I SA/Sz 391/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Sokołowska, Sędziowie Sędzia WSA Nadzieja Karczmarczyk-Gawęcka,, Sędzia WSA Ewa Wojtysiak (spr.), , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 listopada 2018 r. sprawy ze skargi "E." Spółki Akcyjnej z siedzibą w S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia 21 marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów zgłoszonych w postępowaniu egzekucyjnym 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia 31 stycznia 2018 r. nr [...], 2. zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej na rzecz skarżącej "E." Spółki Akcyjnej z siedzibą w S. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonym do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie postanowieniem z dnia 21.03.2018 r., nr: [...] – wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 – dalej: "K.p.a.") oraz art. 18 i art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2017 r., poz. 1201 ze zm. – dalej: "u.p.e.a.") - Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w M. z dnia 31.01.2018 r., nr [...], którym uznano za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości [...] z siedzibą w S. (dalej: "Zobowiązana", "Skarżąca") położonych w D., dla których Sąd Rejonowy w M. prowadzi księgi wieczyste o numerach: [...] i [...] (protokół opisu i oszacowania z dnia 15.12.2017 r., nr [...]). Wyżej opisane zaskarżone postanowienie zostało wydane w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy. Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. (dalej: "organ egzekucyjny", "organ I instancji") prowadzi egzekucję z nieruchomości położonych w D. przy ul. [...] i ul. [...], należących do Zobowiązanej na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez wierzycieli: N. S., B. D., Dyrektora Izby Administracji Skarbowej. Sąd Rejonowy w M., V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste: [...] i [...] (protokół opisu i oszacowania z dnia 15.12.2017 r., nr [...]). Organ egzekucyjny dokonał zajęć przedmiotowych nieruchomości poprzez doręczenie Zobowiązanej wezwania, o których mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a. W związku z nieuregulowaniem należności organ egzekucyjny przystąpił do czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W dniu 15.12.2017 r. sporządzony został przez organ egzekucyjny protokół opisu i oszacowania, o którym mowa wart. 110r § 1 u.p.e.a. Pismem z dnia 29.12.2017 r. Zobowiązana zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości przedmiotowych nieruchomości, wnosząc o uchylenie protokołu z dnia 15.12.2017 r. W oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy (w tym stanowisko rzeczoznawcy majątkowego) organ I instancji wydał postanowienie z dnia 31.01.2018 r. nr: [...], w którym uznał zgłoszone zarzuty za nieuzasadnione. Nie zgadzając się z rozstrzygnięciem, Zobowiązana działając przez pełnomocnika złożyła zażalenie z dnia 13.02.2018 r., zarzucając zaskarżonemu postanowieniu: - naruszenie art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez zaniechanie oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia 6.10.2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego - J. U.; - naruszenie art. 10 § 1 K.p.a., poprzez uzupełnienie materiału dowodowego o dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w piśmie z dnia 19.01.2018 r. i brak umożliwienia wypowiedzenia się Zobowiązanej, co do zebranych dowodów; - naruszenie art. 110s § 2 u.p.e.a., poprzez błędne wskazanie wartości samych budynków, jako łącznej wartości nieruchomości (gruntów i wzniesionych na nich budynków), tj. obliczenie wartości budynków na kwotę [...]zł i wskazanie tej kwoty jako wartości nieruchomości; - naruszenie § 26 ust. 1 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr. 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej: "rozporządzenie RM" w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania cen transakcyjnych na regionalnym zamiast na krajowym rynku nieruchomości, podczas gdy na regionalnym rynku brak było transakcji na nieruchomościach podobnych; - przyjęcie do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości transakcji, które miały miejsce wcześniej niż 2 lata przed sporządzeniem operatu szacunkowego z dnia 6 października 2017 r.; - przyjęcie przez rzeczoznawcę do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości transakcji na nieruchomościach, które nie mają waloru nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami - dalej: "u.g.n.", tj. nieruchomości porównywalnych z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; - nieoszacowanie wartości nieruchomości, jako całości gospodarczej; - naruszenie art. 151 ust. 1 u.g.n., poprzez oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości bez uwzględnienia instalacji technologicznych i urządzeń do produkcji win, podczas gdy wartość urządzeń wpływa bezpośrednio na wartość nieruchomości; - naruszenie art. 156 ust. 3 u.g.n., poprzez oparcie się przez rzeczoznawcę na ustaleniach z 2014 r., które służyły sporządzeniu innego operatu szacunkowego; - naruszenie art. 156 ust. 4 u.g.n., poprzez posłużenie się innym operatem szacunkowym w trybie innym niż przewidziany ustawą; - naruszenie art. 110r § 1 pkt 5 u.p.e.a., poprzez brak podania osób, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość. Zobowiązana wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Opisanym na wstępie postanowieniem z dnia 21.03.2018 r., nr: [...], Dyrektor Izby Administracji Skarbowej (dalej: "organ odwoławczy" lub "organ egzekucyjny II instancji") utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. W pierwszej kolejności przywołał art. 18 u.p.e.a., zgodnie z którym, jeżeli przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego (zwanego dalej K.p.a.). Następnie, po przytoczeniu przepisów art. 138 § 1 i art. 144 K.p.a., organ odwoławczy wskazał na art. 110u § 1 u.p.e.a., zgodnie z którym zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Organ odwoławczy wskazał, że celem postępowania na etapie dokonania opisu i oszacowania nieruchomości jest dokładne określenie przedmiotu egzekucji oraz oszacowanie wartości nieruchomości, która jest uwzględniana przy ustalaniu ceny wywołania przy sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości w drodze licytacji publicznej. Oszacowania wartości zajętej nieruchomości w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym organ egzekucyjny dokonuje przy udziale powołanego rzeczoznawcy majątkowego. Obowiązek ten wynika z art. 110s § 1 u.p.e.a. Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba, która w myśl przepisów u.g.n. nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości i jest jedynie ustawowo uprawniona do określenia wartości nieruchomości. Organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania nieruchomości zajętych w postępowaniu egzekucyjnym. Powołany rzeczoznawca majątkowy - J. U., w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży, sporządziła w dniu 6.10.2017 r. operat szacunkowy. Oszacowana wartość nieruchomości określona została w kwocie [...]zł, w tym: - nieruchomość zabudowana - nr działek [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] D. o łącznej powierzchni [...] ha (KW [...]) w kwocie [...]zł, - nieruchomość gruntowa niezabudowana - nr działki [...] obręb [...] D. o pow. [...] ha (KW [...]) w kwocie [...]zł. W ocenie organu odwoławczego, w przedmiotowej sprawie zgodnie z przepisami art. 110s § 1 u.p.e.a. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, do niezwłocznego oszacowania wartości zajętych nieruchomości, a następnie dokonał opisu i oszacowania nieruchomości w formie protokołu (art. 110r u.p.e.a.). Organ odwoławczy wskazał, że wartość nieruchomości zabudowanych określono, jako równą cenie osiągniętej ze sprzedaży obiektu porównywalnego, skorygowanej o wartość poprawek, które uwzględniają zróżnicowanie cech i cen. Ponadto uznał, że operat szacunkowy z dnia 6.12.2017 r. zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przedstawiono w nim również tok obliczeń oraz wynik końcowy. Rozstrzygnięcie organu I instancji wydane zostało zgodnie z przepisami regulującymi zasady wyceny nieruchomości (art. 150-159 u.g.n. oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Organ odwoławczy podkreślił, iż do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a. Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 K.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmieniać obliczeń rzeczoznawcy. O wyborze podejścia i metody szacowania, jak i doborze nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zatem zarówno organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Natomiast organ egzekucyjny ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać, czy przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest logiczny, pełny i wiarygodny. W tym zakresie powołał prawomocny wyrok WSA w Opolu z dnia 24.11.2011 r. sygn. akt II SA/Op 387/11, wyrok NSA z dnia 31.01.2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11). Organ egzekucyjny II instancji stwierdził, że z załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego z dnia 6.10.2017 r. wynika, iż wartość rynkowa nieruchomości została określona w oparciu o analizę cen nieruchomości porównywalnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego na regionalnym rynku nieruchomości. Wartość nieruchomości zabudowanych określono jako iloczyn powierzchni użytkowej budynków i ceny jednostkowej 1 m2 powierzchni użytkowej budynków wraz z prawem do gruntu. Natomiast czasokres badania cen transakcyjnych został rozszerzony poza okres 2 lat z uwagi na ograniczoną ilość transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości na badanym rynku. Z kolei przy określaniu sumy powierzchni użytkowej budynków nie uwzględniono powierzchni użytkowej warsztatu ze względu na bardzo zły stan techniczny budynku oraz wiaty na rowery, która nie jest budynkiem, a która również znajdowała się w bardzo złym stanie technicznym. W trakcie oględzin ustalono, że od ponad 15 lat obiekty nie są użytkowane i ogrzewane, budynki są w znacznym stopniu zdewastowane (szczególnie budynek fermentacji i budynek warsztatu). Wycenie nie podlegały linie technologiczne do produkcji win, w związku z tym, że nie są one trwale związane z nieruchomością. W ocenie organu odwoławczego, wycena wartości szacunkowej przedmiotowej nieruchomości nie budzi zastrzeżeń. Także treść protokołu opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 15.12.2017 r. w pełni odpowiada wymogom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a. Zdaniem organu odwoławczego nieuzasadniony jest również zarzut niewskazania w protokole opisu i oszacowania osób, w posiadaniu których znajduje się nieruchomość (na stronie 78 protokołu z dnia 15.12.2017 r. zawarta jest informacja, że nieruchomość jest w posiadaniu Zobowiązanej, a obiekt ten nie jest użytkowany od ok. 15 lat (na stronie 79 protokołu wskazano, że w dziale III ksiąg wieczystych o numerach [...] i [...] wpisane jest prawo dzierżawy do działek gruntu przysługujące [...]. z o.o. na okres 10 lat, tj. od 17.11.2008 r. do 17.11.2018 r.). Nietrafny jest, także zarzut naruszenia art. 156 ust. 4 u.g.n., poprzez posłużenie się innym operatem szacunkowym. Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wskazany przez Zobowiązaną operat szacunkowy z dnia 28.08.2014 r. sporządzony został na potrzeby postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego w 2014 r. Natomiast operat szacunkowy z dnia 6.10.2017 r. wykonany został przez rzeczoznawcę majątkowego w toku administracyjnego postępowania egzekucyjnego i odzwierciedla faktyczny stan nieruchomości, stan rynku i okoliczności na datę tej wyceny. Z kolei odnosząc się do zarzutu naruszenia przez organ egzekucyjny art. 10 § 1 K.p.a., poprzez brak umożliwienia wypowiedzenia się Zobowiązanej, co do zebranych dowodów wskazać należy, że zasada wyrażona w art. 10 § 1 K.p.a. nie ma zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Sumując, organ odwoławczy, stwierdził, że po rozpatrzeniu zarzutów Zobowiązanej, będąc związanym stanowiskiem wierzyciela zawartym w zaskarżonym postanowieniu, orzekł jak w sentencji postanowienia. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w z dnia 21.03.2018 r., utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w M. z dnia 31.01.2018 r., Skarżąca wniosła o jego uchylenie w całości oraz poprzedzające je postanowieni organu I instancji oraz zwrot na jej rzecz od organu odwoławczego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła: - naruszenie art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez zaniechanie oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia 6.10.2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; - naruszenie art. 10 § 1 KPA w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez uzupełnienie materiału dowodowego o dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w piśmie z dnia 19.01.2018 r. i brak umożliwienia wypowiedzenia się Skarżącej, co do zebranych dowodów; - naruszenie art. 110s § 2 u.p.e.a. przez błędne wskazanie wartości części budynków położonych na jednej z szacowanych działek ([...]) jako łącznej wartości nieruchomości (gruntów i wzniesionych na nich budynków), tj. obliczenie wartości budynków na kwotę [...]zł (cztery miliony dziewięćset sześć tysięcy złotych) i wskazanie tej kwoty jako wartości nieruchomości; - naruszenie § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania cen transakcyjnych na regionalnym zamiast na krajowym rynku nieruchomości, podczas gdy na regionalnym rynku brak było transakcji na nieruchomościach podobnych; - przyjęcie do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości transakcji, które miały miejsce wcześniej niż 2 lata przed sporządzeniem operatu szacunkowego z dnia 6 października 2017 r. - przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości transakcji na nieruchomościach, które nie mają waloru nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., tj. nieruchomości porównywalnych z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; - nieoszacowanie wartości nieruchomości, jako całości gospodarczej; - naruszenie art. 151 ust. 1 u.g.n. przez oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości bez uwzględnienia instalacji technologicznych i urządzeń do produkcji win, podczas gdy wartość tych urządzeń wpływa bezpośrednio na wartość nieruchomości; - naruszenie art. 156 ust. 3 u.g.h. przez oparcie się przez rzeczoznawcę majątkowego na ustaleniach z 2014 r., które służyły sporządzeniu innego operatu szacunkowego nieruchomości; - naruszenie art. 156 ust. 4 u.g.n. przez posłużenie się innym operatem szacunkowym w trybie innym niż przewidziany ustawą; - naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 K.p.a. (przez jego zastosowanie) oraz naruszenie art. 138 § 2 w zw. z art. 144 K.p.a. (przez jego niezastosowanie) - wyrażające się w utrzymaniu w mocy postanowienia organu I instancji z dnia 31.01.2018 r. podczas, gdy istniały przesłanki do jego uchylenia. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu. Po rozpoznaniu sprawy w trybie uproszczonym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje. Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107 ze zm.), sąd sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności). Stwierdzenie zatem, iż zaskarżona decyzja lub postanowienie zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy obliguje Sąd do uchylenia zaskarżonego orzeczenia - art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.) – dalej: "p.p.s.a.". Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia w granicach wskazanych kompetencji sądu administracyjnego, Sąd stwierdził, że skarga jest uzasadniona. Przedmiotem oceny Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie organu odwoławczego utrzymujące w mocy rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego, którym nie uwzględniono zarzutów Skarżącej na opis i oszacowanie. Zarzuty Skarżącej koncentrują się na kwestionowaniu prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W istocie skargi, Skarżąca zarzuca, że biegły błędnie wskazał wartości części budynków położonych na jednej z szacowanych działek ([...]), jako łącznej wartości nieruchomości (gruntów i wzniesionych na nich budynków); przyjął do porównania ceny transakcyjne na regionalnym zamiast na krajowym rynku nieruchomości, które miały miejsce wcześniej nić 2 lata przed sporządzeniem operatu; przyjął do obliczenia wartości rynkowe nieruchomości w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości, które nie mają waloru nieruchomości podobnych; nie oszacował wartości nieruchomości, jako całości gospodarczej i nie uwzględnił wartości instalacji technologicznych i urządzeń do produkcji win. Skarżąca podniosła również, że rzeczoznawca majątkowy oparł analizę na ustaleniach z 2014 r., które służyły sporządzeniu innego operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości. Natomiast, zdaniem organu egzekucyjnego II instancji, zarzuty te są niezasadne albowiem operat szacunkowy jest prawidłowy i został sporządzony w sposób zgodny z przepisami prawa. Odnosząc się do istoty tak zakreślonego między stronami sporu, wskazać należy, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje powołane już wcześniej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr. 207, poz. 2109 ze zm. – dalej "rozporządzenie RM"), wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 tego aktu obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok NSA z dnia 4.10.2006 r., sygn. akt I OSK 417/06). Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Z kolei przepis § 56 rozporządzenia RM stanowi, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto, do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Sąd administracyjny nie ocenia merytorycznie operatu szacunkowego, a zatem w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, a jedynie kontroluje wspornej materii, czy działania organu były zgodne z prawem. Zarówno sąd administracyjny, jak i organy administracyjne mają prawo oceniać wydany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, ponieważ operat ten jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie sądowej na podstawie kryterium co do zgodności z prawem. Sąd orzekający w sprawie w pełni podziela pogląd, że organ rozpoznający sprawę, w której stosuje dowód w postaci operatu szacunkowego, ma obowiązek dokonania jego wnikliwego sprawdzenia, a opinia taka podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym, choć prawdą jest, że materialna ocena nie może dotyczyć wszystkich aspektów opracowanego operatu. Inaczej rzecz ujmując, organ administracyjny ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat zarówno pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, jak i pod kątem tego, czy jest on logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok NSA z dnia 28.01.2011 r., w sprawie o sygn. akt I OSK 461/10, wyrok NSA z dnia 7.10.2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10). W ocenie Sądu, podniesiony w skardze zarzut naruszenia art. 80 K.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona, jest uzasadniony. Operat szacunkowy, jako dowód w sprawie podlega bowiem ocenie organu administracji w myśl powołanego art 80 K.p.a. Potwierdzenie tego zarzutu stanowią natomiast uchybienia, których dopuścił się rzeczoznawca majątkowy, a które wpływają na prawidłowość operatu szacunkowego. Sąd podzielił także zarzut Skarżącej w zakresie naruszenia art. 110s § 2 u.p.e.a. W regulacji tej zamieszczono zakres oszacowania wartości nieruchomości przez wskazanie składających się na nią wartości: gruntów, obiektów budowlanych; przynależności i pożytków. W kwestionowanym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał wartość rynkową nieruchomości zabudowanych, oznaczonych wg. ewidencji gruntów nr działek [...], [...], [...], [...], obręb [...] D., oraz nr działki [...], obręb [...] D. – położonych w D. przy ul. [...], ul. [...] w gminie D. w powiecie m. w województwie z. . Przedmiotowa wartość została ustalona na [...] zł. Obliczenia natomiast dokonano na podstawie równania W = powierzchnia użytkowa budynku [...] m2) x wartość rynkowa 1 m2 ([...] zł/m2). Jak słusznie Skarżąca wskazała w uzasadnieniu zarzutu, rzeczoznawca majątkowy przyjął samą tylko wartość budynków, przyjmując, że odpowiada ona wartości całej szacowanej nieruchomości. Wszystkie budynki, których łączna powierzchnia użytkowa wynosi [...] m˛ znajdują się na jednej działce o nr [...]. W ten sposób pominięte zostały pozostałe działki wchodzące w skład nieruchomości tj. [...], [...], [...] oraz [...], których łączna powierzchnia wynosi [...] ha. Ponadto w obliczeniach została pominięta wartość: budynku warsztatu mechanicznego o powierzchni użytkowej [...] m2, wiaty na rowery o powierzchni użytkowej [...] m2 oraz terenów utwardzonych – (place składowe) o powierzchni [...] m2. Sąd dostrzegł również, że wskazana na str. 49 operatu szacunkowego wartość budynków na działce nr [...] ([...] zł) jest wynikiem pomniejszenia wartości całej nieruchomości ([...] zł) o łączną wartość wszystkich działek ([...] zł). W tym zakresie również podzielił stanowisko Skarżącej. Podkreślić przy tym należy, że wartość rynkowa nieruchomości odpowiadać powinna sumie wartości gruntów oraz budynków, a takiego wyliczenia kwestionowany operat szacunkowy nie zawiera. Trafne ponadto jest stwierdzenie, że rzeczoznawca majątkowy w żaden sposób nie uzasadnił sposobu obliczenia ww. wartości szacowanej nieruchomości. W kontekście zarzutu skargi co do naruszenia § 26 rozporządzenia RM, przypomnieć należy, że zgodnie z § 26 rozporządzenia RM, przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości (ust. 1). W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne lub braku stawek czynszu uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości (ust. 2). Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków (ust. 3). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podzielił także zarzutu naruszenia przez organ egzekucyjny § 26 rozporządzenia RM. W pierwszej kolejności wskazać należy, że regulacje odnoszące się do rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości muszą być uwzględnione przy sporządzaniu operatu szacunkowego, przy czym stanowią zagadnienie prawne, a zatem nie wchodzą w skład wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego (por. wyrok NSA z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I OSK 2269/14 – www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Przenosząc powyższe na grunt stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy, Sąd stwierdził, że Skarżąca trafnie uzasadniła ww. zarzut. Wskazała, że nieruchomości przyjęte na potrzeby analizy (z regionalnego rynku nieruchomości) nie spełniają warunków transakcji na nieruchomościach podobnych. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego, a w dalszej kolejności z rynku krajowego. Zwrócić należy uwagę, że przedmiotowa nieruchomość posiada łączną powierzchnię [...] m2, podczas gdy powierzchnia nieruchomości oznaczonych, jako podobne, oscyluje poniżej [...] m2. Kwestia ta pozostaje w ścisłym związku z kolejnym zarzutem skargi co do przyjęcia do analizy transakcji starszych niż 2 lata od daty sporządzenia operatu szacunkowego. W niniejszej sprawie taka sytuacja miała miejsce, bowiem w zestawieniu wybranych do analizy nieruchomości, znalazło się 6 transakcji starszych niż 2 lata. Natomiast 2 z 3 nieruchomości porównawczych związane są z transakcjami sprzedaży sprzed ww. okresu 2 lat. Podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił podstaw poczynionych założeń w zakresie doboru transakcji do porównania. Wskazał jedynie, że ze względu na specyfikę procedury wyceny i zastosowanie podejścia porównawczego, czasokres przyjęty w wycenie obejmuje lata 2014 – sierpień 2017 r. Dodał również, że okres badania cen rozszerzono poza okres 2 lat ze względu na ograniczoną ilość podobnych transakcji na rynku nieruchomości. Zgodzić się należało ze Skarżącą, że zastosowanie rozszerzenia zakresu doboru cen do badania o te spoza ww. 2 letniego okresu, wymaga od rzeczoznawcy majątkowego szczegółowego i wyczerpującego uzasadnienia. Nie budzi bowiem wątpliwości, że okoliczność taka ma charakter nadzwyczajny. Odnosząc się do kolejnych zarzutów skargi, Sąd stwierdził, że powtarza się uchybienie polegające na braku odpowiednich wyjaśnień i uzasadnień dotyczących analizy przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Kwestia ta dotyczy również wyłączenia z oszacowania budynku warsztatu mechanicznego oraz wiaty na rowery, bez wyczerpującego wyjaśnienia podstaw takiej decyzji. Rzeczoznawca majątkowy poprzestał na stwierdzeniu, że znajdują się one w złym stanie technicznym. Podobny zarzut można podnieść wobec wyłączenia z oszacowania wartości linii technologicznej i urządzeń do produkcji win, ograniczając się do stwierdzenia, że przesądza o tym fakt braku ich trwałego związania z przedmiotową nieruchomością. Sąd rozpoznający sprawę dostrzegł również znajdujące się w operacie szacunkowym błędy, co uzasadnia twierdzenie Skarżącej, że operat szacunkowy nie został wykonany rzetelnie. Celne są bowiem uwagi dotyczące takich zapisów w operacie szacunkowym, jak: błędnie wpisana słownie wartość nieruchomości, błędne daty dokonanej wizji lokalnej (tj. 15 lipca 2014 r. i 1 sierpnia 2014 r.). Wskazać przy tym należy, że wskazane błędy są konsekwencją oparcia się przez rzeczoznawcę majątkowego na treści operatu szacunkowego wykonanego w dniu 28.08.2014 r. na potrzeby innego postępowania. Okoliczność ta potwierdza wadliwość spornego operatu szacunkowego. W ocenie Sądu, brak jest podstaw do uznania, że operat szacunkowy jest rzetelny i kompletny. Odwołując się ponownie do przepisu § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia RM, stwierdzić należy, że uzasadnienie wyceny winno zostać tak skonstruowane, żeby każdy mógł z niego dowiedzieć się, jakimi kryteriami kierował się rzeczoznawca majątkowy sporządzając wyliczenia odnośnie rozpoznawanej nieruchomości. Należy bowiem mieć na uwadze, że skoro posiada on wiadomości specjalne, a więc wymagające wiedzy specjalistycznej, to tok rozumowania winien zostać tak przedstawiony, żeby był on nie tylko zrozumiały dla organów orzekających w sprawie w celu oceny rzetelności i prawidłowości sporządzenia tego operatu, ale przede wszystkim dla strony zainteresowanej wynikiem. Ponadto, pozbawiony powinien być oczywistych błędów, które tutaj wynikają z nieuzasadnionego oparcia jego treści o treść wcześniej wykonanych analiz. Dostrzeżone uchybienia operatu szacunkowego wskazują, że organy egzekucyjne dopuściły się naruszenia przepisów postępowania w zakresie prowadzenia postępowania dowodowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.), co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, i z tego powodu Sąd uchylił postanowienia organów egzekucyjnych obu instancji. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy administracji będą zobowiązane podjąć czynności procesowe zmierzające do zweryfikowania spornego operatu szacunkowego w kierunku zakreślonym wyżej przez Sąd. W tym stanie sprawy Sąd, działając na podstawie art. 145 § pkt 1 lit. c) p.p.s.a. uwzględnił skargę jako zasadną i na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a. zasądził zwrot kosztów postępowania sądowego w niniejszej sprawie. Jednakże w wyniku omyłki rachunkowej, mylnie Sąd wskazał w pkt. 2 sentencji wyroku, że zasądzona tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego kwota to kwota [...]zł. Prawidłowa kwota zasądzonych od organu odwoławczego na rzecz Skarżącej kosztów postępowania wynosić powinna [...] zł, a na kwotę tę składa się: uiszczony wpis od skargi w kwocie [...]zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika Skarżącej (radcy prawnego) kwocie [...]zł z tytułu zastępstwa procesowego, ustalone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 265 ze zm.) oraz uiszczona opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości [...] zł.