kwestionowanego aktu. Sąd orzekając w sprawie, nie kieruje się zasadami słuszności, czy też celowości i nie ocenia kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Przede wszystkim zaś Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, powołaną podstawą prawną, bądź poprawnością przytoczonej w skardze argumentacji, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej Ppsa). Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności decyzji administracyjnej. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach. Zgodnie z dyspozycją art. 145 § 1 pkt 1 i 2 Ppsa, sąd uchyla decyzję lub postanowienie, jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ewentualnie stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia, jeżeli zachodzą przyczyny określone we właściwych przepisach. Tak więc stwierdzenie istnienia którejkolwiek z powyższych przesłanek skutkuje wyeliminowaniem zaskarżonej decyzji lub postanowienia z obrotu prawnego. Akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z prawem, jeżeli jest zgodny z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może się ostać. Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia odmowy trwałego i nietrwałego (na czas budowy) wyłączenia gruntów rolnych (działki nr [...] obręb [...]) z produkcji rolniczej pod budowę placów składowania materiałów i dojazd, utwardzenie terenu i placów montażowych stałych i czasowych w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie siedmiu elektrowni wiatrowych wraz z drogami wewnętrznymi, placami montażowymi, zjazdów i tymczasowych utwardzeń terenu. Działka nr [...] jest gruntem ornym klasy RIIIb. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gminy W., uchwalonym przez Radę Miasta i Gminy W. uchwałą z dnia [...] grudnia 2010r., nr [...] oraz planem uchwalonym przez Radę Miasta i Gminy W. nr [...] z dnia [...] grudnia 2010r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp nr [...], poz. 788) działki będące miejscem inwestycji, w tym działka nr [...] obręb [...] - stanowią tereny rolnicze z dopuszczeniem lokalizacji elektrowni wiatrowych i związanych z nimi obiektów infrastruktury technicznej. Wydanie decyzji w sprawie wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej [...] nastąpić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, na wniosek osoby ubiegającej się o jej wydanie. Zgodnie z utrwalonym już w tym względzie poglądem orzecznictwa, wyłączenie z produkcji jest czynnością faktyczną, która w świetle przepisu art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nastąpić może tylko po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie i w jej następstwie. W przeciwnym wypadku wyłączenie z produkcji narusza przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Podkreślenia wymaga, że użyte przez ustawodawcę w art. 11 ust. 1 pojęcie użytków, gruntów i gruntów leśnych "przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne" oznacza przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, gdyż inne rozumienie pojęcia "przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne" byłoby sprzeczne z intencją ustawodawcy, odzwierciedloną w treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy, którego celem była ochrona gruntów rolnych i leśnych polegająca m.in. na ograniczaniu ich przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne. Z powyższego wynika, że nie ma w świetle przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych możliwości zezwolenia na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntu rolnego, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje takiej możliwości, albowiem o przeznaczeniu gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne decydują wyłącznie zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, a analiza regulacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wykazała, że przedmiotowy grunt wymaga zgody na zmianę przeznaczenia. W rozpoznawanej sprawie, nie budzi wątpliwości fakt, iż działka oznaczona numerem [...] stanowi w całości grunt rolny w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych. W obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, wskazanym wyżej, działka ta to tereny rolnicze z dopuszczeniem lokalizacji elektrowni wiatrowych i związanych z nimi obiektów infrastruktury technicznej. Należy mieć na względzie, że przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów wskazanych w art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wymagało uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza grunty rolnicze na cele nierolnicze, jak również, przed uchwaleniem tego planu zagospodarowania przestrzennego, właściwy organ musi wyrazić zgodę na przeznaczenie gruntów rolniczych na cele nierolnicze. Od [...] maja 2013 r. (zmiana ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych), w przypadku wyłączenia z produkcji rolniczej gruntów klasy I - III tj. konieczne jest wyczerpanie najpierw procedury "przeznaczenia" (w planie zagospodarowania przestrzennego), a dopiero po jej pozytywnym zakończeniu - możliwości uruchomienia procedury "wyłączenia" z produkcji rolnej. Postępowanie w sprawie wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej jest bowiem samoistnym (odrębnym) postępowaniem, toczącym się przed uzyskaniem pozwolenia na budowę (art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych), na podstawie przepisów rozdziału 3 (od art. 11 do art. 14) powołanej wyżej ustawy i w oparciu o przesłanki tam określone. Innym zagadnieniem wymagającym wyjaśnienia, którego nie ustalił organ w zaskarżonej decyzji jest kwestia skutecznego rozwiązania łączącej strony, tj właściciela działki i Inwestora umowy dzierżawy. W niniejszej sprawie właściciel nieruchomości, zdaniem Sądu, nie zakwestionował skutecznie prawa Inwestora do spornej nieruchomości, gdyż ustalenie czy umowa rzeczywiście została rozwiązana wymaga ustaleń, które wykraczają poza kognicję organu administracyjnego. Skarżący w odwołaniu od decyzji zaprezentował pogląd, z którego wynika, że nie ma znaczenia czy przedmiotowa umowa dzierżawy wygasła czy też nie, lecz czy sama wcześniejsza zgoda na jako oświadczenie woli została skutecznie cofnięta. Nie ma jednak racji skarżący twierdząc, że w niniejszej sprawie istotne jest wyłącznie istnienie oświadczenia właściciela nieruchomości o udzieleniu zgody na dysponowanie nieruchomością, a nie fakt istnienia pomiędzy stronami umowy. To umowa jest przecież podstawą dla uznania, że spółce W. [...] [...] sp. z o.o. przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością - także późnej w ubieganiu się o pozwolenie na budowę. Wynika na to wprost z treści art. 3 pkt 11 prawa budowlanego, który wskazuje, że przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie może więc istnieć w oderwaniu od stosunku prawnego istniejącego między stronami, który stanowi jego podstawę. Powoływane przez skarżącego w skardze poglądy orzecznictwa nakładające na sądy administracyjne obowiązek rozstrzygania kwestii skuteczności odwołania oświadczenia woli z uwagi na wady takiego oświadczenia nie mają zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż wydzierżawiający nie powoływał się przecież na wadę swojego oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na dysponowanie przez inwestora nieruchomością, ale na fakt, że umowa wobec bezskutecznego upływu czasu została rozwiązana. Zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem, organy administracji nie są uprawnione do rozstrzygania sporów dotyczących tego, kto posiada tytuł prawny do określonej nieruchomości. Jeżeli taki spór się pojawia, to rozstrzygnąć go może tylko sąd powszechny. Wówczas jednakże powstaje zagadnienie wstępne, uzasadniające zawieszenie postępowania prowadzonego przez organ administracji na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 kpa (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 października 2013 r. II SA/Kr 836/13). Podobnie w tej kwestii wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 24 maja 2016 r., II SA/Kr 371/16, wskazując, że przy istnieniu sporu co do przysługiwania inwestorowi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, rozstrzygnąć go może jedynie sąd powszechny i tylko wtedy może powstać zagadnienie wstępne uzasadniające zawieszenie postępowania prowadzonego przez organ administracji na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 kpa. Ustaleń w przedmiocie przysługującego jednej ze stron prawa do dysponowania nieruchomością, w sytuacji braku jednoznaczności w tym zakresie nie może czynić organ administracji, gdyż nie jest on kompetentny do rozstrzygania sporów o charakterze cywilnym, a właśnie taki charakter ma spór sprowadzający się do tego, czy umowa dzierżawy została skutecznie wypowiedziana czy też nie. Wypowiedzenie się w powyższej kwestii przez organ byłoby równoznacznie z wydaniem wyroku deklaratywnego, ustalającego, że między stronami istnieje, bądź została skutecznie wypowiedziana umowa dzierżawy, a to stanowi domenę sądu cywilnego. Wobec tego w niniejszej sprawie nie mogą znaleźć zastosowania wypowiedzi sądów administracyjnych, na które powołuje się skarżący zarówno w skardze, jak również w odwołaniu od decyzji organu I instancji, wskazujące, że w sytuacji kwestionowania przez strony postępowania prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, organ zobowiązany jest kwestię tę wyjaśnić, nie poprzestając wyłącznie na odnotowaniu faktu złożenia przez inwestora wskazanego wyżej oświadczenia" (tak: WSA w Warszawie, z dnia 29 czerwca 2016 r. VII SA/Wa 1740/15), a także poglądy wskazujące, że organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz sądy administracyjne nie są bezwzględnie związane oświadczeniem, składanym w trybie art. 33 ust. 2 pkt 2 prawa budowlanego (wyrok NSA z dnia 26 listopada 2015 r. II OSK 760/14). W niniejszej sprawie pomiędzy stronami istnieje spór, który może zostać rozstrzygnięty wyłącznie na drodze procesu cywilnego. Kwestią wymagającą rozstrzygnięcia jest tu bowiem zasadność poglądu właściciela nieruchomości, który stoi na stanowisku, iż wobec bezskutecznego upływu terminu na uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowę elektrowni wiatrowej, umowa między stronami uległa rozwiązaniu (pismo T [...] z dnia [...].03.2016r. k. 184 akt administracyjnych). Tymczasem, jak wskazuje się w orzecznictwie powstanie i ustanie prawa wynikającego z umowy należy oceniać, mając na uwadze rodzaj stosunku prawnego, z którego ono wynika. Wszelkie spory związane ze stosunkiem cywilnoprawnym, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, powinien rozstrzygać sąd cywilny (wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2002 r., II SA/Gd 262/00, LEX nr 655060). Zauważyć należy, iż umowa dzierżawy z dnia [...] września 2010r. (k. 78 -83 akt administracyjnych) zawiera zarówno postanowienia w przedmiocie wygaśnięcia umowy, jak i postanowienia dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron. Kwestię tę reguluje § 4, który stanowi, iż wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę m.in. gdy dzierżawca nie uzyska prawomocnego pozwolenia na budowę w ciągu 5 lat od dnia zawarcia niniejszej umowy. Wypowiedzenie umowy na tej podstawie wymaga zgody finansującego banku wyrażonej na piśmie. Wypowiedzenie umowy wymaga zatem istnienia po stronie wydzierżawiającego (właściciela działki) pewnej aktywności. Co więcej z użytych sformułowań wynika, że wydzierżawiający "może" umowę wypowiedzieć. Zatem nawet wobec upływu 5 letniego terminu od dnia zawarcia umowy, właściciel nieruchomości może uznać, że jest w dalszym ciągu zainteresowany trwaniem umowy, pomimo powstania po jego stronie prawa do wypowiedzenia umowy. Tymczasem w aktach brak jakiegokolwiek dowodu, z którego wynikałoby, że wypowiedział on skutecznie umowę dzierżawy (oprócz wyżej wskazanego pisma). Z treści pisma wynika, iż "wygaśnięcie" umowy (używa on błędnie tego określenia, gdyż, zgodnie z treścią zawartej umowy, w przypadku powołanej przyczyny można mówić wyłącznie o rozwiązaniu umowy w następstwie jej wypowiedzenia) wiąże on wyłącznie z upływem czasu od dnia zawarcia umowy. Aby możliwym było ustalenie czy doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy organ musiałby badać, czy doszło do złożenia drugiej stronie oświadczenia o wypowiedzeniu, a wobec wprowadzonego umową okresu wypowiedzenia, także z jaką datą doszło do rozwiązania umowy. W/w zapis umowy stanowi dla wydzierżawiającego uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy, a nie jej wygaśnięcie z mocy prawa. Organ na podstawie samego oświadczenia strony nie mógłby uznać, że umowa uległa rozwiązaniu, zwłaszcza, że druga strona kontraktu zaprzecza, by dzierżawca skutecznie wypowiedział umowę. Organy w niniejszej sprawie, co najmniej przedwcześnie odmówiły zezwolenia na trwałe i nietrwałe wyłączenie z produkcji rolniczej części działki nr [...], wobec stwierdzenia, że pomiędzy stronami istnieje spór co do prawa do dysponowania nieruchomością. Wydanie decyzji o odmownej w tej kwestii byłoby możliwe tylko w sytuacji, gdyby organ ustalił, że Inwestor nie dysponuje żadnym prawem do nieruchomości. Należy podnieść również, że w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych brak przepisu, który uzależniałby wydanie decyzji w sprawie wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej od zgody właściciela tego gruntu. Z treści przepisów oraz poglądów orzecznictwa wynika, o czym była już mowa wyżej a także wspominał o tym organ w zaskarżonej decyzji, że jeżeli rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez sąd powszechny, uzasadnione jest zawieszenie postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 kpa i zobowiązanie Inwestora na podstawie art. 100 § 1 kpa do wystąpienia w wyznaczonym terminie do sądu powszechnego o rozstrzygnięcie na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, że jego tytuł prawny w rozumieniu art. 3 p.b. w dalszym ciągu istnieje (podobnie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Gdańsku z dnia 12 grudnia 2002 r. II SA/Gd 262/00). Niemożność rozstrzygnięcia kwestii istnienia po stronie inwestora prawa do dysponowania sporną nieruchomością przez organ administracyjny przed uprzednim rozstrzygnięciem zagadnienia wstępnego, wynika ponadto z faktu, iż inwestora chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która nakazuje uznać inwestora za dzierżawcę nieruchomości dopóki jego prawo ujawnione w księdze wieczystej nie zostanie usunięte (zgodnie z § 8 umowy dzierżawy). Domniemanie o zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wynikające z treści art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) zobowiązuje organ do uznania, że Inwestor posiada tytuł do przedmiotowej działki i taki stan będzie istniał dopóty, dopóki nie zostanie usunięty wpis niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 maja 2008 r., II OSK 554/07). Mając powyższe na względzie Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt c Ppsa. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 Ppsa. Rozpatrując ponownie sprawę organ weźmie od rozwagę poczynione wyżej uwagi i odpowiednio rozstrzygnie, mając na uwadze łączącą strony umowę i odpowiednie przepisy ustawy i ochronie gruntów rolnych i leśnych.