IV SA/Po 93/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Ewa Makosz-Frymus Sędziowie WSA Bożena Popowska WSA Izabela Kucznerowicz ( spr ) Protokolant st.sekr.sąd. Agata Tyll-Szeligowska po rozpoznaniu w Wydziale IV na rozprawie w dniu 16 lipca 2009 r. sprawy ze skargi M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...]grudnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy L. z dnia [...] września 2008 r. nr [...] 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. na rzecz skarżącej kwotę 5600,00 (pięć tysięcy sześćset) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania /-/ I. Kucznerowicz /-/ E. Makosz-Frymus /-/ B. Popowska Decyzją z dnia [...] czerwca 2006 r., nr [...] Wójt Gminy L., na wniosek M. P., zatwierdził podział nieruchomości składającej się z działki nr geodezyjny [...] położonej w W. zapisanej w KW [...]. Decyzją z dnia [...] września 2008 r., [...] Wójt Gminy L. działając na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1,2,3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) ustalił M. P. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł stanowiącej 25 % różnicy wzrostu wartości nieruchomości, związanej z wydaniem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości położonej w W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, arkusz mapy [...], zapisanej w KW [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, iż na wniosek M. P., będącej właścicielem nieruchomości położonej w W. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], Wójt Gminy L. zatwierdził projekt podziału nieruchomości. Organ wyjaśnił, iż zgodnie z art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt może ustalić, w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Organ podniósł, iż § 2 uchwały Rady Gminy L. nr [...] z dnia [...] września 2000 r. w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej określa, iż jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, wzrośnie jej wartość, ustala się opłatę adiacencką z tego tytułu w wysokości 25 % różnicy wartości nieruchomości. Ustosunkowując się natomiast do wniosku Skarżącej o mniejsze naliczenie opłaty adiacenckiej organ wskazał, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidują możliwości obniżenia opłaty. Organ zauważył jednocześnie, iż art. 147 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala jedynie na rozłożenie na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Organ wyjaśnił, iż w wyniku podziału nieruchomości nr [...], powstało [...] działek o numerach [...] do [...] o łącznej pow. [...] ha oraz że działki nr [...], [...], [...], [...], [...] przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem nieuciążliwej działalności gospodarczej. Natomiast działka nr [...] przeznaczona jest pod drogę publiczną, a działki nr [...], [...], [...], [...] są przeznaczone pod drogę wewnętrzną. Organ wskazał, iż wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, a po podziale [...] zł. Wobec powyższego organ podniósł, iż opłata adiacencka, stanowiąca 25 % różnicy wartości ([...] zł), wynosi [...] zł. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła M. P. podnosząc, iż po podziale nieruchomości część działek przekazała w darowiźnie rodzeństwu. Ponadto Skarżąca wyjaśniła, iż sprzedając działki miały one wartość po 30-34 zł za m2, a naliczając opłatę przyjęto wartość po 52-80 zł za m2. Skarżąca zauważyła również, iż przez część nieruchomości przebiega linia napowietrzna średniego napięcia oraz słup energetyczny, co w jej ocenie ma wpływ na wartość nieruchomości. Pismem z dnia [...] listopada 2008 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zwróciło się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie czy fakt istnienia na nieruchomości nr [...] słupa energetycznego oraz linii napowietrznej średniego napięcia został uwzględniony w wycenie działki dokonanej w operacie szacunkowym. W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca majątkowy poinformował Samorządowe Kolegium Odwoławcze, iż w trakcie sporządzania operatu wiedział o istnieniu linii energetycznej przebiegającej na wycenianej nieruchomości oraz o lokalizacji słupa. Rzeczoznawca oświadczył, iż powyższe uwzględnił w procesie wyceny, poprzez współczynniki korygujące. W wyniku tych analiz i obliczeń wartość szacowanych gruntów przez które przechodzi linia energetyczna określił na poziomie około 50 zł za m2. Decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L., na podstawie art. 39 ust. 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity Dz. U. z 2001 r., nr 142, poz. 1591 ze zm.), art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm. – dalej Kpa)utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję podnosząc, iż zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Ponadto organ wskazał, iż Rada Gminy L. uchwałą Nr [...] z dnia [...]września 2000r. ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 25 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po jej podziale. Organ podniósł również, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa wykonanie opinii szacunkowej / operatu szacunkowego / w celu określenia wzrostu wartości nieruchomości położonej w W. oznaczonej działką nr [...] spowodowanego jej podziałem zlecono uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu, który ze względu na cel wyceny i rodzaj nieruchomości dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Organ wskazał, iż rzeczoznawca dokonał porównania nieruchomości będącej przedmiotem wyceny z nieruchomościami o podobnych cechach, które to nieruchomości były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca zastosował współczynniki korygujące, uwzględniające cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości, której wycena dotyczy. Natomiast ustosunkowując się do zarzutów odwołania organ wyjaśnił, iż w procesie wyceny rzeczoznawca uwzględnił istnienie linii energetycznej przebiegającej na przedmiotowej nieruchomości oraz słupa energetycznego. W związku z powyższym zastosował współczynniki korygujące tj. lokalizacja, otoczenie. Oszacowany w operacie szacunkowym wzrost wartości nieruchomości ogółem wyniósł [...] zł. Natomiast zgodnie z ustaleniami uchwały Rady Gminy L. stawka opłaty adicenckiej wynosi 25% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale tj. w przedmiotowej sprawie opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem wynosi [...] zł. Organ wskazał również, iż brak jest regulacji, które stanowiłyby podstawę do uwzględnienia darowizny wydzielonych po podziale działek. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła M. P. zarzucając jej naruszenie przepisów Kpa, w szczególności art. 80 oraz art. 77 § 1 i art. 79 i co się z tym wiąże naruszenie zasady praworządności określonej w art. 7 i zasady czynnego udziału strony w postępowaniu określonej w art. 10 Kpa. Ponadto zaskarżonej decyzji Skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 - dalej rozporządzenie RM). W uzasadnieniu Skarżąca zakwestionowała operat szacunkowy z wyceny nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę J. K., jako podstawowy dowód w sprawie wskazując, iż zakres wyceny został nieprawidłowo określono. Zgodnie z § 41 ust.2 rozporządzenia RM stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, a zgodnie z § 41 ust.3 rozporządzenia RM stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Skarżąca wskazała również, iż w sprawie opracowania operatu szacunkowego nie mają zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego, ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy ustawy o drogach oraz że standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych nie obowiązują od 1 stycznia 2008 r. Zdaniem skarżącej również nieprawidłowo określono poziom cen. Rzeczoznawca poziom cen przyjął na dzień [...] lutego 2008 r., podczas gdy z § 41 ust. 1 rozporządzenia RM wynika, iż przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, poziom cen należy określić na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej tj. w niniejszej sprawie jest to [...] września 2008 r. Skarżąca zwróciła uwagę, iż nie była zawiadomiona o wizji lokalnej i nie brała w niej udziału. Ponadto Skarżąca podniosła, iż opis nieruchomości nie zawiera ważnego szczegółu nieruchomości dotyczącego linii napowietrznej i słupa energetycznego średniego napięcia. W ocenie skarżącej rzeczoznawca tego czynnika ( ważnego dla wyceny ) nie uwzględnił w operacie szacunkowym. Fakt, że rzeczoznawca ustosunkował się do tej okoliczności w postępowaniu odwoławczym nie ma znaczenia, bowiem jego korekty winny znaleźć odzwierciedlenie w sporządzonym przez niego dokumencie - operacie szacunkowym. W ocenie Skarżącej przyjęte wysokości wartości cech nieruchomości wycenianych są kompletnie niezrozumiałe i niekonsekwentne i tak: - cecha : lokalizacja -jako dobra ma wartość 0,48 i wartość 0,37 - co przy tej samej ocenie jako dobra jest niedopuszczalne; - cecha: dojazd -jako d. dobry na str. 9 i 10 ma taką sama wartość jak niekorzystny tj. 0,32 na str.12, natomiast ta sama cecha jako niekorzystna na str. 14,15 i 16 posiada wartość 0,11 - co oznacza brak konsekwencji rzeczoznawcy w stosowaniu wartości tych samych cech; - cecha: dostęp do uzbrojenia - przy braku uzbrojenia na str. 9 ma wartość 0,30, przy "e,w" na str. 10 i 13 ma wartość 0,25, przy braku uzbrojenia na str. 11,14,15 i 16 ma wartość 0,11, z kolei przy braku uzbrojenia na str. 12 ma wartość 0,25 - co oznacza kompletną dowolność (niczym nieuzasadnioną) w ustalaniu wartości tej samej cechy; - cecha: powierzchnia – w żadnym przypadku faktycznym powierzchnia działek, wymienionych na str. 7, nie odpowiada powierzchni tych działek przyjętej do wyceny. Skarżąca wskazała, iż przyjęty przez rzeczoznawcę sposób wyceny działki przed podziałem dyskwalifikuje przedmiotowy operat w całości. W ocenie Skarżącej rzeczoznawca wartość działki przed podziałem określił w sposób, który nie mieści się w żadnych kanonach sztuki wyceny nieruchomości i w sposób rażący narusza przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia RM. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podnosząc, iż zarzuty naruszenia przepisów art. 80, 77 § 1 i 79 Kpa są bezzasadne, ponieważ Kolegium w sposób wyczerpujący rozpatrzyło cały materiał dowodowy zebrany w sprawie a prawa strony udziału w postępowaniu nie zostały naruszone. Organ ponadto wyjaśnił, iż wartość nieruchomości przed i po podziale ustalił uprawniony rzeczoznawca majątkowy przyjmując odpowiednio zgodnie z § 41 rozporządzenia RM stan nieruchomości na dzień wydawania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości tj. [...] czerwca 2006 r. oraz na dzień w którym decyzja ta stała się ostateczna. Organ zauważył, iż skoro operat szacunkowy sporządzony został przed wszczęciem postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej to rzeczoznawca określając wartość nieruchomości przyjął poziom cen z datą sporządzenia operatu. Ponadto organ podniósł, iż Skarżąca zarzuty odnoszące się do szczegółowych zapisów operatu podniosła dopiero w skardze. Natomiast na etapie odwołania Skarżąca zarzuciła jedynie, iż jej zdaniem wartość nieruchomości jest niższa z uwagi na istniejące na działce słup energetyczny i linię energetyczną. Organ wskazał, iż rzeczoznawca na prośbę Kolegium wyjaśnił, iż istnienie linii energetycznej uwzględnił poprzez współczynniki korygujące zarówno w określeniu wartości gruntów przed podziałem jak i po podziale tzn. że grunty przez które linia energetyczna bezpośrednio nie przebiega również obciążone zostały jej wpływem z korzyścią dla właściciela nieruchomości. Postanowieniem z dnia 3 marca 2009 r. Sąd wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji. W piśmie z dnia [...] kwietnia 2009 r. Skarżąca ustosunkowując się do twierdzeń organu, iż rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny samodzielnie, a strona nie bierze udziału w postępowaniu wskazała, iż zgodnie z art. 79 Kpa strona powinna być zawiadomiona o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu ze świadków, biegłych lub oględzin przynajmniej na siedem dni przed terminem. Strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, może zadawać pytania świadkom, biegłym i stronom oraz składać wyjaśnienia. Ponadto Skarżąca zauważyła, iż wartość nieruchomości przed i po podziale ustala się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej Ustalenie opłaty adiacenckiej według cen z daty sporządzenia operatu szacunkowego w ocenie skarżącej stanowi naruszenie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się natomiast do twierdzenia organu, iż strona szczegółowe zarzuty odnośnie operatu podniosła dopiero w skardze Skarżąca wskazała, iż żaden z przepisów Kpa nie nakłada na nią takiego obowiązku. Ustosunkowując się do wezwania Sądu rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] czerwca 2009 r. oświadczył, iż obliczając wartość działki nr [...] uwzględnił do całej jej powierzchni ograniczenia wynikające z przebiegającej nad nią linii energetycznej średniego napięcia. Zastosowanie odpowiedniego przelicznika wynikało z konieczności uwzględnienia faktu ograniczonych możliwości zabudowy. Ponadto rzeczoznawca oświadczył, iż przelicznik korygujący uwzględniający przebiegu linii energetycznej zastosowano do wszystkich działek. Ponadto rzeczoznawca zauważył, iż wykonując wycenę cechę otoczenia jako dość dobrą ze współczynnikiem korygującym 0,15 oraz że przy wycenie tej działki zakładając, że nie była by ona tak obciążona zastosowałby cechę porównawczą otoczenia jako dobre ze współczynnikiem korygującym w wysokości 0,19. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Stosownie do art. 4 pkt 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Podstawę prawną wydania decyzji w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału stanowi art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Z powyższego wynika, iż przesłanką wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką jest wydanie przez wójta, burmistrza albo prezydenta, przewidzianej w art. 96 ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości oraz wzrost wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości została wydana w dniu [...] czerwca 2006 r. (decyzja nr [...]). Jak wynika z adnotacji organu pierwszej instancji na powyższej decyzji, decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] lipca 2006r. Jednym z podstawowych dowodów służący ustaleniu opłaty adiacenckiej jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości tzn. operat szacunkowy. W ocenie Sądu sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy, nie spełnia wymogów określonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia RM. Rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości wybrał podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście to stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, co sam rzeczoznawca podkreślał. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 cyt. rozporządzenia RM). W niniejszej sprawie poważne wątpliwości budzi kwestia doboru odpowiednich transakcji. Wątpliwość budzi kwestia ustalenia przez rzeczoznawcę warunków zawarcia transakcji przyjętych do porównania. Jeszcze raz należy podkreślić, iż przy metodzie korygowania ceny średniej, zastosowanej w niniejszej sprawie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy. W niniejszej sprawie rzeczoznawca przy sporządzeniu operatu uwzględnił m.in. transakcję dotyczącą działki nr [...], gdzie cena za 1m2 wynosiła 66 zł oraz transakcję, która miała miejsce 6 dni później, a jej przedmiotem była działka nr [...], [...], gdzie cena za metr kwadratowy wyniosła już 99 zł. Ponadto wskazać należy, iż działka nr [...] w dniu [...] października 2007 r. sprzedana została za cenę 65 zł za 1 m2, przy czym zwrócić należy uwagę, iż działka nr [...] w odróżnieniu od działki nr [...], sprzedawanej 2 miesiące wcześniej, posiadała dostęp do gazu. Z powyższego wynika, iż wzrost ceny nieruchomości położonych blisko siebie przez okres prawie 2 miesięcy wyniósł 1 zł, przy czym działka sprzedawana później posiadała dodatkowo dostęp do gazu, a następnie w ciągu paru dni cena, nieruchomości podobnych, skoczyła aż o 50 %. Z uzasadnienia operatu szacunkowego nie wynika czy w trakcie sporządzania operatu szacunkowego przedmiotem analizy były również okoliczności i warunki zawierania umowy. W tym miejscu zauważyć również należy, iż przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. Operat powinien zawierać dokładny opis nieruchomości pod kątem cech rynkowych, podobny opis powinien być sporządzony co najemnej odnośnie nieruchomości o cenie minimalnej jak i nieruchomości o cenie maksymalnej. Powyższe ma umożliwić dokonanie kontroli prawidłowości sporządzenia operatu, a co za tym idzie prawidłowości ustalenia wzrostu wartości nieruchomości i wysokości opłaty adiacenckiej. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca poza wskazaniem, iż najdroższa działka nie jest uzbrojona, ale ma dostęp do e,w,k,g nie zawarł jej opisu tj. w szczególności nie opisał jej lokalizacji, dostępu do drogi itp. Zwrócić należy uwagę, iż rzeczoznawca w operacie opisując przyjętą metodę wyceny w pkt 7.2.4 wskazał, że operat winien zawierać opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej i nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej. Po czym w operacie brak jest stosownego opisu umożliwiającego skontrolowanie prawidłowości doboru nieruchomości do porównania. Ponadto w operacie brak jest jakiegokolwiek odniesienia do znajdującego się na działce słupa energetycznego oraz do przebiegającej nad tymi działkami linii energetycznej średniego napięcia. Co prawda powyższa okoliczność została wyjaśniona przez rzeczoznawcę na późniejszym etapie. Rzeczoznawca oświadczył, iż istnienie powyższych urządzeń uwzględnił w procesie całej wyceny, to jednakże nie powoduje to, że w operacie nie dokonano dokładnego opisu cech nieruchomości. Podsumowując wskazać należy, iż z operatu szacunkowego nie wynika czy rzeczoznawca dokładnie przeanalizował cechy nieruchomości o cenie najniższej jak i najwyższej, a w szczególności czy znane mu były warunki zawarcia umów kupna-sprzedaży tych nieruchomości. Wzrost ceny m2 w przeciągu 6 dni o 50 % jest jak najbardziej dopuszczalny, to jednakże mógł być spowodowany czynnikami, które w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami mogą wykluczać powyższą transakcję do przyjęcia jej do wyceny przy zastosowaniu metody porównawczej. Co prawda w piśmie z dnia [...] grudnia 2008 r. rzeczoznawca oświadczył, iż w procesie wyceny do porównań nie przyjął skrajnych cenowo transakcji, jednakże powyższe nie uzasadnia przyjęcia tak zróżnicowanych transakcji bez jakiegokolwiek wyjaśnienia za prawidłowe. Ponadto z operatu szacunkowego nie wynika dlaczego wartość danej cechy przy poszczególnych działkach, pomimo identycznej jej oceny, jest zróżnicowana. Sąd nie wyklucza możliwości różnicowania wartości cechy w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości powstałych po podziale, to jednakże okoliczności oraz warunki jakie wpłynęły na to zróżnicowanie winny zostać wyraźnie wskazane w operacie. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż wartość cechy "dostęp do uzbrojenia" dla działki nr [...] - nieposiadającej dostępu do uzbrojenia, została określona na 0,30. Natomiast wartość tej cechy dla działki nr [...] posiadającej dostęp do energii i wody została określona na 0,25. Natomiast w odniesieniu do działek nr [...], [...], [...], [...] przy braku uzbrojenia wartość cechy określono na 0,11. Co prawda powyższe można uzasadnić błędem rzeczoznawcy w opisie, ponieważ jak wynika z mapy stanowiącej załącznik do operatu działka nr [...], nie tylko posiada dostęp do infrastruktury, ale jest już uzbrojona, to jednakże wskazuje na nieprawidłowe sporządzenie operatu. Niejasności pojawiają się również w przypadku pozostałych przyjętych cech. Dla działek nr [...],[...],[...],[...] wartość cechy "dojazd", przy ustaleniu, iż jest on średni ,określono na 0,25. Natomiast w odniesieniu do działek nr [...], [...],[...], [...], [...], [...] o dojeździe niekorzystnym przyjęto większą wartość tej cechy tj. 0,32. Identyczną wartość cechy tj. 0,32 przyjęto dla działek nr [...], [...], przy czym działki te w ocenie rzeczoznawcy mają dojazd bardzo dobry. Również wskazać należy, iż dla działek [...], [...], [...] posiadających dojazd niekorzystny wartość cechy określono na 0,11. Z operatu nie wynika dlaczego cecha "dojazd" przy jej niekorzystnej ocenie wacha się między 0,11 a 0,32. Przy czym zauważyć należy, iż wartość 0,32 przyjmuje się jednocześnie dla działek o dojeździe bardzo dobrym. Przyjmowanie identycznej wartości cechy dla działki o niekorzystnym dojeździe i dla działki o dojeździe bardzo dobrym budzi poważne wątpliwości, które powinny zostać wyjaśnione w operacie. Ponadto wskazać należy, iż lokalizacja wszystkich działek została określona jako dobra, a wartość tej cechy w zależności od działki została ustalona na 0,48 lub 0,37. Powyższe zróżnicowanie wartości cech powoduje, iż cena metra kwadratowego działek podobnych (por. działka [...], [...], [...], [...], [...] oraz działka [...], [...], [...], [...], [...]) jest różna. Zwrócić również należy uwagę, iż wartość metra kwadratowego w przypadku działki nr [...], [...], [...], [...], [...] przy wartości cech korygujących 1,49 ustalono na 51,72 zł, a w przypadku działki [...] przy identycznej łącznej wartości cech na kwotę 76,29 zł. Wprawdzie powyższe można wyjaśnić błędami matematycznymi czy inną oczywistą omyłką to jednakże powyższe uchybienie powoduje, iż ostateczna wartość nieruchomości została ustalona nieprawidłowo, a co za tym idzie również wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona nieprawidłowo. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności na podstawie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Przy czym zgodnie z art. 152 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W tym miejscu zwrócić należy uwagę na § 26 rozporządzenia RM zgodnie z którym, przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Natomiast zgodnie z § 27 ust 1 rozporządzenia RM, jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. W ocenie Sądu operat nie określa jaka została przyjęta metoda wyceny nieruchomości przed podziałem. Jak wynika z wyżej przytoczonej regulacji w razie braku transakcji określoną nieruchomością na lokalnym rynku można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Natomiast tylko przy porównaniu wzajemnych relacji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i prawa własności dopuszczalne jest obliczanie współczynnika. Natomiast użycie współczynnika obniżki ceny 1m2 działki o pow. kilku ha przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową do ceny 1 m2 działki standardowej o pow. 50-1500 czy jak to inaczej rzeczoznawca nazwał analizą arytmetyczną w żadnym stopniu nie wskazuje na przyjętą metodę wyceny. W niniejszej sprawie tylko jedna nieruchomość wzięta do porównania powierzchniowo odpowiada nieruchomości przed podziałem. Pozostałe działki są o ponad połowę mniejsze. Przy czym zwrócić należy również uwagę, iż transakcja działką powierzchniowo zbliżoną do nieruchomości nr [...] miała miejsce w roku 2000 i dotyczyła nieruchomości położonej w L., a więc w mieście, a nie na terenie wiejskim. Z operatu również nie wynika jakimi cechami charakteryzowały się działki przyjęte do tej metody wyceny. Wskazanie w operacie, iż wszystkie grupy działek wzięte do analizy arytmetycznej, były położone w podobnej lokalizacji w danym terenie oraz posiadały podobne przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub takie samo uzbrojenie, dojazd, otoczenie w ocenie Sądu jest zbyt lakoniczne i w żadnym stopniu nie tłumaczy przyjętych założeń. Ponadto wskazać należy, iż zgodnie z art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca stwierdził, iż skoro w wyniku podziału wydzielono działki pod drogi to do określenia wartości gruntów zarówno przed jak i po podziale powierzchnię gruntów pomniejszono o powierzchnie gruntów pod drogami. Powyższe uznać należy za przedwczesne i nieprawidłowe. W myśl przytoczonego przepisu powierzchnię przedmiotowej nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych jedynie pod drogi publiczne lub pod poszerzenie dróg publicznych, nie zaś pod wszelkie drogi, choćby były one ogólnie dostępne. Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. Nr 240, poz. 2086 z późn. zm.) drogami publicznymi są: 1) drogi krajowe; 2) drogi wojewódzkie; 3) drogi powiatowe; 4) drogi gminne. Natomiast zgodnie z art. 7 ustawy o drogach publicznych, do dróg gminnych zalicza się drogi o znaczeniu lokalnym niezaliczone do innych kategorii, stanowiące uzupełniającą sieć dróg służących miejscowym potrzebom, z wyłączeniem dróg wewnętrznych (ust. 1). Zaliczenie do kategorii dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy po zasięgnięciu opinii właściwego zarządu powiatu (ust. 2), a ustalenie przebiegu istniejących dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy (ust. 3). Zgodnie zaś z art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe, są drogami wewnętrznymi. Zatem w niniejszej sprawie przed sporządzeniem operatu rzeczoznawca winien w pierwszej kolejności ustalić kategorie drogi a następnie przystąpić do sporządzenia operatu. W szczególności zauważyć należy, iż Wójt Gminy L. w decyzji z dnia [...]września 2008 r. wskazał, iż tylko działka nr [...] przeznaczona jest pod drogę publiczną, a działki nr [...], [...], [...],[...] są przeznaczone pod drogę wewnętrzną. Pomimo rozróżnienia w decyzji organu I instancji dróg wewnętrznych i dróg publicznych organ nie zauważył, iż takiego rozróżnienia nie dokonano w operacie. Wskazany błąd w operacie szacunkowym nie został zauważony w decyzjach organów obu instancji. Tym samym zaskarżona decyzja zawiera powtórzony błąd polegający na naruszeniu przepisu prawa materialnego, który miał wpływ na wynik sprawy, tj. art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wydanie przez organy decyzji pomimo wyżej skazanych nieprawidłowości i nieścisłości w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, wskazuje, iż jak słusznie zauważyła Skarżąca, organy naruszyły art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 Kpa poprzez nienależyte ustalenie stanu faktycznego sprawy tj. ustalenie o ile i czy faktycznie wzrosła wartość nieruchomości wzrosła po jej podziale. W tym miejscu należy podkreślić, iż to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia wszelkich niezbędnych kroków do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale oraz dokładnego naliczenia opłaty. Natomiast za nietrafny należy uznać zarzut naruszenia art. 10, 79 § 1 Kpa poprzez niezapełnienie stronie czynnego udziału postępowaniu tj. nie brania udziału w oględzinach nieruchomości. Zgodnie z art. 79 § 1 Kpa strona powinna być zawiadomiona o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu ze świadków, biegłych lub oględzin przynajmniej na siedem dni przed terminem. Z wykładni językowej powyższego przepisu wynika, że organ administracji publicznej jest obowiązany zawiadomić strony o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z zeznań świadków, opinii biegłych i oględzin. Podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego będąca opinią i tylko ta opinia podlega ocenie według norm jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Natomiast oględziny nieruchomości są czynnością jaką może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 § 1 Kpa, zatem nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązku zawiadamiania o ich przeprowadzeniu stosownie do art. 79 Kpa. Biegły, przygotowując materiał stanowiący podstawę do wydania opinii, w tym oglądając sporną i porównawcze nieruchomości, nie ma obowiązku powiadamiania strony o podejmowanych działaniach (tak wyrok WSA w Białymstoku z 8 lutego 2005 r. II SA/Bk 717/04, Lex nr 307925). W tych warunkach Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) Ppsa uchylił zaskarżoną decyzję i w oparciu o przepis art. 135 Ppsa poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 Ppsa w zw. w zw. z § 14 ust 2 pkt 1 lit a w zw. z § 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. Sąd podjął rozstrzygnięcie w przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji na podstawie art. 152 Ppsa. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji muszą uwzględnić powołane przepisy prawa materialnego i obliczyć opłatę adiacencką z jego uwzględnieniem oraz winny należycie wyjaśnić sprawę korzystając z dostępnych dowodów. Rozpoznając sprawę ponownie organ winien rozważyć czy, w świetle nieścisłości i nieprawidłowości w operacie znajdującym się w aktach sprawy, nie zachodzi potrzeba zwrócenie się do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie nowej opinii. /-/B. Popowska /-/E. Makosz-Frymus /-I/. Kucznerowicz j.a.