IV SA/Po 814/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Stankowski (spr.) Sędziowie WSA Maciej Busz WSA Józef Maleszewski Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 08 listopada 2017 r. sprawy ze skargi Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] czerwca 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. W dniu [...] maja 2015 r. do Urzędu Miasta P. wpłynął wniosek Przedsiębiorstwa [...] (obecnie [...], zwanej dalej "inwestorem") o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków wielorodzinnych na terenie obejmującym działki nr [...] w P. przy ul. [...] i ul. [...]. Decyzją nr [...] (znak [...]) z dnia [...] października 2015 r. Prezydent Miasta P. w podstawie prawnej wskazując na art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199 z późn. zm., zwanej dalej "u.p.z.p.") ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (3 budynki mieszkalne wielorodzinne) z garażami podziemnymi, przewidzianej do realizacji na terenie działek nr [...], ark. [...], obręb W., położonych przy ul. [...] i [...] w P.. Decyzja Prezydenta [...] została utrzymana w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] Wyrokiem z dnia 5 maja 2016 r. sygn. akt IV SA/Po 136/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] oraz poprzedzająca ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] października 2015 r. nr [...]. W uzasadnieniu Sąd stwierdził, że spełnione zostały warunki do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Zastrzeżenia Sądu wzbudził natomiast sposób określenia wymagań (parametrów) nowej zabudowy poprzez wskazanie jedynie ich wielkości maksymalnej, bez jednoczesnego zakreślenia wielkości minimalnej, mimo że za określeniem takiego przedziału wartości przemawia wzgląd na zachowanie ładu przestrzennego. Zdaniem Sądu nieprawidłowo zostały określone: wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej oraz wysokości górnej elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Co do przyjętej w decyzji obowiązującej linii zabudowy oraz geometrii dachu Sąd stwierdził, że organ I instancji należycie wykazał przyjęte rozwiązania. Sąd dostrzegł również, że w analizie została podana wysokość zabudowy jednorodzinnej w metrach i ilości kondygnacji, zaś wysokość zabudowy usługowej i wielorodzinnej tylko w ilości kondygnacji i to bez sprecyzowania jaka jest wysokość górnej krawędzi zabudowy na działkach sąsiednich. Tymczasem w wynikach analizy została wskazana wysokość zabudowy wielorodzinnej także w metrach. Zdaniem Sądu nie wiadomo skąd organ I instancji na etapie sporządzania wyników analizy pozyskał dodatkowe dane liczbowe. Przede wszystkim jednak Sąd stwierdził, że nie została wykonana dyspozycja z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako "rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r."), bowiem nie zostało wprost wskazane jaka jest wysokość zabudowy na działkach sąsiednich względem działek objętych wnioskiem. Dodatkowo Sąd zwrócił uwagę, że w aktach sprawy nie został udokumentowany stan prawny działki nr [...], co nie pozwalało na zweryfikowanie poprawności ustalenia kręgu stron postępowania. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...] na podstawie 59 ust. 1-2a, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi. Inwestycję przewidziano do realizacji na terenie działek nr: [...], arkusz [...], obręb W., położonych w P. przy [...] oraz przy ul. [...]. W odwołaniu od decyzji Prezydenta [...] Mieszkaniowa [...]y (zwana dalej również "skarżącą") podniosła, że planowany zjazd na działki nr [...] i [...] zlokalizowano w bliskim sąsiedztwie budynków 3 i 4 na osiedlu [...], co spowoduje zwiększenie hałasu, a w konsekwencji rażąco naruszy interesy mieszkańców tych budynków. Ponadto zaznaczyła, że w decyzji organu I instancji nieprawidłowo określono ilość i sposób urządzenia miejsc parkingowych. W decyzji nie wskazano również, że wszelkie prace związane z przebudową wjazdów i dróg powinny zostać zakończone przed rozpoczęciem budowy budynku mieszkalnego. Zdaniem skarżącej w decyzji nie uwzględniono również odległości pomiędzy planowanymi budynkami, a budynkiem nr [...], co będzie powodować zacienienie mieszkań zarówno w budynku istniejącym, jak i planowanym. Planowana zabudowa nawiązuje wyłącznie do zabudowy wielorodzinnej, a nie uwzględniono zabudowy jednorodzinnej zlokalizowanej przy ul. [...]. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 sierpnia 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23; zwanej dalej "k.p.a.") utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta. Kolegium wyjaśniło, że obszar analizowany został wyznaczony w odległości 186 m od granic działki objętej wnioskiem, co stanowi trzykrotność szerokości frontu działki ([...] m), zwiększenie obszaru analizowanego nie wniosłoby istotnych ustaleń faktycznych i pozostałoby bez wpływu na wynik sprawy. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a także jednorodzinna, działki objęte wnioskiem znajdują się pomiędzy zabudową wielorodzinną oraz jednorodzinną. Zdaniem Kolegium planowana inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy z obszaru analizowanego. Średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 34% i zawiera się w granicach od [...]% do [...]% dla zabudowy wielorodzinnej oraz [...]% do [...]% dla zabudowy jednorodzinnej. Budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają [...] lub [...] kondygnacji nadziemnych, ale także występuje w obszarze analizowanym zabudowa budynkami [...] kondygnacyjnymi z ostatnią [...] kondygnacją techniczną i wysokim podpiwniczeniem. Wśród nowszej zabudowy wielorodzinnej występują także budynki [...] i [...] kondygnacyjne, a także jeden [...] – kondygnacyjny. Budynki jednorodzinne na ogół posiadają dwie kondygnacje, występują też budynki jedno i trzykondygnacyjne. Ze względu na znaczną ilość zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej średnia szerokość elewacji frontowej wynosi [...] m. W obszarze analizowanym znajduje się także zabudowa wielorodzinna o szerokości elewacji frontowej wynoszącej [...] m, ale także [...] m, szerokość elewacji frontowej budynków usługowych wynosi maksymalnie [...]m. Budynki posiadają zarówno dachy płaskie, jak i strome, linia zabudowy jest zróżnicowana, uregulowana jest wyłącznie na obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ([...] m od drogi publicznej), występuje także budynek sytuowany w odległości [...] m od pasa drogi. W ocenie Kolegium planowana inwestycja kontynuuje funkcję mieszkalną wielorodzinną występującą w obszarze analizowanym. Linię zabudowy ustalono w oparciu o przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Dla planowanej inwestycji określono linię zabudowy w odległości 8 m od frontowej granicy wnioskowanego terenu. Od strony ulicy [...] wprowadzono maksymalną, nieprzekraczalną linię zabudowy, w nawiązaniu do położenia sąsiednich budynków po zachodniej stronie ulicy [...] np. budynku na os. [...]. Wskaźnik wielkości zabudowy określono w przedziale od [...]% do [...]%, co stanowi kontynuację średniego wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym. Szerokość elewacji frontowej dla projektowanych budynków określono zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r . Kolegium zaznaczyło, że organ I instancji ustalił wskazany parametr zgodnie z zaleceniami wynikającymi z wyroku sądu administracyjnego. Podobnie na podstawie przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Parametr ten dla budynku "A" zlokalizowanego przy ulicy [...] ustalono jako [...] i [...] kondygnacje nadziemne, podobnie jak zabudowa najbliższa przy ulicy [...] i [...]. Przedziały wysokości poszczególnych części ustalono odpowiednio do wysokości zabudowy na działkach sąsiednich - dla zabudowy 2 kondygnacyjnej mieści się ona w przedziale od [...] m do [...] m, dla zabudowy [...] kondygnacyjnej w przedziale od [...] m do [...] m. Dla budynków "B" i "C" położonych w południowej części terenu inwestycji maksymalną wysokość ustalono w nawiązaniu do wysokości budynków [...] kondygnacyjnych w obszarze analizowanym, a w szczególności odnosząc go do zabudowy sąsiedniej na osiedlu [...]. Da budynków [...] kondygnacyjnych ustalono wysokość w przedziale od [...] m do [...] m. Dodatkowo wprowadzono konieczność obniżenia części planowanych budynków do [...] kondygnacji nadziemnych (wysokość od [...] m do [...] m) w celu uzyskania harmonijnego przejścia od zabudowy [...] kondygnacyjnej (część budynków "B" i "C") do zabudowy [...] i [...] kondygnacyjnej (budynek "A"). Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Kolegium wskazało, że ocena czy planowana inwestycja ze względu na jej uciążliwość może prowadzić do naruszenia praw osób trzecich przy korzystaniu z sąsiednich nieruchomości należy do organów administracji publicznej na etapie postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę. Podobnie dopiero na etapie ewentualnego postępowania dotyczącego pozwolenia na budowy badane będą szczegółowo odległości budynków planowanych od granic z działkami sąsiednimi. Odnosząc się do kwestii miejsc parkingowych Kolegium wskazało że dla obszaru miasta P. przyjęto uchwałę o wyznaczeniu 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie, a obawy co do tego, iż jest to ilość niewystarczająca nie mogą być rozważane na etapie postępowania administracyjnego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] zarzuciła decyzji Kolegium naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne zastosowanie i ustalenie warunków zabudowy z naruszeniem zasady dobrego sąsiedztwa i ochrony ładu przestrzennego oraz w sposób rażąco naruszający interes właścicieli działek sąsiednich, a także naruszenie § 6 i § 7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez nieprawidłowe ustalenie parametrów nowej zabudowy. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi wskazano, że parametry nowej zabudowy zostały określone w sposób pozostawiający inwestorowi duży zakres elastyczności. Może on na podstawie wydanej decyzji stworzyć przedsięwzięcie o różnych parametrach, choć mieszczących się w zakreślonych warunkach. Określone parametry nie są bowiem wystarczająco konkretne dla takiego określenia warunków zabudowy, które będzie gwarantowało poszanowanie ładu przestrzennego i zasady dobrego sąsiedztwa. Ponadto wskazano, że planowane przebudowy dróg, do których zgodnie z zaskarżoną decyzją zobowiązany będzie inwestor, nie zapewnią bezpieczeństwa ruchu dla terenu inwestycji po jej zrealizowaniu, jak i dla terenów przyległych. Powstanie inwestycji spowoduje zbyt duże natężenie ruchu oraz hałasu, a układ komunikacyjny stanowić będzie zagrożenie nie tylko dla poruszających się w tym otoczeniu klientów, ale również mieszkańców okolicznych budynków. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w pięciu punktach tego przepisu. Pozytywne rozpatrzenie wniosku o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy możliwe jest jedynie gdy: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisanych w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Prawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Należy podkreślić, że analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji należało mieć na uwadze, że organy administracji orzekające w przedmiotowej sprawie związane były wyrokiem tutejszego Sądu z dnia z dnia 5 maja 2016 r. sygn. akt IV SA/Po 136/16. Zgodnie bowiem z treścią art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r. poz. 1369; zwanej dalej "p.p.s.a.") ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Jednocześnie zgodnie z art. 170 p.p.s.a. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach ustawie przewidzianych także inne osoby. Związanie organu administracji oceną prawną oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z poglądem wyrażonym w prawomocnym orzeczeniu, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie. Natomiast moc wiążąca orzeczenia określona w art. 170 p.p.s.a. oznacza, że organy administracji muszą przyjmować, iż dana kwestia prawna kształtuje się tak, jak stwierdzono w prawomocnym orzeczeniu. Zatem w kolejnym postępowaniu, w którym pojawia się dana kwestia, nie może być już ona ponownie badana. Oznacza to zatem zakaz formułowania nowych ocen prawnych sprzecznych z dotychczasowym stanowiskiem sądu (por. Dauter Bogusław, Gruszczyński Bogusław, Kabat Andrzej, Niezgódka-Medek Małgorzata. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Komentarz do art. 170, Lex 2016; wyroki NSA z dnia 15 lutego 2011 r. sygn. akt II OSK 306/10, z dnia 10 lutego 2011 r. sygn. akt I OSK 1241/10 oraz z dnia 7 lutego 2013 r. sygn. akt II OSK 1865/11; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Kontrola rozstrzygnięcia wydanego po ponownym rozpatrzeniu sprawy w pierwszej kolejności sprowadza się do oceny, czy organ podporządkował się wskazanym wytycznym i ocenie prawnej wyrażonej przez sąd, gdyż jest główne kryterium poprawności nowo wydanej decyzji ( por. wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 729/10; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Tym samym zarówno Sąd rozpoznający niniejszą skargę jak i organy administracji orzekające w niniejszej sprawie związane były stanowiskiem wyrażonym w wyroku z dnia 5 maja 2016 r. sygn. akt IV SA/Po 136/16. Przypomnieć trzeba, że w uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził, że w przypadku planowanej inwestycji spełnione zostały przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Zastrzeżenia Sądu wzbudził natomiast sposób określenia wymagań (parametrów) nowej zabudowy. Zdaniem Sądu nieprawidłowym było określenia parametrów nowej zabudowy jedynie poprzez wskazanie górnej ich granicy. Co do przyjętej w decyzji obowiązującej linii zabudowy oraz geometrii dachu Sąd stwierdził, że organ I instancji należycie wykazał przyjęte rozwiązania. Zasadniczo Sąd nie zakwestionował sporządzonej w sprawie analizy. Jedyne zastrzeżenia dotyczyły braku prawidłowych ustaleń w zakresie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla zabudowy wielorodzinnej. Dodatkowo Sąd dostrzegł, że w aktach sprawy brak było dokumentów pozwalających na zweryfikowanie prawidłowości ustalenia stron postępowania. Dokonując kontroli zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji Sąd stwierdził, że organy administracji ponownie rozpoznając sprawę w pełni podporządkowały się zaleceniom wynikającym ze wskazanego powyżej wyroku. Akta zostały uzupełnione o dokumentację pozwalającą na ustalenie stanu prawnego nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...] (w wyroku z dnia 5 maja 2016 r. sygn. akt IV SA/Po 136/16 wskazano na nr [...]). Obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w odległości 186 m. od granic działki objętej wnioskiem co stanowi trzykrotność szerokości frontu działki. Przy ponownym przeprowadzaniu analizy urbanistycznej uwzględnione zostały zalecenia Sądu zawarte w wyroku z dnia 5 maja 2016 r. sygn. akt IV SA/Po 136/16. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalona została w metrach. Wyniki analizy stanowią załącznik do decyzji organu I instancji. Kwestia możliwości ustalenia warunków zabudowy dla zespołu budynków wielorodzinnych na działkach objętych wnioskiem rozstrzygnięta została już w wyroku z dnia 5 maja 2016 r. sygn. akt IV SA/Po 136/16 i nie może być ponownie oceniana w niniejszym postępowaniu. Kontroli natomiast podlega sposób ustalenia funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W ocenie Sądu parametry nowej zabudowy zostały określone w sposób prawidłowy i znajdują uzasadnienie w znajdującej się aktach analizie jak i jej wynikach stanowiących załącznik do decyzji organu I instancji. Przede wszystkim podkreślenia wymaga, że parametry te zostały określone w sposób dostatecznie precyzyjny i jednoznaczny. Organ ustalił je poprzez wskazanie wartości minimalnej oraz maksymalnej, nie pozwalając na ich dowolną interpretację. Zasadność ustalenia poszczególnych parametrów została omówiona w uzasadnieniu decyzji. Sąd jako prawidłowe uznaje ustalenie powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, którą określono w przedziale od [...]% do [...]%. Parametry te wynikają z ustaleń analizy urbanistycznej i nie naruszają § 5 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Jako prawidłowy Sąd ocenił również sposób ustalenia wymagań dotyczących szerokości elewacji frontowych. Szerokość elewacji frontowej wyznaczona została dla budynku "A" od strony ul. [...] - w przedziale od [...] m do [...] m natomiast dla budynków "B" oraz "C" od ul. [...] - w przedziale od [...] m do [...] m. W pełni dopuszczalnym było ustalenie omawianego parametru na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Organ wyjaśnił bowiem, że wprawdzie średnia szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym wynosi [...] m, jednak z uwagi na przewagę zabudowy jednorodzinnej w obszarze analizowanym wartość minimalna szerokości elewacji frontowej ustalona została z uwzględnieniem łącznej szerokości segmentów w zabudowie szeregowej, natomiast wartość maksymalna z uwzględnieniem elewacji frontowych zabudowy wielorodzinnej. Takie uzasadnienie dla zastosowania § 6 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Sąd ocenił jako trafne i w pełni prawidłowe. Nie budzi zastrzeżeń Sądu sposób w jaki została ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Parametr ten dla budynku "A" zlokalizowanego przy ulicy [...] ustalony został jako [...] i [...] kondygnacje nadziemne, nawiązując do najbliższej zabudowy przy ulicy [...] i [...]. Przedziały wysokości poszczególnych części ustalono odpowiednio do wysokości zabudowy na działkach sąsiednich - dla zabudowy [...] kondygnacyjnej mieści się ona w przedziale od [...]m do [...] m, dla zabudowy [...] kondygnacyjnej w przedziale od [...] m do [...] m. Dla budynków "B" i "C" położonych w południowej części terenu inwestycji maksymalną wysokość ustalono w nawiązaniu do wysokości budynków [...] kondygnacyjnych w obszarze analizowanym, a w szczególności odnosząc go do zabudowy sąsiedniej na osiedlu [...], położonego w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Dla budynków [...] kondygnacyjnych ustalono wysokość w przedziale od [...] m do [...] m. Dodatkowo, wprowadzono konieczność obniżenia części planowanych budynków do 4 kondygnacji nadziemnych (wysokość od [...] m do [...] m) w celu uzyskania harmonijnego przejścia od zabudowy [...] kondygnacyjnej ( część budynków "B" i "C") do zabudowy [...] i [...] kondygnacyjnej (budynek "A"). Podsumowując Sąd stwierdza, że ustalone dla planowanej inwestycji parametry nie odbiegają od standardów zabudowy znajdującej się w granicach obszaru analizowanego, lecz przeciwnie stanowią ich kontynuację w zakresie wymaganym art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zastosowane wyjątki od ogólnych reguł wynikających z przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. zostały dostatecznie uzasadnione w sprawie. Sąd nie podzielił stanowiska skarżącej, jakoby parametry nowej zabudowy ustalone miałyby być w sposób nieostry, pozwalający inwestorowi na dużą elastyczność. Organ ponownie rozpoznając sprawę w pełni zastosował się do wytycznych Sądu zawartych w wyroku z dnia 5 maja 2016 r. sygn. akt IV SA/Po 136/16 i omawiane wartości ustalił w sposób konkretny i jednoznaczny. Bez wątpienia różnice pomiędzy wartościami minimalnymi i maksymalnymi nie pozwalają inwestorom na zrealizowanie inwestycji znacznie odbiegającej od zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym. Nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty skarżącej dotyczące ewentualnego natężenia ruchu oraz hałasu, a także zagrożenia bezpieczeństwa. Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją stanowiąca jedynie o możliwości zagospodarowania terenu i z tego względu zagrożenie praw osób trzecich na tym etapie procesu inwestycyjnego może mieć charakter jedynie potencjalny. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi bowiem praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W niniejszej sprawie oznacza to, że przywołane przez skarżąca okoliczności będą rozpatrywane dopiero na kolejnym etapie inwestycyjnym, tj. postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego ani prawa procesowego w stopniu skutkującym jej wyeliminowaniem z obrotu prawnego. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.