I SA/Wa 1223/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) WSA Joanna Skiba Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lutego 2014 r. sprawy ze skargi R. F. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. oddala skargę. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] marca 2013 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta J. i R.F., od decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2012 r. nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zapadła w następującym stanie sprawy. Decyzją Wojewody [...] z [...] lipca 2010 r. nr [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z [...] stycznia 2011 r. nr [...], wydaną w trybie ustawy z dnia 7 września 2007r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. z 2010r" Nr 98, poz. 1071 ze zm.; dalej: "ustawa o EURO 2012"), ustalona została lokalizacji inwestycji pn. "[...]". Inwestycja tą objęto m.in. stanowiące własność R.F. nieruchomości położone na terenie powiatu J., w obrębie [...], oznaczone jako działki nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 (wydzieloną w efekcie ww. decyzji lokalizacyjnej z działki nr [...]), które z dniem ustatecznienia się decyzji lokalizacyjnej stały się własnością Gminy Miejskiej J., stosownie do art. 24a ust. 3 powołanej ustawy. Pismem z dnia 11 kwietnia 2011 r. Burmistrz Miasta J. poinformował Wojewodę [...], że nie doszło do porozumienia w sprawie odszkodowania za przejęte nieruchomości w toku prowadzonych w trybie art. 24e ust. 1 ustawy o EURO negocjacji, zatem zaistniała konieczność jego ustalenia w drodze administracyjnej przez organ wojewódzki. W następstwie przeprowadzonego w tym względzie postępowania Wojewoda [...] decyzją z [...] czerwca 2012 r. uzupełniona postanowieniem z [...] lipca 2012 r. nr [...], ustalił za przejęte nieruchomości odszkodowanie w łącznej kwocie [...] zł, zobowiązując jednocześnie Gminę J. do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja podlegać będzie wykonaniu, a także odmówił powiększenia, na podstawie art. 24e ust. 8 ustawy o EURO 2012 ustalonego odszkodowania o 5% z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości. Podstawa ustalenia odszkodowania była wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego M.J. Rzeczoznawca sporządził w dniu 22 listopada 2011 r. dla każdej z przejętych działek operat szacunkowy, w którym w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wycenił poszczególne działki odpowiednio na kwoty: [...] złotych (dz. nr [...]) i [...] złotych (dz. nr [...]). Autor operatu szacunkowego wyjaśnił, iż w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 przedmiotowe nieruchomości objęte były zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. - etap III A. zatwierdzoną uchwałą Rady Miasta J. Nr [...] z dnia [...] maja 2003 r., a ich przeznaczenie oznaczone było symbolem US - obiekty sportu i rekreacji. W ich otoczeniu występują natomiast tereny oznaczone jako: MN - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, MNe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna ekstensywna na działkach o powierzchni powyżej 1500 m2, ML - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na działkach leśnych. Wartość rynkową przejętych nieruchomości rzeczoznawca ustalił przy wykorzystaniu zrealizowanych na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną), powołując się w procesie wyceny na normę zawartą w art. 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Wobec wątpliwości co do przyjętego na potrzeby wyceny materiału porównawczego Wojewoda [...] wystąpił do rzeczoznawcy o wyjaśnienie czy zbadał on rynek transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod obiekty sportu i rekreacji. W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca przedłożył kolejne dwa operaty z 20 kwietnia 2012 r. (określane przez niego jako "operaty zamienne do wyceny z 22 listopada 2011 r."), które różniły się od poprzednich operatów jedynie wyjaśnieniem zawartym w części wstępnej (pkt 6.1) w zakresie przyczyn przyjęcia do porównania rynku transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Mianowicie rzeczoznawca podał, że w okresie ostatnich dwóch lat na rynku lokalnym brak było transakcji sprzedaży działek na cele sportu i rekreacji, co uniemożliwiało oszacowanie nieruchomości na podstawie § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Organ wojewódzki ocenił, że operaty zamienne są wiarygodne i zawierają wszystkie niezbędne elementy, zatem mogły stanowić dowód w sprawie, w oparciu o który należało ustalić kwotę odszkodowania. W odniesieniu natomiast do przyczyn odmowy podwyższenia tego odszkodowania na zasadach określonych w art. 24e ust. 8 ustawy o EURO 2012 organ wyjaśnił, że określone w tym przepisie terminy wydania nieruchomości (14 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o którym mowa w art. 24 ust. 2, albo w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 stała się ostateczna) uprawniające do uzyskania podwyższonej o 5% kwoty odszkodowania są terminami rozłącznymi. Dopiero zatem w przypadku braku doręczenia stronie zawiadomienia o wydaniu decyzji ustalającej lokalizację przedsięwzięcia EURO 2012 zastosowanie znajdzie drugi termin. W niniejszej natomiast sprawie zawiadomienie o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji zostało odebrane przez pełnomocnika byłego właściciela 29 lipca 2010 r., zaś oświadczenie o wydaniu złożono 8 lutego 2011 r., a więc po upływie ustawowego terminu. Od decyzji tej odwołania wniosła była właścicielka nieruchomości oraz Burmistrz Miasta i Gminy J. Przy czym Burmistrz odwołanie wniósł po upływie określonego w art. 34 ust. 2 ustawy o EURO 2012 terminu dla dokonania tej czynności (7 dni od doręczenie decyzji stronie), stosując się do wadliwego pouczenia Wojewody [...]. Była właścicielka kwestionowała decyzję ze względu na niepodwyższenie odszkodowania o przewidziany w art. 24e ust. 8 ustawy bonus za wydanie nieruchomości, natomiast Burmistrz Miasta i Gminy J., kwestionował poprawność przyjętych za dowód operatów z 20 kwietnia 2012 r. W następstwie rozpoznania tych odwołań Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] marca 2013, działając na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2012 r. i przekazał temu organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia. Powodem uchylenia decyzji organu pierwszej instancji wskazywanym w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, było zakwestionowanie przez Ministra wartości dowodowych sporządzonych w sprawie operatów, a to ze względu na błędne posłużenie się przez rzeczoznawcę w procesie wyceny metodologia określoną w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., która dla wyceny przejętych nieruchomości nie mogła być stosowana. Wskazując na treść ust. 6 pkt 3 tego paragrafu Minister wywodził, że możliwość zastosowanie ust. 1-4 § 36 dla potrzeb szacowania gruntu przejętego w trybie ustawy o EURO 2012 istnieje jedynie wówczas, gdy celem wywłaszczenia jest inwestycja drogowa, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. To powoduje, że brak jest podstaw do szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Nie ulega też zdaniem Ministra wątpliwości, że w procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości przeznaczonej pod przedsięwzięcie Euro 2012. Organ wyjaśnił przy tym, że w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych (tj. planu miejscowego, studium) należy skonfrontować z ustaleniami decyzji lokalizacyjnej dla przedsięwzięcia Euro 2012 i na tej podstawie ustalić czy cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości. Kolejnym etapem wyceny nieruchomości będzie wobec tego przyjęcie odpowiedniej bazy porównawczej i ustalenie wartości nieruchomości o przeznaczeniu wynikającym z ustaleń decyzji bądź planu miejscowego, czy też studium. Ponieważ zaś przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości wynikające z planu miejscowego (sport i rekreacja) jest tożsame z przeznaczeniem opisanym w decyzji lokalizacyjnej, to biegły był zobowiązany poszukiwać transakcji nieruchomościami o takim właśnie przeznaczeniu. W sytuacji zaś gdy rynek transakcji nieruchomościami o powyższym przeznaczeniu nie istniał na rynku lokalnym, to obowiązkiem rzeczoznawcy było rozszerzenie obszaru badania na rynek regionalny i krajowy zgodnie z § 26 ust. 1 ww. rozporządzenia. Ponieważ analizy tak poszerzonego rynku obrotu nieruchomościami rzeczoznawca nie przeprowadził, ale przyjął do porównania transakcje nieruchomościami o odmiennym od wycenianego gruntu przeznaczeniu, zaistniała w sprawie konieczność sporządzenia nowej wyceny przedmiotowej nieruchomości przy właściwym doborze nieruchomości podobnych. Minister zgodził się natomiast z oceną Wojewody [...], iż w okolicznościach niniejszej sprawy brak było podstaw do podwyższania należnego R.F. odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Przywołując art. 24e ust. 8 ustawy o EURO 2012, organ odwoławczy zauważył, że uprawnienie do powiększenia kwoty odszkodowania z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi na podstawie powyższego przepisu może być przyznane jednokrotnie, a zatem, bądź z tytułu wydania nieruchomości w terminie liczonym na podstawie pkt. 1. bądź w terminie wskazanym w pkt. 2. Jak wynika natomiast z akt sprawy zawiadomienie o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 zostało odebrane przez pełnomocnika byłego właściciela 29 lipca 2010r. Natomiast oświadczenie o wydaniu nieruchomości złożono 8 lutego 2011 r., a więc po upływie ustawowego terminu. Wyjaśniając zaś przyczyny merytorycznego rozpoznania spóźnionego odwołania Burmistrza Gminy i Miasta J., Minister powołał się na art. 112 k.p.a., zgodnie z którym błędne pouczenie w decyzji co do prawa odwołania albo wniesienia powództwa do sądu powszechnego lub skargi do sądu administracyjnego nie może szkodzić stronie, która zastosowała się do tego pouczenia. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła R. F., zarzucając jej naruszenie art. 138 § 2, art. 7 i art. 12 k.p.a. w związku z art. 154 ust. 1 i art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr. 102, poz. 652 ze zm.), § 26 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. oraz w związku z art. 24e ust. 3 ustawy o EURO 2012.. Zdaniem skarżącej podejmując decyzję na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. organ nie wskazał na czym polegało naruszeniem przepisów postępowania przez Wojewodę. Ponadto konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy, wbrew temu co twierdzi organ, nie wymaga w jej ocenie sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Minister przed podjęciem zaskarżonej decyzji mógł bowiem i powinien odnośnie swoich zastrzeżeń zażądać od rzeczoznawcy udzielenia wyjaśnień lub uzupełnienia operatu, lub zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu, czego nie zrobił. W dalszej kolejności, odwołując się do treści art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami jak też poglądów formułowanych przez judykaturę, skarżąca zwracała uwagę, iż w odróżnieniu od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ orzekający w sprawie nie może dokonywać merytorycznej oceny operatu szacunkowego. Wobec zgłoszenia przez stronę zarzutów pod adresem operatu, dotyczących doboru nieruchomości do porównań czy zasadności posługiwania się określoną bazą danych, organ administracji nie może bowiem w ramach swej kompetencji zweryfikować tych zarzutów. Jeżeli wyjaśnienia rzeczoznawcy odnośnie tych zarzutów będą niewystarczające, oceny operatu powinna dokonać właściwa organizacja zawodowa Z kolei zalecenie organu odwoławczego poszukiwania przez rzeczoznawcę nieruchomości o przeznaczeniu na obiekty (usługi) sportu i rekreacji na rynku regionalnym i krajowym zgodnie z § 26 ust. 1 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., nie tylko nie znajduje uzasadnienia w powołanym przepisie, ale także narusza art. 154 ust. 1. ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym do wyłącznych kompetencji rzeczoznawcy należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Zgodnie bowiem z wyraźnym zapisem § 26 ww. rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można (a zatem nie jest to obowiązkiem) przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Ponadto skarżąca wskazywała na możliwość niemiarodajności cen uzyskiwanych ze sprzedaży nieruchomości w innych regionach kraju, ze względu na to, że wywłaszczone nieruchomości położone są w najdroższej w kraju aglomeracji warszawskiej. Bezzasadne i w żaden sposób nie uzasadnione jest także jej zdaniem twierdzenie organu odwoławczego, że nie ma podstaw do podwyższenia odszkodowania o 5%. Minister nie uzasadnił bowiem, dlaczego przyjął, że nieruchomość została wydana w dniu 8 lutego 2011 r., a nie w dniu 1 lutego 2011 r., na co wskazano w odwołaniu, a ponadto, nie uzasadnił, dlaczego termin 14 dni ma być liczony od daty doręczenia zawiadomienia o decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 z [...] czerwca 2010 r., a nie od daty kiedy decyzja ta stała się ostateczna. W oparciu o tak sformułowane i uzasadnione zarzuty wniosła ona o uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: skarga jest niezasadna. Zaskarżona decyzja ma charakter formalny i nie rozstrzyga merytorycznie sprawy należnego skarżącej na mocy art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. - o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. z 2010r" Nr 98, poz. 1071 ze zm.; dalej: "ustawa o EURO 2012") odszkodowania. Zasadnicze zatem znaczenie dla oceny jej legalności jest ustalenie czy uchylając decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2012 r. nr [...] i przekazując temu organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej prawidłowo skorzystał z uprawnień kasacyjnych przewidzianych w art. 138 § 2 k.p.a., a wskazując okoliczności jakie winien organ wziąć pod uwagę przy ponownym jej rozpatrywaniu nie uczynił tego wbrew dyspozycji normy prawnej zawartej w powyższym przepisie. Artykuł 138 § 2 k.p.a. stanowi, że organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Ten rodzaj decyzji, stanowiąc wyłom od zasady merytorycznego rozstrzygania przez organ odwoławczy sprawy, jest dopuszczalny wyjątkowo i dotyczy co do zasady sytuacji, gdy organ pierwszej instancji przed wydaniem decyzji przeprowadził postępowanie wyjaśniające z istotnym naruszeniem przepisów procedury administracyjnej, skutkiem czego nie zostały w nim poczynione ustalenia wystarczające do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy w oparciu o normy prawa materialnego, a zakres postępowania, jakie winno jeszcze zostać przeprowadzone przekracza granice postępowania uzupełniającego, które może przeprowadzić organ odwoławczy, stosownie do art. 136 k.p.a. Naruszenie procedury administracyjnej przez organ pierwszej instancji może być efektem nierespektowania w toku rozpoznawania sprawy zasad ogólnych postępowania jak też wadliwie dokonanej oceny dowodów w oparciu o które ukształtowano stosunek administracyjnoprawny. Z tą ostatnią wadliwością mamy właśnie mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Kluczowym dowodem w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte pod przedsięwzięcia związane z przygotowaniem finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 jest dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, ustawowo określany jako operat szacunkowy. Wynika to wprost z art. 24e ust. 3 ustawy o EURO 2012 r., który w zdaniu pierwszym expressis verbis stanowi, że ustalenie odszkodowania następuje na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu (...) wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. W rozpoznawanej sprawie opinie takie dla każdej z przejętych działek, na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego wprawdzie zostały przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzone - stanowiły ją operaty szacunkowy z 22 listopada 2011 r., jednakże przyjęte w nich założenia metodologiczne z punktu widzenia obowiązujących przepisów były błędne, gdyż rzeczoznawca zastosował w procesie wyceny tryb przewidziany dla szacowania nieruchomości przejmowanych lub nabywanych pod drogi. Operaty te następnie zastąpione zostały "operatami zamiennymi" sporządzonymi 20 kwietnia 2012 r., przy czym te ostatnie traktowane były za dowód w sprawie. Abstrahując w tym miejscu od poprawności oparcia się przez organ w procesie ustalania odszkodowania na "operatach zamiennych" (o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienie), rzeczą bezsporną jest, że operat szacunkowy, jak każdy inny dowód w sprawie, podlega zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a. ocenie organów (por. wyrok NSA z 24.04.2013 r. sygn. akt I OSK 1930/11 Lex nr 1336342). Ostatecznie wszak to organ, a nie rzeczoznawca dokonuje ustalenia odszkodowania, z tym że czyni to na podstawie wyceny przez niego sporządzonej. Warto również zaznaczyć, że uprawnienia tego co do zasady nie kwestionuje także skarżąca, której zarzuty dotyczą przekroczenia granic prawnie dopuszczalnej możliwości weryfikowania przez organ administracji publicznej poprawności sporządzenia operatu szacunkowego. Mianowicie w jej ocenie niedopuszczalne było w realiach rozpoznawanej sprawy było kwestionowanie przez Ministra poprawności przyjętej przez rzeczoznawcę w procesie wyceny metodologii, gdyż tę mogła jedynie ocenić organizacja rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; przywoływanej dalej jako "u.g.n."). Formułowane w tym względzie zarzuty skargi uznać jednak należy za chybione. Zważyć bowiem, że brak kompetencji organu administracji publicznej do badania merytorycznej zasadności opinii rzeczoznawcy nie zwalniał go z obowiązku skonfrontowania treści takiej opinii i przyjętych w niej założeń z obowiązującymi w tej materii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami - mającymi zastosowania na podstawie odesłania zawartego w art. 24f ustawy o EURO 2012 r. - oraz aktu wykonawczego do tej ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Czym innym jest wszak merytoryczna ocena trafności zastosowanej metody szacowania, czy też zastosowanych przez rzeczoznawcę korekt ceny w ramach ważenia cech porównywanych nieruchomości (wymagających wiedzy specjalistycznej), a czym innym jest ocena sporządzonej opinii, pod kątem jej zgodności z przepisami prawa. Innymi słowy, o ile organ administracji nie jest władny do kwestionowania poprawności wyceny z punktu widzenia wyboru przez rzeczoznawcę jednego z dopuszczonych ustawą podejść do wyceny, metod czy technik, to jest zobligowany do zbadania zgodności przyjętych w wycenie założeń w korelacji z obowiązującymi przepisami. Takiej zaś właśnie oceny dokonał Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Nie kwestionował on bowiem ani zastosowanej przez rzeczoznawcę metody szacowania (metody korygowania ceny średniej), ani przyjętego podejścia (porównawczego) czy zastosowanych współczynników korygujących - których wybór w procesie dochodzenia do ustalania wartości rynkowej wycenianej nieruchomości należy wedle art. 154 ust. 1 u.g.n. do kompetencji rzeczoznawcy - ale zarzucił rzeczoznawcy błędne posłużenie się w procesie wyceny uregulowaniem zawartym w § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, czego konsekwencją było ustalenie wartości przejętych nieruchomości w oparciu o transakcje rynkowe nieruchomościami o odmiennym przeznaczeniu niż nieruchomości wyceniane. Ocenę Ministra skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela. Jak bowiem trafnie zauważył Minister regulacja zawarta w § 36 rozporządzenie Rady Ministrów, odnosi się wyłącznie do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi, względnie linie kolejowe (vide § 37 rozporządzenia). Wykluczona zatem jest możliwość wykorzystania ustanowionych w tym przepisie zasad do wyceny gruntów przejętych na inny cel niż realizacja inwestycji drogowych lub inwestycji w obszarze linii kolejowych. Uszło przy tym uwadze Wojewody (a wcześniej rzeczoznawcy wyceniającemu grunty), że odesłanie zawarte w ust. 6 pkt 3 § 36 rozporządzenia do odpowiedniego stosowania ust.1-4 tegoż paragrafu przy określeniu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia przewidzianego art. 24e ustawy o EURO 2012 odszkodowania, nie dotyczy wyceny wszelkich nieruchomości gruntowych przejmowanych w trybie tej ustawy, ale jedynie tych, które zostały "przeznaczone, wydzielone, nabywane, zajęte lub przejęte pod drogi". Na taki cel zaś nie były niewątpliwie przejęte należące do R.F. działki nr [...] i [...]. W konsekwencji do ich wyceny niedopuszczalne było posłużenie się, jak uczynił to rzeczoznawca, przewidzianym w ust. 4 § 36 rozporządzenia sposobem szacowania wartości nieruchomości, a więc przyjmowanie w procesie wyceny – na zasadzie wyjątku - przeznaczenia tej nieruchomości odpowiadającego przeznaczeniu nieruchomości przeważającemu wśród gruntów do niej przyległych. A skoro tak, to sporządzone w sprawie wyceny nieruchomości nie mogły stanowić miarodajnego dowodu, w oparciu o które można było ustalić odszkodowanie, gdyż w efekcie błędnego zastosowania przez rzeczoznawcę regulacji § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia, naruszył on także dyspozycję normy prawnej zawartej w art. 153 u.g.n., nakazującą uwzględnianie w podejściu porównawczym (a w takim ustalana była wartość przedmiotowych działek) transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., tj. takimi które są porównywalne do niej ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wykorzystał on wszak w charakterze materiału porównawczego dane dotyczące transakcji nieruchomościami o przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, podczas gdy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta J. przejęte nieruchomości, znajdują się w obszarze oznaczonym symbolem US (obiekty sportu i rekreacji). Okoliczności tych nie dostrzegł Wojewoda [...], a to oznacza, że podjęte przez niego rozstrzygnięcie zapadło z istotnym naruszeniem art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W tym stanie rzeczy nie budzi wątpliwości Sądu, że w sprawie zaistniała konieczność sporządzenia nowych operatów, a w konsekwencji także przeprowadzenia na ich podstawie dowodu co do wartości wywłaszczanych nieruchomości, co obejmuje zasadniczy zakres postępowania odszkodowawczego. Przy czym przeprowadzenie takiego dowodu po raz pierwszy przed organem odwoławczym wykraczało poza ramy postępowania uzupełniającego, o którym mowa w art. 136 k.p.a. W tym trybie bowiem mogło jedynie nastąpić ewentualne uzupełnienie opinii biegłego względnie jej aktualizacja. Konieczność sporządzenia takiej opinii od nowa implikuje bowiem powstanie po stronie organów powstanie obowiązku zapewnienia stronom postępowania możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu jak też zapewnienia im możliwości dokonania jego weryfikacji w toku kontroli instancyjnej, a więc zarówno w postępowaniu przed organem pierwszej jak i drugiej instancji. Taki stan rzeczy prowadzić musi zatem do wydania przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. Niezależnie od powyższego wskazać należy, że sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 20 kwietnia 2004 r. "operaty zamienne" nie mogły być uznane za odrębne opinie rzeczoznawcy, o których stanowi art. 156 ust. 1 u.g.n. Są one bowiem jedynie swego rodzaju uzupełnieniem przez rzeczoznawcę poprzednich wycen o wyjaśnienie dotyczące podstaw zastosowania w procesie wyceny regulacji z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., a nie efektem ponownie dokonanego oszacowania wartości gruntu, co stwierdza sam rzeczoznawca w treści tych operatów oraz piśmie przewodnim, przy którym je nadesłał. Za takim traktowaniem tych dokumentów przemawia również fakt, że wartość szacownych nieruchomości ustalona została w nich na dzień 22 listopada 2011 r., a więc datę uprzednio sporządzonych wycen. To z kolei prowadzić musi do wniosku, że dowodem przewidzianym w art. 24 e ust. 3 ustawy o EURO 2012 r., w okolicznościach rozpoznawanej sprawy mogły być wyłącznie operaty z 22 listopada 2011 r. Te zaś na etapie postępowania przed Ministrem, nie mogły być już wykorzystane, gdyż utraciły swoją ważność 22 listopada 2012 r. (por. art. 156 ust. 3 u.g.n.). Ta okoliczność w powiązaniu z wyżej wykazaną wadliwością pierwotnych wycen również determinować musiały uchylenie opartego na nich rozstrzygnięcia Wojewody i skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdyż w takich okolicznościach faktycznych zbędne było występowania do rzeczoznawcy o rozważenia potwierdzenia aktualności operatów na zasadach określonych w art. 156 ust. 4 u.g.n. oraz § 58 ww. rozporządzenia. Zgodzić się również należy z Ministrem, że w sytuacji, gdy brak jest w obszarze rynku lokalnego transakcji nieruchomościami charakteryzujących się wspólnymi z wycenianymi działkami cechami relewantnymi, obowiązkiem rzeczoznawcy było rozszerzenie tego rynku na rynek regionalny (a więc obszar województwa) lub krajowy zgodnie z § 26 rozporządzenia. Tylko bowiem tak poszerzony obszar badania rynku nieruchomości daję możliwość uzyskania miarodajnej dla określenia wartości przejętej nieruchomości informacji o cenach uzyskiwanych w obrocie gruntami przeznaczonymi na cele rekreacji i sportu. Czynienie zatem zarzutu organowi, że w swoich wytycznych zalecił uwzględnienie dyspozycji normy prawnej zawartej w przywołanym przepisie nie ma usprawiedliwionych podstaw. Trafne również jest stanowisko organu, iż w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie było podstaw do podwyższenia należnego stronie odszkodowania o tzw. 5% bonus z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości inwestorowi, przewidziany w art. 24e ust. 8 ustawy o EURO 2012. Przepis ten, jak zasadnie zauważył Minister, dopuszcza podwyższanie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości w dwóch sytuacjach: wydania przez właściciela nieruchomości nie później niż w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, o którym mowa w art. 24 ust. 2 (pkt 1) – tj. zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012, albo nie później niż 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji ww. przedsięwzięcia Euro 2012 stała się ostateczna (pkt 2). Przy czym przewidziane w tym przepisie uprawnienie może być przyznane jednokrotnie, na co wskazuje w użyty w jego redakcji spójnik "albo". Uwzględniając więc tę okoliczność jak też ratio legis powyższego unormowania (wzorowanego na analogicznej regulacji zawartej w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej z 10 kwietnia 2003 r.), sprowadzające się do przyspieszenia procesu inwestycyjnego poprzez skłonienie właścicieli gruntów do ich dobrowolnego wydania inwestorowi uznać należy, że termin określony w punkcie 1 znajduje zastosowanie wówczas, gdy decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 opatrzona została w rygor natychmiastowej wykonalności, a termin z punktu 2 art. 24e ust. 8 - pozostałych decyzji lokalizacyjnych. W rozpoznawanej sprawie zaś, jak wynika z akt administracyjnych sprawy, decyzji Wojewody [...] z [...] lipca 2010 r. o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012, obejmującej przedmiotowe nieruchomości (mocą której doszło do ich przejęcia przez jednostkę samorządową), nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Zawiadomienie o wydaniu tej decyzji (przewidziane w art. 24 ust. 2 ustawy o EURO 2012) doręczone zostało pełnomocnikowi właścicielki 29 lipca 2010 r., co wynika ze znajdującego się w aktach zwrotnego potwierdzenia odbioru. Tym samym aby uzyskać omawiany bonus wydanie przedmiotowej nieruchomości powinno nastąpić najpóźniej do 12 sierpnia 2010 r., co jednak w realiach rozpoznawanej sprawy nie nastąpiło. Wydaniu nieruchomości (a więc dobrowolnym przekazaniu jej inwestorowi) można w niniejszej sprawie wiązać dopiero ze złożeniem przez pełnomocnika właścicielki inwestorowi oświadczenia o cofnięciu pozwu złożonemu przeciwko Miastu J. o wydanie działki nr [...] wraz informacją o pozostawieniu w dacie 18 stycznia 2011 r. do dyspozycji miasta działki nr [...], co miało miejsce w dniu 8 lutego 2011 r. To zaś oznacza, że wydanie ich nastąpiło po upływie terminu określonego w art. 24e ust. 8 pkt 1 ustawy o EURO 2012 r., a w konsekwencji nie uprawniało do uzyskania podwyższonego odszkodowania. Prawidłowe wreszcie było przyjęcie przez Ministra do merytorycznego rozpoznania odwołania Burmistrza Miasta J. odwołania od decyzji organu wojewódzkiego złożonego w terminie zakreślonym w pouczeniu zawartym w tej decyzji, ale z przekroczeniem terminu określonego w art. 34 ust. 2 powołanej wyżej ustawy. Jeżeli bowiem przepis prawa udziela stronie ex lege ochrony prawnej, a tak stanowi wprost art. 112 k.p.a., nie ma podstaw do kwestionowania stanowiska organu, który tę ochronę wobec jednostki zastosował (por. wyrok NSA z 4 stycznia 2013 r. sygn. akt I OSK 1553/10 Lex nr 1269625). Skoro więc formułowane w stosunku do decyzji Ministra zarzuty skargi okazały się niezasadne, a podjęte rozstrzygnięcie, w świetle ustalonego stanu faktycznego odpowiada prawu, to skarga jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw podlegać musi oddaleniu. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.