I SA/Wa 1939/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Miernik Sędziowie WSA Magdalena Durzyńska (spr.) WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant referent stażysta Joanna Berbecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2017 r. sprawy ze skargi Parafii [...] w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2016 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz Parafii [...] w [...] kwotę 1010 (jeden tysiąc dziesięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną do tut. Sądu decyzją [...] z dnia [...] października 2016r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej jako "SKO"/"organ") działając na podstawie art. 127 § 2 w zw z art. 17 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r. poz. 23 dalej jako "kpa") oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12.10.1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2015r., poz. 1659) i art. 138 § 1 pkt. 1 kpa utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016r., znak: [...] ustalającą od Parafii [...] w [...] (dalej jako skarżąca) opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. W uzasadnieniu ww decyzji wskazano, iż decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2016r., znak: [...], Prezydent [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] ha, położonej w [...] przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy dla [...] prowadzi księgę wieczystą Nr [...], na działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Podziału dokonano pod warunkiem, że przy zbywaniu działki nr [...] zapewniony zostanie dostęp do drogi publicznej ul. [...] w formie służebności gruntowej. Następnie działając na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016r., poz. 2147, dalej jako "ugn"/"ustawa") Prezydent [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016r., znak: [...] ustalił należną od właściciela opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wywołanego ww podziałem wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha. Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 98a ugn decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ugn, 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpił fatyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a ugn); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Zaistnienie 1 i 2 przesłanki nie budziło wątpliwości. SKO wskazało też na obowiązującą w dacie podziału 30 % stawkę procentową określoną w uchwale Nr [...] Rady [...] z dnia [...] stycznia 2008r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]). Gdy zaś chodzi o przesłankę z pkt. 3 SKO wyjaśniono, że podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej stanowiła wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego P. C. w operacie szacunkowym z 20.05.2016r. Ów operat SKO uznało za prawidłowy, stąd nie znalazło odstaw do zweryfikowania decyzji organu I instancji. Odnośnie do zarzutów skarżącej wskazujących na powierzchnię działki [...] ha uniemożliwiającą powstanie samodzielnej działki inwestycyjnej oraz brak dostępu do drogi publicznej, SKO podniosło, że biegły uwzględnił to w swojej opinii. W skardze skierowanej do tut. Sądu skarżąca powtórzyła dotychczasowe zarzuty i oświadczyła, że sporny podział był środkiem do skorygowania granicy pomiędzy działką nr [...] i nr [...]. Zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: art. 98a § 1 ugn w zw. z art. 4 pkt 1) i 3) ugn poprzez błędne uznanie, że doszło do podziału nieruchomości położonej przy ul. [...] w [...] oznaczonej jako działka ew. nr [...] z obrębu [...] uregulowanej w KW [...], gdy w rzeczywistości doszło do wydzielenia działek zgodnie z art. 97 ugn na jej wniosek. Skarżąca zarzuciła też naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj.: art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa, poprzez niepodjęcie czynności niezbędnej do dokładnego wyjaśnienia sprawy tj. ograniczenia się do oceny operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie tylko pod kątem formalnym, bez odniesienia się do jej zarzutów. Wniosła o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2016 r. znak [...] i decyzji Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. znak [...] a także o zwrot kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Jak stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm. – dalej jako "ppsa") uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, przy czym zgodnie z art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do wniosku, że skarga zasługuje na uwzględnienie. W sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania dowodowego w sposób mający wpływ na jej wynik tj. art. 7, 8 , 77 i 80 kpa. Opłata adiacencka to w myśl definicji sformułowanej w art. 4 pkt. 11 ugn opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Jest to danina publiczna na rzecz gminy; a jej źródłem jest uzyskiwana przez określony podmiot korzyść majątkowa (przyrost wartości majątku) na skutek szczególnych zdarzeń, jakimi są: podział nieruchomości (art. 98a ugn), wydzielenie nieruchomości w wyniku scalenia i podziału (art. 107 ust. 1 ugn), budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub gminy (art. 144 ugn). Opłatę wymierza się w oparciu ustaloną uprzednio na terenie danej gminy stawkę procentową. Opłaty adiacenckie związane z podziałem nieruchomości przewiduje art. 98a ugn. Stanowi on, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w formie decyzji administracyjnej, opłatę adiacencką z tego tytułu. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej przy czym stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przy wycenie nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być zatem wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Odmiennie niż w przypadku określonym w art. 144 ugn, przy opłacie adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości nie mamy do czynienia z korzyścią w postaci wzrostu wartości nieruchomości będącego wynikiem zaangażowania środków publicznych (Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego) np. w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej. Wobec tego, aby można było obciążyć właściciela podzielonej nieruchomości opłatą adiacencką - wzrost jej wartości po podziale musi być ewidentny, a przy tym to na gminie ciąży obowiązek wykazania, że rzeczywiście wzrost wartości w określonym stanie faktycznym miał miejsce. Organ administracji ma zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, a co za tym idzie - obowiązek oceny wiarygodności i poprawności sporządzonej opinii. Oznacza to, że organ ma obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego a ocena ta winna obejmować zarówno podejście, jak i metodę oraz technikę szacowania przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego a także wnioski z powyższego wyciągnięte i zasadność uzasadnienia stanowiska przez niego sformułowanego. Operat szacunkowy stanowi bowiem opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. W konsekwencji organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, lecz obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem jego zgodności z prawem a także ocenić czy jest on logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności, winien zażądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2011r. sygn. akt I OSK 1650/10). Przyjmuje się, że skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, to winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Innymi słowy, w postępowaniu administracyjnym nie można bezkrytycznie przyjmować żadnego dowodu, nawet jeżeli dowodem tym jest opinia wymagająca wiadomości specjalnych. Fakt sporządzenia jej przez rzeczoznawcę majątkowego, nie jest sam w sobie wystarczający do uznania mocy dowodowej operatu. Dopiero bowiem po dokonaniu weryfikacji sporządzonej wyceny przez organ administracji będzie ona mogła stanowić podstawę do rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej. Zdaniem Sądu obowiązek ten nie został w niniejszej sprawie wypełniony, bowiem organy administracyjne bezkrytycznie przyjęły sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy. Przede wszystkim operat podlega kontroli organu pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji "nieruchomości podobnej" (por. art. 4 pkt. 16 ugn) oraz m.in. pod kątem dat transakcji odpowiadających założeniu ustawodawcy. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak już wskazano, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej" natomiast "stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (art. 98a ust. 1 zd 5 ugn). W kontrolowanej sprawie organ ustalił, że cena 1 mkw działki w kształcie przed podziałem wynosi [...] zł (tj. łącznie [...] zł), taką samą cenę 1 mkw organ przyjął dla powstałej wyniku podziału działki nr [...] zaś działkę nr [...] o pow. [...] mkw ([...] ha) wycenił na [...] zł za 1 mkw. Wycenę każdej z trzech działek organ (w ślad za biegłym) oparł na jednych i tych samych transakcjach nieruchomości "podobnych". Uznał za nie zarówno nieruchomości o powierzchni [...] ha (k. 13 opinii) i o powierzchni [...] ha (k. 13 opinii). Różnicując cenę działki od ceny 1 mkw działek organ (tak jak biegły) wskazał na powierzchnię i uznał, że działki mniejsze co do zasady są droższe. Powyższe nie wynika jednak w żaden sposób z transakcji przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę a zatem nie potwierdza jego tezy. Tabela transakcji przedstawiona przez biegłego na str. 13 i 14 opinii wskazuje w sposób nie budzący wątpliwości, że transakcje dotyczące nieruchomości o powierzchni zbliżonej do działki nr [...] opiewały na kwoty około o 1000 zł mniejsze za 1 mkw niż gdy chodzi o nieruchomości większe. Można wskazać w szczególności na: 1) działkę nr [...] o pow. [...] ha gdzie cena wyniosła [...] zł/mkw, 2) działkę nr [...] o pow. [...] ha gdzie cena wyniosła [...] zł/mkw czy np. 3) działkę nr [...] o pow. [...] ha gdzie cena wyniosła [...] zł/mkw – wszystkie o 1000 zł taniej niż cena 1 mkw nieruchomości wycenionej przez biegłego przed podziałem. Najdroższe działki to z kolei regularne działki budowlane o pow. [...] ha i cenie [...] zł/mkw i o pow. [...] ha i cenie [...] zł/mkw. W konsekwencji sąd stwierdził, że wnioski wyciągnięte przez biegłego, tj. wskazanie że działki mniejsze są droższe - nie pokrywają się z przykładami przedstawionymi przez niego w operacie szacunkowym, a organ ww rozbieżności nie zweryfikował. Wbrew twierdzeniom SKO nie można zatem przyjąć, że biegły uwzględnił przy wycenie, że działka [...] jest mała, a przez to pozbawiona możliwości inwestycyjnych a ponadto że nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Istotnie biegły w opisie ww działki uwzględnił ww okoliczności (k. 8 opinii) jednak z opinii i wyciągniętych z niej wniosków nie wynika aby ww okoliczności były uwzględnione przy wycenie. W żadnym miejscu bowiem nie ma o tym mowy, opinia nie wskazuje też w żadnym miejscu tego czy do porównania przyjęto nieruchomości o podobnych cechach. W konsekwencji mamy do czynienia z sytuacją, w której duża działka o pow. [...] ha, o nieregularnym kształcie i z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej ([...]), jak i duża działka nr [...] o pow. [...] ha, o regularnym kształcie i z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej - są tańsze (gdy chodzi o wycenę 1 mkw) niż działka nr [...] o pow. [...] ha tj. działka o nieregularnym kształcie i powierzchni nie stwarzającej możliwości inwestycyjnych a przy tym bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (tj. z odstępem do ww drogi zapewnionym poprzez ustanowienie w przyszłości służebności). Ww stanowisko biegłego nie narusza wprost żadnego przepisu prawa, ale w ocenie Sądu nie mieści się w racjonalnych granicach zasad logiki i doświadczenia życiowego. Istotne jest przy tym, że powyższy pogląd z transakcji przedstawionych przez biegłego w tabeli na stronie 13 i 14, a przy tym pisemna część opinii ani uzasadnienie zaskarżonej decyzji (jak i decyzji organu I instancji) – nie odnosi się do ww sprzeczności i argumentów artykułowanych przez stronę skarżącą. Nie bez znaczenia w sprawie jest też podnoszona przez stronę skarżącą okoliczność, że przedmiotem podziału była działka nr [...] sąsiadująca bezpośrednio z działką [...] i [...], które wraz z działką dzieloną tworzą jedną nieruchomość wieczystoksięgową tj. nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 kc a podział był dokonany w celu "regulacji granic" ww działek ewidencyjnych w ramach, jak wskazano, jednej nieruchomości w znaczeniu cywilistycznym. Przepisy ugn nie określają zasad takiego "podziału" niekonsekwentnie posługując się zresztą terminologią dotyczącą nieruchomości gruntowej. Tymczasem przykład niniejszej sprawy ewidentnie wskazuje, że przedmiotem podziału jest w istocie jedna działka ewidencyjna, która wchodzi w skład większej nieruchomości w znaczeniu cywilistycznym (i wieczystoksięgowym), składającej się z większej liczby działek ewidencyjnych (k. 8 opinii i odpis z kw dostępny na tronie MS). W wyniku tego podziału, co jest w ocenie Sądu oczywiste (i wynika z danych przedstawionych przez samego biegłego), nie wzrosła wartość powstałej w jego wyniku działki [...] a ewentualnie mogła wzrosnąć wartość sąsiadującej z nią działki [...] - o ile zostanie połączona z ww działką [...] – tworząc w ten sposób regularny kształt umożliwiający różne warianty inwestycyjne. Uwzględniając powyższe, należy przyjąć, że sporny operat, jako nie zawierający uzasadnienia postawionej w nim tezy - nie spełnia wymogów ustawowych. W szczególności należy podkreślić, że skarżący słusznie zarzucił, że przyjęte do porównań nieruchomości nie są podobne do nieruchomości wycenianej. Zaś transakcje dotyczące nieruchomości podobnych do działki nr [...] – nie zostały odpowiednio zinterpretowane a wnioski z nich wyciągnięte nie dają się pogodzić z zasadami logiki i matematyki. Średnia cena 1 mkw działek o zbliżonej powierzchni dz. [...] nie przekracza [...] zł - na co wskazano wyżej posługując się przykładami podanymi przez biegłego. A to oznacza, że pomiędzy danymi przyjętymi do porównania a wnioskami z opinii - występuje oczywista sprzeczność. Opinia winna uwzględniać przyjęte przez ustawodawcę założenie, mianowicie że podział jednej działki ewidencyjnej (bo do tego sprowadza się podział "nieruchomości" dokonywany w trybie przepisów zawartych w art. 93 i n ugn) na większą ilość mniejszych działek ewidencyjnych co do zasady powoduje wzrost wartości nieruchomości. Trzeba w tym miejscu ponownie podkreślić, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem nie ma związku z zaangażowaniem środków publicznych w rozwój infrastruktury technicznej nieruchomości (art. 144 ugn) czy zmianą przeznaczenia tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (por. art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Może on być wynikiem rozdrobnienia jednej działki na kilka mniejszych pożądanych ze względu na popyt występujący na danym rynku. Stąd wielkość nieruchomości przed podziałem i po podziale (a także kwestia dostępu do drogi publicznej) ma znaczenie przy jej wycenie na potrzeby opłaty adiacenckiej ustalanej w oparciu o art. 98a ugn. Oznacza to, że biegły kierując się przyjętym przez siebie założeniem, że działki mniejsze są zwykle tańsze - winien porównać transakcje nieruchomościami zbliżonymi powierzchnią do działki nr [...] i [...] (z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej) i osobno dokonać wyceny działki nr [...] – poprzez porównanie odpowiedniej liczby nieruchomości do niej podobnych o pow. około 300 mkw (0,0300 ha) z uwzględnieniem kwestii dostępu do drogi publicznej i możliwości inwestycyjnych. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Biorąc powyższe pod uwagę Sąd uznał, że w sprawie w oczywisty sposób naruszono przepisy postępowania, w tym zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa. Stosownie do art. 80 kpa organy administracji publicznej mają prawo do swobodnej oceny dowodów. Jednak w przedmiotowej sprawie uznanie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych poprzez ogólne wskazanie, że "jest ona prawidłowa" - stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 kpa oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 kpa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek merytorycznej oceny sporządzonej opinii. Brak merytorycznej argumentacji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przy jednoczesnym braku adekwatności tezy postawionej w opinii biegłego (w stosunku do przedstawionych w niej danych transakcyjnych) prowadzi do wniosku, że decyzja ta narusza prawo. W niniejszej sprawie biegły wyliczył wartość 1mkw spornej nieruchomości przed podziałem i po podziale w oparciu o średnią wyciągniętą z tych samych przyjętych do porównania transakcji (dotyczących nieruchomości większych i mniejszych - tj. odpowiadających powierzchni działki [...] – przy czym te ostatnie były zdecydowanie tańsze) a następnie uwzględniając różnice w powierzchni przed i po podziale uznał, że działka mniejsza (w tabeli odpowiadająca działkom tańszym) jest droższa z uwagi na jej wielkość (kwestie dostępu do drogi publicznej w ogóle w wycenie pominięto). Stąd, trudno w ogóle określić w jaki sposób doszło do różnicy w wycenach ww działek. Trzeba też podkreślić, że w postępowaniu określającym wysokość opłaty adiacenckiej nie można z góry przyjąć założenia, że sam fakt podziału nieruchomości spowodował automatycznie wzrost jej wartości. Podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony [por. wyrok NSA z dnia 30 marca 2007r. w sprawie I OSK 729/06, LEX nr 325251]. Sąd uznał zatem, że zaskarżona decyzja SKO i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa. Ponownie rozpoznając sprawę organ weźmie pod uwagę wskazaną wyżej ocenę i zleci biegłemu sporządzenie operatu uzupełniającego bądź nowego operatu szacunkowego zgodnie ze wskazaniami przepisów ustawy tj. art. 98a ugn oraz art. 149 i n ugn przy jednoczesnym uwzględnieniu określonej w art. 4 ugn definicji nieruchomości podobnej. Swoja opinię biegły winien uzasadnić z odwołaniem się do przywoływanych przez siebie przykładów. Nie do przyjęcia jest bowiem sytuacja, w której biegły jako przykłady transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej podaje konkretne ceny zdecydowanie niższe (o 25%) przy czym w swojej wycenie po wprowadzeniu czynnika korygującego nieruchomość wycenia drożej niż średnia cena uzyskana z nieruchomości mniejszych i większych. Tego typu wycena winna zawierać stosowną argumentację i uzasadnienie ciągu logicznego przyjętego przez rzeczoznawcę, inaczej nie nadaje się do zweryfikowania. Za niezasadny i niezrozumiały Sąd uznał natomiast zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisów prawa materialnego. Podział dokonywany w trybie art. 97 ugn (który to przepis określa jego proceduralne kwestie) nie różni się od podziału, o jakim mowa w art. 98a ugn. W szczególności nie można przyjąć, jak chce tego strona skarżąca, że w trybie art. 97 ugn dochodzi do "wydzielenia działek" na wniosek właściciela zaś przepis zawarty w art. 98 a ugn mówi o "podziale nieruchomości". W każdym z tych przypadków podział nieruchomości to jednocześnie wydzielenie działek. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ppsa. Stronie skarżącej zasądzono koszty wpisu stosunkowego w kwocie 513 zł, koszty zastępstwa określone na 480 zł zostały oparte o § 14 ust. 1 pkt 1 lit c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.).