I SA/Wa 2378/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Szmydt (spr.) po rozpoznaniu w dniu 7 marca 2013 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Województwa [...] na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] października 2012 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Zarządu Województwa [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz K. R. z tytułu utraty prawa własności nieruchomości położonej na terenie gminy B., obręb [...], oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz z tytułu wygaszenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na terenie gminy B., obręb [...], oznaczonej geodezyjnie jako działki: nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha. Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym. Decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r. nr [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] maja 2008 r. nr [...], Wojewoda [...] ustalił lokalizację drogi wojewódzkiej dla inwestycji polegającej na budowie połączenia drogowego w [...] pomiędzy miastami Z. i H. wraz z włączeniem do polskiej sieci drogowej w województwie [...]. Z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna ww. nieruchomości weszły w pas drogi wojewódzkiej i stały się własnością Województwa [...]. Uprzednio właścicielem działki nr [...] o pow. [...] ha, był K. R., natomiast działek: nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, które powstały z podziału nieruchomości nr [...], o pow. [...] ha, był Skarb Państwa i znajdowały się one w użytkowaniu wieczystym K. R. Decyzją z dnia [...] września 2009 r. nr [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz K. R. odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł, za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości, położonej w gminie B., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczone pod budowę połączenia drogowego w [...] pomiędzy miastami Z. i H., wraz z włączeniem do polskiej sieci drogowej w województwie [...], zobowiązując do jego wypłaty Zarząd Województwa [...]. Wyrokiem z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1228/10, po rozpoznaniu skargi K. R., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił powyższą decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2010 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2009 r. W uzasadnieniu Sąd wskazał, że rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo dokonał rozszerzenia rynku nieruchomości o inne powiaty, w związku z brakiem na lokalnym rynku nieruchomości drogowych. Sąd wyjaśnił, iż w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi nie można im przypisać szczególnych cech i rodzaju, które uzasadniałoby zastosowanie § 26 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). W sytuacji, gdy rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż na rynku lokalnym nie ma wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami przeznaczonych pod drogi publiczne, biegły winien wycenić przedmiotowe nieruchomości według reguł określonych w § 36 ust. 2 pkt 1 powołanego rozporządzenia. Wyrokiem z dnia 15 grudnia 2011 r. sygn. akt I OSK 860/11, Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną Ministra Infrastruktury od powyższego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2011 r. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz K. R. z tytułu utraty prawa własności nieruchomości położonej na terenie gminy B., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz z tytułu wygaszenia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości położonej na terenie gminy B., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...], o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha. W uzasadnieniu organ stwierdził, że przyjęte w niniejszej sprawie operaty szacunkowe wyceny przedmiotowych nieruchomości z dnia [...] maja 2012 r. zostały sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego D. K., która uwzględniając analizę zachowań rynku i dane transakcyjne dokonała wyceny stosując podejście porównawcze - metodę porównywania parami. Podniósł, że rzeczoznawca zbadała Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy B. zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miasta i Gminy B. z dnia [...] sierpnia 2002 r., który obowiązywał na terenie objętym wyceną w dniu [...] grudnia 2007 r., tj. w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej Wojewody [...], według którego wyceniane nieruchomości znajdują się na terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny dróg i ulic publicznych - droga główna. Przeprowadziła badanie rynku lokalnego na terenie gminy B. za okres od kwietnia 2008 r. do maja 2012 r. biorąc pod uwagę nieruchomości drogowe podobne, czyli nieruchomości niezabudowane przeznaczone w dokumentach planistycznych na cele drogowe z dodatkowymi funkcjami pobocznymi. Następnie biegła zestawiła trzy transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych podobnych do przedmiotu wyceny i dokonała ich porównania z wycenianymi nieruchomościami w oparciu o następujące cechy: atrakcyjność lokalizacji, wielkość działki w m2 i kształt, uzbrojenie oraz sąsiedztwo i otoczenie. Jednocześnie Wojewoda stwierdził, że w oparciu o analizę porównawczą rzeczoznawca obliczyła wartość 1 m2 powierzchni wycenianych nieruchomości gruntowych na kwotę [...] zł, co w konsekwencji pozwoliło na oszacowanie wartości gruntu nieruchomości nr [...] o pow. [...] ha na kwotę [...] zł, działki nr [...] o pow. [...] ha na kwotę [...] zł oraz działki nr [...] o pow. [...] ha na kwotę [...] zł; według stanu nieruchomości w dniu [...] grudnia 2007 r., tj. w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej oraz aktualnego poziomu cen z dnia, w którym nastąpiło ustalenie wysokości odszkodowania. Ponadto organ stwierdził, że z powodu braku na lokalnym rynku nieruchomości transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, do określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego rzeczoznawca zastosowała zasadę zawartą w § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, określając ją jako iloczyn wartości nieruchomości będącej przedmiotem prawa własności i współczynnika korygującego (po dokonaniu obliczeń według wzoru - 0,672 oszacowała ją na kwotę: dla działki nr [...] o pow. [...] ha w wysokości [...] zł oraz dla działki nr [...] o pow. [...] ha w wysokości [...] zł). Wojewoda wskazał również, że wysokość odszkodowania została powiększona o kwotę równą 5% wartości nieruchomości i wartości prawa użytkowania wieczystego, w związku z faktem wydania ich na podstawie protokołu z dnia [...] października 2008 r., tj. dla działki nr [...] o kwotę [...] zł , dla działki nr [...] o kwotę [...] zł oraz dla działki [...] o kwotę [...] zł. Niezgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem Zarząd Województwa [...] wniósł odwołanie, kwestionując wysokość odszkodowania ustalonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazał również, że kwota odszkodowania ustalonego w zaskarżonej decyzji jest prawie siedmiokrotnie większa aniżeli wartość nieruchomości ustalona w przez biegłego P. P. w sporządzonych w maju 2009 r. operatach szacunkowych, co budzi wątpliwości albowiem na rynku nieruchomości daje się zaobserwować stagnację nieuzasadniającą tak dużą różnicę w ustalonych wartościach. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] października 2012 r. nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2012 r. W uzasadnieniu organ stwierdził, że z przyjętych w niniejszej sprawie operatów szacunkowych sporządzonych w dniu [...] maja 2012 r. wynika, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości S., w części gminy wiejskiej B. na obszarze zajętym pod połączenia drogowe pomiędzy miastami Z. i H. z polską siecią drogową. Sąsiedztwo i otoczenie działek stanowi zabudowa mieszkaniowa i usługowa S., grunty rolne użytkowane i nieużytkowane rolniczo, tereny zadrzewione i zalesione położone na hałdach. Przedmiotowe działki są niezabudowane i niezagospodarowane, posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, drogą utwardzoną, asfaltową, posiadają kształt regularnego prostokąta i trapezu, stanowią teren płaski położony na wzniesieniu, nie są uzbrojone. Minister podał, że rzeczoznawca majątkowy ustaliła, iż w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej dla ww. działek nr [...], nr [...] oraz nr [...] obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy B., zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miasta i Gminy B. z dnia [...] sierpnia 2002 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...] tereny dróg i ulic publicznych - droga główna, działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny dróg i ulic publicznych, droga główna, teren zieleni parkowej i skwerów z dopuszczeniem dróg pieszo - jezdnych i wewnętrznych, ciągów pieszych. Natomiast działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny dróg i ulic publicznych, droga główna, tereny zieleni parkowej i skwerów z dopuszczeniem dróg pieszo - jezdnych i wewnętrznych, ciągów pieszych, tereny funkcji mieszanej, usługowej i produkcyjnej. Jednocześnie organ podniósł, że rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Po przeanalizowaniu lokalnego rynku nieruchomości stwierdziła ona, że istnieje wystarczająca ilość do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Przeanalizowała transakcje rynkowe nieruchomości położonych w sąsiedztwie nieruchomości wycenianej, zlokalizowane przy drodze wojewódzkiej nr [...], z terenu gminy B., o przeznaczeniu pod drogi główne oraz drogi główne z funkcjami dodatkowymi. Szacując wartość rynkową prawa własności nieruchomości biegła określiła te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości i uporządkowała je następująco: lokalizacja - średnia (nieruchomość położona bezpośrednio w toku drogi wojewódzkiej, przy zabudowaniach miejscowości, blisko przejścia granicznego, na terenach zabudowy mieszkaniowej i usługowej) waga 30%, wielkość nieruchomości, ukształtowanie terenu - korzystne (kształt i wielkość daje dobre możliwości do zagospodarowania pod drogi) waga 20%, uzbrojenie terenu - niekorzystne (brak mediów na działkach, najbliższe media w nieruchomościach zabudowanych, dostęp z drogi utwardzonej) waga 30%, sąsiedztwo i otoczenie - korzystne (działka położona w ciągu projektowanego ronda i połączenia drogowego, w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...], w pobliżu zabudowa mieszkaniowa i usługowa) waga 20%. Natomiast do ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek biegła zastosowała § 29 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., gdyż po przeanalizowaniu rynku nieruchomości drogowych stwierdziła brak wystarczającej ilości transakcji prawem użytkowania wieczystego nieruchomości drogowych. Minister wskazał również, że kwota odszkodowania została prawidłowo powiększona o 5% z tytułu terminowego wydania nieruchomości, zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Konkludując Minister wskazał, że biegła ustaliła, iż dla przedmiotowej nieruchomości położonej na terenie gminy B., obręb [...], w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy B.. Zgodnie z tym planem działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...]- tereny dróg i ulic publicznych - droga główna, działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny dróg i ulic publicznych, droga główna, teren zieleni parkowej i skwerów z dopuszczeniem dróg pieszo - jezdnych i wewnętrznych, ciągów pieszych. Natomiast działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny dróg i ulic publicznych, droga główna, tereny zieleni parkowej i skwerów z dopuszczeniem dróg pieszo - jezdnych i wewnętrznych, ciągów pieszych, tereny funkcji mieszanej, usługowej i produkcyjnej. Zatem w ocenie organu do porównań przyjęte zostały transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi, co powoduje, iż przedmiotowe operaty szacunkowe sporządzone zostały w oparciu o właściwy dobór transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Zaś analiza sporządzonych operatów nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem ich jako dowodu z opinii biegłego. Zawierają one wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, natomiast ich autorka wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w powoływanym rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Na powyższą decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gosporadki Morskiej Województwo [...] wniosło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając organowi, że nie skorzystał z dwuistancyjności i nie odniósł się merytorycznie do odwołania. W uzasadnieniu skargi wskazało również, że różnica kwot odszkodowania ustalona dla tych samych nieruchomości jest niemal siedmiokrotna i budzi uzasadnione wątpliwości. Stwierdziło, że widoczna jest przy tym niekonsekwencja działania organu odwoławczego, bowiem obie wartości odszkodowania ustalonego przez Wojewodę [...] z 2009 r. i 2012 r. różniące się niemal siedmiokrotnie uznaje za prawidłowe. Podkreślając, że na rynku nieruchomości widoczny jest wyraźny spadek cen. Zdaniem skarżącego operaty szacunkowe, które stanowiły podstawę ustalenia kwoty odszkodowania zostały wykonane nieprawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy analizując lokalny rynek transakcji nieruchomości wybrał sześć nieruchomości. Wśród nich dwie transakcje zawarte: [...].04.2008 r. i [...].12.2009 r., a ze względu na upływ czasu ponad 2 lata od daty sporządzenia operatu (tj. [...] maja 2012 r.) nieruchomości te nie kwalifikuje się do porównania. Ponadto rzeczoznawca odrzucił transakcje odbiegające ceną i "transakcji specyficzne" z pominięciem wyszczególnienia tych transakcji oraz uzasadnienia przyczyny odrzucenia. Brak jest również uzasadnienia wyboru nieruchomości wytypowanych przez rzeczoznawcę do porównania (trzy nieruchomości). Wątpliwość skarżącego budzi również fakt nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę do porównania transakcji z [...] maja 2011 r., która została zawarta niecały rok od daty wyceny i jest transakcją "najświeższą". Transakcja ta posiada najniższa cenę, co mogłoby się przełożyć na wartość wycenianej nieruchomości. Wskazał, że w operacie szacunkowym określającym wartość działki nr [...] jako nieruchomość przyjętą do porównań uwzględniona została nieruchomość przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę, usługi i zieleń parkową. Nieruchomość ta powinna zostać odrzucona, gdyż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyceniana nieruchomość jest przeznaczona wyłącznie pod drogę. Uwzględniona do porównania nieruchomość posiadała również przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod usługi, co miało bezpośredni wpływ na wysokość ceny transakcyjnej. Porównywane powinny być jedynie nieruchomości przeznaczone pod drogę. Zatem w ocenie skarżącego nastąpiło naruszenie przez rzeczoznawcę art. 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i zasad sporządzania operatu szacunkowego, który obliguje rzeczoznawcę do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...]. W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Jednocześnie wniósł o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Strony postępowania poinformowane o wniosku organu dotyczącym trybu rozpoznania skargi, nie wniosły w tym przedmiocie sprzeciwu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło na zasadzie art. 119 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) zgodnie z którym Sąd rozpoznaje sprawę w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a pozostałe strony nie wniosą sprzeciwu w terminie 14 dni. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ustalony w niniejszej sprawie stan faktyczny sprawy nie budził wątpliwości. Kwestią sporną jest natomiast kwota ustalonego w sprawie odszkodowania, która jest efektem kryteriów zastosowanych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Materialnoprawną podstawę w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 193, poz. 1194 ze zm.) a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z przepisem art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Jednocześnie stosownie do przepisu art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651) – powoływana dalej jako "ugn", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. W operacie rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Rzeczoznawca ustalił, iż dla nieruchomości położonej na terenie gminy B., obręb [...], w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy B.. Zgodnie z tym planem działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...]- tereny dróg i ulic publicznych - droga główna, działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny dróg i ulic publicznych, droga główna, teren zieleni parkowej i skwerów z dopuszczeniem dróg pieszo - jezdnych i wewnętrznych, ciągów pieszych. Natomiast działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny dróg i ulic publicznych, droga główna, tereny zieleni parkowej i skwerów z dopuszczeniem dróg pieszo - jezdnych i wewnętrznych, ciągów pieszych, tereny funkcji mieszanej, usługowej i produkcyjnej. Do porównań przyjęte zostały transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi, co powoduje, iż przedmiotowe operaty szacunkowe sporządzone zostały w oparciu o właściwy dobór transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Skarżący podnosił, że różnica kwot odszkodowania ustalona dla tych samych nieruchomości jest niemal siedmiokrotna i budzi wątpliwości. Zarzut ten sama w sobie nie może stanowić o zasadności skargi. Zwłaszcza, że przedmiotem badania Sądu jest ostatni, aktualny operat szacunkowy. Poprzedni może mieć jedyne charakter pomocniczy w ocenie zupełności i prawidłowości materiału zgromadzonego przez organy. Rzeczoznawca analizując lokalny rynek transakcji nieruchomości wybrał sześć nieruchomości. Wśród nich dwie transakcje zawarte [...].04.2008r. i [...].12.2009r. Rzeczoznawca wskazywał, że na rynku lokalnym podobne nieruchomości jak będąca przedmiotem operatu stanowią bardzo mała bazę, ale ponieważ przez ostatnie lata prowadzono inwestycje polegającą na budowie połączeń drogowych w [...] na rynku zaobserwowano pewne ożywienie w obrocie nieruchomościami znajdującymi się w granicach pasa zabudowanej drogi wojewódzkiej [...]. Ponadto, z ustaleń rzeczoznawcy wynika, że układ cen w czasie nie wskazuje na wzrost lub spadek cen w badanym okresie, ponieważ zarówno wyższe jak i niższe ceny występują w całym tym okresie i rozkładają się równomiernie (operaty, "[...]"). Mała baza transakcji (wystarczająca jednak na potrzeby sporządzanych operatów) oraz stabilność w wysokości cen nieruchomości, uzasadnia przyjęcie transakcji zawartych w dniach [...].04.2008r. i [...].12.2009r. Rzeczoznawca odrzucił transakcje odbiegające ceną i transakcje specyficzne, uzasadniając, że wybrał sześć nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży i które pod względem cech były najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, czyli były nieruchomościami przeznaczonymi pod cele drogowe z dodatkowymi funkcjami pobocznymi. Takie uzasadnienie wbrew zarzutom skargi jest wystarczające, przepisy nie nakładają, bowiem na rzeczoznawcę obowiązku szczegółowego wykazania opisowego, jakie nieruchomości odrzucił z uwagi na specyficzne warunki transakcji, Wynika to, bowiem z wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy, kontrola organów i sądu dotyczy zaś prawidłowego stosowania prawa oraz zachowania takich kryteriów jak logika, przejrzystość, czytelność operatu. Zgodnie z procedurą postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami rzeczoznawca dokonał wyboru do porównań ze zbioru transakcji, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich opisem i charakterystyką. Podobieństwo wybranych nieruchomości do wycenianej rzeczoznawca sformułował za pomocą cech w postaci: lokalizacji, pola powierzchni, wielkości, ukształtowania terenu, uzbrojenia terenu, sąsiedztwa i otoczenia. Posługując się takimi kryteriami oraz określając atrybuty i ich wpływ na wartość wycenianej nieruchomości rzeczoznawca wybrał trzy nieruchomości. Rzeczoznawca opisał zgodnie z powyższymi kryteriami te trzy nieruchomości. Nie miał przy tym obowiązku opisywania nieruchomości, których ostatecznie nie przyjął do porównań. Nie było też podstaw przyjęcia do porównania "transakcji najświeższej", bowiem przy braku spełniania wskazanych wyżej kryteriów nie stanowiłaby miarodajnej przesłanki przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Odnosząc się do kolejnego zarzutu skargi, dotyczącego tego, że w operacie szacunkowym określającym wartość działki nr [...], jako nieruchomość przyjętą do porównań uwzględniona została nieruchomość przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę, usługi i zieleń parkową należy wskazać, że nie doszło do naruszenie dyspozycji art. 36 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i zasad sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten nie nakłada na rzeczoznawcę obowiązku porównywania nieruchomości przeznaczonych pod drogi z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych pod drogi i np. zieleń parkową, usługi. Rzeczoznawca ocenia czy przy zestawieni poszczególnych kryteriów właściwych do porównania z nieruchomością będącą przedmiotem odszkodowania, nieruchomość tego typu winna służyć porównaniu. Również bezpodstawny był zarzut nie skorzystania z dwuinstancyjności przez Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, poprzez nie odniesienie się merytorycznie do odwołania. Brak merytorycznego odniesienia się do odwołania nie świadczyłby o braku dwuinstancyjności ale o formalnie niewłaściwym sporządzeniu uzasadniania decyzji organu II instancji (art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a.). Ponadto, organ II instancji odniósł się do odwołania merytorycznie, jednak treść uzasadnienia decyzji nie zawierała odniesienia do wszystkich zrzutów odwołania. Brak ten nie powoduje jednak potrzeby uchylenia zaskarżonych decyzji gdyż decyzja organu I instancji została wydana w sposób prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami. Zarzuty, zarówno skargi jak i odwołania koncentrowały się na prawidłowości operatu szacunkowego i Sąd w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w sprawie, w tym treść w/w operatów mógł się do zarzutów skargi odnieść. Wskazać przy tym należy, że zarzuty dotyczące wiadomości specjalistycznych skarżący mógł realizować w trybie art. 157 rozporządzenia poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę merytoryczną złożonego operatu szacunkowego. Przepis powyższy, wskazując w swej treści organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych jako podmiot uprawniony do oceny prawidłowości sporządzenia operatu, nie wyłącza jednocześnie uprawnienia organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 stycznia 2012 r. I OSK 173/11). Ocena ta nie może jednak dotyczyć wiadomości specjalistycznych, zawartych w oparcie, który sporządzony jest w sposób logiczny, operacie prawidłowym od strony formalnej i zgodnym z obowiązującymi przepisami. Operaty sporządzone w przedmiotowej sprawie spełniają te kryteria, to zaś oznacza, że skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw i jako bezzasadna podlega oddaleniu. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.