I SA/Wa 1223/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędzia WSA Elżbieta Lenart Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 września 2014 r. sprawy ze skargi H. U., M. O. i M. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta O. z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. solidarnie na rzecz H. U., M. O. i M. L. kwotę 386 (trzysta osiemdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną do tut. Sądu decyzją [...] z dnia [...] lutego 2014r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. (dalej jako "SKO"/"organ") działając na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 zwanej dalej "kpa") oraz art. 98a ust. 1a i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518 – dalej jako "ugn"/"ustawa") utrzymało w mocy decyzję nr [...] Burmistrza Miasta O. z dnia [...] grudnia 2013 r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Podstawą ww decyzji było ustalenie, że stanowiąca współwłasność trzech osób nieruchomość położona w O. przy ulicy [...] i [...] składająca się z działek oznaczonych numerami geodezyjnymi [...] i [...] przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta O. (uchwała Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...] maja 2006 r. ogłoszona [...] czerwca 2006 r. w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz.[...]) pod wolnostojącą zabudowę mieszkaniową ([...]-symbol na rysunku planu) została podzielona na 13 działek - przeznaczonych pod wolnostojącą jednorodzinną zabudowę mieszkaniową i drogę wewnętrzną. Ostateczną decyzją Burmistrza Miasta O. nr [...] z dnia [...] lipca 2013 r. z działki oznaczonej numerem geodezyjnym [...] wydzielono siedem działek oznaczonych numerami: nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, a z działki oznaczonej numerem geodezyjnym [...] wydzielono sześć działek oznaczonych numerami: nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m, nr [...] o pow. [...] m2 przy czym część działek połączono tworząc działki o powierzchni po około [...] ha. Podziału ww działek nr [...] i [...] dokonano na wniosek ich współwłaścicieli a decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna w dniu [...] lipca 2013 r. W tej dacie obowiązywała uchwała rady Miasta O. Nr [...] z dnia [...] listopada 2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dziennik Urzędowy Województwa [...] Nr [...], poz.[...]), która określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 25%. Organ prowadzący postępowanie w I instancji zlecił sporządzenie operatu szacunkowego i na jego podstawie określił że wartość rynkowa prawa własności całej przedmiotowej nieruchomości przed podziałem o pow. [...] m2 ([...] ha) wynosi po zaokrągleniu [...] zł ([...] zł za m2) a wyliczenie i dodanie wartości rynkowej poszczególnych działek po podziale daje kwotę [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyliczono na [...] zł, co dało podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej w kwocie [...] zł, jako 25% różnicy między wartością nieruchomości przed jej podziałem, a wartością nieruchomości po podziale a SKO uznało ww operat za prawidłowy. SKO wskazało w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że jej podstawą materialnoprawną są przepisy art. 98a ust.1 i 1a ustawy oraz powołana uchwała Nr [...] Rady Miasta O. z dnia [...] listopada 2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Opracowany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy nie budził zastrzeżeń organu odwoławczego. Podał on, że operat został sporządzony zgodnie z przepisami zawartymi w Rozdziale I Działu IV ustawy oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.2109 z późn. zm. – dalej jako "rozporządzenie"). Rzeczoznawca skorzystał z podejścia porównawczego, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej porównując 22 zrealizowanych od sierpnia 2011 r. do czerwca 2013 r. transakcji gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, położonych w podmiejskiej peryferyjnej strefie miasta O. i uwzględnił współczynniki korygujące obejmujące m.in. lokalizację nieruchomości, kształt i wielkość działki, uzbrojenie terenu w urządzenia infrastruktury technicznej, wskaźnik zmian cen rynkowych w związku z upływem czasu. Skargę na opisaną wyżej decyzję złożyli H. U., M. O. i M. L. (dalej jako "skarżący") zarzucając, że operat szacunkowy jest nieprawidłowy i narusza art. 98a ust. 1 i 1a ugn. Wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta O. z dnia [...] grudnia 2013 r. jako rażąco naruszających prawo. W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że w decyzji nie wskazano absolutnie żadnych argumentów, które pozwalałby przyjąć, iż wraz z dokonanym podziałem nastąpił wzrost wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału gdyż w operacie brak jest wykazania korelacji pomiędzy wielkościami poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, a wzrostem ich wartości, oraz analizy, która wskazywałaby na zależności miedzy uzyskaną ceną a cechami nieruchomości. Podnieśli, że wg danych z tabeli operatu (np. pozycja 12) nieruchomości o większej powierzchni uzyskiwały wyższe ceny oraz że np. na ulicy [...] (poz. Nr 7 tabeli) w ostatnich latach wybudowanych zostało co najmniej kilka budynków mieszkalnych i jest to atrakcyjna lokalizacja z punku widzenia budownictwa jednorodzinnego. W ocenie odwołujących przykładowe transakcje z rynku lokalnego w znacznej części dotyczą nieruchomości położonych w innej części miasta gdzie obecnie zlokalizowanych jest wiele rozpoczętych inwestycji budowlanych w zakresie budownictwa jednorodzinnego (poz. 1,2,6, 8, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17,19) co w okolicy wycenianej nieruchomości nie ma miejsca. Podnieśli, że przedmiotowe działki położone są na terenie osiedla rolniczego, na którym zlokalizowane są dość liczne funkcjonujące zabudowania gospodarskie generujące zwłaszcza latem znaczny ruch maszyn i urządzeń rolniczych oraz wydzielające specyficzne dla produkcji zwierzęcej emisje np. zapachy z hodowli trzody chlewnej znacznie utrudniające codzienne funkcjonowanie. Zarzucili także, że 10%-owy współczynnik korygujący różnice w poziomie terenu na ww nieruchomości jest zbyt niski i nieadekwatny do cen oraz nakładów koniecznych do poniesienia celem zainicjowania jakiegokolwiek procesu inwestycyjnego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Stosownie do z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego, ustalonego i obowiązującego w dniu wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Jak stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej jako "ppsa") uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do wniosku, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Należy podkreślić, iż sąd administracyjny nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi i zawartą w skardze argumentacją. Obowiązany jest natomiast, zgodnie z art. 134 § 1 ppsa do oceny praworządności zachowań organów administracji w danej sprawie. Oznacza to, iż podniesione w skardze zarzuty i ich uzasadnienie nie są wyłącznym kryterium badania legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet gdy dany zarzut nie został podniesiony (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 maja 2004 r. I SA 2027/2002 i z dnia 29 czerwca 2004 r. I SA 2819/2002). Opłata adiacencka to w myśl definicji sformułowanej w art. 4 pkt. 11 ugn opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Jest to danina publiczna na rzecz gminy; a jej źródłem jest uzyskiwana przez określony podmiot korzyść majątkowa (przyrost wartości majątku) na skutek szczególnych zdarzeń, jakimi są: podział nieruchomości (art. 98a ugn), wydzielenie nieruchomości w wyniku scalenia i podziału (art. 107 ust. 1 ugn), budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub gminy (art. 144 ugn). (por. uzasadnienie uchwały NSA z dnia 09 października 2000r. w sprawie OPK 8/00, ONSA 2001, Nr 1, poz. 15, LEX Nr 44491). Opłatę wymierza się w oparciu ustaloną uprzednio na terenie danej gminy stawkę procentową. Opłaty adiacenckie związane z podziałem nieruchomości przewiduje art. 98a ugn. Stanowi on, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela (lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa), wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w formie decyzji administracyjnej, opłatę adiacencką z tego tytułu. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej przy czym stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przy wycenie nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być zatem wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Odmiennie niż w przypadku określonym w art. 144 ugn, przy opłacie adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości nie mamy do czynienia z korzyścią w postaci wzrostu wartości nieruchomości będącego wynikiem zaangażowania środków publicznych (Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego) np. w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej. Wobec tego, aby można było obciążyć właściciela podzielonej nieruchomości opłatą adiacencką wzrost jej wartości po podziale musi być ewidentny, a przy tym to na gminie ciąży obowiązek wykazania, że rzeczywiście wzrost wartości w określonym stanie faktycznym miał miejsce. Na organie, stosownie do art. 7 i art. 77 oraz art. 80 kpa, ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności i merytorycznej poprawności sporządzonej opinii. Oznacza to, że organ ma obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego a ocena ta winna obejmować zarówno podejście, jak i metodę oraz technikę szacowania przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ winien zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, jak również czy jest on logiczny i zupełny, nadto czy jest spójny i czy wskazuje na przeprowadzony proces wyciągania wniosków. Omawiany środek dowodowy nie może zawierać niejasności, pomyłek, braków czy wewnętrznych sprzeczności. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności, organ winien zażądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Powyższe stanowisko co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od szeregu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2011r. sygn. akt I OSK 1650/10). Przyjmuje się, że skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, to winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Okoliczność, że wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, że działa on w sposób dowolny, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko a ono podlega kontroli organu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. I OSK 852/07, por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2011r. sygn. akt I OSK 379/10). Innymi słowy, w postępowaniu administracyjnym nie można bezkrytycznie przyjmować żadnego dowodu, nawet jeżeli dowodem tym jest opinia wymagająca wiadomości specjalnych. Analiza kontrolowanej decyzji opartej na operacie szacunkowym wskazuje, że został on sporządzony niezgodnie z przepisami ustawy a zatem wadliwie organ ocenił, że operat jest prawidłowy. Przede wszystkim operat podlega kontroli organu pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji "nieruchomości podobnej" (por. art. 4 pkt. 16 ugn) oraz m.in. pod kątem dat transakcji odpowiadających założeniu ustawodawcy. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zaś daty przyjętych do porównania transakcji winny być zbieżne z datą orzekania a do porównania winny być przyjęte transakcje nieruchomości o różnym stanie. Jak wynika bowiem z art. 98a ust. 1 zd 4 ugn "wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej" natomiast "stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (art. 98a ust. 1 zd 5 ugn). Uwzględniając powyższe, należy przyjąć, że sporny operat nie spełnia wymogów ustawowych. Podnoszone przez właścicieli nieruchomości niekorzystne ukształtowanie terenu miało miejsce przed dokonaniem podziału i ma miejsce po podziale a opinia uwzględnia ten stan faktyczny i odpowiednio koryguje cenę zarówno przy wycenie nieruchomości wg stanu przed jak i po podziale. Tym niemniej, w ocenie Sądu pozostałe zarzuty skargi są zasadne a przyjęte do porównań nieruchomości nie są podobne do nieruchomości wycenianej, co stanowi o wadliwości operatu. Trzeba przede wszystkim podkreślić, że w sprawie zarówno do wyceny nieruchomości przed podziałem jak i po podziale przyjęto do porównania te same transakcje dotyczące nieruchomości w znacznej większości o średniej powierzchni około [...] mkw ([...] ha) tymczasem przed podziałem nieruchomość składała się z dwóch działek ewidencyjnych o powierzchni odpowiednio [...] ha i [...] ha - łącznie [...] ha a po podziale w większości połączone następnie działki uzyskały średnią powierzchnię [...] ha. Gdy chodzi o transakcje nieruchomości większych (podobnych do nieruchomości sprzed podziału), do porównania przyjęto tylko jedną transakcję dotyczącą nieruchomości o powierzchni [...] ha a więc nieadekwatnie do wymogów ustawowych, gdyż do wyceny biegły powinien przyjąć przynajmniej kilka czy nawet – jak wynika z przepisów – kilkanaście nieruchomości podobnych. Rację mają tez skarżący, że owa największa przyjęta do porównania nieruchomość jest w zasadzie najdroższą z przyjętych do porównania (poza poz. 14 na str. 12 operatu) a zatem wynik postępowania dowodowego jest przeciwny do dowodów przyjętych do analizy i nie wyjaśnia w sposób klarowny zaistniałej sytuacji i wniosków z niej wyciągniętych. Nie można też przyjąć, że przy opłacie adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości, jej wielkość (powierzchnia) przed i po podziale ma drugorzędne znaczenie, gdyż to właśnie owa powierzchnia czyli wielkość działek wydzielonych z jednej większej działki jest jedyną cechą powodującą możliwość ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). W § 4 ust. 1 ww rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen, a przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy nieruchomości (§ 4 ust. 4 ww rozporządzenia). Uwzględniając powyższe i metodę przyjętą przez biegłego należało przyjąć, że operat szacunkowy, a w konsekwencji zaskarżona decyzja nie odpowiadają przepisom prawa. Nadto, jak wskazano, do porównania winny być przyjęte transakcje zbliżone do daty orzekania a więc z drugiej połowy 2013r., tymczasem z operatu wynika, iż do porównania przyjęto transakcje mające miejsce nawet w połowie 2011r. a więc o ponad dwa lata poprzedzające wydanie zaskarżonej decyzji (choć biegły zaznaczył, że ceny nieruchomości w tym czasie nie uległy zmianie). Gdy chodzi o wycenę według stanu przed podziałem – to objęta jedną księgą wieczystą nieruchomość składała się z dwóch działek ewidencyjnych tymczasem organ nie uwzględnił, że w sprawie dokonany w lipcu 2013r. podział nie dotyczył nieruchomości stanowiącej jedną działkę ewidencyjną o powierzchni [...] mkw ([...] ha) lecz doszło wówczas do podziału dwóch działek ewidencyjnych o powierzchni (uśredniając) [...] mkw ([...] ha) i [...] mkw ([...] ha). To charakterystyczna sytuacja, która winna skutkować odpowiednią weryfikacją założenia dokonanego zarówno przez biegłego jak i przez organ. Biegły uznał natomiast (błędnie), że przedmiotem wyceny przed podziałem była działka o powierzchni [...] mkw (str. 17 operatu). Powyższe skutkowało stwierdzeniem przez Sąd naruszenia przepisów postępowania jak i przepisów prawa materialnego (art. 98a ust. 1 zd 4 ugn oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia), które miało wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Sądu operat szacunkowy został błędnie sporządzony gdyż zawiera on analizę (a właściwie "korektę" współczynnikami) transakcji, co do nieruchomości, które nie są podobnymi w rozumieniu ustawy. Stosownie do art. 80 kpa organy administracji publicznej mają prawo ale i obowiązek oceny dowodów. Jednak w przedmiotowej sprawie uznanie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych poprzez bezkrytyczne i ogólne wskazanie, że jest ona prawidłowa stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 kpa oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 kpa, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i prawidłowości a także adekwatności operatu do okoliczności konkretnej sprawy. Analiza tych danych, nawet przy braku znajomości samej metody szacowania czy podejścia porównawczego, winna skutkować pozytywną bądź negatywną oceną operatu a ocena ta należy do organu prowadzącego sprawę. W żadnym razie nie można uznać za prawidłowy operat, który do porównania wartości nieruchomości według jednego stanu i według innego stanu przyjmuje te same (w 100%) transakcje a treść operatu nie daje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie w jaki sposób na podstawie tych samych transakcji uznano za inną wartość nieruchomości składającą się z działki o powierzchni [...] ha i wartość tej samej nieruchomości po podziale o pow, [...] ha. Zastosowanie współczynników korygujących w ocenie Sądu winno polegać na korekcie wartości nieruchomości podobnych: do nieruchomości wg stanu sprzed podziału i osobno do nieruchomości wg stanu po podziale - a nie, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie, poprzez korygowanie ustalonej uprzednio ceny średniej wszystkich transakcji nieruchomości położonych w okolicy (co do nieruchomości o powierzchni nieadekwatnej do nieruchomości wg dwóch stanów przed i po podziale i przy tym przy porównaniu raz nieruchomości z dostępem do mediów a raz bez takiego dostępu). W kontrolowanej sprawie dokonano wyceny różnej wielkości działek przed podziałem jak i po podziale poprzez zastosowanie współczynników korygujących co do powierzchni – w odniesieniu do tych samych bazowych transakcji, co nie jest miarodajne i nie jest odpowiednie do wymogów przepisów rozporządzenia. Nieruchomość wg stanu przed podziałem powinna być osobno wyceniona przy zastosowaniu wybranej przez biegłego metody wyceny (tu korygowania ceny średniej) i ten sam zabieg winien być zastosowany przy wycenie nieruchomości wg stanu po podziale. Dokonanie dwóch osobnych wycen co do nieruchomości o powierzchni ośmiokrotnie większej/mniejszej poprzez zastosowanie współczynników korygujących w zakresie powierzchni – nie jest zgodne z przepisami. Tak dokonana wycena nie może być uznana za prawidłową w kontekście metody porównywania nieruchomości podobnych . Trzeba też podkreślić, że w postępowaniu określającym wysokość opłaty adiacenckiej nie można z góry przyjąć założenia, że sam fakt podziału nieruchomości spowodował automatycznie wzrost jej wartości. Podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (por. wyrok NSA z dnia 30 marca 2007r. w sprawie I OSK 729/06, LEX nr 325251). Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zaskarżona decyzja SKO i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji jako wadliwe winny być wyeliminowane z obrotu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ppsa. Ich uchylenie skutkowało wstrzymaniem wykonalności zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku (art. 152 ppsa). Ponownie rozpoznając sprawę organ weźmie pod uwagę wskazaną wyżej ocenę prawną i zleci biegłemu sporządzenie operatu szacunkowego zgodnie ze wskazaniami przepisów ustawy tj. art. 98a ugn oraz art. 149 i n ugn przy jednoczesnym uwzględnieniu określonej w art. 4 pkt. 16 ugn definicji nieruchomości podobnej i przepisów ww rozporządzenia a następnie oceni sporządzony operat w odniesieniu do obowiązujących przepisów określających jego niezbędne elementy. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ppsa.