II SA/Rz 462/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Stanisław Śliwa /spr./ Sędziowie NSA Jerzy Solarski WSA Robert Sawuła Protokolant sekr. sąd. Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu w Wydziale II Ogólno-Administracyjnym w dniu 23 stycznia 2007 r. sprawy ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2006 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego -skargę oddala- do wyroku z dnia 23 stycznia 2007 r. Decyzją z [...] lutego 2006 r., Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na zasadzie art. 138 § 1 pkt 1 KPA w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.) po rozpatrzeniu odwołania E. K. od decyzji Prezydenta Miasta z [...] grudnia 2005 r., Nr [...] w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 3039,30 zł utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W jej uzasadnieniu podano, że przedmiotową decyzją organ I instancji ustalił dla E. K. - zbywcy własności nieruchomości położonej w R. oznaczonej jako działka nr 282 obr. [...] o pow. 0,0954 - opłatę w kwocie 3039,30 zł. W uzasadnieniu podano, iż ustalenie opłaty ma związek z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zespołu usług nauki, usług komercyjnych oraz zabudowy mieszkaniowo-usługowej pomiędzy ulicami: W. i B. w R. (uchwała Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2002 r.). Uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w kwocie ustalonej przez biegłego rzeczoznawcę. Zgodnie z opinią różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością przed jego uchwaleniem stanowi kwotę 10.131,00 zł. Przy szacowaniu wartości nieruchomości nie brano pod uwagę żadnych nakładów właściciela, gdyż wzrost wartości nieruchomości został wygenerowany wyłącznie przez uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 30%, co z powyższej kwoty stanowi opłatę w wysokości 3039,30 zł. W dniu 24 sierpnia 2005 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego mającego wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr [...] nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości. Od powyższej decyzji odwołała się E. K. wnosząc o całkowite lub częściowe umorzenie ustalonej opłaty wskazując, iż niezrozumiałe jest dla niej naliczenie tak wysokiej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości z powodu zmiany planu. Urząd dopiero od niedawna zdecydował się pobierać ten podatek i to tylko od "wybranych obywateli" w różnych wysokościach procentowych. Podważyła również wycenę działki, która nie uwzględnia zmian dokonanych w ostatnich latach. Nadmieniła również, iż początkiem lat siedemdziesiątych jej rodzicom została zabrana znacząca część tej działki, za którą zapłacono symboliczną złotówkę na rzekome rozszerzenie zakładu W. w R.. Do dnia dzisiejszego rozszerzenie zakładu nie nastąpiło, a siłą zabrana działka jest we władaniu gminy, której w żaden sposób nie można odzyskać. Organ II instancji uznał, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. Materialnoprawną podstawę ustalenia jednorazowej opłaty, tzw. "renty planistycznej" z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do przepisu art. 15 ust. 2 pkt 12 tej ustawy, stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, stanowią obligatoryjny element miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z § 14 cytowanej wyżej uchwały Rady Miasta [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr [...] zespołu usług nauki, usług komercyjnych oraz zabudowy mieszkaniowo-usługowej pomiędzy ulicami: W. i B. w R., jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 2UH/P/B i 3MN/U - ustala się w wysokości 30%, dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1UN, 4KD, 5ZU/KS, 6ZN/KS i 7EE - w wysokości 0%. Organ I instancji ustalił, iż opłata z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości wynosi kwotę 3039,30 zł. Stawka procentowa opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie jest dowolna, a wynika z ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zarzut niewłaściwej wyceny nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę także nie może zostać uwzględniony. Z treści operatu zalegającego w aktach sprawy wynika, że przedmiotem wyceny jest wartość prawa własności nieruchomości bez części składowych. Kwestia zwrotu nieruchomości niewykorzystanej na potrzeby rozbudowy W. nie jest związana z przedmiotem niniejszej sprawy. Organ jednocześnie stwierdził, że podstawa prawna ustalenia opłaty w części dotyczącej określenia stawek procentowych jest sprzeczna z prawem w stopniu nakazującym wycofanie jej z obrotu prawnego poprzez stwierdzenie nieważności, w oparciu o art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz.U z 2001 r. Nr 142, poz. 1591, z późn. zm.). Przepis ten stanowi, iż uchwała lub zarządzenie organu gminy sprzeczne z prawem są nieważne. Jak wyżej wskazano, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakłada na określone organy administracji publicznej obowiązek ustalenia byłemu właścicielowi jednorazowej opłaty w przypadku jej zbycia w warunkach określonych hipotezą art. 36 ust. 4. Wynika to z użycia w części dyspozytywnej zwrotu "wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę". Stawka tej opłaty stanowi zaś obligatoryjny element miejscowego planu zagospodarowania, przy czym nie może ona być wyższa niż 30 % wartości wzrostu nieruchomości. Uchwalenie w § 14 cytowanej Uchwały Rady Miasta [...] stawki jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla pozostałych terenów w wysokości 0 % jest rażąco sprzeczne z postanowieniami ustawy ze względu na to, iż wyłącza ona ustawowy obowiązek ustalenia przez Prezydenta Miasta [...] jednorazowej opłaty w sytuacji, gdy w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, a jej właściciel lub użytkownik wieczysty ją zbywa, jak też wyłącza ustawowy obowiązek uiszczenia przez właściciela opłaty w takiej sytuacji. Problematyka powyższa była już przedmiotem analizy orzecznictwa tak administracyjnego jak i sądowego. Przykładowo w wyroku NSA z dnia 6 września 2002 r., sygn. II SA/Wr 1193/02. Samorządowe kolegium odwoławcze jako organ administracji publicznej związane jest przepisami obowiązującego prawa przeto nie może odmówić jego zastosowania nawet jeśli dojdzie do przekonania, że podstawa prawna kwestionowanej decyzji jest sprzeczna z prawem. Kolegium nie jest również podmiotem uprawnionym do wniesienia skargi do sądu administracyjnego na wadliwy akt prawa miejscowego. Zgodnie z art. 36 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, [...] opłata, o której mowa w ust. 4, podlega zwrotowi na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości. Wyeliminowanie wadliwych ustaleń planu miejscowego w powyższym trybie stwarza również możliwość wzruszenia decyzji wydanych na ich podstawie. Powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie zaskarżyła E. K. domagając się stwierdzenia jej nieważności lub uchylenia w całości. W uzasadnieniu skargi podano, że skoro - zgodnie z ustaleniami Kolegium - podstawa wydania skarżonej decyzji jest sprzeczna z prawem to tym samym sama decyzja również jest sprzeczna z prawem i jako tak powinna zostać uchylona, bądź Sąd winien stwierdzić sprzeczność z prawem skarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie z przyczyn, które legły u podstaw wydania zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Kontrola zaskarżonego aktu przez sąd administracyjny sprowadza się do badania go pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. Nr 153, poz. 1269) przy czym sąd - z mocy art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) - nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując kontroli aktu administracyjnego we wskazanych wyżej granicach Sąd uznał, że zaskarżone decyzje prawa nie naruszają. Poza sporem pozostaje, że uchwałą z dnia [...] maja 2002 r., Nr [...] Rada Miasta [...] uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zespołu usług nauki, usług komercyjnych oraz zabudowy mieszkaniowo-usługowej pomiędzy ulicami: W. i B. w R. Uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości objętej postępowaniem nieruchomości. W § 14 powołanej uchwały Rady Miasta [...]ustalono, że jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 2UH/P/B i 3MN/U wynosi 30%, dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 1UN, 4KD, 5ZU/KS, 6ZN/KS i 7EE - w wysokości 0% wzrostu wartości. Skarżąca E. K. była właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr 282, obręb [...] o pow. 0,0954 położonej w R. objętej KW [...] zlokalizowanej na obszarze oznaczonym w nowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem 3MN/U. W dniu 24.08.2005 r. E. K. aktem notarialnym sprzedała przedmiotową nieruchomość I. i P. K. Wyliczona przez biegłego różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością przed jego uchwaleniem wynosi kwotę 10.131,00 zł. 30 % wartości tej kwoty stanowi sumę 3.039,30 zł. Mając na uwadze taki stan faktyczny stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja prawa nie narusza. Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 3 i 4 powołanej ustawy roszczenie to może zostać zgłoszone w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W analizowanej sprawie uchwała Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2002 r., Nr [...] weszła w życie 8 sierpnia 2002 r. Skarżąca zbyła objętą postępowaniem nieruchomość w dniu 24.08.2005 r. a więc przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, dlatego skoro wzrost wartości działki wynikający z uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w świetle opinii biegłego -jest niewątpliwy ustalenie opłaty w kwocie 3.039,30 zł nie narusza przepisów prawa. Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdzić należy, iż nie zasługują one na uwzględnienie. Uchwała z dnia [...] maja 2002 r., Nr [...] Rady Miasta [...] określająca nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zespołu usług nauki, usług komercyjnych oraz zabudowy mieszkaniowo-usługowej pomiędzy ulicami: W. i B. w R. będąca aktem prawa miejscowego pozostaje w obrocie prawnym i jako taka stanowi podstawę do określenie wysokości objętej niniejszym postępowaniem renty planistycznej. Skarżąca nie wykazała, by jakikolwiek organ stwierdził nieważność tej uchwały. Organy obu instancji rozstrzygały sprawę ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i w granicach tej właśnie sprawy wydane decyzje kontrolował Sąd. Dodać jednocześnie należy, że uchwalenie stawki "0 %" opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu nie dotyczy skarżącej, bowiem co do jej nieruchomości stawkę tę ustalono na "30 %" i w tym zakresie, na obecnym etapie postępowania, trudno jest mówić o nieważności uchwały. Jeżeli skarżąca uważa, iż uchwała z dnia [...] maja 2002 r., Nr [...] Rady Miasta [...] określająca nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zespołu usług nauki, usług komercyjnych oraz zabudowy mieszkaniowo-usługowej pomiędzy ulicami: W. i B. w R. dotknięta jest nieważnością musi ustalić to we właściwym trybie. W przypadku, kiedy właściwe organy stwierdzą ten fakt, będzie ona mogła - w trybie art. 36 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zwrócić się o zwrot przedmiotowej opłaty. Co do zarzutu podniesionego w odwołaniu, a dotyczącego sposobu wyliczenia wartości nieruchomości stwierdzić należy, iż wartość ta została określona na dzień zbycia nieruchomości, według stanu przedmiotu wyceny na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Mając na uwadze powyższe okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzekł, jak w sentencji wyroku.