II SA/Sz 891/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi Gminy R. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu przejęcia pod drogę gminną nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty Powiatowego w G. z dnia [...] r. nr [...], II. zasądza od Wojewody Z. na rzecz skarżącej Gminy R. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wójta G. R., decyzją z dnia [...] r., zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej nr działki [...] położonej w obrębie T., gmina R. stanowiącej własność K. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa na działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. W decyzji wskazano, że działka nr [...] stanowi drogę publiczną i przechodzi z mocy prawa na własność Gminy R. z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Wnioskiem z dnia [...] r. Wójt Gminy R. wobec braku zawarcia porozumienia ze spółką, co do wysokości odszkodowania za przejęcie przedmiotowej nieruchomości pod drogę gminną, zwrócił się do Starosty [...] w G., o wszczęcie postępowania odszkodowawczego. Starosta [...], po wszczęciu i przeprowadzeniu postępowania w sprawie, decyzją z dnia [...] r., ustalił odszkodowanie na kwotę [...]zł od G. R. na rzecz Spółki, z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej nr działki [...], położonej w obrębie T., gmina R. . Wojewoda Z. w dniu [...] r. uchylił powyższą decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, wskazując na konieczność dokonania wnikliwej oceny sporządzonego w sprawie operatu oraz uwzględnienia faktu, że na działce nr [...] – z której wydzielono m.in. działkę nr [...] ustanowiona została hipoteka umowna na rzecz Starostwa Powiatowego w G.. Ponownie rozpoznając sprawę Starosta [...], decyzją z dnia [...] r., nr [...], na podstawie art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1 i 5, art. 130, art. 132 ust. 1, 1a i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147-dalej jako: "u.g.n."), w punkcie pierwszym ustalił wysokość odszkodowania na kwotę [...]zł jaką powinna zapłacić Gmina R. na rzecz K. Spółka z o.o. Spółka komandytowa, z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej nr działki [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie T., gmina R. jednocześnie stwierdzając, że należy zmniejszyć odszkodowanie, na rzecz Spółki o kwotę [...]zł w związku z ustanowioną hipoteką w księdze wieczystej Kw nr [...] w kwocie [...]zł i wypłacić na rzecz Starostwa Powiatowego w G.. Natomiast w punkcie drugim wskazał, że odszkodowanie wypłaci Gmina R. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ uznał, że operat szacunkowy z dnia [...] r. (klauzula aktualizacyjna operatu z dnia [...] r.) został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Nieruchomości, spełnia wymogi formalne i stanowi rzetelny dowód w sprawie ustanowienia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną z mocy prawa nieruchomość. Natomiast argumentując zmniejszenie kwoty odszkodowania powołał się na okoliczność, że decyzją z dnia [...] r. starosta przekształcił prawo wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa oznaczonej nr działki [...] i z tytułu przekształcenia ustalono opłatę w wysokości [...] zł i i w związku z rozłożeniem na raty nieuiszczonej części opłaty ustanowiono hipotekę przymusową w kwocie [...]zł na rzecz Starostwa Powiatowego w G.. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Gmina R. wskazując na uchybienie: - art. 75 ust. 1 i art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej jako: "k.p.a.") - polegające na pominięciu dokumentu stanowiącego operat szacunkowy określający wartość działki nr [...] w T. , sporządzonego na zlecenie Gminy R. , - art. 77 k.p.a. - polegające nierozpatrzeniu całokształtu materiału dowodowego w sposób wyczerpujący oraz wskazany w decyzji z dnia [...] r., - art. 80 k.p.a. - polegające na dokonaniu w sposób dowolny dowodów zgromadzonych w sprawie w szczególności, uznaniu za podstawowy dowód w sprawie operatu szacunkowego z dnia 27 czerwca 2016 r., który jest wadliwy oraz pominięcie dowodu w postaci wspomnianego wyżej operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Gminy, - § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.- dalej jako: "rozporządzenie") - polegające na braku poszerzonego badania rynku nieruchomości drogowych o analizę cen transakcyjnych nieruchomości, zarówno na rynku lokalnym (obejmującym teren gminy i powiatu) jak i regionalnym (obejmującym teren województwa), - § 4 ust. 1 rozporządzenia - polegające na braku wskazania przez biegłego cech nieruchomości podobnych. Wojewoda Z. , po uzyskaniu dodatkowego stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, decyzją z dnia [...] r. nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w pkt 1 rozstrzygnięcia i orzekł w tym zakresie o ustaleniu odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego: Skarbu Państwa – reprezentowanego przez Starostę G. w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia pod drogę gminną, z mocy prawa, przez Gminę R. , nieruchomości stanowiącej własność K. Sp. z.o.o. Spółka Komandytowa z siedzibą w T. (pkt 1), a w pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję (pkt 2). W motywach rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że celem operatu szacunkowego z dnia 27 czerwca 2016 r. (zaktualizowanego w dniu 6 listopada 2017 r.), sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. A., było określenie wartości gruntu przejętego pod drogę publiczną, na podstawie decyzji podziałowej, zaś stan prawny i faktyczny nieruchomości wycenianej biegły określił w oparciu o: treści księgi wieczystej, ewidencji gruntów i budynków, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a także wizji lokalnej. Na podstawie badania treści zupełnej KW ustalono, że właścicielem działki nr [...] na dzień przejęcia jej z mocy przez Gminę R. był K. Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w T. , który uprzednio na podstawie decyzji Starosty [...] z dnia [...] r., przekształcił prawo użytkowania wieczystego (ustanowione na nieruchomości Skarbu Państwa) w prawo własności. Jednocześnie ustalono na rzecz Starostwa Powiatowego w G., hipotekę w wysokości [...] zł (stan z dnia [...]), tytułem zabezpieczenia niespłaconej należności za przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Stan nieruchomości biegły ustalił na dzień wydania decyzji [...] r. Zgodnie z opisem zawartym w operacie, wyceniana działka stanowiła grunt niezabudowany, fragment drogi gruntowej, przez którą to przebiega sieć energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna oraz gazowa. Według opisu biegłego bezpośrednie sąsiedztwo stanowią tereny zabudowane budynkami mieszkalnymi i zakwaterowania turystycznego. Działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą nr XXXVI/282/13 Rady Gminy Rewal z dnia 22 marca 2013 r. posiada funkcję - droga publiczna klasy dojazdowej. Rzeczoznawca ustalił również, że wśród nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością wycenianą dominuje przeznaczenie: usługi turystyczne - zabudowa hotelowa i pensjonatowa. Organ przechodząc do metodologii wyceny stwierdził, że biegły w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, dokonując analizy występowania na rynku lokalnym (obejmującym Gminę R. - w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę - cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (tj. o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia). Wobec braku występowania tego typu nieruchomości biegły oparł swoje wyliczenia na cenach zanotowanych na terenie Gminy R. obejmujących działki niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę mieszkalno-pensjonatową (tj. o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianej). Spośród nieruchomości porównawczych biegły wybrał do porównań trzy nieruchomości, które jego zdaniem są najbardziej podobne pod względem charakterystyki do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i umieścił ich niezbędną charakterystykę. W dalszej kolejności przeprowadził porównanie nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i podał wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. Potem ustalił skorygowaną cenę transakcyjną każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. Biegły określił wartość ceny jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych (w tym wypadku [...] zł/m2), uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, a następnie obliczył wartość rynkową gruntu na kwotę [...]zł. Zdaniem Wojewody, organ I instancji zasadnie uznał operat szacunkowy za dowód w przedmiotowej sprawie na okoliczność ustalenia odszkodowania za przejęcie przez Gminę R. przedmiotowej nieruchomości. Treść operatu pozwala bowiem stwierdzić, że rzeczoznawca prawidłowo dokonał analizy rynku nieruchomości, a przyjęte do porównań transakcje dotyczą nieruchomości podobnych, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Nadto operat szacunkowy posiada wszystkie elementy określone w § 56 ust. 1 rozporządzenia. Brak jest zatem podstaw do kwestionowania poprawności twierdzeń rzeczoznawcy, szczególnie w kontekście zarzutów strony, iż biegły nieprawidłowo zawęził obszar badania rynku nieruchomości drogowych tylko do Gminy R. . Nadto organ zaznaczył, że w wyniku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, biegły w piśmie z dnia 15 maja 2018 r. podtrzymując ustalenia poczynione w operacie szacunkowym wskazał, iż w sprawie wyceny nieruchomości, przeanalizował rynek nieruchomości drogowych poza Gminą R. , jednakże nie znalazł cen transakcyjnych gruntów drogowych położonych podobnie do wycenianej działki nr [...] tj. w sąsiedztwie terenów usługowo- turystycznych i hotelowo-pensjonatowych. Natomiast w odniesieniu do argumentacji Gminy nawiązującej do sprawy [...], zaznaczył, że sprawie tej mamy do czynienia z innego typu nieruchomościami wycenianymi, gdyż sąsiadującymi z terenami mieszkaniowymi, bądź rolnymi stąd, w tym przypadku biegły odnalazł (na terenie województwa z. ) podobne nieruchomości drogowe i na ich podstawie mógł zbudować rynek nieruchomości porównawczych. W ocenie Wojewody, przedstawione w stanowisku rzeczoznawcy tezy uwiarygadniają prawidłowość procesu dochodzenia przez biegłego do określenia wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczanej, a strona skarżąca mająca wątpliwości co do warsztatu rzeczoznawcy, mogła skorzystać z instytucji oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zawodowych. Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia przez organ I instancji, operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Gminy R. organ wyjaśnił, że w związku z brakiem klauzuli aktualizacyjnej, dowód z wartości nieruchomości jakim jest operat szacunkowy sporządzony w dniu 28 sierpnia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. T., stracił swoją moc dowodową i nie może stanowić przedmiotu rozważań. Organ nie podzielił zarzutu jakoby treść operatu szacunkowego nie spełniała wymogów § 4 ust. 1 rozporządzenia wskazując, że dokładny opis nieruchomości porównawczych znalazł się w pkt. 8.3 operatu a także w tabeli 8.4 str. 13 operatu. Dane te zawierają opis położenia działek i stanu nieruchomości, daty transakcji, powierzchni i ceny transakcyjnej 1m2. Poza tym, każda z działek została zakwalifikowana pod względem cech rynkowych do określonej kategorii, przyjętej przez biegłego w operacie. Przy czym wszystkie nieruchomości leżą w pasie nadmorskim i posiadają przeznaczenie w mpzp pod zabudowę mieszkaniowo-pensjonatową, czyli taką, która przeważa wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianej nr [...]. Ponadto, zdaniem organu II instancji, starosta nie naruszył art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. ponieważ zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy i rozważył go w kontekście przepisów prawa materialnego. W końcowej części uzasadnienia organ zaakcentował, że pomimo prawidłowo przeprowadzonego postępowania, należało uściślić zapis, który pojawił się w treści rozstrzygnięcia Starosty [...]. Ma to związek z okolicznością, że w księdze wieczystej [...] - prowadzonej dotychczasowo dla przedmiotowej nieruchomości - wierzycielem hipotecznym na dzień ustalenia odszkodowania było Starostwo Powiatowe w G., a w takich wypadkach - zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 u.g.n. - organem właściwym, reprezentującym Skarb Państwa, wykonującym zadania z zakresu administracji rządowej jest starosta. Gmina R. zaskarżyła opisaną wyżej decyzję Wojewody Z. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Decyzji tej zarzuciła naruszenie: 1) art. 75 ust. 1 k.p.a. oraz art. 78 ust. 1 k.p.a. - poprzez pominięcie w rozważaniach dokumentu stanowiącego operat szacunkowy określający wartość działki nr [...] w T. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. T. na zlecenie G. R. wyłącznie z uwagi na fakt, że nie zawiera on w momencie wydawania decyzji klauzuli aktualizacyjnej i jako taki nie podlega w ogóle ocenie, 2) art. 77 k.p.a. - poprzez nierozpatrzenie zebranego w sprawie całego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący i adekwatny w odniesieniu do stanu faktycznego sprawy, 3) art. 80 k.p.a. - poprzez dokonanie dowolnej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów, w szczególności: - uczynienie podstawą rozstrzygnięcia operatu szacunkowego z dnia 27 czerwca 2016 r., który jest wadliwy i nie odpowiada wymogom określonym w przepisach przywołanych w punkcie 4, - pominięcie dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. T. na zlecenie Gminy R. z uwagi na brak klauzuli aktualizacyjnej, 4) § 36 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez brak wzięcia pod uwagę przez rzeczoznawcę transakcji drogowych, gdzie sam rzeczoznawca wskazuje w operacie z dnia 27 czerwca 2016 r., że działka [...] w T. jest położona w zabudowie mieszkalno-pensjonatowej, a następnie w opinii uzupełniającej wskazuje, że nie mógł wziąć pod uwagę transakcji drogowych z uwagi na fakt, iż działka [...] znajduje się w zabudowie usługowo-turystycznej i hotelowo-pensjonatowej, a wyszukane transakcje drogowe dotyczyły nieruchomości drogowych położonych w obrębie nieruchomości o różnym przeznaczeniu (np. tereny mieszkaniowe, tereny warsztatowo- magazynowe i mieszkaniowe. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Z. podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 6 grudnia 2018 r. pełnomocnik strony skarżącej popierając skargę wniósł o zasądzenie kosztów, zaś pełnomocnik organu o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Skarga okazała się zasadna, jakkolwiek nie wszystkie podniesione przez skarżącą Gminę R. zarzuty zasługiwały na uwzględnienie. Przedmiotem skargi jest decyzja ustalająca na rzecz wierzyciela hipotecznego – Skarbu Państwa, odszkodowanie z tytułu przejęcia pod drogę gminną, z mocy prawa, przez Gminę R. , nieruchomości stanowiącej własność K. I. Sp. z o. o. Sp. komandytowej w T. . Zarzuty skargi sprowadzają się głównie do kwestionowania operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. A., przyjętych przez niego metod szacowania wartości nieruchomości i w konsekwencji wysokości ustalonego w oparciu o ten dokument odszkodowania. Strona skarżąca zarzuca organom obu instancji nieuwzględnienie w ocenie materiału dowodowego operatu szacunkowego sporządzonego przez innego biegłego na jej zlecenie wywodząc, że pomimo tego, iż dokument ten nie posiada klauzuli aktualizacyjnej powinien zostać oceniony i uwzględniony w rozważaniach dotyczących ustalenia wysokości odszkodowania. W ocenie sądu argumentacja powyższa tylko częściowo zasługuje na uwzględnienie. Zważyć bowiem należy, że podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, o czym stanowi art. 156 ust. 1 u.g.n. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 3). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 4). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych na warunkach wskazanych w art. 157 u.g.n. Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 1 - 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem", w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania i przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Dokument ten pełni w procesie ustalania odszkodowania doniosłą rolę, bowiem od poczynionych przez biegłego rzeczoznawcę ustaleń zależy jego wysokość. Operat jest dowodem z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zgodnie z utrwalonymi poglądami judykatury przydatność operatu szacunkowego w realiach konkretnej sprawy podlega ocenie organu. Ocena ta jednak jest dopuszczalna tylko w takim zakresie, w jakim dotyczy kompletności, wewnętrznej spójności i spełnienia wymagań przewidzianych dla tego dokumentu przepisami prawa. Organ oceniając operat jako dowód w sprawie nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. I OSK 2546/13 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 lutego 2015 r. I OSK 1224/13). Rzeczą organów jest zatem zbadanie - w aspekcie wymogów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. W świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. dokument ten musi być aktualny, bądź opatrzony w klauzulę aktualizacyjną, co również podlega kontroli organu. Trafnie zatem organy obu instancji oceniły wartość dowodową operatu sporządzonego na zlecenie skarżącej, bowiem dokument ten nie zawiera klauzuli aktualizacyjnej i jako taki nie mógł stanowić podstawy rozważań w przedmiocie określenia wartości nieruchomości. W takim przypadku badanie operatu według wskazanych wyżej kryteriów byłoby bezprzedmiotowe, bowiem dokument ten nie posiada istotnej cechy, jaką jest aktualność. W badanej sprawie biegły ustosunkował się do kolejnych, zgłaszanych przez skarżącą wątpliwości dotyczących operatu. Stanowisko biegłego zawierające odniesienie do zarzutów strony skarżącej zostało uznane przez organ za spójne i wyczerpujące. Lektura operatu i złożonych przez biegłego wyjaśnień wskazuje jednak na to, że część opisowa na stronie 11 operatu, w zakresie podanych cen, jest niespójna z treścią tabeli zamieszczonej na stronie 12, w której zobrazowano wartość poszczególnych nieruchomości, uwzględnionych przy szacowaniu wartości. Na stronie 11 biegły wskazał, że ceny nieruchomości podobnych w analizowanym obszarze oscylują na poziomie od [...] zł do [...] zł w przeliczeniu na 1 m2 gruntu. Na stronie 12 zamieszczono tabelę obrazującą dokonane transakcje i w tabeli tej uwidoczniono ceny zawierające się w przedziale od [...] zł do [...] zł za m2. Tożsama, jak na stronie 11 informacja w przedmiocie cen nieruchomości podobnych znajduje się na stronie 14 operatu. Tym samym operat zawiera ewidentną sprzeczność, której nie dostrzegły ani organy orzekające w sprawie, ani skarżąca i która w toku postępowania nie została wyjaśniona. Ma to o tyle istotne znaczenie w niniejszej sprawie, że biegły szacując wartość nieruchomości przyjął dane z tabeli, w której zakres cen nieruchomości podobnych jest znacznie wyższy aniżeli podany w części opisowej. W świetle powyższych uwag nie ulega zatem wątpliwości, że dokonana przez organ ocena operatu, jako spełniającego wymagania wynikające z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia, nie zasługuje na uwzględnienie. Wątpliwości sądu w przedmiotowej sprawie wzbudził jednak przede wszystkim sposób określenia przez organ odwoławczy beneficjenta ustalonego odszkodowania, które zostało przyznane na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego przez Starostę G. w związku ze stwierdzeniem, iż nieruchomość, z której została wydzielona działka drogowa przejęta przez Gminę R. jest obciążona hipoteką. Stanowiło to podstawę zastosowania art. 128 ust. 2 u.g.n. Jak wynika z akt postępowania wysokość hipoteki przewyższa wartość działki przejętej pod drogę, co w konsekwencji doprowadziło nie do zmniejszenia wysokości odszkodowania na rzecz właściciela wywłaszczonej nieruchomości, ale do przyznania go w pełnej wysokości na rzecz wierzyciela hipotecznego. Rozważenia zatem wymagało, czy działanie organu w tym zakresie było prawidłowe. Art. 128 ust. 2 u.g.n. przewiduje, że jeżeli na wywłaszczonej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Wskazany przepis nie wymienia co należy rozumieć przez inne prawa rzeczowe, nie ulega jednak wątpliwości że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego są nimi użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. W myśl przepisu art. 128 ust. 2 u.g.n. odszkodowanie za inne prawa rzeczowe należy ustalić odrębnie dla każdego z uprawnionych podmiotów, przy czym suma kwot ustalonego odszkodowania musi być równa wartości nieruchomości. W konsekwencji odszkodowanie należne właścicielowi ulegnie zmniejszeniu o kwoty należne uprawnionemu z tytułu innych praw rzeczowych (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 13 grudnia 2000 r. sygn. akt I SA 67/00 lex nr 54182). W badanej sprawie działka drogowa została wydzielona z nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz Skarbu Państwa, w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego, przysługującego spółce K. w prawo własności. Zastosowanie ma zatem art. 76 ust. 1 ustawy z dnia [...] r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2018 r. poz. 1916 – j.t.), zgodnie z którym w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. Skutkiem wywłaszczenia części nieruchomości jest zatem podział nieruchomości przekształcający hipotekę zwykłą w hipotekę łączną. Przekształcenie to polega na tym, że w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości. Wynika to wprost z art. 76 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Powstaje więc sytuacja, w której wywłaszczona część nieruchomości zostaje ex lege obciążona całą kwotą, w jakiej hipoteka została wyrażona. Badając dopuszczalność zastosowania art. 128 ust. 2 u.g.n. w takiej sytuacji należy się odwołać do poglądów wyrażonych przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 2 września 2008 r., sygn. akt I OSK 1093/07 oraz z dnia 18 lutego 2009 r., sygn. akt I OSK 397/08 (dostępne w CBOSA na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl), z których wynika, że w przypadku wywłaszczenia części nieruchomości odszkodowanie co do zasady ulega zmniejszeniu o kwotę równą wartości tych praw w stosunku, w jakim część wywłaszczona pozostaje do całej nieruchomości. W przypadku hipoteki łącznej tego rodzaju stosunkowe określenie wartości prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość jest niemożliwe z przyczyn wskazanych wyżej. Podobnie niemożliwe jest "zmniejszenie" wysokości odszkodowania, o którym mowa w art. 128 ust. 2 u.g.n., bowiem wartość tego "zmniejszenia" w niniejszej sprawie przekracza znacznie wartość nieruchomości. Należy zatem podzielić pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2015 r., sygn. akt IV SA/Po 870/14 (dostępny w CBOSA na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl), iż art. 128 ust. 2 u.g.n. przewiduje "zmniejszenie" odszkodowania w normalnej sytuacji obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym. Wyklucza to możliwość zaliczenia całej zabezpieczonej hipoteką łączną sumy pieniężnej na odszkodowanie w sytuacji, gdy przekracza ona wartość wywłaszczonej części nieruchomości, a jeżeli nawet nie przekracza, to sytuacja ta nie odpowiada ratio legis normy prawnej – art. 128 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nie podlega wykładni rozszerzającej na niekorzyść osoby wywłaszczonej. Reasumując, należy uznać, że art.128 ust. 2 u.g.n. przewidujący zmniejszenie odszkodowania nie ma zastosowania w sytuacji gdy dochodzi do podziału nieruchomości obciążonej hipoteką i przejęcia na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego części tej nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną. W takiej sytuacji odszkodowanie należy wypłacić osobie, która utraciła nieruchomość lub prawo do części nieruchomości. W tym stanie rzeczy należy uznać, ze zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, bowiem organ dokonał niewłaściwej oceny operatu szacunkowego przyjmując, że nie zawiera on błędów, a w konsekwencji nie wyjaśnił wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności oraz przepisów prawa materialnego, bowiem na skutek błędnej wykładni art. 128 ust. 2 u.g.n. doszło do wadliwego określenia adresata decyzji. W tym stanie rzeczy sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 – j.t.), orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania znajduje oparcie w art. 200, w związku z art. 205 § 2 przywołanej ustawy oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. b) z związku z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265 – j.t.).