I SA/Wa 1033/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Miernik (spr.) Sędziowie WSA Iwona Kosińska WSA Emilia Lewandowska Protokolant referent stażysta Marcin Sieradzki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 września 2017 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza R. z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] o ustaleniu wobec A. K. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], na skutek jej podziału. Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym. Burmistrz R. decyzją z dnia [...] września 2014 r. nr [...] zatwierdził podział nieruchomości położonej we wsi [...], uregulowanej w księdze wieczystej Nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] na działki o numerach: [...] Nowopowstałe działki położone są w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z projektowanymi drogami publicznymi. Działki nr [...] i nr [...] położone są w części północnej na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w części południowej w terenach lasów prywatnych w obszarze [...] Krajobrazu Chronionego. Działki nr [...], nr [...] i nr [...] wydzielone zostały pod nowoprojektowane drogi publiczne gminne, zaś działka nr [...] - pod drogę wewnętrzną. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] września 2014 r. Burmistrz R. decyzją z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] ustalił wobec A. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, na skutek jej podziału zatwierdzonego ww. decyzją. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej stanowi uchwała Rady Miejskiej w [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2009 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] , poz. [...] ), w której w § 1 ustalono stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 20 %. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym 23 marca 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła A. K. zarzucając jej naruszenie art. 1, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.a.", poprzez brak kontroli spełnienia w operacie wymogów formalnych, przyjętych w nim sposobów określenia wartości nieruchomości oraz innych kryteriów, a tym samym wydanie decyzji w oparciu o niewszechstronnie rozważony materiał dowodowy i naruszenie przez to zasady swobodnej oceny dowodów. Ponadto zarzuciła naruszenie § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. poz. 2109 ze zm.), powoływanego dalej jako "rozporządzenie", oraz art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", poprzez ich niezastosowanie wskutek przyjęcia poprawności wydanego przez biegłego do sprawy operatu szacunkowego (co skutkuje dopuszczeniem do obrotu operatu wadliwego) oraz naruszenie art. 7 Konstytucji RP poprzez naruszenie konstytucyjnej zasady działania na podstawie przepisów prawa wobec przyjęcia jako podstawy decyzji wadliwego operatu szacunkowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w sprawie zostały spełnione przesłanki określone w art. 98a u.g.n. Kolegium odnosząc się do przesłanki wystąpienia faktycznego wzrostu wartości nieruchomości wskazało, że operat szacunkowy został wykonany w podejściu porównawczym metodą porównywania parami (strona 10 operatu). W tabeli zawartej na stronie 8 operatu rzeczoznawca zawarł dane o siedmiu nieruchomościach porównawczych dla wyceny gruntu przed podziałem i po podziale, a dokonane na stronie 11 operatu porównanie nieruchomości nie budzi w ocenie organu wątpliwości. Odnosząc się do zarzutu o braku w operacie szacunkowym informacji o przeznaczeniu wycenianej nieruchomości, co stanowi wymóg wynikający z § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia, organ wyjaśnił, że takie informacje znalazły się w wyciągu z operatu pt. "Opis nieruchomości", ponadto w pkt 6 operatu pt. "Przeznaczenie wycenianej nieruchomości" rzeczoznawca wskazała przeznaczenie działek powstałych w wyniku podziału działki nr [...] w obowiązującym na tym obszarze miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Na wskazanym obszarze miejscowy plan obowiązuje od 2006 r. i nie uległ zmianie, wobec czego nie zmieniło się również przeznaczenie działki nr [...] . Kolegium nie podzieliło również zarzutu naruszenia art. 134 ust. 2 u.g.n., bowiem zawarte w tym przepisie określenie "stan nieruchomości" zdefiniowano w art. 4 pkt 17 u.g.n. Powołana definicja pozwala wyróżnić trzy elementy składające się na stan nieruchomości, tj. stan prawny nieruchomości, stan faktyczny na nieruchomości oraz stan faktyczny otoczenia. Jakość drogi dojazdowej mieści się w pojęciu stan faktyczny otoczenia, które składa się na szersze pojęcie stan nieruchomości. Organ zwrócił ponadto uwagę, że katalog czynników, jakie należy uwzględnić przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, nie jest zamknięty, co wynika z użytego przez ustawodawcę określenia "w szczególności". A. K. wniosła skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze zarzuciła: 1) naruszenie prawa materialnego, tj.: - § 56 ust. 1 punkt 6 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie wskutek przyjęcia poprawności wydanego dla potrzeb sprawy operatu szacunkowego (co skutkuje dopuszczeniem do obrotu operatu wadliwego), - art. 134 ust. 2 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie wskutek przyjęcia poprawności sporządzonego operatu szacunkowego (co skutkuje dopuszczeniem do obrotu operatu wadliwego), 2) obrazę przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 K.p.a. poprzez niedokonanie wymaganej prawem kontroli spełniania (pomimo przeciwnych zapewnień) przez operat wymogów formalnych, przyjętych w nim sposobów określania wartości nieruchomości oraz innych kryteriów, a tym samym wydanie decyzji w oparciu o niewszechstronnie rozważony materiał dowodowy i naruszenie poprzez to zasady swobodnej oceny dowodów. Wskazując na powyższe skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż kontrola operatu szacunkowego powinna obejmować wymogi formalne, przyjęte sposoby określania wartości nieruchomości, wybrane podejścia, metody i techniki wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia, walor wiarygodności oraz źródła wiedzy specjalnej. Tylko taka ocena stanowi formę weryfikacji opinii pod kątem zgodności z przepisami. Jednocześnie, bezkrytyczne przyjęcie opinii biegłego prowadziłoby do rozstrzygnięcia sprawy przez biegłego, a nie przez organ. W ocenie skarżącej, powyższe wymogi kontroli operatu zostały w sprawie naruszone w stopniu kwalifikowanym. Odmiennie bowiem do działek wydzielonych (które dadzą się przypisać do konkretnego i pojedynczego przeznaczenia np. zabudowy jednorodzinnej itp.), działka przed podziałem była tak duża, że przypisanie jej jednego przeznaczenia nie było możliwe (przeznaczenie było niejednolite). W szczególności działka [...] obejmowała tereny o przeznaczeniu pod (i) las, (ii) nowoprojektowane drogi publiczne, gminne i wewnętrzne oraz (iii) zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Decydujące zatem znaczenie ma to, jakie ostatecznie przeznaczenie ww. działki (przed podziałem) spośród trzech możliwości przyjął biegły (np. czy było to przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną, czy pod las, a może mieszane), gdyż wpływa to dalej na dobór odpowiednich nieruchomości porównawczych i samą wycenę działki (tereny pod las są tańsze niż pod zabudowę rodzinną). Zatem, w ocenie skarżącej, skoro biegły nie wskazał tak istotnego kryterium przeznaczenia (ustalił tylko przeznaczenia działek po podziale, a nie przed podziałem), to dokonana przez niego wycena jest nieweryfikowalna i jako taka narusza przepisy prawa. Skarżąca podniosła, że czym innym jest opis nieruchomości, a czym innym jest przeznaczenie nieruchomości. Te sekcje tworzą oddzielne fragmenty operatu, na co zwracano już wiele razy uwagę w opiniach komisji arbitrażowych powołanych do oceny prawidłowości poszczególnych operatów (np. opinia cytowana w odwołaniu skarżącej). Powyższe wnioski potwierdza słownik języka polskiego, gdzie sformułowanie, "przeznaczenie" zdefiniowano jako "praktyczny cel, do którego coś jest przeznaczone, zakwalifikowane, któremu dana rzecz służy". Zatem, skoro wiadomo jest, że nieruchomość może być wykorzystywana wyłącznie zgodnie z celem ustalonym w planie miejscowym jako nieruchomość pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (MN3) lub inne cele tam wskazane (las, drogi etc.) i takie też jest jej przeznaczenie, to ww. pojęcie nie ma nic wspólnego z opisem nieruchomości. Skarżąca nie zgodziła się także z uznaniem przez organ za poprawne przyjęcia do wyceny kryterium gradacyjnego w postaci "jakości drogi dojazdowej". Wskazała, że biegły przyjął już raz do wyceny kryterium gradacyjne odnoszące się do, tzw. stanu faktycznego otoczenia, tj. "sąsiedztwo". Ustalenie zatem przez biegłego jako kolejnej cechy gradacyjnej "jakości drogi dojazdowej" w istocie dubluje już raz przyjęte kryterium, gdyż pojęcie to jako węższe zakresowo wchodzi w skład pojęcia "sąsiedztwo". W ten sposób nastąpiło przeszacowanie wpływu stanu faktycznego otoczenia (wymaganego ustawą), gdyż użyto go dwukrotnie (a wartość ta była akurat dla skarżącej niekorzystna). Według opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych opracowanej przez M. S. oraz U. Z. w dniu 29 marca 2016 r. do sprawy prowadzonej przed sądem powszechnym z udziałem skarżącej, a dotyczącej nieruchomości sąsiedniej (należącej także do skarżącej), tj. bardzo podobnej do wycenianej, wynika, że za prawidłowe należy uznać wyodrębnienie wyłącznie takich cech rynkowych, jak: lokalizacja, przeznaczenie gruntów, możliwości podłączenia mediów, sąsiedztwo, wielkość działki i uzbrojenie. Polemika z takim doborem cech jest zatem polemiką prowadzoną przez nieprofesjonalistów z centralnym organem zajmującym się oceną prawidłowości (wad) sporządzanych opinii. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 22 listopada 2016 r. sygn. akt I SA/Wa 1230/16 oddalił skargę A. K. Naczelny Sąd Administracyjny, po rozpoznaniu skargi kasacyjnej A. K., wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2017 r. sygn. akt I OSK 529/17 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania z powodu niezgodności składu sądu z przepisami prawa. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Dokonując takiej oceny Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowi art. 98a u.g.n., w myśl którego, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1 a). Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie (ust. 3). Obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej powstaje zatem wówczas gdy określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową w postaci wzrostu wartości nieruchomości na skutek szczególnego zdarzenia, jakim jest w tym przypadku podział nieruchomości. Przy tym, powołane wyżej przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. uzależniają możność podjęcia przez organ działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej od łącznego spełnienia się następujących przesłanek: 1) dokonania podziału nieruchomości, 2) podjęcia przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej oraz 3) wykazania wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W rozpoznawanej sprawie nie jest sporne, że przesłanki określone w pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy zostały w niej spełnione. Organy orzekające w sprawie w sposób wyczerpujący wykazały bowiem ich spełnienie na podstawie zebranego materiału dowodowego sprawy. Istota sporu w niniejszej sprawie koncentruje się na przyjętym przez organy wzroście wartości nieruchomości po podziale rzutującym na wysokość opłaty adiacenckiej. W ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że wzrost wartości nieruchomości związany z podziałem nieruchomości powinien być obiektywny, tzn. ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego dla konkretnej nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed podziałem i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po podziale, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty adiacenckiej. Powyższe nie oznacza jednak związania organu administracji ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego, w czym należy zgodzić się ze skarżącą. Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ. Na organie bowiem spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2013 r. sygn. akt II OSK 1686/11 – Lex nr 1270183). Sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat posiada wartość dowodową, wykazał bowiem istnienie związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a podziałem nieruchomości. Opinia biegłego została sporządzona w sposób rzeczowy, przejrzysty i logiczny. Nie zawiera błędów, niejasności czy pomyłek, posiada wszystkie elementy określone w § 56 ust. 1 rozporządzenia. W operacie szacunkowym biegła prawidłowo ustaliła stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz przeznaczenie nieruchomości (vide: pkt 6 operatu zatytułowany "Przeznaczenie wycenianej nieruchomości", str. 6, wyciąg z operatu szacunkowego "Opis nieruchomości", str. 2, załączone do operatu postanowienie o podziale (załącznik nr 6) oraz decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości (załącznik nr 4). Szczegółowo zostało wykazane, na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] w kwartale ul. [...] po stronie zachodniej do granicy lasu, ul. [...] po stronie zachodniej oraz ul. [...] po stronie północnej, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] października 2006 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] listopada 2006 r. poz. [...]), że nieruchomość oznaczona jako działki ewidencyjne o numerach: - [...] o łącznej powierzchni [...] m2 - wydzielona została pod nowoprojektowane drogi publiczne gminne, - [...], o łącznej powierzchni [...] m2 - przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, - [...] m2 o łącznej powierzchni [...] m2 - przeznaczona została w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a w części pod las, - [...]o pow. [...] m2 - wydzielona została pod drogę wewnętrzną. Z powyższego wynika, że rzeczoznawca majątkowy precyzyjnie określiła przeznaczenia poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Z akt sprawy wynika również, że wskazany w operacie szacunkowym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą z [...] października 2006 r. nie uległ zmianie od 2006 r. Oznacza to, że wskazane w operacie szacunkowym przeznaczenie poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału jest takie samo jak przeznaczenie nieruchomości, z której zostały wyodrębnione. Sam podział nie zmienił przeznaczenia nieruchomości nr [...] Zarzuty skarżącej również nie koncentrują się na wykazaniu okoliczności dotyczących zmiany przeznaczenia nieruchomości nr [...] przed podziałem i po podziale, ale wyłącznie na braku ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczenia nieruchomości przed podziałem. W tych okolicznościach Sąd podzielił ocenę organu, że przeznaczenie działki nr [...] zostało ustalone, gdyż nie zmieniło się w wyniku podziału. Nie mogą być przy tym skuteczne argumenty odnoszące się do konieczności uwzględnienia w ustaleniu przeznaczenia wycenianej nieruchomości opisu przeznaczenia innych działek niż wyceniana, nawet opisu działek położonych w bliskim sąsiedztwie, bez wzięcia pod uwagę przeznaczenia tych nieruchomości na dzień wydania decyzji o podziale. A zatem przeznaczenie nieruchomości należy badać na dzień wydania decyzji o podziale, tj. zgodnie z obowiązującym wówczas miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wbrew twierdzeniom skarżącej w operacie szacunkowym uwzględniono okoliczność, że działka przed podziałem była duża i przeznaczenie jej było niejednolite. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że działka przed podziałem w niewielkiej części była położona na terenie lasu. Okoliczności podniesione w skardze dotyczące tego, że działka [...] obejmowała tereny o przeznaczeniu pod las, nowoprojektowane drogi publiczne, gminne i wewnętrzne oraz zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zostały uwzględnione w określeniu szacunkowej wartości rynkowej. Analizą objęto rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i skorygowano wartość nieruchomości współczynnikami korekcyjnymi (K), mającymi zastosowanie, gdy wpływ cechy rynkowej na wartość wykracza poza zakres wynikający ze zbioru. Z operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca określiła wartość rynkową nieruchomości przed podziałem przy zastosowaniu podejścia porównawczego wykorzystując metodę porównywania parami. Wybór metody podyktowany był ilością transakcji podobnych na lokalnym rynku nieruchomości. Dla potrzeb wyceny zbadano rynek nieruchomości niezabudowanych położonych na terenie gminy [...] oraz sąsiednich gmin, które posiadają podobny charakter zagospodarowania, tj. gmin [...] oraz [...]. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że rynek nieruchomości poszerzono ze względu na niewielką liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi ze względu na wielkość i przeznaczenie. W analizowanym okresie nie zaobserwowano zmian cen na skutek upływu czasu, co oznacza stabilizację poziomu cen. Po analizie biegła zestawiła następujące cechy rynkowe i ich wagi, mające wpływ na wartość nieruchomości przed podziałem: położenie (30%), sąsiedztwo (10%), powierzchnia (10%), jakość drogi dojazdowej (25%) oraz uzbrojenie (25%). Cechy różniące zostały wyspecyfikowane, oszacowano ich wpływ na wartość i uwzględniono w procesie wyceny. Przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem zastosowano współczynnik korekcyjny (K) 0,95 uwzględniający wysoki poziom wód gruntowych wycenianej nieruchomości. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości po podziale biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dla potrzeb wyceny zbadano rynek nieruchomości gruntowych położonych na terenie gminy [...]. Po analizie biegła zestawiła następujące cechy rynkowe i ich wagi, mające wpływ na wartość nieruchomości po podziale: położenie (30%), sąsiedztwo (10%), powierzchnia (10%), jakość drogi dojazdowej (25%) oraz uzbrojenie (25%). Cechy różniące zostały wyspecyfikowane, oszacowano ich wpływ na wartość i uwzględniono w procesie wyceny. Przy wycenie działek budowlanych zastosowano współczynnik korekcyjny (K) 0,90 uwzględniający wysoki poziom wód gruntowych. Przy wycenie działek przeznaczonych w planie miejscowym w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w części pod las zastosowano współczynniki korekcyjne (K) 0,90 uwzględniający wysoki poziom wód gruntowych oraz (K) 0,90 uwzględniający fakt, iż tylko część nieruchomości przeznaczona jest pod zabudowę. Z operatu szacunkowego wynika ponadto, że przy określeniu wartości nieruchomości przed i po podziale, stosownie do art. 98a ust. 3 u.g.n., rzeczoznawca pomniejszyła jej powierzchnię o powierzchnię działek wydzielonych pod drogi publiczne. Przy tym, w obu przypadkach (wartość przed i po podziale) biegła zestawiła nieruchomość wycenianą z wytypowanymi przez nią nieruchomościami będącymi w jej ocenie nieruchomościami w największym stopniu podobnymi do wycenianej. Operat przedstawia tabele zawierające dane o nieruchomościach porównawczych dla wyceny gruntu przed podziałem i dane o nieruchomościach porównawczych dla wyceny gruntu po podziale oraz tabele z wycenami nieruchomości przed i po podziale. Przedmiotowe tabele są czytelne i umożliwiają prześledzenie czynności wyceny, a biegła wyjaśniła, w jaki sposób ustaliła wartość nieruchomości przed i po podziale. Operat szacunkowy przedstawia zatem wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Wobec powyższego nie można podzielić zasadności zarzutu skargi o naruszeniu przez zaskarżoną decyzję § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Sąd nie podzielił również zarzutu naruszenie art. 134 u.g.n. przez przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego przy wycenie nieruchomości czynnika "jakość drogi dojazdowej" jako cechy różniącej. Zgodnie z art. 134 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Stan nieruchomości zaś został zdefiniowany w art. 4 pkt 17 u.g.n. jako stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Zawarty w tej definicji element w postaci stanu otoczenia nieruchomości jest pojęciem pojemnym. Może on, między innymi, dotyczyć wielkości, charakteru, stopnia zurbanizowania oraz dostępności do publicznej komunikacji, walorów środowiskowych lub też uciążliwej emisji podmiotów występujących w otoczeniu nieruchomości. W doktrynie przyjmuje się, że katalog czynników, jakie należy uwzględnić przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, nie jest zamknięty ("w szczególności"). Dopuszczalne jest obok tych czynników uwzględnienie innych, jeśli wpływają one na wartość rynkową nieruchomości (tak: Paweł Wojciechowski, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz do art. 134, Wolters Kluwer, 2015). Ponadto, podkreślić należy, że zgodnie z art. 154 u.g.n., wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Ocena operatu w zakresie wiadomości specjalnych - metody szacowania, która jest wyłączną domeną rzeczoznawcy majątkowego nie może być przedmiotem oceny ze strony sądu ani organu. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Także rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania oraz doborze cech rynkowych i ich wag dla określonego rynku. Natomiast jeśli strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 u.g.n. Skarżąca z prawa wynikającego z ustawowej możliwości zakwestionowania ustaleń operatu szacunkowego nie skorzystała, tym samym godziła się na to, że ustalenia przedstawione w operacie szacunkowym wynikające z posiadanych przez rzeczoznawcę majątkowego wiadomości specjalnych nie mogą być zakwestionowane (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 lutego 2015 r. sygn. akt I OSK 1224/13). W tej sytuacji Sąd nie podzielił podniesionego w skardze zarzutu naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. Uzasadnienia decyzji organów obydwu instancji są wyczerpujące zawierają ocenę dowodu z operatu szacunkowego, jak również odnoszą się do wyjaśnień rzeczoznawcy dotyczących sporządzonej przez nią wyceny, co czyni zarzut naruszenia przez organy art. 107 § 1 K.p.a. również nieuzasadniony. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.), orzekł jak w sentencji.