I SA/Wa 1101/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędziowie WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Joanna Skiba Protokolant referent Marcin Sieradzki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi J. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2017r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2017r. nr [...] ustalającą opłatę adiacencką. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny: Decyzją z dnia [...] września 2015r. nr [...] Wójt Gminy [...] zatwierdził podział nieruchomości dokonany na wniosek właściciela J. O. oznaczonej nr ewidencyjnym [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha położonej we wsi [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] na działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] października 2015r. Uchwałą nr [...] z dnia [...] marca 2011 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr [...], poz. [...]) Rada Gminy [...] określiła wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału w wysokości 30 %. W operacie z dnia 27 czerwca 2016r. rzeczoznawca majątkowy określiła wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę [...] zł, a jej wartość po podziale na kwotę [...] zł. Ponieważ w wyniku podziału wydzielono działkę gruntu przeznaczoną pod drogę publiczną, do określenia wartości nieruchomości zarówno przed podziałem jak i po podziale, przyjęto powierzchnię pomniejszoną o powierzchnię tej działki. Decyzją z dnia [...] września 2016r. nr [...] Wójt Gminy [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału. Powyższa decyzja została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2016r. i sprawa przekazana do rozpatrzenia organowi I instancji. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2017r. nr [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu na skutek podziału zatwierdzonego decyzją tego samego organu z dnia [...] września 2015r. nr [...] wartości nieruchomości oznaczonej przed podziałem nr [...] i [...] obręb [...], gm. [...] zobowiązując J. O. do jej uregulowania po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że w piśmie z dnia 13 lutego 2017r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił stanowisko w odniesieniu do zarzutów do operatu szacunkowego potwierdzając poprawność przyjętej metody wyceny i określonej w operacie wartości. Biegła wskazała, że określenie wartości rynkowej najbardziej prawdopodobnej, czyli najkorzystniejszej dla obu stron transakcji, powinno odzwierciedlać najkorzystniejszy sposób użytkowania. Wynik otrzymany przez rzeczoznawcę musi odzwierciedlać najniższą cenę możliwą do zaakceptowania przez sprzedającego i najniższą cenę możliwą do zaakceptowania przez kupującego. Odnosząc się do zarzutu braku podobieństwa działek nr [...] i [...] biegła wyjaśniła, że zgodnie z decyzją zatwierdzającą podział, działki nr [...] i [...] będą stanowiły jedną nieruchomość odpowiednio z działkami nr [...] i w związku z tym ich kształt do łącznego wykorzystania i możliwości inwestycyjne ocenione zostały prawidłowo. Inaczej została oceniona działka nr [...] ze względu na jej kształt i możliwości inwestycyjne. Rzeczoznawca przyjęła poziom poniżej najniższej oceny tej cechy, uznając, że chociaż przedmiotowa nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę, to na dzień uprawomocnienia się decyzji brak jest możliwości jej zabudowania. W związku z powyższym została ona wyceniona o 28 % niżej od działek [...] i [...]. Biegła wskazała, że działka nr [...] została tak wydzielona, żeby w przyszłości stanowić jeden obszar inwestycyjny z działką nr [...] wzdłuż której jest położona. Rzeczoznawca wskazała również, że wpływ istniejących sieci gazowych i energetycznych obciążających działkę nr [...] na wartość rynkową został wyliczony w operacie. Ponadto wyjaśniła, że działka ta jako nieruchomość dwufunkcyjna jest przeznaczona zarówno pod zabudowę mieszkaniową jak i usługową, a porównanie jej do nieruchomości przeznaczonych pod usługi nie jest błędem, skoro wpływ cechy "możliwości inwestycyjne" skorygowano w procesie wyceny. W ocenie organu rzeczoznawca w operacie szacunkowym zawarła wszystkie wymagane informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy formalnej i prawnej, z uwzględnieniem źródeł informacji o nieruchomości, ustaliła dane istotne dla wyceny, opisała dokładnie stan prawny oraz techniczno-użytkowy przedmiotu wyceny przed i po podziale. Przeprowadziła analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określiła założenia przyjęte do wyceny, wpływ cen rynkowych na wartość nieruchomości, wybór i opis nieruchomości porównywalnych. Wskazała, że dla potrzeb wyceny przyjęto transakcje, które miały miejsce na terenie rynku lokalnego, najbardziej podobne do wycenianych działek gruntu. Określając wartość rynkową nieruchomości przed podziałem i po podziale, rzeczoznawca zaktualizowała ceny transakcyjne na datę wyceny, określiła kwotę obniżenia wartości rynkowej gruntu przed podziałem z tytułu służebności przesyłu dla linii energetycznej i ropociągu oraz dokonała zestawienia określonych wartości. W ocenie organu operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami, a ustalona wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale nie budzi wątpliwości. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł J. O. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] rozpatrując sprawę wskazało, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wydzielone działki przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową i usługi z wyjątkiem działki nr [...], która przeznaczona jest na poszerzenie drogi publicznej – powiatowej. Organ II instancji podniósł, że celem podziału geodezyjnego jest ewidencyjne wyodrębnienie w ramach jednej nieruchomości o powierzchni większej, kilku lub nawet kilkunastu działek gruntu bez zmiany ich dotychczasowego właściciela. W wyniku podziału zmienia się stan techniczno-użytkowy nieruchomości, który stwarza właścicielowi inne, bardziej swobodne możliwości dysponowania nieruchomością. Kolegium wskazało, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zawarła wszystkie wymagane informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy formalnej i prawnej, z uwzględnieniem źródeł informacji o nieruchomości, ustaliła daty istotne dla wyceny, opisała dokładnie stan prawny i techniczno-użytkowy przedmiotu wyceny przed i po podziale. Przeprowadziła analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określiła założenia przyjęte do wyceny, wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości, wybór i opis nieruchomości porównywalnych. Wskazała, że dla potrzeb wyceny przyjęto transakcje z rynku lokalnego, najbardziej podobne do wycenianych działek. Określiła kwotę obniżenia wartości rynkowej gruntu przed podziałem z tytułu służebności przesyłu dla linii energetycznej i ropociągu. Kolegium wskazało, że operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a wobec tego, że strona nie zakwestionowała go w sposób prawem przewidziany ma pełną wartość dowodową. Wobec zaś braku możliwości dokonania innych ustaleń, a zwłaszcza wobec nieprzedstawienia przez skarżącego dowodów odmiennych, np. kontroperatu lub negatywnej oceny Kolegium uznało za wiążące ustalenia dokonane przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł J. O. zarzucając jej naruszenie: 1. art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nie ustosunkowanie się do zarzutów odnoszących się do operatu szacunkowego, 2. art. 8 k.p.a. poprzez zamieszczenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oceny dotyczącej innego operatu, co podważa rzetelne rozpoznanie sprawy; 3. art. 9 k.p.a. poprzez brak pouczenia o możliwości kontroli operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, 4. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, pomimo nie istnienia przewidzianych prawem przesłanek do jej utrzymania. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji W uzasadnieniu skargi rozwinięto zarzuty w niej podniesione. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016r. poz. 718 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za niezasadną. Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.). Zgodnie z art. 98a ust. 1 tej ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ponadto w myśl art. 146 ust. 1a ww. ustawy, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - art. 156 ust. 1 ustawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość nieruchomość miała przed oraz po podziale i w konsekwencji różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty adiacenckiej. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że na skutek wniosku skarżącego dokonany został podział nieruchomości stanowiącej jego własność, położonej we wsi [...] i oznaczonej jako działka nr [...] i nr [...]. Jak wynika z akt sprawy decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] października 2015 r. Nie ulega również wątpliwości, że w tym czasie obowiązywała uchwała Rady Gminy [...] z dnia [...] marca 2011r. nr [...] w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]), na podstawie której ustalono opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Podnoszone przez skarżącego zarzuty - zarówno na etapie postępowania przed organami administracji publicznej jak i w skardze do Sądu - sprowadzają się w zasadzie do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia 26 czerwca 2016 r., na podstawie którego została ustalona wartość nieruchomości przed i po dokonanym podziale. W tym miejscu wyjaśnić należy, że ww. operat szacunkowy sporządzony został na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przepis art. 154 ww. ustawy stanowi, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W niniejszej sprawie biegła rzeczoznawca określiła wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Na potrzeby wyceny zbadała lokalny rynek działek w latach 2013-2016. Dokładnie scharakteryzowała nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, m.in. lokalizacja, położenie w obrębie miejscowości, kształt działki i inne utrudnienia w wykorzystaniu nieruchomości, dostępność komunikacyjna, jakość drogi dojazdowej, uzbrojenie, możliwości inwestycyjne - zarówno w jej stanie sprzed podziału, jak i po podziale. Określając wartość nieruchomości - działki nr [...] przed podziałem biegła przeanalizowała 12 transakcji sprzedaży działek, działki nr [...] biegła przeanalizowała 28 transakcji sprzedaży działek i do porównania wybrała działki o zbliżonej powierzchni, zaś po podziale - 19 transakcji w odniesieniu do działki nr [...], 12 transakcji w odniesieniu do działki nr [...] i 28 transakcji w odniesieniu do pozostałych działek. Na podstawie analizy rynku lokalnego oraz przy uwzględnieniu preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości, wyznaczyła katalog cech rynkowych (lokalizacja, położenie w miejscowości, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna, możliwości inwestycyjne) oraz określiła ich wagi. Określiła również kwoty obniżenia wartości rynkowej gruntu zarówno przed podziałem jak i po podziale z tytułu służebności przesyłu linii energetycznej i sieci ropociągu (planowanego). Biegła ustaliła, że w niniejszej sprawie nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości po podziale, gdyż możliwa do uzyskania cena sprzedaży nieruchomości w częściach jest wyższa niż cena możliwa do uzyskania przy zbyciu całej nieruchomości jako całości. Ponadto wskazała, że w wyniku podziału nieruchomości zmienia się jej stan techniczno-użytkowy – powstają nowe działki ewidencyjne, co daje właścicielowi inne, bardziej swobodne możliwości dysponowania tą nieruchomością (możliwość sprzedaży, darowizny itp. w odniesieniu do każdej z nowopowstałych działek). Zdaniem Sądu wycenę tę należy ocenić jako sporządzoną w sposób rzetelny oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera on braków czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca wyjaśniła zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną. Ponadto wobec zarzutów skarżącego odniosła się do nich w wyjaśnieniach z dnia 23 września 2016r. i z dnia 6 lutego 2017r. Odnosząc się natomiast do podnoszonych przez skarżącego zarzutów wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania. Powinien więc spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i ustaleniu współczynników korygujących. Organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową przedłożonego operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, iż może on działać w sposób dowolny, nie uzasadniając swojego wyboru. Dodać należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również zobowiązany jest ocenić, czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Powyższe stanowisko, co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od wielu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10). W tym miejscu warto także wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt I OSK 1521/14 stwierdził, że jeśli strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych - aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale także do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu co do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy. Dopiero, gdy wyjaśnienia biegłego organ uzna za wystarczające (w ramach art. 80 k.p.a.), co w niniejszej sprawie miało miejsce, może oczekiwać od strony postępowania - kwestionującej opinię o wartości nieruchomości - poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1a ustawy. W tym zakresie nie można zatem zarzucić organom orzekającym w sprawie, braku oceny sporządzonego w sprawie operatu. Podkreślenia ponadto wymaga, iż w związku z licznymi zarzutami skarżącego odnośnie sporządzonej opinii, Wójt Gminy [...] pismem z dnia 25 listopada 2016 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do tych zarzutów. Rzeczoznawca majątkowy B. H. odpowiedziała na stawiane zarzuty ww pismami - wyjaśniając zastosowane w nim metody wyceny. Powyższe implikuje stwierdzenie, że organy orzekające w sprawie wykonały wskazany obowiązek - bowiem oceniły sprawę w jej całokształcie. Rozważyły zgłoszone przez skarżącego zarzuty i ustosunkowały się do nich – opierając się na wyjaśnieniach biegłej oraz dokonując samodzielnej ich oceny, w ramach art. 80 k.p.a., dokonały też oceny operatu szacunkowego pod kątem logiczności, spójności i zupełności. Również pozostałe zarzuty skarżącego nie znajdują aprobaty Sądu. Organy orzekające w sprawie prawidłowo przeprowadziły postępowanie, zgromadziły niezbędny materiał dowodowy oraz wydały swoje rozstrzygnięcia w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Wprawdzie uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest zbyt lakoniczne, jednakże powyższe uchybienie pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia. Nie budzi wątpliwości Sadu, że organ dokonał oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez B. H., co wynika z uzasadnienia decyzji, a jedynie omyłkowo powołał inny operat w kontekście braku uzyskania przez skarżącego oceny operatu wykonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Co do braku odniesienia się do zarzutów skarżącego do operatu szacunkowego należy stwierdzić, że organ odniósł się do nich powołując się na wyjaśnienia biegłej. Dodać należy, że w piśmie z dnia 23 września 2016r. biegła wyjaśniła, że przyjecie przez nią transakcji z okresu dwu i półrocznego do wyceny przedmiotowej nieruchomości nie ma wpływu na oszacowaną wartość, gdyż w okresie czerwiec 2013r. – czerwiec 2016r. ceny transakcyjne były stałe, nie występował wzrost cen transakcyjnych spowodowany czynnikami makro i mikro ekonomicznymi, z powodu których w wycenie należy stosować trend czasowy i aktualizować transakcję na datę wyceny. W piśmie z dnia 6 lutego 2017r. biegła wyjaśniła m.in., że w procesie wyceny zostały przyjęte nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, nie identyczne, różnice w podobieństwie nieruchomości porównawczych zostały skorygowane w podejściu porównawczym, poprzez porównywanie cech i ich korektę w przypadku różnic. Odnosząc się do zarzutu braku pouczenia skarżącego o możliwości kontroli operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, należy uznać go za chybiony. Powyższe wynika wprost z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, trudno ponadto wymagać od organu aby tego rodzaju pouczenie kierował do strony, w szczególności w sytuacji, gdy w ocenie organu operat szacunkowy sporządzony jest rzetelnie, w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.