II SA/Sz 755/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Teresa Zauerman po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 października 2018 r. sprawy ze skargi A. P. i R. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. 1. Decyzją z dnia [...] nr [...] S. K. O. w K. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 1257, dalej przywoływana jako: "K.p.a.") oraz art. 98a ust. 1 i art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121, dalej przywoływana jako: u.g.n."), po rozpatrzeniu odwołania A. P. i R. P. (dalej jako "Skarżący, Strony") od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r., nr [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem działki gruntu nr [...] położonej w K. w obr. ewidencyjnym nr [...] o powierzchni [...] ha utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Powyższe rozstrzygnięcie wydane zostało w następującym stanie faktycznym i prawnym: 2. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...] r., podjętą na wniosek A. P. i R. P. zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...], położoną w obr. ewidencyjnym nr [...] Miasta K.. W wyniku podziału powstały działki ewidencyjne: - nr [...] o powierzchni [...] ha – przeznaczona na poszerzenie drogi publicznej, - nr [...] o powierzchni [...] ha – przeznaczona pod urządzenia infrastruktury technicznej – stację transformatorową, - nr [...] o powierzchni [...] ha – przeznaczona na drogę publiczną, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wolnostojącą - nr [...] o powierzchni [...] ha – przeznaczona pod urządzenia infrastruktury technicznej. 3. Następnie decyzją z dnia [...] r., nr [...] Organ pierwszej instancji orzekł o ustaleniu z tego tytułu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł. 4. W postępowaniu odwoławczym S. K. O. w K. decyzją z dnia [...] r., nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję Organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania, wskazując konieczność uzupełnienia materiału dowodowego w sposób umożliwiający wyjaśnienie wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla sprawy oraz ustosunkowanie się do zastrzeżeń wniesionych przez Skarżących przed wydaniem decyzji dotyczących dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny. 5. Rozpoznając ponownie sprawę Prezydent Miasta K. decyzją wydaną w dniu [...] r., nr [...] ustalił Skarżącym opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu podziału rzeczonej nieruchomości. W uzasadnieniu Prezydent wyjaśnił, że rzeczoznawca ustosunkował się do wszystkich zgłaszanych przez Strony zarzutów i w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy opracował w dniu [...] r. odpowiednio zmieniony operat, wycofując z obrotu prawnego wcześniejszy operat z dnia [...] r. Nowy operat został opracowany po uszczegółowieniu stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej. Załączono również dodatkowe zdjęcia. Ustosunkowując się do nadal podnoszonych przez Skarżących zarzutów dotyczących wyliczenia innych wartości nieruchomości w oparciu o te same dane oraz konieczność pomniejszenia w operacie wartości nieruchomości o kwotę wydatków poniesionych na wykarczowanie i ogrodzenie terenu, rzeczoznawca wyjaśnił, że w operacie z dnia [...] r. wartość nieruchomości dla stanu przed podziałem i po podziale przyjęto z pominięciem powierzchni terenu wydzielonego pod infrastrukturę, zakładając, że nie generuje ona wzrostu wartości nieruchomości. Ponowna analiza dokonana w związku z potrzebą aktualizacji operatu wykazała, że należy wycenić także powierzchnie terenu wydzielonego pod infrastrukturę, aby wykazać, czy nastąpił wzrost wartości całej nieruchomości po podziale w stosunku do całej nieruchomości przed podziałem. Powyższe spowodowało inną wartość nieruchomości przed podziałem w operacie z dnia [...] r. Oceniając operat szacunkowy z dnia [...] r. oraz dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy, Prezydent Miasta K. uznał, iż został on sporządzony w sposób jasny i czytelny zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie regulacjami prawnymi, zawiera wymagane treści, w sposób logiczny i wiarygodny wykazuje, że na skutek podziału wycenianej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Stosownie do uchwały nr XXVII/491/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 września 2001 r. zmieniającej uchwałę w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 41, poz. 963) opłata adiacencka przy zastosowaniu 25% stawki została ustalona w kwocie [...]zł. 6. W odwołaniu od powyższej decyzji Skarżący podnieśli, że w operacie szacunkowym z dnia [...] r. stan nieruchomości przed podziałem wyniósł [...] zł, a w nowym dotyczącym tego samego okresu i wyglądu nieruchomości [...] zł. Wzrost ten wynika z działań podjętych przez Skarżących, którzy przez swoje działania, tj. wykarczowanie terenu, usunięcie krzaków doprowadzili do zwiększenia wartości nieruchomości. W związku z powyższym mając na uwadze nakład właścicieli nieruchomości, rzeczoznawca powinien pomniejszyć kwotę wartości nieruchomości. Zdaniem Skarżących, w oparciu o te same dane oraz inne czynniki mające wpływ na wycenę nieruchomości, w obu operatach szacunkowych wyliczono inne wartości nieruchomości, różniące się o ok. [...]. zł. Ponadto Organ informując o możliwości przedstawienia innego operatu sporządzonego na Ich koszt zastrzegł, że nie będzie on brany pod uwagę. W ocenie Skarżących działania Prezydenta dążą jedynie do uzyskania jak najwyższej kwoty tytułem opłaty adiacenckiej, a nie do oceny stanu rzeczywistego. 7. Opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] r. S. K. O. w K. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie Organu I instancji. Kolegium wyjaśniło, że w poprzednim operacie wartość nieruchomości zarówno dla stanu przed podziałem jak i po podziale przyjęto z pominięciem powierzchni terenu wydzielonej pod infrastrukturę zakładając, że nie generuje ona wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast w nowym operacie biegły rzeczoznawca wycenił również te powierzchnie, aby wykazać, czy nastąpił wzrost wartości całej nieruchomości po podziale w stosunku do całej nieruchomości przed podziałem. Powyższe spowodowało, że wartość nieruchomości przed podziałem jest inna niż w poprzednim, nieważnym operacie. Skarżący zostali poinformowani o braku podstaw prawnych do pomniejszenia wartości nieruchomości o poniesione przez nich nakłady, ponieważ postępowanie administracyjne w sprawie opłaty adiacenckiej toczy się w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym wyłącznie jej podziałem geodezyjnym. Wycena została dokonana przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne biegły wykazał, że na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Powyższa nieruchomość położona jest w atrakcyjnym miejscu K., w rejonie ul. [...], [...] od centrum miasta, niezabudowana. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren ten jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą z dopuszczeniem usług, częściowo pod drogę publiczną oraz pod urządzenia infrastruktury technicznej. Dokonując oceny sporządzonego operatu szacunkowego Kolegium, mając na uwadze wyjaśnienia biegłego, za prawidłowy uznało dobór przyjętych przez niego transakcji porównawczych. Nieruchomości przyjęte do porównania są bowiem podobne do nieruchomości wycenianych pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na jej wartość. Organ zwrócił również uwagę na fakt, że podstawę dokonania operatu stanowić mają nieruchomości podobne, a nie identyczne z wycenianymi. Z uwagi na fakt, że nie jest możliwe znalezienie nieruchomości identycznych, istotą metody porównawczej jest korygowanie cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne. Już z tego wynika, że poszukiwanie nieruchomości wyłącznie w oparciu kryterium powierzchni jest niewystarczające. Nieruchomości porównywane nie powinny różnić się z wycenianą przede wszystkim przeznaczeniem i sposobem wykorzystania. W art. 4 pkt 16 u.g.n. powierzchnia nieruchomości nie jest wprost wskazana jako parametr wpływający na nieruchomości zgodnie, z którą wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cna możliwa do uzyskania na rynku (art. 151 ust. 1 ustawy). Nie sposób także nie zauważyć, że jak wskazuje doświadczenie, po podziale zbywane są w większości transakcji działki uzyskane w wyniku podziału, po ich przekształceniu w samodzielne nieruchomości. Oczywistym jest, że cena 1m2 mniejszej nieruchomości jest wyższa od ceny 1m2 nieruchomości dużej, skutkiem, czego ze sprzedaży kilki nieruchomości powstałych z dwóch dzielonych właściciel uzyska wyższą cenę. Kolegium wyjaśniło również, że określona w operacie wcześniejszym z [...] r. wartość nieruchomości przed podziałem w kwocie [...]zł wynika wyłącznie z faktu, że biegły wówczas przyjął do obliczeń powierzchnię nieruchomości [...] ha, co przy zastosowaniu ceny jednostkowej [...] dało przywołaną wartość. Tymczasem jak wynika z akt sprawy biegły powinien był przyjąć powierzchnię [...] ha, ponieważ niesłusznie wyłączone zostały powierzchnie pod infrastrukturę techniczną. Nakłady nie są uwzględniane. Oceniając sporządzony operat pod względem formalnym i merytorycznym Kolegium podzieliło stanowisko Organu I instancji, uznając, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów u.g.n. oraz zawiera wszystkie niezbędne elementy wynikające z § 56 rozporządzenia. 8. Opisaną decyzję Skarżący zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej zmianę poprzez określenie wartości nieruchomości przed i po podziale zgodnie z obowiązującymi normami i stanem rzeczywistym nieruchomości oraz uwzględnienie poniesionych kosztów pracy na nieruchomości po dokonaniu podziału. Skarżący wywiedli, że Kolegium badając sprawę nie uwzględniło faktu dokonania przez nich prac porządkowych, natomiast rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomość określał jej wartość tylko na podstawie oględzin, co ma istotny wpływ na wynik sprawy. Ich zdaniem kwota wyceny choćby z uwagi na niekorzystne położenie działek jest zbyt wysoka. Ponadto niezrozumiały jest dla Nich fakt, że poprzednia wycena nieruchomości w operacie z dnia [...] r. w znaczący sposób różni się od ceny zawartej w operacie z dnia [...] r., pomimo, że położenie oraz wielkość działek nie uległa zmianie. Powyższe dowodzi, że sporządzony w sprawie operat jest nieprawidłowy i zawiera błędy. 9. W odpowiedzi na skargę Organ nie zgadzając się ze stanowiskiem wyrażonym przez Skarżących wniósł o oddalenie skargi jako bezzasadnej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. 10. Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji stanowił art. 98a ust. 1 u.g.n., który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a). Natomiast w myśl art. 98a ustęp 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Jak wynika zatem z przytoczonych przepisów ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest (z wyjątkami określonymi w art. 98a ust. 1 i ust. 2 ustawy) w przypadku, gdy: 1) dokonano ostatecznego (prawomocnego) geodezyjnego podziału nieruchomości gruntowej na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania użytkowania, 2) w dniu, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, 3) nie upłynął okres trzech lat liczonych od dnia, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), 4) podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości rynkowej. Badając wypełnienie wymienionych przesłanek Sąd uznał, że w sprawie uprawnione było wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Nie ulega bowiem wątpliwości, że ostateczną decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. został dokonany podział nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położonej w K. w obr. ew. [...] o powierzchni [...] ha. Ponadto w tej dacie obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Koszalinie z 28 września 2001 r. nr XXVII/491/2001 zmieniająca uchwałę w sprawie ustalenia stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Zachodn. Nr 41, poz. 963). Ustalenie opłaty nastąpiło zaś w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Zgodnie z uchwałą NSA z dnia 25 listopada 2013 r. (sygn. akt I OPS 6/13, wszystkie przywoływane orzeczenia dostępne na: www.orzeczenia.nsa.gov.pl) decyduje przy tym data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy, a nie data doręczenia tej decyzji stronie. 11. Kluczowym warunkiem determinującym ustalenie opłaty adiacenckiej jest natomiast wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału. Przy czym słuszny interes strony, tj. właściciela lub użytkownika wieczystego, dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości (por. wyrok NSA z dnia 5 października 2007 r., sygn. akt I OSK 1425/06). W tym celu wymagane jest, aby wzrost ten był potwierdzony opinią rzeczoznawcy majątkowego, zawierającą analizę rynku wskazującą na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu aniżeli nieruchomości o jednolitym kształcie ewidencyjnym bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu (tak: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2013 r., s. 693). W myśl art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która przybiera formę operatu szacunkowego stanowiącego główny dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Przepis § 56 rozporządzenia stanowi, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przedstawić i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Zgodzić się należy z zapatrywaniem, iż organy administracji publicznej mają obowiązek dokonania wnikliwego sprawdzenia sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, a opinia taka podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym (vide chociażby: wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 461/10), z tym, że ocena materialna nie może dotyczyć wszystkich aspektów opracowanego operatu. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią specjalistyczną wiedzą, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. 12. W toku każdego postępowania administracyjnego organy administracji publicznej zobowiązane są do działania w oparciu o przepisy obowiązującego prawa i przestrzegania zakreślonych przepisami K.p.a. standardów procedowania. Przede wszystkim organy winny wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 K.p.a.) i dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 K.p.a.). Przy czym trzeba mieć na uwadze, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego w myśl art. 84 § 1 K.p.a., zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego sprawy. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 K.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 13. Jak wynika z akt sprawy, w toku kontrolowanego postępowania na zlecenie organu został sporządzony przez biegłego R. B., posiadającego uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, operat szacunkowy z dnia [...] r., do którego Skarżący wyrazili swoje zastrzeżenia. W odpowiedzi na powyższe biegły sporządził nowy operat szacunkowy z [...] r., ponadto odrębnymi pismami złożył dodatkowe wyjaśnienia co do treści operatu, stanowiące odpowiedź na zarzuty kierowane w stosunku do jego treści przez Skarżących. Ustalenia w zakresie wartości nieruchomości poczynione w tym operacie oraz ocena tego dokumentu przez Organy, jako dowodu mogącego stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie, stanowią oś zarzutów rozpoznawanej skargi, tak procesowych jak i materialnych. W szczególności Skarżący zarzucają nieuwzględnienie przy ustalaniu wysokości opłaty adiacenckiej poniesionych przez nich nakładów na rzeczoną nieruchomość związanych z wykarczowaniem i ogrodzeniem działki. Nieuwzględnienie tej okoliczności wg Skarżących miało znaczenie dla wyliczeń poczynionych w operacie, a w konsekwencji na kwotę ustalonej opłaty adiacenckiej. Stanowisko Skarżących w tym zakresie nie zasługuje jednak na uwzględnienie. Na podstawie art. 98a u.g.n. zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, którzy są beneficjentami wzrostu wartości nieruchomości, ze względu na jej podział. Wszelkie prace wykonane przez właścicieli na gruncie po dokonaniu podziału nie mają znaczenia dla prowadzonego postępowania. Żaden z przepisów przywołanej ustawy nie przewiduje możliwości pomniejszenia należnej opłaty adiacenckiej w związku z poniesionymi przez właściciela nieruchomości nakładami. 14. Oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym nie znajduje również zarzut Skarżących dotyczący ustalenia w operacie z dnia [...] r. oraz z dnia [...] r. innych wartości nieruchomości, pomimo, że dotyczą one tej samej nieruchomości i tego samego okresu. Rzeczoznawca w sposób szczegółowy wyjaśnił, iż w operacie z dnia [...] r. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale przyjęto z pominięciem powierzchni terenu przeznaczonej pod infrastrukturę zakładając, że nie generują one wzrostu wartości nieruchomości. Przy opracowywaniu operatu z dnia [...] r. biegły rzeczoznawca wycenił również te powierzchnie, aby wykazać, czy nastąpił wzrost wartości całej nieruchomości po podziale w stosunku do całej nieruchomości przed podziałem. Powyższe spowodowało inną wartość nieruchomości przed podziałem w poprzednim operacie z dnia [...] r. 15. Z uwagi na podważanie wiarygodności sporządzonego do sprawy operatu szacunkowego, Skarżący pomimo informowania przez Organ o możliwości prawnej podważenia operatu, do czego uprawnia art. 157 u.g.n., nie skorzystali z przysługującego im uprawnienia. Sama pozbawiona cech konkretności polemika z ustaleniami dokonanymi w operacie, nie poparta żadnym dowodem sporządzonym w prawnie przepisanej formie świadczącym o wadliwości merytorycznej sporządzonego operatu szacunkowego, nie może przynieść pożądanego rezultatu. 16. Podsumowując sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji nie potwierdziła trafności zarzutów podważających prawidłowość sporządzenia zasadniczego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy. Przy czym Organy dokonały jego oceny z uwzględnieniem obowiązujących przepisów postępowania, w szczególności art. 80 K.p.a., a ocena ta doprowadziła do wniosku, że dowód ten nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia fachowości, zgodności z prawem, staranności i przeprowadzonych wyliczeń. W oparciu o taki dowód zasadnym było dokonanie kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie, w szczególności w zakresie wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Wobec tak poczynionych ustaleń nie budzi wątpliwości, że prawidłowo Organy zastosowały w sprawie art. 98a ust. 1 i 2 u.g.n. 17. Mając to na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę jako bezzasadną.