I SA/Wa 1753/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) Sędziowie: WSA Gabriela Nowak WSA Tomasz Szmydt Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 września 2013 r. sprawy ze skargi K.K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego K.K. kwotę 1177 (jeden tysiąc sto siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z [...] czerwca 2012 r., nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej po rozpatrzeniu odwołań K. K. oraz Prezydenta W. uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2012 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz K. K. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę W. nieruchomości położonej w W. w obrębie [...] oznaczonej geodezyjnie jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, i orzekł o ustaleniu odszkodowania z powyższego tytułu w kwocie [...] zł. W uzasadnieniu organ wskazał, że Wojewoda [...] decyzją z [...] lipca 2010 roku (nr [...]) ustalił lokalizację przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji polegającej na przebudowie ul. [...] wraz z zagospodarowaniem terenu po [...] stronie stadionu [...]. Minister Infrastruktury decyzją z [...] października 2010 roku (nr [...]), utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 17 stycznia 2012 r. sygn. IV SA/Wa 1801/11 stwierdził, że wyżej wskazane decyzje lokalizacyjne zostały wydane z naruszeniem prawa, a Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 5 czerwca 2012 r. II OSK 707/12 oddalił skargę kasacyjną Ministra. Wojewoda [...] decyzją z [...] marca 2012 r. nr [...] ustalił odszkodowanie na rzecz K. K. w wysokości [...] zł z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę W. nieruchomości położonej w W., w obrębie [...], oznaczonej geodezyjnie jako działki nr nr [...], [...],[...],[...],[...] przeznaczonej pod realizację wyżej opisanej inwestycji. Od powyższej decyzji K. K. złożył odwołanie zarzucając wydanie jej w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy, zawierający błędy wpływające na zaniżenie ustalonej przez rzeczoznawcę wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Skarżący zarzucił, że organ wojewódzki nie ustosunkował się do operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. Ponadto nie ustosunkował się do przedłożonej przez skarżącego opinii doradcy podatkowego dotyczącej problematyki podatku VAT w sprawach odszkodowawczych. Zdaniem K. K. organ nie uwzględnił stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji Wojewody [...] z [...] lipca 2010 r., o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012, przez co naruszył przepis art. 24e ust. 3 ustawy o Euro. Odwołujący podniósł również, że rzeczoznawca majątkowy bezpodstawnie odrzucił transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi tylko dlatego, że istnieje możliwość ich zabudowy obiektami handlowymi, co nie ma uzasadnienia w przeznaczeniu terenu nieruchomości wycenianej, gdyż zgodnie z alternatywnym przeznaczeniem dopuszczalna jest również jej zabudowa obiektami handlowymi. Skarżący zarzucił, że rzeczoznawca majątkowy przyjął ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych w kwocie netto, podczas gdy zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. nr 97 poz. 1050 ze zm.) ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar i usługę. W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Skarżący podniósł również, że rzeczoznawca majątkowy bezpodstawnie uwzględnił przy wycenie koszty rozbiórki budynków i obiektów budowlanych posadowionych na wywłaszczonej nieruchomości, a następnie pomniejszył wartość rynkową nieruchomości o współczynnik ustalony w związku z przyjętymi kosztami prac rozbiórkowych. Ponadto odwołujący się podniósł, iż decyzja o ustaleniu odszkodowania powinna być wydana w terminie 30 dni do dnia wszczęcia postępowania zgodnie z art. 24 e ust. 2 ustawy o EURO natomiast organ wojewódzki nie dotrzymał tego terminu. Od decyzji organu I instancji odwołanie wniósł również Prezydent W., który zarzucił szereg nieprawidłowości związanych z wyceną przedmiotowej nieruchomości. Wskazał, że rzeczoznawca nie uwzględnił w procesie wyceny cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne pomimo, że na obszarze Gminy W. istnieje rozwinięty rynek takich nieruchomości podobnych do wycenianej. Zdaniem odwołującego się nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniały wymogów podobieństwa określonych w ustawie, ponadto rzeczoznawca majątkowy nie zbadał czy przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości i czy nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak również błędnie określił przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Rozpoznając odwołanie i całokształt sprawy Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej powołując się na treść przepisu art. 24 a ust. 2 ustawy o Euro wskazał, że jeżeli w terminie 2 miesięcy, od dnia w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro stała się ostateczna nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania, wojewoda ustala je w drodze decyzji w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania. Stosownie do art. 24e ust 2 ustawy wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu uzgodnienia, albo w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał, że jeżeli dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o którym mowa w art. 24 ust. 2 albo, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 stała się ostateczna, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Minister wskazał również na treść przepisu art. 24 e ust. 9 ustawy, który stanowi, że w przypadku, gdy decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu powiększa się o kwotę 10.000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości. Organ zauważył, że podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a jeśli nie można ustalić tej wartości to jej wartość odtworzeniowa. Organ przytoczył treść przepisów art. 134, art. 135, art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Minister wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy z 1 marca 2012 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego P. C. Z operatu wynika, że przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działki nr [...],[...],[...],[...] oraz [...], zlokalizowana jest w [...],[...] części miasta W., w bliskim sąsiedztwie realizowanego stadionu [...], blisko węzła komunikacyjnego obwodnicy [...]. Działki nr [...] i [...] stanowią użytek rolny [...]. Teren działek jest płaski, o kształcie regularnym. Działka nr [...] w jej [...] części zabudowana jest szklarniami, pozostały teren jest niezabudowany, nieuprawiany rolniczo, odłogowany, porośnięty trawą. Działka nr [...] o pow. [...] ha stanowi użytek rolny, rolę [...]. Działka ta jest niezabudowana, wschodnią jej granicę stanowi sad, nieużytkowany, w większości z nasadzeniami jabłoni (ok. 7 szt.). Znaczna część powierzchni stanowi rola, aktualnie odłogowana, porośnięta chwastami. Nad działką przebiega linia wysokiego napięcia, jej teren jest płaski a kształt regularny. Działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] ha stanowią użytek [...] będący rolą. Na działce nr [...], według stanu na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, znajdował się budynek mieszkalny jednorodzinny, budynek mieszkalno - gospodarczy, zespół szklarni oraz budynki gospodarcze tj. kotłownia i garaż. Organ wyjaśnił, że rzeczoznawca ustalił, iż cały teren jest ogrodzony, w części frontowej ogrodzenia od ulicy [...] znajdują się dwie bramy wjazdowe, dwuskrzydłowe. W tej części nieruchomości zainstalowano kilka banerów reklamowych, stanowiących jedno ze źródeł dochodów z nieruchomości. Od strony [...], w odległości kilku metrów od granicy nieruchomości, znajduje się słup stalowy napowietrznej linii energetycznej wysokiego napięcia. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej W. z [...] lutego 2009 r., który dla tego terenu ustala przeznaczenie pod ulice, usługi, rekreacje, urządzenia telekomunikacyjne oraz stacje transformatorowe (symbol [...]) oraz pod węzeł integracyjny, pętle transportu publicznego, ulice, infrastrukturę drogową, usługi, główne punkty zasilania w energię elektryczną, urządzenia infrastruktury technicznej (symbol [...]). Organ wskazał, że przy wycenie biegły zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami uzasadniając to tym, że optymalny sposób wykorzystania jest różny od jej aktualnego sposobu zabudowy. Ponadto wynik końcowy skorygował współczynnikiem odzwierciedlającym szacunkowy koszt likwidacji części składowych gruntu. Biegły zaznaczył, że jest to podejście mieszane, metoda kosztów likwidacji. Z uwagi na to, że analizowane przez niego nieruchomości drogowe nie spełniają wymogów podobieństwa określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie było możliwości wyceny przedmiotu oszacowania w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi. Dlatego też biegły dokonał analizy cen wolnorynkowych, nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę usługową (gruntów niezabudowanych lub z zabudową przeznaczoną do rozbiórki) oraz pod budownictwo mieszkaniowe, wielorodzinne. Stwierdził, iż zdecydowanie wyższe ceny osiągają grunty przeznaczone pod szeroko rozumiany handel. W związku z tym do porównania rzeczoznawca majątkowy przyjął nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi. Rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania kosztów prac rozbiórkowych, a następnie wskazał odpowiadający poziomowi tych kosztów współczynnik korekcyjny W związku z powyższym biegły oszacował łączną wartość nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...], nr [...],[...],[...] oraz [...] na kwotę [...] zł. Mając na uwadze powyższe ustalenia Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej uznał, że biegły dokonał prawidłowej wyceny przedmiotowej nieruchomości, poprawnie wybrał podejście i metodę szacowania. Odnosząc się do zarzutów K. K. zawartych w odwołaniu organ II instancji zauważył, że rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia jak również techniki i metody szacowania nieruchomości mając na uwadze cel wyceny. Jeżeli ustalenie wartości rynkowej nieruchomości jest niemożliwe, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, wtedy określa się jej wartość odtworzeniową. Organ odwoławczy zauważył, że w operacie szacunkowym z 1 marca 2012 r. rzeczoznawca majątkowy P. C. zastosował metodę kosztów likwidacji, która jest jedną z metod wyceny części składowych nieruchomości w podejściu mieszanym. Wybierając tę metodę biegły oszacował wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Tak więc wartość odtworzeniowa nieruchomości powinna być zastosowana przez biegłego tylko wtedy, gdy nie można oszacować nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, porównawczego ani mieszanego, czyli tylko wtedy, gdy nie można oszacować wartości rynkowej nieruchomości. Minister stwierdził, że w operacie szacunkowym z 1 marca 2012 r. rzeczoznawca majątkowy P. C. prawidłowo zastosował powyższą metodę kosztów likwidacji wyceniając części składowe gruntu, gdyż w ten sposób określił wartość rynkową nieruchomości. Organ wskazał również na treść pisma rzeczoznawcy z 22 lutego 2012 r., w którym wskazał on, iż metoda kosztów likwidacji jest jedną z metod określania wartości rynkowej w sytuacji, w której analiza rynku wykazała, iż wyceniany grunt postrzegany jest przez potencjalnych nabywców jako teren inwestycyjny (pod zabudowę) zaś kontynuacja działalności wymagająca korzystania z dotychczasowej zabudowy jest, z punktu widzenia funkcji w planie miejscowym, ekonomicznie nieopłacalna, zaś prawnie ograniczona. Następnie organ dokonując analizy sprawy pod kątem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w szczególności § 36 zauważył, że uwzględniając przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego należało dokonać wyceny nieruchomości przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu pod handel co odpowiada przeważającemu przeznaczeniu wśród gruntów przyległych. Zdaniem organu oznacza to, że operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o właściwy dobór transakcji porównawczych. Za bezzasadny organ uznał zarzut Prezydenta W., iż biegły nie dokonał analizy ceny transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod drogi. Organ podkreślił, że na stronie 27 i 28 operatu szczegółowo przeanalizowano ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod drogi. Odnosząc się do zarzutów Prezydenta dotyczących nie zbadania przez biegłego czy przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości i czy nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia organ odwoławczy wskazał, że kwestie te były już przedmiotem rozważań przed organem pierwszej instancji. Organ odwoławczy podkreślił, że w piśmie z 1 marca 2012 r. rzeczoznawca majątkowy P. C. wskazał, iż przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości oraz wyjaśnił, iż dominującym przeznaczeniem terenu przylegającego do obszaru przeznaczonego w planie pod realizację inwestycji drogowej są w tym przypadku usługi, zaś wyceniania nieruchomość nie jest styczna do obszaru oznaczonego na planie symbolem [...]. Podsumowując Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej uznał, że operat szacunkowy z 1 marca 2012 r., został sporządzony poprawnie. Minister podniósł, że operat szacunkowy z 23 marca 2012 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. jest wadliwy, gdyż do porównania przyjęte zostały ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne zawierające podatek VAT. Zdaniem Ministra podatek VAT powinien być traktowany jako jeden z kosztów zawarcia transakcji. Dlatego też wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych. W ocenie Ministra prawidłowy jest operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. C., w którym wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł. Jak również prawidłowo organ wojewódzki powiększył ustalone odszkodowanie o kwotę 10.000 zł, wobec faktu, że przedmiotowa nieruchomość, w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej, zabudowana była budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem mieszkalno – gospodarczym. Zdaniem Ministra wadliwie organ wojewódzki powiększył kwotę odszkodowania o 5 % z tytułu wydania nieruchomości. Minister powołał treść przepisu art. 24e ust. 8 ustawy o Euro i wyjaśnił, że uprawnienie do powiększenia kwoty odszkodowania z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi na podstawie przytoczonego przepisu może być przyznane jednokrotnie, a zatem, bądź z tytułu wydania nieruchomości w terminie liczonym na podstawie pkt. 1, bądź w terminie wskazanym w pkt. 2 przepisu. Przy czym wydanie należy rozumieć mając na uwadze przepis art. 348 k.c. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zauważył, że w aktach sprawy znajduje się pismo Wojewody [...] z 15 maja 2012 r., przekazujące w załączeniu kopię zwrotnego odbioru przesyłki poleconej, z którego wynika, iż zawiadomienie o wydaniu decyzji Wojewody [...] z [...] lipca 2010 r., o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012, zostało doręczone K. K., za pośrednictwem Kancelarii Adwokackiej adwokata M. Ś. 4 sierpnia 2010 r. Tym samym 14 dniowy termin na wydanie przedmiotowej nieruchomości winien być liczony zgodnie z art. 24 e ust. 8 pkt. 1 ww. ustawy o EURO, tj. od dnia 5 sierpnia 2010 r. do dnia 19 sierpnia 2010 r. W niniejszej sprawie wydanie nastąpiło 9 listopada 2010 r. protokołem zdawczo – odbiorczym. Wobec tego, zdaniem Ministra, brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% z tytułu wydania nieruchomości. Minister podkreślił również, że w przedmiotowej sprawie nie obowiązuje zakaz reformationis in peius, o którym mowa w art. 139 kpa, gdyż jest to gwarancja mogąca mieć zastosowanie na rzecz jednej tylko odwołującej się strony. Nie wiąże ona organu odwoławczego w takim postępowaniu, w którym uczestniczą strony o spornych interesach. Uwzględniając powyższe Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] czerwca 2012 r., uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2012 r. i orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł. Na powyższą decyzję K. K. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: - przepisu art. 24e ust. 8 pkt 2 ustawy o Euro, poprzez bezzasadne obniżenie wysokości przyznanego przez Wojewodę odszkodowania o dodaną przez niego kwotę równą 5% wartości nieruchomości w sytuacji, gdy nieruchomość ta została wydana w ustawowym terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o lokalizacji przedsięwzięcia Euro stała się ostateczna; - naruszenie przepisów art. 21 Konstytucji RP, art. 24e ust. 3 ustawy o Euro, art. 2 w zw. z art. 134 ust. 1 i ust. 2 i art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 1 ust. 2 oraz art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. Nr 97 poz. 1050 ze zm.) i w zw. z § 36 ust. 1 w zw. z § 36 ust. 6 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) oraz art. 7 kpa i art. 77 § 1 kpa, poprzez akceptację przez organ i ustalenie odszkodowania na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego, w którym: 1) bezpodstawnie skorygowano ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównania o wartość podatku VAT zapłaconego przez strony transakcji 1) bezpodstawnie pominięto stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 i w konsekwencji pominięto wartość zabudowań znajdujących się na wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej; 2) bezpodstawnie skorygowano wartość rynkową uzyskaną w wyniku wyceny o współczynnik - wartość prac rozbiórkowych; 3) bezpodstawnie odrzucono (tabela na str. 32 operatu P. C.) transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi tylko dlatego, że mają również możliwość zabudowy obiektami handlowymi, co nie ma uzasadnienia w przeznaczeniu terenu nieruchomości wycenianej, gdyż zgodnie z alternatywnym przeznaczeniem dopuszczalna jest również zabudowa obiektami handlowymi. W obszernym uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że Minister niezasadnie przyjął, że brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości w związku z dobrowolnym wydaniem wywłaszczonego mienia. Przepis art. 24 e ust. 8 ustawy o Euro, przewiduje dwie alternatywne przesłanki powiększenia kwoty odszkodowania, ale jak podkreślił skarżący jest to alternatywa rozłączna. W uwagi na to, że decyzja lokalizacyjna w niniejszej sprawie stała się ostateczna 28 października 2010 r., jego zdaniem, od tego dnia rozpoczął swój bieg czternastodniowy termin. Skoro nieruchomość została wydana w dniu 9 listopada 2010 r., skarżący nie zgodził się ze stanowiskiem Ministra, że brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania. Skarżący zakwestionował stanowisko Ministra, że ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych powinny być obniżone o kwotę podatku VAT. Skarżący podkreślił, że w literaturze i judykaturze Sądu Najwyższego nie ma wątpliwości, że podatek VAT ma charakter cenotwórczy, gdyż jego rozmiar może wpływać w zasadniczy sposób na wysokość ceny towaru lub usługi. Nabywca towaru lub usługi opodatkowanych podatkiem VAT obowiązany jest zapłacić zbywcy cenę, której składnikiem pozostaje ten podatek. Taki charakter podatku VAT, który ma oparcie w aktach ustawowych powoduje, że nie sposób pomijać go w procesie wyceny w sytuacji, gdy został on uwzględniony w cenie transakcyjnej jaką za nieruchomość nabywca zapłacił zbywcy. Jest on bowiem immanentną częścią ceny transakcyjnej. K. K. nie zgodził się ze stanowiskiem organu, że podejście dochodowe oraz podejście porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich zastosowania muszą być jednakowe. Zdaniem skarżącego nie ma żadnej korelacji między dochodami ustalanymi w procesie wyceny, a cenami transakcyjnymi nieruchomości podobnych. Zasady i mechanizmy wyceny dokonywanej podejściem dochodowym i podejściem porównawczym są kompletnie różne, gdyż czymś innym jest dochód z nieruchomości wycenianej, a czymś innym ceny transakcyjne nieruchomości podobnych. Skoro do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej zastosowano podejście porównawcze to zgodnie z § 4 rozporządzenia ceny przyjmowane na potrzeby operatu zastosowane w podobnych transakcjach, winny być przyjęte bez dokonywania korekt o wartość podatku VAT, ponieważ ten przepis zobowiązuje do przyjęcia na potrzeby operatu cen transakcyjnych. Skarżący zauważył również, że akceptacja mechanizmu wyceny prowadzącej do pomniejszenia cen transakcyjnych o kwotę podatku VAT nie prowadzi do ustalenia "słusznego odszkodowania" w rozumieniu art. 21 Konstytucji RP. Dodatkowo skarżący zauważył, że ustawa o VAT traktuje transakcje polegające na wywłaszczeniu z mocy prawa za odszkodowaniem na równi z dostawą towarów, a zatem odszkodowanie stanowi na gruncie prawa podatkowego cenę należną z tytułu dostawy towarów. Skarżący podniósł, że Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zaakceptował fakt, że rzeczoznawca majątkowy bezpodstawnie pominął w operacie szacunkowym wartości zabudowań znajdujących się na nieruchomości w dniu wydania i uprawomocnienia się decyzji lokalizacyjnej stanowiącej podstawę wywłaszczenia mimo, iż w odwołaniu od decyzji ten problem był sygnalizowany. Zdaniem skarżącego rzeczoznawca majątkowy przy wycenie powinien brać pod uwagę stan nieruchomości istniejący w chwili wydania decyzji lokalizacyjnej w pierwszej instancji. Choć stosownie do treści przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. wartość rynkową nieruchomości określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych to jednak zdaniem skarżącego nie sposób nie zauważyć, że przepis ten dotyczy jedynie przeznaczenia nieruchomości, natomiast jej stan należy przyjąć z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej. Wartość zabudowy powinna zostać uwzględniona prowadząc do stosownego podwyższenia wyniku końcowego rozumianego jako wartość rynkowa szacowanej nieruchomości. To, że potencjalny kupujący planuje wyburzyć zabudowania na nieruchomości, bo stanowią one dla niego zbędny balast, nie oznacza, że w transakcji rynkowej ich istnienie wpływa na cenę jedynie ją obniżając. Skarżący zarzucił że rzeczoznawca wadliwie uwzględnił przy wycenie koszty rozbiórki budynków i obiektów budowlanych posadowionych na wywłaszczonej nieruchomości, a następnie pomniejszył wartość rynkową nieruchomości o współczynnik ustalony w związku z przyjętymi kosztami prac rozbiórkowych. Jego zdaniem żaden przepis prawa nie daje podstaw do przyjęcia dla potrzeb wyceny założenia o określonym, prawdopodobnym zamiarze potencjalnego nabywcy gruntu, który miałby rozebrać istniejącą infrastrukturę, aby realizować określoną inwestycję. Potwierdza to opinia z [...] maja 2010 r., nr [...] sporządzona przez Komisję [...] w W. (załączona do akt sprawy) w której w analogicznym przypadku uznano, że brak jest podstaw do uwzględniania kosztów prac rozbiórkowych zauważając również, że zbędność obiektów z punktu widzenia inwestora (czy to realizującego inwestycję Euro 2012, czy to realizującego inny cel komercyjny, np. budowę biurowca) nie może być równoznaczna z obciążeniem kosztami prac rozbiórkowych właściciela nieruchomości. Skarżący zarzucił, że bezpodstawnie rzeczoznawca odrzucił (tabela na str. 32 operatu P.C.) transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi tylko dlatego, że istnieją również możliwości zabudowy obiektami handlowymi. Nie ma to, zdaniem skarżącego, uzasadnienia w przeznaczeniu terenu nieruchomości wycenianej, gdyż zgodnie z alternatywnym przeznaczeniem dopuszczalna jest również jej zabudowa obiektami handlowymi. Brak uzasadnienia zaskarżonej decyzji w tym zakresie, uniemożliwia polemikę ze stanowiskiem akceptującym operat. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 20 września 2012 r. w sprawie I SA/Wa 1377/12 uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję organu I instancji. Od wyroku tego skargi kasacyjne wnieśli: skarżący oraz organ. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 29 maja 2013 r. w sprawie I OSK 3133/12 uchylił wyrok Sądu I instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że Sąd I instancji nie odniósł się do zarzutu skargi dotyczącego odrzucenia przez rzeczoznawcę transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi tylko dlatego, że mają również możliwość zabudowy obiektami handlowymi, do kwestii przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego do porównań nieruchomości skorygowanych o podatek VAT, wadliwie przyjmując, że skarżący domaga się podwyższenia odszkodowania o podatek VAT, że Sąd nie dokonał wykładni przepisu art. 24e ust. 8 ustawy o Euro. Ponownie rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie wszystkie jej zarzuty zasługują na uwzględnienie. Zgodnie z art. 24e ust 1 ustawy z 7 września 2007 r. za nieruchomości, o których mowa w art. 24a ust. 3 oraz w art. 24d ust. 3, przysługuje odszkodowanie. Przepis art. 24e ust. 3 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1 i 2, ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, albo w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Otóż, jak wynika z operatu z 1 marca 2012 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę P. C., który to operat był podstawą do wydania zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji, rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości według wartości na datę [...] grudnia 2011 r. (str. 5 operatu), a nie na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Już chociażby z tej przyczyny operat nie uwzględnia treści wyżej powołanego przepisu i jest wadliwy, czego organy nie dostrzegły. Wyżej powołany przepis wymaga również, aby odszkodowanie było ustalane według stanu z dnia wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 przez organ pierwszej instancji, czyli wg stanu z [...] lipca 2010 r. Jak wynika z akt sprawy, w tym ze wszystkich operatów sporządzonych wcześniej, a dotyczących przejętej nieruchomości, nieruchomość będąca własnością skarżącego zabudowana była budynkami: mieszkalno - jednorodzinnym, mieszkalno - gospodarczym, kotłownią i garażem oraz zespołem szklarni. Rzeczoznawca ustalając odszkodowanie nie uwzględnił tych budowli w kwocie odszkodowania poprzestając na obliczenie kosztów rozbiórki i pomniejszając kwotę rozbiórki tych budowli od kwoty odszkodowania. Skoro przepis prawa nakazuje uwzględniać dla wyliczenia odszkodowania stan nieruchomości z daty wydania decyzji lokalizacyjnej przez organ I instancji, a nieruchomość ta była wówczas zabudowana, to wartość zabudowań powinna być uwzględniona w procesie wyceny. Należy zgodzić się ze skarżącym, że to, w jaki sposób nabywca (przejmujący z mocy prawa), zamierza wykorzystać nieruchomość nie ma dla zbywcy żadnego znaczenia, tym bardziej, iż w realiach niniejszej sprawy, tj. nabycia przez Skarb Państwa z mocy prawa nieruchomości, właściciel nie ma żadnego wpływu na utratę własności, jest on w sytuacji przymusowej. Jednakże owe nabycie nie może pomniejszać wartości rynkowej nie tylko poprzez nie uwzględnienie zabudowy, ale także pomniejszenie jej o koszty prac rozbiórkowych, a następnie z tej przyczyny nie może zaniżać kwoty odszkodowania. Tymczasem w niniejszej sprawie rzeczoznawca nie wyliczył naniesień, a także pomniejszył wartość nieruchomości o koszty rozbiórki budynków i budowli znajdujących się na gruncie. Powyższej wady operatu nie dostrzegły organy. Wprawdzie prawidłowe przyjęcie było przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego metody porównywania parami, jednakże brak jest wyjaśnienia zarówno w decyzji organu jak i operacie rzeczoznawcy zasadności zastosowania metody kosztów likwidacji. Ustalenie odszkodowania bez uwzględnienia znajdującej się na gruncie zabudowy narusza przepisy art. 24e ust. 3 zd. 1 ustawy o Euro oraz art. 134 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast powiększenie kwoty odszkodowania o 10.000 zł, na postawie art. 24e ust. 9 ustawy o Euro, ma na celu sfinansowanie kosztów przeprowadzki przez byłego właściciela, pozbawionego dotychczasowego mieszkania do nowego mieszkania. Nie jest to więc kwota odszkodowania za zabudowę mieszkaniową znajdującą się na gruncie, który stał się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie wyżej wskazanej ustawy. Trafny jest zarzut skargi, że organy nie dokonały wnikliwej analizy operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę P. C., w tym w zakresie odrzucenia części transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi (tabela str. 32 operatu, pkt 3.5). Jednakże ocena tego ostatniego zarzutu przez Sąd byłaby przedwczesna z dwóch przyczyn. Po pierwsze dlatego, że organ w ogóle nie ustosunkował się do zasadności odrzucenia wyżej wskazanych transakcji, a sąd nie może zastępować organu w rozpoznaniu tej kwestii. Po drugie dlatego, że w ocenie Sądu rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości i badając transakcje w tabeli na str. 32 i dalszej części operatu przyjął optymalny sposób użytkowania nieruchomości. Jednakże przepisy prawa – zarówno ustawa z 7 września 2007 r. o Euro, ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak i rozporządzenie 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie posługują się pojęciem optymalnego sposobu użytkowania nieruchomości. Nie można bowiem utożsamiać wartości rynkowej z wartością dla optymalnego sposobu użytkowania (a więc takiego sposobu, z którym powiązana jest najwyższa cena na rynku). Tymczasem rzeczoznawca połączył zastosowanie wartości rynkowej z optymalnym sposobem użytkowania nieruchomości. Natomiast ustawa o gospodarce nieruchomościami, która poprzez odesłanie w art. 24f ustawy o Euro, ma zastosowanie w sprawie, przewiduje w art. 134 i art. 135 dwie kategorie wartości, tj. wartość rynkową i wartość odtworzeniową. Natomiast w art. 134 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla określenia wartości w przypadkach w nim wskazanym ustawodawca posługuje się pojęciami aktualnego sposobu użytkowania lub alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości. Dlatego zastosowanie do wyceny optymalnego sposobu korzystania z nieruchomości nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa. Zasadne są także zarzuty skargi odnośnie wadliwego pomniejszenia kwoty odszkodowania o 5% z tytułu wydania w terminie nieruchomości. Wskazać należy, że przepis art. 24e ust. 8 ustawy o EURO ustanawia dwa odrębne przepadki wydania nieruchomości uprawniające do podwyższenia kwoty odszkodowania, tj. od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji albo 2) w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji stała się ostateczna. Wykładnia językowa tego przepisu prowadzi do wniosku, że dotyczy on w równym stopniu obydwu sytuacji. Chodzi jedynie o to, aby były właściciel, którego nieruchomość została przejęta, nie mógł dwukrotnie skorzystać z dobrodziejstwa tego przepisu. Użycie przez ustawodawcę słowa "albo", oznacza alternatywę rozłączną, tj., że w przypadku nie skorzystania z pkt 1) były właściciel może wypełnić dyspozycję pkt 2), co skutkuje powiększeniem odszkodowania o 5%. Jak wynika z zaświadczenia Wojewody [...] z 3 listopada 2010 r. decyzja tego organu z [...] lipca 2010 r. o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 stała się ostateczna z dniem 28 października 2010 r. Skarżący wydał nieruchomość 9 listopada 2010 r. (protokół zdawczo – odbiorczy z 9 listopada 2010 r.), a więc z zachowaniem wymogów z art. 24e ust. 8 pkt 2) ustawy. Zatem w tym przypadku odszkodowanie powinno być powiększone o 5%. Sąd nie podzielił zarzutów skargi odnośnie tego, że rzeczoznawca powinien przyjmować do porównań transakcje nieruchomościami z uwzględnieniem podatku VAT. Zauważyć należy, że ustalenie odszkodowania w niniejszej sprawie nastąpiło w trybie art. 24e ustawy z 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA Euro 2012 oraz art. 134 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami, który ma kluczowe znaczenie dla ustalenia wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 tej ustawy, wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Zarówno z powołanych wyżej przepisów, jak i z żadnych innych, nie wynika, ażeby kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) miały obejmować należne podatki oraz daniny. Regulacja ustawowa w tym zakresie jest jednoznaczna. Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m.in. w postanowieniu § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, który przesądza o tym, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wprawdzie powyższy zapis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, który rzeczoznawca zastosował w niniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane m.in. na podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, do których nie uwzględnia się VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym "ceny transakcyjne" stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT. Również w piśmiennictwie prezentowany jest pogląd, że zarówno podatek od towarów i usług, jak i inne podatki czy opłaty, powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. podobnie jak prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który obliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być zatem traktowana wyłącznie jako wartość nieobejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy (vide Jacek Budziszewski, Anna Żarkowska "Operat szacunkowy jako jeden z dowodów określających wartość rynkową przy sprzedaży nieruchomości" Dor.Podat.2012.12.43). Mając na uwadze powyższe wywody sąd nie podzielił zarzutu skargi, że rzeczoznawca przyjmując do porównań transakcje nieruchomości podobnych powinien uwzględniać transakcje opodatkowane podatkiem VAT. Takie rozumowanie skutkowałoby tym, że należne odszkodowanie zawierałoby w sobie podatek VAT, którego skarżący nie będąc płatnikiem tego podatku, nie odprowadziłby na rzecz Skarbu Państwa. Korzyść z tego podatku przypadłaby skarżącemu a nie Skarbowi Państwa, co naruszałoby istotę tego podatku. W postępowaniu administracyjnym przedłożony został operat sporządzony na zlecenie skarżącego, przez rzeczoznawcę P. D., w którym wysokość odszkodowania wyliczona została na kwotę [...] zł, a więc ponad 55% więcej niż w operacie rzeczoznawcy C. Organy powinny więc dokonać starannej analizy operatu P.D. Wprawdzie organ odwoławczy wskazał w uzasadnieniu na powyższy operat, jednakże odniósł się do niego jedynie w kontekście przyjęcia do porównań cen transakcyjnych zawierających podatek VAT. Jednakże jest to niewystarczające w zakresie oceny całego operatu, jako dowodu w sprawie, jako że różnica w wycenie nie jest spowodowana jedynie przyjęciem do porównań cen nieruchomości z podatkiem VAT. Staranność w analizie tego operatu oraz operatu rzeczoznawcy C. była tym bardziej konieczna, że organ nie uznał za celowe skierowania operatów do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o co wnioskował skarżący. Organ wprawdzie nie ma takiego obowiązku, jeżeli uznaje, że nie ma powodów, dla których ocena organizacji byłaby konieczna, to jednakże organ powinien wówczas dokonać wnikliwej analizy obydwu operatów i dać temu wyraz w uzasadnieniu decyzji. Tymczasem w niniejszej sprawie organy tego nie uczyniły. Podsumowując stwierdzić należy, że z przyczyn wyżej omówionych zaskarżona decyzja i decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów art. 24e ust.3, ust.8 ustawy o Euro w zw. z art. 134 ust.1 i 3, art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7, 77, 107 § 3 kpa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, poprzez wadliwe wyliczenie kwoty odszkodowania, ustalenia go w niepełnej wysokości i nie powiększenie odszkodowania o 5 % wartości w związku z terminowym wydaniem nieruchomości. Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd orzekł jak w wyroku z mocy art. 145 § 1 pkt 1) lit. a) i c), art. 152 i art. 200 ppsa. Sąd zasądził na rzecz skarżącego zwrot kosztów postępowania sądowego w wysokości 1177 zł. Sąd nie uwzględnił wniosku pełnomocnika skarżącego dotyczącego zasądzenia zwrotu kosztów dojazdu pełnomocnika na rozprawę w dniu 27 września 2013 r. - w kwocie 600 zł. Nie przewidują bowiem tego przepisy normujące zagadnienie zwrotu kosztów, tj. art. 205 § 2 ppsa. Stanowi on, że do niezbędnych kosztów postępowania strony reprezentowanej przez adwokata lub radcę prawnego zalicza się ich wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata lub radcy prawnego, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony. W doktrynie podkreśla się, że powyżej przytoczony przepis zawiera katalog zamknięty. Natomiast art. 205 § 3 ppsa do pełnomocnika może mieć zastosowanie tylko wtedy, jeżeli sąd zarządzi stawienie się stron lub jednej z nich osobiście albo przez pełnomocnika w trybie art. 91 § 3 ppsa. W niniejszej sprawie takie zarządzenie nie zostało wydane. Na zasądzone koszty postępowania sądowego składają się wpis od skargi w kwocie 200 zł, kwota 17 zł uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, koszty zastępstwa procesowego w wysokości czterokrotnej stawki minimalnej (240 zł x 4= 960 zł) - na podstawie § 2 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 z późn. zm.). Zasądzając koszty zastępstwa procesowego Sąd uznał, że przemawia za tym niezbędny nakład pracy pełnomocnika w skomplikowanej sprawie wymagającej starannej analizy przepisów i orzecznictwa, analizy operatów szacunkowych, obszerność materiału dowodowego. Ponownie rozpatrując sprawę organ uwzględni stanowisko wyrażone w uzasadnieniu niniejszego wyroku. Z uwagi na wadliwość operatu będącego podstawą ustalenia odszkodowania organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego.