I SA/Wa 1578/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) Sędziowie WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Elżbieta Lenart po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym, w dniu 24 listopada 2021 r. sprawy ze skargi G. P. na decyzję Wojewody [...] z 27 maja 2020 r. nr 1626/2020 w przedmiocie zobowiązania do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z [...] lipca 2018 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz G. P. kwotę 14 930 (czternaście tysięcy dziewięćset trzydzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania G. P. decyzją z [...] maja 2020 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty P. z [...] lipca 2018 r. nr [...] orzekającą o zobowiązaniu G. P. do zwrotu dla Miasta [...] zwaloryzowanego odszkodowania w kwocie [...] zł wraz z kwotą podwyższającą wartość nieruchomości wynoszącą [...] zł, łącznie kwoty [...] zł za część wywłaszczonej nieruchomości, zwróconej decyzją Wojewody [...] z [...] maja 2011 r. nr [...], położonej w W. przy [...] i [...], stanowiącej działki nr [...] o pow. [...] m2 i [...] o pow. [...] m2 z obrębu [...], będącej częścią dawnej działki nr [...] z obrębu nr [...]. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Starosta P. decyzją z [...] grudnia 2010 r. nr [...] orzekł zwrot na rzecz poprzedniej właścicielki G. P., części wywłaszczonej nieruchomości położonej w W. przy [...] i ul. [...], stanowiącej działki nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu [...], będącej częścią dawnej działki nr [...] z dawnego obrębu nr [...] oraz zobowiązał G. P. do zwrotu na rzecz Miasta [...] zwaloryzowanego odszkodowania z tytułu wywłaszczonej nieruchomości w kwocie [...] zł. (bez nakładów). Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Prezydent [...]. Wojewoda [...] decyzją z [...] maja 2011 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekł zwrot na rzecz G. P. części wywłaszczonej nieruchomości położonej w W. przy [...] i ul. [...], stanowiącej działki nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu [...], będącej częścią dawnej działki nr [...] z dawnego obrębu nr [...] oraz zobowiązał G. P. do zwrotu na rzecz Miasta [...] zwaloryzowanego odszkodowania z tytułu wywłaszczonej nieruchomości w kwocie [...] zł oraz do zwrotu wartości naniesień budowlanych w kwocie [...] zł, powstałych w wyniku działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na skutek skargi Prezydenta [...] i G. P., wyrokiem z 19 grudnia 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1181/11 uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] nr [...] oraz decyzję Starosty P. nr [...] - obie w zakresie orzekającym o zwrocie odszkodowania, a w pozostałym zakresie, tj. zwrotu nieruchomości oddalił skargę Prezydenta [...]. W uzasadnieniu Sąd stwierdził, że opinia biegłych rzeczoznawców majątkowych z [...] listopada 2010 r. będąca podstawą wyliczenia wysokości odszkodowania z pkt. ll decyzji Wojewody [...] nr [...] jest niezgodna z treścią art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem rzeczoznawcy powinni ustalić stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia (nabycia) oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Następnie winni dokonać wyceny ustalając dla obu tych nieruchomości wartość z dnia zwrotu, a otrzymaną różnicę pomiędzy uzyskanymi cenami winni odjąć lub dodać do kwoty odszkodowania zwaloryzowanego, pomijając takie czynniki zewnętrzne dotyczące nieruchomości, jak skutki wynikające ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym, czy zmiany w otoczeniu nieruchomości, a uwzględniając wyłącznie zmianę stanu nieruchomości spowodowaną działaniami dokonanymi bezpośrednio na tej nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 14 listopada 2013 r. sygn. akt l OSK 970/12 oddalił skargę kasacyjną Prezydenta [...]. Starosta P. decyzją z [...] lipca 2018 r. orzekł o zobowiązaniu G. P. do zwrotu na rzecz Miasta [...] zwaloryzowanego odszkodowania w kwocie [...] zł wraz z kwotą podwyższającą wartość nieruchomości wynoszącą [...] zł, łącznie kwoty [...] zł za część wywłaszczonej nieruchomości, zwróconej decyzją Wojewody [...] z [...] maja 2011 r., położonej w W. przy [...] i ul. [...], stanowiącej działki nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu [...], będącej częścią dawnej działki nr [...] z dawnego obrębu nr [...]. Od decyzji tej odwołanie złożyła G. P. Wojewoda [...] decyzją z [...] maja 2020 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty P. z [...] lipca 2018 r. W uzasadnieniu wskazał, że w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, poprzedni właściciel lub jego spadkobiercy zwracają właścicielowi nieruchomości w dniu zwrotu, którym dla przedmiotowej nieruchomości jest Miasto st. Warszawa, ustalone w decyzji wywłaszczeniowej zwaloryzowane odszkodowanie. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, którą do czasu ogłoszenia przez Prezesa GUS wskaźników zmian cen nieruchomości, dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa GUS w drodze obwieszczenia w Dzienniku Urzędowym Rzeczpospolitej Polskiej "Monitor Polski". Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości. W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie pomniejsza się lub powiększa o kwotę różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie i w otoczeniu nieruchomości. Wojewoda [...] podał, że organ I instancji, określoną w zaskarżonej decyzji kwotę zwaloryzowanego odszkodowania do zwrotu na rzecz Miasta [...] ustalił na podstawie operatu szacunkowego z [...] czerwca 2018 r., do którego dołączono klauzulę potwierdzającą jego aktualność z [...] października 2019 r., wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. Rzeczoznawca wyliczył - przy zastosowaniu wskaźników cen towarów usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa GUS w drodze obwieszczeń w Dzienniku Urzędowym Rzeczpospolitej Polskiej "Monitor Polski" - wysokość zwaloryzowanego odszkodowania proporcjonalnie do powierzchni zwracanej nieruchomości na [...] kwietnia 2018 r. na kwotę [...] zł oraz różnicę pomiędzy wartością nieruchomości na dzień zwrotu, tj. [...] maja 2011 r. i na dzień wywłaszczenia, tj. [...] maja 1975 r. która wyniosła [...] zł, zaś po jej waloryzacji, na datę sporządzenia operatu – [...] zł. Łącznie do zwrotu na rzecz Miasta [...] została wyliczona kwota [...] zł. Rzeczoznawca wyliczył także wartość nieruchomości na dzień zwrotu – [...] zł. Zgodnie z art. 75 § 1 kpa, jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. W związku z powyższym niezbędne stało się sporządzenie przez biegłego specjalistycznej opinii w celu ustalenia wartości zwaloryzowanego odszkodowania podlegającego zwrotowi przez poprzednią właścicielkę na rzecz Miasta [...] w związku ze zwrotem na jej rzecz nieruchomości wywłaszczonej, stanowiącej działki nr [...] i nr [...] z obrębu [...] o łącznej pow. [...] m2. W ocenie organu rzeczoznawca majątkowy A. K. z uprawnieniami państwowymi nr [...] spełnia wszystkie wymagania biegłego do wydania opinii w omówionej wyżej kwestii. Wykonany zaś na etapie postępowania przed organem I instancji operat szacunkowy spełnia wymogi prawne w tym zakresie i stanowi dowód w sprawie. Organ odwoławczy zaznaczył, że w wyroku z 16 października 2014 r. sygn. akt I OSK 611/13 Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także, czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Z kolei w wyroku z 9 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1459/12 NSA podniósł, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem Wojewody podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym metod wyceny mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizacje zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.) – dalej zwanej "ugn" nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym dokonane wyliczenia zawarte w operacie nie wzbudziły wątpliwości, co do ich prawidłowości. Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego nieuwzględnienia w toku wyceny służebności organ odwoławczy wskazał, że kwestie służebności nie stanowią zagadnienia, które jest ustalane w postępowaniu o zwrot. Służebności są zagadnieniami cywilnymi i kwestie z nimi związane nie stanowią przedmiotu postepowania administracyjnego. Naniesienia znajdujące się na gruncie zostały tam usytułowane zgodnie z planem miejscowym zagospodarowania terenu i wykonane w ramach inwestycji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Naniesienia budowlane zostały wycenione metodą odtworzeniową i uwzględnione jako podnoszące wartość nieruchomości. Organ nie miał podstaw do podważania prawidłowości tak dokonanych ustaleń przez osobę, która jest do tego uprawniona na mocy przepisów prawa. Wojewoda zauważył, że w wyroku wydanym w przedmiotowej sprawie Sąd wskazał, że nie podziela stanowiska skarżącej, że skoro nakłady na przedmiotowej nieruchomości nie były i nie są związane z celem wywłaszczenia, to nie ma ona obowiązku zapłaty wyższego odszkodowania z powodu wzrostu wartości zwracanej nieruchomości. Odnosząc się do kwestii związanych z doręczeniem decyzji organu l instancji organ odwoławczy wskazał, że z akt postępowania wynika, że na dzień wydawania decyzji przez Starostę G. P. nie była reprezentowana przez pełnomocnika i zgodnie z tym decyzja została skierowana na jej adres. Organ nie dopatrzył się nieprawidłowości w tym zakresie. Informacje o zmianach w zakresie udzielonego pełnomocnictwa strona powinna przedłożyć organowi prowadzącemu postępowanie. Wobec tego Wojewoda uznał, że Starosta P. wydając decyzję z [...] lipca 2018 r. podjął wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, jak również w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy i działając zgodnie z prawem wydał decyzję administracyjną. Od decyzji Wojewody [...] z [...] maja 2020 r. G. P. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie: 1) art. 7, art. 76 § 1, art. 77 § 1 i 3, art. 80 kpa oraz § 38 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej zwanego "rozporządzeniem" poprzez błędną ocenę zebranego materiału dowodowego i uznanie, że opinia biegłego wydana w niniejszej sprawie jest miarodajna i zupełna oraz, że pozwala na wydanie w oparciu o nią merytorycznego rozstrzygnięcia w sprawie, podczas gdy błędy oraz ominięcia poczynione w jej treści czynią ją bezużyteczną dla potrzeb wyjaśnienia stanu faktycznego w niniejszej sprawie i wydania prawidłowego rozstrzygnięcia; 2) art. 7, art. 77 § 1 i 4, art. 80 kpa oraz art. 2, art. 3 ust. 1 i art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r. poz. 2204) – dalej zwanej "ukwh" poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy i poczynienie niezgodnych ze stanem faktycznym ustaleń poprzez poprzestanie na ustaleniu, że jedyną zmianą na nieruchomości jest wybudowanie na niej garaży i pominięcie w dalszych ustaleniach oraz przy ocenie sporządzonej w sprawie opinii biegłego faktu obciążenia nieruchomości służebnością drogi koniecznej, co skutkowało niezgodnym z rzeczywistością ustaleniem wartości nieruchomości i należnego rozliczenia, a nadto uznanie przez organ I instancji, że nakłady na nieruchomości miały związek z celem wywłaszczenia; 3) art. 140 ust. 4 ugn poprzez obciążenie byłych właścicieli obowiązkiem zwrotu kwoty o jaką zwiększyła się wartość nieruchomości w związku z nakładami niezwiązanymi z celem wywłaszczenia; 4) art. 11, art. 107 § 1 pkt 6 kpa poprzez sporządzenie uzasadnienia zawierającego wewnętrzne sprzeczności powodujące niemożność instancyjnej kontroli poprawności rozumowania organu I instancji przy rozstrzyganiu sprawy; 5) art. 138 § 1 pkt 1 i § 2 kpa poprzez nieuchylenie zaskarżonej decyzji i niewydanie decyzji rozstrzygającej sprawę, co do istoty ewentualnie nieprzekazanie sprawy celem ponownego rozpoznania organowi I instancji w sytuacji, gdy wydana ona została przez organ z naruszeniem przepisów powszechnie obowiązującego prawa i jako taka winna zostać uchylona oraz pomimo oczywistych wad decyzji powodujących uzasadnione wątpliwości, co do rozpatrzenia istoty sprawy przez organ I instancji. Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w całości; 2) zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga jest uzasadniona. Z treści art. 7 i art. 77 § 1 kpa wynika, że organ administracji publicznej obowiązany jest podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, w szczególności zobowiązany jest do zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego. Tylko ustalone w takich warunkach fakty mogą bowiem stanowić materiał dowodowy będący podstawą faktyczną, niezbędną do wydania i uzasadnienia decyzji administracyjnej. W oparciu o wskazane wyżej reguły postępowania dowodowego organy administracji publicznej winny również dokonać oceny opinii o wartości nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Sąd zwraca uwagę, że w każdym postępowaniu administracyjnym organ dokonuje oceny przydatności dowodu, jego poprawności a w konsekwencji wiarygodności. Ocena ta nie może opierać się wyłącznie na zbadaniu przesłanek formalnych (wyrok NSA z 13 lutego 2019 r. sygn. akt I OSK 758/17). Fakt, że rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 kpa). Zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 kpa). W razie wątpliwości organy administracji mogą więc żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia lub poprawienia operatu, udzielenia wyjaśnień, co do jego treści, a w konsekwencji również odmówić mu mocy dowodowej. Operat szacunkowy winien więc spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści (wyrok NSA z 8 lutego 2019 r. sygn. akt I OSK 773/17). Organ prowadzący postępowanie zobligowany jest ocenić, czy operat szacunkowy spełnia wymogi zawarte w przepisach prawa oraz czy jest spójny, kompletny i logiczny. Zdaniem Sądu temu obowiązkowi nie uczyniły zadość organy orzekające w niniejszej sprawie w administracyjnym toku instancji. Organy pominęły to, że zgodnie z art. 140 ust. 4 ugn przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Jednak nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Sąd zauważa, że – co do zasady - istotnym czynnikiem przy wyborze właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, a w konsekwencji przy wyborze rodzaju określanej wartości nieruchomości (rynkowa, odtworzeniowa), czy też przy wyborze nieruchomości podobnych dla określenia wartości rynkowej gruntu w podejściu porównawczym, jest przeznaczenie nieruchomości (art. 154 i art. 4 pkt 16 ugn w zw. z § 1 pkt 2, § 21 ust. 1 i § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia). Aby jednak ocenić, czy nastąpiła zmiana przeznaczenia części wywłaszczonej nieruchomości w planie miejscowym, o której mowa w art. 140 ust. 4 ugn (której to skutków zmiany się nie uwzględnia), należało wpierw ustalić przeznaczenie wywłaszczonej części nieruchomości ([...] m2) na dzień wywłaszczenia ([...] maja 1975 r.). Dopiero wówczas można byłoby ocenić, czy aktualne na dzień zwrotu przeznaczenie przedmiotowej części wywłaszczonej nieruchomości (usługowe – działki nr [...] i mieszkaniowo-usługowe – działki nr [...]) jest tożsame jak "pierwotne" przeznaczenie części wywłaszczonej nieruchomości (na dzień wywłaszczenia). Tylko wówczas możnaby ten czynnik przyjąć przy określaniu wartości nieruchomości na dzień zwrotu. Gdyby zaś aktualne przeznaczenie części wywłaszczanej nieruchomości w planie miejscowym było inne, niż "pierwotne" wówczas to aktualne przeznaczenie należałoby pominąć przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania. Z operatu szacunkowego nie wynika jakie było na dzień wywłaszczenia przeznaczenie terenu obejmującego aktualne działki nr [...] i [...]. Wobec tego nie wiadomo na jakiej podstawie biegły (str. 11 i 14 operatu) wziął pod uwagę przeznaczenie usługowe i mieszkaniowo-usługowe jako cechę istotną przy wycenie części wywłaszczonej nieruchomości i m.in. w oparciu o tę cechę określił rynek właściwy dla szacowanej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 26 ust. 3 rozporządzenia) i wyodrębnił z tego rynku nieruchomości porównawcze (art. 4 pkt 16 ugn). Przeznaczenie to możnaby uwzględnić tylko wówczas, gdyby było tożsame z "pierwotnym" przeznaczeniem na dzień wywłaszczenia, a ta okoliczność nie została wyjaśniona. Te same uwagi dotyczą kwestii zmiany w otoczeniu części wywłaszczonej nieruchomości. Z operatu nie wynika jakie było "pierwotne" otoczenie tegoż terenu w dacie wywłaszczenia. Wobec tego nie wiadomo dlaczego biegły przyjął przy wycenie (str. 12 i 13 operatu) sąsiedztwo (stan otoczenia szacowanego gruntu – art. 4 pkt 17 ugn) w postaci zabudowy mieszkaniowej i usługowej, terenów niezainwestowanych i zabudowy mieszkaniowej, w sytuacji gdy nie wiadomo czy taki stan otoczenia był tożsamy z "pierwotnym" otoczeniem nieruchomości na dzień wywłaszczenia. Z operatu (str. 16 i 18) wynika zaś, że rzeczoznawca majątkowy przyjął, że przeznaczenie i stan otoczenia części wywłaszczonej nieruchomości nie uległy zmianie i były tożsame, jeżeli chodzi o moment wywłaszczenia i dzień zwrotu. To stwierdzenie nie zostało poparte żadnym uzasadnieniem, czego nie zauważyły organy orzekające w sprawie. Z kolei w uzasadnieniu wiążącego w niniejszej sprawie prawomocnego wyroku z 19 grudnia 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1181/11 WSA w Warszawie stwierdził, że nie wiadomo dlaczego (na jakiej podstawie prawnej) rzeczoznawca zwiększył kwotę zwaloryzowanego odszkodowania o koszty budowy 21 garaży, pawilonu handlowego o konstrukcji stalowej oraz dwóch metalowych słupków reklamowych i nawierzchni z mieszanki bitumiczno-asfaltowej ([...] m2) na co zupełnie nie zwrócił uwagi organ odwoławczy, przyjmując ten operat jako dowód w sprawie. Poza tym zdaniem WSA w Warszawie naniesienia w postaci konstrukcji reklamowych (2 słupy metalowe) wycenione na kwotę [...] zł dotychczasowy właściciel mógł zabrać i nie miały one w takiej sytuacji wpływu na wzrost wartości nieruchomości. Mimo to rzeczoznawca majątkowy (str. 17 i Tabela str. 19 operatu) w ramach określenia stanu części wywłaszczonej nieruchomości na dzień zwrotu i określenia wartości naniesień budowlanych uwzględnił w wycenie opisane wyżej konstrukcje reklamowe i słupy metalowe. Tymczasem tego rodzaju naniesienia biegły winien pominąć (zgodnie ze stanowiskiem WSA w Warszawie) jako niemające wpływu na wartość nieruchomości. Poza tym z materiału mapowego znajdującego się w aktach sprawy, w tym z mapy sytuacyjnej nieruchomości z projektowanym podziałem (załączonej do operatu szacunkowego z [...] czerwca 2018 r. - na co słusznie zwróciła uwagę skarżąca w skardze - wynika, że w granicach części wywłaszczonej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] wg stanu na dzień zwrotu znajduje się mniejsza ilość garaży, niż 21. Wobec tego, mając na uwadze art. 140 ust. 3 i ust. 4 zdanie czwarte ugn, należałoby zastosować powierzchniowe kryterium proporcjonalności wynikające z tych przepisów i ustalić powierzchnię użytkową garaży znajdującą się tylko w granicach zwróconego gruntu, a następnie przy określaniu różnicy wartości nieruchomości, o której mowa w at. 140 ust. 4 ugn, rozliczyć ją proporcjonalnie w ramach szacowania wartości części składowych gruntu wg stanu z dnia zwrotu. Biegły wycenił natomiast wszystkie 21 garaży i uwzględnił je w wycenie naniesień budowlanych (str. 19 operatu) Tych okoliczności nie dostrzegły orzekające w sprawie organy. Za zasadny Sąd uznał zarzut skarżącej dotyczący pominięcia przez biegłego prawa obciążającego część wywłaszczonej nieruchomości wg stanu z dnia zwrotu. Jedną ze składowych pojęcia stan nieruchomości (art. 4 pkt 17 ugn) jest stan prawny nieruchomości. Stan prawny nieruchomości determinuje m.in. obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym. Sąd zwraca uwagę, że w sprawie o zwrot zwaloryzowanego odszkodowania nie jest wyłączone stosowanie § 38 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości (ust. 1). Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (ust. 2). W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa (ust. 3). Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości (ust. 4). Trzeba jednak mieć na uwadze, że zgodnie z art. 138 ugn takie prawa jak: trwały zarząd, prawo użytkowania wygasają z dniem, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości staje się ostateczna, natomiast takie prawa obligacyjne jak: najem, dzierżawa, użyczenie wygasają z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości staje się ostateczna. Z powyższego stanu prawnego wynika, że w sprawach o zwrot zwaloryzowanego odszkodowania § 38 rozporządzenia będzie miał zastosowanie do takich praw związanych z korzystaniem z rzeczy, które nie wygasają na skutek zdarzeń unormowanych w art. 138 ugn. Takim prawem rzeczowym, które nie wygasa, jest służebność gruntowa. W niniejszej sprawie biegły ustalił w operacie (str. 6 i 7), że według stanu na dzień wydania decyzji zwrotowej działka nr [...] była obciążona służebnością drogi koniecznej przechodu i przejazdu, co wynika z działu III Kw nr [...] prowadzonej dla ówczesnej działki nr [...]. Podstawą wpisu w 2002 r. służebności była umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wraz z nieodpłatnym przeniesieniem własności budynków, budowli i urządzeń z [...] grudnia 2001 r. Rep. A nr [...]. Z treści Kw nr [...] wynika, że w 2014 r. w dziale I-O tej księgi tej ujawniono działkę nr [...], a w 2017 r. w dziale III tej księgi wpisano służebność drogi koniecznej przechodu i przejazdu obciążającej działkę nr [...]. Podstawą wpisu ograniczonego prawa rzeczowego było prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego dla [...] w W. z [...] października 2009 r. sygn. akt [...] w przedmiocie ustanowienia służebności drogi koniecznej. Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym nie wypowiedział się dlaczego przy określaniu wartości części wywłaszczonej nieruchomości według stanu (prawnego) na dzień zwrotu nie uwzględnił obciążenia działki nr [...] służebnością gruntową. Trafnie zwróciła uwagę skarżąca, że ustanowienie służebności gruntowej obciążającej działkę nr [...] nastąpiło na mocy prawomocnego orzeczenia sądu. Wpis tego prawa do księgi wieczystej miał charakter deklaratoryjny. Art. 3 ukwh przewiduje, że domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz że prawo wykreślone nie istnieje. Jednak przepis ten dotyczy praw wpisanych w księdze wieczystej lub wykreślonych z tej księgi. Przepis ten nie kreuje domniemania prawnego, że prawo rzeczowe w ogóle niewpisane w księdze wieczystej nie istnieje. Wbrew temu co twierdzi skarżąca w opisanej wyżej sytuacji nie działała rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, ponieważ instytucja ta ma zastosowanie w stosunkach między stronami i przy nabyciu prawa rzeczowego na mocy czynności prawnej (art. 5 ukwh). Rękojmia nie ma zastosowania do nabycia prawa rzeczowego na mocy prawomocnego orzeczenia sądu. Z powyższego wynika, że rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny części wywłaszczonej nieruchomości wg stanu z dnia zwrotu winien uwzględnić to, że tenże grunt był wówczas obciążony służebnością gruntową i wobec tego biegły winien ocenić to jaką ta służebność ma wartość i w jakim zakresie wpływa na wartość szacowanej nieruchomości. Starosta P. orzekający jako organ I instancji w ogóle nie rozważał tej kwestii. Z kolei Wojewoda [...] błędnie przyjął, że ustanowienie służebności na spornym gruncie ma jedynie znaczenie w stosunkach cywilnoprawnych i pozostaje poza administracyjnym postępowaniem zwrotowym. Mając powyższe pod uwagę Sąd uznał, że orzekające w sprawie organy nie dokonały dokładnej i wszechstronnej analizy i oceny przedłożonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego z 2018 r. przez co nie wyjaśniły opisanych wyżej zagadnień z udziałem biegłego. To zaś świadczy o tym, że decyzje wydane w sprawie o zwrot zwaloryzowanego odszkodowania zapadły w oparciu o niewiarygodny operat szacunkowy (wadliwy i niekompletny), a przez to z naruszeniem art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 kpa w zw. z art. 140 ust. 4 w zw. z art. 4 pkt 17 ugn oraz § 38 ust. 1 i 2 w zw. z art. 138 ugn, które miało wpływ na wynik sprawy. Sąd nie podzielił zarzut skargi dotyczącego naruszenia art. 140 ust. 4 ugn poprzez błędną wykładnię tego przepisu i uwzględnienie w wycenie nieruchomości wartości naniesień niezwiązanych z celem wywłaszczenia. Skarżąca pomija ocenę prawną zaprezentowaną przez WSA w Warszawie w uzasadnieniu prawomocnego wyroku z 19 grudnia 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1181/11. W wyroku tym WSA w Warszawie stwierdził, że nie podziela stanowiska skarżącej, że skoro nakłady na zwracanej nieruchomości nie były i nie są związane z celem wywłaszczenia, to nie ma ona obowiązku zapłaty wyższego odszkodowania z powodu wzrostu wartości zwracanej nieruchomości. WSA w Warszawie uznał, że art. 140 ust. 4 ugn nie uzależnia zapłaty odszkodowania od tego czy nakłady te były związane, czy też nie były związane z celem na jaki wywłaszczono nieruchomość. Wobec braku istotnej zmiany stanu prawnego, adekwatnej do stanu faktycznego niniejszej sprawy, Sąd orzekający w niniejszej sprawie, na zasadzie art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) – dalej zwanej "ppsa", opisanym wyżej poglądem był związany. Rację należało natomiast przyznać skarżącej, że w granicach zwracanej nieruchomości nie znajduje się 21 garaży, jak to wadliwie przyjął biegły, lecz mniejsza ich ilość. Wobec tego przy wycenie biegły nie miał podstaw do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości wg stanu na dzień zwrotu z uwzględnieniem 21 garaży i powierzchni użytkowej [...] m2. Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie biegły powinien określić wartość naniesień budowlanych (wszystkich garaży i ich pow. użytkowej), ustalić ile garaży znajduje się w granicach szacowanego gruntu, a następnie zmniejszyć tę wartość proporcjonalnie do ilości garaży i ich powierzchni użytkowej jaka znajduje się tylko w granicach zwróconego gruntu, stosując kryterium proporcjonalności, o którym mowa w art. 140 ust. 4 zdanie czwarte w zw. z art. 140 ust. 3 ugn. W ponownie prowadzonym postępowaniu Starosta P. zleci innemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie nowego operatu szacunkowego. W zależności od okoliczności sprawy organ podejmie w sprawie dalsze czynności lub wyda stosowną decyzję, którą uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 kpa. Z tych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i a ppsa w zw. z art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 2095) orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania sądowego (zwrocie wpisu sądowego od skargi, kosztów działania profesjonalnego pełnomocnika) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ppsa w zw. z § 1 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2021 r. poz. 535) oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.).