I SA/Wa 2035/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.), Sędziowie sędzia WSA Dorota Apostolidis, sędzia WSA Łukasz Trochym, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 marca 2021 r. sprawy ze skargi D. B. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii na rzecz D. B. kwotę 4703 (cztery tysiące siedemset trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Minister Rozwoju decyzją z [...] lipca 2020 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] kwietnia 2020 r. nr [...] , orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz D. B. z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] , gmina [...] , ozn. jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Nieruchomość położona w gminie [...] , w obrębie [...] , ozn. jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z [...] maja 2019 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została przeznaczona pod inwestycję pn.: "Budowa drogi ekspresowej [...], odc. koniec obwodnicy [...] - węzeł "[...] ": część nr 1: odc. realizacyjny [...] (węzeł "[...] " obecnie "[...] " - bez węzła) - [...] (węzeł: "[...] " obecnie "[...] "- bez węzła)". Przedmiotowej decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Na podstawie wpisów w KW nr [...] stwierdzono, że właścicielem przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była D. B. . Działy III i IV ww. księgi wieczystej pozostawały wolne od wpisów. Wojewoda [...] decyzją z [...] kwietnia 2020 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz D. B. z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości. D. B. wniosła odwołanie od powyższej decyzji. Minister Rozwoju rozpoznając sprawę przytoczył art. 12 ust. 4 pkt 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm.) - dalej "specustawa drogowa" oraz art. 134 ust. 1, 3 i 4 oraz art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.), dalej "ugn" i zaznaczył, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww. nieruchomości stanowią operaty szacunkowe z 25 lipca 2019 r., sporządzone na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego H. K. (uprawnienia nr [...]). Minister Rozwoju opisał szczegółowo sporządzone operaty, przyjętą przez rzeczoznawcę metodę i zasady wyceny ww. nieruchomości i zaznaczył, że wartość 1 m² szacowanego gruntu obliczono na kwotę 10,55 zł/ m², co pozwoliło na określenie wartości gruntu działki nr [...] na [...] zł, zaś działki nr [...] na [...] zł. Wartość składników roślinnych znajdujących się na działce nr [...] biegły wycenił na [...] zł, zaś na działce nr [...] na [...] zł. Wartość naniesień budowlanych biegły wycenił na [...] zł Łączna wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...] wyniosła [...] zł. Minister Rozwoju wskazał, że aby dokonać oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej: rozporządzenie. Minister Rozwoju przytoczył treść § 36 ust. 4 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia i podkreślił, że sporządzone w sprawie operaty szacunkowe z 25 lipca 2019 r. nie zawierają nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby ich wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu poprawek cen nieruchomości wybranych do porównania. Operaty szacunkowe nie zawierają wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. Organ odwoławczy wskazał ponadto, że w toku postępowania przed organem I instancji do akt sprawy został złożony kontroperat sporządzony 2 stycznia 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. (nr uprawnień [...]). Wobec brzmienia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. obowiązkiem organu jest ocena przedstawionego przez stronę dowodu. Minister Rozwoju opisał przedstawiony kontroperat, zastosowaną przez rzeczoznawcę majątkowego metodę i zasady ustalenia wartości nieruchomości i podkreślił, że wartość 1 m² gruntu przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł, co pozwoliło na określenie wartości gruntu wycenianej nieruchomości na kwotę [...] zł. Wartość utraconych pożytków biegły oszacował na [...] zł, wartość nasadzeń na [...] zł, zaś wartość naniesień budowlanych na [...] zł. Wartość przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy P. D. określił na [...] zł. Zdaniem organu odwoławczego ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. pozwala stwierdzić, że operat ten zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają jego wykorzystywanie dla celu ustalenia wartości działek nr [...] i nr [...] . Organ zaznaczył, że jakkolwiek rzeczoznawca majątkowy P. D. , mając na uwadze, że ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych drogowych są wyższe od cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych rolnych, określił wartość przedmiotowej nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, to uzasadnione wątpliwości wzbudza dobór nieruchomości porównawczych. Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Minister Rozwoju wskazał, że wątpliwości organu budzi otoczenie oraz położenie nieruchomości przyjętych do porównania. Większość nieruchomości położona była na terenie miast będących siedzibą powiatu, zaś wyceniana nieruchomość leży w odległości około 5,5 km od [...] a, tj. siedziby powiatu. Ponadto otoczenie nieruchomości porównawczych stanowiły głównie tereny zabudowane, zagospodarowane, z zabudową mieszkaniowo-usługową oraz usługową, natomiast otoczenie przedmiotowej nieruchomości to tereny rolne, niezabudowane. Rzeczoznawca majątkowy P. D. wyraźnie wskazuje, że głównymi cechami rynkowymi, mającymi wpływ na wartość nieruchomości są lokalizacja oraz otoczenie, których wagi łącznie wynoszą 88,07%. Stąd dobór nieruchomości podobnych do wycenianej winien w jak największym stopniu uwzględniać podobieństwo tychże nieruchomości do nieruchomości wycenianej pod względem lokalizacji oraz otoczenia. Zdaniem Ministra trudno dostrzec decydującą zależność pomiędzy ceną nieruchomości a rangą drogi. Z porównania średnich cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi krajowe i drogi innej kategorii wynika, że kształtują się na niemal identycznym poziomie - 39,89 zł/m² i 40,58 zł/m². Natomiast wszystkie nieruchomości w zbiorze, które przeznaczone były pod drogi krajowe położone były jednocześnie wśród terenów zurbanizowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, usługową oraz siedliskową. Podobne relacje zaobserwować można zestawiając transakcje nr 13 i nr 14. Obie nieruchomości zostały bowiem nabyte pod drogi o znaczeniu lokalnym, głównie dla mieszkańców wsi. Transakcja nr 13 osiągnęła cenę 30,00 zł/m² i położona była w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej i siedliskowej. Natomiast transakcja nr 14, która przez rzeczoznawców uznana została za podobną do nieruchomości wycenianej i przyjęto do porównań - osiągnęła cenę 9,08 zł/m² i położona była wśród gruntów rolnych, a w jej dalszym sąsiedztwie znajdowała się zabudowa siedliskowa rozproszona. Minister Rozwoju podkreślił, że co prawda organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać na przykład, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Tylko w pełni poprawny formalnie operat szacunkowy, a zatem sporządzony w sposób odpowiadający prawu i poddający się weryfikacji, zawierający pełne przedstawienie logicznego rozumowania rzeczoznawcy może stanowić dowód dający podstawę do wydania decyzji administracyjnej. Organ odwoławczy zaznaczył, że lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości zostały wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego na stronie 5-6 operatu szacunkowego, zaś opis nieruchomości przyjętych do porównania zawarty jest w załączniku nr 2 do ww. operatu szacunkowego. Zestawienie przedstawionych informacji pozwoliło organowi na zbadanie, czy rzeczoznawca dokonał doboru do porównań nieruchomości, spełniających kryteria ustawowe. W ocenie Ministra, Wojewoda [...] prawidłowo ocenił przedłożony przez stronę operat szacunkowy z 2 stycznia 2020 r., wskazując że nie może on stanowić podstawy określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. transakcje nieruchomościami nie spełniają warunku podobieństwa określonego w art. 4 pkt 16 u.g.n., przez co określona na ich podstawie wartość przedmiotowej nieruchomości nie może być uznana za poprawną. Organ odniósł się ponadto szczegółowo do zarzutów podnoszonych w odwołaniu uznając, że nie zasługują one na uwzględnienie. Zdaniem organu odwoławczego, sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego H. K. jest prawidłowy. Natomiast opinia P. D. poddana tej samej ocenie, wykazuje szereg nieścisłości dotyczących nieprawidłowo dobranego materiału porównawczego i nie może stanowić wiarygodnego dowodu o wartości nieruchomości, a tym bardziej podważyć wiarygodności opinii sporządzonej na zlecenie Wojewody [...] . W świetle powyższego Minister Rozwoju uznał, że decyzja organu I instancji jest prawidłowa. D. B. wniosła skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając: I. naruszenie prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: • art. 6 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. polegające na: - wadliwej subsumcji faktu uznanego za udowodniony, dowolnej ocenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, dokonanego wbrew dowodom, zasadom doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania, - uznaniu za udowodnioną okoliczność faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości porównawczych jako drogowe, podczas gdy dwie z trzech nieruchomości na dzień transakcji- ich nabycia przez organ publiczny nie były użytkowane jako droga publiczna; - uznaniu za udowodnioną okoliczność drogowego celu nabycia wszystkich nieruchomości porównawczych, podczas gdy jedna z nich została nabyta w celu wykonania rowu przydrożnego; • art. 6 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. z uwagi na zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, przejawiającego się w: - niewyjaśnieniu rozbieżności wycen wywłaszczonej nieruchomości, wynikającej ze zgromadzonych dowodów - opinii rzeczoznawców, - niewyjaśnieniu okoliczności związanej z niedrogowym przeznaczeniem nieruchomości porównawczych, przyjętych za podobne do wycenianej w operacie rzeczoznawcy działającego na zlecenie organu pomimo, iż z opisu oraz dowodów (dokumentów urzędowych) jednoznacznie wynika ich niedrogowe przeznaczenie, - powierzchownej ocenie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie organu, - pominięciu odpowiedzi na zastrzeżenia wyrażone w decyzji Wojewody, co do operatu autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. D., co doprowadziło do przyjęcia: > iż w operacie tym większość nieruchomości porównawczych położona była na terenie miast będących siedzibą powiatu, podczas gdy z precyzyjnego opisu nieruchomości oraz odpowiedzi rzeczoznawcy wynika, że wszystkie nieruchomości porównawcze są położone na terenach wiejskich; > wadliwości doboru nieruchomości porównawczych pod kątem otoczenia, podczas gdy kwestia ta, stanowiąca wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego została szczegółowo i jednoznacznie wyjaśniona w odpowiedzi autora; > wadliwego doboru cechy cenotwórczej "przeznaczenie" (kategoria drogi), podczas gdy kwestia ta, stanowiąca wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego została szczegółowo wyjaśniona w odpowiedzi autora opinii. • art. 8 k.p.a. z uwagi na prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie do organów władzy publicznej, przejawiające się w: - stosowaniu podwójnych standardów oceny dowodów, operatów szacunkowych dopuszczonych na tę samą okoliczność, - powierzchownej ocenie operatu rzeczoznawcy powołanego przez organ, w tym jego odpowiedzi na zastrzeżenia strony z argumentacją, iż bardziej wnikliwa ocena wkraczałaby w wiedzę specjalistyczną zarezerwowaną dla biegłego, - bardzo wnikliwej i obejmującej wiedzę specjalistyczną (nie mniej chybionej) ocenie operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. D. , - odstąpieniu od przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem obu rzeczoznawców w celu wyjaśnienia tak znacznych rozbieżności w wartościach oszacowania wywłaszczonej nieruchomości. • art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie przyczyn i powodów odmowy uznania wiarygodności wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego P. D. w zakresie zastrzeżeń organu I stopnia. II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miały istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: • art. 154 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. poprzez błędną wykładnię polegająca na przyjęciu, że cel nabycia decyduje o przeznaczeniu nieruchomości, podczas gdy prawidłowa wykładnia nakazuje przyjąć, iż o przeznaczeniu nieruchomości decydują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku jego braku - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzja o warunkach zabudowy i/lub decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, a w przypadku braku powyższych sposób faktycznego użytkowania; • art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1, 2 i 3 oraz art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż nieruchomość przeznaczona w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod użytki rolne lub łąkę, nabyta w celu wykonania rowu przydrożnego, niewykorzystywana na cel drogowy może być uznana za podobną do nieruchomości drogowej - w tym przypadku nieruchomości wycenianej przeznaczonej pod drogę krajową klasy ekspresowej. Skarżąca wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentów: 1) zaświadczenia Starosty [...] z 10 sierpnia 2020 r. w zakresie wskazania celu nabycia nieruchomości porównawczej (dz. [...], obr.: [...]); 2) zaświadczenia Starosty [...] z 14 sierpnia 2020 r. o sposobie użytkowania nieruchomości porównawczej (dz. [...], obr.: [...]) na dzień nabycia; 3) zaświadczenia Wójta Gminy [...] z 17 sierpnia 2020 r. o sposobie użytkowania nieruchomości porównawczej (dz. [...], obr.: [...]) na dzień nabycia. W uzasadnieniu skargi przytoczono argumenty na poparcie podnoszonych zarzutów i wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji, przeprowadzenie rozprawy administracyjnej oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z 19 marca 2021 r. skarżąca wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu, tj. aneksu z 19 marca 2021 r. do operatu szacunkowego sporządzonego przez P. D. sporządzonego 2 stycznia 2020 r. Postanowieniem z dnia [...] marca 2021 r. Sąd postanowił dopuścić dowody zgodnie z wnioskiem. Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów postępowania dającego podstawę do wznowienia postępowania lub innego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga jest zdaniem Sądu zasadna aczkolwiek nie z przyczyn w niej wymienionych. Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra Rozwoju z [...] lipca 2020r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] kwietnia 2020r., ustalającą odszkodowanie na rzecz dotychczasowej właścicielki działek nr [...] i [...] położonych w obrębie geodezyjnym [...], gminie [...] , z tytułu przejścia ich własności na cel budowy opisanego w decyzji odcinka drogi ekspresowej [...]. Istotą sporu jak również przyczyną rozstrzygnięcia Sądu jest wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego H. K. w operatach szacunkowych z 25 lipca 2019r. Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym zwłaszcza wymienionego operatu prowadzi, zdaniem Sądu, do wniosku, że ustalenie wysokości należnego właścicielce przejętych działek odszkodowania nastąpiło z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowiły przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do treści art. 18 ust. 1 wymienionej wyżej specustawy wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartość, o której stanowi wymieniony przepis jest to co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 15 u.g.n.). Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne opisane zostały natomiast w § 36 rozporządzenia, znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011r., Nr 165, poz. 985). W myśl § 36 ust. 1 tegoż rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji (o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o ustaleniu lokalizacji autostrady, o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń wymienionej decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie takich nieruchomości uwzględnia zatem w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Podstawą ustaleń odnoszących się do wysokości odszkodowania należnego za odjęte prawo własności jest operat szacunkowy stanowiący dowód, który organ ma obowiązek ocenić pod kątem jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, a nadto logiki przyjętych założeń i wewnętrznej spójności. Zdaniem Sądu ocena zaprezentowana w tej sprawie przez organy jest wadliwa. Organ I instancji a za nim Minister Rozwoju dokonał błędnej wykładni prawa materialnego i bezzasadnie przyjął, że w sytuacji w której nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonego uchwałą z 20 listopada 2003r. ma przeznaczenie rolne, może być wyceniona w oparciu o § 36 pkt 4 cytowanego wyżej rozporządzenia wykonawczego. Jak wynika z prawidłowych ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie, przedmiotowe nieruchomości stanowiące działki nr [...] i [...] w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej znajdowały się na terenie RP – tereny upraw rolnych położonych bezpośrednio przy drodze krajowej nr [...] . Biegły, w oparciu o pozyskane dane zastosował zasadę korzyści wynikającą z art. 134 ust. 4 ugn. Zgodnie z założeniami tej zasady, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem dokonanego wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Podkreślenia jednakże wymaga, że wskazana reguła ma zastosowanie tylko w takiej sytuacji gdy nieruchomość w planie miejscowym zagospodarowania lub studium jest przeznaczona pod drogę w części lub w całości. Jeżeli natomiast, tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, nieruchomość w planie nie jest przeznaczona pod drogę zastosowanie znajduje § 36 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego. Stosownie bowiem do jego treści, w sytuacji w której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: a) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo na poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn 1m2 gruntów z których wydzielono te działki i ich powierzchni; b) wartość nieruchomości zajętych od drogi publiczne stanowi iloczyn wartości m. kw. o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Tym samym dla możliwości stosowania w procesie szacowania zasady korzyści przewidzianej w ustawie o gospodarce nieruchomościami decydujące znaczenie ma przeznaczenie wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania lub studium. Poza sporem jest bowiem, że przywileje ustalone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz zawarte w omawianym rozporządzeniu wykonawczym nie mogą być stosowane łącznie. Jeśli zatem, jak to ma miejsce w rozpoznawanej sprawie, przeznaczenie wynikające z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, to wykluczona była tym samym możliwość ustalania jej wartości na podstawie analizy transakcji nieruchomości nabywanymi pod drogi, jak wynika to z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takim przypadku powinno to bowiem nastąpić według transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele rolne, a więc o tożsamym przeznaczeniu jak grunt wyceniany, przy powiększeniu ustalonej na bazie tego rodzaju reprezentatywnej próbki jej wartości o nie więcej niż 50%, a więc na zasadach określonych w § 36 § ust. 3 rozporządzenia. To natomiast, o jaki konkretnie procent wartość ma ta powinna zostać zwiększona, podlega ustaleniu na podstawie danych dotyczących transakcji nieruchomościami drogowymi (por. wyrok NSA z 10 lipca 2019 r., sygn. akt I OSK 2430/17). Nie znajduje zatem w takiej sytuacji zastosowania § 36 ust. 4 powyższego rozporządzenia, przewidujący możliwość uwzględniania w procesie wyceny cen transakcyjnych "nieruchomości drogowych". Tymczasem ten właśnie przepis, a także 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami był stosowany przez rzeczoznawcę do ustalenia wartości będącej przedmiotem postępowania nieruchomości. Wskazać należy, że § 36 ust. 4 rozporządzenia mógłby stanowić podstawę wyceny jedynie wówczas, gdyby przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była już przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną. Okoliczność ta jest bowiem warunkiem koniecznym do jego zastosowania (por. wyroki NSA: z 21 lutego 2019 r., sygn. akt I OSK 691/17, z 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 823/15). Taka zaś sytuacja w rozpoznawanej sprawie nie miała miejsca, bowiem jak wyżej zaznaczono, nieruchomość w tej dacie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] była oznaczona jako rolna. Skoro w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości nie było drogowe, to biegły dokonując wyceny nieruchomości nie powinien zastosować § 36 ust. 4 lecz § 36 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego. Skoro stanowiący podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony został wbrew wskazanym wyżej założeniom, to uznać należy, że organy rozpoznające sprawę naruszyły art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Naruszenie tych przepisów było z kolei wynikiem wadliwej oceny dowodu, jakim jest operat i naruszenia tym samym art. 80 k.p.a. oraz art. 7, 77 § 1 k.p.a., w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. W nawiązaniu do zarzutów skargi podkreślić należy, że ich ocena byłaby w okolicznościach sprawy przedwczesna. Sąd dopuścił dowód w postaci aneksu do operatu szacunkowego zawarty w piśmie z 19 marca 2021r. Jego treść pozostaje jednakże bez wpływu na treść dokonanego rozstrzygnięcia. W pierwszej kolejności zaznaczenia wymaga, że został on sporządzony poza postępowaniem administracyjnym, po jego zakończeniu. Niezależnie od powyższego potwierdza on , że sporna nieruchomość przynajmniej częściowo przeznaczona jest w planie pod uprawy rolne. Powyższe rozważania prowadzą to do wniosku, że organy dokonały wadliwej wykładni przepisów prawa materialnego a w konsekwencji błędnej oceny kluczowego dowodu w postaci operatu szacunkowego stanowiącego zasadniczy element rozstrzygnięcia. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy koniecznym będzie sporządzenie nowej wyceny z uwzględnieniem przedstawionych uwag i ocen. Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a i c oraz art. 135 i 200 p.p.s.a. Sąd uchylił obie decyzje i orzekł jak na wstępie. Stosownie do brzmienia art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, rozpoznanie niniejszej sprawy nastąpiło na posiedzeniu niejawnym.