I SA/Wa 2429/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Miernik WSA Joanna Skiba Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 maja 2011 r. sprawy ze skargi I. L., O. L. i R. L. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] października 2010 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania oddala skargę. Nieruchomość położona w [...] W. w obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] sierpnia 2006 r. została przeznaczona pod budowę drogi [...] w korytarzu zarezerwowanym pod autostradę [...] ([...]) odcinek: węzeł [...] (bez węzła) - węzeł [...] (bez węzła), wraz z przebudową infrastruktury technicznej. Wnioskiem z dnia 22 lutego 2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości oraz o udzielenie zezwolenia na jej niezwłoczne zajęcie i nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.). Decyzją Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu i Państwa, z przeznaczeniem na cel publiczny, jakim jest budowa drogi [...] w korytarzu zarezerwowanym pod autostradę [...] ([...]) odcinek: węzeł [...] (bez węzła) - węzeł [...] (bez węzła) wraz z przebudową infrastruktury technicznej, nieruchomości położonej w [...] W., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, stanowiącej współwłasność I. L., K. L. oraz małoletnich O. L. i R. L. w udziałach po 1/4 części oraz o przyznaniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w łącznej wysokości [...] zł, o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz I. L. i K. L. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja będzie podlegała wykonaniu oraz o zobowiązaniu do złożenia odszkodowania ustalonego na rzecz małoletnich O. L. i R. L. do depozytu sądowego na okres 10 lat, a także określeniu terminu wydania przedmiotowej nieruchomości Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad przez dotychczasowych współwłaścicieli na dzień przypadający po upływie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji. Od powyższej decyzji odwołania wnieśli I. L. oraz K. L. podnosząc, że ustalone w niniejszej sprawie odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość nie uwzględnia treści art. 21 ust. 2 Konstytucji R.P. Skarżący stwierdzili bowiem, że odszkodowanie za wywłaszczoną na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość powinno mieć na celu naprawienie szkody wyrządzonej osobie, której pozbawiono prawa własności nieruchomości. Z kolei wysokość odszkodowania winna odpowiadać wartość rynkowej nieruchomości. Zakwestionowali także fakt, iż przy wycenie nieruchomości do porównania przyjęte zostały nieruchomości z sąsiedniej gminy M., podczas gdy ich nieruchomość położona jest w gminie W. Nadto nie zgodzili się z nałożonym na Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad zobowiązaniem do wypłaty odszkodowania ustalonego na rzecz małoletnich O. L. i R. L. do depozytu sądowego na okres 10 lat. Po rozpatrzeniu odwołania Minister Infrastruktury, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a., decyzją z dnia [...] października 2010 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. w części orzekającej o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz I. L. oraz K. L. oraz o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do złożenia odszkodowania ustalonego na rzecz O. L. i R. L. do depozytu sądowego na okres 10 lat oraz orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania ustalonego na rzecz I. L., K. L. oraz małoletnich O. L. i R. L. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja będzie podlegać wykonaniu, a w pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy. W uzasadnieniu Minister Infrastruktury stwierdził, iż w myśl art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r., nr 154, poz. 958 ze zm.) do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy. Przedmiotowa nieruchomość stanowi współwłasność w udziale po ¼ I. L., K. L. oraz małoletnich O. L. i R. L., jako spadek po zmarłym K. L., stosownie do prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego W. z dnia [...] października 2002r. (sygn. akt [...]). Ofertami z dnia [...] kwietnia 2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił z propozycją nabycia przedmiotowej nieruchomości, położonej w [...] W. obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Pismami z dnia 27 maja 2008 r. I. L., działająca w imieniu własnym oraz w imieniu małoletnich dzieci O., R. i K. L. nie wyraziła zgody na sprzedaż działki nr [...]. Wnioskiem z dnia [...] lutego 2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia [...] grudnia 2008 r. Wojewoda [...] wyznaczył stronom trzydziestodniowy termin do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Wobec bezskutecznego upływu terminu do zawarcia umowy, Wojewoda [...] pismem z dnia [...] stycznia 2009 r., zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej działki. W dniu [...] marca 2010 r. odbyła się rozprawa administracyjna z udziałem I. L. oraz pełnomocnika Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Minister Infrastruktury uznał zatem, że wszczęcie i przeprowadzenie postępowania wywłaszczeniowego odbyło się bez naruszenia prawa, natomiast kwestię sporną stanowi wysokość przyznanego odszkodowania. Dla potrzeb ustalenia odszkodowania na zlecenie Wojewody [...] został opracowany operat szacunkowy z dnia [...] października 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. Wartość nieruchomości określił on przy zastosowaniu podejścia porównawczego, z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). We wstępnych warunkach wyceny biegły wskazał, że szacowany grunt jest niezabudowany i leży w odległości ok. [...] km od [...], jednej z głównych arterii W., a jego otoczenie stanowią również tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo lub tereny niezabudowane, które zmieniły przeznaczenie na nierolnicze, ale nie rozpoczęto na nich inwestycji budowlanych. Na potrzeby niniejszej wyceny autor operatu dokonał analizy transakcji gruntami niezabudowanymi położonymi na terenie W. oraz sąsiednio położonej gminy M. (powiat p.), przeznaczonymi pod drogi (§ 36 ust. 1 rozporządzenia R.M. z 21 września 2004 r.). Rzeczoznawca majątkowy w analizowanym operacie szacunkowym zaznaczył, że ceny transakcyjne za nieruchomości nabywane pod drogi wahały się w przedziale od [...] zł do ok. [...] zł za m2 gruntu. Do końcowej analizy biegły przyjął [...] transakcji, które miały miejsce na analizowanym obszarze od dnia [...] marca 2008 r. do dnia [...] maja 2009 r. Zdaniem Ministra Infrastruktury w niniejszej sprawie analiza sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] października 2009 r. wykazała, iż został on sporządzony prawidłowo. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] oszacowano na łączną kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] ustalił należne odszkodowanie. Odnosząc się do zarzutu strony w kwestii słusznego odszkodowania Minister zauważył, że zagadnienie "słusznego" odszkodowania było niejednokrotnie podejmowane w orzeczeniach Trybunału Konstytucyjnego, w których przede wszystkim podkreślano, że prawa konstytucyjnie chronione nie mają charakteru absolutnego; pojmowanie własności jako prawa absolutnego prowadziłoby w wielu wypadkach do naruszenia praw innych podmiotów. Trybunał Konstytucyjny podkreślał, iż ograniczenie prawa własności jest dopuszczalne ze względu na ważny interes publiczny (wyrok TK z 3 lipca 2001 roku, sygn. K 3/01). Natomiast zapewnienie właściwych proporcji między interesami właścicieli i interesem publicznym należy do ustawodawcy, który w normach ustawowych określa zasady i tryb ograniczenia prawa własności. Dotyczy to m. in. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku, której celem było stworzenie warunków do budowy i modernizacji dróg publicznych, a wiec celu publicznego, uzasadniającego wprowadzenie ograniczeń prawa własności. Przepisy omawianej ustawy dotyczą specyficznych nieruchomości, jakimi są grunty wykorzystane na drogi publiczne, a to wymaga zastosowania rozwiązań odbiegających od reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Należy również zwrócić uwagę, że art. 21 ust. 2 Konstytucji uzależniając dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania, nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie". Rozumienie tego pojęcia wyjaśnił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r. sygn. SK 11/02 (OTK-A 2004/7/66) dotyczącym zgodności art. 73 ust. 1 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133. poz. 872 ze zm.) z art. 21 ust. 2 Konstytucji. Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem Trybunału "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Znamienne jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Należy zatem przyjąć, jak wskazał Trybunał Konstytucyjny, że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Powyższe dyrektywy w zakresie interpretacji art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, które ustalił Trybunat Konstytucyjny w pełni odnoszą się do sposobu rozumienia i stosowania przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, bowiem temu samemu celowi publicznemu – budowie dróg –podporządkowane są zawarte w niej uregulowania prawne. Oznacza to, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi krajowej, ustalone w trybie art. 18 ust. 1 powołanej ustawy, odpowiada konstytucyjnej zasadzie "słusznego odszkodowania". Niemniej jednak treść rozstrzygnięcia zawartego w pkt 3 decyzji organu pierwszej instancji, zgodnie z którym zobowiązano Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do złożenia ustalonego odszkodowania na rzecz małoletnich O. L. oraz R. L. do depozytu sądowego, nie ma oparcia w obowiązujących przepisach prawa. Minister podkreślił, iż przesłanki złożenia odszkodowania do depozytu sądowego zostały określone w art. 133 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku i są nimi następujące okoliczności: 1) osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody lub 2) odszkodowanie za wywłaszczenie dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Wobec powyższego Minister stwierdził, iż w sprawach dotyczących nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym, a takiej nieruchomości dotyczy niniejsze postępowanie wywłaszczeniowe, zobowiązanie inwestora do złożenia odszkodowania do depozytu sądowego nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Żadna bowiem norma prawna nie uprawnia organu do rozstrzygnięcia tej kwestii w formie decyzji. Odmowa przyjęcia odszkodowania lub trudne do przezwyciężenia przeszkody w jego wypłacie mają charakter przyszły i niepewny. Określenie sposobu spełnienia świadczenia wynikającego z decyzji wywłaszczeniowo odszkodowawczej nie należy do organu administracji. Kwestia ta ma charakter cywilnoprawny. Mając na uwadze powyższe Minister Infrastruktury uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w tej części i orzekł reformacyjnie. Na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] października 2010 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła I. L. w imieniu własnym oraz małoletnich dzieci O. i R. L., w części odnoszącej się do wysokości przyznanego odszkodowania. Zaskarżonej decyzji zarzuciła, iż wysokość odszkodowania ustalona została na poziomie zbliżonym do najniższej ceny ([...] zł za m2) spośród wszystkich transakcji nieruchomościami przyjętymi w operacie szacunkowym do porównania i domaga się ustalenia odszkodowania na poziomie ceny średniej, czyli ok. [...] zł za m2 gruntu. Tak ustalone odszkodowanie nie mieści się w kategoriach "słusznego" odszkodowania. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie. Na rozprawie w dniu 26 maja 2011 r. pełnomocnik skarżącej oraz uczestnika postępowania K. L. podniósł ponadto, że K. L. po uzyskaniu pełnoletniości nie był zawiadamiany osobno (bez pośrednictwa skarżącej) o rozprawie administracyjnej i innych czynnościach postępowania, co stanowi naruszenie art. 10 K.p.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. W ocenie sądu skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw. Wszczęcie i przeprowadzenie postępowania wywłaszczeniowo - odszkodowawczego nie jest przez skarżącą kwestionowane, za wyjątkiem jednej okoliczności, a mianowicie tej, że w dniu przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, czyli [...] marca 2010 r., syn skarżącej K. L. był już pełnoletni, a nie został o terminie rozprawy powiadomiony. Zauważyć w tym miejscu należy, że skarżąca, która w dotychczasowym przebiegu postępowania była przedstawicielem ustawowym K. L., na rozprawie nie poinformowała organu, że syn jest już pełnoletni. Wcześniej w piśmie pochodzącym od Urzędu Wojewódzkiego w W. z dnia [...] maja 2008 r. skarżąca była wzywana do podania między innymi dat urodzenia dzieci, czego nie uczyniła. Datę urodzenia K. L. ([...] listopada 1991 r.) organ poznał dopiero w dniu [...] lipca 2010 r. na podstawie danych o numerze PESEL pochodzących od MSWiA. I choć tego rodzaju dane organ powinien ustalić wcześniej i zawiadomić o terminie rozprawy również K. L., to w okolicznościach niniejszej sprawy sąd uznał, że nie miało to wpływu na treść rozstrzygnięcia. Zarzuty w stosunku do wyceny nieruchomości stawiała bowiem od początku I. L., matka K. Do zarzutów tych organ I instancji odniósł się w decyzji z dnia [...] sierpnia 2010 r., którą to decyzję otrzymał już osobiście K. L. i wniósł od niej odwołanie. Treść jego odwołania wskazuje, że pokrywa się ono w całości z odwołaniem złożonym przez matkę I. L. Z kolei w odwołaniu I. L. znalazły się takie same zarzuty, jakie stawiała ona na rozprawie administracyjnej w dniu [...] marca 2010 r. Trudno w takiej sytuacji przyjąć, że K. L., gdyby uczestniczył w rozprawie administracyjnej, miałby jakieś inne wnioski dowodowe lub uwagi do operatu szacunkowego. A pamiętać należy, że "zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. może odnieść skutek tylko wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych" (zob. wyrok NSA z 16.10.2007 r. I OSK 1192/06, LEX nr 427561). Każde uchybienie procesowe organu musi mieć istotny wpływ na wynik sprawy, aby zarzut strony w tym zakresie mógł być skuteczny (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a.). W niniejszych okolicznościach sąd uznał, że brak zawiadomienia K. L. o terminie rozprawy administracyjnej takiego wpływu nie miało. Jeśli zaś chodzi o sam operat szacunkowy, to zdaniem sądu z normatywnego punktu widzenia jest on poprawny. Wartość działki nr [...] została oszacowana w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Liczba transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania (21) również odpowiada treści § 4 ust. 4 tego rozporządzenia (przy tej metodzie co najmniej kilkanaście nieruchomości). W ocenie sądu były to też nieruchomości podobne do wycenianej, pochodzące z tego samego rynku lokalnego. Wprawdzie istnieją rozbieżności w rozumieniu pojęcia rynek lokalny, czy to jest rynek danej gminy, czy też powiatu, to jednak sąd uznał, że przyjęte do porównania transakcje nieruchomościami z Gminy M., sąsiadującej z [...] W., na której położona jest wyceniana nieruchomość, mieszczą się w pojęciu rynku lokalnego. Przesądza o tym lokalne sąsiedztwo nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywanymi z Gminy M. i fakt, że transakcje tymi ostatnimi nieruchomościami były przeznaczone pod podobną inwestycję drogową - drogę [...]. Zauważyć przy tym należy, że wbrew twierdzeniom skarżącej transakcje nieruchomościami z Gminy M. wcale nie mieściły się w dolnych przedziałach cenowych wszystkich nieruchomości przyjętych do porównania, a wszystkie sześć transakcji nieruchomościami z Gminy M. wskazywało na ceny wyższe od średniej. Jedna transakcja z terenu tej gminy, wymieniona pod pozycją [...], miała nawet cenę najwyższą za m2 gruntu. Nie wpłynęło to więc w żaden sposób na ewentualne zaniżenie wartości nieruchomości skarżącej. Ponadto porównanie cech nieruchomości wycenianej z nieruchomościami przyjętymi do porównania, w oparciu o wartość współczynników dla szacowanej nieruchomości, przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego, w każdym ze współczynników (takich jak: lokalizacja i położenie, sposób zagospodarowania, dojazd i uzbrojenie, wielkość i kształt) wskazuje na ocenę złą, nie podwyższającą wartości współczynnika korygującego. Trudno zatem zakwestionować fakt, że wycena działki nr [...] mieści się w najniższych przedziałach cenowych w zestawieniu z nieruchomościami porównywanymi. W ocenie wartości nieruchomości sama skarżąca jest zresztą niekonsekwentna, gdyż z jednej strony domaga się ustalenia jej wartości według średniej ceny transakcyjnej, z drugiej zaś strony w uzasadnieniu wniosku o prawo pomocy, zamieszczonego w skardze podaje, że "odziedziczone po mężu nieruchomości rolne [w skład których wchodziła również wywłaszczona działka nr [...]] są nieużytkami i nie przynoszą żadnych dochodów". Sąd podziela też stanowisko Ministra Infrastruktury odnośnie rozumienia konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania za wywłaszczenie (art. 21 ust. 2 Konstytucji R.P.). W szczególności zacytowany przez Ministra pogląd Trybunału Konstytucyjnego, iż "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Dodać do tego należy tezy wypowiedziane przez NSA w wyroku z dnia 23.09.2010 r. I OSK 1548/09 (LEX nr 745080), które sąd w niniejszym składzie w pełni podziela, iż "z treści rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (...) jednoznacznie wynika kolejność stosowania podejść wskazanych w § 36 ust. 1 i 2. Dopiero bowiem brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwia rezygnację z podejścia porównawczego, o którym stanowi ust. 1. Przed dokonującym wyceny otwiera się wówczas możliwość wykorzystania podejścia wskazanego w ust. 2 § 36 tego rozporządzenia. Brak jest dostatecznych podstaw do tego aby umowy mające za przedmiot grunty przeznaczone pod budowę dróg, wyłączać z kategorii umów rynkowych. Przeciwnie, kontrakty takie są elementem rynku nieruchomości, nawet jeżeli przyjąć, że mogą mieć pewne cechy szczególne. Nie sposób bowiem w szczególności założyć, że umowy o takim przedmiocie, tj. dotyczące nieruchomości zajmowanych pod drogi w każdym przypadku przyjmować będą cenę niższą od przyjmowanej w umowach dotyczących nieruchomości o innym przeznaczeniu. Przeciwnie, nie można wykluczyć, że nieruchomości te, np. z uwagi na konieczność szybkiego ich pozyskania w celu budowy drogi, uzyskają cenę wyższą od nieruchomości nabywanej z innym przeznaczeniem. We wszelkich przypadkach nabywania nieruchomości w drodze umowy (także zajętych bądź przeznaczonych pod drogi), zawierane transakcje poprzedzane są rokowaniami. Ich celem jest osiągnięcie konsensusu pomiędzy obydwiema stronami. Wzajemna zgoda przybiera wówczas formę umowy. Do jej zawarcia strony przystępują w przekonaniu o należytym zabezpieczeniu własnych interesów majątkowych. Należy w związku z tym podkreślić, iż nawet specyfika niektórych rodzajów transakcji, z jaką można mieć wówczas do czynienia, nie niweczy rynkowego charakteru obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi". W tej sytuacji, w oparciu o art. 151 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.