II SA/Sz 976/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska Protokolant Michał Iwanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 maja 2008r. sprawy ze skargi P. i J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] r., nr [...], II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących P. i J. C. kwotę [...] zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., działając na podstawie art. 138 § 1 kpa, art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3, 4, 6, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz uchwały Nr VI/52/03 Rady Gminy w Stargardzie Szczeciński, (Dz. Urz. Woj. Zach. z 2003 r. Nr 40, poz. 646), po rozpatrzeniu odwołania P. i J. C. od decyzji z dnia [...] Wójta Gminy S. S. – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podano, że organ I instancji decyzją z dnia [...] ustalił stronie opłatę planistyczną i wskazał, że uchwałą Nr VI/52/03 Rady Gminy w Stargardzie Szczecińskim z dnia 28 marca 2003 r. zmieniono plan zagospodarowania przestrzennego gminy S. S. obejmującą swym zakresem m.in. działkę nr [...], położoną w obrębie Ś.. Dla terenu przedmiotowej nieruchomości plan zagospodarowania przestrzennego gminy Stargard Szczeciński (uchwała Nr XII/55/85 Gminnej Rady Narodowej z dnia 19 grudnia 1985 r. - Dz. Urz. Woj. Szczecińskiego z 1986 r. Nr 1, poz. 7 ze zm.), ustalał przeznaczenie: teren zabudowy mieszkaniowej o charakterze zagrodowym do dalszego użytkowania (symbol I MR), w części teren upraw polowych (symbol RP). Zgodnie z uchwałą Nr VI/52/03 Rady Gminy w Stargardzie Szczecińskim z dnia 28 marca 2003 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu opisanej nieruchomości na: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług nie uciążliwych (symbol 13 MJ, U), w części teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 11 MJ, U), w części droga wewnętrzna niepubliczna (symbol KD). Jak wskazał dodatkowo organ w § 7 ust. 3 wskazanej wyżej uchwały, ustalono jednorazową opłatę za wzrost wartości nieruchomości w wysokości 20% dla terenów mieszkaniowych i usługowych, 20% dla terenów usługowo-produkcyjnych, 10% dla terenów rolnych oraz 1 % dla pozostałych terenów. Wobec faktu, że w dniu 4 października 2005 r., P. i J. C. jako właściciele nieruchomości położonej w obrębie Ś., oznaczonej nr działki [...], o obszarze 0,4357 ha, darowali przedmiotową działkę przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stała się obowiązująca, organ został zobligowany do ustalenia opłaty. Od decyzji organu I instancji odwołanie złożyli P. i J. C. wskazując w szczególności, że nieruchomość, której dotyczy decyzja została darowana córce. Ponadto zarzucili, że darowizna nie jest czynnością, która stanowi zbycie umożliwiające wyznaczenie opłaty. Takie ustalenie może następować jedynie w razie sprzedaży. Organ odwoławczy odnosząc się do podnoszonych zarzutów stwierdził, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Jednocześnie w myśl art. 37 ust 4 cyt. ustawy, roszczenia o których mowa wart. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jak wynika z treści aktu notarialnego strona darowała w dniu 4 października 2005 r., swojej córce działkę oznaczoną nr [...]. Bezspornym jest także, iż w stosunku do powyższej nieruchomości zmieniony został plan zagospodarowania przestrzennego. Uchwała w tym przedmiocie weszła w życie w dniu 30 maja 2003 r. a więc nie upłynął okres, w którym możliwe jest naliczenie opłaty. Także operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę spełnia wszelkie wymogi przewidziane prawem dla tego rodzaju dokumentu, a przeprowadzona przez organ I instancji analiza dowodzi jego prawidłowości. Poza tym organ I instancji wskazał, że okoliczności ponoszone przez stronę, a mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości, zostały ujęte w treści operatu zmniejszając ostatecznie wartość oszacowania. W tym zakresie ustalenia organu odwoławczego w pełni pokrywają się z wynikiem postępowania organu I instancji. Wobec powyższego zaistniały wszelkie przesłanki obligujące organy administracji do ustalenia opłaty planistycznej, o ile przeniesienie własności nieruchomości w drodze darowizny może zostać zakwalifikowane jako jej zbycie w rozumieniu 36 ust. 4 cyt. ustawy. W zakresie znaczenia użytego przez ustawodawcę pojęcia "zbycie" należy zauważyć, iż wszelkie prawa o charakterze cywilnym dzielą się na zbywalne (takie, które mogą zostać przeniesione na inną osobę) oraz niezbywalne (takie, co do których ustawodawca w sposób wyraźny ustalił niemożność ich zbycia np. użytkowanie). Własność, która w drodze czynności prawnej została przeniesiona przez stronę na córkę ma niewątpliwie charakter zbywalny przy czym zbycie mogło mieć charakter odpłatny (np. sprzedaż) lub nieodpłatny (np. darowizna). Nie zmienia to jednak faktu, iż każda czynność prawna prowadząca do przeniesienia własności winna być traktowana jako zbycie tego prawa. Dokonując interpretacji powyższego przepisu wskazano też, że w art. 37 cyt. ustawy, ustawodawca przyjął, iż wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa wart. 36 ust. 3 cyt. ustawy, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Jednak art. 37 został znowelizowany w dniu 28 listopada 2003 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), i zmiana w znacznej mierze została dokonana w celu "korekty" pierwotnego brzmienia ustawy. Korekta dotyczyła między innymi unormowań odnoszących się do zmiany wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uregulowanych w art. 36 i 37 ustawy. Zmiana w tym zakresie polegała przede wszystkim na zastąpieniu słowa "sprzedaż" słowem "zbycie", co w konsekwencji doprowadziło do poszerzenia katalogu zdarzeń prawnych objętych regulacją wyżej wymienionych przepisów i stanowiło w tym zakresie powrót do regulacji przewidzianej w poprzednio obowiązujących przepisach. Niewątpliwie tej "korekty" dokonano w art. 36, ale zmiana ta nie objęła art. 37 ust. 1. Wskazać należy, że treść tego przepisu jednoznacznie nawiązuje do art. 36, i przyjęcie wyłącznie gramatycznej wykładni tego przepisu czyniłoby wspomnianą nowelizację bezprzedmiotową a w konsekwencji godziłoby w zasadę racjonalności ustawodawcy. Takie rozumienie przepisu wykluczałoby możliwość ustalenia wartości nieruchomości, gdy została ona zbyta w inny sposób aniżeli przez sprzedaż. W tym przypadku należy więc wesprzeć się wykładnią celowościową i systemową. Zatem należy przyjąć, iż w istocie art. 37 cyt. ustawy ma zastosowanie do każdej formy zbycia nieruchomości (tak też: T. Bąkowski, Komentarz do art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (w:) Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Zakamycze, 2004). Należy również wziąć pod uwagę, że ustalenie wartości rynkowej nieruchomości musi odnosić się do jej ceny, która w czystej formie występuje jedynie w razie transakcji sprzedaży, podczas gdy w odniesieniu do zamiany czy darowizny jest to wartość trudna lub nawet niemożliwa do jednoznacznego ustalenia. Nie ulega tym samym wątpliwości, że ustawodawca odnosząc się jedynie do ceny sprzedaży uczynił to w sposób celowy, słusznie zakładając, że jedynie oszacowanie dla ceny sprzedaży (a nie innych transakcji) prowadzi do wymiernych ustaleń. Badając znaczenie ustalonego przez ustawodawcę pojęcia "zbycie" w sytuacji gdy dotyczy ono najbliższych członków rodziny, należy uwzględnić także orzecznictwo sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że "jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), gdy wartość nieruchomości wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie pobiera się w wypadku darowizny udziału we współwłasności nieruchomości na rzecz osób bliskich" ( zob. uchwała NSA z dnia 30 października 2000 r., OPK 16/00). Zdaniem organu odwoławczego taka interpretacja przepisów dotyczących opłaty planistycznej, nie może być odnoszona do aktualnego stanu prawnego, ponieważ pierwotnie ustawodawca zrezygnował z użycia pojęcia "zbycie" na rzecz pojęcia "sprzedaż". Ostatecznie jednak po nowelizacji ustawy powrócił do pojęcia "zbycie", co wskazuje, iż pojęcia te nie są w jego intencji tożsame. W pierwotnym brzemieniu art. 36 ust. 4 cyt. ustawy mowa była o "sprzedaży" nieruchomości, a po nowelizacji przez art. 10 pkt 3 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r., Nr 141, poz. 1492) z dniem 22 września 2004r. wprowadzono pojęcie "zbywa" nieruchomość. Przy ustalaniu znaczenia zwrotu "zbywanie nieruchomości" trzeba zwrócić uwagę na to, że ustawa nowelizująca ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 28 listopada 2003 r.), wprowadza jednocześnie do ustawy o gospodarce nieruchomościami definicję legalną tego pojęcia. Zgodnie z aktualnym brzemieniem art. 4 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ilekroć w ustawie jest mowa o zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Zarówno treść jak i sposób wprowadzenia powyższych zmian, jednoznacznie wskazują, że swoista luka prawna, która była powodem wydania rozstrzygnięcia przez NSA w 2000 r. aktualnie nie istnieje a niewątpliwym zamiarem ustawodawcy było objęcie zakresem pojęcia "zbycie" wszelkich czynności prowadzących do przeniesienia własności - także czynności darowizny pomiędzy osobami bliskimi. Oczywistość związku pomiędzy art. 4 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a art. 36 ust. 4 dostrzegł także inicjator zmian ustawy, mianowicie Rada Ministrów, wskazując w uzasadnieniu projektu zmian uchwalonych ostatecznie jako ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (...), iż odnośnie art. "Art. 10 i 11 - Zamieszczenie tych artykułów jest oczywiste i nie wymaga uzasadnienia" (druk Senatu IV kadencji, Nr 1421). Dodatkowo za zasadnością przedstawianej interpretacji przemawia pośrednio także konstrukcja zawarta w art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Treść tego przepisu jednoznacznie wskazuje, że jeżeli (aktualnie) ustawodawca zamierza wyłączyć czynności pomiędzy osobami bliskimi dotyczące nieruchomości spod rygorów zawartych w ustawie czyni to w sposób wyraźny. Taka regulacja jest niewątpliwie podyktowana zamiarem ograniczenia przez ustawodawcę możliwości unikania opłat, które spoczywają na właścicielu nieruchomości w dniu zmiany przeznaczenia w planie, nie mogły zaś być pobrane w razie innej formy zbycia, mimo że mogło się to wiązać z uzyskaniem z takiej transakcji korzyści finansowej spowodowanej wzrostem wartości nieruchomości w następstwie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Strona wprawdzie oświadcza, że aktualny właściciel nie zamierza zbywać nieruchomości, oraz iż nie odniosła korzyści w następstwie darowizny, jednakże nie ma to znaczenia dla podstaw ustalenia opłaty, gdyż z jednej strony pochodzi od osoby nieuprawnionej aktualnie do rozporządzenia prawem własności nieruchomości, z drugiej zaś strony ustawodawca nie przewidział wpływu dalszych, po zbyciu nieruchomości, czynności na możliwość ustalenia opłaty planistycznej. W tym stanie rzeczy przesłanki, którymi kierował się NSA w 2000 r., przy wydawaniu swojej uchwały utraciły aktualność nie tylko ze względu na wprowadzenie nowej ustawy regulującej kwestię zagospodarowania przestrzennego, ale ze względu na to, iż okoliczności na których oparł swoje stanowisko Sąd, takie jak brak regulacji w przepisach kodeksu cywilnego i ustawie o gospodarce nieruchomościami, a także potoczne znaczenie pojęcia i geneza przepisu, całkowicie utraciły rację bytu w aktualnym stanie prawnym. W tym stanie rzeczy uchwała ta ma już jedynie charakter historyczny. Zasadność powyższego stanowiska Kolegium potwierdził także pośrednio Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, oddalając skargę w podobnej sprawie wyrokiem z dnia 20 grudnia 2006 r., II SA/Sz 1164/06. Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie złożyli P. i J. C. wskazując, że stanowisko organu odwoławczego w kwestii interpretacji art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3,4, i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest niezasadne. Ustawa o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw z dnia 28 listopada 2003 r. (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) doprecyzowuje tylko niektóre punkty ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. pkt 3b dotyczący zbywania, przeniesienia własności, pkt 13 tłumaczący jak rozumieć osobę bliską. W art. 36 ust. 8 poprzednio obowiązującej ustawy, ani po nowelizacji w 2003 r. nie ma wyjaśnienia, że "zbycie" należy interpretować jako zastępujące słowo "sprzedaż", ani też nie jest tożsame ze słowem "sprzedaż", gdzie od takiej czynności prawnej nalicza się opłatę planistyczną. Wcześniejsze orzeczenia NSA również nie utożsamiają słowa darowizna ze słowem sprzedaż. Darowizna jest to nieodpłatne przeniesienie własności na rzecz osoby bliskiej i od takiej czynności nie nalicza się opłaty planistycznej. Pomimo tego, że skarżący przekazali nieruchomość na rzecz córki będą w tym domu mieszkać do końca swojego życia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie nie znajdując podstaw do zmiany swego stanowiska. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargę należało uwzględnić. Decyzje organów obydwu instancji zostały wydane w wyniku błędnej wykładni art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Na podstawie art. 36 ust. 4 powołanej ustawy w brzmieniu ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. (Dz. U. z 2004 r. nr 141, poz. 1492), która weszła w życie z dniem 22 września 2004 r. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei art. 37 ust. 1 zd. 1 ustawy stanowi, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. W rozpoznawanej sprawie spór dotyczy kwestii, czy pod pojęciem zbycia nieruchomości na użytek określenia tzw. renty (opłaty) planistycznej, należy rozumieć wyłącznie zawarcie umowy sprzedaży, czy też chodzi także o przeniesienie nieruchomości pod tytułem nieodpłatnym, a więc darowizny, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie. Zawarcie przez skarżących umowy darowizny nastąpiło po nowelizacji art. 36 ust. 4 cyt. ustawy, polegającej na zastąpieniu dotychczasowego określenia "sprzedaje" słowem "zbywa". Jednak ustawodawca nie dokonał równocześnie nowelizacji art. 37 ust. 1 ustawy, który w dalszym ciągu nakazuje ustalenie wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4, na dzień sprzedaży nieruchomości. Zatem z uwagi na niejednolitą terminologię, którą posługuje się ustawodawca, nie jest możliwa wykładnia przepisu art. 36 ust. 4 ustawy, przy posłużeniu się dyrektywą językową, a więc literalną wykładnią prawa. Podobnie, wykładnia historyczna nie pozwala na jednoznaczną interpretację pojęcia "zbycia nieruchomości" na użytek ustalenia opłaty planistycznej. Wbrew stanowisku organu brak też podstaw prawnych, aby w tym zakresie stosować definicję legalną z art. 4 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zdefiniowanie w tej ustawie pojęcia "zbycie nieruchomości" nastąpiło wyłącznie na użytek tej ustawy, a przepis art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakazuje stosowanie przepisów o gospodarce nieruchomościami jedynie w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych. Jak wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w uzasadnieniu prawomocnego wyroku z dnia 29 listopada 2006 r., II SA/Gl 376/06 (niepubl.), dokonując wykładni art. 36 ust. 4 ustawy należy mieć na uwadze, iż proces wykładni prawa realizowany jest poprzez stosowanie odpowiednich dyrektyw interpretacyjnych. Najczęściej wymienia się trzy podstawowe grupy dyrektyw: językowe, systemowe i funkcjonalne. Odpowiadają im trzy rodzaje wykładni prawa: językowa, systemowa i celowościowa (funkcjonalna). Punktem wyjścia wykładni powinien być niewątpliwie tekst prawny, poprzez który prawodawca przekazuje adresatom normy postępowania. W procesie stosowania prawa należy zatem w pierwszej kolejności dokonywać wykładni językowej przepisu (w granicach sensu danych słów), uzupełnionej jednak wykładnią celowościową i systemową. Ustawodawca w art. 36 ust. 4 ustawy posłużył się terminem "zbywa", który nie został w ustawie zdefiniowany. Brak jest również legalnej definicji tego pojęcia w innych, obowiązujących przepisach prawa. W ocenie Sądu pod zakres pojęciowy sformułowania "zbywa", wchodzą wszystkie przypadki, w których dotychczasowy właściciel wyzbywa się przysługującego mu prawa na rzecz innej osoby w drodze czynności cywilnoprawnej. Tak więc w zakresie tego pojęcia mieści się również skutecznie dokonana darowizna, gdyż w istocie prowadzi ona do wyzbycia się prawa własności na rzecz obdarowanego. W rozpatrywanej sprawie nie można jednak rozumieć znaczenia pojęcia "zbywa", w oderwaniu od charakteru i celu wprowadzenia przez ustawodawcę instytucji określanej w doktrynie mianem renty planistycznej. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta ustala i pobiera od właściciela lub użytkownika wieczystego rentę planistyczną tylko w razie wzrostu wartości zbywanej nieruchomości. Logiczny więc staje się wniosek, iż ustawodawca wiąże skutek, o którym mowa w omawianym przepisie z przysporzeniem, powiększeniem majątku, uzyskaniem dodatkowych korzyści w razie zwiększenia się wartości nieruchomości. Analizując instytucję renty planistycznej w postaci jednorazowej opłaty, nie można tracić z pola widzenia, że jeżeli z powodu uchwalenia lub zmiany planu wzrosła wartość nieruchomości, tylko odpłatne zbycie nieruchomości powoduje powiększenie majątku zbywcy, uzyskanie dodatkowych korzyści. Natomiast w razie przeniesienia własności nieruchomości objętej planem, dokonanego na podstawie umowy o charakterze nieodpłatnym, do skutku, o którym mowa, nie dochodzi. Co prawda, również w takim wypadku właściciel bądź użytkownik wieczysty wyzbywa się swego prawa i to kosztem swego majątku, ale przez świadczenie nieodpłatne, nieekwiwalentne. Tak więc nie uzyskuje on jakiegokolwiek przysporzenia majątkowego, tym bardziej nie zyskuje on w stosunku do sytuacji sprzed daty uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego. Skoro wyzbyciu się prawa w tej formie nie towarzyszy jednocześnie przysporzenie majątku (uzyskanie korzyści), to brak jest argumentów mogących przemawiać za tym, by wolą ustawodawcy było obciążenie zbywcy nieruchomości opłatą na rzecz gminy. Należy bowiem uwzględnić, że podstawą do pobrania opłaty nie jest sam fakt wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany planu, ale zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w następstwie uchwalenia lub zmiany planu. Prowadzi to do wniosku, iż użyty przez ustawodawcę w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym termin prawny "zbycie nieruchomości" nie może obejmować przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w drodze umowy darowizny. W powyższym zakresie skład orzekający podzielił pogląd wyrażony w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 października 2000 r., OPK 16/00 (ONSA z 2001 roku nr 2, poz. 64). Okoliczność, że uchwała ta podjęta została na gruncie wówczas obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, nie pozbawia aktualności wyrażonych w niej poglądów, albowiem konstrukcja analizowanych przepisów i instytucja renty planistycznej w obecnie obowiązującej ustawie opiera się na niemalże identycznych przesłankach. Wskazywana przez organ odwoławczy nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zastępująca pierwotne użycie terminu "sprzedaż" terminem "zbycie" o tyle ma znaczenie, że przed wejściem w życie tej noweli zbędne byłoby dokonywanie innej, aniżeli językowa wykładni przepisu art. 36 ust. 4 ustawy. W ocenie Sądu celem wprowadzonej zmiany było objęcie obowiązkiem renty planistycznej również innych, aniżeli sprzedaż przypadków zbycia nieruchomości, w wyniku których nastąpiło przysporzenie po stronie zbywającego, jednak nie tych, w wyniku których zbycie następuje nieodpłatnie. Powyższe stanowisko znajduje swoje oparcie również w brzmieniu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mianowicie zgodnie z tym przepisem, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. W przypadku darowizny nie dochodzi do sprzedaży, tak więc nie jest możliwym ustalenie dnia, na który powinna być ustalona wysokość tej opłaty, a co za tym idzie nie jest możliwe ustalenie samej opłaty. W ocenie Sądu, wykładnia językowa art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uzupełniona wykładnią celowościową, prowadzi do wniosku, iż na gruncie tego przepisu pojęcie "zbycie" musi zostać zawężone wyłącznie do odpłatnego przeniesienia prawa własności w drodze czynności prawnej i brak jest jakiegokolwiek uzasadnienia, aby pojęciem tym obejmować przypadki, gdy czynność taka została dokonana pod tytułem darmym, co ma miejsce w przypadku darowizny. Wykładnia przeciwna pozostawałaby w sprzeczności z niewątpliwym celem tego uregulowania. Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni przychylił się do stanowiska, zaprezentowanego w powołanym wyroku w sprawie II SA/Gl 376/06. Dodać też należy, iż w razie objęcia pojęcia zbycia nieruchomości również umowy darowizny, w sytuacji odwrotnej, a więc obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą właściciel (użytkownik wieczysty), który dokonałby darowizny nieruchomości o obniżonej wartości, uprawniony byłby do żądania od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W obydwu przypadkach ustawodawca posługuje się bowiem pojęciem "zbywa nieruchomość", z tym że zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy, zarówno wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Nadto, w obydwu przypadkach ustawodawca dokonał identycznych zabiegów nowelizacyjnych, zastępując pierwotne określenie "sprzedaje" pojęciem "zbywa". Nie sposób jednak wyobrazić sobie, aby dokonanie darowizny mogło prowadzić do powstania jakiejkolwiek szkody, chociaż niewątpliwie właściciel (użytkownik wieczysty) zbywa nieruchomość o niższej wartości wskutek uchwalenia planu miejscowego. Stad też reguły wykładni systemowej wewnętrznej prowadzą do wniosku, iż użyte w art. 136 ust. 4 ustawy, pojęcie zbycia nieruchomości, nie obejmuje przypadku zawarcia umowy darowizny, jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie (zob. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 1 lutego 2007 r., II SA/Gl 414/06). W związku z powyższym należało stwierdzić, że decyzje organów obydwu instancji zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego i dlatego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a w zw. z art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd orzekł jak w sentencji.