II SA/Sz 732/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj Protokolant starszy sekretarz sądowy Alicja Poznańska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 września 2018 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r., po rozpatrzeniu odwołania "E." Spółki z o.o. z siedzibą w K. (reprezentowanej przez pełnomocnika będącego radcą prawnym) od decyzji Burmistrza T. z dnia [...] r., nr [...] w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jej zbyciem, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.) zwanej dalej: "k.p.a.", art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3, ust. 4, ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze. zm.) zwanej dalej: "u.p.z.p." oraz uchwały nr XXIll/230/08 Rady Miejskiej w Trzebiatowie z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości Rogowo od Mrzeżyna do granicy portu w Dźwirzynie (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 84, poz. 1788) orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił przebieg postępowania, wskazując m.in., iż decyzją z dnia [...] r. organ I instancji postanowił pobrać od "E. " Sp. z o.o. w K., jednorazową opłatę w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w części miejscowości R. od M. do granicy portu w D. . Organ I instancji oparł swoje ustalenia co do zmiany wartości nieruchomości na operacie szacunkowym wykonanym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego B. M.. Burmistrz T. uznał, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób profesjonalny, rzetelny z głęboką analizą rynku nieruchomości, wobec czego przy uwzględnieniu treści § 16 uchwały nr XXIll/230/08 Rady Miejskiej w Trzebiatowie z dnia 28 sierpnia 2008 r., naliczył powyższą opłatę jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością sprzed uchwalenia planu, określoną przy uwzględnieniu dotychczasowego faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. W toku postępowania organ dopuścił też jako dowód w sprawie, przedstawioną przez stronę, opinię w sprawie określenia zmiany wartości rynkowej nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego M. K., uznając jednakże, że powyższy dowód w sprawie nie jest operatem szacunkowym mającym na celu ustalenie zmiany wartości nieruchomości dla potrzeb opłaty planistycznej. Nadto powyższa opinia została oceniona jako nieczytelna, niezrozumiała, sporządzona z naruszeniem przepisów prawa i zawierająca uchybienia dyskwalifikujące ją jako dowód w toczącym się postępowaniu administracyjnym. Organ odniósł się także do wyartykułowanych przez stronę zarzutów, wskazując między innymi, że przed uchwaleniem planu przedmiotowa działka nie miała potencjalnej możliwości zabudowy dla funkcji usług turystyki, ponieważ nie spełniała wymogu określanego w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Stwierdził także, iż nieprawdą jest, że sposób użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (m.p.z.p.) był zgodny z przeznaczeniem w nowo uchwalonym m.p.z.p., bowiem przed uchwaleniem nowego planu istniały przeciwwskazania do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i korzystania z tego terenu w sposób taki, jak przewidziano w nowym planie. Wskazano także, że Spółka "E. " w dniu [...] r. nabyła przedmiotowy grunt od Agencji Mienia Wojskowego za kwotę: [...] zł, a w dniu [...] r. (po uchwaleniu planu) przedmiotową działkę sprzedano za kwotę: [...] zł. Nastąpił więc wzrost wartości o 861 %. Od powyższej decyzji Spółka "E." wniosła odwołanie. Po rozpatrzeniu ww. odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] r., nr [...] orzekło o uchyleniu zaskarżonego rozstrzygnięcia i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Kolegium stwierdziło, iż kwestia uchwalenia planu miejscowego a także zbycia nieruchomości w okresie pięciu lat od powyższego zdarzenia jest bezsporna. Zaistniały zatem przesłanki obligujące organ I instancji do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Ustalenie i pobranie owej opłaty może jednak nastąpić jedynie po jednoznacznym stwierdzeniu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyłącznym dowodem dla weryfikacji faktu i wysokości wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchylenia planu miejscowego jest operat szacunkowy sporządzony w odpowiedniej formie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Ocena operatu będącego podstawą naliczenia ww. opłaty doprowadziła Kolegium do stwierdzenia, iż operat ten nie może być podstawą takiego naliczenia, bowiem wartość nieruchomości została określona na dzień 24 kwietnia 2012 r., która to data została przez organ I instancji uznana za datę zbycia nieruchomości. Tymczasem w powyższej dacie zawarto "umowę warunkową sprzedaży", a do faktycznej sprzedaży doszło w dniu 25 maja 2012 r. na mocy "umowy przeniesienia własności nieruchomości". Wskazując na brzmienie art. 157 Kodeksu cywilnego, organ II instancji uznał, że za datę zbycia należało uznać drugą z ww. dat. Zastrzeżenia Kolegium wzbudził także sposób przedstawienia w operacie wyceny gruntów o funkcji komunikacji. Uchylając powyższą decyzję Kolegium zwróciło także organowi I instancji uwagę na potrzebę rozważenia znaczenia dla sprawy wyroku Trybunału Konstytucyjnego sygn. akt P 58/08 z dnia 9 lutego 2010 r, który zawiera wytyczne dotyczące naliczania opłaty planistycznej w sposób zgodny z zasadami konstytucyjnymi, w sytuacji, gdy wskutek zaniechań w realizacji zadań planistycznych przez gminę doszło do wygaśnięcia uprzednio obowiązującej uchwały ustanawiającej plan, a w to miejsce nie podjęto nowej, wskutek czego doszło do powstania luki w zakresie objęcia nieruchomości regulacjami planistycznymi. Kolegium wskazało także na celowość wyjaśnienia bardzo dużej rozbieżności pomiędzy faktycznie uzyskaną w wyniku sprzedaży przez Spółkę ceną sprzedaży nieruchomości w stosunku do wartości ustalonej przez rzeczoznawcę. W szczególności zasadnym było ustalenie jakie czynniki spowodowały określenie faktycznej ceny sprzedaży na poziomie przeszło trzykrotnie wyższym od ustalonej przez rzeczoznawcę jako cena rynkowa ([...] Po przeprowadzeniu uzupełnionego postępowania, Burmistrz T. decyzją z dnia [...] r. ustalił dla "E. " Sp. z o.o. w K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie [...]zł. Powyższa kwota została oparta na opracowanym, na zlecenie organu, przez tego samego rzeczoznawcę operacie szacunkowym. Oceniając powyższy operat oraz biorąc pod uwagę wytyczne zawarte w wyroku Trybunału Konstytucyjnego sygn. P 58/08 z dnia 9 lutego 2010 r. organ wskazał, że po odrzuceniu powierzchni o funkcjach tożsamych przed i po uchwaleniu planu,tj. pow. 2,0763 ha (dla tego terenu nie nastąpił wzrost wartości i w związku z powyższym odstąpiono od naliczenia opłaty jednorazowej dla tej części gruntu), wyceną objęto obszar o pow. 0,78 ha, na którym doszło do zmiany funkcji, tj. obszar który generował wzrost wartości całej nieruchomości, wprowadzając korzystniejszą funkcję dla obszarów nadmorskich (usługi turystyczno-wypoczynkowe, przyplażowe, usługi handlu i gastronomii). Powyższa decyzja również została uchylona przez Kolegium decyzją z dnia 2 kwietnia 2014 r., nr SKO.Sz.421.6363/2013. Organ odwoławczy wskazał, że wobec rozbieżności w treści operatów sporządzonych przez tego samego rzeczoznawcę dla tego samego celu oraz dla tożsamej nieruchomości, a także wobec zarzutów formułowanych przez stronę, koniecznym było, przed wydaniem decyzji, poddanie tego operatu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz wyjaśnienie wątpliwości zgłaszanych przez stronę. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz T. decyzją z dnia [...] r. orzekł o ustaleniu dla "E. " Sp. z o.o. w K., jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości R. od M. do granicy portu w D. - w kwocie [...]zł. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, iż zwrócił się do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w S. o wykonanie opinii o prawidłowości operatu szacunkowego, dotyczącego naliczenia opłaty planistycznej z tytułu uchwalenia m.p.z.p. Powyższy podmiot dokonał analizy operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę B. M. i w swojej wstępnej opinii z dnia 31 lipca 2014 r. wskazał na konieczność uwzględnienia uwag komisji przy sporządzeniu ponownego operatu dla przedmiotowej nieruchomości ozn. nr [...]. W wyniku uwag Zespołu Opiniującego, przedstawionych we wnioskach opinii Komisji Opiniującej, rzeczoznawca majątkowy B. M. opracowała w dniu 4 września 2014 r. nowy operat, który również został przeanalizowany przez ww. Zespół Opiniujący. W opinii końcowej z dnia 30 września 2014 r. Komisja Opiniująca Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w S. stwierdziła, że przedłożony jej do zaopiniowania operat z dnia 4 września 2014 r., określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej ozn. nr [...], w celu określenia wysokości wzrostu jej wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, może służyć celowi dla jakiego został wykonany. Zespół Opiniujący stwierdził również, iż określona w operacie szacunkowym wartość może stanowić podstawę do wydania decyzji o wysokości opłaty planistycznej. Organ I instancji wystąpił też z pismem do Pracowni - [...] w S. M. C. (współautorki m.p.z.p.) o opinię czy wskutek uchwalenia planu nastąpił wzrost wartości dla nieruchomości ozn. nr [...]. W otrzymanej odpowiedzi w dniu [...] r. M. C. wskazała, iż biorąc pod uwagę faktyczny sposób wykorzystania ww. działki przed uchwaleniem planu i jej przeznaczenie w uchwalonym planie miejscowym, należy jednoznacznie stwierdzić, iż nastąpił wzrost jej wartości wskutek uchwalenia tego planu. Organ ustalił także, że do dnia [...] r. teren działki [...] objęty był planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym Uchwałą nr XXVIII/188/88 Rady Narodowej Miasta i Gminy Trzebiatów z dnia 17 marca 1988 r. w sprawie zatwierdzenia aktualizacji planu zagospodarowania przestrzennego gminy Trzebiatów (pub. w Dz.Urzęd.Woj.Szcz. Nr 6, poz. 65). W planie tym teren działki oznaczony był symbolem Ls - tereny lasów. Od 1 stycznia 2004 r. do uchwalenia nowego planu, który zaczął obowiązywać od 13 listopada 2008 r. była luka planistyczna - brak m.p.z.p. Przed uchwaleniem planu faktyczny sposób użytkowania ww. gruntu kształtował się w następujący sposób: - część terenu porośnięta była lasem i objęta użytkiem Ls, - pozostały teren, oznaczony symbolem Tr, stanowił powojskowy grunt o nawierzchni betonowej, W okresie tzw. luki planistycznej, tj. od 1 stycznia 2004 r. do 13 listopada 2008 r. nie wydano dla przedmiotowej działki, jak również dla sąsiednich działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a teren działki stanowił grunt niezabudowany. W konsekwencji jako faktyczny sposób użytkowania działki przed wejściem w życie nowego m.p.z.p. przyjęto: - dla powierzchni [...] ha, oznaczonej w ewidencji gruntów symbolem Ls - funkcję tereny leśne, - dla powierzchni [...] ha, oznaczonej w ewidencji gruntów symbolem Tr - funkcję tereny komunikacji. Po uchwaleniu planu działka została przeznaczona pod zieleń parkową - o pow. [...] ha, tereny komunikacji, tereny dróg i parkingów - o pow. [...] ha, usługi turystyczno-plażowe - o pow. [...] ha, usługi przyplażowe z dopuszczeniem usług handlu i gastronomii oraz funkcji mieszkaniowej - o pow. [...] ha; oraz pod urządzenia elektroenergetyczne - o pow. [...] ha. Organ I instancji stwierdził także, że dla części nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, na pow. [...] ha, zachodzi tożsamość treści planistycznych w zakresie ich przeznaczenia określonego w planie, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. a obowiązującym planem. Przyjęto tym samym, iż dla części terenu o łącznej pow. [...] ha, występuje tożsamość funkcji przed i po uchwaleniu planu i w tym zakresie nie nastąpił wzrost wartości w związku z uchwaleniem nowego planu dający podstawę do naliczenia opłaty planistycznej. Natomiast uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało zmianę funkcji na pozostałym terenie działki - o pow. [...] ha. Przed uchwaleniem planu były to tereny leśne i tereny komunikacji a po uchwaleniu planu -usługi turystyczno-wypoczynkowe, usługi przyplażowe z dopuszczeniem handlu i gastronomii oraz funkcji mieszkaniowej i pod urządzenia elektroenergetyczne. Dalej w decyzji przedstawiono wyliczenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, stwierdzając, iż powyższy operat spełnia wymogi przewidziane przepisami a zatem może stanowić podstawę do określenia należnej opłaty. Decyzja została doręczona stronie w dniu 10 listopada 2014 r., ta zaś w dniu 20 listopada 2014 r. wniosła odwołanie, zarzucając rozstrzygnięciu: 1. rażące naruszenie prawa, poprzez nieuwzględnienie zasad określonych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.; 2. rażące naruszenie prawa, poprzez nieuwzględnienie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.; 3. naruszenie zasady "dobrego sąsiedztwa"; 4. naruszenie art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że organ odwoławczy winien uwzględnić faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 5. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a., polegające na nie wyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności w jaki sposób przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przed uchwaleniem planu miejscowego; 6. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 8, art. 77, art. 80 k.p.a., polegające na nieuwzględnieniu żądania strony o sporządzenie operatu szacunkowego przez innego biegłego, w sytuacji, w której rzetelność i obiektywne podejście biegłego została zakwestionowana przez stronę, bowiem biegły ten sporządził już trzy, dotyczące tej samej nieruchomości, różne od siebie operaty, które dotyczą niniejszej sprawy, a tym samym organ w sposób rażący naruszył jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego, jaką jest zaufanie obywateli do organu i sposobu prowadzenia przez niego postępowania w sprawie. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wydało opisaną na wstępie decyzję z dnia [...] r., w której stwierdzono, że została ona wydana po rozpatrzeniu odwołania od decyzji Burmistrza T. z dnia [...] r. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, iż jego podstawę materialnoprawną stanowią przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 u.p.z.p. Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości zostały uregulowane w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) zwanej dalej: "u.g.n." i do tych przepisów odsyła art. 37 ust.11 u.p.z.p. Operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W badanej sprawie zaistniały przesłanki naliczenia opłaty planistycznej a spór pomiędzy organem I instancji, a stroną sprowadza się do oceny znaczenia faktu zmiany uchwalenia planu dla wartości badanej nieruchomości. Strona w opozycji do stanowiska organu administracji stoi na stanowisku, że wskutek uchwalenia planu nie doszło do zmiany wartości nieruchomości. Dla weryfikacji powyżej okoliczności zostały na zlecenie organu I instancji opracowane 3 różne operaty szacunkowe przez uprawnioną rzeczoznawcę B. M.: z dnia 30 października 2012 r., 10 czerwca 2013 r. oraz 4 września 2014 r. W toku postępowania strona przedstawiła sporządzoną na jej zlecenie opinię rzeczoznawcy M. K. z dnia 30 października 2012 r. Wreszcie na zlecenie organu zostały opracowane w trybie art. 157 u.g.n. opinie komisji opiniującej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w S. - z dnia 31 lipca 2014 r. oraz z dnia 30 września 2014 r. Organ wskazał, iż w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Z zestawienia dat operatów opracowanych dla potrzeb postępowania wynika, iż aktualnie jedynie operat szacunkowy z dnia 4 września 2014 r. może stanowić podstawę ustalenia zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Co do uprzednio opracowanych przez rzeczoznawcę operatów nie ulega wątpliwości, iż w odniesieniu do pierwszego z nich Kolegium jednoznacznie i wyczerpująco wyjaśniło w swojej decyzji brak możliwości jego wykorzystania w toku postępowania, co do drugiego - opinia organu specjalistycznego z zakresu oceny wycen nie daje podstaw do przypisania mu mocy dowodowej. Także sam fakt opracowania przez rzeczoznawcę kolejnego operatu dla tej samej nieruchomości i dla tożsamego celu wskazuje, iż autor uznał, że dla prawidłowej weryfikacji zmiany wartości konieczne jest sporządzenie nowego opracowania. Co do przedstawionej przez stronę, opinii M. K. organ odwoławczy stwierdził, iż nie jest ona operatem szacunkowym, który mógłby stanowić podstawę ustalenia zmiany wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu. Jeśli rzeczoznawca zamierzał wykazać brak zmiany wartości nieruchomości, winien był to uczynić w sposób dający podstawy do weryfikacji jego stanowiska we właściwym trybie przez organ administracji oraz organizację zawodową rzeczoznawców. Zasadnie zatem organ I instancji skoncentrował się na weryfikacji mocy dowodowej operatu z dnia 4 września 2014 r., przy czym, w jej toku, nie można było abstrahować od okoliczności, iż ów dokument został pozytywnie zweryfikowany przez specjalistyczny organ organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wydana przezeń opinia jest kompleksowa, racjonalna i zawiera wszelkie elementy niezbędne dla przypisania weryfikowanym wyliczeniom i metodyce rzeczoznawcy majątkowego znamiona wiarygodności i prawidłowości. W szczególności opinia ta w jasny sposób określa, co było przedmiotem weryfikacji, jaki był zakres badania operatu oraz zawiera jasne i jednoznaczne wnioski co do prawidłowości opracowania operatu, który został sporządzony przez biegłą w następstwie uwzględnienia wcześniejszych uwag Zespołu Opiniującego. Wnioski Komisji odnoszą się zarówno do całości oszacowania jak i do poszczególnych jego elementów. Stanowisko Komisji pozwala przyjąć w szczególności, iż oszacowana wartość jest obiektywną zmianą wartości nieruchomości i dotyczy wyłącznie zmiany wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego, przy uwzględnieniu wyroku TK z 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08, biorąc pod uwagę zapisy planu pierwotnego oraz sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego. W zakresie podnoszonego przez stronę zarzutu kolejnego odmiennego ustalenia wartości opłaty ([...], oraz aktualnie [...] zł) Kolegium wskazało, iż owe wartości opierano na różnych operatach szacunkowych, przy czym aktualnie nie budzi wątpliwości, iż właściwym było oparcie się na wartościach oszacowanych w dniu 4 września 2014 r. Odnosząc się do twierdzenia strony, iż przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie i w dalszym ciągu niezależnie od planu zagospodarowania przestrzennego, spełnia on te same parametry Kolegium wskazało, że ustawodawca jasno określił zasady oszacowania wartości nieruchomości w razie jej zbycia po uchwaleniu planu miejscowego. Zostały one doprecyzowane przez przytaczany wyżej wyrok Trybunału Konstytucyjnego i brak jest podstaw do ich kwestionowania. Na wcześniejszym etapie postępowania Kolegium wskazywało, iż brak jest podstaw do przyjmowania w toku wyceny potencjalnej możliwości uzyskania warunków zabudowy, skoro właściciel nieruchomości takiej decyzji faktycznie nie uzyskał a nawet o nią nie zabiegał (podobnie wyrok NSA z 13 grudnia 2012 roku sygn. akt. II OSK 1496/11, w którym jednoznacznie wskazuje się, iż brak jest podstaw prawnych do nałożenia na organ ustalający opłatę planistyczną obowiązku badania czy dla danej nieruchomości potencjalnie możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy). Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter w dużej części uznaniowy, a jej uzyskanie oraz kształt jest zależny od działania innych niż właściciel (inwestor) podmiotów. Zatem bagatelizowane przez skarżącego wagi uzyskania przez nieruchomość jasnych zapisów o randze prawa miejscowego, dotyczących przeznaczenia, które na dodatek określają zasady rozwoju terenów okolicznych, nie wydaje się zasadne, gdyż takie zdarzenie ze swej natury ma znaczenie dla wartości rynkowej nieruchomości. Kolegium podkreśliło także, że strona nabyła działkę gruntu nr [...] o powierzchni [...] w dniu [...] r. za cenę [...] zł. W dacie nabycia nieruchomości, nie była ona objęta regulacjami planistycznymi. Zgodnie z opisem przedmiotu umowy, w tej dacie na jej terenie [...] ha zajmowały użytki "Tr" - Tereny różne, zaś [...] ha zajmowały "Ls" - Lasy. Dla powyższej nieruchomości (działki) uchwałą Nr XXIII/230/08 Rady Miejskiej w Trzebiatowie z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości Rogowo od Mrzeżyna do granicy portu w Dźwirzynie, która weszła w życie 13 listopada 2008 r., zostało określone przeznaczenie w planie miejscowym: na zieleń parkowa - ZP, stacje transformatorowe - E, usługi przyplażowe - Up, parkingi - KS, usługi turystycznej kultury - UT, zieleń parkowa - ZP, droga pieszo-jezdna - KPJ, publiczna droga klasy zbiorczej KDZ. W powyższym kształcie nieruchomość dla której prowadzono księgę wieczystą [...] została zbyta w dniu 24 maja 2012 r. za cenę [...] zł. Nie sposób przyjąć iżby na ów niewątpliwy wzrost wartości nieruchomości nie miał żadnego wpływu fakt jasnego określenia regulacji planistycznych dotyczących nieruchomości i jej otoczenia. Co do żądania przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego, z uwagi na bardzo znaczną - zdaniem strony - dysproporcję w ocenie wartości nieruchomości, Kolegium wskazało, iż ustawodawca jasno określił sposób wersyfikacji operatu szacunkowego (art. 157 u.g.n.) i powyższe zostało przez organ prawidłowo zlecone a następnie wykonane. Zmierzając do wykazania innej zmiany wartości strona mogła przedstawić sporządzony inny operat, czego jednak nie uczyniła. Dostrzegając niewątpliwą trudność w prawidłowej wycenie badanej nieruchomości przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie organu gminy, nie można abstrahować od faktu, iż z uwagi na charakter wycenianego gruntu, jego położenie oraz datę transakcji w okresie dynamicznej zmiany cen, oszacowanie wartości badanej nieruchomości było działaniem złożonym i skomplikowanym. Nadto dalsze mnożenie operatów szacunkowych sporządzanych na zlecenie organu I instancji nie byłoby racjonalne skoro w toku postępowania w oparciu o wskazówki specjalistycznego organu opracowany został operat szacunkowy spełniający wszystkie zadane przez ustawodawcę wymogi. Kolegium nie znalazło zatem podstaw do zakwestionowania operatu będącego podstawą naliczenia opłaty, wskazując, iż jest on trzecim oszacowaniem opracowanym w toku postępowania przez tą samą biegłą. Nie można w tym zakresie pomijać faktu, iż ustawodawca w razie opracowania wadliwego operatu przewidział dla takiego dokumentu jasne skutki. Operat, dla którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości. Ustawodawca nie przewidział jednak aby stwierdzenia takiego faktu skutkowało obowiązkiem wyłączenia rzeczoznawcy z postępowania, a jasno wskazał, iż istotne naruszenia obowiązków rzeczoznawcy skutkować mogą jego odpowiedzialnością dyscyplinarną. Zarzuty strony co do braku obiektywizmu rzeczoznawcy są całkowicie gołosłowne. Wskazano także, iż strona przed zbyciem nieruchomości była uprawniona na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy do żądania od burmistrza ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.g.n. Rezygnując z takiego działania strona podjęła ryzyko, iż nieruchomość zostanie oszacowana przez rzeczoznawcę już po jej zbyciu. "E. " Spółka z o.o. w K., reprezentowana przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, zaskarżyła powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej uchylenie w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza T. z dnia [...] r. Kwestionowanej decyzji Spółka zarzuciła: 1) naruszenie art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p., poprzez ich błędne zastosowanie polegające na wydaniu decyzji nakazującej pobrać od skarżącej Spółki opłatę planistyczną po upływie 5 lat od dnia uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2) rażące naruszenie prawa, poprzez nieuwzględnienie zasad określonych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.; 3) rażące naruszenie prawa, poprzez nieuwzględnienie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jak również naruszenie zasady "dobrego sąsiedztwa"; 4) art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że organ odwoławczy winien uwzględnić faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 5) art. 156 ust. 3 u.g.n., poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że strona skarżąca w związku z przedłużaniem postępowania w sprawie opłaty planistycznej winna co 12 miesięcy zlecać sporządzanie nowego operatu i należy to do jej obowiązków; 6) przepisów postępowania, tj. art. 7 w związku z art. 77 oraz w związku z art. 80 k.p.a. polegające na nie wyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności, w jaki sposób przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przed uchwaleniem planu miejscowego; 7) przepisów postępowania, tj. art. 8 w związku z art. 77 w związku z art. 80 k.p.a. polegające na nieuwzględnieniu żądania skarżącej Spółki o sporządzenie operatu szacunkowego przez innego biegłego w sytuacji, w której rzetelność i obiektywne podejście biegłego została zakwestionowana przez skarżącą Spółkę, bowiem biegły ten sporządził już trzy różniące się operaty dotyczące tej samej nieruchomości, a tym samym organ w sposób rażący naruszył jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego, jaką jest zaufanie obywateli do organu i sposobu prowadzenia przez niego postępowania w sprawie. Odpowiadając na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 3 marca 2016 r., sygn. akt II SA/Sz 935/15 uznał konieczność eliminacji ww. decyzji Kolegium z obrotu prawnego, ale z innych powodów niż podnoszone w skardze. Jak zauważył Sąd, w zasadniczej części zaskarżonej decyzji, jaką jest określenie jej przedmiotu i zakresu orzekania przez organ odwoławczy, Kolegium wskazało, że decyzja ta została wydana w wyniku rozpoznania odwołania Spółki "E. " od decyzji Burmistrza T. z dnia [...] r. W uzasadnieniu tej decyzji podano, zgodnie z materiałem zgromadzonym w sprawie, że decyzja Burmistrza T. z dnia [...] r. została uchylona przez Kolegium decyzją z dnia [...] r., nr [...] Z akt postępowania wynika, że zaskarżona decyzja została wydana po rozpatrzeniu przez Kolegium odwołania Spółki "E. " od decyzji Burmistrza T. z dnia [...] r., nr [...] Ten numer decyzji został wskazany w zaskarżonej decyzji, jednakże stwierdzona przez Sąd niezgodność między istotnymi elementami decyzji określającymi przedmiot procedowania przez organ odwoławczy jaką jest data jej wydania (art. 107 § 1 k.p.a.), a jej oznaczeniem nie pozwala Sądowi na pominięcie tej kwestii i uznania tej sprzeczności za nieistotną. Nawet jeżeli błędnie wskazano na decyzję organu I instancji, to błąd ten nie został przez organ sprostowany, dlatego Sąd nie może przejść nad tym do porządku dziennego tym bardziej, że ta sama data wydania decyzji przez organ I instancji została wskazana w odpowiedzi na skargę. Powyższe wskazuje na niezbyt staranne procedowanie organu odwoławczego, co stanowi naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady zaufania do władzy publicznej, co mogło mieć też wpływ na wynik sprawy. W związku z powyższym, w ocenie Sądu, zaistniała konieczność wyeliminowania decyzji z dnia [...] r., wydanej przez organ odwoławczy, z obrotu prawnego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. zakwestionowało powyższy wyrok skargą kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 16 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1597/16 uchylił ww. wyrok Sądu I instancji. Odnosząc to do kwestionowanego wyroku Sąd II instancji stwierdził, że wprawdzie rzeczywiście Kolegium w decyzji z dnia [...] r., nr [...] wskazało na rozpoznanie odwołania od decyzji organu I instancji z dnia [...] r., ale cała treść uzasadnienia decyzji organu odwoławczego wprost wskazuje, że organ ten rozpoznawał odwołanie od decyzji Burmistrza T. z dnia [...] r., a nie od decyzji tego organu z dnia [...] r. Tym samym trafnie podnosiła strona skarżąca kasacyjnie, że nawet gdyby tej oczywistej omyłki nie było, to i tak zarówno samo rozstrzygnięcie decyzji drugoinstancyjnej z dnia [...] r. oraz uzasadnienie tej decyzji nie uległoby zmianie. Na rozprawie w dniu 13 września 2018 r. pełnomocnik strony skarżącej podtrzymał wnioski i twierdzenia zawarte w skardze. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Kontrola sprawy dokonana przez Sąd w świetle kryterium zgodności z prawem działań organu nie potwierdziła zasadności wniesionej skargi. Sąd przy tym wskazuje, że stosownie do art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) zwanej dalej: "p.p.s.a.", związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1597/16. Skoro zatem przyczyna pominięcia rozpoznawania sprawy w uprzednim postępowaniu sądowym okazała się zdaniem NSA nieprawidłowa, to obowiązkiem Sądu jest ustosunkowanie się w uzasadnieniu wyroku do ustalonego stanu faktycznego w sprawie i zarzutów skargi. Kierując się powyższym Sąd wskazuje, że przedmiotem skargi jest decyzja Kolegium z dnia [...] r. wydana w postępowaniu odwoławczym w sprawie ustalenia "E. " Spółka z o.o. w K. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ozn. nr geod. [...] ha, położonej w M. e spowodowanej podjęciem uchwały Rady Miejskiej w Trzebiatowie nr XXIII/230/08 z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości Rogowo od Mrzeżyna do granicy portu w Dźwirzynie. Istota sporu dotyczy dokonanej przez organ oceny znaczenia ww. faktu zmiany uchwalenia planu dla wartości badanej nieruchomości. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) zwanej dalej: "u.p.z.p.", w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W myśl zaś art. 37 ust. 1 u.p.z.p., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zasady określania wartości nieruchomości zostały uregulowane w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) zwanej dalej: "u.g.n.", do możliwości stosowania tych przepisów odsyła art. 37 ust.11 u.p.z.p. W sprawie niesporne jest, że w dniu 28 kwietnia 2004 r. Spółka "E. " nabyła działkę ww. gruntu ozn. nr [...] o powierzchni [...] ha za cenę [...] zł. Przedmiotową działkę strona skarżąca zbyła w dniu 24 maja 2012 r. W świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p., opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości może zostać ustalona jeżeli w 5-letnim terminie organ zgłosi roszczenie w tym przedmiocie. Skarżąca podniosła zarzut ustalenia przedmiotowej opłaty planistycznej po upływie ww. terminu. Zarzut ten okazał się niezasadny. Należy bowiem wyjaśnić, że za zgłoszenie przez organ ww. roszczenia należy uznać, zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej. Jak wynika z okoliczności sprawy, uchwała Rady Miejskiej w Trzebiatowie nr XXIII/230/08 z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie m.p.z.p. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopom. z dnia 13 października 2008 r., Nr 84, poz. 11784) weszła w życie w dniu 12 listopada 2008 r. Skoro organ pismem z dnia 5 czerwca 2012 r. (doręczonym skarżącej Spółce w dniu 8 czerwca 2012 r.) zawiadomił stronę o wszczęciu postępowania w ww. przedmiocie, to bez wątpienia ustawowy 5-letni termin z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. został w sprawie zachowany. Środkiem dowodowym służącym ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości w rozumieniu ww. przepisów na skutek uchwalenia m.p.z.p. - jest operat szacunkowy. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W sprawie administracyjnej zostały sporządzone na zlecenie organu trzy operaty szacunkowe nieruchomości nr działki [...] w R. , przez tego samego biegłego rzeczoznawcę (operat z dnia 30 października 2012 r., z dnia 30 czerwca 2013 r., z dnia 4 września 2014 r.). Dwa pierwsze operaty szacunkowe zostały podważone ustaleniami organu odwoławczego stwierdzonymi odpowiednio w decyzji Kolegium z dnia [...] r., z dnia [...] r. Ponadto operaty te utraciłyby w dalszym postępowaniu walor aktualności. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Należy uwzględnić, że w sprawie został sporządzony kolejny (trzeci) operat szacunkowy tego samego biegłego z dnia [...] r., co spowodowane było wskazaniami organu odwoławczego zawartymi w jego decyzji z dnia [...] r., aby poddać uprzednio sporządzony operat ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz wyjaśnić wątpliwości zgłaszane przez stronę. Organ I instancji wypełnił ten obowiązek zwracając się o ocenę oszacowania wartości nieruchomości do organizacji zawodowej (art. 157 ust. 1 u.g.n.), do Polskiego Stowarzyszenia Wyceny Nieruchomości Oddział w S.. To właśnie wypełniając zalecenia wstępnej opinii ww. organizacji zawodowej z dnia 31 lipca 2013 r., biegły rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy z dnia 4 września 2014 r. Strona kwestionująca dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej na jej zlecenie. Z inicjatywy organu lub samej strony, istniała możliwość weryfikacji operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W sprawie niesporne jest, że ww. organizacja zawodowa w opinii końcowej z dnia 30 września 2014 r. pozytywnie zweryfikowała operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia 4 września 2014 r. Określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości może stanowić podstawę do wydania decyzji o wysokości opłaty planistycznej. Zdaniem Sądu, operat nie może być ponownie weryfikowany przez tą samą lub inną organizację zawodową rzeczoznawców, a już zwłaszcza oceną sporządzoną po zakończeniu postępowania administracyjnego i poza jego ramami. Obowiązujące przepisy nie przewidują wielokrotnego weryfikowania prawidłowości sporządzenia tego samego operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. przez tą samą lub inną organizację zawodową rzeczoznawców (por. wyrok NSA z dnia 7 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2615/15 opubl. do Lex 2340907). Powyższe oznacza, że organ nie był zobowiązany do uwzględnienia wniosku skarżącej Spółki o sporządzenie operatu szacunkowego przez innego biegłego. Tym samym zarzut skargi obejmujący naruszenie przez organ art. 8 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a., okazał się nietrafny. W przypadku operatu szacunkowego nieruchomości rzecz dotyczy pracy biegłego i posiadanej przez niego wiedzy specjalistycznej. Ocena merytoryczna takiego dowodu przez organ, a w konsekwencji przez sąd nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (np. metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania). Odróżnić należy ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, a zatem kompetencji przypisanych organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Kontrola wiarygodności przedmiotowego dowodu może dotyczyć jego strony formalnej, pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego. Powodu skutecznie podważającego wiarygodność sporządzonego operatu szacunkowego, nie może stanowić samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. Strona przedstawiła organowi dokument z dnia 30 października 2012 r., zatytułowany "Opinia w sprawie określenia zmiany wartości rynkowej nieruchomości na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP)" opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Sąd stwierdza, iż chybione jest przekonanie skarżącej, że przedstawiony przez nią dowód został pominięty przez organ z powodu zdezaktualizowania się informacji w nim zawartych i wymusza to na stronie potrzebę przedstawiania kolejnego operatu szacunkowego co 12 miesięcy (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Organ wyraźnie wskazał, że nie uznaje mocy dowodowej opinii biegłego, przedstawionej przez stronę, skoro dokument ten nie posiada waloru dowodowego, dającego się zweryfikować przez organ oraz organizację zawodową rzeczoznawców nieruchomości. W dokumencie z dnia 30 października 2012 r. biegły wskazywał, że przed wejściem w życie nowego m.p.z.p. istniała możliwość wydania dla spornego terenu decyzji o warunkach zabudowy. Organ prezentował na tym tle odmienne stanowisko, wskazując, że nie wystarczy potencjalna możliwość wydania decyzji, a skarżąca Spółka takiej decyzji nie posiada, ani o nią nie występowała, a przy tym grunt działki nie był zabudowany. W konsekwencji zawarte w ww. dokumencie twierdzenia, nie mogły powodować obowiązku organu zwrócenia się do rzeczoznawcy o skorygowanie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. Ponadto przedstawienie przez stronę dowodu w postaci operatu szacunkowego jest jej uprawnieniem, a nie jak podniosła strona - jej obowiązkiem. Strona nie przedstawiła dowodu w postaci operatu szacunkowego mogącego stanowić kontropinię dla opracowania sporządzonego na zlecenie organu. Jak wyjaśnił organ, z uwagi na 12 miesięczny termin wskazany w ww. przepisie, jedynie operat z dnia 4 września 2014 r. stanowić mógł materiał do merytorycznych rozważań organu. Sąd nie podziela stanowiska skargi o naruszeniu przez organ art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie w jaki sposób nieruchomość była wykorzystywana przed uchwaleniem m.p.z.p. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji przeczy ww. zarzutowi skarżącej. Organ wskazał wszystkie istotne okoliczności konieczne dla ustalenia wzrostu wartości działki nr [...] w R. . Uwzględniając wytyczne wskazane w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 dotyczące naliczania opłaty planistycznej w sposób zgodny z zasadami konstytucyjnymi, biorąc pod uwagę zapisy planu pierwotnego oraz sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego. Konieczne jest bowiem zwrócenie uwagi, że dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał uprzednio m.p.z.p. do dnia 31 grudnia 2003 r. przyjęty uchwałą nr XXVIII/188/88 Rady Narodowej Miasta i Gminy Trzebiatów z dnia 17 marca 1988 r. w sprawie zatwierdzenia aktualizacji planu zagospodarowania przestrzennego gminy T. (pub. w Dz.Urz.Woj.Szcz. Nr [...], poz. 65). W planie tym teren działki nr [...] w R. oznaczony był symbolem Ls - tereny lasów. W dacie nabycia nieruchomości przez skarżącą Spółkę (28 kwietnia 2004 r.), nie była ona już objęta regulacjami planistycznymi ww. uchwały. Zgodnie z opisem przedmiotu umowy, w tej dacie na jej terenie [...] ha zajmowały użytki różne (Tr), zaś [...] ha zajmowały lasy (Ls). Organ wskazał, że po odrzuceniu powierzchni o funkcjach tożsamych przed i po uchwaleniu planu, tj. pow. [...] ha (dla tego terenu nie nastąpił wzrost wartości i w związku z powyższym odstąpiono od naliczenia opłaty jednorazowej dla tej części gruntu), tylko obszar o pow. 0,78 ha, na którym doszło do zmiany funkcji podlegał wycenie pod kątem wzrostu całej nieruchomości, wprowadzając korzystniejszą funkcję dla obszarów nadmorskich, tzn. usługi turystyczno-wypoczynkowe, przyplażowe, usługi handlu i gastronomii. W ocenie Sądu, zmiana przeznaczenia gruntu z terenów leśnych czy różnych (utwardzone tereny betonowe), poprzez wprowadzenie możliwości nowej zabudowy dotychczas niewystępującej w danym obszarze, umożliwiającej usytuowanie zabudowy turystyczno-wypoczynkowej (np. hotele, tzw. apartamentowce) oraz handlu i gastronomii, świadczy o wystąpieniu przesłanek mających wpływ na ustalenie opłaty planistycznej. Strona skarżąca nie przedstawiła dowodów mogących skutecznie podważyć przyjętą przez organ zmianę sposobu korzystania z gruntu z powodu obowiązywania nowego m.p.z.p. Organ jeżeli dysponował wiarygodnym materiałem dowodowym, pozwalającym ustalić istotne dla wyniku sprawy okoliczności, nie ma obowiązku pozyskiwania kolejnych dowodów, mających przekonać stronę, że wzrost wartości nieruchomości faktycznie wystąpił. Nie jest więc zasadny zarzut naruszenia przez organ zasady budowania zaufania obywatela do organów władzy publicznej (art. 8 k.p.a.). Uwzględniając przy tym, iż brak jest podstaw do zanegowania stanowiska organu, wspartego oceną organizacji zawodowej rzeczoznawców, że przedmiotowy operat rzeczoznawcy majątkowego jest kompleksowy, racjonalny i zawiera wszelkie elementy niezbędne dla przypisania weryfikowanym wyliczeniom i metodyce rzeczoznawcy majątkowego znamiona wiarygodności i prawidłowości, Sąd uznał, że skarżący nie podważył skutecznie mocy dowodowej operatu biegłego rzeczoznawcy i opartych na nim ustaleń. Zaskarżona decyzja, wbrew wywodom skarżącego zawiera pełne uzasadnienie przyjętych przez organ powodów rozstrzygnięcia sprawy oraz ustosunkowanie się do twierdzeń strony podniesionych w toku dotychczasowych postępowań. W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] r. organ I instancji prawidłowo przedstawił sposób ustalenia opłaty planistycznej, wskazując szczegółowo wskaźniki jakie posłużyły obliczeniu wysokości tej opłaty. Organ za operatem szacunkowym przyjął, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem m.p.z.p. wyniosła [...] zł, a po uchwaleniu m.p.z.p. [...] zł. Grunty przeznaczone pod usługi turystyczno-wypoczynkowe (UT) mają powierzchnię 0,62 ha (udział w składzie 0,795%), grunty przeznaczone pod usługi przyplażowe, handlu i gastronomii z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej (UP 40 i 41) – pow. 0, 15 ha (udział w składzie 0,192 %), grunty przeznaczone pod urządzenie elektroenergetyczne (38 E), pow. ogółem 0,01 ha (udział w składzie 0,013%). Opłata planistyczna została obliczona z uwzględnieniem stawki wzrostu 30 % dla terenu usług turystyczno-wypoczynkowych ([...] zł), 20% wzrostu dla terenu usług (UP) – [...] zł oraz 0% dla terenu oznaczonego symbolem E (0 zł). Powyższe skutkowało ustaleniem opłaty planistycznej przez organ w wysokości [...] zł. Sąd nie stwierdził, że poprzez wydanie zaskarżonej decyzji nastąpiło naruszenie powołanego wyżej art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Organ dysponując dowodem w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego biegłego przyjął, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością sprzed uchwalenia planu, określoną przy uwzględnieniu dotychczasowego faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Sąd wyjaśnia, że w przypadku terenu, w stosunku do którego utracił moc uprzednio obowiązujący m.p.z.p. i występowała tzw. luka planistyczna przed uchwaleniem kolejnego m.p.z.p., tylko decyzja o warunkach zabudowy może stanowić punkt odniesienia dla przyjęcia odmiennych wniosków sposobu wykorzystania nieruchomości, niż wynikających z ich dotychczasowego faktycznego wykorzystania, szczególnie jak w przedmiotowym przypadku działki gruntu, która nie była zabudowana (składała się z gruntów leśnych i gruntów o nawierzchni betonowej). Strona takiej decyzji organowi nie przedstawiła. Nie jest w zaistniałej sytuacji obowiązkiem organu poszukiwanie zabudowy na sąsiadujących działkach i podejmowanie analizy "dobrego sąsiedztwa", gdyż przedmiotem postępowania jest ustalenie wzrostu nieruchomości, a nie kształtowanie ładu przestrzennego w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Nie miały znaczenia dla wyniku sprawy podnoszone przez skarżącą postanowienia uchwały Rady Miejskiej w Trzebiatowie Nr XXXIV/330/05, skoro nie dotyczą one terenu nieruchomości, co do której ustalono opłatę planistyczną. W tym zakresie stanowisko skargi wykracza poza granice kontrolowanej sprawy. W takiej sytuacji także zarzut oparty na rażącym naruszeniu przez organ art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie mógł być uwzględniony. Podsumowując, nie znalazły potwierdzenia w kontroli Sądu zarzuty skargi, o naruszeniu zaskarżoną decyzją przepisów postępowania administracyjnego oraz przepisów prawa materialnego w skardze wskazanych. Sąd nie będąc związany wiązany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 p.p.s.a.), także nie znalazł podstaw do podważenia legalności wydanej decyzji. Z tych względów Sąd, skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.