I SA/Wa 2161/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Durzyńska Sędziowie: WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.) WSA Tomasz Szmydt Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi D. W., B. J., I. W. i M. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2015 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2015 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania D. W., B. J., I. W. i M. L., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] października 2013 r., nr [...] o odmowie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym. Decyzją z dnia [...] października 2013 r., nr [...] Prezydent [...], po rozpatrzeniu wniosku z dnia 1 grudnia 1948 r. J. W. o przyznanie za czynszem symbolicznym prawa własności czasowej do terenu nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] drugi front ul. [...], hip. nr [...], odmówił D. W., B. J., I. W. i M. L. ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego do gruntu położonego w [...] przy ul. [...] i ul. [...], dla którego prowadzona była księga wieczysta pod nazwą "[...]". Odwołanie od decyzji z dnia [...] października 2013 r. wniosła D. W., B. J., I. W. oraz M. L. Decyzją z dnia [...] października 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] października 2013 r. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że wyżej opisana zabudowana nieruchomość warszawska, stanowiąca własność J. W., została objęta działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). Objęcie niniejszego gruntu przez Gminę [...] nastąpiło w dniu 16 sierpnia 1948 r., tj. z dniem ukazania się ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym nr [...] Rady Narodowej i Zarządu Miejskiego [...]. W dniu 1 grudnia 1948 r. J. W. złożył wniosek o przyznanie za czynszem symbolicznym prawa własności czasowej do terenu przedmiotowej nieruchomości. Prezydent [...] orzeczeniem administracyjnym z dnia [...] kwietnia 1950 r., nr [...] odmówił dotychczasowemu właścicielowi przyznania prawa własności czasowej do przedmiotowego gruntu. Następnie Prezydium Rady Narodowej w [...] orzeczeniem administracyjnym uzupełniającym z dnia [...] stycznia 1953 r., nr [...] stwierdziło, że fragmenty murów znajdujące się na gruncie nieruchomości przy ul. [...]. hip. nr [...] przeszły na własność Skarbu Państwa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 1999 r., nr [...] stwierdziło nieważność orzeczenia administracyjnego Prezydenta [...] z dnia [...] kwietnia 1950 r. oraz orzeczenia uzupełniającego. W konsekwencji, do rozpatrzenia pozostał wniosek dekretowy złożony przez J. W. w dniu 1 grudnia 1948 r. Decyzją z dnia [...] listopada 2005 r., nr [...] Prezydent [...] odmówił przyznania następcom prawnym dawnego właściciela hipotecznego ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego do gruntu przedmiotowej nieruchomości. Po rozpatrzeniu odwołania złożonego przez strony, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] września 2006 r., nr [...] uchyliło decyzję Prezydenta [...] nr [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Prezydent [...] decyzją z dnia [...] marca 2008 r., nr [...] orzekł o odmowie przyznania następcom prawnym dawnego właściciela hipotecznego ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego do przedmiotowej nieruchomości. Decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło decyzję Prezydenta [...] nr [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Prezydent [...] decyzją z dnia [...] października 2013 r., nr [...] po raz kolejny odmówił spadkobiercom właściciela hipotecznego przyznania prawa własności czasowej. W wyniku rozpoznania odwołania od powyższej decyzji Prezydenta, Kolegium wskazało, że materialnoprawną podstawę decyzji organu pierwszej instancji stanowi art. 7 ust. 1, 2 i 3 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy. Dalej podniosło, że w postępowaniu pierwszoinstancyjnym ustalono, iż na dawną hipotekę "[...]" składają się działki oznaczone w ewidencji gruntów jako: działka nr [...] o powierzchni [...] m2, nr [...] o powierzchni [...] m2, nr [...] o powierzchni [...] m2, nr [...] o powierzchni [...] m2, nr [...] o powierzchni [...] m2. W latach 50-tych na części gruntu wybudowanych zostało 11 budynków, stanowiących nową nieruchomość i wpisanych do rejestru zabytków. Nieruchomość o nr ew. [...] została podzielona na działki nr ew. [...] i nr [...]. W budynkach położonych na tym gruncie sprzedano 3 lokale mieszkalne i ustanowiono do odpowiadającej im części gruntu użytkowanie wieczyste. W ww. budynkach znajdują się mieszkania i lokale użytkowe. Na części gruntu stanowiącego działkę nr [...] znajduje się część budynku przy ul. [...] - siedziba C.. Pozostała część to mury obronne [...] (dz. ew. nr [...]) oraz ciąg pieszy wzdłuż murów (dz. ew. nr [...]). Z kolei dz. ew. nr [...] stanowi drogę publiczną gminną – ul. [...]. Kolegium wyjaśniło, za organem pierwszej instancji, że obecnie dla przedmiotowego obszaru brak jest planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, natomiast w obowiązującym studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego [...], przedmiotowa nieruchomość znajduje się w strefie oznaczonej symbolem C.20 - tereny wielofunkcyjnej. Zapisy w studium zagospodarowania oraz sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości i jej zabytkowy charakter powoduje, że przeznaczenie i funkcja tego terenu nie ulegnie zmianie. W konsekwencji, jak wskazało Kolegium, organ pierwszej instancji uznał, że - poza częścią dawnej nieruchomości, stanowiącą drogę publiczną ul. [...] (dz. nr [...]) - grunt spełnia przesłanki z art. 7 ust. 2 dekretu. Nie ma sprzeczności między przeznaczeniem terenu w studium, a ewentualnym sposobem korzystania z gruntu, jednakże odmowa organu pierwszej instancji związana jest z zaistnieniem negatywnych przesłanek pozadekretowych. Na nieruchomości zaszły bowiem zmiany w stosunku do sytuacji istniejącej na gruncie w dacie złożenia wniosku dekretowego. Na terenie obejmującym dawną nieruchomość w latach 50-tych zostało wzniesionych na miejscu zniszczonych obiektów 11 budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe. Od czasu wejścia w życie dekretu minęło kilkadziesiąt lat, co powoduje, że na tę regulację prawną zaczęły nakładać się następne uregulowania prawne, np. ustawowa regulacja instytucji użytkowania wieczystego, a także przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. To powoduje, iż niejednokrotnie występuje kolizja uprawnień różnych podmiotów do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do tego samego gruntu nieruchomości warszawskiej. Kolegium stwierdziło, że łączne spełnienie warunków określonych w art. 7 ust. 2 dekretu, nie umożliwia w każdym przypadku prawnie skuteczne ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Organ rozstrzygający o zasadności wniosku dekretowego musi bowiem rozważyć, czy stan prawny gruntu oraz znajdującego się na nim budynku pozwala na wydanie decyzji o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego oraz umożliwia jej wykonanie, poprzez określenie warunków zawarcia umowy, o której mowa w art. 7 ust. 3 dekretu. Na poparcie swojego stanowiska organ przytoczył orzecznictwo sądów administracyjnych. Jednocześnie organ zaznaczył, że zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., sygn. akt III CZP 136/06, przysługująca użytkownikowi wieczystemu odrębna od gruntu własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki. Kolegium podkreśliło, że organ pierwszej instancji przeanalizował, czy istnieje możliwość takiego wydzielenia nieruchomości, powołując się na m.in. na § 210 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690 ze zm.) oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268 poz. 2663). Organ pierwszej instancji podkreślił, że w budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego - a do takich należą budynki położone przy ul. [...], ul. [...] i ul. [...] - w miejscu przecinania ich przez granice dawnej nieruchomości hip. [...], granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje. Kolegium podniosło, że przeanalizowało załączoną do akt mapę sytuacyjną nieruchomości KW [...] z uwidocznieniom przebiegu granic starych nieruchomości, sporządzoną przez geodetę uprawnionego i stwierdziło, że granice nieruchomości nr hip. [...] nie pokrywają się ze ścianami budynków usytuowanych obecnie na gruncie, tj. na działkach nr ew. [...], nr ew. [...], nr ew. [...]. W granicach dawnej nieruchomości znajdują się obecnie budynki, oznaczone adresem ul. [...], ul. [...] i ul. [...], przy czym dwie pierwsze nieruchomości stanowią faktycznie ciąg budynków, wychodzących poza teren dawnej nieruchomości nr [...]. Oznacza to, że nie jest możliwe ustanowienie użytkowania wieczystego wraz z dokonaniem podziału budynków w granicach dawnej hipoteki, bowiem nie można wydzielić z nich samodzielnego obiektu budowlanego w granicach przysługującego stronom prawa użytkowania wieczystego. Następnie organ odwoławczy wskazał (podzielając stanowisko Prezydenta), że nie jest możliwe także ustanowienie użytkowania wieczystego co do pozostałej części dawnej nieruchomości gruntowej. Działka nr ew. [...] (organ odwoławczy błędnie przywołał nr [...]) stanowi ul. [...] - gminną drogę publiczną. Sposób zagospodarowania m.in. działki nr [...] został określony w aktach prawa miejscowego, zaś z przepisów ustawy o drogach publicznych wynika zakaz przenoszenia własności dróg publicznych na rzecz podmiotów innych niż wymienione w art. 2a tej ustawy. D. W., B. J., I. W. oraz M. L. -reprezentowane przez adwokata R. N. - złożyły skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2015 r., zarzucając jej naruszenie: a) przepisu prawa materialnego, a mianowicie przepisu art. 7 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że w sprawie brak jest przesłanek do ustanowienia na gruncie prawa użytkowania wieczystego, mimo prawidłowego ustalenia, iż grunt niniejszy spełnia przesłanki z art. 7 ust. 2 dekretu, stanowiącego wyłączną podstawę do przyznania skarżącym żądanych uprawnień, wobec braku innych przesłanek negatywnych ujętych w treści wskazanego aktu prawnego tj. dekretu z dnia 26 października 1945 r., co miało decydujący wpływ na rozstrzygnięcie w sprawie, oraz b) przepisu art. 7, art. 77, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. mające istotny wpływ na wynik sprawy poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego oraz błędne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego oraz brak wnikliwej oceny i kontroli zebranego w sprawie materiału dowodowego, z pominięciem słusznego interesu strony skarżącej, a w konsekwencji wadliwe ustalenie, że brak było przesłanek do ustanowenia prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Mając na uwadze powyższe, wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej decyzji z dnia [...] października 2013 r. oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę, Kolegium wniosło o jej oddalenie. W uzasadnieniu podtrzymało stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2015 r., nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] października 2013 r., nr [...] o odmowie ustanowienia użytkowania wieczystego, wydana po rozpatrzeniu wniosku dekretowego J. W. z dnia 1 grudnia 1948 r. dotyczącego ustanowienia prawa własności czasowej na nieruchomości hipotecznej przy ul. [...] drugi front ul. [...], hip. [...], obejmującej obecnie części działek ewidencyjnych nr [...] z obrębu [...]. Podstawą materialnoprawną ww. decyzji organu pierwszej instancji jest art. 7 ust. 1 i 2 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 z późn. zm.). Wskazać trzeba, iż powołany dekret w art. 7 ust. 1 i 2 wyczerpująco ustanowił przesłanki materialnoprawne ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz dotychczasowego właściciela, których wystąpienie zobowiązuje właściwy organ do uwzględnienia wniosku o przyznanie prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) do gruntu. Przesłankami tymi są: złożenie w ustawowym terminie wniosku dekretowego oraz zgodność korzystania z gruntu przez dotychczasowego właściciela z przeznaczeniem tego gruntu według planu zabudowania. Art. 7 ust. 2 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy formułuje tylko dwie przesłanki, których spełnienie nakazuje gminie uwzględnić wniosek o przyznanie prawa użytkowania wieczystego, jednakże, nie oznacza to, że łączne spełnienie tych warunków umożliwia w każdym przypadku prawnie skuteczne ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, na co słusznie zwrócił uwagę organ administracji. W ocenie składu orzekającego, wykładni art. 7 ust. 2 dekretu nie można bowiem dokonywać w oderwaniu od pozostałych norm prawnych składających się na obowiązujący system prawa, w tym również m.in. od ust. 3 powołanego przepisu. Zgodnie z art. 7 ust. 3 dekretu, w razie uwzględnienia wniosku o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gmina obowiązana jest określić warunki, pod którymi umowa może być zawarta. Dlatego też organ administracji publicznej rozstrzygający o zasadności wniosku dekretowego musi rozważyć, czy stan prawny gruntu oraz znajdującego się na nim budynku (budynków) pozwala na wydanie decyzji o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego oraz umożliwia jej wykonanie, poprzez określenie warunków zawarcia umowy, o której mowa w art. 7 ust. 3 dekretu. Jak wynika z akt sprawy, na części przedmiotowego gruntu w latach 50-tych wybudowano z przekroczeniem granic nieruchomości hipotecznych 11 nowych budynków stanowiących wraz z gruntem pod nimi i gruntem podwórka zwarty kompleks wpisany do rejestru zabytków. W tej sytuacji zwrócić należy uwagę na stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zawarte w wyroku z dnia 29 marca 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1149/05, niepubl. (od którego skarga kasacyjna została oddalona wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 czerwca 2006 r. sygn. akt I OSK 1195/06), które Sąd orzekający podziela. Zgodnie z tym stanowiskiem, w przypadku, gdy przedmiotem wniosku dekretowego obecnie jest zabudowany grunt, będący własnością jednostki samorządu terytorialnego, organ obowiązany jest ustalić, czy możliwe jest oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej z równoczesną sprzedażą położonych na tym gruncie budynków, jak tego wymaga art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 235 Kodeksu cywilnego. Pomimo bowiem tego, iż dekret warszawski przewiduje powstanie użytkowania wieczystego na skutek wydania decyzji administracyjnej, to jednak jest to sprawa cywilna załatwiana w postępowaniu administracyjnym. Organ administracji publicznej załatwiający sprawę objętą wnioskiem dekretowym nie może naruszyć uprawnień użytkownika wieczystego oraz istoty prawa użytkowania wieczystego, którego konstrukcja prawna uregulowana jest w przepisach art. 232-243 k.c. oraz przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie na uwagę zasługuje także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 listopada 2011 r., gdzie zawarto tezę, iż "Organ administracji, rozstrzygając wniosek złożony na podstawie art. 7 ust. 2 dekretu, obowiązany jest wydać decyzję o odmowie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości warszawskiej także wówczas, gdy w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości zaszły takie zmiany, iż nie jest możliwy podział wzniesionego później budynku w celu wydzielenia takiej jego samodzielnej części, która odpowiadałaby granicom gruntu dawnej nieruchomości warszawskiej." Ponadto, w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., Nr III CZP 136/06), powoływanej także przez Kolegium stwierdzono, że "Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 235 k.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki" . Jak słusznie wskazał organ w zaskarżonej decyzji, sprzedawane budynki muszą w całości znajdować się na gruncie oddawanym w użytkowanie wieczyste. Jeśli budynki wykraczają poza granice gruntu musi być możliwość wydzielenia z nich samodzielnego obiektu budowlanego w granicach mającego powstać prawa użytkowania wieczystego. Podział budynku musi zaś odpowiadać warunkom określonym w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunkom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268 poz. 2663). W tym ostatnim rozporządzeniu stwierdzono, że jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje. Brak takich ścian w części budynku znajdującej się na gruncie, który ma zostać oddany w użytkowanie wieczyste powoduje niemożność dokonania podziału budynku, a w konsekwencji niemożność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do gruntu pod tą częścią budynku. Z ustaleń organu wynika, iż taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie. I to stanowisko Sąd w składzie rozpoznającym podziela. Powyższe rozważania będą miały zastosowanie w odniesieniu do rozstrzygnięcia w zakresie działki ewidencyjnej nr [...] i [...]. W tym miejscu Sąd wskazuje i te ustalenia faktyczne nie są przez stronę skarżącą kwestionowane, że z rejestru gruntów wynika, iż nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] posiada powierzchnie [...] m2, położona jest przy ulicy [...], właścicielem jej jest miasto st. [...], prowadzona jest dla niej księga wieczysta nr [...] zaś władającym jest C. W budynku tym nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego. Nie są także kwestionowane ustalenia faktyczne co do tego, że działka ewidencyjna nr [...] powstała z podziału działki nr [...] na dwie działki: tj. na przedmiotową – [...], której części dotyczy niniejsze postępowanie oraz na [...]. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] posiada powierzchnię [...] m2, położona jest przy ulicy: [...], właścicielem jej jest miasto [...] i prowadzona jest dla niej księga wieczysta nr [...]. Niniejsze postępowanie dotyczy części działki nr [...] usytuowanej przy ulicy [...]. Z akt sprawy wynika, że w budynku przylegającym, położonym przy ulicy [...], usytuowanym także na części działki nr [...] dokonano sprzedaży lokalu nr [...] na rzecz małżonków P. C. i A. C. wraz z ustanowieniem w odpowiednich udziałach na rzecz ich właścicieli prawa użytkowania wieczystego gruntu – [...]. Dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość została założona księga wieczysta [...]. Podobna sytuacja prawna dotyczy części tej działki, na której jest posadowiony budynek przy ul. [...]. W budynku tym dokonano sprzedaży lokalu nr [...] na rzecz P. wraz z ustanowieniem w odpowiednich udziałach na rzecz ich właścicieli prawa użytkowania wieczystego gruntu – [...]. Dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość została założona księga wieczysta [...]. Z porównania mapy sytuacyjnej nieruchomości KW [...] z uwidocznieniem przebiegu starych granic nieruchomości oraz ortofotomapy wyraźnie wynika, że nie jest możliwy podział wzniesionego później budynku przy ul. [...] (część działki nr [...]) w celu wydzielenia takiej jego samodzielnej części, która odpowiadałaby granicom gruntu dawnej nieruchomości [...]. Granice dawnej nieruchomości hip. przebiegają bowiem poza ścianami nośnymi obecnie istniejących na tym gruncie budynków. Za trafne Sąd uznał także stanowisko Prezydenta utrzymane w mocy przez Kolegium, co do części działki nr [...]. Z rejestru gruntów wynika bowiem, że działka nr [...] ([...] m2) znajduje się w liniach rozgraniczających ulicy [...], którą stanowi niewielki placyk na [...] będący zaułkiem ul. [...]. Zarówno ulica [...] jak i [...] Uchwałą Rady Miasta [...] z dnia [...] września 2004 r. w sprawie zaliczenia niektórych dróg w [...] do kategorii dróg gminnych (zał. Nr 9 – Wykaz dróg gminnych na terenie Dzielnicy [...] (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...]) – zostały zaliczone do kategorii dróg gminnych. Zgodzić się zatem należy z organem, iż z uwagi na przeznaczenie tego gruntu pod drogę publiczną nie można ustanowić w tej sytuacji prawa użytkowania wieczystego. Zarówno ulica [...] jaki [...] jako nieruchomość drogowa nie mogła być obciążona żadnym prawem rzeczowym, nawet w części, na rzecz osób prywatnych. W myśl bowiem art. 2a ustawy o drogach publicznych, drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa, a drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność samorządu województwa, powiatu i gminy. Z normy zawartej w tym przepisie wynika zatem, że własność dróg publicznych nie może być przypisana innym podmiotom niż podmioty publicznoprawne w nim wymienione. Tym samym nie może ona być także przeniesiona na rzecz osób fizycznych. Drogi te bowiem - jak podkreśla się w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych - stanowią rzeczy wyłączone z powszechnego obrotu, tzw. reges extra commercium (por. uchwała SN z 13.10.2006 r. sygn. akt III CZP 72/06, OSNC 2007/6/85, wyrok NSA z 12.02.2009 r. I OSK 361/08 LEX nr 516045). Wyłączenie tych nieruchomości z obrotu ma przy tym charakter bezwzględny i oznacza niedopuszczalność jakiejkolwiek zmiany podmiotowej w osobie właściciela, niezależnie od sposobu jej dokonania. Nikt więc poza Skarbem Państwa lub jednostkami samorządu nie może być właścicielem gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne (vide postanowienie SN z 24 czerwca 2010 r. sygn. akt IV CSK 40/10 OSNC 2011/2/17, LEX nr 602303). Poglądy wyrażone w ww. orzeczeniach skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela. Niedopuszczalność zmiany właściciela publicznego drogi na osobę prywatną wyłącza także możliwość ustanowienia na gruncie zajętym pod drogę publiczną prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób fizycznych. Sąd podzielił także stanowisko organu pierwszej instancji, utrzymane w mocy decyzją Kolegium co do rozstrzygnięcia w zakresie części działki nr [...] ([...] m2) oraz [...] ([...] m2). Wzdłuż działki nr [...] o pow. [...] m2 przebiegają mury obronne [...], natomiast na działce [...] ([...] m2) przebiega ciąg pieszy wzdłuż tych murów, który jest jednocześnie drogą pożarową i dojazdową od strony podwórka do budynków przy ulicach [...]. Prawidłowe jest więc stanowisko organu, że nie można wydzielić działki gruntu na którym znajdują się mury obronne [...] a istotne jest też to, że mury te stanowią budowlę o charakterze obronnym i jako jeden obiekt wpisane są do rejestru zabytków pod nr [...]. Jest oczywistym, że nieruchomość wpisana do rejestru zabytków podlega szczególnej ochronie. Stanowisko, co do podstaw odmowy użytkowania wieczystego, w zakresie części obu działek, wzmacnia okoliczność publicznego sposobu ich wykorzystania. Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku, tj. skargę oddalił.